Entendiendo las subastas hipotecarias

Ya en un post anterior en este mismo blog tratábamos el tema de las subastas, pero eran aquellas subastas inmobiliarias a modo “privado”, es decir, se trataban como una compraventa normal con pequeñas diferencias, aquí te dejo el enlace al post por si quieres echarle un vistazo, Subastas inmobiliarias privadas en #ittaGalicia a tu disposición”

Bueno el tema que tratamos hoy es diferente, ya que no se trata de una subasta privada, si no que se trata de una subasta hipotecaria, es decir, el final de la ejecución hipotecaria.

Primero de todo debemos entender que la ejecución hipotecaria es el procedimiento que usa nuestro acreedor mediante el cual reclama sus derechos que se habían garantizado con prenda al hipotecado por incumplimiento del hipotecado al no hacer las devoluciones de dicho préstamo según se había acordado en documentos de la hipoteca. Estos pagos son mensuales y la cantidad especificada se debe de devolver en dichos pagos mensuales.

Este tipo de ejecuciones hipotecarias no se hace en un día, lleva un proceso que muy habitualmente ocurre en un período no inferior a 2 años.

Lo primero es la demanda ejecutiva, este es el procedimiento que usa nuestro acreedor (el banco donde hemos firmado la hipoteca) presentando una demanda contra el deudor en los juzgados de la ciudad que corresponda. Esto ocurre tras el impago de 3 cuotas consecutivas y salvo que no se haya negociado nada con ellos.

En el procedimiento judicial el juez solicita una Nota Simple al Registro de la Propiedad donde se inscribiera en su día el inmueble objeto de ejecución, en este documento verá la carga que pese sobre dicho inmueble, en este proceso el banco puede hacer una cesión del crédito a alguna compañía (estas compañías suelen ser fondos de capital privado y por su “aprovechamiento de la situación” se les llamó “Fondos Buitres”, pero este es otro tema).

El siguiente paso, es la subasta y la adjudicación, el tema de las subastas judiciales es complicado y se debe de tener un alto conocimiento, no obstante, a grandes rasgos puedo decir que se debe de ofrecer un depósito o garantía del 30% del valor de la tasación. Esta tasación se hará ex-proceso para la subasta, es decir, no sirve una tasación para cualquier otra finalidad, ya que la tasación para subasta es diferente, debiera de dirigirte a este otro post en este mismo blog, verás que interesante… “La tasación inmobiliaria para subasta”

En la subasta pueden ocurrir varios escenarios. Que la subasta quede desierta (ocurre más veces de lo que te piensas), en este caso, el acreedor se puede adjudicar el inmueble al 60% del valor de tasación si es una vivienda habitual y al 50% del valor de tasación si se trata de solares. Por otro lado puede ocurrir que haya postores que pujen por un valor superior al 70% de la tasación, se lo quedará el que más puje (el mejor postor), pero si los pujadores ofrecen un valor inferior al 70% de la tasación, el ejecutado tendrá 10 días para encontrar un tercero que mejore las pujas y estas sean por encima del 70%.

Si no se encontrase este tercer personaje, el banco podrá solicitar la ejecución del bien por el 70% (60% si es vivienda habitual).

Por último viene la inscripción en el registro y el desahucio, cuando ya el bien está finalmente adjudicado, se hace un cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad, después de esto se procederá al desalojo. De paso os dejo otro enlace que viene al caso escrito hace ya bastante tiempo… “Un piso embargado” y, ya que estamos, echarle un vistazo a “Que bienes son inembargables” creo que ambos serán de interés.

Si el importe obtenido en la subasta, superara el monto de la deuda pendiente, el sobrante sería para el deudor. Finalmente, se deben de tributar los impuestos oportunos, el ITP/AJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) y por IVA si el ejecutado es una persona jurídica. 

Anuncios

La tasación inmobiliaria para subasta

Cuando empecé a hacer tasación no entendía muy bien el motivo del por que la finalidad de la tasación era tan importante… ¿no vale lo mismo sea para lo que sea?, bueno, más tarde lo fue entendiendo. Un inmueble no vale lo mismo si es para una garantia hipotecaria (en este caso el factor importante es el valor del inmueble en el tiempo, ya que esa hipoteca se va a hacer para los próximos 25-30 años, este tiempo hay que tenerlo en cuenta), que si es para avalúo de herencias, o, el tema que nos ocupa hoy, la subasta inmobiliaria.subasta

Veamos por que.

