¿Quienes compran nuestras casas?

¿Quienes compran nuestras casas?

handshakes-930178_1280O mejor todavía… ¿cuál es el perfil de los clientes de #ittaGalicia?

 

 

 

A lo largo de los años, por #ittaGalicia han pasado un sin fin de clientes de todo tipo. Este post pretende informar a grandes rasgos sobre nuestro “target”.

Primero de todo, aunque parezca raro, solo en una ocasión hemos tenido una mujer compradora (como única compradora). Se trataba de una jóven médico, soltera, que empezaba a trabajar en el Hospital Provincial de Pontevedra. Este ha sido el único caso de una mujer.

Todas las demás mujeres se han acercado a #ittaGalicia acompañadas de sus novios, parejas o maridos buscando las casas de sus sueños como primera residencia o como una segunda residencia pensando en cortas temporadas para vacaciones.

Puedo decir, casi sin lugar a dudas, que la mayoría son parejas de más de 45 años, acomodados, con ingresos y donde ambos trabajan o tienen algún dinero ahorrado o llegado de herencia.

Aunque se me ha dado el caso de jóvenes parejas menores de 30 años, son los menos.

Estos son los datos, someros, de los clientes en #ittaGaliciaResidential buscadores de casas en Galicia.

Sin embargo, tratando y estudiando el tema de venta comercial, para el caso de #ittaGaliciaCommercial la cosa cambia un poco, aunque no mucho.

Buscando hoteles llegan, los que más, parejas de mediana edad, que buscan un pequeño hotel para establecerse y, en el 90% de los casos, buscan el hotel con la vivienda de ellos en el mismo hotel. Aunque no sienten preferencia por el hotel de costa o de interior, al final la costa gana (digamos que suele ser más atrayente).

family-1428181_1920Pero no solo son parejas de mediana edad. Algunas veces es la familia al completo con hijos ya mayores (más de 20 años).

Los emprendedores. También los hay. Suelen ser jóvenes (entre 30 y 40 años) que buscan un pequeño hotel, barato, rentable, que no le suponga mucha inversión y así garantizarse un puesto de trabajo. Muy a menudo están “subvencionados” con pequeñas ayudas por parte de sus padres. Los casos que se nos han dado (3), eran jóvenes muy preparados, uno había hecho económicas y los otros dos, turismo.

Cadenas hoteleras. Una. Tenemos una cadena hotelera, con presencia internacional que ha puesto su mira en Galicia y ha recurrido a #ittaGaliciaCommercial como su “gestora”, quizás no sea “gestora” la palabra indicada. Digamos que somos los “agentes intermediarios encargados de captar la mejor opción” la mejor inversión para ellos, bajo unos parámetros inamovibles (cerca de la costa, también puede ser un gran núcleo urbano como Vigo o Santiago de Compostela, un número mínimo de habitaciones, precio, etc.), así que, a eso estamos. No tardaremos en llegar a un final feliz, como en los cuentos, posiblemente antes de las navidades ya estén los contratos firmados. La cadena hotelera, de momento, es tabú. Se me ha pedido confidencialidad y discreción y cumplo.

No nos olvidemos del business man, el hombre de negocios. Muy similar al emprendedor pero más mayor. Suele superar los 50 años, puede hacerse cargo de un hotel él solo o con socios, incluso con la mujer y suele estar preparado con años en el mismo negocio trabajando por cuenta ajena y que ahora quiere “independizarse”. No busca una inversión cara, prefiere ir a lo seguro. Hoteles con poco riesgo. Mucho que ganar y poco que arriesgar.

¿De dónde?

Esta pregunta es fácil. Aunque he tenido un cliente polaco, otro inglés (en la actualidad trabajando con otro), un cliente mexicano, otro venezolano y uno colombiano… todos los demás han llegado de todas partes de España.

¿El idioma?

No he tenido problemas con ninguno. Todos se defendían muy bien en español. En algunas ocasiones echábamos mano del inglés para alguna palabra particular o especial. sobre todo en temas de contratos, palabras técnicas. Pero muy poco.

Hablan de las inversiones de rusos y chinos… yo no voy a decir que los rusos y los chinos no hayan invertido, supongo que sí, todos los medios de comunicación así lo dicen, sin embargo, yo, en Galicia, no he tenido este tipo de cliente. Es posible, que tanto rusos como chinos, prefieran Levante, Baleares, Andalucía, Canarias… no sé. Hasta el día de hoy, yo, por mi parte, no traté con ninguno. Mañana… quién sabe.

