El agente dual o la agencia dual

¿Qué es el agente dual o la agencia dual?

Básicamente y a grandes rasgos, se trataría de la agencia o el agente que trabajaría doblemente para comprador y para el vendedor. De esta manera llevaría el doble de comisión.

Bueno hay varias formas:

Por regla general la comisión inmobiliaria se trata de un 3% calculado en base al precio de venta de la vivienda (también puede hacerse así en el supuesto de propiedades comerciales, no tiene por qué ser vivienda), este 3% es pactado íntegramente con el vendedor del inmueble, quedando el comprador libre de esta carga (ya él soportará otros gastos de la compraventa), así es como en #ittaGalicia trabajamos y, hasta donde yo sé, el 99% de las agencias trabajan así, al menos en mi zona, Galicia, que es lo que conozco.

No tiene por que llevarse el doble de comisión si ese mismo 3% lo dividen a partes iguales entre comprador y vendedor, de tal manera, que cada una de las partes pagaría un 1,5%. De esta manera no lo vería tan mal, no sería agencia dual.

Sin embargo, muchas agencias, últimamente lo estoy viendo, trabajan de manera dual, es decir, cobran un 3% de la parte vendedora y otro 3% de la parte compradora.

El agente recauda el doble de la comisión pero no hace nada del trabajo específico de un agente del vendedor o agente del comprador. La agencia dual solo beneficia al agente y se debe de evitar a toda costa si desea una experiencia positiva en la compraventa.

Si haces una búsqueda en Google por ejemplo, para “qué es una agencia dual” o “cómo funciona la agencia dual”, seguramente verás unos cuántos artículos de agentes inmobiliarios diciendo que la agencia dual está perfectamente bien. ¿Sabes por qué un agente inmobiliario alguna vez le diría a alguien que la agencia dual se puede hacer sin ningún problema? yo solo encuentro una palabra, avaricia.

Si una agencia representa al vendedor, deberá tratar de conseguir el mayor precio de venta posible, si representa al comprador, el agente deberá de conseguir los mejores términos en la compraventa, pero cuando el mismo agente representa a ambas partes, puede haber un conflicto de intereses.

Hay momentos en la trayectoria profesional del agente inmobiliario, que es contratado por el comprador para que haga la “busca y captura del inmueble más ventajoso”, esto es, el mejor inmueble, mejor situado, en mejores condiciones, y, por supuesto, con el mejor precio. Esta no es tarea fácil y se consigue (no siempre), después de muchas horas de trabajo de oficina, llamadas, visitas, etc. Este es el caso del personal shopping inmobiliario. Este es un caso aparte, el agente es contratado, bajo unos términos, por la parte compradora, y en este caso, puede pactar una comisión por la compraventa con el vendedor y, además, llevarse la parte pactada en los términos por el comprador. Puede parecer avaricioso, pero este sería el único caso, donde lo vería más o menos “legal”. Bajo otras condiciones, no.

En #ittaGalicia hacemos el trabajo de “cool hunter”, hacemos la captación del inmueble más ventajoso en todos los sentidos para el comprador, por esta búsqueda no le cobramos nada, ni honorarios fijos ni comisiones, sin embargo, debe de comprometerse a comprarnos a nosotros el inmueble, nuestra comisión nos la abona la parte vendedora. No somos agencia dual.

En una relación standard con un agente, puede esperar muchos beneficios al aceptar pagar una tarifa por ayuda profesional. Usted sabe que su agente estará comprometido con usted en todos los aspectos de la transacción. Él o ella escuchará lo que tiene que decir, dándole la última palabra sobre las decisiones que se toman. No hace falta decir que toda la información, documentación y todo aquello que en general se trate en todo el proceso de la compraventa, es una información privilegiada, confidencial y se trata con absoluta discreción.

Pero… vayamos por partes:

Agente del vendedor: un vendedor puede contratar los servicios de un agente para actuar como agente del vendedor en la venta de la propiedad del propietario. El agente representa al vendedor como cliente. El agente le debe al cliente vendedor lealtad, obediencia a la instrucción legal, confidencialidad y responsabilidad. El agente debe anteponer el interés del vendedor e intentar negociar términos aceptables para su cliente vendedor.

