Construcción

Las 22 cuentas de Twitter relacionadas con el sector de la arquitectura, que NO te debes perder

Pueden ser arquitectos, despachos de arquitectura, uno, dos, tres o un gran equipo. Proyectos, decoración, aparejadores, ingenieros en edificación, arquitectura… todo tendrá cabida en este listado. He escogido 22 de los muchísimos que hay dentro de nuestras fronteras… (no te digo nada fuera de ellas).

El único requisito, es que en el momento de escribir este post, tienen que tener algo twitteado o retwitteado en el último mes (julio), para asegurarnos que son cuentas “activas”.

No he planificado un orden estratégico para cada una, simplemente aparecen así. No tiene nada que ver con número de seguidores o preferencia mía. Estos son y así aparecen (con esta descripción en sus perfiles) en el momento de escribir este post.

Jon Goitia delaTorre

@goitorre

Padre, arquitecto e inversor en RE. Desde 2003, transformando y poniendo en valor inmuebles imposibles para devolverlos al mercado.

Belén

@bvillalvilla 

Arquitecto técnico e Ing. Edificación, observo el mundo inmobiliario, mamá en jornada continua y fundamentalmente: F E L I Z

ama arquitectura

@amaarquitectura

Estrategias para hacer tu Casa lo antes posible y sin malgastar 

J. Rguez

@jjrguezn 

Arquitectura Técnica

Eulogio Sánchez

@Eulogiosangil

Arquitecto Técnico – EXTREVALOR – Imparto Cursos de Formación de Técnicos y Peritos Tasadores – Software profesional para Tasaciones Inmobiliarias.

Enero Arquitectura

@eneroarq

Hacemos arquitectura especializada para el paciente, el viajero o el coleccionista. 

Alejandro Campos

@a_campos2

Arquitecto · Consultor Inmobiliario

Akra Arquitectos

Estudio de  ubicado en . Especializados en  de edificios.

Tainagonzalez

Asesora Inmobiliaria Arquitecta Fotógrafa Amateur Amante viajera

Juan J. Pérez Monzón

Protege tus intereses de forma audaz, eficaz e íntegra, contrata a profesionales de valía y sí, si no te convenzo, no gastes tu tiempo en mi. Arquitecto Técnico

veredes

Veredes surge enero de 2009 como búsqueda de satisfacer el conocimiento de la actividad arquitectónica y tangentes que se generan. 

pedro garcia munoz

@pgarciamunoz

Arquitecto Técnico e Ingeniero de Edificación/LEED GA/Experto profesional en Facility Management

astrid

@AstridEstefano

Arquitecta, prevencionista, soñadora y muchas cosas más 😉 •Bilbao-Madrid•

AboutHaus

@about_haus

AboutHaus es una plataforma que acerca la  a la gente y viceversa. Te invitamos a conocer nuestro trabajo. 

Francisco Aranguren

@fjaranguren

En Sevilla, de Pamplona. Notario en horario laboral. Vocación universitaria. Borges/Vila-Matas. Arquitectura y Jazz. 

Victor Flores

@victorflores

Arquitecto |   |

Dacun Estudio

@DAcun_Estudio

Diseño Industrial + Diseño de Interiores + Diseño Gráfico

Grupo Acerta

@GrupoAcerta 

Acerta es la compañía lí­der en servicios de consultoría en el sector inmobiliario, especializada en Project Management, Construction Management y Arquitectura.

Casas Modulares H3

@CasasModulares_ 

Casas modulares prefabricadas de diseño, elaboradas con los materiales más innovadores y duraderos. info@home3.es

FinDelBloc ARQ.

@findelbloc 

Bienvenid@ al perfil de Findelbloc Arquitectos |  +  | Arquitectos  desde ①⑨⑨⑦ | BLOG » 

Loema

@LoemaReformas

Más de 20 años dedicados a las reformas integrales.     

Sólo Arquitectura

@SArquitectura

Página oficial en Twitter de Sólo Arquitectura. Aquí podrás encontrar todo lo que necesitas sobre arquitectura, construcción y diseño.

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Cooperativas de viviendas. Qué son

Quizás en algún momento has pensado en unirte a una cooperativa de viviendas y así alcanzar tu sueño de ser propietario al mínimo coste. Pero las dudas existen, están ahí.