 

Anuncios

Valor medio de las transacciones inmobiliarias de vivienda libre y de segunda mano en Galicia

Estos son los valores medios de las transacciones inmobiliarias en los últimos años en Galicia. Parece que la provincia de Pontevedra es de lo más caro, seguido de La Coruña, la provincia que arroja los valores medios más bajos es Lugo.

De este año, 2016, solo hay datos del primer trimestre (a fecha de publicación de este post).

Es presumible pensar que estos valores medios de transacciones serían equivalentes a los valores medios en tasaciones (aunque no tiene por qué), pero sí se pueden acercar.

Datos recogidos de la página del Ministerio de Fomento, aquí os dejo enlace al sitio en cuestión, es de los últimos enlaces, se abrirá una hoja de cálculo de Excel y podréis ver otros datos interesantes también de otras comunidades autónomas.

valor medio de transacciones

El mercado inmobiliario de lujo en Galicia

Primero de todo decir que para la redacción de este post, he visitado y estudiado el portal inmobiliario idealista.com (el cual recomiendo como referente en España) se ha tenido en cuenta anuncios que pudieran estar duplicados o anuncios del tipo “se vende hotel” en un listado de “venta de viviendas”.

Espero haberlo hecho bien. Si acaso, darme un margen de error (pequeño). Revisado a fecha de 26 de julio de 2016 a las 00:08 h (es que este portal cambia a cada rato).

house-314836_1280Vamos a considerar viviendas de lujo aquellas que superen un millón de euros, aunque también os dejo datos de las viviendas con un valor igual o superior a 500.000 euros.

Por encima de 5 millones, las viviendas ya se considerarían de “súper lujo”. Alguna superando los 5 millones también las hay en Galicia, #ittaGalicia tiene alguna de estas casas en venta en los municipios de O Grove (zona San Vicente do Mar y en la Isla de La Toja) y en el municipio de Sanxenxo (zonas de Dorrón, Áreas, Nanín y centro).

Primero vamos a hacerlo por provincias, luego, al final, os daré datos del conjunto en toda Galicia.

Pontevedra

En Pontevedra, idealista.com muestra 11.772 viviendas totales (aquí se incluyen de todas las características, pisos, apartamentos, casas, adosados… y de todos los precios), filtrando por precios:

De valor igual o superior a 500.000 euros serían 686 viviendas en venta

De valor igual o superior a 1.000.000 euros se muestran 146 viviendas en venta

De valor igual o superior a 3.000.000 euros se muestran 9 viviendas en venta

Los municipios con alguna representación (más de tres casas con valor de 500.000) de este tipo de vivienda son: O Grove, Sanxenxo, Nigrán, Marín, Vigo, Baiona, Vilagarcía de Arousa, Vilanova de Arousa, Cambados, Cangas do Morrazo, Pontevedra

La Coruña

En la provincia de La Coruña, el portal idealista.com muestra 16.114 viviendas totales (aquí se incluyen de todas las características, pisos, apartamentos, casas, adosados… y de todos los precios) filtrando:

De valor igual o superior a 500.000 euros hay 720 viviendas en venta

De valor igual o superior a 1.000.000 euros se muestran 138 viviendas en venta

De valor igual o superior a 3.000.000 euros se muestran 3 viviendas en venta

Los municipios más destacados con este tipo de activo inmobiliario son: La Coruña, Boiro, Ribeira, A Pobra, Oleiros, Santiago de Compostela

Lugo

En la provincia de Lugo, se muestran 3.960 viviendas totales (aquí se incluyen de todas las características, pisos, apartamentos, casas, adosados… y de todos los precios), filtrando por precios nos queda:

De valor igual o superior a 500.000 euros hay 64 viviendas en venta

De valor igual o superior a 1.000.000 euros hay 11 viviendas en venta

De valor igual o superior a 3.000.000 euros no hay viviendas en venta

Los municipios más destacados con este tipo de propiedades en la provincia de Lugo son: Lugo, Ribadeo, Villalba, Viveiro y Mondoñedo

Ourense

En la provincia de Ourense dispone de 3.372 viviendas en venta (aquí se incluyen de todas las características, pisos, apartamentos, casas, adosados… y de todos los precios), filtrando por precios como en las provincias anteriores:

De valor igual o superior a 500.000 euros hay 70 viviendas en venta

De valor igual o superior a 1.000.000 euros hay 5 viviendas en venta

De valor igual o superior a 3.000.000 no hay viviendas en venta

En el conjunto de Galicia

Se suman todos los valores anteriores.

