Como elegir el hotel ideal como inversión

Quizás seas una de esas personas que está buscando invertir en la adquisición de un activo hotelero, y a estas alturas, es posible que tengas muy claro lo que quieres y lo que estás buscando, pero si no es así, puedes seguir leyendo…

Yo establecería dos épocas en el año, una de ellas es propicia para la compra y la otra mejor no. Los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril y mayo, son, a mi juicio, los mejores, dejando los meses de junio, julio y agosto. El por qué es bastante obvio. En los meses de verano los hoteles están bastante a tope lo cual dificulta las negociaciones entre ambas partes. De cualquier manera, si te decides a comprar en pleno verano, ¡adelante! prohibido no está.

A la hora de elegir el activo a comprar yo seguiría unas pautas.

Primero de todo, la zona. Cuál es la zona interesante para mí. Búsqueda por región, Galicia, Asturias, Andalucía, Levante, Baleares, Cataluña… España es grande. Puedes elegir la zona por el turismo que se mueve ahí, porque tú eres de ahí, o porque quieres cambiar de vida y alejarte de donde siempre viviste… Luego, pregúntate, me gusta rural, urbano, costa, interior… una vez tengas claro la región que buscas y dónde emplazarlo, viene el punto siguiente.

¿Adquisición de un hotel ya funcionando o uno de nueva construcción?

Es evidente que este punto irá en función de los gustos de cada uno. Es posible que ya dispongas de un terreno, de esta manera te sería más fácil y más barato la construcción de un hotel.

Sea como sea, debes de pensar que la construcción de un hotel nuevo conlleva una tarea de trabajo y dedicación, buscar el terreno (no servirán todos los terrenos, tienen que ser para uso hotelero), su compra, estudio y proyecto de arquitectura, licencias y permisos, construcción, muebles, detalles de decoración, búsqueda de personal, entrevistas… no cabe duda que como proyecto puede ser precioso, a mí me encantaría, sin embargo… son unos 3 años perdidos, que dejarías de ingresar dinero, voy a decir que no es un gasto en sí, si no, que dejas de ingresar. Es la diferencia de si adquieres ya un hotel funcionando. Además, con uno abierto, ya coges una cartera importante de clientes, no olvides que muchos clientes repiten en el mismo hotel que ya se habían alojado con anterioridad. Si te decides por la construcción de uno nuevo, tendrás que esperar unos 3 a 5 años, antes de que el hotel sea conocido y antes de que adquiera el “caché” para que la gente lo busque y lo elija en el medio de las búsquedas.

Bien, ya sabes la zona y si te vas a decidir por uno de nueva construcción o uno nuevo. Punto siguiente.

Tu presupuesto

¿Ya tienes el dinero para la inversión? ¿Tienes parte? ¿Tendrás que financiar prácticamente todo?

Busca los hoteles que se ajusten a tu presupuesto, no te pases y recuerda que del precio de venta, puedes negociar con la propiedad o con el agente intermediario para que te hagan una rebaja. A este valor tendrás que sumarle aproximadamente un 10% en concepto de gastos del Registro, la Notaria y diversos impuestos como AJD (Actos Jurídicos Documentados), no estoy añadiendo el IVA. Este punto, mejor pregúntaselo a tu gestor ya que si eres empresa, sabes que puedes repercutirlo, de manera que te lo devolverán, de echo, si lo haces bien, no tienes que desembolsarlo.

Dependiendo del presupuesto que dispongas, tendrás que valorar si puedes acceder a un hotel modesto, de poca calificación (la calificación se hace con estrellas) o uno de mayor calificación, también verás si el hotel al que puedas acceder será pequeño, mediano o grande (en número de habitaciones), así también valorarás, si solo será hotel tipo B&B (bed & breakfast), si podrá tener comedores donde dar banquetes, spa, balneario…

Ya tenemos clara la zona que nos interesa, ya sabemos si queremos un hotel funcionando o uno de nueva construcción y ya tenemos una idea más o menos clara del presupuesto que tenemos y hasta donde queremos (o podemos) endeudarnos solicitando un préstamo. Punto siguiente.

La búsqueda 

Tanto busques un hotel ya funcionando en venta o un terreno para la construcción de uno nuevo, tendrás que hacer búsqueda. Puede ser de manera personal en alguna inmobiliaria especializada o una búsqueda por Internet. Verás que hay varios portales dedicados exclusivamente a la venta inmobiliaria. Yo empezaría por ellos.

