¿Cuánto cuesta construir un hotel?

Estoy dando un título a modo de pregunta, a este post que realmente es muy difícil de contestar. Es difícil porque es una pregunta sin una respuesta clara y es que todo va a depender. Va a depender del tamaño del hotel (número de habitaciones), instalaciones, calificación, dónde esté situado, etc. hay muchos parámetros a tener en cuenta.

Sin embargo, desde #ittaGalicia hemos hecho la valoración de varios hoteles en Galicia y podemos estar en posición para poder abordar este tema, de esta manera, puedo hablar de un término medio de lo que puede costar un hotel ya construido y un término medio de lo que puede costar la construcción de un hotel nuevo.

Estudiemos los hoteles ya construidos

No hace mucho hice la tasación de un hotel en las Rías Baixas (no voy a dar muchos datos del hotel para tratar de mantenerlo confidencial), esta tasación tiene menos de 6 meses y os puedo decir que un hotel de 4 estrellas con 70 habitaciones, salió un valor de tasación (valor de mercado) de 12 millones de euros. Su situación es espectacular muy cerca de una conocidísima playa y, por supuesto, con vistas al mar. Dispone de instalaciones de spa, restaurantes, terrazas, parking, piscinas… lo tiene todo. En este caso si fuéramos a hacer números a ver como sale por habitación sería 12.000.000 / 70 = 171.000 euros por habitación. En este hotel, una noche en temporada alta cuesta 300 euros. En este caso, el m2 sale a unos 2.000 euros, estoy redondeando. Hay que tener en cuenta todas las instalaciones, materiales de construcción, estado de conservación, etc. Es un 4 estrellas construido todo en mármol (baño, suelos…), maderas nobles, buena grifería, etc. Es un hotel de lujo.

Las siguientes preguntas que se haría el inversor serían… ¿a cuánto tengo que vender la habitación para que la inversión se devuelva en el mínimo plazo de tiempo posible? ¿en cuántos años se ve amortizado el capital inicial? ¿ocupación media anual en esa zona? ¿ADR? ¿RevPAR? ¿es factible la inversión? … ¿…?

Bien, aunque la unidad de venta de un hotel es la habitación, esto es bien sabido por todo el mundo, además de ingresar dinero por la venta en sí de la habitación, un hotel tiene ingresos por otros lados, cafetería, restaurante (puede dar banquetes si es lo suficientemente grande), si tiene discoteca, en este caso, el spa… es esto último lo que mantiene el hotel abierto todo el año. Así que, no solo es la venta de habitación. Aunque sí es cierto, que cuando se hacen estudios de viabilidad, es lo que más se tiene en cuenta.

people-2593251_1280Hace cosa de unos 4 meses, hice la tasación de otro hotel, en las Rías Baixas… este era mucho más diferente, carecía de restaurante, spa, piscina… tan solo eran 22 habitaciones y una cafetería, eso sí, muy cerca de la playa, lo cual le da más valor, en este caso, el hotel salía por 950.000 euros, bueno estoy redondeando, realmente salía un poco menos, 943.770 euros. Tiene una calificación de 2 estrellas y es muy diferente al anterior. En este caso, si fuésemos a valorarlo por habitación… ¿cuánto costaría cada habitación? Si hacemos el mismo cálculo que en el caso anterior, sería 950.000 / 22 = 43.182 euros, lejos están los 171.000 euros del caso anterior, y sin embargo, quizás sea más fácil sacarle un rendimiento más alto al anterior que a este. Ya que este tiene muy limitada la entrada de dinero (solo serían la venta de habitaciones y la cafetería). En temporada alta, una habitación en este hotel puede pagarse a 90 euros la noche, como mucho. En este caso, el m2 sale a unos 872 euros / m2. Una cantidad muy diferente y muy por debajo del anterior. Los materiales, tamaño, estado de conservación, calidades, ubicación… es muy diferente. 

Otra tasación, esta es del mes pasado, también en las Rías Baixas, en este caso, se trata de un hotel con 40 habitaciones, cafetería y restaurante. Ofrece los servicios de parking, piscina y zonas ajardinadas. Su valoración salió en poco más de un millón… para ser exactos, la tasación salió en 1.078.000 euros. ¿Precio por unidad de venta? 1.078.000 / 40 = 26.950 euros por habitación. Aquí la noche puede pagarse a unos 90 euros en temporada alta. Aquí el m2 construido sale a unos 614 euros. Sería el resultado de 1.078.000 / 1757 m2

Ahora vamos a dejar las Rías Baixas y nos vamos a las Rías Altas. He hecho la tasación de un hotel en esa zona (trabajo en toda Galicia), está situado en zona de playas, y a unos 40 kilómetros de nuestra capital, Santiago de Compostela. Se trata de un 3 estrellas superior, con 28 habitaciones, la tasación salió en 1.425.000 euros, vamos a redondear a 1.400.000 euros. La habitación sale a 1.400.000 / 28 = 50.000 euros. En este caso, si hacemos la cuenta a m2, el m2 sale a unos 1.500 euros, teniendo en cuenta los 1.400.000 euros de precio de tasación y la cabida total del hotel.

He de decir, que en las tasaciones, además de tener en cuenta la superficie construida, se tienen en cuenta las demás superficies, instalaciones deportivas, almacenes, ocio, parking, jardines, prados… esto se tiene en cuenta para llegar al valor más apropiado, sin embargo, en el cálculo del valor unitario, solo se hace la cuenta, del valor final de la tasación entre la superficie construida. Todo lo demás, va implícito.

Hasta aquí, hemos hecho un breve estudio de cuánto puede costar una habitación en un hotel de 4 estrellas, lo mismo en un hotel de 2 estrellas y lo mismo en un hotel de 3 estrellas y a cuánto puede valorarse por m2 construido (a mi juicio, mejor que por habitación). 

En #ittaGalicia llevamos muchos años dando valor en Galicia, hemos hecho las tasaciones de pisos, casas, terrenos, naves, oficinas, comercios, locales, gasolineras, hoteles, casas rurales, apartamentos turísticos, albergues… así que estamos en buena disposición para poder escribir este post, ya que sabemos de lo que hablamos.