Viviendas en venta totales 35.218 viviendas de todas las tipologías y de todos los precios. Es evidente que habrá muchas viviendas en venta que no estén en idealista.com

Con valor igual o superior a 500.000 euros la cifra total de viviendas en venta en Galicia asciende a 1.540

Con valor igual o superior a 1.000.000 euros la cifra total de viviendas en venta en Galicia asciende a 300

Con valor igual o superior a 3.000.000 euros la cifra total de viviendas en venta en Galicia asciende a 12 

 

El turismo en Galicia

En Galicia se puede concentrar innumerables tipos diferentes de turismo. Así tenemos el turista urbano, el que prefiere el campo, el que quiere costa… o el que prefiere interior, en Galicia hay un poco de todo.

vigo-1007490_1920Pero en medio de este “todo”, me gustaría ir un poco más allá, y hacer un breve análisis.

¿Cuál es el tipo medio de turista? familiar, negocios, enamorados…

¿Cómo se comporta? repite, no repite.

¿Nos visitan sólos o en grupos?

¿Que tasa de ocupación media anual tiene Galicia?

A estas y otras cuestiones trataré de contestar. He de decir, que para muchos de estos datos he tenido que mirar en diversas webs para “toma de datos”, así visité, Turismo de Galicia, Ministerio de Industria, Energía y Turismo, el Instituto Nacional de Estadística, e hice alguna que otra recopilación de datos y mis pinitos en big data, a través del portal de open data que el Gobierno de España pone a disposión en su página web datos.gob.es

Vayamos por partes.

Primero de todo, el turista “tipo”.ribeira-sacra-1268597_1920 No existe un solo tipo de turista en Galicia.

Así tenemos desde el turismo familiar (vienen todos, hasta el perro, de paso comentarte que si tienes un hotel, sería interesante que tu hotel fuese “pet friendly”), suele llegar de todas partes de España, más exactamente de la Comunidad de Madrid, aunque no se descarta que la familia viaje dentro de la misma Galicia, hay familias enteras de Santiago de Compostela, que se acercan a Sanxenxo a pasar temporadas. No se alojan en hoteles, este tipo de turista (no sé si es la palabra adecuada), tiene en Sanxenxo una segunda residencia en propiedad, o la alquila por la temporada. A nuestras Rías llega mucho turista de fuera de España y destacaría, el turista portugués, alemán, belgas y algo (no mucho) de británicos.

Tenemos los turistas que viajan en grupos. De estos destaco los grupo del IMSERSO que cada año vienen buscando unos días “diferentes” a su rutina diaria. Los gallegos viajan a la costa de Levante y Andalucía, y éstos viajan a Galicia, también se hacen grupos de las dos Castillas y de Extremadura.

Dentro de estos grupos hay muchos jóvenes. Suelen viajar en su propio coche y vienen a pasar unos días de playa o de conciertos. Galicia ofrece muchos festivales de este tipo a jóvenes en diversos sitios de Galicia, en Vigo, Santiago de Compostela, Vilagarcía de Arousa, Cambados… No gastan mucho y están pocos días, pero no podía dejar de mencionarlos. Si se alojan en tu hotel, he de decir que es el peor cliente que te puedes topar, son muy exigentes y además como tengan alguna queja, las verás en las principales redes sociales. Son muy “tecnológicos”, ten a punto el WiFi y que no te falle.

pilgrims-1180774_1280Los peregrinos. Es un turismo diferente. El peregrino se aloja una noche y suele quedarse en albergues (alojamientos especiales para peregrinos que muchos son de la Xunta de Galicia, aunque hay alguno privado). Los albergues suelen costar alrededor de 5 euros la noche. Si bien es cierto, que hay peregrinos con unos ingresos medio-altos, no suelen alojarse en hoteles superiores a 3*, no suelen hacer mucho gasto y hacen uso del hotel para pernoctar y desayuno. Están “de paso”. 