En este post voy a tratar de dar respuestas a todas las preguntas que puedan surgir, y, quizás, animarte a unirte a un nuevo proyecto en tu ciudad… nunca se sabe.

Las cooperativas de viviendas son entidades sin ánimo de lucro que se agrupan con la finalidad de conseguir el acceso a una vivienda con las mejores condiciones en cuanto a calidad y al menor coste posible, ya que en este tipo de proyectos se evitan los costes destinados a promotores y diversos intervinientes, debido a que es el socio el propio promotor.

La misma cooperativa es la que promociona las viviendas y se adjudican a los socios con un riguroso precio de coste, ya que, como decía más arriba, se eliminan los costes destinados a promotores.

Se puede decir que es una asociación de personas físicas o jurídicas.

Es el mismo socio el que interviene en las decisiones que afecten a su vivienda, son entidades participativas con un funcionamiento democrático.

Son reguladas por cada Comunidad Autónoma donde se desarrolle la actividad, así cada Comunidad Autónoma tendrá sus propias leyes.

Este sistema ha demostrado ser eficaz para facilitar el acceso a miles de personas a viviendas a bajo coste.  Hay incluso proyectos con lista de espera.

Es mi deber el aconsejar tratar diversos temas con abogados especializados en este tipo de asociaciones y recabar la máxima información posible antes de dar alguna aportación económica. Por ejemplo, la cooperativa tiene que estar debidamente registrada e inscrita, es dependiente del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales, si actúa a nivel nacional. Es conveniente echar un vistazo a sus cuentas anuales y si no entendemos, delegar esta tarea en alguien experto, también es importante que sus cuentas estén auditadas por alguna empresa externa.

En cuanto a las aportaciones económicas deben realizarse en una cuenta abierta de titularidad de la cooperativa, y deberán estar aseguradas por una compañía de seguros o avaladas pro una entidad bancaria. Nunca se debe entregar dinero en efectivo ni cheque a la gestora.

Plazos

Los plazos de entrega dependerán de los terrenos. Una duración media de promoción de viviendas en una cooperativa es de dos a tres años, si el terreno donde se desarrollará el proyecto de promoción está ya urbanizado y apto para la edificación. Sin embargo, estos plazos pueden extenderse en el tiempo si los terrenos son todavía solares rústicos. En estos casos  debe de existir unos plazos estimados para la ejecución de obras, que nos dirán desde la misma cooperativa o la empresa gestora que lleve la cooperativa.

Por último recordar que todo socio tendrá unos derechos, pero también unas obligaciones.

Solicita una copia de los estatutos o del reglamento, si existiera.

Cada socio tiene voz y voto y, al mismo tiempo, cada socio tiene el derecho y el deber de participar en la toma de decisiones.

Es importante armarse de la mayor información posible antes de participar en una cooperativa, y como decía al principio, consultar con un abogado especializado en el tema en caso de dudas.

Las fotos que ilustran este post son cortesía de “Domo, Gestora de viviendas” empresa gestora de viviendas en cooperativa con oficina central en Madrid y con diversas promociones a nivel nacional.

Os dejo enlace a Domo Gestora

Si estás en Galicia, también te puede interesar Gescomar Galicia, empresa gestora de cooperativas con sede en Vigo, Pontevedra.

Espero haber sido de ayuda 🙂

Pazo en venta en Galicia

Aunque #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura gestiona, comercializa y vende diversas propiedades catalogadas como “pazo”, en este post voy a destacar uno sobre todos los demás, por situación, dimensiones y porque es residencial y comercial al mismo tiempo.

El ala sur, destinada a vivienda de la propiedad y el ala sureste, con 22 habitaciones completas, destinadas a uso hotelero.

Para quién todavía no nos conozca, #ittaGalicia se describe como una inmobiliaria enfocada en la venta de propiedades de uso residencial de lujo en Galicia y en la venta de establecimientos hoteleros. Es por esto que hemos elegido esta propiedad para nuestro escaparate de entre todos los pazos de los que disponemos, ya que aúna el lujo residencial de un pazo de 1.794 m2 construidos y la belleza de un hotel boutique de 22 habitaciones en el entorno idóneo para el descanso.