Agente del comprador: un comprador puede contratar los servicios de un agente para actuar como agente del comprador en la compra de una propiedad. El agente representa al comprador como un cliente. El agente le debe al cliente comprador la lealtad, la obediencia a la instrucción legal, la confidencialidad y la responsabilidad. El agente debe anteponer el interés del comprador e intentar negociar términos aceptables para su cliente comprador.

Agente dual: un agente inmobiliario puede actuar como un agente dual que representa tanto al comprador como al vendedor en una transacción inmobiliaria, pero solo con el consentimiento expreso de ambas partes. Un agente doble será neutral con respecto a cualquier conflicto de interés entre el vendedor y el comprador.

En consecuencia, un agente dual NO PUEDE satisfacer plenamente los deberes de lealtad, obediencia a la instrucción legal. El consentimiento por escrito para la agencia dual debe provenir tanto del comprador como del vendedor. Y si… aún encima de que no satisface las necesidades de al menos una de las partes… ¿va a cobrar el doble? Uy, pues mal vamos.

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¿Qué es mejor… cobrar comisión o cobrar honorarios?

En la venta inmobiliaria existen tres formas de cobrar por tu trabajo, al menos que yo sepa.

Por un lado está el cobro mediante honorarios, por otro lado, cobrar comisión y una tercera forma que sería una mezcla de las dos anteriores, un fijo (los honorarios) más un variable (la comisión). En este caso la comisión sería más baja.

Empecemos por definir cada uno de estos términos:

Se le llaman “honorarios”

Los honorarios son la cantidad de dinero que corresponde a una persona por el trabajo realizado. Es una cantidad fija.

Se le llama “comisión”

La comisión es la cantidad que se cobra por realizar transacciones comerciales que corresponden a un porcentaje sobre el importe de la operación. Es una cantidad variable.

En el caso de honorarios, no importa si se vende una casa de 100.000 euros o de 700.000 euros, la cantidad a percibir sería la misma.

En el caso de la comisión, se le aplicaría un porcentaje al total de la venta, así si se pacta el 3% (es una cantidad bastante usual al menos en la zona donde yo trabajo, en Galicia) a 100.000 euros, la cantidad resultante serían 3.000 euros para la agencia, si se vende un inmueble de 700.000 euros, la cantidad a devengar serían 21.000 euros en concepto de comisión por la venta.

En el caso de la comisión, solo se aplica si la agencia inmobiliaria lleva a término la venta. No garantiza la venta, pero no pierdes dinero ya que no lo adelantas.

En el caso de honorarios, muy a menudo, preguntarlo, la agencia inmobiliaria va a cobrar una cantidad previamente fijada, no importa la cantidad final de la venta, se venda o no la propiedad. Se cobran honorarios, en concepto de traslado del agente al inmueble, del reportaje fotográfico (a veces estos reportajes son realmente caros, pueden incluir imágenes de dron), home staging (explicaré lo que es en otro post), tiempo de oficina que se dedica a la comercialización de la propiedad, etc. Tampoco garantiza la venta, pero en este caso habrás perdido el dinero.

En #ittaGalicia inmobiliaria cobramos una comisión, como decía más arriba, el 3% solo en el caso de que la propiedad se venda. En este 3% está incluido el IVA, sin embargo, hay agencias que cobran el 3% más el IVA, debiera de preguntarlo si es que el agente no se lo aclara. Si eres propietario y quieres vender tu propiedad, puedes decirnos como prefieres que trabajemos contigo, con una comisión, con honorarios fijos o con un fijo más comisión. En #ittaGalicia podemos decir que siempre hemos estado abiertos al diálogo y que hablando se entiende la gente, seguro que llegamos a un acuerdo.

En la organización de subastas, el porcentaje a cobrar es del 10%. Es alto porque somos muchos haciendo el trabajo. Para que el trabajo salga bien y llegue a buen término, necesitamos ser muchos, en este caso hay abogados, estrategas de marketing, vendedores, alquiler del local… Sin embargo, estadísticamente, el vendedor lo paga con buen gusto, cuando ve que su casa se vende.

Sin embargo, en #ittaGalicia si lo que hacemos es una tasación, una auditoría de calidad, due diligence o cualquier otro servicio que no es la venta inmobiliaria, entonces cobramos honorarios, es decir, una cantidad fija. En este caso solicite presupuesto, porque la cantidad va a ser diferente para cada trabajo. Muy a menudo se presupuesta en función del tiempo que va a llevar la realización del trabajo y si hay o no, desplazamientos.