Las parejas. Por regla general, no hacen uso de grandes hoteles, más bien eligen hoteles rurales, casas rurales, hoteles con encanto. Hoteles diferentes, aislados de las ciudades, en el campo, para disfrute, usualmente de un fin de semana. Buscan el relax, la tranquilidad, el estar “a solas” con su pareja, no les interesa socializar ni conocer gente, están a lo que están. Suelen ser parejas de enamorados jóvenes, o de luna de miel, o bien ya casados de muchos años que están festejando el aniversario de bodas (bodas de plata o de oro). No reparan en gastos. Agradecerán buena mesa, muchos cuidados y sobre todo, mucho mimo (baños relajantes, de sales, masajes, velas…). Las parejas de enamorados no tienen por que ser heterosexuales. Si tienes un hotel, te aconsejo que seas gay friendly.

Dentro del turismo no podemos olvidar el que hace turismo por cuestiones de salud. En Galicia hay buenos balnearios, La Toja, por ejemplo, es conocido en el mundo entero. Balneario, masajes, sales, baños de lodo, algas, spa, termas… todo para la salud. El que busca viajar a balnearios, no tiene que ser mayor, ni siquiera estar enfermo. Hay agencias de viajes mayoristas que se encargan de hacer grupos y se alojan en este tipo de establecimiento. Son turistas que están a lo que están. No van a gastar mucho, pero tampoco querrán carecer de nada.

Por último, creo, que está el que viaja por negocios. No es turista, al menos a mi modo disla-cies-1417678_1920e ver. No viaja por placer, sus viajes son por negocios y obligatorios (otra cuestión es que le guste). Se alojará una noche y como mucho será una visita de lunes a jueves, el viernes dormirá en su casa. Hará pensión completa, y tiene sus gastos muy controlados. Este tipo de viajero, se alojará en hoteles de, como mucho 3* y son de ciudad, Vigo, Santiago, La Coruña, Pontevedra, o en municipios de más de 25.000 habitantes, ya que alguna noche buscará un bar de copas o un cine. Repetirá en tu hotel si tiene que volver al mismo sitio. A veces, los comerciales repiten en la zona.

Como ves, en Galicia hay de todo.

Veamos ahora la ocupación media.

galicia-1199390_1920Aunque en revenue management tomamos el 80% como media nacional aceptable, en Galicia esto es incierto. Sacando algún que otro hotel de una gran capital, Vigo, Santiago de Compostela o La Coruña (las 3 con aeropuerto), donde se hacen convenciones de negocios, banquetes de bodas, exposiciones, subastas… y que pueden llegar al 90% media de ocupación anual, sobre todo hoteles por debajo de 40 habitaciones, yo diría que la media anual en Galicia, está rondando entre el 70 y el 75% (no sé si no estaré exagerando). Cierto es que los meses de verano están al 100% (algunos hoteles dejan alguna habitación sin ocupar para los que llegan a última hora, no pierden ya que esta habitación la alquilarán al 50% más cara, y la ocuparán, seguro), pero luego en los meses de invierno, están al 50 ó al 60%. Visita este post en este mismo blog, será interesante… Abrir o no abrir nuestro hotel, esa es la cuestión

Las temporadas. Si os preguntara por las temporadas, casi con seguridad, diriáis, dos, alta y baja. En Galicia, hay cuatro temporadas. La media alta, la alta, la media baja y la baja. En enero, febrero y parte de marzo, es temporada baja, entre marzo y abril (con la Semana Santa) es una temporada media alta, los días del fin de Semana Santa (jueves, viernes, sábado y domingo), son temporada alta. Los meses de mayo y la hasta la mitad de junio (hasta que dan las vacaciones los niños en el colegio y suele coincidir con San Juan) es media alta. Desde San Juan hasta la primera semana de septiembre es temporada alta, empiezan los colegios, aunque mucha gente (más de la que te imaginas) coge sus vacaciones en septiembre (dicho sea de paso es mi mes favorito, no hay atascos en las carreteras, los aeropuertos funcionan bien, sin atrasos, no hay el agobio de mucha gente y de muchas colas en todas partes y además las playas están divinas) en septiembre (como iba diciendo para no perder el hilo), es un mes medio alto, octubre es medio bajo y noviembre y diciembre bajo.

