Consejos para encontrar al mejor “hotel brokerage agent”

Primero de todo, traducimos “hotel brokerage agent”, este es el profesional intermediario en cualquier tipo de operación entre un hotel y su compraventa o alquiler. Es la persona que capta, diseña un plan de estrategia y lleva a término una compraventa buscando el perfil de comprador adecuado e idóneo para cada tipo de establecimiento hotelero. Está especializado en este tipo de compraventa y, por regla general, no vende otra cosa. Porque no todo el mundo busca lo mismo.

En #ittaGalicia estamos especializados en este tipo de compraventa. No vendemos pisos, naves, terrenos, locales… todo esto se lo dejamos a las inmobiliarias de las llamadas “generalistas”.

En realidad, el ser un buen agente intermediario entre un hotel en venta y un posible comprador, requiere de esfuerzo por parte del agente, requiere tiempo, estudios, preparación y, muchos, muchos años en la profesión. Debiera de decir que este último punto es lo que más enseña, más incluso que la formación (que no puede faltar), pero la práctica en este tipo de profesión, lo es todo.

Para ser un agente hotelero, requiere más que hacer fotos o publicar anuncios, de echo, no hay sustituto para el conocimiento y la experiencia.

Yo creo que para ser un agente hotelero exitoso, se debe de lograr el éxito a través de la satisfacción de los clientes. Ellos te dan ese “caché” que se necesita. Si el propietario de un hotel te recomienda a otro propietario que también está vendiendo… es que estás trabajando bien.

Si vendes una propiedad a un cliente y éste está satisfecho después de los años, esta es una muestra de que tienes la capacidad de poder encontrar el activo adecuado para tu cliente. No se trata de vender cualquier producto, se trata de vender el producto. Habrá clientes que requerirán de tí que les busques un pequeño hotel en una aldea apartada del mundo, y habrá clientes que te soliciten la búsqueda de un hotel enorme en el centro urbano de una gran ciudad. A esto me refería cuando decía, un poco más arriba, que no todo el mundo busca lo mismo. A esto se le llama “the right asset”, pero no tengas miedo, el mismo cliente, ya te va a decir, “este hotel no me gusta”, o, “no lo veo claro”.

Tenemos que crear valor para el propietario al poner su hotel en el mercado, siempre que no sea un hotel “off market”, (mira el enlace para saber más de lo que significa “off market”, te llevará a un post escrito en este mismo blog), tendremos que llevar a término y con éxito una transacción que supere las espectativas y objetivos del vendedor, tratar de lograr el precio más alto de venta en el mínimo plazo de tiempo posible, esto sería lo ideal.

Además de la experiencia, el conocimiento de lo que se vende es muy importante. Saber como funciona un hotel, es primordial para ponerse en la piel del comprador. Esta “empatía” que nos hará unos profesionales únicos. Es el requisito que irá más allá del simple conocimiento inmobiliario. La documentación tratada en la compraventa de un hotel, no es igual que la documentación que se trata en una compraventa de uso residencial. En el caso del hotel, estamos hablando de una edificación, sí un inmovilizado, pero además, se trata de un negocio, muy a menudo, sociedades y todo lo que ello conlleva. Un know-how, unos activos intangibles, que en la venta de residencial, no existe. Estos intangibles pueden tener tanto valor o más que la propia edificación y demás bienes tangibles.

El conocimiento de como se desarrolla el negocio inmobiliario hotelero en la zona donde se trabaje es muy importante también. Como funciona el turismo de esa zona, que finalmente, serán los usuarios de esos hoteles. En Galicia, donde yo trabajo y la zona que conozco, el turismo es muy variante. Es muy diferente al turista que visita Andalucía o Levante. Lo mejor, si quieres conocer bien el turista que visita Galicia, lee el post “El turismo en Galicia”, escrito en este mismo blog. 

Los mejores corredores suelen tener una educación universitaria en administración hotelera, economía, finanzas o un máster tipo MBA. Esta formación nos permite comprender los fundamentos del negocio y podemos representarlos ante los compradores, incluso aconsejándoles la mejor opción.

