¿Cuántos extranjeros compran vivienda en Galicia?

Este post ha sido realizado con la ayuda de las estadísticas ofrecidas por el Ministerio de Fomento a través de su página web oficial. Os dejo enlace al sitio de dónde saqué la información Ministerio de Fomento 

Según el citado ministerio, el número de transacciones inmobiliarias según la residencia del comprador, sería:

NÚMERO DE TRANSACCIONES INMOBILIARIAS SEGÚN RESIDENCIA DEL COMPRADOR

TOTAL Residentes en España Extranjeros no residentes en España No consta
Total Españoles Extranjeros
TOTAL NACIONAL 150.152 148.989 124.700 24.289 616 547
TOTAL GALICIA 5.368 5.361 5.163 198 1 6
La Coruña 2.372 2.370 2.286 84 1 1
Lugo 683 682 649 33 0 1
Ourense 540 539 517 22 0 1
Pontevedra 1.773 1.770 1.711 59 0 3

3 casas en venta en Galicia por menos de lo que te crees

#ittaGalicia es una inmobiliaria con dos divisiones. Por un lado #ittaGaliciaResidential especializada en la venta de casas de lujo en Galicia. Inmobiliaria boutique con propiedades realmente sorprendentes. Propiedades singulares (castillos, pazos, mansiones, islas…) para clientes exigentes, casas de alto standing.

#ittaGalicia no es una inmobiliaria para todo el mundo, pero es perfecta para unos pocos.

Por otro lado, tenemos la división #ittaGaliciaCommercial en ella encontrarás todo tipo de activos hoteleros en venta en Galicia.

Vamos a enfocarnos en #ittaGaliciaResidential la inmobiliaria boutique líder en Galicia, no tememos a la competencia, no la tenemos.

Estas 3 preciosas propiedades las hemos elegido especialmente para tí, y están en venta por menos de lo que te crees.

Las 3 se sitúan en la provincia de Pontevedra. Forman parte de las Rías Baixas.

La primera está situada en el municipio de Meis.

En una zona muy tranquila de la provincia, a pocos kms del campo de golf de Meis y muy cerca de las mejores playas de las Rías Baixas. Casa que cuenta con una superficie construída de 574 m2 en un terreno de 5.043 m2 La planta baja se distribuye en cocina con zona comedor y despensa, salón, 2 baños y 4 dormitorios (uno de ellos con balcón y baño privado). En la planta alta hay 3 dormitorios (uno de ellos con 2 vestidores y baño), 1 trastero, 1 despacho y 2 baños. Todos los balcones tienen persianas con motor eléctrico, el dormitorio principal dispone, además, de una centralita para programar las horas de subida y bajada de persianas automático, así como subir o bajar la persiana en función de la luz solar. La casa ha sido construida con todo lujo de detalles y muy buenos materiales, suelos en madera, mármol de importación de la India en pasillo y escaleras, puertas interiores en madera de roble… La casa se completa con una zona ajardinada con diversas plantas ornamentales, árboles frutales y 3 plantaciones, albariño (75 cepas para una producción de unas 700 botellas de vino blanco), mencía (160 cepas para una producción de unas 600 botellas de vino tinto) y kiwi (70 plantas de kiwis que pueden producir unos 100 kg de kiwis cada planta).

 

Esta casa está en venta en 465.000 euros. Se negocian.

La segunda casa elegida se sitúa en el municipio de Vilagarcía de Arousa.

Chalet en una zona muy exclusiva de Vilagarcía de Arousa. ¿Lo mejor? Su precio. Porque no es lo mismo valor que precio, este chalet tiene un valor de mercado de más de un millón de euros, sin embargo, su precio está en 590.000 euros. La casa y la oportunidad de tu vida. Con 800 m2 construidos en 4.000 m2 de terreno. Con 5 dormitorios todos con baño (todos los baños en mármol y con bañera y ducha) y vestidor, dos cocinas, salas, salones y amplios espacios para el disfrute de toda la familia. Con zonas de recreo. Excelentes materiales nobles y muy buenos acabados. La casa, salvo algunos cuadros y lámparas, quedará con muebles. Se ha aprovechado el bajo cubierta a modos de trasteros – almacén y para diversión de los más peques. Cuenta con gimnasio, sauna, oficina, garaje, lavandería, amplios armarios empotrados, cámara frigorífica y cámara congelador, zona de barbacoa cubierta. En el exterior, piscina cubierta para disfrutarla todo el año, cancha de tenis, cerrado para perros, hórreo, banco de piedra, fuente decorativa. Terreno en desnivel, escalonado, precioso. Diversos árboles frutales y plantas ornamentales. Con sistema de alarma, video portero y un alto muro en todo el perímetro de la finca. Visite la propiedad sin compromiso, le encantará.

Esta casa está en venta en 590.000 euros >>> NUEVO PRECIO, AHORA REBAJADA A 450.000 EUROS ¡ESTA CASA ESTÁ VENDIDA! 

Nota a 10 de junio de 2020 – Esta casa la vendió #ittaGaliciaResidential (nosotros), al primer cliente que la visitó. Aunque después se pasaron 2 ofertas más por parte de otros dos clientes interesados, finalmente, la adquirió la primera visita. Se la merecen y espero que la disfruten muchos años.