Los paisajes gallegos. Galicia es la comunidad autónoma de España con más costa, has leído bien, incluso más que Andalucía, aunque no lo parezca ¿quién lo iba a decir?, lo que hace que tengamos tanta costa son nuestras líneas recortadas, formando rías. En Galicia tenemos 1.498 km de costa, para este dato consulté Wikipedia. A parte de la costa, tenemos interior. Tenemos ciudades, aldeas, campo, montañas, lagos, islas, cabos, ríos, valles y hasta cañones. Nuestras rías son impresionantes llenas de belleza, la más grande (en extensión) es la Ría de Arousa. También están llenas de buen marisco. Sobradamente es Galicia conocida por sus platos típicos de marisco. En Galicia hay todos los paisajes, para todos los gustos.

Comportamiento de nuestros turistas. Los que visitan Galicia, repiten, así que ten cuidado. Galicia engancha, es mágica, (bueno mágica no sé, pero bruja, sí). Ya sabéis eso que dicen de las meigas… “Eu non creo en elas, pero habeilas, hailas”, (“Yo no creo en ellas, pero haber, las hay). En practicamente todos los hoteles que #ittaGalicia tiene en venta, me han dicho lo mismo, “tengo los mismos clientes año tras año”, son clientes de muchos años, que sin dudarlo, repiten. En una ocasión, un propietario que también está vendiendo su hotel con nosotros, me comentó, que, la idea original era un hotel de adultos, pero que pasados los años, las parejas regresaban a su hotel con bebés, con lo cual no iba a dejar de alojarlos por ir con niños, eran clientes de muchos años atrás, con lo cual, me dijo que el hotel no lo haces tú (el propietario), si no que lo hace el mismo cliente. Este comportamiento, es lo que más se estudia en revenue management, ya que nos marca una pauta a seguir, año tras año.

Estancia media, dentro del comportamiento de nuestros turistas he de decir que puede variar un año y otro, dependerá de la solvencia en ese momento, de sus trabajos, pero para hacernos una idea, la estadía suele ser de una semana mínimo, y como tope, 3 semanas. Lo más habitual ronda los 10 días, serían las vacaciones típicas. Es curioso, pero me han dicho en varios hoteles de Sanxenxo y O Grove, que los clientes se alojan con ellos todos los días, luego aprovechan el día para conocer sitios, un día van a Santiago de Compostela, otro día van a Baiona (precioso lugar), otro día a Cangas y así… me sorprendió, porque a la noche siempre vuelven al hotel, quiero decir, si estás en Cambados, ¿por qué ir a alojarte a Sanxenxo?, duerme en Cambados. Pero, no lo hacen así.

Que hacer en Galicia. ¡Qué no hacer en Galicia! aquí se hace de todo. Si eres amante del deporte de mar, tienes piragüismo, surf, kite surf, natación… si prefieres río, puedes hacer kayak, piragüismo o canoa, pesca de río o de mar, puedes hacer todos los deportes al aire libre que te gusten, tienes campos de golf, uno de ellos (el de la Isla de La Toja) tengo entendido que es único en el mundo, porque se juega entre dos playas, rutas de senderismo, bicicleta, tiro pichón, tiro de arco, caza… deportes para todos!

Para los más pequeños, tenemos parques, parques acuáticos o de aventura.

Tenemos rutas culturales, como las rutas arquitectónicas, visitas a monasterios, o catedrales, visitas a museos, exposiciones, etc.

Pero no debemos olvidar otro tipo de rutas, diversas rutas de molinos, castillos, rutas de senderismo, rutas gastronómicas, rutas playeras, rutas del vino, etc.

Las “Rutas do Viño”, las pusimos en marcha en Galicia, fuimos pioneros en este tipo de turismo, nacieron en 1996 por iniciativa de un grupo de bodegueros, siendo uno de los primeros itinerarios enoturísticos que se desarrolla en España. La Ruta do Viño Rías Baixas fue el primero. Os dejo enlace a un interesante dossier Ruta Do Viño Rías Baixas.

Gracias por leerme, vuelve pronto.

Las fotos que ilustran este post, las he tomado de pixabay un portal con fotos libres de derechos de autor. En la primera foto se ve Vigo con las Islas Cíes de fondo, la segunda foto son los Cañones del Sil en la Ribeira Sacra, en la tercera foto es una imagen de peregrinos, la cuarta foto parece una imagen sacada de la pelicula “Los piratas del Caribe” (cualquiera de ellas), pero no, es el archipiélago de las Islas Cíes y la quinta foto es una imagen de la conocidísima Playa de Las Catedrales en Ribadeo en la provincia de Lugo.