Una vez das con lo que buscas, llamas, envías WhatsApp (cada vez más usado) o envías un email, solicitando más información. Si ves que te sigue encajando, por zona, por tamaño, por precio, solicita una visita al inmueble.

Debes saber que la búsqueda puede ser larga dependiendo de la zona donde busques, habrá más o menos hoteles en oferta. Ten paciencia, lo que buscas, tarde o temprano, llegará.

Toma el control de la decisión

No tengas prisa, tómalo con calma. Una vez hayas visto varios hoteles que encajan en tu búsqueda, salvo que compres todos, tendrás que elegir uno. Vuelve a visitarlo, estudia bien los números, las cuentas de resultados de los hoteles, te serán facilitadas por sus propietarios. Estudia bien el personal, cuánta gente hay trabajando, tipo de contratos, haz un inventario de lo que se queda en el hotel cuando se haya hecho la compraventa. Revisa si hay que hacer alguna obra de mejora en el hotel, ¿solo es pintura? ¿hay que invertir en obra más grande? ¿redecorar? ¿puede funcionar sin obras? Vuelve a hacer números, mira en cuanto tiempo puedes amortizarlo. Hay diversas fórmulas para esto. Lo ideal es amortizarlo entre 10 y 15 años. ¿Te salen los números? Adelante, anímate.

Mientras haces la búsqueda, debes de ver bien el inmueble. A parte de la empresa en sí, debes de fijarte en el inmueble propiamente dicho, y preguntarte si después de los años, el edificio estará bien para poder ser vendido (solo por si acaso). ¿Podrías al menos recuperar al inversión inicial?

En este punto, un experto financiero o un economista te dirían que si vendiendo la propiedad no le ganas algo, malo. Es decir, debes de asegurarte, lo más posible, que después de un tiempo abierto y si no funcionase, debieras de recuperar la inversión y algo más, si vendieses en lo mismo que pagaste por el hotel, estarías perdiendo dinero. Me voy a explicar un poco mejor.

Si compras un hotel y te cuesta, pongamos, 500.000 euros, después de 10 años de uso, deberías poder venderlo en al menos un 5% más por cada año, en decir un 50% más, o sea, que tendrías que venderlo en 750.000 euros. Esto sería lo ideal, pero no siempre es así, y no puedes aventurarte, ya que el mercado inmobiliario es altamente cambiante. Como no tenemos una bola de cristal, tendrás que arriesgarte.

Para que la anterior regla se cumpla, deberás de mantener tu hotel, tejado, fachada, ventanas, cortinas, pintura, fontanería… recuerda que el mantenimiento que le hagas es lo que lo mantendrá y lo que le haga subir o bajar su valor futuro. 

Estos son los pasos que yo seguiría si fuera un inversor y estuviera buscando un establecimiento hotelero para comprar.

Finalmente y poniéndonos en el peor de los casos… ¿el hotel no ha cumplido mis expectativas en cuanto a ingresos anuales esperados?

Debes de darle un tiempo, los primeros años son duros, pero si después de 10 años, no funciona… tendrás que ir pensando en vender la propiedad. Ahora, que antes fuiste comprador, te convertirás en vendedor.

Al menos trata de recuperar la inversión.

Buena suerte.

Reyes @ittaGalicia

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Lo que tus clientes esperan de tu hotel

Bueno, tus clientes pueden esperar de tu hotel muchas cosas, veamos unas cuantas:

  • Creo que a nadie le gusta ir a un hotel y encontrarse con la pintura caida, baldosas rotas, manchas de humedad… así que van a esperar que el hotel esté en perfecto estado de conservación. Cuida las instalaciones, ascensores, calderas, si tienes spa, duchas, jardines, piscina…

  • La decoración debe de ser acorde al tipo de hotel, a la calificación de este hotel, el mobiliario deberá de estar en concordancia con el hotel. Un hotel moderno requerirá una decoración moderna, un parador será más clásico, un albergue tendrá una decoración más pobre… en fin. El buen gusto en la decoración es importante, colores claros, neutros, sin demasiado “recargue” de muebles, espacios amplios, comodidad. Que el cliente llegue a la habitación y encuentre, por ejemplo, un perchero donde colgar su abrigo.