La tercera casa está situada en Vilanova de Arousa.

Bonita y acogedora casa en venta en el municipio de Vilanova de Arousa. Con 6 dormitorios, 2 cocinas, 2 salones y 4 baños. La casa cuenta además con amplia zona de recreo con diversos árboles frutales y plantas ornamentales. Son 664 m2 construidos en 2.000 m2 de terreno. La casa fue construída por sus actuales propietarios con todo lujo de detalles en 1985, ahora la casa se les hace grande. Cuenta con edificación anexa destinada a garajes y barbacoa interior. También dispone de barbacoa exterior y dos zonas de merendero, una zona en la planta sótano y otra en el exterior, descubierta. La propiedad está cerrada en todo su perímetro. Zona tranquila para el descanso y al mismo tiempo al lado de una de las principales arterias de la Comarca del Salnés en la Ría de Arousa.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Esta casa está en venta en 390.000 euros.

Puedes ver estas casas en videos a través del canal de #ittaGalicia en YouTube. Pincha en el enlace para ir al sitio.

Elige la tuya y contacta con nosotros.

ittagalicia.com

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facebook.com/ittaGaliciaRE

Email central@ittagalicia.com

Teléfono móvil y WhatsApp 692762076

Como elegir el hotel ideal como inversión

Quizás seas una de esas personas que está buscando invertir en la adquisición de un activo hotelero, y a estas alturas, es posible que tengas muy claro lo que quieres y lo que estás buscando, pero si no es así, puedes seguir leyendo…

Yo establecería dos épocas en el año, una de ellas es propicia para la compra y la otra mejor no. Los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril y mayo, son, a mi juicio, los mejores, dejando los meses de junio, julio y agosto. El por qué es bastante obvio. En los meses de verano los hoteles están bastante a tope lo cual dificulta las negociaciones entre ambas partes. De cualquier manera, si te decides a comprar en pleno verano, ¡adelante! prohibido no está.

A la hora de elegir el activo a comprar yo seguiría unas pautas.

Primero de todo, la zona. Cuál es la zona interesante para mí. Búsqueda por región, Galicia, Asturias, Andalucía, Levante, Baleares, Cataluña… España es grande. Puedes elegir la zona por el turismo que se mueve ahí, porque tú eres de ahí, o porque quieres cambiar de vida y alejarte de donde siempre viviste… Luego, pregúntate, me gusta rural, urbano, costa, interior… una vez tengas claro la región que buscas y dónde emplazarlo, viene el punto siguiente.

¿Adquisición de un hotel ya funcionando o uno de nueva construcción?

Es evidente que este punto irá en función de los gustos de cada uno. Es posible que ya dispongas de un terreno, de esta manera te sería más fácil y más barato la construcción de un hotel.

Sea como sea, debes de pensar que la construcción de un hotel nuevo conlleva una tarea de trabajo y dedicación, buscar el terreno (no servirán todos los terrenos, tienen que ser para uso hotelero), su compra, estudio y proyecto de arquitectura, licencias y permisos, construcción, muebles, detalles de decoración, búsqueda de personal, entrevistas… no cabe duda que como proyecto puede ser precioso, a mí me encantaría, sin embargo… son unos 3 años perdidos, que dejarías de ingresar dinero, voy a decir que no es un gasto en sí, si no, que dejas de ingresar. Es la diferencia de si adquieres ya un hotel funcionando. Además, con uno abierto, ya coges una cartera importante de clientes, no olvides que muchos clientes repiten en el mismo hotel que ya se habían alojado con anterioridad. Si te decides por la construcción de uno nuevo, tendrás que esperar unos 3 a 5 años, antes de que el hotel sea conocido y antes de que adquiera el “caché” para que la gente lo busque y lo elija en el medio de las búsquedas.

Bien, ya sabes la zona y si te vas a decidir por uno de nueva construcción o uno nuevo. Punto siguiente.

Tu presupuesto

¿Ya tienes el dinero para la inversión? ¿Tienes parte? ¿Tendrás que financiar prácticamente todo?

Busca los hoteles que se ajusten a tu presupuesto, no te pases y recuerda que del precio de venta, puedes negociar con la propiedad o con el agente intermediario para que te hagan una rebaja. A este valor tendrás que sumarle aproximadamente un 10% en concepto de gastos del Registro, la Notaria y diversos impuestos como AJD (Actos Jurídicos Documentados), no estoy añadiendo el IVA. Este punto, mejor pregúntaselo a tu gestor ya que si eres empresa, sabes que puedes repercutirlo, de manera que te lo devolverán, de echo, si lo haces bien, no tienes que desembolsarlo.

Dependiendo del presupuesto que dispongas, tendrás que valorar si puedes acceder a un hotel modesto, de poca calificación (la calificación se hace con estrellas) o uno de mayor calificación, también verás si el hotel al que puedas acceder será pequeño, mediano o grande (en número de habitaciones), así también valorarás, si solo será hotel tipo B&B (bed & breakfast), si podrá tener comedores donde dar banquetes, spa, balneario…

Ya tenemos clara la zona que nos interesa, ya sabemos si queremos un hotel funcionando o uno de nueva construcción y ya tenemos una idea más o menos clara del presupuesto que tenemos y hasta donde queremos (o podemos) endeudarnos solicitando un préstamo. Punto siguiente.