Los principales ratios hoteleros

Desde hace más de un año estamos dedicando gran parte de nuestros recursos a la captación y posterior puesta en venta de cualquier tipo de establecimiento hotelero, bien sea hostal, hotel, hostel, motel, albergue, alojamiento turístico… todos ellos tienen en común muchas de sus facetas diarias, una de ellas es el “alquiler” de habitaciones por espacio de tiempo más o menos cortos. Este alquiler de habitaciones tiene gran parte económica y matemática ya que se trata de ver de que manera se obtinen los mejores (y más altos) ingresos por alojamiento. Esto es llamado revenue management (en algunos sitios yield management) o, en español, gestión de ingresos.

Está bien, lo confieso, he tenido que desempolvar viejos apuntes, lo reconozco, lo tenía olvidado. Pero ahora, les he dado un repaso y me gustaría compartir con vosotros.

reception-186102_1280

Lo más importante es partir de dos indicadores, de donde se derivan casi todos los demás. Uno de ellos es el ADR (Average Daily Rate), o la tarifa media diaria y, para juicio de muchos expertos, el más importante, el RevPAR (Revenue Per Available Room), o en español, los ingresos por habitación disponible. No es para mi, el RevPAR el más importante, tendrás que seguir leyenso si quieres saber cual es…

Estas dos, junto con el grado de ocupación de las habitaciones (que se mide en porcentaje), constituyen una fuente muy importante de información y datos para este tipo de establecimientos. Históricamente, cabe decir, que el revenue management no se originó en el sector hotelero, si no que empezó en el sector de la aviación (compañías de vuelos), para ver de que manera podían gestionar sus asientos al mejor precio para que sus vuelos fuesen lo más ocupados posible, cuantos menos asientos vacios, mejor que mejor. Después fueron compañías de tren, autobuses, etc. Pero es en el sector de la hospitalidad donde se está estudiando y profundizando más en el tema.

mathematics-757566_1920Una de las partes que, personalmente, más me gustan es el cálculo de los ratios más importantes. Si bien se usan programas especializados para este fin, el revenue manager tiene por objetivo el hacer buen uso de las herramientas analíticas predictivas del comportamiento del consumidor teniendo en cuenta los datos históricos ya existentes para su mejora continua, haciendo un incremento del ADR y del RevPAR.

hotel-575085_1920Por ADR, average daily rate, se entiende la tarifa media de alojamiento por habitación ocupada para un periodo de tiempo determinado, es decir, es el precio medio de venta de la habitación.

El grado de ocupación se calcula en base al año, es decir si en enero tenemos 65% de ocupación, en febrero el 70%, en marzo el 80% y así cada mes del año, se hace una media anual. Esta media se puede hacer desde enero a diciembre o se puede hacer de junio a junio o de abril a abril, no tiene por que ser un año entero. Para cálculos ficticios (lo ideal es hacer los cálculos con datos certeros) se toma como media el 75 – 80% de ocupación, por supuesto varía dependiendo del tipo de hotel o de la calificación (estrellas) que éste tenga y, sobre todo, varía según su situación geográfica.

El RevPAR, acrónimo de las palabras inglesas Revenue Per Available Room, no es más que la división de la producción del alojamiento entre el número de habitaciones disponibles.

Habitaciones Precio Porcentaje Cálculo
  Habitaciones disponibles medio ocupación de
    (año) de venta media anual RevPAR
Hotel A 120 43,800 45 75% 33,75
Hotel B 20 7,300 70 70% 49
Hotel C 32 11,680 52 80% 41,6

En el ejemplo del cuadro muestro el RevPAR de tres hipotéticos hoteles, claro ejemplo, de que no siempre el más grande con más habitaciones es el más rentable, teniendo en cuenta además que al tener más habitaciones necesitaremos más personal y ello conlleva más gasto.

Os voy a dar dos formas de calcularlo, en el primer caso os digo la forma más complicada, en el segundo caso os doy la forma de calcular el RevPAR de forma más fácil.

Bien, vemos que en el Hotel A hay 120 habitaciones, por los 365 días del año, nos dan una capacidad en este hotel de 43.800 habitaciones disponibles al año, de estas solo el 75% estarán ocupadas con lo cual tendríamos ocupadas 32.850 habitaciones, al multiplicarlo por su precio medio de venta (ADR) que en nuestro ejemplo son 45 euros, obtenemos 1.478.250 euros de venta de alojamiento anual, al dividirlo entre las habitaciones disponibles (no las ocupadas, si no todas), es decir, 1.478.250 / 43.800 tenemos un RevPAR de 33,75 euros.

