El PER, ¿útil en cálculos de valoración para hoteles?

El PER es un ratio de valoración, que se puede tener en cuenta, pero nunca como único dato, es decir, se puede tener en cuenta en conjunto con otros datos. Esta sería, a mi juicio, la mejor manera de valoración, ya que el PER por sí solo no tiene por qué ser coherente.

Primero de todo debemos de saber que es el PER y cómo calcularlo. El PER (Price Earnings Ratio) es un coeficiente o ratio, variable según zonas pero universalmente aceptado,  equivale al número de veces que el precio del alquiler o de venta, está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Se puede aceptar como dato para valoración de viviendas, empresas, etc.

Veamos en el supuesto de hoteles (se puede adaptar a viviendas también con los mismos cálculos).

Calculemos primero la rentabilidad bruta por alquiler

La rentabilidad es el resultado obtenido de dividir lo que cobras al año por el alquiler de tu propiedad entre su precio de venta. Si a este alquiler bruto, le restas los gastos, obtendrías, por el mismo método, la rentabilidad neta.

Si por ejemplo, tu hotel lo alquilas por 6.000 euros al mes, al año, serían 72.000 euros. Si el precio de venta de tu hotel es de 1,5 millones, la rentabilidad obtenida bruta sería de 4,8%

(72.000 / 1.500.000) x 100 = 4,8%

Veamos ahora, que PER tenemos en el mismo supuesto. Cálculo del PER

Hacemos la operación inversa, y dividimos el precio de venta entre el precio del alquiler (el resultado anual) y obtenemos el PER, como decía más arriba, es el número de años que tardarías en pagar la propiedad estudiada.

1.500.000 / 72.000 = 20,83 veces

Se necesitarían casi 21 años para poder amortizar este hotel con su alquiler.

Ahora es el momento que todo el mundo tiene la duda… ¿sería buena inversión?

Según datos estudiados por el Banco de España en el primer trimestre de 2017 (todavía no hay datos posteriores), la rentabilidad bruta de alquiler en España está en torno al 4,3% (puede variar según zonas geográficas). Esto equivale que el PER es de 23,2 años o, expresado en meses, 279 meses.

En el caso que estamos estudiando, volvamos a imaginar el hotel que tiene un alquiler mensual de 6.000 euros, lo multiplicamos por 279 y da como resultado 1.674.000 euros. Este sería considerado un precio de venta aproximado muy adecuado y, como decía empezando este post, universalmente aceptado. Sin embargo, y repitiéndome, no debiera de considerarse como único dato de valoración.

Si, por el contrario, disponemos del precio de venta, en nuestro caso, 1.500.000 euros y deseamos calcular un precio adecuado para su puesta en alquiler, bastaría con dividir el precio de venta entre 279, así obtendríamos un precio de alquiler bastante adecuado.

1.500.000 / 279 = 5.376,34 euros 

Nota: los datos expresados son a modo de explicación, en ningún caso datos reales, el PER varia entre comunidades autónomas y es más, varía entre provincias. Por regla general, las provincias más demandadas tienen un PER más alto. Siempre hay que tener en cuenta factores como la localización y la ubicación, hay datos muy importantes como si es un hotel en el rural o en zona urbana. Considerar este post a modo de “consulta”. Es evidente que la tasación de un profesional se hará imprescindible en muchos de los casos.

Gracias por leerme! :)) 

@ittaGalicia

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Transacciones hoteleras ¿La mejor época para comprar hotel?

No es fácil saber o tan siquiera, evaluar una mejor época para la adquisición de un hotel.

En el supuesto de alquiler, vendría siendo otro tanto de lo mismo.

Por lo que he podido averiguar, navegando por Internet, los estudios más recientes parece que están a partes iguales, un tercio de los hoteles se mantienen en propiedad, otro tercio en alquiler (o con la ayuda de operadores) y el otro tercio a través de contratos de gestión.

Muy a menudo pensamos en la compraventa de un hotel como el 100 % de éste, pero en el mercado actual existen opciones, el activo siempre será el hotel, pero puede haber varios tipos:

Share deal este es el caso de la adquisición de acciones de la propiedad, medidas y valoradas en “tanto por ciento”

Asset deal, se trata de la compraventa del todo el activo hotelero (en este caso es el 100% del hotel)

Dentro de “Asset deal” se pueden ver otras dos formas: por un lado, el “dry asset” que se trataría de la compraventa del hotel como único activo inmobiliario, y, otro caso, es que la transacción del negocio recaiga en la misma empresa hotelera, es decir, la explotación del hotel, pero no su compraventa (la propiedad sigue siendo de sus dueños).

Recordemos que “hotel” debiera de ser el conjunto de todos los activos del negocio, si tiene discoteca, restaurante, cafetería, spa, tiendas… aquí también entrarían FF&E (furniture, fixtures and equipment), e incluso, los “intangibles”, aquellos activos “ocultos” pero que hacen un hotel característico, la marca, cartera de clientes, su método, conocimientos técnicos y específicos y que todo ello forma el “know-how“.

A estas alturas, ya te habrás dado cuenta que muchas palabras son en inglés, pero no hace falta conocer el idioma, para entender de qué estamos hablando.

La forma de liquidar impuestos es un poco diferente a la compra venta inmobiliaria de uso residencial, ya que aquí lo que se está vendiendo es una empresa. La fiscalidad indirecta (IVA e IGIC los más usuales) finalmente quedaría neutra ya que las operaciones entre empresarios, el que compra tiene el derecho de dedicirse las cuotas soportadas, en cuanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es algo que afecta a operaciones entre particulares, es posible que haya que tributar algún otro impuesto que a mi se me haya pasado, según la comunidad autónoma donde se satisfaga la compraventa.

Creo que es oportuno dejar claro, que se debe de preparar un documento a modo de “borrador” donde se defina cuáles serían las condiciones de entrega del hotel, régimen de reparto de los gastos que genere la compraventa, preparar un inventario con los muebles actuales, inventario con mercaderías en almacén… y, en general, cualquier otra cuestión que se vea necesaria y oportuna para el caso.

Pero… volviendo al título de este post… ¿cuándo es la mejor época del año para comprar un hotel?

A mi juicio, si eres ya un profesional de la hostelería y no te pilla en “pañales” yo te diría que empezando la temporada alta, entre marzo y abril, no te asustarás de la avalancha de gente que va a llegar y ya empiezas tu negocio haciendo caja y con altos ingresos.

Sin embargo, si te estás metiendo en un negocio que apenas o poco conoces, al acabar al temporada alta, sería la ideal para tí, entre septiembre y octubre, ya que irás tomando el pulso al negocio y poco a poco irás entrando en el tema.

Claro que, teniendo en cuenta que soy una profesional inmobiliaria experta en la compraventa de activos hoteles, que te crees que te voy a decir yo… todos los meses del años son buenos!!! 🙂

Desde #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura ya seas un experto hotelero o completamente nuevo en el sector, solemos pactar un tiempo de entrenamiento con la propiedad anterior, para que sean ellos los que te vayan introduciendo en el negocio, la presentación de los clientes del hotel, los proveedores, el fontanero de mano disponible 24 horas… en fin, al menos 3 meses de introducción, si volvemos al inglés, serían unos 3 meses de “training”. Los propietarios suelen responder bien y muchos de ellos afirman que si hay que estar más de 3 meses no habría problema.

María de los Reyes

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