La compraventa de un hotel requiere de mucho tiempo, recursos y capacidades que no todo el mundo las tiene. El saber redactar una oferta de compra, una carta de intenciones (LOI, letter of intent), una acuerdo de confidencialidad, un pacto de no intromisión, un ncnda (non circumvention, non disclamer agreement), reconocimiento de honorarios, un contrato de arras… y un largo etc. Algunos de estos documentos serán presentados ante notario, previa firma y la oficina del notario redactará sus documentos en base a lo que se le presente, por eso deben de estar bien escritos y redactados, servirán como borradores previa firma de compraventa. En otro post, explicaré cada uno de estos documentos por separado, que significan y cual es la finalidad de cada uno de ellos.

Como en cualquier otro tipo de trabajo, existen malos profesionales, aquellos que dejan en entredicho el buen trabajo del buen profesional, aquel que confirma el dicho, pagan los buenos por los malos. Afortunadamente existen señales que todo propietario de hotel debe de saber y le ayudará a identificar al mal profesional.

La comunicación del agente es muy importante, no es estar todos los días, pero sí una llamada cada mes, por ejemplo, dejar saber al propietario del hotel, como va su venta, si hay espectativas de un cliente interesado, si su documentación ya ha sido aportada al comprador, como va la demanda y la oferta, etc. a veces, es suficiente enviarle un WhatsApp (a mi me gusta mucho este tipo de comunicación porque lo veo menos “invasivo” que la llamada).

Algunos agentes, se sientan a la espera de que alguien llame. Este tipo de actuación, rara vez tiene éxito, como no planifiques una estrategia de marketing, o como no vayas directamente al comprador, con poner un anuncio y esperar… lo tienes difícil. Así que, si tu agente es de estos, mejor déjalo y busca otro.

No trabajes con un agente cuya única finalidad se a la venta. Es lo más importante, pero además te debe de aconsejar en cual es el mejor tipo de venta, (a veces puede ser una compraventa aplazada la idónea a tu negocio, o quizás sea mejor un alquiler con opción a compra), en estos dos casos, se realiza la compraventa, pero de diferentes maneras. Y, lo más importante, debe de ser un profesional de la tasación y valoración del bien inmueble y del negocio (aquello que más arriba hablábamos y que son los intangibles), para poder fijar el correcto precio de venta. Esto solo lo sabrá un agente formado para esta tarea y además debe de ser buen conocedor del mercado actual de la zona. 

Espero haber sido de ayuda. 

Si estás en Galicia, visita ittagalicia.com te podremos ayudar.

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Como hacer el inventario de un hotel

Primero de todo debiéramos de definir inventario.

Un inventario es un término usado habitualmente en empresas, aunque también es usado a título personal.

Según la definición de la Wikipedia:

El inventario es una relación detallada, de cada uno de los elementos que componen el patrimonio de una empresa o de una persona en un momento determinado.

Un inventario es un recuento de cada tipo y clase de material que se tiene en cada uno de los departamentos de un hotel.

Uno de los aspectos más importantes de este inventario es el conocimiento de todo lo que conforma una determinada empresa en un determinado momento y para tener un control del stock de los productos.

Yo en este post, voy a explicar un poco por encima como se hace un inventario a nivel hotelero. Uno de los casos que se solicita el inventario es en el caso de compraventa, es un documento que solicita el comprador para saber y asegurarse de lo que está adquiriendo exactamente a parte del bien inmueble en sí.

Su realización y tiempo de ejecución, dependerá en gran parte del tamaño del hotel y lo puede hacer cada departamento por separado. No hace falta decir que la relación de lo inventariado debe de ser muy minucioso, haciéndolo por “familias” y por cada uno de los artículos. Así en la cocina, se hará el inventario destinado a menaje, cristalería, cubertería, alimentos en lata, alimentos en bolsa, alimentos congelados, alimentos frescos… Lo hace el cheff o cocinero, con ayuda del pinche (también puede hacerlo el pinche). Por ejemplo, dentro de “alimentos en bolsa”, tendremos, habas, garbanzos, lentejas, arroz… dentro de la familia “cubertería” tendremos cuchillos de carne, cuchillos de pescado, tenedor de carne, tenedor de pescado, cuchara de postre, cuchara de café, cuchara para sopa… en fin es un trabajo muy laborioso que requiere de mucho tiempo. Lo ideal es hacerlo entre dos o tres.

Las camareras de pisos, también pueden hacer lo propio dentro de su departamento. En este caso la gobernanta, dará el visto bueno y se asegurará que está bien, también puede ser que sea la propia gobernanta la que realice esta tarea con ayuda de una de las camareras.

