Puede ser una gran pregunta. Y, desgraciadamente, sin contestación.
Me explico. Para muchos la opción ideal será la construcción de un hotel nuevo y para otros muchos la opción ideal se centraría en la compra de un hotel ya construido y funcionando.
Así que, cada uno podrá elegir. La cuestión es tener opciones. A mi me encanta tener opciones.
Os voy a contar un poco los pormenores de ambas opciones, para que seáis vosotros lo que toméis la decisión final.
Yo lo plantearía así.
Veamos la opción de comprar un hotel ya construido
La compra de un hotel funcionando implica un gasto grande inicial (luego se vería de pagar la hipoteca con el banco o pactar con el propietario un sistema de pagos aplazados). El hotel más barato en estos momentos que dispone #ittaGalicia para su venta está en 400.000 euros, en Muros, provincia de La Coruña. Se trata de un pequeño pueblo pesquero, el hotel está situado en zona protegida arquitectónicamente y además, cerca de la playa. Cuenta con 6 habitaciones y 6 apartamentos.
Pero sigamos, el mayor pro del hotel ya funcionando, es que lo compras con unos clientes y puedes empezar a trabajarlo en el momento de la firma de la compraventa en la oficina del Notario. Un hotel ya funcionando, lo cogerás con unas reservas, que salvo que tengas una buena disculpa, debieras de aceptarlas. Es posible que el hotel que compres necesite una puesta a punto, pintar, repasar cisternas, lavabos, bañeras, cocina, un repaso a persianas, cortinas, ajuar (revisa bien las sábanas, es posible que algunas necesiten renovar), lo mismo con mantas, colchas… echa un vistazo al menaje y todo lo del bar o cafetería… si además más a dar comidas, revisa con proveedores a ver que tienes ya en el hotel y que vas a necesitar.
Para todas estas tareas, necesitarás hacer un inventario, es probable que el inventario ya lo tengas de cuando se hizo la compraventa, aprovéchalo y revísalo. Tendrás que hacer varias compras. Es posible que el hotel que compres no te gusten los muebles, por tanto, tendrás que hacer una inversión fuerte también en este sentido.
A todos estos gastos iniciales posteriores a la compraventa se le llama “Capex”, es decir, Capital Expenditure, es el gasto inicial para “poner a andar” nuestro hotel, además de lo que pagaste por él en el ejercicio de compraventa.
También tendrás otros gastos derivados de la compraventa, que explicaré en otro post, impuestos, Notario, etc. Y hasta, aquí, el hotel ya es vuestro y ya puedes abrir sus puertas y “hacer caja” casi desde el primer día.
Dependiendo de las obras y arreglos que hagas en el hotel, es posible que hotel esté muy bien, y este gasto no lo tengas ahora, puedes dejar esto para dentro de 2 ó 3 años, todo dependerá de en que circunstancias se encuentre el hotel, pero dependiendo de las obras y arreglos, necesitarás entre 1 y 6 meses para abrir sus puertas.
El hotel ya debiera de estar posicionado en internet, mejor o peor posición, pero ya tiene su presencia. Ya tenéis página web y seguramente presencia en diferentes redes sociales, Twitter, Facebook, Instagram, YouTube,… y por supuesto, debiera de estar en Booking, TripAdvisor, Expedia, Rumbo, Trivago… Tan solo sería cambiar las claves de acceso y los titulares, avisos legales, políticas de privacidad, políticas de cookies, contacto (email y número de teléfono) y poco más que se me haya escapado…
Vamos ahora con la otra opción, hacer un hotel desde cero
Yo sería partidaria, si encuentro mi hotel ideal, de comprarlo ya construido, luego os explicaré por qué, pero la opción de hacerlo desde el principio también es válida.
Si te decides por su construcción, te diré que tendrás que tener mucha paciencia y los gastos iniciales pueden ser enormes.
Lo primero será estudiar la ubicación del hotel, en cuál municipio lo quieres construir, luego ver las diferentes zonas de este municipio y buscar el terreno apropiado, tiene que tener la ordenanza municipal pertinente para la construcción de hotel, también llamado sector terciario. A veces un terreno industrial también es válido para hotel, otras veces no. Hay terrenos aptos para obras socio-sanitarias, o para campings, etc. cada terreno tendrá una ordenanza y esta ordenanza es la que os explica que tipo de construcción se puede hacer en el terreno. Un terreno de uso residencial no será apto para hotel. Así que el primer inconveniente, os llegará en la captación del terreno.
Además de la ordenanza pertinente, tendréis que ver el tamaño del terreno, un terreno demasiado pequeño no os servirá, y aunque construyas en alturas (que sería lo normal), tendrás que ver que alturas puedes dar y si la capacidad de superficie os puede llegar. Si además, quieres poner piscina, parque para niños, tenis, etc. necesitarás mayor espacio y no estaría de más que el terreno tuviera todavía más espacio libre para jardines o para poder ampliar en el futuro. Nunca se sabe, quizás en 10 años, el hotel se nos quede pequeño y necesitemos construir más habitaciones. Así que, previsiblemente, yo compraría un terreno con espacio de sobra, para el futuro. Que no construyo más y finalmente queda como al principio, no importa, se pueden hacer bonitos jardines y zonas de esparcimiento, nunca estará de más. Quiero decir con esto, que no os quedéis justos a la hora de elegir el terreno, es mejor que tenga superficie de más.