Como decía que os explicaría la forma más fácil, ahí va:

Conociendo el ADR (en nuestro ejemplo, 45 euros) y sabiendo la ocupación (en nuestro ejemplo el 75%), solo es calcular el 75% de 45 y daría los 33,75 euros (sin tanto cálculo anual).

El uso del RevPAR como ratio único en un análisis sería un error, dado que la explotación hotelera conlleva otros ingresos, no solo el alojamiento. Muy a menudo, casi siempre, hay cafetería, se dan comidas, ingresos por banquetes, discoteca, masajes, peluquería, spa, etc. pero está bien tenerlo en cuenta como un 45-50% de los ingresos totales.

En el RevPAR no hay un reparto adecuado de tarifa en el caso de la venta de grupos con “all inclusive” (la pensión completa), en este caso el RevPAR será poco representativo.

Cabe decir, por tanto, que aunque muy importante, muy representativo y muy valioso, no pudiera ser usado de forma aislada, si no que tendrá que ser usado con otros ratios que suplan sus carencias.

En el caso de no estudiar un hotel como único caso, es decir, en el supuesto de cadenas hoteleras, se harán los cálculos en base a ARevPAR (Adjusted Revenue per available room). Son valores ajustados por habitación disponible. En este caso se tendrá en cuenta el RevPAR de cada hotel que forma esta cadena hotelera. Dado que una habitación de hotel no se cobra igual en Cantabria que en Mallorca (aún siendo la misma cadena hotelera e incluso la misma calificación), el RevPAR no será igual en un hotel que en otro.

El RevPAR indica el ingreso por habitación disponible, pero no tiene en cuenta los gastos, es decir, lo que cuesta tener esa habitación disponible (ropa limpia, calefacción si es el caso, luz, servicio de habitaciones, agua caliente, etc).

Este tipo de gastos y todos los demás (de todo el hotel en conjunto incluidos los gastos pequeños como alarmas, amenities…) son tenidos en cuenta en el GopPAR, es el ratio, a mi juicio, más importante que el RevPAR, ya que el GopPAR tendrá en cuenta todos los gastos del hotel, después de ingresos y ese es el valor real de todo el conjunto de nuestra inversión, si es buena, mala o regular.

El GopPAR (Gross Operating Profit Per Available Room), es el beneficio neto operativo o, dicho de otra manera, el resultado de la explotación del establecimiento hotelero teniendo en cuenta todos sus costes, de ahí que sea un ratio extremadamente difícil de calcular, ya que siempre hay el pequeño gasto que no se tiene en cuenta.

Es el ratio que va a dar el resultado concreto del beneficio neto del hotel, por eso es mi preferido, ya que veo que es el más completo.

¿Beneficios y ventajas del GopPAR?

Es el ratio que pondera el tamaño porque tiene en cuenta el resultado de la explotación con todos sus costes.

Se tienen en cuenta todas las ventas implícitas en el GOP, así como se tienen en cuenta todos los gastos, también se tienen en cuenta todos los ingresos, no solo por alojamiento como el RevPAR, no se limita a un solo concepto productivo, si no a la totalidad de las ventas del establecimiento hotelero.

En la valoración de la inversión, es una medición muy fiable al acercarse más al flujo de caja al tener en cuenta ingresos y gastos.

En otro post os contaré otros ratios hoteleros, igual de importante que estos.

Por último decir que no es fácil valorar una empresa. Una vez alguien me dijo que para hacer un cálculo rápido de como valorar un hotel es multiplicar su RevPAR por el número de habitaciones y, a este resultado, multiplicarlo por 1.000.

En el ejemplo del Hotel A, sería (33.75 x 120) x 1000 = 4.050.000 euros

Pero, como ya he dicho, no es un cálculo certero, a decir verdad, nunca funciona.

La forma mejor de valorar un hotel es hacerlo por actualización de rentas. Ver su beneficio neto anual y multiplicarlo por 10 años que es el tiempo máximo que un inversor desea ver revertida su inversión. Si su amortización se hace antes de los 10 años, mejor que mejor.