Su labor no es fácil ya que tendrán que inventariar gran parte de lo que se utiliza en un hotel (ropa de cama, artículos de limpieza, utensilios…). Así, por ejemplo, tendrán que hacer inventario de la ropa de cama, dentro de este grupo contarán las sábanas bajeras de cama individual, sábana bajera de cama doble, fundas, mantas, forros, almohadas… cada caso es diferente.  Estimaría 3 ó 4 juegos de sábanas por habitación (lo ideal serían 4).

Lo que yo aconsejo es preparar un “checklist” o lista de comprobación con cada una de estas “familias” y luego con cada una de las “subfamilias”. Será algo largo pero ya puede quedar para siempre.

En la familia de “ropa de baño”, se contarán unitariamente las toallas grandes de ducha, las medianas de lavabo, las toallas más pequeñas de bidé, y… en el caso de hoteles con una categoría superior a 3 estrellas, se contarán alfombrines, albornoces y zapatillas. Estos dos últimos son habituales en hoteles que disponen de spa o en hoteles que no disponen de spa pero que tienen una categoría superior (3, 4 ó 5 estrellas).  Como decía, cada hotel es diferente y va a requerir un inventario diferente a otro hotel. Yo estimaría 3 ó 4 juegos de toallas por habitación (lo ideal serían 4).

En cuanto a la familia de “amenities”, no todos los hoteles los ofrecen pero si tu hotel es de los que da amenities a sus clientes, se contarán gel, peine, champú, jabón, colutorios, diversos kits (kit de afeitado, dental, costura, manicura…).

Otra familia son los productos de limpieza y los utensilios de limpieza. Estos pueden ir en una familia y subdividirse en dos grupos, o ir en dos familias diferentes. En cuanto a los productos de limpieza se distinguirán y contarán, limpiacritales, limpiasuelos, jabón para la loza en la cocina (este puede ser tenido en cuenta en el inventario de la cocina, cuidado de no contarlo dos veces), jabón para lavadora, suavizante de lavadora, líquidos amoniacales, antigrasas… en cuanto a los utensilios, fregonas, palos para fregonas, mopas, recogedores, escobas, palos para escobas, cubos para fregonas, paños, bayetas, espartos…

Se tendrán en cuenta otros productos y electrodomésticos, por ejemplo, planchas, aspiradoras, lavadoras, secadoras, carros para las camareras, cubos, bañeras… electrodomésticos que no tengan que ver con la cocina, ya que estos se deben de inventariar en la cocina (batidora, mezcladora, pela patatas, frigos, congeladores…).

El inventario de cafetería también es importante, lo realizarán los propios camareros o mejor, el encargado (si existiese). Este también es largo, y hay muchas “familias” de productos. Como en los casos anteriores se debe de ir de uno en uno, contando y apuntando.

El cliente comprador querrá conocer toda la relación de bienes que se quedan en el hotel antes de su compraventa, así que, cuidadosamente, habitación por habitación, se deberá de dar una relación detallada de cada habitación, haciendo constar, cama, colchón, cabeceros, lámparas, alfombras, cajas fuertes (si las hubiera), sujeta maletas, perchas, armarios, escritorios, sillas, sillones, todo, todo y todo… hasta cortinas y bombillas (luminarias). En el caso de inventariar muebles, se debe de adjuntar al informe documentación fotográfica de cada mueble. Y así, igual por cada habitación.

De la misma manera anterior, se hará inventario de los muebles de salones, zonas nobles, salas de juegos, salas de reuniones, etc.

Personal de recepción o gerencia, hará lo propio en su departamento, en cuanto a mobiliario, impresoras, copiadoras, fax, teléfonos, consumibles, computadoras, tablets, software usado para la gestión del hotel, etc.

Como decía es un trabajo largo y que lleva tiempo.

Los inventarios, salvo que sean para documentar una compraventa (y siempre que el comprador lo requiera), se debe de hacer una vez al año, excepto para muebles y diversos artículos relacionados con el mobiliario. Para todo lo demás, uno al año estará bien. Luego cada departamento deberá saber y conocer las necesidades de compras en cada uno de los departamentos en cualquier momento, por ejemplo, si rompen 20 sábanas, la gobernanta dará la orden de hacer la compra para reponer las sábanas, lo mismo que los productos de limpieza y todos aquellos que requieran de un control constante.