Características

Primera edificación del siglo XVII con una arquitectura clásica de los pazos gallegos. Esta primera edificación se destina a vivienda de la propiedad. Sin embargo, sufrió transformaciones para poder ser adaptado a hotel. Así que, en la actualidad el pazo son dos edificaciones (las dos importantes) anexas.  Son edificaciones adosadas y construidas en distintas épocas. La edificación destinada a vivienda (la más antigua) tiene forma de escuadra con bajo y piso. La escalera es de piedra. Dispone de una solana de once columnas que sujetan el tejado voladizo, resultando un porche muy acogedor, con vistas al jardín y a la piscina. Además de estas dos edificaciones anexas, existen otras de menos importancia (una de ellas es la de uso de restaurante para los clientes del hotel).

La otra edificación de importancia es el hotel de planta baja y piso, de forma rectangular que exhibe un reloj de sol, donde se albergan 22 habitaciones. Esta última edificación tiene aproximadamente 25 años.

Actualmente reformado en su totalidad en 2013. De los 1.794 m2 de la edificación se destina a uso hotelero 1.500 m2.

Moderna rehabilitación manteniendo las características propias y típicas de un pazo gallego. Techos con vigas de madera (lo puedes ver en fotos).

Con amplias zonas ajardinadas, piscina, área para banquetes y diversos eventos sociales. Zonas recreativas, parking, porche…

Se completa con la cocina que dará salida a un amplio comedor y diversas zonas de almacenamiento, cámaras frigoríficas, lavandería…

Descripción técnica

El hotel consta de amplia recepción (podrás verla en fotos más abajo), 22 habitaciones. Su calificación es de 2*. El ADR para este hotel se sitúa en 70 euros y su RevPAR en 49 euros (calculado al 70% de ocupación).

Los costes diarios (solo alojamiento), para el mantenimiento de las habitaciones ocupadas, se sitúan en 184.8 euros, suponiendo el 70% de la ocupación. 

Los ingresos por alojamiento (aquí tendremos en cuenta una ocupación media anual del 70%) se sitúan en 1.078 euros.

Bien posicionado en buscadores.

Temporalidad: usualmente abren el hotel al público de Semana Santa hasta noviembre.

Situación

En las Rías Baixas, en el municipio turístico por excelencia, Sanxenxo en la provincia de Pontevedra. Hay dos rutas del Camino de Santiago, una por mar, la ruta del Mar de Arousa y la otra ruta es la del Río Ulla.

Bien situado, se accede fácilmente por una importante carretera, y se sitúa a unos 500 metros de la principales playas.

Esta propiedad única en Galicia la gestiona, comercializa  y vende #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura 🙂

Si quieres vivir aquí, ¡es el momento! ¡está en venta!

Dale clic a las fotos para ampliarlas.

Consultar precio en el email central@ittagalicia.com o en el número de móvil 692762076 (también estamos atentos a WhatsApp).

Se solicitará LOI (Letter Of Intent), carta de intenciones.

Página web ittagalicia.com 

En Twitter @ittaGalicia

El Castillo del Cardenal

La fortaleza del fin del mundo

Es una propiedad privada en uso con la arquitectura de un castillo – fortaleza ideado para la defensa de la Ría y con las instalaciones y comodidades de hoy día.

Un poco de historia

La estratégica ubicación del puerto de Corcubión lo convertía en obligada parada de las expediciones que se dirigían cara al Norte de Europa o el Mediterráneo. Esta ensenada se utilizaba para hacer incursiones de saqueo en las villas del interior.

Por ello, a partir del siglo XVII se empezó a pensar en la necesidad de hacer fortificaciones en la ría de Corcubión. Así se hicieron el Castillo del Príncipe en Cee, el Castillo de San Carlos en Fisterra y el Castillo del Soberano, ya desaparecido, en Camariñas.

El Castillo del Cardenal forma pareja con el Castillo del Príncipe, en la Ameixenda (Cee), situado prácticamente enfrente, permitiendo, mediante fuego cruzado la defensa de la ría de Corcubión. Una leyenda local habla de una cadena que uniría ambas fortificaciones, que al tensarse impediría el paso de las naves enemigas.

Construcción

Fue comenzado a construir en 1741 bajo la dirección de la Ferrieri. Estaba dotado de 12 piezas de artillería, y tenía capacidad para 96 hombres.