  • Si echas un vistazo a las opiniones escritas por los clientes en sitios como Booking o TripAdvisor, verás que casi todos, hacen referencia a la limpieza. Escriben cosas como… “estaba todo muy limpio”, y es que la limpieza es muy importante. No creo que haya una persona en este mundo que no le importase llegar a un hotel, subir a su habitación y ver que ésta está sucia. Así que ya sabes, ponte las pilas y ofrece a tus clientes un hotel con una limpieza “10”. Esta limpieza es extensible a todo el hotel, a la zona de restaurante, cafetería, comedor, zonas nobles, recepción… no solo a la habitación.

  • A nadie le gusta salir de su casa de vacaciones, o por trabajo y llegar a un hotel donde se respira un ambiente de celos entre los trabajadores, rencillas, recelos, enfados, malas caras… cambia esto. Un ambiente agradable será bueno para tus clientes y, por extensión, también para ti y tu personal.

  • Cuando estamos en temporada alta y tu hotel está a rebosar, ofrecer a tus clientes un ambiente tranquilo es casi imposible. De cualquier manera, trata de ofrecer, siempre que sea posible, esa tranquilidad que todos anhelamos cuando viajamos y nos desplazamos para escapar de la rutina diaria. Es desagradable estar cogiendo el sueño y de repente despertar porque por delante de tu puerta está pasando una mujer con tacones altos y ese ruido de “taconeo” que te despierta de repente y te crispa los nervios. Bueno, hay alfombras finas de pelo corto, que puestas en los pasillos, mitigan ese ruido, a las señoras de la limpieza no le gustarán, pero tus clientes estarán encantados.

  • Ya que el WiFi sea gratis, no es una una novedad, hasta el hotel más pobre lo ofrece desde hace años. Pero sí puedes hacer que además de gratis, sea único, rápido, sin cortes y accesible desde cualquier rincón del hotel (incluido las zonas ajardinadas, piscina, gimnasio…), que no se le “pierda” al cliente del móvil cuando se desplaza de su habitación a algún otro lugar.

  • Bueno, este punto no está del todo en tus manos. Sería ofrecer a tus clientes unas vistas impresionantes, unas vistas para recordar desde su habitación. Pueden ser vistas al mar, a la montaña, al campo, a la ciudad… da igual, pero unas vistas que no se le olviden.

  • ¿Y si ofrecemos a nuestros clientes un desayuno personalizado?. Ya he comentado en este mismo blog, que en esta zona, y por extensión, en toda Europa, lo más normal es encontrarnos con el desayuno continental (verás en que consiste y por qué se llama así, si haces clic en el enlace). Pero, podemos ir un poco más allá, y preguntar que desean para desayunar. Pueden querer café, té, chocolate o pueden preferir una tortilla francesa o huevos revueltos con champiñones… allá cada uno. Sea como sea, el desayuno lo debes de incluir en el precio del hotel. Bueno esto es algo personal, hay quien prefiere cobrar la habitación y luego el desayuno. Creo que psicológicamente es mejor que digas la habitación te sale en 45 euros con desayuno incluido a que les digas, la habitación te sale en 40 euros y 5 euros de desayuno. Bueno, aquí cada uno que elija.

  • Esto es algo así como el punto de las vistas que comentaba un poco más arriba. Se trataría del emplazamiento geográfico. Debiera de ser único, accesible facilmente por carretera, cuanta menos competencia, mejor para ti, aunque a tu cliente esto le dará igual. Importante, al menos para mí, que tengas un buen parking, es desagradable llegar al hotel cansado de un largo viaje y dar vueltas para encontrar un sitio para dejar el coche. Este parking puede ser abierto o cubierto, da igual, pero un hueco donde dejar el coche es importante. Al menos una calle donde se pueda aparcar sin problemas.

  • Las dietas. Es posible que tu hotel sea un B&B, si es así, este punto, sáltatelo. Pero si tu hotel ofrece un servicio de restauración, deberás estar al día con las diferentes dietas. Hay gente diabética que no podrá tomar azúcar, celiacos (como yo) que deberá comer sin gluten, veganos, alérgicos (huevos, mariscos, frutos secos…) hay tantas alergias. No te digo que estés a la última en alimentación para enfermos, o que te conviertas en un experto en nutrición, pero sí, que te pongas las pilas con las 4 ó 5 dietas más importantes, las que más se consumen.