No hemos hecho (todavía) la valoración de un hotel de 5 estrellas, por eso no pongo el ejemplo.

Ahora, veamos hacer un hotel nuevo

En #ittaGalicia además de hacer la tasación para inmuebles terminados, también hacemos tasación para inicio de obras y las tasaciones que se hacen en medio de las obras (mínimo, una).

Así que, nos es relativamente fácil poder decir lo que cuesta construir un hotel nuevo. Todo va a depender, evidentemente, del tamaño construido, de número de habitaciones y de las demás instalaciones, como siempre.

Es por esto que dar un valor exacto, es del todo imposible. Sin embargo sí os puedo marcar una “horquilla” (un mínimo y un máximo) dónde se pueda encontrar el valor final. 

Con los datos que #ittaGalicia maneja, se puede marcar una horquilla de entre 140.000 y 180.000 euros por habitación para un hotel de 4 estrellas. La diferencia estará en los materiales y en el emplazamiento, el coste del terreno será más caro, cuanto más cerca vayamos al mar, o más caro cuanto más céntrico esté en una ciudad. Por m2, serían unos 2.000 euros.

El coste de construir un hotel de 3 estrellas puede estar en torno a 45.000 – 65.000 euros por habitación. Rondaría unos 1.500 euros por m2. 

En cuanto a un hotel de 2 estrellas, puede rondar entre los 25.000 – 40.000 euros por habitación, en cuanto al m2 serían unos 800 euros.

Como va todo incluido en la valoración, el terreno, los costes de licencias, permisos, gastos de intermediarios, ejecución misma de la obra, etc. ya estarían incluidos. 

Debemos de pensar que el coste de un 4 estrellas es más caro, porque los materiales de la obra, son más caros, Aquí se usan materiales nobles, piedra, mármoles, maderas, pizarra… materiales en sí, caros. En la oposición, estaría un hotel de 2 estrellas, que se construiría con baldosas, tarima flotante, etc. Además del tamaño de las habitaciones, las de 4 estrellas es más grande, al tener más superficie, es más cara para construir.

En cuanto al equipamiento e instalaciones, el hotel de 4 estrellas ofrece caja fuerte, minibar, ajuar caro, menaje, vajilla, cristalería, más caro… etc. todo suma. 

Si hiciésemos un breve cálculo para la construcción de un pequeño hotel de 25 habitaciones y 2 estrellas, puede salir en unos 900.000 euros. Este mismo hotel, pero 3 estrellas, rondaría los 1.300.000 euros. En cuanto al 4 estrellas, mismas habitaciones serían unos 3.700.000 euros.

Siempre, insisto, en Galicia que es la zona donde trabajamos y la que conocemos.

Si estás buscando invertir en un hotel en Galicia, ponemos a tu disposición nuestra cartera de hoteles en venta, más de 50 hoteles, todos en Galicia. Desde el más pequeño, 7 habitaciones, hasta el más grande, 90 habitaciones. Desde 160.000 euros, hasta 20 millones. En #ittaGalicia disponemos de hoteles en venta que no están en el listado, son propiedades “off market”. Pregúntanos. Puedes echar un vistazo en #ittaGaliciaCommercial 

Puedes contactar y hacernos llegar tus preguntas, que tendrás muchas si quieres invertir en este sector.

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#ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura 🙂

La foto que ilustra este post es genérica, ha sido sacada de un portal con fotos “libres de autor”, pixabay.com

Comprar un hotel ya construido o… hacer uno nuevo

Puede ser una gran pregunta. Y, desgraciadamente, sin contestación.

Me explico. Para muchos la opción ideal será la construcción de un hotel nuevo y para otros muchos la opción ideal se centraría en la compra de un hotel ya construido y funcionando. 

Así que, cada uno podrá elegir. La cuestión es tener opciones. A mi me encanta tener opciones. 

Os voy a contar un poco los pormenores de ambas opciones, para que seáis vosotros lo que toméis la decisión final. 

Yo lo plantearía así.

Veamos la opción de comprar un hotel ya construido 

La compra de un hotel funcionando implica un gasto grande inicial (luego se vería de pagar la hipoteca con el banco o pactar con el propietario un sistema de pagos aplazados). El hotel más barato en estos momentos que dispone #ittaGalicia para su venta está en 400.000 euros, en Muros, provincia de La Coruña. Se trata de un pequeño pueblo pesquero, el hotel está situado en zona protegida arquitectónicamente y además, cerca de la playa. Cuenta con 6 habitaciones y 6 apartamentos.

Pero sigamos, el mayor pro del hotel ya funcionando, es que lo compras con unos clientes y puedes empezar a trabajarlo en el momento de la firma de la compraventa en la oficina del Notario. Un hotel ya funcionando, lo cogerás con unas reservas, que salvo que tengas una buena disculpa, debieras de aceptarlas. Es posible que el hotel que compres necesite una puesta a punto, pintar, repasar cisternas, lavabos, bañeras, cocina, un repaso a persianas, cortinas, ajuar (revisa bien las sábanas, es posible que algunas necesiten renovar), lo mismo con mantas, colchas… echa un vistazo al menaje y todo lo del bar o cafetería… si además más a dar comidas, revisa con proveedores a ver que tienes ya en el hotel y que vas a necesitar.

Para todas estas tareas, necesitarás hacer un inventario, es probable que el inventario ya lo tengas de cuando se hizo la compraventa, aprovéchalo y revísalo. Tendrás que hacer varias compras. Es posible que el hotel que compres no te gusten los muebles, por tanto, tendrás que hacer una inversión fuerte también en este sentido.

A todos estos gastos iniciales posteriores a la compraventa se le llama “Capex”, es decir, Capital Expenditure, es el gasto inicial para “poner a andar” nuestro hotel, además de lo que pagaste por él en el ejercicio de compraventa.

También tendrás otros gastos derivados de la compraventa, que explicaré en otro post, impuestos, Notario, etc. Y hasta, aquí, el hotel ya es vuestro y ya puedes abrir sus puertas y “hacer caja” casi desde el primer día.