Aunque ya estamos de vuelta y media de saber que para hacer una hipoteca, el banco nos solicita una tasación, este no es el único caso en el que es necesaria dicha tasación, dado que también está la tasación para subasta de una vivienda, que es el  valor por el que sale a subasta la casa en caso de impago de la hipoteca, y que suele ser una valoración superior.

¿Por que tiene un valor superior?

Este tipo de tasación, tiene, el principal del préstamo más costas procesales más intereses ordinarios e intereses de demora. De ahí que salga un valor superior a la tasación que, inicialmente, se había hecho como garantía de préstamo o crédito hipotecario (no es lo mismo, ver este post escrito anteriormente).

Si una subasta queda desierta, algo muy habitual hoy en día, el banco se adjudica la vivienda habitual por el 70% del valor a efectos de subasta, tal y como se contempla en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

No es fácil de entender pero, el hecho de que la tasación sea muy alta no perjudica al deudor, sino que le beneficia.

A mi me encanta poner ejemplos. Veamos uno.

Una tasadora valora una vivienda en 150.000 euros además, de esta cantidad, en las escrituras de la hipoteca figura la tasación a efectos de subasta que es entorno a los 195.000 euros, donde se incluyen todos los gastos que el bien a subastar conlleva (a parte del valor inicial de la vivienda en sí) éste último es  el valor por el que sale a subasta la vivienda.

En el supuesto de que la subasta quede desierta, la entidad financiera se la adjudica por el 70% del valor, o sea, por 136.500 euros.

Si la tasación hubiera resultado inferior a 195.000 euros o igual que la tasación para otorgar la hipoteca, o sea, los 150.000 euros iniciales, la adjudicación se habría hecho por 105.000 euros. Consecuentemente al deudor le beneficia una tasación a efectos de subasta alta.

Que bienes son inembargables

A raíz de mi post anterior “Un piso embargado“, he mirado y consultado que bienes son inembargables, y he encontrado la respuesta en la Ley 1 de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000utiles en la cocina

Primero de todo, y antes de continuar, debo decir, que cuando hablamos del embargo de bienes, nos viene a la mente el embargo del banco por impago de hipoteca (ejecución hipotecaria), este ha sido el caso del post al que hago referencia, pero no siempre es el banco el ejecutante, muy a menudo son las Administraciones tipo Hacienda o los Organismos de la Seguridad Social las que buscan cobrar la deuda a través del embargo de bienes. Y ahora sí, aclarado esto y por si había dudas…

Regulado por la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en su Título IV de la Ejecución Dineraria, en el Capitulo III Del embargo de bienes y Artículo 592, Orden de los embargos:

1. Si acreedor y deudor no hubieren pactado otra cosa, dentro o fuera de la ejecución, el Secretario judicial responsable de la ejecución embargará los bienes del ejecutado procurando tener en cuenta la mayor facilidad de su enajenación y la menor onerosidad de ésta para el ejecutado.

Ir a Norma modificadoraNúmero 1 del artículo 592 redactado por el apartado doscientos cuarenta y cinco del artículo decimoquinto de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial («B.O.E.» 4 noviembre).Vigencia: 4 mayo 2010

2. Si por las circunstancias de la ejecución resultase imposible o muy difícil la aplicación de los criterios establecidos en el apartado anterior, los bienes se embargarán por el siguiente orden:

1.º Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.

2.º Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.

3.º Joyas y objetos de arte.

4.º Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen y la razón de su devengo.

5.º Intereses, rentas y frutos de toda especie.

6.º Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales.

7.º Bienes inmuebles.

8.º Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.

9.º Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.

Mismo Capítulo III (que hago referencia más arriba), en la Sección III, De los bienes inembargables, en el artículo 605 especifica:

Artículo 605 Bienes absolutamente inembargables

No serán en absoluto embargables:

1.º Los bienes que hayan sido declarados inalienables.

2.º Los derechos accesorios, que no sean alienables con independencia del principal.

3.º Los bienes que carezcan, por sí solos, de contenido patrimonial.

4.º Los bienes expresamente declarados inembargables por alguna disposición legal.

Artículo 606 Bienes inembargables del ejecutado

Son también inembargables:

1.º El mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo. En general, aquellos bienes como alimentos, combustible y otros que, a juicio del tribunal, resulten imprescindibles para que el ejecutado y las personas de él dependientes puedan atender con razonable dignidad a su subsistencia.