La búsqueda 

Tanto busques un hotel ya funcionando en venta o un terreno para la construcción de uno nuevo, tendrás que hacer búsqueda. Puede ser de manera personal en alguna inmobiliaria especializada o una búsqueda por Internet. Verás que hay varios portales dedicados exclusivamente a la venta inmobiliaria. Yo empezaría por ellos.

Una vez das con lo que buscas, llamas, envías WhatsApp (cada vez más usado) o envías un email, solicitando más información. Si ves que te sigue encajando, por zona, por tamaño, por precio, solicita una visita al inmueble.

Debes saber que la búsqueda puede ser larga dependiendo de la zona donde busques, habrá más o menos hoteles en oferta. Ten paciencia, lo que buscas, tarde o temprano, llegará.

Toma el control de la decisión

No tengas prisa, tómalo con calma. Una vez hayas visto varios hoteles que encajan en tu búsqueda, salvo que compres todos, tendrás que elegir uno. Vuelve a visitarlo, estudia bien los números, las cuentas de resultados de los hoteles, te serán facilitadas por sus propietarios. Estudia bien el personal, cuánta gente hay trabajando, tipo de contratos, haz un inventario de lo que se queda en el hotel cuando se haya hecho la compraventa. Revisa si hay que hacer alguna obra de mejora en el hotel, ¿solo es pintura? ¿hay que invertir en obra más grande? ¿redecorar? ¿puede funcionar sin obras? Vuelve a hacer números, mira en cuanto tiempo puedes amortizarlo. Hay diversas fórmulas para esto. Lo ideal es amortizarlo entre 10 y 15 años. ¿Te salen los números? Adelante, anímate.

Mientras haces la búsqueda, debes de ver bien el inmueble. A parte de la empresa en sí, debes de fijarte en el inmueble propiamente dicho, y preguntarte si después de los años, el edificio estará bien para poder ser vendido (solo por si acaso). ¿Podrías al menos recuperar al inversión inicial?

En este punto, un experto financiero o un economista te dirían que si vendiendo la propiedad no le ganas algo, malo. Es decir, debes de asegurarte, lo más posible, que después de un tiempo abierto y si no funcionase, debieras de recuperar la inversión y algo más, si vendieses en lo mismo que pagaste por el hotel, estarías perdiendo dinero. Me voy a explicar un poco mejor.

Si compras un hotel y te cuesta, pongamos, 500.000 euros, después de 10 años de uso, deberías poder venderlo en al menos un 5% más por cada año, en decir un 50% más, o sea, que tendrías que venderlo en 750.000 euros. Esto sería lo ideal, pero no siempre es así, y no puedes aventurarte, ya que el mercado inmobiliario es altamente cambiante. Como no tenemos una bola de cristal, tendrás que arriesgarte.

Para que la anterior regla se cumpla, deberás de mantener tu hotel, tejado, fachada, ventanas, cortinas, pintura, fontanería… recuerda que el mantenimiento que le hagas es lo que lo mantendrá y lo que le haga subir o bajar su valor futuro. 

Estos son los pasos que yo seguiría si fuera un inversor y estuviera buscando un establecimiento hotelero para comprar.

Finalmente y poniéndonos en el peor de los casos… ¿el hotel no ha cumplido mis expectativas en cuanto a ingresos anuales esperados?

Debes de darle un tiempo, los primeros años son duros, pero si después de 10 años, no funciona… tendrás que ir pensando en vender la propiedad. Ahora, que antes fuiste comprador, te convertirás en vendedor.

Al menos trata de recuperar la inversión.

Buena suerte.

Reyes @ittaGalicia

Diferencia entre freehold y leasehold

No es difícil encontrar estos dos términos en inglés, aún cuando estés buscando propiedades en venta en español. Suelen ser propiedades de uso comercial (no tanto para residencial) y los anuncios que yo veo suelen ser hoteles, estos hoteles se muestran en las webs con estos dos términos,  freehold y leasehold para no confundirnos te explico que significan.

Propiedad freehold

Basicamente significa que lo que estás viendo es el anuncio de una propiedad en venta.

Adquieres el 100% de la propiedad, el patrimonio que estás adquiriendo está libre de posesión de cualquier entidad, aparte del propietario, claro está. De esta manera, la propiedad completa del bien inmueble recae en el propietario, pudiendo usar dicha propiedad para cualquier propósito, puede vender, transferir, donar, alquilar… siempre atendiendo a una leyes y normativas locales y estatales.

Propiedad leasehold

Si ves el anuncio de un hotel (u otro bien inmueble) con el título, “leasehold”, esto significará, que esta propiedad está en alquiler. Un leasing es una forma de pago aplazada. En el leasing el arrendador traspasa el derecho de uso de un determinado bien a un arrendatario, a cambio del pago de rentas (pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales…) durante un plazo determinado. El propietario sigue teniendo la propiedad. Cuando se finaliza este plazo el arrendador tiene la opción de poder comprar el bien (freehold). Se diferencia del alquiler, en que en el alquiler no existe la opción de compra (salvo que se haga este tipo de alquiler explicitamente. Un leasing puede hacerse a 5 años, a 10, 20, 30 años… en fin el plazo de tiempo que ambas partes convengan. En el caso del alquiler con opción a compra, este alquiler no debe de ser superior a 3 años.

