Compraventa de una vivienda cuando el comprador o el vendedor es extranjero o no residente en España

Me ha pasado recientemente con unos compradores que, aunque nacidos en España, no son residentes.

Bien, por lo que he podido averiguar en España no existe ninguna restricción a que una persona no residente o incluso extranjera pueda adquirir mediante la compra cualquier tipo de bien inmueble. De echo, si esta persona es extranjera y si su compra supera el medio millón de euros (antes de impuestos), se puede beneficiar de un “Permiso de residencia en España” mediante la “Golden Visa”. Ver la entrada anterior si quieres saber más acerca de este permiso de residencia.

La compraventa se lleva a cabo de igual manera que si se hiciese entre compradores y vendedores españoles. La escritura de la compraventa se hace pública y se otorga en un Notario, posteriormente, se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Estas operaciones llevan implícitas una serie de particularidades, ya que habrá impuestos a liquidar. Como en cualquier compraventa inmobiliaria, le debe de liquidar el Impuesto de Plusvalía en el ayuntamiento donde se haga la compraventa. Este impuesto corre a cargo del vendedor, de echo, creo que es el único impuesto que devenga el vendedor, el resto, salvo que ambas partes lleguen a un acuerdo, serán a cargo del comprador.

El comprador abonará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Este último solo se paga una vez, es decir, si la vivienda es de segunda mano, el IVA ya se pagó, por tanto, estaría exento de volver a pagar IVA.

Vamos a ver la diferencia entre si es el comprador o el vendedor la persona no residente o extranjera.

Supuesto en que sea la parte compradora no residente o extranjera

Al comprador se le exigirá, con carácter previo a la celebración de la escritura pública, la obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE), petición que podrá realizarse en España, en la Oficina de Extranjeros o en la Comisaría General de Extranjería, o en las Oficinas Consulares españolas ubicadas en el país de residencia del solicitante. En la misma oficina consular se le explicará al comprador cual es la solicitud o impreso que deben de adjuntar debidamente cumplimentado y firmado y cuantas copias. Esto es antes de la firma en el Notario.

Además de lo anterior, el ciudadano no residente o extranjero debería de abrir una cuenta en un banco español, si no la tiene ya. Una vez salvados estos puntos, la persona no residente o extranjera podrá adquirir en contrato de compraventa cualquier propiedad en España y gozaría de los mismos derechos y obligaciones que un residente español.

Supuesto en que la parte vendedora es la no residente o extranjera

Si un extranjero o no residente, tal y como yo lo entiendo, está vendiendo una propiedad en España, es porque anteriormente la ha comprado, por tanto, se entiende que ya debe de tener su Número de Identificación de Extranjeros (NIE), el vendedor lo necesitará para transferir el inmueble en la compraventa.

El vendedor no residente en España, está sujeto a los siguientes impuestos, el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y el Imuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido por plusvalia municipal. Este último impuesto también tendría que abonarlo en el supuesto de ser español o residente.

Todo lo anterior expuesto debe de constar en el contrato de arras que firmen las partes, a fin de agilizar los trámites posteriores con la oficina del notario. Recomiendo la intervención de un abogado que os ayude a que todo salga bien y para que os aconseje lo mejor posible.

Finalmente, por regla general, cuando una compraventa en territorio nacional se lleva a cabo por extranjeros o no residentes, el comprador español estará obligado a retener un 3% del precio de la compraventa en el momento de otorgar la escritura pública, debiendo de ingresar ese 3% en Hacienda a través del modelo 211, hay un plazo de un mes para hacerlo. El concepto de este pago es a cuenta del Impuesto de Renta de personas no Residentes (IRNR).

Desde #ittaGalicia recomendamos ponernos en manos de expertos asesores y/o gestores así como en manos de abogados cuando sea necesario. Este post es a modo orientativo, nunca deberá tomarse lo que aquí se expresa de manera inequívoca, tengan en cuenta que toda regla tiene su excepción.

La Ley del IRPF, en su artículo 9, considera a una persona residente, aquellas que permanezcan el territorio español más de 183 días al año, aquellas que tengan un núcleo de actividades económicas, o aquellas personas que sean el cónyuge no separado legalmente con hijos menores de edad.

En estos casos, no estarían sujetas a las particularidades comentadas anteriormente. De cualquier manera y ante la duda, pregunte a un gestor o asesor experto en el tema de extranjería.

2 comentarios en “Compraventa de una vivienda cuando el comprador o el vendedor es extranjero o no residente en España

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