Diferencias entre la compraventa de una propiedad residencial y una propiedad comercial

Vivencias, experiencias… ¡emociones!

Esto es lo que se siente al comprar una casa. Una casa que será algo más que eso, será tu hogar. Una compra completamente emocional, se hace con el corazón.

Sin embargo, el corazón no influye nada en absoluto cuando se trata de comprar una propiedad comercial, por ejemplo, un hotel.

En este caso, la compra es más cerebral, más inteligente.

Lo que compres no es un lugar donde acabar tus días, criar a tus hijos, envejecer o jubilarte.

Compras un hotel que, por encima de todo, es una empresa.

¿A que viene esto?

Viene a que los propietarios de los hoteles los valoran como su “niña bonita”, no se dan cuenta de que el cliente comprador adquiere una propiedad comercial y los números le tienen que salir, si no, no es de interés.

A veces los clientes me solicitan fotos de los hoteles, fotos que no hago. Primero porque es una forma de guardar la confidencialidad de la venta, por otro lado, el cliente que adquiere un hotel compra una superficie construida, un número de habitaciones, una cafetería, un comedor (si lo tiene), una discoteca (si la tiene), y sobre todo, compra una empresa con todo lo que le viene detrás. Hay datos técnicos que no se pueden obviar, fecha de construcción, última reforma, si necesita reforma o si ya está listo para cambiar las llaves de mano, una contabilidad, una cuenta de resultados, un EBITDA (esto lo explicaré en otro post), una serie de datos muy importantes que en las fotos no los van a ver. Se adquiere un fondo de comercio con una clientela hecha de hace años (en la mayoría de los casos). Esto es lo que realmente importa, da igual si las habitaciones están pintadas de blanco o de amarillo, si las colchas de la cama son de cuadros o de flores… entonces… ¿para qué hacer fotos? Las fotos, y muy buenas además, las pueden ver en la página web del mismo hotel. Página web que el hotel hace para captar clientes y vender sus habitaciones, por tanto, la página web debe de ser muy fácil de usar, muy intuitiva, responsive (cada vez más se usan los móviles, las tablets…) y con un motor de reservas muy bueno. Esta página web, junto con las cuentas en redes sociales, las opiniones del hotel en distintos portales (TripAdvisor, Booking…), toda la presencia que se tenga en Internet, también se venden al vender el hotel. Y por cierto, son muy valorables. La mejor carta de presentación.

En la compraventa de residencial es al revés. Compras lo que te entra por los ojos, y te tiene que gustar. En esa decisión de compra es muy importante las fotos, y las fotos tienen que estar bien hechas y mostrar bien, lo mejor posible, la casa y los jardines o zonas comunes. En este caso el reportaje fotográfico y cada vez más, el reportaje en vídeo es sumamente importante. Porque si las fotos que ves en el anuncio no te gustan, no vas a llamar para hacer la visita. Te tiene que gustar la casa para hacer la visita.

Lo primero que hace el cliente para buscar la casa es la búsqueda por zona (provincia, municipio, zona centro, extraradio…) luego elige el tamaño (número de habitaciones y baño), luego el precio (habrá usado una horquilla, un rango de precios con un mínimo y un máximo), de las propiedades que aparezcan, elegirá ver aquellas que le entren por los ojos, ¿cómo? con las fotos.

Pero no todas las diferencias entre la compra de residencial y de comercial, son estas.

La diferencia más importante es fiscalmente y como se tratan con Hacienda.

De todos es sabido que una propiedad nueva, vendrá gravada con un IVA, este IVA no se pagará si esta propiedad es de segunda mano, en este caso el impuesto a devengar es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y AJD (Actos Jurídicos Documentados). Muy a menudo se devengan juntos. Dado que estos impuestos pueden ser diferentes según la Comunidad Autónoma, lo mejor es que te asesores donde vayas a comprar. Un agente inmobiliario, un abogado, un contable, una asesoría fiscal, un gestor, quizás en el Registro de la Propiedad o en la oficina del Notario te podrán decir, sin lugar a dudas, los impuestos a devengar, plazos para hacerlo y por ciento que te corresponde. También puedes encontrar información en la misma página web de la Agencia Tributaria. En Galicia, entre Notario, Registro de la Propiedad, ITP y AJD suele rondar el 10% del total de la compraventa, como se lo reparten, no lo sé.

 

Cuando compras un hotel, el hotel por ser empresa, deberás repercutir el IVA, este IVA lo tendrá que soportar el comprador, pero el comprador, a su vez, lo repercutirá, de manera que le será devuelto.

De echo hay una forma contable, que el asiento se hace de una sola vez, de manera que entra por el activo y sale por el pasivo, así el comprador ya no tiene que soportar este IVA. Lo mejor, en este caso, es que hagas caso a tu gestor, él te va a asesorar la mejor manera y como fiscalmente, tributar menos, siempre dentro de la ley.

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