Una ventaja del leasehold, es que el bien en leasing, es fácilmente convertido en freehold.  Siempre, claro que el propietario desee su venta.

Estos dos términos también son usados en el supuesto de arrendamientos de terrenos para su construcción y promoción inmobiliaria.

Las 22 cuentas de Twitter relacionadas con el sector de la arquitectura, que NO te debes perder

Pueden ser arquitectos, despachos de arquitectura, uno, dos, tres o un gran equipo. Proyectos, decoración, aparejadores, ingenieros en edificación, arquitectura… todo tendrá cabida en este listado. He escogido 22 de los muchísimos que hay dentro de nuestras fronteras… (no te digo nada fuera de ellas).

El único requisito, es que en el momento de escribir este post, tienen que tener algo twitteado o retwitteado en el último mes (julio), para asegurarnos que son cuentas “activas”.

No he planificado un orden estratégico para cada una, simplemente aparecen así. No tiene nada que ver con número de seguidores o preferencia mía. Estos son y así aparecen (con esta descripción en sus perfiles) en el momento de escribir este post.

Jon Goitia delaTorre

@goitorre

Padre, arquitecto e inversor en RE. Desde 2003, transformando y poniendo en valor inmuebles imposibles para devolverlos al mercado.

Belén

@bvillalvilla 

Arquitecto técnico e Ing. Edificación, observo el mundo inmobiliario, mamá en jornada continua y fundamentalmente: F E L I Z

ama arquitectura

@amaarquitectura

Estrategias para hacer tu Casa lo antes posible y sin malgastar 

J. Rguez

@jjrguezn 

Arquitectura Técnica

Eulogio Sánchez

@Eulogiosangil

Arquitecto Técnico – EXTREVALOR – Imparto Cursos de Formación de Técnicos y Peritos Tasadores – Software profesional para Tasaciones Inmobiliarias.

Enero Arquitectura

@eneroarq

Hacemos arquitectura especializada para el paciente, el viajero o el coleccionista. 

Alejandro Campos

@a_campos2

Arquitecto · Consultor Inmobiliario

Akra Arquitectos

Estudio de  ubicado en . Especializados en  de edificios.

Tainagonzalez

Asesora Inmobiliaria Arquitecta Fotógrafa Amateur Amante viajera

Juan J. Pérez Monzón

Protege tus intereses de forma audaz, eficaz e íntegra, contrata a profesionales de valía y sí, si no te convenzo, no gastes tu tiempo en mi. Arquitecto Técnico

veredes

Veredes surge enero de 2009 como búsqueda de satisfacer el conocimiento de la actividad arquitectónica y tangentes que se generan. 

pedro garcia munoz

@pgarciamunoz

Arquitecto Técnico e Ingeniero de Edificación/LEED GA/Experto profesional en Facility Management

astrid

@AstridEstefano

Arquitecta, prevencionista, soñadora y muchas cosas más 😉 •Bilbao-Madrid•

AboutHaus

@about_haus

AboutHaus es una plataforma que acerca la  a la gente y viceversa. Te invitamos a conocer nuestro trabajo. 

Francisco Aranguren

@fjaranguren

En Sevilla, de Pamplona. Notario en horario laboral. Vocación universitaria. Borges/Vila-Matas. Arquitectura y Jazz. 

Victor Flores

@victorflores

Arquitecto |   |

Dacun Estudio

@DAcun_Estudio

Diseño Industrial + Diseño de Interiores + Diseño Gráfico

Grupo Acerta

@GrupoAcerta 

Acerta es la compañía lí­der en servicios de consultoría en el sector inmobiliario, especializada en Project Management, Construction Management y Arquitectura.

Casas Modulares H3

@CasasModulares_ 

Casas modulares prefabricadas de diseño, elaboradas con los materiales más innovadores y duraderos. info@home3.es

FinDelBloc ARQ.

@findelbloc 

Bienvenid@ al perfil de Findelbloc Arquitectos |  +  | Arquitectos  desde ①⑨⑨⑦ | BLOG » 

Loema

@LoemaReformas

Más de 20 años dedicados a las reformas integrales.     

Sólo Arquitectura

@SArquitectura

Página oficial en Twitter de Sólo Arquitectura. Aquí podrás encontrar todo lo que necesitas sobre arquitectura, construcción y diseño.

Cooperativas de viviendas. Qué son

Quizás en algún momento has pensado en unirte a una cooperativa de viviendas y así alcanzar tu sueño de ser propietario al mínimo coste. Pero las dudas existen, están ahí.

En este post voy a tratar de dar respuestas a todas las preguntas que puedan surgir, y, quizás, animarte a unirte a un nuevo proyecto en tu ciudad… nunca se sabe.