Dependiendo de las obras y arreglos que hagas en el hotel, es posible que hotel esté muy bien, y este gasto no lo tengas ahora, puedes dejar esto para dentro de 2 ó 3 años, todo dependerá de en que circunstancias se encuentre el hotel, pero dependiendo de las obras y arreglos, necesitarás entre 1 y 6 meses para abrir sus puertas.

El hotel ya debiera de estar posicionado en internet, mejor o peor posición, pero ya tiene su presencia. Ya tenéis página web y seguramente presencia en diferentes redes sociales, Twitter, Facebook, Instagram, YouTube,… y por supuesto, debiera de estar en Booking, TripAdvisor, Expedia, Rumbo, Trivago… Tan solo sería cambiar las claves de acceso y los titulares, avisos legales, políticas de privacidad, políticas de cookies, contacto (email y número de teléfono) y poco más que se me haya escapado…

Vamos ahora con la otra opción, hacer un hotel desde cero

Yo sería partidaria, si encuentro mi hotel ideal, de comprarlo ya construido, luego os explicaré por qué, pero la opción de hacerlo desde el principio también es válida.

Si te decides por su construcción, te diré que tendrás que tener mucha paciencia y los gastos iniciales pueden ser enormes.

Lo primero será estudiar la ubicación del hotel, en cuál municipio lo quieres construir, luego ver las diferentes zonas de este municipio y buscar el terreno apropiado, tiene que tener la ordenanza municipal pertinente para la construcción de hotel, también llamado sector terciario. A veces un terreno industrial también es válido para hotel, otras veces no. Hay terrenos aptos para obras socio-sanitarias, o para campings, etc. cada terreno tendrá una ordenanza y esta ordenanza es la que os explica que tipo de construcción se puede hacer en el terreno. Un terreno de uso residencial no será apto para hotel. Así que el primer inconveniente, os llegará en la captación del terreno.

Además de la ordenanza pertinente, tendréis que ver el tamaño del terreno, un terreno demasiado pequeño no os servirá, y aunque construyas en alturas (que sería lo normal), tendrás que ver que alturas puedes dar y si la capacidad de superficie os puede llegar. Si además, quieres poner piscina, parque para niños, tenis, etc. necesitarás mayor espacio y no estaría de más que el terreno tuviera todavía más espacio libre para jardines o para poder ampliar en el futuro. Nunca se sabe, quizás en 10 años, el hotel se nos quede pequeño y necesitemos construir más habitaciones. Así que, previsiblemente, yo compraría un terreno con espacio de sobra, para el futuro. Que no construyo más y finalmente queda como al principio, no importa, se pueden hacer bonitos jardines y zonas de esparcimiento, nunca estará de más. Quiero decir con esto, que no os quedéis justos a la hora de elegir el terreno, es mejor que tenga superficie de más.

Luego vienen el tema de las licencias y permisos de obra. Estas licencias y permisos pueden ser muy largas en el tiempo, depende de cada municipio y de la carga de trabajo que en ese momento tengan. Puedes esperar desde un mes hasta 2 años, mientras crúzate de brazos y no hagas nada, porque no puedes.

Tendrás que hablar con un arquitecto. Él te guiará en el proceso de licencias y permisos, si es de la zona, mejor, así conocerá mejor con quien hablar o a quién dirigirse en el ayuntamiento para las licencias y permisos. Además hay licencias a nivel comunidad, en Galicia, por ejemplo, es la Xunta de Galicia, cada comunidad tiene su despacho para esta finalidad.

El mismo arquitecto te hará el estudio del terreno, y hará el proyecto de obras. Como irá el hotel, como será su estructura, su orientación, etc.

En esto hará falta unos meses. Dependerá de la rapidez del arquitecto, del tamaño del hotel, de las vueltas que le deis… (el primero boceto no suele ser el definitivo).

Cuando ya tengáis licencias, permisos, estudio del terreno, proyecto del arquitecto y todo lo demás necesario, será el momento de empezar a construir, hasta la construcción pueden pasar 3 años… así que, paciencia. La construcción en sí puede ser más o menos rápida, dependerá del número de obreros y del tamaño que tendrá el hotel.

Piensa bien en como quieres el hotel y en las necesidades. Un buen certificador energético en la obra os puede dar como resultado cero facturas en ACS (agua caliente sanitaria), por ejemplo, usando placas solares, sin embargo en el mercado existen un sin fin de opciones, geotermia, bomba de calor, placa solar… en una obra nueva recomiendo hacer uso de estas cuestiones, a la larga, saldrás beneficiado. Pero, ¿Cuál opción elegir? por eso te recomiendo que hables con un certificador energético, a veces, el mismo arquitecto también te puede aconsejar, habla con él.

Después de todo esto y del rompedero de cabeza que conlleva, ya tenéis casi, vuestro hotel. Ahora faltan muebles, detalles de decoración (cuadros, lámparas, alfombras…), el ajuar, el menaje… ufff! no es poco. Cuando ya pensabais que todo estaba hecho, falta lo más importante… dónde y de que manera van a dormir nuestros huéspedes? Así que la elección de los muebles no será tarea fácil.

Entre la búsqueda de terreno y hasta que abramos el hotel, pueden pasar perfectamente 3 años. No es por desanimar, pero en estos 3 años, todo será desembolsar dinero, sin ningún ingreso. No es que estéis perdiendo dinero, es que estáis perdiendo de ingresar y de vender habitaciones que al final es de lo que se trata.

Y cuando pensáis que todo está hecho… ¿estará todo bien para abrir?

Solo falta, abrir nuestro hotel al público y ver si está todo o… ¿qué puede faltar? No te preocupes, el mismo cliente te marcará la pauta si es que faltase algo.

Pero aún con todo, no está todo hecho. Ahora falta… ¿qué?

Nuestra presencia en internet. Esto es algo que lo podéis ir haciendo a medida que se va construyendo, no lo dejéis para el final. De echo recomendaría poner fotos de la construcción cada semana y ver la evolución del hotel, para esto podéis usar Instagram, así ya vais captando a vuestros seguidores, y en el futuro, nunca se sabe, quizás sean vuestros mejores clientes.