  • Especial mención al descanso. Cuando una persona viaja, lo primero que va a necesitar es descansar. Ofrecerles un buen colchón y una buena almohada se hace indispensable, yo iría un poco más allá y diría que ofrecieras una carta de almohadas (microfibra, plumas, viscoelástica). El colchón para no equivocarnos, es mejor tenerlos de dureza media, así se acomodará al gusto de muchas más gente, ni duro, ni blando. Una dureza media es recomendable.

  • Luego, ya dependerá del tipo de hotel que tengas. Por ejemplo, si tienes un hotel donde se admitan mascotas, tus clientes buscarán de tu hotel que les permitas estar cómodos y “camas” adaptadas según el tamaño de su mascota. Por el contrario, si no se permiten mascotas, debes de negar la entrada a tu cliente con mascota, ya que los demás clientes es posible que no les gusten los animales. No todo el mundo es tan amigo de los animales como nosotros pensamos. Hay quien tiene miedo a los perros, a los gatos, hay quien siente asco, hay alérgicos… Así que, tu verás, pero si tu hotel no admite animales, deberás de perder de alojar a un cliente con mascota en beneficio de los demás. Lo mismo si tu hotel es “solo adultos”. En este caso, tendrás que negar la entrada a clientes que acudan con niños…

Por último… si te pones en el lugar del cliente, ¿Qué sería lo más importante para ti? Ponlo en práctica y seguro que darás en el clavo.

A mi me gusta usar el viejo dicho ese de “no desees para nadie lo que no desees para ti”, o “trata a tus clientes como te gustaría que te tratasen a ti”, son dos dichos que se ajustan 100% a lo que deseo expresar.

Diferencia entre freehold y leasehold

No es difícil encontrar estos dos términos en inglés, aún cuando estés buscando propiedades en venta en español. Suelen ser propiedades de uso comercial (no tanto para residencial) y los anuncios que yo veo suelen ser hoteles, estos hoteles se muestran en las webs con estos dos términos,  freehold y leasehold para no confundirnos te explico que significan.

Propiedad freehold

Basicamente significa que lo que estás viendo es el anuncio de una propiedad en venta.

Adquieres el 100% de la propiedad, el patrimonio que estás adquiriendo está libre de posesión de cualquier entidad, aparte del propietario, claro está. De esta manera, la propiedad completa del bien inmueble recae en el propietario, pudiendo usar dicha propiedad para cualquier propósito, puede vender, transferir, donar, alquilar… siempre atendiendo a una leyes y normativas locales y estatales.

Propiedad leasehold

Si ves el anuncio de un hotel (u otro bien inmueble) con el título, “leasehold”, esto significará, que esta propiedad está en alquiler. Un leasing es una forma de pago aplazada. En el leasing el arrendador traspasa el derecho de uso de un determinado bien a un arrendatario, a cambio del pago de rentas (pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales…) durante un plazo determinado. El propietario sigue teniendo la propiedad. Cuando se finaliza este plazo el arrendador tiene la opción de poder comprar el bien (freehold). Se diferencia del alquiler, en que en el alquiler no existe la opción de compra (salvo que se haga este tipo de alquiler explicitamente. Un leasing puede hacerse a 5 años, a 10, 20, 30 años… en fin el plazo de tiempo que ambas partes convengan. En el caso del alquiler con opción a compra, este alquiler no debe de ser superior a 3 años.

Una ventaja del leasehold, es que el bien en leasing, es fácilmente convertido en freehold.  Siempre, claro que el propietario desee su venta.

Estos dos términos también son usados en el supuesto de arrendamientos de terrenos para su construcción y promoción inmobiliaria.

Consejos para encontrar al mejor “hotel brokerage agent”

Primero de todo, traducimos “hotel brokerage agent”, este es el profesional intermediario en cualquier tipo de operación entre un hotel y su compraventa o alquiler. Es la persona que capta, diseña un plan de estrategia y lleva a término una compraventa buscando el perfil de comprador adecuado e idóneo para cada tipo de establecimiento hotelero. Está especializado en este tipo de compraventa y, por regla general, no vende otra cosa. Porque no todo el mundo busca lo mismo.

En #ittaGalicia estamos especializados en este tipo de compraventa. No vendemos pisos, naves, terrenos, locales… todo esto se lo dejamos a las inmobiliarias de las llamadas “generalistas”.

En realidad, el ser un buen agente intermediario entre un hotel en venta y un posible comprador, requiere de esfuerzo por parte del agente, requiere tiempo, estudios, preparación y, muchos, muchos años en la profesión. Debiera de decir que este último punto es lo que más enseña, más incluso que la formación (que no puede faltar), pero la práctica en este tipo de profesión, lo es todo.