Las cooperativas de viviendas son entidades sin ánimo de lucro que se agrupan con la finalidad de conseguir el acceso a una vivienda con las mejores condiciones en cuanto a calidad y al menor coste posible, ya que en este tipo de proyectos se evitan los costes destinados a promotores y diversos intervinientes, debido a que es el socio el propio promotor.

La misma cooperativa es la que promociona las viviendas y se adjudican a los socios con un riguroso precio de coste, ya que, como decía más arriba, se eliminan los costes destinados a promotores.

Se puede decir que es una asociación de personas físicas o jurídicas.

Es el mismo socio el que interviene en las decisiones que afecten a su vivienda, son entidades participativas con un funcionamiento democrático.

Son reguladas por cada Comunidad Autónoma donde se desarrolle la actividad, así cada Comunidad Autónoma tendrá sus propias leyes.

Este sistema ha demostrado ser eficaz para facilitar el acceso a miles de personas a viviendas a bajo coste.  Hay incluso proyectos con lista de espera.

Es mi deber el aconsejar tratar diversos temas con abogados especializados en este tipo de asociaciones y recabar la máxima información posible antes de dar alguna aportación económica. Por ejemplo, la cooperativa tiene que estar debidamente registrada e inscrita, es dependiente del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales, si actúa a nivel nacional. Es conveniente echar un vistazo a sus cuentas anuales y si no entendemos, delegar esta tarea en alguien experto, también es importante que sus cuentas estén auditadas por alguna empresa externa.

En cuanto a las aportaciones económicas deben realizarse en una cuenta abierta de titularidad de la cooperativa, y deberán estar aseguradas por una compañía de seguros o avaladas pro una entidad bancaria. Nunca se debe entregar dinero en efectivo ni cheque a la gestora.

Plazos

Los plazos de entrega dependerán de los terrenos. Una duración media de promoción de viviendas en una cooperativa es de dos a tres años, si el terreno donde se desarrollará el proyecto de promoción está ya urbanizado y apto para la edificación. Sin embargo, estos plazos pueden extenderse en el tiempo si los terrenos son todavía solares rústicos. En estos casos  debe de existir unos plazos estimados para la ejecución de obras, que nos dirán desde la misma cooperativa o la empresa gestora que lleve la cooperativa.

Por último recordar que todo socio tendrá unos derechos, pero también unas obligaciones.

Solicita una copia de los estatutos o del reglamento, si existiera.

Cada socio tiene voz y voto y, al mismo tiempo, cada socio tiene el derecho y el deber de participar en la toma de decisiones.

Es importante armarse de la mayor información posible antes de participar en una cooperativa, y como decía al principio, consultar con un abogado especializado en el tema en caso de dudas.

Las fotos que ilustran este post son cortesía de “Domo, Gestora de viviendas” empresa gestora de viviendas en cooperativa con oficina central en Madrid y con diversas promociones a nivel nacional.

Os dejo enlace a Domo Gestora

Si estás en Galicia, también te puede interesar Gescomar Galicia, empresa gestora de cooperativas con sede en Vigo, Pontevedra.

Espero haber sido de ayuda 🙂

El regreso del “bonus room”

Según se cuenta en los ámbitos de “historia inmobiliaria”, hace tiempo eran los pisos grandes, enormes, aún para familias pequeñas, pisos con mucho pasillo y grandes habitaciones. Luego, llegaron, hace unos años, los “mini-pisos”, lugares que más que un piso, parecían una habitación, pisos de entre 30 y 40 metros cuadrados.

Bueno, ahora, la tendencia parece ser otra. El piso o la casa con una “habitación extra”. Esa habitación “multipropósito” para hacer con ella lo que sea que necesitemos. Habrá gente que busca una habitación para invitados, para la niñera, el cuñado que está de paso (luego igual se queda más tiempo)… se trata de una superficie extra para adaptarla a nuestro estilo de vida. Suelen ser habitaciones situadas en la entrada del piso o de la casa, cerca de la sala de estar y cerca de un baño. Esta ubicación estratégica facilita la transformación de este espacio en un dormitorio adicional, si fuera necesario, aunque la idea general del “bonus room” es un espacio destinado a otras opciones.

Veamos…

Sala de lectura, comedor, habitación para labores de costura, sala de juegos para los niños, despacho, biblioteca, habitación destinada a almacenaje, habitación para hacer ejercicio, habitación de relax (meditación), habitación destinada a zona de lavandería, habitación tipo taller (según el hobby de cada uno), bodega, un bar en la casa, sala de música, sala de cine…

Hay tantas opciones… como la imaginación de cada uno pueda tener.

Debemos tener cuidado al enseñar nuestra casa a posibles compradores, no decirles que esa habitación es un comedor, o es una sala para el estudio, por que en este caso el posible comprador vería ese espacio como un comedor o como una sala de estudio, debemos de enseñar esa habitación extra como un espacio multipropósito y dejar que la imaginación del cliente la vea como lo que él necesita. Cuántas más necesidades cubramos, más fácil será la venta.

6 preguntas importantes que te debes hacer si quieres comprar una casa antigua

Bueno, lo primero de todo es que ya has visto muchas casas y sea por lo que sea, por situación, precio… has decidido que la casa de tus sueños es una casa antigua que necesita algunos retoques… muchos retoques.