Junto con la red social Instagram, no olvidéis hacer una cuenta en YouTube con videos, Twitter, Facebook y quizás, Pinterest. Si no queréis liaros mucho, quedaros con dos, yo elegiría Twitter (mi preferida) y Facebook (esta no me gusta, me parece aburrida, pero funciona bien). 

Y, lo primero, es la página web. La presencia en Internet es lo más importante, por aquí os van a llegar el 99% de los clientes, por no decir el 100%. Tendréis que dar de alta el hotel en booking, TripAdvisor, Expedia, Rumbo, Trivago… 

Con un fuerte motor de reservas, y con un buen SEO y SEM, estará en los primeros lugares de búsqueda de Google. No olvidéis que ahora, Google, ya tiene buscador para hoteles, donde se pueden hacer reservas, y creo que, además, gratis. 

Así que yo no tengo duda, en el caso de encontrar mi hotel ideal ya construido y funcionando, me quedo con este. Seguro.

En #ittaGalicia preferimos la opción de adquirir un hotel ya construido antes de hacer uno nuevo… ¿y tú?

La imagen que acompaña este post ha sido descargada de pixabay.com un “banco de imágenes” libres de derechos de autor. No se corresponde con ningún hotel en construcción que haga referencia en este post.

Pazo en venta en Galicia

Aunque #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura gestiona, comercializa y vende diversas propiedades catalogadas como “pazo”, en este post voy a destacar uno sobre todos los demás, por situación, dimensiones y porque es residencial y comercial al mismo tiempo.

El ala sur, destinada a vivienda de la propiedad y el ala sureste, con 22 habitaciones completas, destinadas a uso hotelero.

Para quién todavía no nos conozca, #ittaGalicia se describe como una inmobiliaria enfocada en la venta de propiedades de uso residencial de lujo en Galicia y en la venta de establecimientos hoteleros. Es por esto que hemos elegido esta propiedad para nuestro escaparate de entre todos los pazos de los que disponemos, ya que aúna el lujo residencial de un pazo de 1.794 m2 construidos y la belleza de un hotel boutique de 22 habitaciones en el entorno idóneo para el descanso.

Características

Primera edificación del siglo XVII con una arquitectura clásica de los pazos gallegos. Esta primera edificación se destina a vivienda de la propiedad. Sin embargo, sufrió transformaciones para poder ser adaptado a hotel. Así que, en la actualidad el pazo son dos edificaciones (las dos importantes) anexas.  Son edificaciones adosadas y construidas en distintas épocas. La edificación destinada a vivienda (la más antigua) tiene forma de escuadra con bajo y piso. La escalera es de piedra. Dispone de una solana de once columnas que sujetan el tejado voladizo, resultando un porche muy acogedor, con vistas al jardín y a la piscina. Además de estas dos edificaciones anexas, existen otras de menos importancia (una de ellas es la de uso de restaurante para los clientes del hotel).

La otra edificación de importancia es el hotel de planta baja y piso, de forma rectangular que exhibe un reloj de sol, donde se albergan 22 habitaciones. Esta última edificación tiene aproximadamente 25 años.

Actualmente reformado en su totalidad en 2013. De los 1.794 m2 de la edificación se destina a uso hotelero 1.500 m2.

Moderna rehabilitación manteniendo las características propias y típicas de un pazo gallego. Techos con vigas de madera (lo puedes ver en fotos).

Con amplias zonas ajardinadas, piscina, área para banquetes y diversos eventos sociales. Zonas recreativas, parking, porche…

Se completa con la cocina que dará salida a un amplio comedor y diversas zonas de almacenamiento, cámaras frigoríficas, lavandería…

Descripción técnica

El hotel consta de amplia recepción (podrás verla en fotos más abajo), 22 habitaciones. Su calificación es de 2*. El ADR para este hotel se sitúa en 70 euros y su RevPAR en 49 euros (calculado al 70% de ocupación).

Los costes diarios (solo alojamiento), para el mantenimiento de las habitaciones ocupadas, se sitúan en 184.8 euros, suponiendo el 70% de la ocupación. 

Los ingresos por alojamiento (aquí tendremos en cuenta una ocupación media anual del 70%) se sitúan en 1.078 euros.

Bien posicionado en buscadores.

Temporalidad: usualmente abren el hotel al público de Semana Santa hasta noviembre.

Situación

En las Rías Baixas, en el municipio turístico por excelencia, Sanxenxo en la provincia de Pontevedra. Hay dos rutas del Camino de Santiago, una por mar, la ruta del Mar de Arousa y la otra ruta es la del Río Ulla.

Bien situado, se accede fácilmente por una importante carretera, y se sitúa a unos 500 metros de la principales playas.

Esta propiedad única en Galicia la gestiona, comercializa  y vende #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura 🙂

Si quieres vivir aquí, ¡es el momento! ¡está en venta!

Dale clic a las fotos para ampliarlas.

Consultar precio en el email central@ittagalicia.com o en el número de móvil 692762076 (también estamos atentos a WhatsApp).

Se solicitará LOI (Letter Of Intent), carta de intenciones.

Página web ittagalicia.com 

En Twitter @ittaGalicia

¿Cuántos extranjeros compran vivienda en Galicia?

Este post ha sido realizado con la ayuda de las estadísticas ofrecidas por el Ministerio de Fomento a través de su página web oficial. Os dejo enlace al sitio de dónde saqué la información Ministerio de Fomento 

Según el citado ministerio, el número de transacciones inmobiliarias según la residencia del comprador, sería:

NÚMERO DE TRANSACCIONES INMOBILIARIAS SEGÚN RESIDENCIA DEL COMPRADOR

TOTAL Residentes en España Extranjeros no residentes en España No consta
Total Españoles Extranjeros
TOTAL NACIONAL 150.152 148.989 124.700 24.289 616 547
TOTAL GALICIA 5.368 5.361 5.163 198 1 6
La Coruña 2.372 2.370 2.286 84 1 1
Lugo 683 682 649 33 0 1
Ourense 540 539 517 22 0 1
Pontevedra 1.773 1.770 1.711 59 0 3

3 casas en venta en Galicia por menos de lo que te crees

#ittaGalicia es una inmobiliaria con dos divisiones. Por un lado #ittaGaliciaResidential especializada en la venta de casas de lujo en Galicia. Inmobiliaria boutique con propiedades realmente sorprendentes. Propiedades singulares (castillos, pazos, mansiones, islas…) para clientes exigentes, casas de alto standing.