2.º Los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada.

3.º Los bienes sacros y los dedicados al culto de las religiones legalmente registradas.

4.º Las cantidades expresamente declaradas inembargables por Ley.

5.º Los bienes y cantidades declarados inembargables por Tratados ratificados por España.

Es más largo, ya que después de esto hace referencia al embargo de sueldos y pensiones, pero yo ya no me voy a extender más.

Un piso embargado

La verdad que llevo un rato pensando por donde empezar este post, porque se lo que quiero plasmar en él, pero no se en que orden.

No soy experta en embargos, me dedico a lo que me dedico, gestión de inmuebles, tasaciones, certificados energéticos… pero, precisamente, los embargos no son mi punto fuerte.

De cualquier manera, y ya voy hilando, hace unos días estuve en un piso, fui acompañada de un trabajador del banco, quien abrió la puerta, el piso estaba embargado y ya no pertenecía a su anterior dueño, ahora ya era propiedad del banco (por cierto, no se en que momento pasa a ser propiedad del banco, supongo, que después de la subasta).

La verdad que decir que quedé estupefacta, sería poco. A ver, cuando un banco te embarga, te embarga la propiedad inmobiliaria, pero ¡todo lo demás es tuyo!hipoteca

Allí había de todo, los muebles, los enseres de la cocina, hasta la ropa, la cuna del bebé y el cepillo de dientes… alucinante !!!

Pregunté como se trataría este tema, que harían con el contenido. La verdad que no se sabía… ni él ni mucho menos… yo.

No se en que acabó la cosa, si el banco, se pone en contacto con la gente y les da un período de tiempo para vaciar, o si se quedan con todo. Supongo que al banco no le interese lo que hay dentro.

Como no soy persona de quedarme con dudas, indagué y busqué información. Más o menos encontré las respuestas.

Consultado el artículo 703 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

“Si el inmueble que haya de entregarse hubiere cosas que no sean objeto del título, el Secretario judicial requerirá al ejecutado para que las retire dentro del plazo que señale. Si no las retirare, se considerarán bienes abandonados a todos los efectos”.

Bueno, queda bastante claro, que si después de ese período otorgado al ejecutado, no retira los bienes, pasarán a ser propiedad del ejecutante (en estos casos, supongo que el banco).

Después del deshaucio, lo habitual es que una empresa de limpieza y el cerrajero contratados por el banco se lleven los bienes que han quedado abandonados.

Y los bienes abandonados en ese piso… ¿pasarán a ser propiedad de la empresa de limpieza? yo, no lo creo, pero no lo sé con seguridad, y ahora me quedo con otra duda… si alguien sabe, dejo un hilo de conversación a través de los comentarios.

Lo que si está claro, que espero que nadie se encuentre momificado al antiguo propietario del piso, que se había ahorcado 8 años antes, cuando compró un piso embargado. Esto pasó en Francia, no creo que pase en España.

Os dejo el enlace a la noticia leída en idealista.com

En el próximo post os contaré que bienes son inembargables.

Por motivos obvios, no doy dirección, ni localidad, ni banco que ejecutó la hipoteca, ni dejo fotos.

El SAREB (banco malo, para entendernos), ¿quién vende sus pisos?

Es evidente que como inmobiliaria me llama bastante la atención que cuando buscas información de los pisos que los bancos nacionalizados (Bankia, Catalunya Banc, Novagalicia y Banco de Valencia) han traspasado al llamado “banco malo”, no encuentras nada.

Esperaba un listado de los pisos, por provincias, son características, precios, etc. Pero no, nada, de nada.

Me pregunto por que.

Entonces… si yo no fuese inmobiliaria, y fuese un cliente interesado en comprar… ¿a quien me dirijo?, ¿cómo puedo ver su oferta? ¿quién vende sus pisos? ¿a que precios? ¿comisiones?

Por lo que he podido averiguar,  Europa ya le ha echado la primera bronca: que no se trata de salvar a los bancos de sus activos tóxicos  sino que se trata de vender pisos con la mayor rapidez posible e incluso forzar un descenso en el precio de la vivienda, abaratando precios.

Tras la bronca, se han apresurado a explicar que los pisos traspasados por los bancos al banco malo serán vendidos por los empleados de los propios bancos trasferidores, con una cómoda comisión del 6%.