Para ser un agente hotelero, requiere más que hacer fotos o publicar anuncios, de echo, no hay sustituto para el conocimiento y la experiencia.

Yo creo que para ser un agente hotelero exitoso, se debe de lograr el éxito a través de la satisfacción de los clientes. Ellos te dan ese “caché” que se necesita. Si el propietario de un hotel te recomienda a otro propietario que también está vendiendo… es que estás trabajando bien.

Si vendes una propiedad a un cliente y éste está satisfecho después de los años, esta es una muestra de que tienes la capacidad de poder encontrar el activo adecuado para tu cliente. No se trata de vender cualquier producto, se trata de vender el producto. Habrá clientes que requerirán de tí que les busques un pequeño hotel en una aldea apartada del mundo, y habrá clientes que te soliciten la búsqueda de un hotel enorme en el centro urbano de una gran ciudad. A esto me refería cuando decía, un poco más arriba, que no todo el mundo busca lo mismo. A esto se le llama “the right asset”, pero no tengas miedo, el mismo cliente, ya te va a decir, “este hotel no me gusta”, o, “no lo veo claro”.

Tenemos que crear valor para el propietario al poner su hotel en el mercado, siempre que no sea un hotel “off market”, (mira el enlace para saber más de lo que significa “off market”, te llevará a un post escrito en este mismo blog), tendremos que llevar a término y con éxito una transacción que supere las espectativas y objetivos del vendedor, tratar de lograr el precio más alto de venta en el mínimo plazo de tiempo posible, esto sería lo ideal.

Además de la experiencia, el conocimiento de lo que se vende es muy importante. Saber como funciona un hotel, es primordial para ponerse en la piel del comprador. Esta “empatía” que nos hará unos profesionales únicos. Es el requisito que irá más allá del simple conocimiento inmobiliario. La documentación tratada en la compraventa de un hotel, no es igual que la documentación que se trata en una compraventa de uso residencial. En el caso del hotel, estamos hablando de una edificación, sí un inmovilizado, pero además, se trata de un negocio, muy a menudo, sociedades y todo lo que ello conlleva. Un know-how, unos activos intangibles, que en la venta de residencial, no existe. Estos intangibles pueden tener tanto valor o más que la propia edificación y demás bienes tangibles.

El conocimiento de como se desarrolla el negocio inmobiliario hotelero en la zona donde se trabaje es muy importante también. Como funciona el turismo de esa zona, que finalmente, serán los usuarios de esos hoteles. En Galicia, donde yo trabajo y la zona que conozco, el turismo es muy variante. Es muy diferente al turista que visita Andalucía o Levante. Lo mejor, si quieres conocer bien el turista que visita Galicia, lee el post “El turismo en Galicia”, escrito en este mismo blog. 

Los mejores corredores suelen tener una educación universitaria en administración hotelera, economía, finanzas o un máster tipo MBA. Esta formación nos permite comprender los fundamentos del negocio y podemos representarlos ante los compradores, incluso aconsejándoles la mejor opción.

La compraventa de un hotel requiere de mucho tiempo, recursos y capacidades que no todo el mundo las tiene. El saber redactar una oferta de compra, una carta de intenciones (LOI, letter of intent), una acuerdo de confidencialidad, un pacto de no intromisión, un ncnda (non circumvention, non disclamer agreement), reconocimiento de honorarios, un contrato de arras… y un largo etc. Algunos de estos documentos serán presentados ante notario, previa firma y la oficina del notario redactará sus documentos en base a lo que se le presente, por eso deben de estar bien escritos y redactados, servirán como borradores previa firma de compraventa. En otro post, explicaré cada uno de estos documentos por separado, que significan y cual es la finalidad de cada uno de ellos.

Como en cualquier otro tipo de trabajo, existen malos profesionales, aquellos que dejan en entredicho el buen trabajo del buen profesional, aquel que confirma el dicho, pagan los buenos por los malos. Afortunadamente existen señales que todo propietario de hotel debe de saber y le ayudará a identificar al mal profesional.