#ittaGalicia no es una inmobiliaria para todo el mundo, pero es perfecta para unos pocos.

Por otro lado, tenemos la división #ittaGaliciaCommercial en ella encontrarás todo tipo de activos hoteleros en venta en Galicia.

Vamos a enfocarnos en #ittaGaliciaResidential la inmobiliaria boutique líder en Galicia, no tememos a la competencia, no la tenemos.

Estas 3 preciosas propiedades las hemos elegido especialmente para tí, y están en venta por menos de lo que te crees.

Las 3 se sitúan en la provincia de Pontevedra. Forman parte de las Rías Baixas.

La primera está situada en el municipio de Meis.

En una zona muy tranquila de la provincia, a pocos kms del campo de golf de Meis y muy cerca de las mejores playas de las Rías Baixas. Casa que cuenta con una superficie construída de 574 m2 en un terreno de 5.043 m2 La planta baja se distribuye en cocina con zona comedor y despensa, salón, 2 baños y 4 dormitorios (uno de ellos con balcón y baño privado). En la planta alta hay 3 dormitorios (uno de ellos con 2 vestidores y baño), 1 trastero, 1 despacho y 2 baños. Todos los balcones tienen persianas con motor eléctrico, el dormitorio principal dispone, además, de una centralita para programar las horas de subida y bajada de persianas automático, así como subir o bajar la persiana en función de la luz solar. La casa ha sido construida con todo lujo de detalles y muy buenos materiales, suelos en madera, mármol de importación de la India en pasillo y escaleras, puertas interiores en madera de roble… La casa se completa con una zona ajardinada con diversas plantas ornamentales, árboles frutales y 3 plantaciones, albariño (75 cepas para una producción de unas 700 botellas de vino blanco), mencía (160 cepas para una producción de unas 600 botellas de vino tinto) y kiwi (70 plantas de kiwis que pueden producir unos 100 kg de kiwis cada planta).

 

Esta casa está en venta en 465.000 euros. Se negocian.

La segunda casa elegida se sitúa en el municipio de Vilagarcía de Arousa.

Chalet en una zona muy exclusiva de Vilagarcía de Arousa. ¿Lo mejor? Su precio. Porque no es lo mismo valor que precio, este chalet tiene un valor de mercado de más de un millón de euros, sin embargo, su precio está en 590.000 euros. La casa y la oportunidad de tu vida. Con 800 m2 construidos en 4.000 m2 de terreno. Con 5 dormitorios todos con baño (todos los baños en mármol y con bañera y ducha) y vestidor, dos cocinas, salas, salones y amplios espacios para el disfrute de toda la familia. Con zonas de recreo. Excelentes materiales nobles y muy buenos acabados. La casa, salvo algunos cuadros y lámparas, quedará con muebles. Se ha aprovechado el bajo cubierta a modos de trasteros – almacén y para diversión de los más peques. Cuenta con gimnasio, sauna, oficina, garaje, lavandería, amplios armarios empotrados, cámara frigorífica y cámara congelador, zona de barbacoa cubierta. En el exterior, piscina cubierta para disfrutarla todo el año, cancha de tenis, cerrado para perros, hórreo, banco de piedra, fuente decorativa. Terreno en desnivel, escalonado, precioso. Diversos árboles frutales y plantas ornamentales. Con sistema de alarma, video portero y un alto muro en todo el perímetro de la finca. Visite la propiedad sin compromiso, le encantará.

Esta casa está en venta en 590.000 euros >>> NUEVO PRECIO, AHORA REBAJADA A 450.000 EUROS ¡ESTA CASA ESTÁ VENDIDA! 

Nota a 10 de junio de 2020 – Esta casa la vendió #ittaGaliciaResidential (nosotros), al primer cliente que la visitó. Aunque después se pasaron 2 ofertas más por parte de otros dos clientes interesados, finalmente, la adquirió la primera visita. Se la merecen y espero que la disfruten muchos años.

La tercera casa está situada en Vilanova de Arousa.

Bonita y acogedora casa en venta en el municipio de Vilanova de Arousa. Con 6 dormitorios, 2 cocinas, 2 salones y 4 baños. La casa cuenta además con amplia zona de recreo con diversos árboles frutales y plantas ornamentales. Son 664 m2 construidos en 2.000 m2 de terreno. La casa fue construída por sus actuales propietarios con todo lujo de detalles en 1985, ahora la casa se les hace grande. Cuenta con edificación anexa destinada a garajes y barbacoa interior. También dispone de barbacoa exterior y dos zonas de merendero, una zona en la planta sótano y otra en el exterior, descubierta. La propiedad está cerrada en todo su perímetro. Zona tranquila para el descanso y al mismo tiempo al lado de una de las principales arterias de la Comarca del Salnés en la Ría de Arousa.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Esta casa está en venta en 400.000 euros. Esta casa la puedes ver con todo detalle en el post “Casa de lujo en venta en Vilanova de Arousa” pincha en el enlace

Puedes ver estas casas en videos a través del canal de #ittaGalicia en YouTube. Pincha en el enlace para ir al sitio.

Elige la tuya y contacta con nosotros.

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Como elegir el hotel ideal como inversión

Quizás seas una de esas personas que está buscando invertir en la adquisición de un activo hotelero, y a estas alturas, es posible que tengas muy claro lo que quieres y lo que estás buscando, pero si no es así, puedes seguir leyendo…

Yo establecería dos épocas en el año, una de ellas es propicia para la compra y la otra mejor no. Los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril y mayo, son, a mi juicio, los mejores, dejando los meses de junio, julio y agosto. El por qué es bastante obvio. En los meses de verano los hoteles están bastante a tope lo cual dificulta las negociaciones entre ambas partes. De cualquier manera, si te decides a comprar en pleno verano, ¡adelante! prohibido no está.

A la hora de elegir el activo a comprar yo seguiría unas pautas.