Luego vienen el tema de las licencias y permisos de obra. Estas licencias y permisos pueden ser muy largas en el tiempo, depende de cada municipio y de la carga de trabajo que en ese momento tengan. Puedes esperar desde un mes hasta 2 años, mientras crúzate de brazos y no hagas nada, porque no puedes.
Tendrás que hablar con un arquitecto. Él te guiará en el proceso de licencias y permisos, si es de la zona, mejor, así conocerá mejor con quien hablar o a quién dirigirse en el ayuntamiento para las licencias y permisos. Además hay licencias a nivel comunidad, en Galicia, por ejemplo, es la Xunta de Galicia, cada comunidad tiene su despacho para esta finalidad.
El mismo arquitecto te hará el estudio del terreno, y hará el proyecto de obras. Como irá el hotel, como será su estructura, su orientación, etc.
En esto hará falta unos meses. Dependerá de la rapidez del arquitecto, del tamaño del hotel, de las vueltas que le deis… (el primero boceto no suele ser el definitivo).
Cuando ya tengáis licencias, permisos, estudio del terreno, proyecto del arquitecto y todo lo demás necesario, será el momento de empezar a construir, hasta la construcción pueden pasar 3 años… así que, paciencia. La construcción en sí puede ser más o menos rápida, dependerá del número de obreros y del tamaño que tendrá el hotel.
Piensa bien en como quieres el hotel y en las necesidades. Un buen certificador energético en la obra os puede dar como resultado cero facturas en ACS (agua caliente sanitaria), por ejemplo, usando placas solares, sin embargo en el mercado existen un sin fin de opciones, geotermia, bomba de calor, placa solar… en una obra nueva recomiendo hacer uso de estas cuestiones, a la larga, saldrás beneficiado. Pero, ¿Cuál opción elegir? por eso te recomiendo que hables con un certificador energético, a veces, el mismo arquitecto también te puede aconsejar, habla con él.
Después de todo esto y del rompedero de cabeza que conlleva, ya tenéis casi, vuestro hotel. Ahora faltan muebles, detalles de decoración (cuadros, lámparas, alfombras…), el ajuar, el menaje… ufff! no es poco. Cuando ya pensabais que todo estaba hecho, falta lo más importante… dónde y de que manera van a dormir nuestros huéspedes? Así que la elección de los muebles no será tarea fácil.
Entre la búsqueda de terreno y hasta que abramos el hotel, pueden pasar perfectamente 3 años. No es por desanimar, pero en estos 3 años, todo será desembolsar dinero, sin ningún ingreso. No es que estéis perdiendo dinero, es que estáis perdiendo de ingresar y de vender habitaciones que al final es de lo que se trata.
Y cuando pensáis que todo está hecho… ¿estará todo bien para abrir?
Solo falta, abrir nuestro hotel al público y ver si está todo o… ¿qué puede faltar? No te preocupes, el mismo cliente te marcará la pauta si es que faltase algo.
Pero aún con todo, no está todo hecho. Ahora falta… ¿qué?
Nuestra presencia en internet. Esto es algo que lo podéis ir haciendo a medida que se va construyendo, no lo dejéis para el final. De echo recomendaría poner fotos de la construcción cada semana y ver la evolución del hotel, para esto podéis usar Instagram, así ya vais captando a vuestros seguidores, y en el futuro, nunca se sabe, quizás sean vuestros mejores clientes.
Junto con la red social Instagram, no olvidéis hacer una cuenta en YouTube con videos, Twitter, Facebook y quizás, Pinterest. Si no queréis liaros mucho, quedaros con dos, yo elegiría Twitter (mi preferida) y Facebook (esta no me gusta, me parece aburrida, pero funciona bien).
Y, lo primero, es la página web. La presencia en Internet es lo más importante, por aquí os van a llegar el 99% de los clientes, por no decir el 100%. Tendréis que dar de alta el hotel en booking, TripAdvisor, Expedia, Rumbo, Trivago…
Con un fuerte motor de reservas, y con un buen SEO y SEM, estará en los primeros lugares de búsqueda de Google. No olvidéis que ahora, Google, ya tiene buscador para hoteles, donde se pueden hacer reservas, y creo que, además, gratis.
Así que yo no tengo duda, en el caso de encontrar mi hotel ideal ya construido y funcionando, me quedo con este. Seguro.
En #ittaGalicia preferimos la opción de adquirir un hotel ya construido antes de hacer uno nuevo… ¿y tú?
Tweet
La imagen que acompaña este post ha sido descargada de pixabay.com un “banco de imágenes” libres de derechos de autor. No se corresponde con ningún hotel en construcción que haga referencia en este post.
Quizás seas una de esas personas que está buscando invertir en la adquisición de un activo hotelero, y a estas alturas, es posible que tengas muy claro lo que quieres y lo que estás buscando, pero si no es así, puedes seguir leyendo…
Pueden ser arquitectos, despachos de arquitectura, uno, dos, tres o un gran equipo. Proyectos, decoración, aparejadores, ingenieros en edificación, arquitectura… todo tendrá cabida en este listado. He escogido 22 de los muchísimos que hay dentro de nuestras fronteras… (no te digo nada fuera de ellas).
Sala de lectura, comedor, habitación para labores de costura, sala de juegos para los niños, despacho, biblioteca, habitación destinada a almacenaje, habitación para hacer ejercicio, habitación de relax (meditación), habitación destinada a zona de lavandería, habitación tipo taller (según el hobby de cada uno), bodega, un bar en la casa, sala de música, sala de cine…