Dispone de calles interiores, garitas de piedra, muros con mirillas, completamente orientado al mar, restaurado y está en perfecto estado de conservación y uso.

La propiedad actualmente, está destinada a uso residencial, aunque se puede destinar a otros usos, por ejemplo para hotel…

Descripción

Dotado de 50.000 m2 de terreno, 3.000 m2 construidos, de ellos 700 corresponden a la vivienda todo en una única planta sin barreras arquitectónicas, techos abovedados, salidas independientes y vistas al mar desde toda la propiedad y desde todas las estancias. Vistas al mar de 360º

El castillo está distribuido en 9 estancias de las cuales se reparten: 4 dormitorios, 2 salones uno de ellos con chimenea monumental, cocina con chimenea, bodega y cuarto de lavado. La propiedad se encuentra totalmente amueblada con muebles de época y electrodomésticos. Se dispone de amplios jardines interiores, pozo y manantiales. Agua de la traída del pueblo,calefacción central y linea de luz privada. Acceso por escaleras al mar y dos calas en la finca y cueva.

Esta propiedad única en Galicia la gestiona, comercializa  y vende #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura 🙂

Si quieres vivir aquí, ¡es el momento! ¡está en venta!

Dale clic a las fotos para ampliarlas.

Consultar precio en el email central@ittagalicia.com o en el número de móvil 692762076 (también estamos atentos a WhatsApp)

Página web ittagalicia.com 

En Twitter @ittaGalicia

El regreso del “bonus room”

Según se cuenta en los ámbitos de “historia inmobiliaria”, hace tiempo eran los pisos grandes, enormes, aún para familias pequeñas, pisos con mucho pasillo y grandes habitaciones. Luego, llegaron, hace unos años, los “mini-pisos”, lugares que más que un piso, parecían una habitación, pisos de entre 30 y 40 metros cuadrados.

Bueno, ahora, la tendencia parece ser otra. El piso o la casa con una “habitación extra”. Esa habitación “multipropósito” para hacer con ella lo que sea que necesitemos. Habrá gente que busca una habitación para invitados, para la niñera, el cuñado que está de paso (luego igual se queda más tiempo)… se trata de una superficie extra para adaptarla a nuestro estilo de vida. Suelen ser habitaciones situadas en la entrada del piso o de la casa, cerca de la sala de estar y cerca de un baño. Esta ubicación estratégica facilita la transformación de este espacio en un dormitorio adicional, si fuera necesario, aunque la idea general del “bonus room” es un espacio destinado a otras opciones.

Veamos…

Sala de lectura, comedor, habitación para labores de costura, sala de juegos para los niños, despacho, biblioteca, habitación destinada a almacenaje, habitación para hacer ejercicio, habitación de relax (meditación), habitación destinada a zona de lavandería, habitación tipo taller (según el hobby de cada uno), bodega, un bar en la casa, sala de música, sala de cine…

Hay tantas opciones… como la imaginación de cada uno pueda tener.

Debemos tener cuidado al enseñar nuestra casa a posibles compradores, no decirles que esa habitación es un comedor, o es una sala para el estudio, por que en este caso el posible comprador vería ese espacio como un comedor o como una sala de estudio, debemos de enseñar esa habitación extra como un espacio multipropósito y dejar que la imaginación del cliente la vea como lo que él necesita. Cuántas más necesidades cubramos, más fácil será la venta.

6 preguntas importantes que te debes hacer si quieres comprar una casa antigua

Bueno, lo primero de todo es que ya has visto muchas casas y sea por lo que sea, por situación, precio… has decidido que la casa de tus sueños es una casa antigua que necesita algunos retoques… muchos retoques.

Primero de todo, valora cuantos retoques va a requerir, no es lo mismo, pintar o poner un suelo nuevo, que rehabilitar por completo una casa que está prácticamente en ruina.

Sería bueno, que tanto a tí como a tu pareja os gusten los trabajos manuales y poder poneros manos a la obra en la casa, eso claro está si sois lo suficientemente mañosos y además tenéis el tiempo para poder hacerlo. De no tener el tiempo o no saber hacerlo, tendréis que echar mano de profesionales que os pongan al día la casa.