Si os puedo ayudar en algo, en Galicia, #ittaGalicia

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¿Qué es el ratio de ocupación? Cómo calcularlo

Es un KPI (key performance indicator, indicador clave de rendimiento) usado por la industria hotelera, calculado en base a la ocupación media de un hotel o cualquier otro tipo de establecimiento hotelero al caso. Se puede usar para hostales, albergues, casas rurales, apartamentos turísticos, etc. y en todos los casos, el método de calcularlo es el mismo.

Esta métrica mide la ocupación de un hotel y se mide en porcentaje. Por tanto, nos indica el porcentaje de ocupación media de un hotel. Se hace en base a un espacio de tiempo determinado, puede ser por día, semana, mes, estación… aunque lo más habitual y la mejor manera de medirlo es en un año.

Se debe calcular en un año, ya que hay meses de más ocupación y meses de menos ocupación o incluso el hotel cerrado. En el caso de cierre de hotel ese mes contaría como ocupación cero.

La ocupación se refiere al número de habitaciones ocupadas en referencia a todas las habitaciones disponibles del hotel.

Cómo calcularlo

El ratio de ocupación puede ser calculado en base a la siguiente fórmula:

Ratio de ocupación = Número de habitaciones ocupadas / Número total de habitaciones disponibles

Por ejemplo: Si tu hotel tiene 60 habitaciones, pero en un determinado espacio de tiempo tiene 45 habitaciones ocupadas:

45 / 60 = 0,75 >>> 75% ocupación

¿Cómo hacer este cálculo al año?

Muy sencillo. Existen programas que lo hacen, diferente software, apps, e incluso mismo Excel de Microsoft, sin embargo no sería difícil hacerlo manualmente.

Imaginemos que en enero hemos tenido una ocupación media de 25%, en febrero también del 25%, en marzo el 25% en abril lo mismo el 25%, en mayo el 40%, en junio el 45%, en julio el 95%, en agosto el 100%, en septiembre el 95%, en octubre el 90%, en noviembre el 70% y en diciembre el 25%.

Si sumamos todo lo anterior, mes a mes, da 660, lo dividimos en los 12 meses (se hace una media aritmética sencilla) y nos da una media del 55%

Esta sería la media de ocupación anual de nuestro hotel. Claro que para tener disponible el ratio de un mes, primero tenemos que calcularlo día a día, haciéndolo de la misma manera que el anual. 

Cómo usar este ratio

Realmente es un ratio muy usado, uno de los tres más importantes. Generalmente, aquellos que trabajan en la industria hotelera, buscan subir este ratio todo lo más posible, sin embargo, este ratio debe de usar usado junto con otros dos que son muy importantes también, el ADR y el RevPAR. Siendo para mí, el GopPAR el más interesante.

Aunque el 100% de ocupación es lo más deseado, muy a menudo, se consiguen los mismo ingresos con un 80% de ocupación si este 80% de ocupación pagan un precio un poco más alto (no mucho más) podríamos hablar de un par de euros.

Puedes ver otros ratios en el post “Los principales ratios hoteleros”

El desayuno continental. En que consiste y por qué se llama así

Te preguntarás por qué en un blog inmobiliario se escribe acerca de un desayuno. Como desde hace unos cuantos años #ittaGalicia comercializa y vende hoteles en Galicia, me ha parecido un buen post, ya que es el desayuno más típico que te encontrarás en la mayoría de los hoteles de Europa y ahora ya extendiéndose al resto del mundo.

En que consiste

El desayuno continental se caracteriza por la gran cantidad de bollería que ofrece. Croissant, rosquillas, tostadas de pan, diversos tipos de galletas… además de incluir una pieza de fruta o jugo recién exprimido de naranja. Pero, además, obligado es una bebida caliente. Café, chocolate, cacao, té o leche es lo más usual. Mantequilla y mermelada para untar en el pan es también habitual en este tipo de desayunos. Se pueden incluir diversos cereales para tomar con la leche (sobre todo para los más pequeños). Estos cereales, vienen en cajas unidosis o en dispensadores que ofrecen al cliente, la dosis necesaria, una ración.