Primero de todo, valora cuantos retoques va a requerir, no es lo mismo, pintar o poner un suelo nuevo, que rehabilitar por completo una casa que está prácticamente en ruina.

Sería bueno, que tanto a tí como a tu pareja os gusten los trabajos manuales y poder poneros manos a la obra en la casa, eso claro está si sois lo suficientemente mañosos y además tenéis el tiempo para poder hacerlo. De no tener el tiempo o no saber hacerlo, tendréis que echar mano de profesionales que os pongan al día la casa.

Una cosa es cierta, una casa que la habéis “levantado” juntos o que la hacéis casi de nuevo a vuestro gusto, se podrá decir que es más un hogar que una casa que ya la habéis comprado tal y como está y que no ha necesitado ningún retoque.

Te tienes que preguntar: 

¿Tengo el tiempo que una reparación / rehabilitación va a requerir?

¿Estoy dispuesto a pagar por la casa… y a pagar por su rehabilitación?

Si sumo el pago de la casa más las obras requeridas para que la casa quede a mi gusto… ¿estará dentro de mi presupuesto?

La casa tal y como está en este momento es inhabitable… ¿tengo el tiempo y puedo esperar hasta que la obra esté terminada? ¿Tengo otra casa para vivir? ¿Quizás con algún familiar? ¿alquiler?

La casa no necesita una gran reforma, tan solo unos retoques… ¿puedo vivir en ella y al mismo tiempo hacer las reformas?

¿No saldría mejor comprando un terreno y haciendo la casa nueva?

Existen empresas de reformas que se dedican a esto y ya ellos llevan todos los profesionales que vas a requerir, electricistas, albañiles, carpinteros… pero si prefieres elegir tu a cada uno de los profesionales, buena suerte! porque el quebradero de cabeza es grande. Llamas a uno… llamas a otro, presupuesto de uno, presupuesto de otro… le llamas queda de venir mañana, aparece a los tres días… en fín.

Dependiendo del estado de la casa puede ser que requiera de pocas obras o de una gran rehabilitación. En cualquiera de los casos es posible que necesites de un profesional de la zona que valore el estado de la vivienda o el estado de la construcción y de la conservación en sí, ¿y si te pones a reformarla y tiene defectos de construcción insalvables?

Imagínate que decides retocarle el tejado, las paredes, pintar, alicatar baños, alicatar cocina, poner suelo nuevo de una madera preciosa que ha venido de África… y resulta que la casa tiene filtraciones subterráneas de agua que van ascendiendo por la vivienda.

A día de hoy esto es raro ya que las normativas al respecto son muy buenas, desde que disponemos de la Ley de Ordenación para la Edificación de 1999 todo está reglado, hasta el más mínimo detalle, pero antes de esta fecha… no había ningún reglamento y a duras penas existía un “código ético”.

Dentro de las patologías de la construcción, la más conocida es la “aluminosis” una “enfermedad” en algunos hormigones que hacen peligrar la resistencia de éstos porque se degradan. Pero la aluminosis no es la única, fisuras, grietas, descascarimientos, oxidaciones, humedad… son enfermedades “ocultas” de los edificios, no se ven a simple vista, salvo que seas experto.

Sobra decir, que estos informes los debes de encargar antes de hacer la compra de la casa para saber a que atenerte.

Bueno, si te has decidido por la rehabilitación de una casa antigua, bravo! te felicito y te ánimo, porque si es cierto que la satisfacción que tendrás cuando las obras hayan acabado y quede a tu gusto… esa satisfacción es muy grande.

No olvides hacer fotos del antes y del después, te gustará recordar como era cuando pasen unos años y así verás los logros conseguidos.

Si prefieres decantarte por una casa en perfecto estado de conservación y que no necesite reformas, pues también conseguirás verte bien en ella, y seguro, que harás de ella tu hogar.

Desde #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura :)) te echaremos una mano para que la elección de tu próxima casa no sea un quebradero de cabeza.

Habla con nosotros, un equipo de profesionales te asesorará, y si lo deseas y estás en Galicia, te pasaremos presupuesto para una pequeña reparación o para una gran rehabilitación.

La foto que aparece ilustrando este post, no es ninguna casa en venta por #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura :)) es una foto sacada de un portal “banco de imágenes” de uso libre y sin copyright, de echo ni siquiera está en España, creo recordar que está en Cuba.

 

 

Valoración de un hotel

Supongo que habréis escuchado eso que dicen: “cada maestrillo tiene su librillo” o cualquier otro refrán que puede variar según la zona donde se diga… pero que vendría a significar lo mismo.

Pues eso… no se muy bien como otros tasadores lo harían, pero sí sé como lo haría yo. Así que os voy a contar “mi método”.

Primero de todo, hay cosas en común con todos los demás tasadores (eso que hacemos todos “siguiendo el libro”) y es hacer caso a la normativa pertinente que en este caso sería la Norma ECO 805 de valoración inmobiliaria de 2003, nos aseguramos que los datos registrales y / o catastrales corresponden con la realidad, su dirección, su superficie, mantenimiento, servidumbres, estado de habitabilidad, conservación, su ocupación (si el inmueble objeto de estudio está vacío, ocupado por dueño(s) o si está alquilado con cotrato de gestión…), calificación, uso… en fin una cantidad de datos a tener en cuenta y que es una información muy valiosa para el solicitante de la tasación.