Una cosa es cierta, una casa que la habéis “levantado” juntos o que la hacéis casi de nuevo a vuestro gusto, se podrá decir que es más un hogar que una casa que ya la habéis comprado tal y como está y que no ha necesitado ningún retoque.

Te tienes que preguntar: 

¿Tengo el tiempo que una reparación / rehabilitación va a requerir?

¿Estoy dispuesto a pagar por la casa… y a pagar por su rehabilitación?

Si sumo el pago de la casa más las obras requeridas para que la casa quede a mi gusto… ¿estará dentro de mi presupuesto?

La casa tal y como está en este momento es inhabitable… ¿tengo el tiempo y puedo esperar hasta que la obra esté terminada? ¿Tengo otra casa para vivir? ¿Quizás con algún familiar? ¿alquiler?

La casa no necesita una gran reforma, tan solo unos retoques… ¿puedo vivir en ella y al mismo tiempo hacer las reformas?

¿No saldría mejor comprando un terreno y haciendo la casa nueva?

Existen empresas de reformas que se dedican a esto y ya ellos llevan todos los profesionales que vas a requerir, electricistas, albañiles, carpinteros… pero si prefieres elegir tu a cada uno de los profesionales, buena suerte! porque el quebradero de cabeza es grande. Llamas a uno… llamas a otro, presupuesto de uno, presupuesto de otro… le llamas queda de venir mañana, aparece a los tres días… en fín.

Dependiendo del estado de la casa puede ser que requiera de pocas obras o de una gran rehabilitación. En cualquiera de los casos es posible que necesites de un profesional de la zona que valore el estado de la vivienda o el estado de la construcción y de la conservación en sí, ¿y si te pones a reformarla y tiene defectos de construcción insalvables?

Imagínate que decides retocarle el tejado, las paredes, pintar, alicatar baños, alicatar cocina, poner suelo nuevo de una madera preciosa que ha venido de África… y resulta que la casa tiene filtraciones subterráneas de agua que van ascendiendo por la vivienda.

A día de hoy esto es raro ya que las normativas al respecto son muy buenas, desde que disponemos de la Ley de Ordenación para la Edificación de 1999 todo está reglado, hasta el más mínimo detalle, pero antes de esta fecha… no había ningún reglamento y a duras penas existía un “código ético”.

Dentro de las patologías de la construcción, la más conocida es la “aluminosis” una “enfermedad” en algunos hormigones que hacen peligrar la resistencia de éstos porque se degradan. Pero la aluminosis no es la única, fisuras, grietas, descascarimientos, oxidaciones, humedad… son enfermedades “ocultas” de los edificios, no se ven a simple vista, salvo que seas experto.

Sobra decir, que estos informes los debes de encargar antes de hacer la compra de la casa para saber a que atenerte.

Bueno, si te has decidido por la rehabilitación de una casa antigua, bravo! te felicito y te ánimo, porque si es cierto que la satisfacción que tendrás cuando las obras hayan acabado y quede a tu gusto… esa satisfacción es muy grande.

No olvides hacer fotos del antes y del después, te gustará recordar como era cuando pasen unos años y así verás los logros conseguidos.

Si prefieres decantarte por una casa en perfecto estado de conservación y que no necesite reformas, pues también conseguirás verte bien en ella, y seguro, que harás de ella tu hogar.

Desde #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura :)) te echaremos una mano para que la elección de tu próxima casa no sea un quebradero de cabeza.

Habla con nosotros, un equipo de profesionales te asesorará, y si lo deseas y estás en Galicia, te pasaremos presupuesto para una pequeña reparación o para una gran rehabilitación.

La foto que aparece ilustrando este post, no es ninguna casa en venta por #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura :)) es una foto sacada de un portal “banco de imágenes” de uso libre y sin copyright, de echo ni siquiera está en España, creo recordar que está en Cuba.

 

 

Valoración de un hotel

Supongo que habréis escuchado eso que dicen: “cada maestrillo tiene su librillo” o cualquier otro refrán que puede variar según la zona donde se diga… pero que vendría a significar lo mismo.

Pues eso… no se muy bien como otros tasadores lo harían, pero sí sé como lo haría yo. Así que os voy a contar “mi método”.