Primero de todo, la zona. Cuál es la zona interesante para mí. Búsqueda por región, Galicia, Asturias, Andalucía, Levante, Baleares, Cataluña… España es grande. Puedes elegir la zona por el turismo que se mueve ahí, porque tú eres de ahí, o porque quieres cambiar de vida y alejarte de donde siempre viviste… Luego, pregúntate, me gusta rural, urbano, costa, interior… una vez tengas claro la región que buscas y dónde emplazarlo, viene el punto siguiente.

¿Adquisición de un hotel ya funcionando o uno de nueva construcción?

Es evidente que este punto irá en función de los gustos de cada uno. Es posible que ya dispongas de un terreno, de esta manera te sería más fácil y más barato la construcción de un hotel.

Sea como sea, debes de pensar que la construcción de un hotel nuevo conlleva una tarea de trabajo y dedicación, buscar el terreno (no servirán todos los terrenos, tienen que ser para uso hotelero), su compra, estudio y proyecto de arquitectura, licencias y permisos, construcción, muebles, detalles de decoración, búsqueda de personal, entrevistas… no cabe duda que como proyecto puede ser precioso, a mí me encantaría, sin embargo… son unos 3 años perdidos, que dejarías de ingresar dinero, voy a decir que no es un gasto en sí, si no, que dejas de ingresar. Es la diferencia de si adquieres ya un hotel funcionando. Además, con uno abierto, ya coges una cartera importante de clientes, no olvides que muchos clientes repiten en el mismo hotel que ya se habían alojado con anterioridad. Si te decides por la construcción de uno nuevo, tendrás que esperar unos 3 a 5 años, antes de que el hotel sea conocido y antes de que adquiera el “caché” para que la gente lo busque y lo elija en el medio de las búsquedas.

De esto he escrito un post aparte, puedes leerlo en este enlace “Comprar un hotel ya construido o… hacer uno nuevo”.

Bien, ya sabes la zona y si te vas a decidir por uno de nueva construcción o uno nuevo. Punto siguiente.

Tu presupuesto

¿Ya tienes el dinero para la inversión? ¿Tienes parte? ¿Tendrás que financiar prácticamente todo?

Busca los hoteles que se ajusten a tu presupuesto, no te pases y recuerda que del precio de venta, puedes negociar con la propiedad o con el agente intermediario para que te hagan una rebaja. A este valor tendrás que sumarle aproximadamente un 10% en concepto de gastos del Registro, la Notaria y diversos impuestos como AJD (Actos Jurídicos Documentados), no estoy añadiendo el IVA. Este punto, mejor pregúntaselo a tu gestor ya que si eres empresa, sabes que puedes repercutirlo, de manera que te lo devolverán, de echo, si lo haces bien, no tienes que desembolsarlo.

Dependiendo del presupuesto que dispongas, tendrás que valorar si puedes acceder a un hotel modesto, de poca calificación (la calificación se hace con estrellas) o uno de mayor calificación, también verás si el hotel al que puedas acceder será pequeño, mediano o grande (en número de habitaciones), así también valorarás, si solo será hotel tipo B&B (bed & breakfast), si podrá tener comedores donde dar banquetes, spa, balneario…

Ya tenemos clara la zona que nos interesa, ya sabemos si queremos un hotel funcionando o uno de nueva construcción y ya tenemos una idea más o menos clara del presupuesto que tenemos y hasta donde queremos (o podemos) endeudarnos solicitando un préstamo. Punto siguiente.

La búsqueda 

Tanto busques un hotel ya funcionando en venta o un terreno para la construcción de uno nuevo, tendrás que hacer búsqueda. Puede ser de manera personal en alguna inmobiliaria especializada o una búsqueda por Internet. Verás que hay varios portales dedicados exclusivamente a la venta inmobiliaria. Yo empezaría por ellos.

Una vez das con lo que buscas, llamas, envías WhatsApp (cada vez más usado) o envías un email, solicitando más información. Si ves que te sigue encajando, por zona, por tamaño, por precio, solicita una visita al inmueble.

Debes saber que la búsqueda puede ser larga dependiendo de la zona donde busques, habrá más o menos hoteles en oferta. Ten paciencia, lo que buscas, tarde o temprano, llegará.

Toma el control de la decisión

No tengas prisa, tómalo con calma. Una vez hayas visto varios hoteles que encajan en tu búsqueda, salvo que compres todos, tendrás que elegir uno. Vuelve a visitarlo, estudia bien los números, las cuentas de resultados de los hoteles, te serán facilitadas por sus propietarios. Estudia bien el personal, cuánta gente hay trabajando, tipo de contratos, haz un inventario de lo que se queda en el hotel cuando se haya hecho la compraventa. Revisa si hay que hacer alguna obra de mejora en el hotel, ¿solo es pintura? ¿hay que invertir en obra más grande? ¿redecorar? ¿puede funcionar sin obras? Vuelve a hacer números, mira en cuanto tiempo puedes amortizarlo. Hay diversas fórmulas para esto. Lo ideal es amortizarlo entre 10 y 15 años. ¿Te salen los números? Adelante, anímate.

Mientras haces la búsqueda, debes de ver bien el inmueble. A parte de la empresa en sí, debes de fijarte en el inmueble propiamente dicho, y preguntarte si después de los años, el edificio estará bien para poder ser vendido (solo por si acaso). ¿Podrías al menos recuperar al inversión inicial?

En este punto, un experto financiero o un economista te dirían que si vendiendo la propiedad no le ganas algo, malo. Es decir, debes de asegurarte, lo más posible, que después de un tiempo abierto y si no funcionase, debieras de recuperar la inversión y algo más, si vendieses en lo mismo que pagaste por el hotel, estarías perdiendo dinero. Me voy a explicar un poco mejor.

Si compras un hotel y te cuesta, pongamos, 500.000 euros, después de 10 años de uso, deberías poder venderlo en al menos un 5% más por cada año, en decir un 50% más, o sea, que tendrías que venderlo en 750.000 euros. Esto sería lo ideal, pero no siempre es así, y no puedes aventurarte, ya que el mercado inmobiliario es altamente cambiante. Como no tenemos una bola de cristal, tendrás que arriesgarte.