¿Quién la solicita? todo aquel interesado en saber su valor, su precio (no confundamos valor con precio). Puede ser el mismo propietario o alguien interesado en su compra. En el supuesto de solicitar una hipoteca, el banco puede requerir la tasación (que la paga el solicitante de la hipoteca). Una reconversión de calificación (por ejemplo adecuación de un 3 estrellas a un hotel de 4 estrellas, puede requerir su valoración previa), también en el caso de una rehabilitación completa sería útil una tasación. Por supuesto, la puesta en marcha del hotel, desde sus inicios, es decir, desde que se adquiere el terreno donde se va situar (incluso antes), se debe de hacer un estudio de viabilidad inmobiliaria y para ésta, hay que hacer tasación. De echo, en este último caso se deben de hacer 2 ó 3 valoraciones, la inicial, más o menos en el medio (para ver como va la obra) y la final poco antes de acabar o ya acabado.

Bien. Sigamos.

Una vez sabemos la finalidad de la tasación se harán los cálculos oportunos, según la finalidad, los cálculos serán diferentes (aunque parezca mentira). No es lo mismo tasar para conocimiento del valor de mercado, que para subasta… por poner un ejemplo.

hotel-65044_1920Lo siguiente, tal y como yo trabajo, es ver si el inmueble (en este caso un hotel) es nuevo (va a abrir sus puertas o lo ha hecho recientemente, menos de 3 años), o si es ya un hotel abierto al público con más de 3 años de dedicación. En este caso, para mi, varía bastante, ya que hay que tener en cuenta que cuando una empresa está abierta por un período superior a 3 años, esta empresa está “consolidada” y tiene una clientela ganada más o menos fija. Ya no es, además, una cuestión de “clientela” si no que es más una cuestión de valor de empresa, de “branding” se ha creado un nombre, una marca un reconocimiento… y no estoy segura de que otros tasadores lo tengan en cuenta, pero yo, particularmente, sí. Lo queramos o no, esto es un valor añadido, ya que al valorar un hotel, no estás valorando una propiedad inmobiliaria (que también), si no que estás valorando, una empresa.

¿Cómo lo tengo en cuenta?

No es fácil. Al final del post, os explicaré esto con más detenimiento. De momento, no nos salgamos del hilo y vamos a valorar el hotel.

Hay varios métodos.

Valor de mercado >>>

Es puramente inmobiliario y le damos el valor por metros de superficie construida por un valor medio unitario que previamente hemos calculado de otros hoteles en venta en la misma zona, que hemos homogeneizado y que son “testigos comparables” con el hotel que queremos valorar.

Aunque el método del valor de mercado (por otras ventas hechas de la misma tipología de inmueble) es muy acertado (y para mi gusto el mejor), éste lo es en otro tipo de propiedades, no así en este tipo de inmueble. Sí es muy acertado en cualquier tipo de bien inmueble residencial, pero no en comercial. En este tipo de inmueble no funciona, sencillamente porque no manejamos una base de datos tan grande como tendría que preveerse para poder hacer las comparaciones y la homogeneización.

Por tanto, no deberiamos de tenerlo en cuenta, no por sí solo, pero sí como parte de otro método. Sigamos…

Valor del coste >>>

Es un método muy técnico y equivale al coste de la construcción en sí, teniendo en cuenta todo, todo, todo. Se tiene en cuenta el terreno, la edificación, los coste implicados en la edificación tales como arquitectos y demás técnicos, estudios geológicos, permisos y licencias, tasas, comisiones, etc. Este método está bien si el inmueble es nuevo, a medida que va sumando años, deja de ser fiable, ya que no tiene en cuenta las debidas depreciaciones del tiempo, funcionales, etc.

Valor de capitalización de beneficios futuros >>>

Para mi, de los mejores, haciendo buen uso de este método en conjunto con otro, no por si solo. Es un método que tiene en cuenta la previsión de los beneficios futuros, por tanto, lo dejaría para hacer en el supuesto de un hotel ya en funcionamiento, con un mínimo de 3 años, si son más años, mejor. Se hace el estudio de los beneficios anuales de los anteriores 3 – 5 años, entiéndase beneficio como los ingresos menos los costes del establecimiento. En estos costes, se tendrán en cuenta todos los gastos, hasta el último céntimo.

Si el estudio se hace en base a 10 años, sería lo ideal. Una vez contamos todos esos cash-flow o beneficios futuros hasta el año 10, le añadimos el valor residual en el año 10, y lo actualizamos hasta el año 0. Se tiene que tener en cuenta la inflación, posibles subidas de salarios, y cambios en los gastos. Es el método más completo, más costoso, más complicado, más caro, más laborioso, más técnico, pero también el más fiable.

