Analizando los hoteles en venta en las Rías Baixas

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Estamos llevando a cabo un análisis de los hoteles que están en venta en Galicia, más exactamente, en las Rías Baixas. Los que tenemos en nuestra cartera y los que está ofreciendo nuestra competencia (esto es más complicado debido a que la venta de hoteles no se gestiona a través de portales inmobiliarios como si de un piso o de una casa se tratase).

¿Para qué?

Lo hacemos con el firme propósito de ver como está el mercado inmobiliario actual de este tipo de activos en nuestra región, para analizarlos como comparables (testigos) que usaremos en la comparación y en la homogeneización.

Esto lo hacemos porque se nos ha encargado la tasación de un hotel en O Grove. O Grove es un pequeño pueblo (precioso) en la provincia de Pontevedra con 10.800 habitantes en 2015 (datos de Wikipedia), ocupa toda la península y está rodeado de impresionantes playas y parques naturales protegidos que quitan el hipo. Con una superficie de 21,89 km2, da como resultado una densidad poblacional de 493,37 habitantes por km2.

Estos datos son útiles a nivel de información para la tasación. Se hace un estudio demográfico de la ciudad y se valora si está creciendo o decreciendo comercialmente (ya que la valoración se hará para un hotel lo cual es una actividad comercial).

O Grove es un municipio eminentemente turístico, junto con la restauración (sobre todo mariscos y pescados) y algo de pequeño comercio, la economía de O Grove se puede decir que está basada en el turismo. No olvidemos que la Isla de La Toja, conocida mundialmente por su balneario, casino, gran hotel, spa, sales termales, campo de golf… pertenece a este municipio.

Copio y pego de la Wikipedia:

desde los años 80 el turismo constituye una fuente de ingresos cada vez mayor, que se traduce en un gran número de hoteles y restaurantes de todas las categorías y un crecimiento constante del sector servicios. El turista no sólo dispone de diversas playas sino que puede gozar de otras actividades de ocio, como rutas de senderismo, un Acuario (uno de los dos existentes en Galicia), el Museo de la Salazón, paseos en barco por la ría, bulliciosa fiesta nocturna y fiestas gastronómicas tan importantes como la Fiesta del Marisco o la Fiesta de Exaltación de la Centolla. Además de la importante actividad termal de los balnearios incluidos en los lujosos hoteles de la Isla de la Toja, y de su casino y campo de golf.

De hecho, El Grove está catalogado como Municipio de Excelencia Turística. En la zona costera del sur de la península, así como en la citada Isla de la Toja, existen diferentes urbanizaciones que acogen buena parte de los turistas que veranean en el municipio, con bloques de apartamentos junto a chalets de lujo. Ademáis, en la parroquia de San Vicente de El Grove encontramos un puerto deportivo utilizado, en gran parte, por los veraneantes y visitantes asiduos a la península.

Así tendréis un mayor y mejor conocimiento de lo que estoy hablando.

No es que esto le de valor al hotel que estoy tasando… o se lo quite… es algo que debo saber para poder valorarlo, nada más. Así lo hago siempre con cualquier bien inmueble que taso, primero hago un estudio geográfico y demográfico del lugar donde está el bien a tasar, salvo que el lugar ya sea de mi conocimiento.

Aunque estoy echando un rápido vistazo a los activos hoteleros del conjunto de Galicia, prestaré más atención, como es lógico, a los hoteles en venta en O Grove.

Serán los mejores comparables, estos y los de su municipio vecino Sanxenxo.

Aunque los hoteles en el resto de Galicia están en venta a buenos precios (a mi juicio y forma de ver, teniendo en cuenta superficie construída, número de habitaciones y, lo más importante, el RevPAR), tanto en O Grove como en Sanxenxo, están en venta en unos precios nada cercanos a la realidad. Están en venta muy por encima de lo que realmente su construcción pudiera costar (atendiendo al método de tasación de coste). Si en otros lugares de Galicia puede estar a razón de 1.000 euros el m2, en Sanxenxo, supera esta cifra.

En el siguiente post, analizamos con más detalles… “Valoración de un hotel en O Grove, Pontevedra”.

Atent@

Un comentario en “Analizando los hoteles en venta en las Rías Baixas

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