Para que la anterior regla se cumpla, deberás de mantener tu hotel, tejado, fachada, ventanas, cortinas, pintura, fontanería… recuerda que el mantenimiento que le hagas es lo que lo mantendrá y lo que le haga subir o bajar su valor futuro. 

Estos son los pasos que yo seguiría si fuera un inversor y estuviera buscando un establecimiento hotelero para comprar.

Finalmente y poniéndonos en el peor de los casos… ¿el hotel no ha cumplido mis expectativas en cuanto a ingresos anuales esperados?

Debes de darle un tiempo, los primeros años son duros, pero si después de 10 años, no funciona… tendrás que ir pensando en vender la propiedad. Ahora, que antes fuiste comprador, te convertirás en vendedor.

Al menos trata de recuperar la inversión.

Buena suerte.

Reyes @ittaGalicia

Diferencia entre freehold y leasehold

No es difícil encontrar estos dos términos en inglés, aún cuando estés buscando propiedades en venta en español. Suelen ser propiedades de uso comercial (no tanto para residencial) y los anuncios que yo veo suelen ser hoteles, estos hoteles se muestran en las webs con estos dos términos,  freehold y leasehold para no confundirnos te explico que significan.

Propiedad freehold

Basicamente significa que lo que estás viendo es el anuncio de una propiedad en venta.

Adquieres el 100% de la propiedad, el patrimonio que estás adquiriendo está libre de posesión de cualquier entidad, aparte del propietario, claro está. De esta manera, la propiedad completa del bien inmueble recae en el propietario, pudiendo usar dicha propiedad para cualquier propósito, puede vender, transferir, donar, alquilar… siempre atendiendo a una leyes y normativas locales y estatales.

Propiedad leasehold

Si ves el anuncio de un hotel (u otro bien inmueble) con el título, “leasehold”, esto significará, que esta propiedad está en alquiler. Un leasing es una forma de pago aplazada. En el leasing el arrendador traspasa el derecho de uso de un determinado bien a un arrendatario, a cambio del pago de rentas (pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales…) durante un plazo determinado. El propietario sigue teniendo la propiedad. Cuando se finaliza este plazo el arrendador tiene la opción de poder comprar el bien (freehold). Se diferencia del alquiler, en que en el alquiler no existe la opción de compra (salvo que se haga este tipo de alquiler explicitamente. Un leasing puede hacerse a 5 años, a 10, 20, 30 años… en fin el plazo de tiempo que ambas partes convengan. En el caso del alquiler con opción a compra, este alquiler no debe de ser superior a 3 años.

Una ventaja del leasehold, es que el bien en leasing, es fácilmente convertido en freehold.  Siempre, claro que el propietario desee su venta.

Estos dos términos también son usados en el supuesto de arrendamientos de terrenos para su construcción y promoción inmobiliaria.

Las 22 cuentas de Twitter relacionadas con el sector de la arquitectura, que NO te debes perder

Pueden ser arquitectos, despachos de arquitectura, uno, dos, tres o un gran equipo. Proyectos, decoración, aparejadores, ingenieros en edificación, arquitectura… todo tendrá cabida en este listado. He escogido 22 de los muchísimos que hay dentro de nuestras fronteras… (no te digo nada fuera de ellas).

El único requisito, es que en el momento de escribir este post, tienen que tener algo twitteado o retwitteado en el último mes (julio), para asegurarnos que son cuentas “activas”.

No he planificado un orden estratégico para cada una, simplemente aparecen así. No tiene nada que ver con número de seguidores o preferencia mía. Estos son y así aparecen (con esta descripción en sus perfiles) en el momento de escribir este post.

Jon Goitia delaTorre

@goitorre

Padre, arquitecto e inversor en RE. Desde 2003, transformando y poniendo en valor inmuebles imposibles para devolverlos al mercado.

Belén

@bvillalvilla 

Arquitecto técnico e Ing. Edificación, observo el mundo inmobiliario, mamá en jornada continua y fundamentalmente: F E L I Z

ama arquitectura

@amaarquitectura

Estrategias para hacer tu Casa lo antes posible y sin malgastar 

J. Rguez

@jjrguezn 

Arquitectura Técnica

Eulogio Sánchez

@Eulogiosangil

Arquitecto Técnico – EXTREVALOR – Imparto Cursos de Formación de Técnicos y Peritos Tasadores – Software profesional para Tasaciones Inmobiliarias.

Enero Arquitectura

@eneroarq

Hacemos arquitectura especializada para el paciente, el viajero o el coleccionista. 

Alejandro Campos

@a_campos2

Arquitecto · Consultor Inmobiliario

Akra Arquitectos

Estudio de  ubicado en . Especializados en  de edificios.

Tainagonzalez

Asesora Inmobiliaria Arquitecta Fotógrafa Amateur Amante viajera

Juan J. Pérez Monzón

Protege tus intereses de forma audaz, eficaz e íntegra, contrata a profesionales de valía y sí, si no te convenzo, no gastes tu tiempo en mi. Arquitecto Técnico

veredes

Veredes surge enero de 2009 como búsqueda de satisfacer el conocimiento de la actividad arquitectónica y tangentes que se generan. 

pedro garcia munoz

@pgarciamunoz

Arquitecto Técnico e Ingeniero de Edificación/LEED GA/Experto profesional en Facility Management

astrid

@AstridEstefano

Arquitecta, prevencionista, soñadora y muchas cosas más 😉 •Bilbao-Madrid•

AboutHaus

@about_haus

AboutHaus es una plataforma que acerca la  a la gente y viceversa. Te invitamos a conocer nuestro trabajo. 

Francisco Aranguren

@fjaranguren

En Sevilla, de Pamplona. Notario en horario laboral. Vocación universitaria. Borges/Vila-Matas. Arquitectura y Jazz. 

Victor Flores

@victorflores

Arquitecto |   |

Dacun Estudio

@DAcun_Estudio

Diseño Industrial + Diseño de Interiores + Diseño Gráfico

Grupo Acerta

@GrupoAcerta 

Acerta es la compañía lí­der en servicios de consultoría en el sector inmobiliario, especializada en Project Management, Construction Management y Arquitectura.