 

 

 

Cálculo de rentabilidad de un inmueble

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un determinado inmueble?

No es tan dificil y no hace falta ser experto financiero para hacer el cálculo de rentabilidad de nuestro inmueble (o de otro).

Para esto lo podemos calcular de forma que nos arroje un resultado para cálculo neto o cálculo bruto. La diferencia entre ambos está en que en el primer caso lo calculamos teniendo en cuenta los gastos que el inmueble acumula en el año, en el cálculo bruto, no se tienen en cuenta los gastos.

Ejemplo:

Imaginemos que compramos un piso y éste vale 70.000 euros. Este piso nos proporciona unos ingresos de 400 euros en concepto de alquiler mensual, lo cual son 4.800 euros al año.

En este caso serían 70.000 euros / 4.800 euros = 100 / X

La proporción por tanto, seria, 4.800 x 100 / 70.000 = 6,857%

6,857% es la rentabilidad bruta

Este caso es el montante bruto. Si descontamos gastos…

Mismo piso, 70.000 euros, pero en gastos tenemos que abonar 100 euros mes (1.200 año).

De los 4.800 euros brutos, descontamos los 1.200 euros de gastos que se derivan anuales (en estos gastos se incluyen todos los gastos que el inmueble nos puede dar), lo cual quedan, 3.600 euros netos.

70.000 / 3.600 = 100 / X

3.600 x 100 / 70.000 = 5,14%

5,14% es la rentabiliddad neta

La fórmula sería:

R = Ra x 100 / Ca

Donde:
R es la rentabilidad
Ra es la renta anual neta
Ca es el coste de adquisición

Permiso de residencia en España “Golden Visa”

Si no es español, acceda a un permiso de residencia en España con una inversión de más de 500.000 euros adquiriendo una propiedad en España.

¿Que es la “Golden Visa”?Golden Visa

Se trata de la Ley 14/2013 aprobada el 27 de septiembre, sobre la concesión de permisos de residencia para los ciudadanos extracomunitarios cuando se inviertan 500.000 euros libres de impuestos o más en el sector inmobiliario en España. La residencia en España también se otorgará a los familiares cercanos y dependientes del comprador, es decir, a los cónyuges, los hijos menor de edad y los padres.

Condiciones para la solicitud de la residencia en España

– No haber entrado o permanecido de forma ilegal en España o haber sido denegada la entrada en alguno de los países de la zona Schengen (el área Schengen* es un grupo de 26 países europeos que han eliminado los pasaportes y controles de inmigración de sus fronteras comunes).

– Ser ciudadano extracomunitario.

– Tener 18 años o más de edad.

– No tener antecedentes penales en España.

– Tener un seguro médico público o privado válido en España.

– Disponer de recursos económicos suficientes para mantener tanto al solicitante como a su familia en España.

* Los países que componen la Zona Schengen son: Austria, Bélgica, República Checa, Dinamarca, Estonia, Finlandia, Francia, Alemania, Grecia, Hungría, Islandia, Italia, Liechtenstein, Lituania, Luxemburgo, Malta, Países Bajos, Noruega, Polonia, Portugal, España, Eslovaquia, Eslovenia, Suecia y Suiza.

¿Por cuanto tiempo es válida la “Golden Visa”?

Su duración inicial será por el periodo de 1 año. Dicho visado puede renovarse por dos años, siendo 5 años la duración máxima total de los permisos de residencia.

Además, cualquier persona que posea un permiso legal de residencia durante al menos 5 años, podría obtener la residencia permanente, o incluso la nacionalidad Española, si hubieran vivido en España de forma legal y efectiva durante esos 5 años.

Beneficios:

Derecho a viajar a España y a todos los 26 países de la zona de Schengen sin visado.

Disfrutar de una segunda residencia con paisajes únicos y playas privilegiadas como es Galicia.

Educar a sus hijos en otras culturas y en otros idiomas.

Gozar de la seguridad jurídica y civil de un país de la Unión Europea.

Desde #ittaGalicia ponemos a su disposición abogados especializados en inmigración y dispuestos a ayudarles en lo que necesiten.

Hable con nosotros para más información:

María de los Reyes (@ittaGalicia)

www.ittagalicia.com

central@ittagalicia.com

Teléfono y WhatsApp 692762076

If you need to know more about the Spanish Golden Visa in english, please send us an email (see above), with your questions, and as soon as possible, we will answer your doubts.