Primero de todo, hay cosas en común con todos los demás tasadores (eso que hacemos todos “siguiendo el libro”) y es hacer caso a la normativa pertinente que en este caso sería la Norma ECO 805 de valoración inmobiliaria de 2003, nos aseguramos que los datos registrales y / o catastrales corresponden con la realidad, su dirección, su superficie, mantenimiento, servidumbres, estado de habitabilidad, conservación, su ocupación (si el inmueble objeto de estudio está vacío, ocupado por dueño(s) o si está alquilado con cotrato de gestión…), calificación, uso… en fin una cantidad de datos a tener en cuenta y que es una información muy valiosa para el solicitante de la tasación.

¿Quién la solicita? todo aquel interesado en saber su valor, su precio (no confundamos valor con precio). Puede ser el mismo propietario o alguien interesado en su compra. En el supuesto de solicitar una hipoteca, el banco puede requerir la tasación (que la paga el solicitante de la hipoteca). Una reconversión de calificación (por ejemplo adecuación de un 3 estrellas a un hotel de 4 estrellas, puede requerir su valoración previa), también en el caso de una rehabilitación completa sería útil una tasación. Por supuesto, la puesta en marcha del hotel, desde sus inicios, es decir, desde que se adquiere el terreno donde se va situar (incluso antes), se debe de hacer un estudio de viabilidad inmobiliaria y para ésta, hay que hacer tasación. De echo, en este último caso se deben de hacer 2 ó 3 valoraciones, la inicial, más o menos en el medio (para ver como va la obra) y la final poco antes de acabar o ya acabado.

Bien. Sigamos.

Una vez sabemos la finalidad de la tasación se harán los cálculos oportunos, según la finalidad, los cálculos serán diferentes (aunque parezca mentira). No es lo mismo tasar para conocimiento del valor de mercado, que para subasta… por poner un ejemplo.

hotel-65044_1920Lo siguiente, tal y como yo trabajo, es ver si el inmueble (en este caso un hotel) es nuevo (va a abrir sus puertas o lo ha hecho recientemente, menos de 3 años), o si es ya un hotel abierto al público con más de 3 años de dedicación. En este caso, para mi, varía bastante, ya que hay que tener en cuenta que cuando una empresa está abierta por un período superior a 3 años, esta empresa está “consolidada” y tiene una clientela ganada más o menos fija. Ya no es, además, una cuestión de “clientela” si no que es más una cuestión de valor de empresa, de “branding” se ha creado un nombre, una marca un reconocimiento… y no estoy segura de que otros tasadores lo tengan en cuenta, pero yo, particularmente, sí. Lo queramos o no, esto es un valor añadido, ya que al valorar un hotel, no estás valorando una propiedad inmobiliaria (que también), si no que estás valorando, una empresa.

¿Cómo lo tengo en cuenta?

No es fácil. Al final del post, os explicaré esto con más detenimiento. De momento, no nos salgamos del hilo y vamos a valorar el hotel.

Hay varios métodos.

Valor de mercado >>>

Es puramente inmobiliario y le damos el valor por metros de superficie construida por un valor medio unitario que previamente hemos calculado de otros hoteles en venta en la misma zona, que hemos homogeneizado y que son “testigos comparables” con el hotel que queremos valorar.

Aunque el método del valor de mercado (por otras ventas hechas de la misma tipología de inmueble) es muy acertado (y para mi gusto el mejor), éste lo es en otro tipo de propiedades, no así en este tipo de inmueble. Sí es muy acertado en cualquier tipo de bien inmueble residencial, pero no en comercial. En este tipo de inmueble no funciona, sencillamente porque no manejamos una base de datos tan grande como tendría que preveerse para poder hacer las comparaciones y la homogeneización.

Por tanto, no deberiamos de tenerlo en cuenta, no por sí solo, pero sí como parte de otro método. Sigamos…

Valor del coste >>>

Es un método muy técnico y equivale al coste de la construcción en sí, teniendo en cuenta todo, todo, todo. Se tiene en cuenta el terreno, la edificación, los coste implicados en la edificación tales como arquitectos y demás técnicos, estudios geológicos, permisos y licencias, tasas, comisiones, etc. Este método está bien si el inmueble es nuevo, a medida que va sumando años, deja de ser fiable, ya que no tiene en cuenta las debidas depreciaciones del tiempo, funcionales, etc.

