Cómo nos fué el año. Balance 2016

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Todos los años hacemos el mismo balance. Como nos fue este año, previsiones de futuro, que tenemos en mente, nuevos proyectos… en fín.

Bueno este año que hoy acaba, hemos captado un montón de buenas propiedades para su venta, pero el mayor auge de este año lo hemos logrado con la venta de hoteles.

Hemos captado muchos y muy buenos hoteles en venta en Galicia, pero no ha sido todo, porque, con la ayuda de unos colaboradores geniales, ahora, además, también tenemos hoteles en venta en el resto de España.

Estamos creciendo. Con miras hacia adelante, para atrás, ni un paso, (ni para coger carrera), así que, ahí estamos, tratando de lograr nuevas metas, desde hace poco, fuera de Galicia. Para el año, seguro que vendemos algo fuera de Galicia también.

Hemos hecho formación (esto lo hacemos siempre), siempre tratamos de estar al día y de reciclarnos, nuevos avances, nuevos retos.

Además en este año, hemos hecho implantación de nuevos servicios de cara al cliente, ahora, también ofrecemos un servicio de apertura de nuevos hoteles, donde nos encargamos de todo, las licencias, permisos, obras, arquitectos, proyectos, planos, decoración, interiorismo, ajuar, menaje… todo para que su hotel pueda abrir en el mínimo plazo de tiempo posible, con todos los papeles en regla, y con el mínimo esfuerzo por su parte.

Y, por supuesto, no dejamos de hacer todo lo que nos caracteriza y que son servicios ya implantados de tiempo atrás (además de la venta), las subastas, revenue management (yield), mediación, tasaciones, implantación y gestión de sistemas de calidad… todo, siempre con la confidencialidad y la discreción propias de #ittaGalicia

Deseamos de todo corazón que vuestros deseos se cumplan en este año que comienza…

Que se cumplan todos vuestros deseos!!!

Muchas gracias por estar ahí!!! :))

Feliz 2017!!! 

Felices Fiestas :)

El equipo de #ittaGaliciamas-pequeno-navidad

inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura 

les desea unas felices fiestas y un mejor año 2017

Gracias por estar ahí! 🙂 

El certificado de eficiencia energética obligatorio para hoteles

En mi anterior post, “Valoración de un hotel en O Grove, Pontevedra” acabándolo, hacía mención de la obligatoriedad del certificado energético en el sector de la hostelería, en el supuesto de su puesta en venta o en alquiler.

Este post, tratará la obligatoriedad del CEE más especificamente en los hoteles.

cee dibujoPues sí, es obligatorioSi tienes una casa, piso, apartamento, oficina, local… será necesario que lo tramites en el supuesto de alquiler o venta futura de la propiedad.

El próposito de este cerficado es informar al futuro inquilino o comprador lo que le costarán las facturas de las diversas energías disponibles (electricidad, propano, placa solar térmica, energía geotérmica…), para que dicha propiedad sea acondicionada en términos de calefacción en el invierno y el aire acondicionado en el verano, además de otros gastos que se pudieran generar en dicha propiedad.

Pero además, la finalidad del certificado energético, y es aquí donde es mejor hacerlo específico para hoteles, y es que el estudio que se hace, se reflejará al final, con unos pequeños consejos de habitabilidad y diversos requerimientos que se aconsejan para garantizar que las futuras facturas sean más bajas.

Muy amenudo, casi siempre, con unos mínimos requerimientos, y con una mínima inversión se puede abaratar hasta el 30% de las facturas, mes a mes, quizás no sea significativo, pero al cabo del año, sí que se notará y mucho! con lo cual la inversión que se hizo, es fácilmente amortizable.

No hace falta decir, que las inversiones que se hacen en mejoras energéticas  son las únicas que finalmente nos son reembolsadas, así que, vale la pena.

Contactar con un experto en el tema se hace imprescindible, un buen auditor energético nos pondrá en el camino correcto.