Por qué se llama así

Esta denominación se la dieron los británicos, al referirse al desayuno (que en la época) era habitual en Francia. Para los británicos, Francia estaba en el “continente”, de ahí, la denominacion, “desayuno continental”.

Es el desayuno más extendido por nuestra geografía. Tanto en España, como en el resto de Europa, nuestros hoteles lo ofrecen en sus cafeterías o restaurantes. Muy a menudo, son desayunos “buffet” y, a veces, incluido en el precio de la habitación del hotel. En el norte del continente americano es un desayuno bastante extendido y se sirve en muchos hoteles.

Aunque esto lo debiera de decir una persona experta en nutrición, aunque sí se ven elementos sanos (como la fruta), debiéramos de destacar la cantidad de grasas saturadas que pueden contener las bollerías, así como la mantequilla. Creo que lo más apropiado de toda la bollería, serían las tostadas de pan. Este tipo de desayuno puede ser muy saludable, si escoges cuidadosamente los ingredientes.

Los hoteles prefieren este tipo de desayuno por su fácil preparación y bajo coste. Además es fácil de servirse uno mismo en el desayuno buffet y no requiere de personal para su elaboración.

Aunque te parezca raro, la mayoría de nosotros tomamos solo café, sin alimento sólido (me incluyo), este desayuno es de los denominados “ligeros”, veamos…

Que se desayuna en otros lugares

El desayuno Bávaro, extendido en Alemania, panes de diferentes harinas, salchichas, huevos, mantequillas y embutidos diversos (quesos, chorizos, mortadelas…).

El desayuno inglés, muy extendido no solo se toma en Reino Unido o Irlanda, si no que también se puede tomar en Estados Unidos, Nueva Zelanda, Australia, Canadá… huevos, bacon, salchichas, patatas fritas… y como acompañamiento, tomates, habas, champiñones, vamos que lo cualquiera puede comer como plato fuerte del día. El acompañamiento líquido, sería un té o café.

El desayuno chino, barras de masa frita (tipo “rollitos”), con o sin relleno, bollos, fideos, sopas de arroz… como bebidas, té o leche de soja. Estos desayunos pueden variar de una región a otra, ya que China es un país muy grande con diferentes culturas y costumbres.

El desayuno marroquí, compuesto por pan árabe sin miga (tipo pan pita), zumo de naranja recién exprimido, frutas de temporada, khubz con mantequilla o aceite de oliva, también son habituales los cringal (tipo pancake). De beber, café y té de menta.

El desayuno turco, tomates, quesos, diferentes panes, pepino (a modo de ensalada), pimientos, todos productos frescos y de temporada. Se acompaña de bebida tipo café o té. Parece un desayuno sano.

El desayuno japonés, arroz cocido blanco, huevos, algas, algún vegetal (tipo zanahoria, brócoli, patatas…) algún pescado. Se acompaña de té verde.

El desayuno latino – americano, maiz, huevos revueltos, arroz con fríjoles, quesos, plátanos, zumo de naranja,aguacate, chocolate, leche… gran variedad.

Las 20 cuentas de Twitter relacionadas con el sector hotelero, que NO te debes perder

Están a la última en temas relacionados con el ámbito hotelero. Cuentas que están a la vanguardia en noticias, actualidad, comercialización, marketing… de todas las cuentas relacionadas con el sector hotelero (al cual me dedico desde hace unos años como inmobiliaria especializada en Galicia) que conozco a través de Twitter, he seleccionado 20 para tí, la última es nuestra, @inmoarosa es una cuenta enfocada en el sector de compraventa de hoteles, no dejes de seguirnos.

Pueden ser cuentas relacionadas con pequeños o grandes hoteles, intermediarios, noticias, empresas que se dedican a la gestión hotelera o empresas dedicadas al revenue management hotelero… un poco de todo. El único requisito, es que en el momento de escribir este post, tienen que tener algo twitteado o retwitteado en el último mes (mayo), para asegurarnos que son cuentas “activas”.

No he planificado un orden estratégico para cada una, simplemente aparecen así. Estos son y así aparecen (con esta descripción en sus perfiles) en el momento de escribir este post.

hosteltur

@hosteltur

Noticias del sector turístico profesional. Medio de comunicación especializado en economía, tendencias e innovación en . Edición España.