¿Ehhh? el 6%, y me surge otra pregunta, este 6%… ¿estará incluido en el precio de venta y sale del “banco malo”, o es que se le suma aparte y sale del comprador final.

Pues… esa es la cuestión. Un 6% es mucho, mucho, mucho. Las inmobilarias podemos trabajar igual de bien, o mejor, porque en definitiva en nuestro negocio y conocemos el mercado, por el 2%, 3%, en ningún caso el 6%.

Por tanto, a mi entender… el “banco malo” no va a ser tan barato como a priori habíamos pensado.

Fuente para escribir este artículo: www.invertia.com en este enlace puede ver el artículo.

Prevención de una ejecución hipotecaria

Prevenir para no tener que lamentar

Desde hace tiempo se viene hablando de los modos, legales o no para evitar que el banco nos obligue a dejar nuestra casa. Es un tema muy preocupante. De hecho se han tenido que suicidar 3 personas, para que el Gobierno, no voy a decir, arregle el tema, sino, que al menos se han sentado a hablar… algo es algo, ya era hora, estamos en esta desde 2008.

Mirando, buscando, indagando, he visto y leído un artículo en las “noticias de pisos.com” (leer la noticia), que puede ser interesante a todo aquel que esté en este tipo de riesgo. Ojo! y cuidado!, porque, tal y como explican en la noticia, hay que saber y hacerlo bien, de lo contrario sería fraudulento, hacerlo con la ayuda de un abogado o alguien experto en la materia.

Mientras tanto, yo, de estar en este tipo de situación, que de momento, y… afortunadamente, no lo estoy, aconsejaría, visitar las siguientes webs, que os pueden ser de ayuda, y no os durmáis que, como dice mi madre, el tiempo corre que vuela.

Plataforma de afectados por la hipoteca (PAH) esta es curiosa, porque parece que hay una plataforma para cada ciudad, así, he visto pah Valencia, pah Madrid, pah Vigo, pah Galicia, pah Mallorca, así que os paso el enlace de la que creo que es una general en todo el ámbito español, espero estar dándoos el enlace correcto.

Stop deshaucios

Afes (Asociación de Afectados por Embargos y Subastas)

La última en nacer, hasta donde yo se, es Doa Fund, a mi entender una fundación que busca aquellas familias en riesgo para su patrocinio, ayudándole a pagar su cuota mensual.

Yo, mientras tanto, y desde mi punto de vista de agente inmobiliario, diría que antes de entregar mi vivienda al banco y seguir debiéndoles el piso… lo vendería, por el precio que me dieran…

Así que, tengo pisos en venta en Vilagarcía de Arousa y en Sanxenxo, que están pendientes de un hilo, con el alma en vilo, si queréis comprar y, al mismo tiempo, hacer una buena obra, llamarme o enviarme un email. Ver como contactar en nuestra página de “Contacto / Si deseas que te llamemos”, seguro que ganamos todos.

Desde aquí quiero aprovechar la ocasión, si tenéis prisa en vender vuestro inmueble, y estáis en la zona de las Rías Bajas, poneros en contacto conmigo. Trataré de ayudaros en la medida de lo posible. Por cierto, si queréis vender rápido, tiene que estar a buen precio, y por debajo de su valor de tasación, sino, no habrá compradores.

Las comisiones en las hipotecas…

Como siempre, he estado mirando lo último de idealista.com siempre a la última y con grandes profesionales.

En el día de hoy publicaron un post, el cual me llamó la atención por lo mucho que puede ser útil para todos aquellos que estén buscando su primera hipoteca, o, para los  que ya tienen una hipoteca pero deseen cambiarla de banco o dejarla en el mismo banco, cambiando sus condiciones.

No voy a extenderme, pero si deseo aconsejar que una de las comisiones que más se puede negociar, es esa que le llaman de “apertura” y por el “estudio”, esto si sois un poco hábiles os lo podéis ahorrar (supongo que también dependerá del banco, de con quien deis, del día que tenga…).

Otra cosa es el cobro del Registro por la escritura de la hipoteca (que no es la escritura de la vivienda), y los honorarios del notario (de esto no os salváis).

Haciendo referencia a este tema, más o menos…

El pasado 3 de julio de 2008 escribíamos… ¿Cuánto cobran (o deben cobrar) las entidades financieras? os dejo el enlace para que lo miréis.

En fin, recomiendo la lectura del post de idealista.com y os dejo un enlace a él.