Casas Modulares H3

@CasasModulares_ 

Casas modulares prefabricadas de diseño, elaboradas con los materiales más innovadores y duraderos. info@home3.es

FinDelBloc ARQ.

@findelbloc 

Bienvenid@ al perfil de Findelbloc Arquitectos |  +  | Arquitectos  desde ①⑨⑨⑦ | BLOG » 

Loema

@LoemaReformas

Más de 20 años dedicados a las reformas integrales.     

Sólo Arquitectura

@SArquitectura

Página oficial en Twitter de Sólo Arquitectura. Aquí podrás encontrar todo lo que necesitas sobre arquitectura, construcción y diseño.

Cooperativas de viviendas. Qué son

Quizás en algún momento has pensado en unirte a una cooperativa de viviendas y así alcanzar tu sueño de ser propietario al mínimo coste. Pero las dudas existen, están ahí.

En este post voy a tratar de dar respuestas a todas las preguntas que puedan surgir, y, quizás, animarte a unirte a un nuevo proyecto en tu ciudad… nunca se sabe.

Las cooperativas de viviendas son entidades sin ánimo de lucro que se agrupan con la finalidad de conseguir el acceso a una vivienda con las mejores condiciones en cuanto a calidad y al menor coste posible, ya que en este tipo de proyectos se evitan los costes destinados a promotores y diversos intervinientes, debido a que es el socio el propio promotor.

La misma cooperativa es la que promociona las viviendas y se adjudican a los socios con un riguroso precio de coste, ya que, como decía más arriba, se eliminan los costes destinados a promotores.

Se puede decir que es una asociación de personas físicas o jurídicas.

Es el mismo socio el que interviene en las decisiones que afecten a su vivienda, son entidades participativas con un funcionamiento democrático.

Son reguladas por cada Comunidad Autónoma donde se desarrolle la actividad, así cada Comunidad Autónoma tendrá sus propias leyes.

Este sistema ha demostrado ser eficaz para facilitar el acceso a miles de personas a viviendas a bajo coste.  Hay incluso proyectos con lista de espera.

Es mi deber el aconsejar tratar diversos temas con abogados especializados en este tipo de asociaciones y recabar la máxima información posible antes de dar alguna aportación económica. Por ejemplo, la cooperativa tiene que estar debidamente registrada e inscrita, es dependiente del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales, si actúa a nivel nacional. Es conveniente echar un vistazo a sus cuentas anuales y si no entendemos, delegar esta tarea en alguien experto, también es importante que sus cuentas estén auditadas por alguna empresa externa.

En cuanto a las aportaciones económicas deben realizarse en una cuenta abierta de titularidad de la cooperativa, y deberán estar aseguradas por una compañía de seguros o avaladas pro una entidad bancaria. Nunca se debe entregar dinero en efectivo ni cheque a la gestora.

Plazos

Los plazos de entrega dependerán de los terrenos. Una duración media de promoción de viviendas en una cooperativa es de dos a tres años, si el terreno donde se desarrollará el proyecto de promoción está ya urbanizado y apto para la edificación. Sin embargo, estos plazos pueden extenderse en el tiempo si los terrenos son todavía solares rústicos. En estos casos  debe de existir unos plazos estimados para la ejecución de obras, que nos dirán desde la misma cooperativa o la empresa gestora que lleve la cooperativa.

Por último recordar que todo socio tendrá unos derechos, pero también unas obligaciones.

Solicita una copia de los estatutos o del reglamento, si existiera.

Cada socio tiene voz y voto y, al mismo tiempo, cada socio tiene el derecho y el deber de participar en la toma de decisiones.

Es importante armarse de la mayor información posible antes de participar en una cooperativa, y como decía al principio, consultar con un abogado especializado en el tema en caso de dudas.

Las fotos que ilustran este post son cortesía de “Domo, Gestora de viviendas” empresa gestora de viviendas en cooperativa con oficina central en Madrid y con diversas promociones a nivel nacional.

Os dejo enlace a Domo Gestora

Si estás en Galicia, también te puede interesar Gescomar Galicia, empresa gestora de cooperativas con sede en Vigo, Pontevedra.

Espero haber sido de ayuda 🙂

El regreso del “bonus room”

Según se cuenta en los ámbitos de “historia inmobiliaria”, hace tiempo eran los pisos grandes, enormes, aún para familias pequeñas, pisos con mucho pasillo y grandes habitaciones. Luego, llegaron, hace unos años, los “mini-pisos”, lugares que más que un piso, parecían una habitación, pisos de entre 30 y 40 metros cuadrados.

Bueno, ahora, la tendencia parece ser otra. El piso o la casa con una “habitación extra”. Esa habitación “multipropósito” para hacer con ella lo que sea que necesitemos. Habrá gente que busca una habitación para invitados, para la niñera, el cuñado que está de paso (luego igual se queda más tiempo)… se trata de una superficie extra para adaptarla a nuestro estilo de vida. Suelen ser habitaciones situadas en la entrada del piso o de la casa, cerca de la sala de estar y cerca de un baño. Esta ubicación estratégica facilita la transformación de este espacio en un dormitorio adicional, si fuera necesario, aunque la idea general del “bonus room” es un espacio destinado a otras opciones.

Veamos…

Sala de lectura, comedor, habitación para labores de costura, sala de juegos para los niños, despacho, biblioteca, habitación destinada a almacenaje, habitación para hacer ejercicio, habitación de relax (meditación), habitación destinada a zona de lavandería, habitación tipo taller (según el hobby de cada uno), bodega, un bar en la casa, sala de música, sala de cine…

Hay tantas opciones… como la imaginación de cada uno pueda tener.

Debemos tener cuidado al enseñar nuestra casa a posibles compradores, no decirles que esa habitación es un comedor, o es una sala para el estudio, por que en este caso el posible comprador vería ese espacio como un comedor o como una sala de estudio, debemos de enseñar esa habitación extra como un espacio multipropósito y dejar que la imaginación del cliente la vea como lo que él necesita. Cuántas más necesidades cubramos, más fácil será la venta.