Casual Hoteles

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Hoteles originales con habitaciones tematizadas para que disfrutes de Valencia, Málaga, Sevilla, Bilbao y Madrid. Reservas/bookings: +34 963 517 460

Hotel Canelas ***

@hotelcanelas

Hotel Canelas*** a 100 m. de la Playa de Canelas…Sanxenxo Rías Baixas Pontevedra. Galicia. 986-720867// info@hotelcanelas.com

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Potenciamos las ventas de tu hotel en internet •Software para hoteles. •Foto y video para hoteles, eventos y destinos turísticos. •Cursos Revenue Management.

QUINTA DE SAN AMARO

@quintasanamaro 

Tenemos un bonito hotel y restaurante con encanto sobre los viñedos del Valle del Salnés. En plenas Rías Baixas. tlf 986748938 /// info@quintadesanamaro.com

Les Hoteliers

@leshoteliers

🗝️ Somos una consultora de  y . Creamos estrategias y optimizamos procesos para que tu hotel gane más.

Juan Carlos Sanjuan

@JuanCSanjuan

Buscador de aprendizaje a diario, innovovador por naturaleza lo que me lleva a emprender proyectos como , establecimientos temáticos en España

Room Mate Hotels

@RoomMateHotels

The best way to travel is visiting friends. Discover the magic of traveling with us

Gran Hotel La Toja

@granhotelatoja

Hotel Balneario 5* emblemático por sus aguas minero-medicinales reconocidas en el mundo entero.      

Fernando Gallardo

@fgallardo

Crítico de hoteles en EL PAÍS / Hotel analyst for EL PAÍS since 1987 – Blog  – Creador de la marca Hoteles con Encanto

Hoteles Sostenibles

@hotelsostenible

 analizan y certifican con Modelo Gestion HES® Marca Garantia registrada Ministerio Industria,Turismo y Agenda Digital avalada MAGRAMA 🇪🇸

Kike Sarasola

@SarasolaKike

Founder and President of  and . Entrepreneur and former olympian who loves new ideas

Oca Hotels

@ocahotels

Hoteles en Galicia, Asturias, Catalunya, Castilla y León y Brasil. Disfruta de estancias en balnearios, spa, golf, ski, Camino de Santiago, Ribeira Sacra…

Revista HOTELES

@RevistaHoteles

!Sé cinco estrellas! Be five stars!

Be Mate

@BeMateCom

🔝Handpicked apartments📍Best city locations in 🇪🇸🇬🇧🇺🇸🇹🇷🇮🇹🇳🇱 ✨ On demand services 🏊🍹💅 🆓 Portable WiFi 🔑 24h Concierge Service

Alda Hotels

@AldaHotels

Best price, location and service

Geho Estrategia

@geho6

Problemas en la gestión de tu hotel, casa rural, hostel o restaurante? Contacta con nosotros. Podemos ayudarte, somos directores de hotel.

CEHAT

@CEHAT4

Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos

bcool hostels

@bcoolHostels

We Are . Nueva cadena de hostels en España. En  desde Julio 2017. Coming soon   …   

InmoHotelesGalicia

@inmoarosa

Los mejores  y alojamientos turísticos en venta en Galicia Best  for sale in    🏨

Pazo en venta en Galicia

Aunque #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura gestiona, comercializa y vende diversas propiedades catalogadas como “pazo”, en este post voy a destacar uno sobre todos los demás, por situación, dimensiones y porque es residencial y comercial al mismo tiempo.

El ala sur, destinada a vivienda de la propiedad y el ala sureste, con 22 habitaciones completas, destinadas a uso hotelero.

Para quién todavía no nos conozca, #ittaGalicia se describe como una inmobiliaria enfocada en la venta de propiedades de uso residencial de lujo en Galicia y en la venta de establecimientos hoteleros. Es por esto que hemos elegido esta propiedad para nuestro escaparate de entre todos los pazos de los que disponemos, ya que aúna el lujo residencial de un pazo de 1.794 m2 construidos y la belleza de un hotel boutique de 22 habitaciones en el entorno idóneo para el descanso.