La comunicación del agente es muy importante, no es estar todos los días, pero sí una llamada cada mes, por ejemplo, dejar saber al propietario del hotel, como va su venta, si hay espectativas de un cliente interesado, si su documentación ya ha sido aportada al comprador, como va la demanda y la oferta, etc. a veces, es suficiente enviarle un WhatsApp (a mi me gusta mucho este tipo de comunicación porque lo veo menos “invasivo” que la llamada).

Algunos agentes, se sientan a la espera de que alguien llame. Este tipo de actuación, rara vez tiene éxito, como no planifiques una estrategia de marketing, o como no vayas directamente al comprador, con poner un anuncio y esperar… lo tienes difícil. Así que, si tu agente es de estos, mejor déjalo y busca otro.

No trabajes con un agente cuya única finalidad se a la venta. Es lo más importante, pero además te debe de aconsejar en cual es el mejor tipo de venta, (a veces puede ser una compraventa aplazada la idónea a tu negocio, o quizás sea mejor un alquiler con opción a compra), en estos dos casos, se realiza la compraventa, pero de diferentes maneras. Y, lo más importante, debe de ser un profesional de la tasación y valoración del bien inmueble y del negocio (aquello que más arriba hablábamos y que son los intangibles), para poder fijar el correcto precio de venta. Esto solo lo sabrá un agente formado para esta tarea y además debe de ser buen conocedor del mercado actual de la zona. 

Espero haber sido de ayuda. 

Si estás en Galicia, visita ittagalicia.com te podremos ayudar.

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Como hacer el inventario de un hotel

Primero de todo debiéramos de definir inventario.

Un inventario es un término usado habitualmente en empresas, aunque también es usado a título personal.

Según la definición de la Wikipedia:

El inventario es una relación detallada, de cada uno de los elementos que componen el patrimonio de una empresa o de una persona en un momento determinado.

Un inventario es un recuento de cada tipo y clase de material que se tiene en cada uno de los departamentos de un hotel.

Uno de los aspectos más importantes de este inventario es el conocimiento de todo lo que conforma una determinada empresa en un determinado momento y para tener un control del stock de los productos.

Yo en este post, voy a explicar un poco por encima como se hace un inventario a nivel hotelero. Uno de los casos que se solicita el inventario es en el caso de compraventa, es un documento que solicita el comprador para saber y asegurarse de lo que está adquiriendo exactamente a parte del bien inmueble en sí.

Su realización y tiempo de ejecución, dependerá en gran parte del tamaño del hotel y lo puede hacer cada departamento por separado. No hace falta decir que la relación de lo inventariado debe de ser muy minucioso, haciéndolo por “familias” y por cada uno de los artículos. Así en la cocina, se hará el inventario destinado a menaje, cristalería, cubertería, alimentos en lata, alimentos en bolsa, alimentos congelados, alimentos frescos… Lo hace el cheff o cocinero, con ayuda del pinche (también puede hacerlo el pinche). Por ejemplo, dentro de “alimentos en bolsa”, tendremos, habas, garbanzos, lentejas, arroz… dentro de la familia “cubertería” tendremos cuchillos de carne, cuchillos de pescado, tenedor de carne, tenedor de pescado, cuchara de postre, cuchara de café, cuchara para sopa… en fin es un trabajo muy laborioso que requiere de mucho tiempo. Lo ideal es hacerlo entre dos o tres.

Las camareras de pisos, también pueden hacer lo propio dentro de su departamento. En este caso la gobernanta, dará el visto bueno y se asegurará que está bien, también puede ser que sea la propia gobernanta la que realice esta tarea con ayuda de una de las camareras.

Su labor no es fácil ya que tendrán que inventariar gran parte de lo que se utiliza en un hotel (ropa de cama, artículos de limpieza, utensilios…). Así, por ejemplo, tendrán que hacer inventario de la ropa de cama, dentro de este grupo contarán las sábanas bajeras de cama individual, sábana bajera de cama doble, fundas, mantas, forros, almohadas… cada caso es diferente.  Estimaría 3 ó 4 juegos de sábanas por habitación (lo ideal serían 4).

Lo que yo aconsejo es preparar un “checklist” o lista de comprobación con cada una de estas “familias” y luego con cada una de las “subfamilias”. Será algo largo pero ya puede quedar para siempre.

