Ya en un post anterior en este mismo blog tratábamos el tema de las subastas, pero eran aquellas subastas inmobiliarias a modo “privado”, es decir, se trataban como una compraventa normal con pequeñas diferencias, aquí te dejo el enlace al post por si quieres echarle un vistazo, “Subastas inmobiliarias privadas en #ittaGalicia a tu disposición”
Bueno el tema que tratamos hoy es diferente, ya que no se trata de una subasta privada, si no que se trata de una subasta hipotecaria, es decir, el final de la ejecución hipotecaria.
Primero de todo debemos entender que la ejecución hipotecaria es el procedimiento que usa nuestro acreedor mediante el cual reclama sus derechos que se habían garantizado con prenda al hipotecado por incumplimiento del hipotecado al no hacer las devoluciones de dicho préstamo según se había acordado en documentos de la hipoteca. Estos pagos son mensuales y la cantidad especificada se debe de devolver en dichos pagos mensuales.
Este tipo de ejecuciones hipotecarias no se hace en un día, lleva un proceso que muy habitualmente ocurre en un período no inferior a 2 años.
Lo primero es la demanda ejecutiva, este es el procedimiento que usa nuestro acreedor (el banco donde hemos firmado la hipoteca) presentando una demanda contra el deudor en los juzgados de la ciudad que corresponda. Esto ocurre tras el impago de 3 cuotas consecutivas y salvo que no se haya negociado nada con ellos.
En el procedimiento judicial el juez solicita una Nota Simple al Registro de la Propiedad donde se inscribiera en su día el inmueble objeto de ejecución, en este documento verá la carga que pese sobre dicho inmueble, en este proceso el banco puede hacer una cesión del crédito a alguna compañía (estas compañías suelen ser fondos de capital privado y por su “aprovechamiento de la situación” se les llamó “Fondos Buitres”, pero este es otro tema).
El siguiente paso, es la subasta y la adjudicación, el tema de las subastas judiciales es complicado y se debe de tener un alto conocimiento, no obstante, a grandes rasgos puedo decir que se debe de ofrecer un depósito o garantía del 30% del valor de la tasación. Esta tasación se hará ex-proceso para la subasta, es decir, no sirve una tasación para cualquier otra finalidad, ya que la tasación para subasta es diferente, debiera de dirigirte a este otro post en este mismo blog, verás que interesante… “La tasación inmobiliaria para subasta”
En la subasta pueden ocurrir varios escenarios. Que la subasta quede desierta (ocurre más veces de lo que te piensas), en este caso, el acreedor se puede adjudicar el inmueble al 60% del valor de tasación si es una vivienda habitual y al 50% del valor de tasación si se trata de solares. Por otro lado puede ocurrir que haya postores que pujen por un valor superior al 70% de la tasación, se lo quedará el que más puje (el mejor postor), pero si los pujadores ofrecen un valor inferior al 70% de la tasación, el ejecutado tendrá 10 días para encontrar un tercero que mejore las pujas y estas sean por encima del 70%.
Si no se encontrase este tercer personaje, el banco podrá solicitar la ejecución del bien por el 70% (60% si es vivienda habitual).
Por último viene la inscripción en el registro y el desahucio, cuando ya el bien está finalmente adjudicado, se hace un cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad, después de esto se procederá al desalojo. De paso os dejo otro enlace que viene al caso escrito hace ya bastante tiempo… “Un piso embargado” y, ya que estamos, echarle un vistazo a “Que bienes son inembargables” creo que ambos serán de interés.
Si el importe obtenido en la subasta, superara el monto de la deuda pendiente, el sobrante sería para el deudor. Finalmente, se deben de tributar los impuestos oportunos, el ITP/AJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) y por IVA si el ejecutado es una persona jurídica.
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