¿Terreno llano o inclinado?

Retomando un poco el tema que más ocupa a “El blog de Piso Nuevo Galicia y tuyo”, deseo poner un comentario que Eulogio Sánchez Gil (arquitecto técnico), escribió en el grupo “Peritos Tasadores” de LinkedIn.

Para especificar un poco más, y, a grandes rasgos (ya que llevamos 148 comentarios en este tema), os diré que estamos haciendo una valoración online de un chalet con terreno, este terreno está en un plano inclinado y estamos opinando de  si el terreno inclinado tiene más o menos valor económico que un terreno llano.

Me ha parecido muy interesante el comentario aportado por Eulogio, así que con su permiso (que se lo pedí por email), “copio y pego”, literalmente y sin cambiar un punto, su comentario, espero sea de vuestro interés tal y como lo fue del mio.

¿TERRENO LLANO O INCLINADO?…
El valor de un terreno edificable para residencial unifamiliar no tiene, en principio y por sistema, por qué ser mayor ni menor porque sea más o menos llano o inclinado.
La forma en que esas características FISICAS van a influir en el valor de la parcela va a serlo en combinación con otros aspectos de diversa índole. Por ejemplo y por citar algunos importantes:
1).- Una parcela inclinada puede ser más interesante para alguien que pretenda construir plantas bajo rasante, porque podrá conseguir luces, ventilación y, en su caso, vistas.
2).- Sin embargo, a alguien que solamente quiera un chalet en planta baja le vendrá mal la inclinación del terreno porque, otras posibles consideraciones aparte, lo normal será que la inclinación le encarecerá los cimientos y los arranques hasta nivel de planta baja.
3).- Un terreno inclinado, en ladera empinada, dará unas vistas inmejorables que posiblemente compensen, en atractivo comercial y satisfacción personal con el inmueble, otros posibles aspectos “negativos”.
4).- Un terreno llano ofrece mayor facilidad de ejecución de las obras sobre rasante, pero posiblemente tenga el firme bastante más profundo que en un terreno inclinado.
5).- Un suelo inclinado permite llevar el saneamiento colgado, visible y registrable, con la correspondiente mayor funcionalidad a efectos de mantenimiento futuro.
6).- En edificación plurifamiliar es deseable, en general, suelo llano, lo más nivelado posible. Sin embargo, en edificación unifamiliar suele ser más atractiva la disponibilidad de pendientes no muy acusadas.
7).- Personas mayores buscarán siempre suelos llanos, mientras que los jóvenes posiblemente aceptarán mejor parcelas inclinadas. La urbanización anterior, zonas aterrazadas, etc., imprimen un atractivo especial a un chalet.
En todo caso, el mayor o menor valor de las distintas parcelas de una urbanización residencial lo va a determinar, como casi siempre, la moda, esto es las preferencias que los compradores demuestren.
Mi experiencia profesional viene a indicarme que suelen ser más atractivas para el mercado inmobiliario las urbanizaciones en ladera moderada, con pendientes máximas en torno al 10%. La parcela no suele requerir peldaños y resulta amplia la posibilidad de construir, con costes moderados, un semisótano con luces y ventilación directas. Suelen ofrecerse agradables vistas. Además y en su caso podrán incluirse, bajo rasante, espacios vivideros que eviten la necesidad de crecer sobre ella.
Si valoramos por Coste de Reposición, sí que influirá la configuración del terreno. Seguramente será más costoso ejecutar un semisótano en parcela de acusada pendiente que el mismo semisótano en un suelo llano.
La Valoración por Comparación se marca, como sabemos, por el Mercado. No conozco relación alguna, técnicamente soportable, entre valores modales y la estructura superficial del terreno.
Si se valora por Método residual el Mercado es, también, el determinante, porque determinantes son, aquí, los valores de Venta de los inmuebles comparables de la zona.
En definitiva, personalmente soy incapaz de aportar criterios apriorísticos que pudieran relacionar, con eficacia demostrable, Valores de Mercado con características normales de inclinación superficial del terreno.
Fundamentales serán, en casos prácticos de inmuebles con suelos inclinados, el criterio técnico del Valorador y su experiencia en resolución de casos similares.
Todo ello considerando, como queda dicho al principio que, por lo general, la inclinación del terreno no será, por principio, factor determinante de incrementos sensibles, ni positivos ni negativos, respecto del valor de las parcelas sensiblemente llanas.

2 comentarios en “¿Terreno llano o inclinado?

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