Si, nuestra calificación energética es buena, (entre A y D) es posible que no hagan falta grandes reformas, o incluso ninguna, sin embargo, es altamente aconsejable (no obligatorias), que se lleven reformas de mejora en el supuesto de que la calificación sea de E, F ó G.

Deseo recalcar, que no son obras obligatorias, tu propiedad puede sacar una calificación de G y no tienes por qué acometer obras de mejora.

Por cierto… la normativa vigente es un Real Decreto, RD 235/2013 mediante el cual se aprueba el procedimiento para la realización del certificado energético de edificios existentes.

¿En que es diferente el certificado energético de un hotel al de una vivienda?

La vivienda es privada y no tiene un uso público. Para el caso de la vivienda se hará solo en el supuesto de ponerla en venta o en alquiler.

Sin embargo en el caso de los locales comerciales, oficinas, hoteles… dependerá en gran medida de su tamaño. 

Si echamos un vistazo al anterior mencionado RD 235/2013 podemos leer que en su artículo 13

Obligación de exhibir la etiqueta de eficiencia energética en edificios, en su apartado 1 dice:

1. Todos los edificios o unidades de edificios de titularidad privada que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 m2, exhibirán la etiqueta de eficiencia energética de forma obligatoria, en lugar destacado y bien visible por el público, cuando les sea exigible su obtención.

Si tu hotel está en Galicia, desde #ittaGalicia contamos con grandes profesionales de la arquitectura y de las energías, que te podrán ayudar también en estas cuestiones. Pregúntame sin compromiso y solicita presupuesto.

María de los Reyes

ittagalicia.com

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Gracias 🙂

Valoración de un hotel en O Grove, Pontevedra

casa x m2 = €Estoy haciendo la valoración (tasación) de un hotel en O Grove (Pontevedra) por expreso deseo de los propietarios con la finalidad de llegar a un valor de mercado acertado para su puesta en venta.

Ya he tratado este mismo tema en otros posts anteriores, uno de los que podéis echar un vistazo es “Valoración de un hotel” os dará una idea general.

Este post es la continuación del post “Analizando los hoteles en venta en las Rías Baixas” entrada que escribí como introducción a lo que es la valoración en sí.

Por razones obvias evitaré datos exactos que he tomado para el estudio de la tasación y para evitar la extensión de este artículo, iré directamente al grano.

Como decía, se trata de valorar un hotel de 2 estrellas en el municipio pontevedrés de O Grove (si véis mi entrada anterior, que os dejo enlace más arriba, hago una presentación de lo que es el municipio).

Son 2.500 m2 de construcción en un terreno de 3.000 m2. Parte de este terreno está ocupado por la construcción, alrededor de 700 m2 por planta,  y por 3 plantas, siendo la última, la más pequeña, destinada a viviendas. El resto del terreno, se destina a zona ajardinada y parking.

Para los cálculos de esta valoración, a parte de hacer un estudio del flujo de caja de los últimos 4 años, se hace una comparación con los hoteles en venta en la zona de O Grove y en Sanxenxo, su municipio más cercano.

Para el fin de esta tasación, da igual que se trate de una sociedad, SA, SL, o CB o que la propiedad sea de un solo dueño.

Estudiando los hoteles en venta de O Grove, he tenido acceso a datos de 5 hoteles.

Dos de los hoteles son de 2 estrellas y los otros 3 hoteles son de 3 estrellas.

Hotel A de 2 * este hotel dispone de 50 habitaciones y 2.500 m2 construidos

Hotel B de 2* este hotel dispone de 42 habitaciones y 1.288 m2 construidos

Hotel C de 3* este hotel dispone de 50 habitaciones y 2.500 m2 construidos

Hotel D de 3* este hotel dispone de 60 habitaciones y 3.000 m2 construidos

Hotel E de 3* este hotel dispone de 48 habitaciones y 2.700 m2 construidos

Sabiendo el precio de venta, 2.500.000, 600.000, 4.000.000, 3.000.000, 3.000.000 euros respectivamente, sería muy fácil calcular el precio de venta unitario por m2 o por habitación.