Valor de capitalización de beneficios futuros >>>

Para mi, de los mejores, haciendo buen uso de este método en conjunto con otro, no por si solo. Es un método que tiene en cuenta la previsión de los beneficios futuros, por tanto, lo dejaría para hacer en el supuesto de un hotel ya en funcionamiento, con un mínimo de 3 años, si son más años, mejor. Se hace el estudio de los beneficios anuales de los anteriores 3 – 5 años, entiéndase beneficio como los ingresos menos los costes del establecimiento. En estos costes, se tendrán en cuenta todos los gastos, hasta el último céntimo.

Si el estudio se hace en base a 10 años, sería lo ideal. Una vez contamos todos esos cash-flow o beneficios futuros hasta el año 10, le añadimos el valor residual en el año 10, y lo actualizamos hasta el año 0. Se tiene que tener en cuenta la inflación, posibles subidas de salarios, y cambios en los gastos. Es el método más completo, más costoso, más complicado, más caro, más laborioso, más técnico, pero también el más fiable.

Otros métodos, menos científicos…

Room Rate multiplier o Multiplicador del precio de la habitación >>>

Se basa en el ADR (Average Daily Rate) o tarifa media diaria. En algunas partes se le llama ARR (Average Room Rate), precio medio por habitación. Realmente desconozco si hay alguna diferencia de cálculo entre ambos datos, aunque creo que son dos formas diferentes de llamarle a lo mismo. Según este método, una habitación vale 1000 veces su ingreso diario:

Valor del hotel = ADR x número de habitaciones x 1000

No hagáis mucho caso, no se en otros lugares, pero en Galicia, la zona donde suelo trabajar y de la cual soy conocedora, este método no funciona. Es posible que en una gran capital… no lo sé. Lo que sí puedo decir, es que este método lo he escuchado y leído en varios sitios, algo tendrá…

Multiplicador de la lata de Coca-Cola >>>

Una habitación vale 100.000 veces el precio de una lata de Coca-Cola en la máquina de Vending o en el minibar del hotel.

Valor del hotel = Precio de la lata x Nº de habitaciones x 100.000

Tenía mis dudas de si poner o no, este forma de valorar, en realidad lo he dejado caer… pero no hagáis caso, no parece fiable. Utilizando este método con 6 hoteles en venta en Galicia, hoteles que vendo y que conozco, no sale el precio de venta ni en broma. Sale un precio superior, muy diferente a la realidad.

Lo ideal, según mi parecer, opinión personal, sería hacer un cálculo promedio entre valor de mercado y coste (en el supuesto de un hotel nuevo) o calcular promedio entre valor de mercado y actualización de rentas (en el supuesto de un hotel que ya esté funcionando). 

bell-214297_1280Quedaba pendiente como valorar ese “branding” que hablábamos antes. Ese “nombre” y “renombre”.

No es fácil. Yo, particularmente miro la página web, como esté redactada, facilidad de encontrar la información, fácil acceso al motor de reservas, pero como todo esto se cambia en un momento… no es tampoco que esto sea de mucho valor… lo más importante de una web es que aparezca listado en los primeros sitios en los motores de búsquedas más importantes… Google, Yahoo! y Bing.

Sus redes sociales. Como son, como actúan ante una reclamación, ante una queja, el tiempo de respuesta o como hacen esa respuesta. Twitter y Facebook, las más importantes a nivel empresa. Es muy valorable los seguidores que ese hotel tenga en sus redes sociales, pero… todavía hay algo, que le presto especial atención…

Tripadvisor, Booking…

Son OTAs, especialmente importantes, por la cantidad de datos hoteleros que manejan. Son, a mi parecer, de los mejores en cuanto a implicación de la gente que hace sus reservas. Me explico… aquí entras, haces una búsqueda de hotel, reservas tu habitación en tal o cual sitio por un período y la gente, después de visitar el hotel, vuelve al sitio (sea Tripadvisor o Booking) y hace su propia valoración del hotel según su experiencia. Y esta valoración, lo que la gente dice, habla, comenta de ese hotel en particular el cual ya visitó como cliente, para mi, lo más importante.

Y es que si de un hotel hablan mal…