En la familia de “ropa de baño”, se contarán unitariamente las toallas grandes de ducha, las medianas de lavabo, las toallas más pequeñas de bidé, y… en el caso de hoteles con una categoría superior a 3 estrellas, se contarán alfombrines, albornoces y zapatillas. Estos dos últimos son habituales en hoteles que disponen de spa o en hoteles que no disponen de spa pero que tienen una categoría superior (3, 4 ó 5 estrellas).  Como decía, cada hotel es diferente y va a requerir un inventario diferente a otro hotel. Yo estimaría 3 ó 4 juegos de toallas por habitación (lo ideal serían 4).

En cuanto a la familia de “amenities”, no todos los hoteles los ofrecen pero si tu hotel es de los que da amenities a sus clientes, se contarán gel, peine, champú, jabón, colutorios, diversos kits (kit de afeitado, dental, costura, manicura…).

Otra familia son los productos de limpieza y los utensilios de limpieza. Estos pueden ir en una familia y subdividirse en dos grupos, o ir en dos familias diferentes. En cuanto a los productos de limpieza se distinguirán y contarán, limpiacritales, limpiasuelos, jabón para la loza en la cocina (este puede ser tenido en cuenta en el inventario de la cocina, cuidado de no contarlo dos veces), jabón para lavadora, suavizante de lavadora, líquidos amoniacales, antigrasas… en cuanto a los utensilios, fregonas, palos para fregonas, mopas, recogedores, escobas, palos para escobas, cubos para fregonas, paños, bayetas, espartos…

Se tendrán en cuenta otros productos y electrodomésticos, por ejemplo, planchas, aspiradoras, lavadoras, secadoras, carros para las camareras, cubos, bañeras… electrodomésticos que no tengan que ver con la cocina, ya que estos se deben de inventariar en la cocina (batidora, mezcladora, pela patatas, frigos, congeladores…).

El inventario de cafetería también es importante, lo realizarán los propios camareros o mejor, el encargado (si existiese). Este también es largo, y hay muchas “familias” de productos. Como en los casos anteriores se debe de ir de uno en uno, contando y apuntando.

El cliente comprador querrá conocer toda la relación de bienes que se quedan en el hotel antes de su compraventa, así que, cuidadosamente, habitación por habitación, se deberá de dar una relación detallada de cada habitación, haciendo constar, cama, colchón, cabeceros, lámparas, alfombras, cajas fuertes (si las hubiera), sujeta maletas, perchas, armarios, escritorios, sillas, sillones, todo, todo y todo… hasta cortinas y bombillas (luminarias). En el caso de inventariar muebles, se debe de adjuntar al informe documentación fotográfica de cada mueble. Y así, igual por cada habitación.

De la misma manera anterior, se hará inventario de los muebles de salones, zonas nobles, salas de juegos, salas de reuniones, etc.

Personal de recepción o gerencia, hará lo propio en su departamento, en cuanto a mobiliario, impresoras, copiadoras, fax, teléfonos, consumibles, computadoras, tablets, software usado para la gestión del hotel, etc.

Como decía es un trabajo largo y que lleva tiempo.

Los inventarios, salvo que sean para documentar una compraventa (y siempre que el comprador lo requiera), se debe de hacer una vez al año, excepto para muebles y diversos artículos relacionados con el mobiliario. Para todo lo demás, uno al año estará bien. Luego cada departamento deberá saber y conocer las necesidades de compras en cada uno de los departamentos en cualquier momento, por ejemplo, si rompen 20 sábanas, la gobernanta dará la orden de hacer la compra para reponer las sábanas, lo mismo que los productos de limpieza y todos aquellos que requieran de un control constante.

Si os puedo ayudar en algo, en Galicia, #ittaGalicia

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¿Qué es el ratio de ocupación? Cómo calcularlo

Es un KPI (key performance indicator, indicador clave de rendimiento) usado por la industria hotelera, calculado en base a la ocupación media de un hotel o cualquier otro tipo de establecimiento hotelero al caso. Se puede usar para hostales, albergues, casas rurales, apartamentos turísticos, etc. y en todos los casos, el método de calcularlo es el mismo.

Esta métrica mide la ocupación de un hotel y se mide en porcentaje. Por tanto, nos indica el porcentaje de ocupación media de un hotel. Se hace en base a un espacio de tiempo determinado, puede ser por día, semana, mes, estación… aunque lo más habitual y la mejor manera de medirlo es en un año.

Se debe calcular en un año, ya que hay meses de más ocupación y meses de menos ocupación o incluso el hotel cerrado. En el caso de cierre de hotel ese mes contaría como ocupación cero.

La ocupación se refiere al número de habitaciones ocupadas en referencia a todas las habitaciones disponibles del hotel.