Pero no es fácil, en absoluto, ya que no se trata de sacar un valor unitario por m2 o por habitación unicamente, si no, que hay que tener en cuenta una buena cantidad de factores que añaden o restan valor al bien a tasar.

Las instalaciones, la ubicación (aunque todos estén en el municipio de O Grove, es posible que uno esté en primera línea de playa, estando otro a un kilómetro de la playa), se tienen en cuenta las calificaciones (si son 2, 3 estrellas), si tienen piscina, spa, talaso, tenis, parking, discoteca, cafetería, restaurante, su calificación energética (si la hubiera), reputación online (cada vez cobra más vida y se le presta más atención), características constructivas y su situación actual (en el momento de la tasación), mobiliario y demás inventario (ajuar, menaje…) … ufff! un sin fin de características diferentes que hay que homogeneizar para poder llegar al valor más exacto al hotel que es objeto de estudio.

El valor unitario está rondando los 1.000 euros. Es decir, 1.000 euros / m2.

Pero no es suficiente decir que como este hotel tiene 2.500 m2, por 1.000 euros, se le asigna una tasación de 2.500.000 euros, esto sería un error, al menos a mi juicio. Cuando he homogeneizado, he tenido en cuenta que los testigos no son exactos al bien a valorar, por lo tanto, se le asignará más valor al bien objeto de estudio si éste es mejor, y por el contrario se le asignará menos valor que la unidad si es peor. A iguales características (raro), se le asigna la unidad (1) para no variar los cálculos.

Es un hotel de 2* que está perfectamente, ha tenido una reforma casi total hace apenas 2 años, con piscina, y una zona ajardinada con parking, muy cercano a buenas playas y al paseo de San Vicente do Mar, que también hay que valorar. He tenido en cuenta la reputación online, su mobiliario, su construcción, etc. En muy buen estado.

Con estas comparaciones, y con los resultados del cash flow (flujos de caja de los 4 últimos años), se llega a un valor de mercado de 3.000.000 euros para este hotel con todos los datos que he tenido en cuenta y que oportunamente reflejé en mi informe.

Por cierto… analizando los hoteles en venta en el municipio vecino, Sanxenxo, se obtiene un resultado más alto que en O Grove, en Sanxenxo, un hotel puede estar con un valor unitario de 1.200 euros / m2. Hay más oferta y, en cuanto a la demanda, más o menos igual. El inversor que busca en O Grove le dará lo mismo adquirir finalmente en Sanxenxo, y, el inversor que busca en Sanxenxo, al final, le daría igual adquirir el hotel en O Grove. En Sanxenxo, el estudio se ha hecho en base a 8 hoteles, no en base a 5 como en O Grove.

Un informe de este tipo puede tardar en hacerse alrededor de un mes, 3 semanas si hay prisa y se requiere para la compraventa. Tan solo recordar que si el hotel está en venta, a parte de la oportuna tasación, se requerirá el certificado de eficiencia energética (obligatorio y solicitado por el Notario en el momento de la firma). Si no se tiene el CEE, el Notario lo reclamará, puede ocurrir (según con quien se dé), que se otorgue una prórroga y se aplace la compraventa en espera del CEE o bien, se desetime toda la gestión y quede en suspenso hasta que se haya presentado el certificado (volviendo a comenzar todos los trámites de nuevo).

En el próximo post trataré el tema del CEE obligatorio para viviendas, oficinas, locales… en venta o alquiler y en especial, el CEE para los negocios de hostelería, también obligatorios para su puesta en venta o alquiler.

Si eres propietari@ de hotel o bien estás interesad@ en comprar un hotel, contacta con nosotros y te echaremos una mano con los temas relacionados con la compraventa, hipotecas, financiación, tasación, certificado energético, Nota Simple del Registro… y en general cualquier otro documento que se derive de la compraventa.

María de los Reyes

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