Características

Primera edificación del siglo XVII con una arquitectura clásica de los pazos gallegos. Esta primera edificación se destina a vivienda de la propiedad. Sin embargo, sufrió transformaciones para poder ser adaptado a hotel. Así que, en la actualidad el pazo son dos edificaciones (las dos importantes) anexas.  Son edificaciones adosadas y construidas en distintas épocas. La edificación destinada a vivienda (la más antigua) tiene forma de escuadra con bajo y piso. La escalera es de piedra. Dispone de una solana de once columnas que sujetan el tejado voladizo, resultando un porche muy acogedor, con vistas al jardín y a la piscina. Además de estas dos edificaciones anexas, existen otras de menos importancia (una de ellas es la de uso de restaurante para los clientes del hotel).

La otra edificación de importancia es el hotel de planta baja y piso, de forma rectangular que exhibe un reloj de sol, donde se albergan 22 habitaciones. Esta última edificación tiene aproximadamente 25 años.

Actualmente reformado en su totalidad en 2013. De los 1.794 m2 de la edificación se destina a uso hotelero 1.500 m2.

Moderna rehabilitación manteniendo las características propias y típicas de un pazo gallego. Techos con vigas de madera (lo puedes ver en fotos).

Con amplias zonas ajardinadas, piscina, área para banquetes y diversos eventos sociales. Zonas recreativas, parking, porche…

Se completa con la cocina que dará salida a un amplio comedor y diversas zonas de almacenamiento, cámaras frigoríficas, lavandería…

Descripción técnica

El hotel consta de amplia recepción (podrás verla en fotos más abajo), 22 habitaciones. Su calificación es de 2*. El ADR para este hotel se sitúa en 70 euros y su RevPAR en 49 euros (calculado al 70% de ocupación).

Los costes diarios (solo alojamiento), para el mantenimiento de las habitaciones ocupadas, se sitúan en 184.8 euros, suponiendo el 70% de la ocupación. 

Los ingresos por alojamiento (aquí tendremos en cuenta una ocupación media anual del 70%) se sitúan en 1.078 euros.

Bien posicionado en buscadores.

Temporalidad: usualmente abren el hotel al público de Semana Santa hasta noviembre.

Situación

En las Rías Baixas, en el municipio turístico por excelencia, Sanxenxo en la provincia de Pontevedra. Hay dos rutas del Camino de Santiago, una por mar, la ruta del Mar de Arousa y la otra ruta es la del Río Ulla.

Bien situado, se accede fácilmente por una importante carretera, y se sitúa a unos 500 metros de la principales playas.

Esta propiedad única en Galicia la gestiona, comercializa  y vende #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura 🙂

Si quieres vivir aquí, ¡es el momento! ¡está en venta!

Dale clic a las fotos para ampliarlas.

Consultar precio en el email central@ittagalicia.com o en el número de móvil 692762076 (también estamos atentos a WhatsApp).

Se solicitará LOI (Letter Of Intent), carta de intenciones.

Página web ittagalicia.com 

En Twitter @ittaGalicia

Experiencia vs formación

A decir verdad, no sé cómo empezar este post. Experiencia vs formación… ¿cómo elegir una? creo que no se puede.

Como ya sabéis me dedico a la compraventa de todo tipo de establecimientos hoteleros, y me encanta hablar con los actores y actrices números uno de cada hotel. Puede ser el propietario (o propietaria, o ambos), puede ser director(a) o gerente. En cualquiera de los casos, me encanta hablar con ellos y hacerles un sin fin de preguntas.

He constatado que no siempre la formación tiene algo que ver con el éxito sostenido de un hotel. He conocido propietarios que han llevado sus hoteles a muy buenos puestos y que están muy bien considerados (dentro del gremio, entre ellos se conocen), sin apenas tener estudios (muy a menudo con estudios básicos) y he conocido a directores y gerentes con una sólida formación que están un poco por encima de la media (pero nada del otro mundo), obteniendo unos resultados muy similares a los primeros. 

El trabajo de hotel es el trato con la gente. Ese mimo y dedicación que año tras año vas ganando con tus clientes, día tras día, semana tras semana, mes tras mes, año tras año…

Lo que, a mi juicio, es lo más valorable es que te tienes que entregar en alma y corazón al trabajo que desempeñes y, si tienes formación, mejor que mejor.

Lo que sí, que la experiencia no te la dan los libros. En cuanto a la formación… la propia experiencia es la mejor escuela. Ahora bien, cuanta más formación, mejor que mejor.

Con la formación adecuada y 10.000 horas de “training”, creo que estarás bien preparado para afrontar los desafíos diarios que un hotel te puede ofrecer.