Cómo calcularlo

El ratio de ocupación puede ser calculado en base a la siguiente fórmula:

Ratio de ocupación = Número de habitaciones ocupadas / Número total de habitaciones disponibles

Por ejemplo: Si tu hotel tiene 60 habitaciones, pero en un determinado espacio de tiempo tiene 45 habitaciones ocupadas:

45 / 60 = 0,75 >>> 75% ocupación

¿Cómo hacer este cálculo al año?

Muy sencillo. Existen programas que lo hacen, diferente software, apps, e incluso mismo Excel de Microsoft, sin embargo no sería difícil hacerlo manualmente.

Imaginemos que en enero hemos tenido una ocupación media de 25%, en febrero también del 25%, en marzo el 25% en abril lo mismo el 25%, en mayo el 40%, en junio el 45%, en julio el 95%, en agosto el 100%, en septiembre el 95%, en octubre el 90%, en noviembre el 70% y en diciembre el 25%.

Si sumamos todo lo anterior, mes a mes, da 660, lo dividimos en los 12 meses (se hace una media aritmética sencilla) y nos da una media del 55%

Esta sería la media de ocupación anual de nuestro hotel. Claro que para tener disponible el ratio de un mes, primero tenemos que calcularlo día a día, haciéndolo de la misma manera que el anual. 

Cómo usar este ratio

Realmente es un ratio muy usado, uno de los tres más importantes. Generalmente, aquellos que trabajan en la industria hotelera, buscan subir este ratio todo lo más posible, sin embargo, este ratio debe de usar usado junto con otros dos que son muy importantes también, el ADR y el RevPAR. Siendo para mí, el GopPAR el más interesante.

Aunque el 100% de ocupación es lo más deseado, muy a menudo, se consiguen los mismo ingresos con un 80% de ocupación si este 80% de ocupación pagan un precio un poco más alto (no mucho más) podríamos hablar de un par de euros.

Puedes ver otros ratios en el post “Los principales ratios hoteleros”

“Off market” que significa

¿Qué significa el término en inglés “off market” y en que casos es usado?

Creo que este será el post más corto de toda la historia de “El blog de #ittaGalicia y tuyo”

El término “off market” puede significar varias cosas:

  1. Puede significar que en estos momentos el inmueble que quieres visitar está fuera del mercado, ya que existe un comprador interesado y está buscando la financiación. Si este comprador consigue la financiación, se dará por vendido, si no (suele ser cosa de 1 ó 2 meses), entonces la propiedad inmobiliaria volverá a estar en el mercado para posibles nuevos clientes. Es un “off market” temporal.

  2. Temporalmente el inmueble se deja de enseñar por petición del vendedor. Puede ser por enfermedad, por viaje, porque se está reparando algo…

  3. Otra causa que implicaría el “off market” de una propiedad es que el vendedor haya recibido una oferta muy buena, esté estudiando su aceptación y no desea enseñarla más.

  4. Simplemente el dueño ha decidido no vender, por la causa o causas que sea.

Sin embargo, en España, el término “off market” es más posible que indique que la propiedad está en venta con clausulas de confidencialidad, diversos tipos de acuerdos, pactos de no intromisión, NCNDA, etc. Suelen ser propiedades muy exclusivas por alguna razón, puede ser que su propietario sea famoso, o puede ser una empresa líder en algún tipo de producto o servicio, o son propiedades de lujo… 

Sea el motivo que sea, estas propiedades se mantienen en la cartera de las inmobiliarias y se hace su venta a puerta cerrada. No son comercializadas públicamente en Internet y no se anuncian, de ahí el término “off market”, que literalmente significa “fuera del mercado”.

En la venta que #ittaGalicia lidera en Galicia, en el caso de la venta de hoteles es muy habitual que se haga “off market” en el supuesto de importantes cadenas hoteleras o en el caso de hoteles de 4 y 5 estrellas.

No es un tipo de venta muy usual en residencial salvo (como decía más arriba) que su propietario sea famoso o que el inmueble sea de lujo. Sí es más habitual (y cada vez más) en el caso de la puesta en venta de hoteles.

Lo mejor que el cliente interesado puede hacer en estos casos en preguntar al agente inmobiliario el motivo de este “off market” y, con un poco de suerte, la propiedad que te interesa volverá a estar en el mercado pronto. El agente inmobiliario te lo dirá.