Otros métodos, menos científicos…

Room Rate multiplier o Multiplicador del precio de la habitación >>>

Se basa en el ADR (Average Daily Rate) o tarifa media diaria. En algunas partes se le llama ARR (Average Room Rate), precio medio por habitación. Realmente desconozco si hay alguna diferencia de cálculo entre ambos datos, aunque creo que son dos formas diferentes de llamarle a lo mismo. Según este método, una habitación vale 1000 veces su ingreso diario:

Valor del hotel = ADR x número de habitaciones x 1000

No hagáis mucho caso, no se en otros lugares, pero en Galicia, la zona donde suelo trabajar y de la cual soy conocedora, este método no funciona. Es posible que en una gran capital… no lo sé. Lo que sí puedo decir, es que este método lo he escuchado y leído en varios sitios, algo tendrá…

Multiplicador de la lata de Coca-Cola >>>

Una habitación vale 100.000 veces el precio de una lata de Coca-Cola en la máquina de Vending o en el minibar del hotel.

Valor del hotel = Precio de la lata x Nº de habitaciones x 100.000

Tenía mis dudas de si poner o no, este forma de valorar, en realidad lo he dejado caer… pero no hagáis caso, no parece fiable. Utilizando este método con 6 hoteles en venta en Galicia, hoteles que vendo y que conozco, no sale el precio de venta ni en broma. Sale un precio superior, muy diferente a la realidad.

Lo ideal, según mi parecer, opinión personal, sería hacer un cálculo promedio entre valor de mercado y coste (en el supuesto de un hotel nuevo) o calcular promedio entre valor de mercado y actualización de rentas (en el supuesto de un hotel que ya esté funcionando). 

bell-214297_1280Quedaba pendiente como valorar ese “branding” que hablábamos antes. Ese “nombre” y “renombre”.

No es fácil. Yo, particularmente miro la página web, como esté redactada, facilidad de encontrar la información, fácil acceso al motor de reservas, pero como todo esto se cambia en un momento… no es tampoco que esto sea de mucho valor… lo más importante de una web es que aparezca listado en los primeros sitios en los motores de búsquedas más importantes… Google, Yahoo! y Bing.

Sus redes sociales. Como son, como actúan ante una reclamación, ante una queja, el tiempo de respuesta o como hacen esa respuesta. Twitter y Facebook, las más importantes a nivel empresa. Es muy valorable los seguidores que ese hotel tenga en sus redes sociales, pero… todavía hay algo, que le presto especial atención…

Tripadvisor, Booking…

Son OTAs, especialmente importantes, por la cantidad de datos hoteleros que manejan. Son, a mi parecer, de los mejores en cuanto a implicación de la gente que hace sus reservas. Me explico… aquí entras, haces una búsqueda de hotel, reservas tu habitación en tal o cual sitio por un período y la gente, después de visitar el hotel, vuelve al sitio (sea Tripadvisor o Booking) y hace su propia valoración del hotel según su experiencia. Y esta valoración, lo que la gente dice, habla, comenta de ese hotel en particular el cual ya visitó como cliente, para mi, lo más importante.

Y es que si de un hotel hablan mal… 

 

Subastas inmobiliarias privadas en #ittaGalicia a tu disposición

Si eres propietario de un bien inmueble que por cualquier circunstancia sea particularmente singular o especial… (el caso de castillos, palacios, fortalezas, pazos, islas…) y deseas venderlo… te proponemos la opción de su venta mediante subasta privada. Esta subasta no es ni concursal ni tampoco judicial, no confundamos, son dos partes vendedor y comprador, donde se reúnen y pactan un precio por el bien inmueble previa tasación. Es muy parecida a la venta tradicional, pero en este caso se trata de hacer captación de más de un interesado en la adquisición del bien, que puje por el, esta puja puede ser al alza (como lo es en la subasta tradicional) o bien en sobre cerrado y siempre, en ambos casos, partiendo de un mínimo fijado en la tasación.logo subastas

El secreto del éxito de este tipo de ventas es que suele llegar al mayor número de interesados a un precio muy atractivo y comercialmente viable (de no ser así sería perder el tiempo y el dinero) para garantizar que la venta se realice en un corto espacio de tiempo.

Desde que ponemos en marcha nuestra maquinaria para captar interesados en la adquisición de tu propiedad, hasta que las pujas finalizan, suele pasar 6 meses. Tres meses es la preparación de documentación legal con nuestros abogados, tasaciones, Registro de Propiedad, ver que todo está bien, y los meses restantes dedicados a la subasta en sí. Siempre hay un margen de un mes (el último antes de finalizar) donde el inmueble debe de estar a disposición del posible interesado para poder verlo.

Las propiedades que captamos están situadas en Galicia y norte de Portugal.

La subasta propiamente dicha se puede hacer en un local adaptado para tal fin con fecha y hora definidas (Santiago de Compostela), o bien por Internet en la modalidad online (en este caso el mínimo de la subasta online debe de ser de tres meses).

Este tipo de subastas lo realizamos también en el supuesto de una cartera grande de inmuebles (como por ejemplo dar salida al stock de viviendas de un promotor) en este caso se pone en venta todas las unidades de la promoción entre pisos, bajos comerciales, áticos, plazas de garaje, trasteros, etc. en fin sería la promoción completa o al menos el 80% de esta. No se hace en el supuesto de un piso como única unidad en venta.

Para más información, no dudes en contactar…
María de los Reyes (@ittaGalicia)
Email central@ittagalicia.com
Teléfono 692762076