La estacionalidad turística en Galicia

No todas las poblaciones gallegas son turísticas y no, obligatoriamente, tienen que cerrar en los meses de invierno. Es más, en lugares como Vigo, Pontevedra, Caldas de Reis, Fisterra, La Coruña, Santiago de Compostela, Lugo, Ourense, Vilagarcía de Arousa, Cambados y algún otro municipio que se me haya pasado… si cierran en invierno, estarán perdiendo dinero.

Estas poblaciones son especialmente atractivas a un sector turístico que cada vez más nos visita durante todo el año. Hablamos de parejas que hacen una escapada, empresarios, jóvenes que aprovechan el “finde”, peregrinos, visitantes de ferias, exposiciones, subastas, salones (inmobiliarios, coches, novias…)…

Sí, es cierto, que todavía tenemos lugares enfocados al verano, como Sanxenxo, O Grove, Baiona, Porto do Son, Camariñas… lugares que tienen su encanto, y mucho, en el verano, luego en invierno ya menos. Aunque no necesariamente tienen que cerrar en invierno. A media capacidad, con la mitad del personal, pueden abrir. Debemos de incentivar el turismo en Galicia también en invierno.

Galicia tiene mucho que ver y mucho que conocer. No tiene que hacer buen tiempo para visitar un museo, unos castros, un faro, la impresionante Catedral de Santiago de Compostela, monasterios, etc. Es más, si viajas en invierno, no tendrás las colas típicas del verano, harás mejor las visitas y, además, más barato. Genial ¿no? tan solo necesitas una escapada relámpago de 2-3 días para ver mucho.

Y así, dejamos la playa para el verano. Eso sí es verdad, la playa en invierno en Galicia, para pasear, o practicar diversos deportes, kitesurf, surf, windsurf, pesca, submarinismo…

Creo que ya va siendo hora de acabar con la estacionalidad. En Galicia hay mucho que ver y mucho que visitar también en invierno. No todo es playa. El turismo urbano está cada vez más demandado y este es todo el año. Otro tipo de turismo que se practica en el invierno es el dedicado a la salud. Balnearios, aguas termales, spas, masajes, etc. Son pequeñas escapadas de la rutina que  nos beneficia tanto para salud corporal como en nuestra psique. No olvidemos que los inviernos gallegos son suaves en cuanto a temperaturas.

De cualquier manera quiero recordar a todos aquellos que por cualquier motivo no pueden visitarnos en invierno que Galicia en verano es una maravilla. Ya de paso, comentar que Galicia tiene el mayor número de kilómetros de costa de España (has leído bien), en Galicia tenemos 1.676 kms de costa, le sigue Canarias con 1.478 kms de costa, en tercer lugar se sitúan las Islas Baleares con 1.186 kms, le sigue Andalucía con 886 kms. Para este dato he consultado Anexo:Comunidades autónomas de España por kilómetros de costa de la Wikipedia.

Las costas recortadas de Galicia son las que suman tantos kilómetros. No toda la costa es de playa, hay acantilados, pero bellísimos igualmente. 

Así que, la próxima vez que planifiques tus vacaciones, no tengas en cuenta Galicia solo en verano. Cualquier mes del año, será fantástico. ¿Ves la foto que ilustra este post? un chico que va al revés que todo el mundo… pues así, debe de ser. Cambia tu chip y visítanos también en invierno.

Te estamos esperando 🙂

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La reputación hotelera online, ¿importante?

Pues… definitivamente, sí.

A ver, no todo es blanco o negro, en el medio hay dos millones de matices de gris. Si tienes un hotel pequeño, con una clientela ya muy definida por tus muchos años de trayectoria, es posible que no necesites de esa reputación, vas a tener clientes igualmente, de echo, hasta es posible que no necesites ni siquiera presencia en Internet ni página web propia ni presencia en redes sociales.

Sin embargo, si no perteneces a ese pequeño grupo de selectos hoteleros que ya tienen hecho lo más difícil, necesitarás tener una clara y definida presencia en Internet.

Ello te facilitará tener más clientes, que tus clientes acudan a tu hotel antes que a otro, les permitirás tener “acceso” a las dependencias del hotel, mediante fotos o videos, podrán ver los jardines, zonas de recreo, piscina, etc. antes de acudir a tu hotel. Desde tu página, podrán hacer la reserva en tu hotel o ver la situación exacta, mediante un mapa de Google. Podrán ver los horarios de check in y check out, tarifas, etc.

Las funciones de Internet son casi, infinitas. Además debes de tener un canal abierto a las opiniones, que tus usuarios puedan dejar sus comentarios en la web o a través de alguna red social, las más típicas, Twitter, Facebook e Instagram. En ellas invitarás a la gente a hacer reservas en tu hotel, ofrecerás ofertas especiales, quizás cupones descuento, incluso concursos. Darás a conocer lo que haces en tu hotel, subastas, exposiciones, cursos… y muchas cosas más, como decía, es casi infinito.

En cuanto a la reputación online

La presencia en Internet y en diferentes canales o redes son casi una obligación. Tus clientes comentarán de sus experiencias en tu hotel, compartirán sus vivencias, sus experiencias, sus fotos de vacaciones… y sus comentarios.

De sus comentarios, dependerá que tu hotel crezca como la espuma o se arruine. Ten cuidado, ya que cada vez más, el usuario comparte sus opiniones online y no se cortan. Una mala cara, un wifi pobre, un menú escaso, una demora en la cena… lo harán en portales tipo TripAdvisor o Booking.

Es muy posible, casi seguro, que quien esté buscando un hotel en una determinada zona, busque en estos sitios y otros similares. Leerán las opiniones de otros clientes anteriores y si no les gusta lo que leen, no reservarán en tu hotel. Por eso decía que la reputación online es muy importante. Gran parte de las reservas en un determinado hotel, depende de estas opiniones.

La primera búsqueda es por zona. Luego el precio o la calificación del hotel, seguidamente, las opiniones y valoraciones de clientes anteriores.

¿Que hacer para que la reputación de mi hotel sea excelente?

Habréis notado que en Booking, las valoraciones se ponen como una nota. Un 8,9 o un 9,1… A partir de 8 ya es una notaza. Estos hoteles valdrán la pena visitar, seguro que son buenos. ¿Qué los hacen especiales?

Probablemente, el trato con el cliente. El cliente se hace exigente, quiere mimo. Pero… ¡cuidado! hay gente que quizás no sea tan dado al trato de tú a tú.

Habrá clientes que quieran que los tuteen, habrá otros que prefieran un trato más formal. Posiblemente, en la primera visita, esto quede claro, el cliente será quien decida. A partir de aquí, lo que venga después ya es cosa del hotel y de los empleados del hotel. Tus clientes te dirán, cuando se despidan, lo que ha estado bien, genial, o que ha dejado mucho que desear… en esto último tendrás que esforzarte más, para que los próximos clientes, estén más a gusto y así, ir subiendo en las valoraciones. Poco a poco.

Hay hoteles que envían emails a sus clientes después de la visita y les hacen una pequeña encuesta de satisfacción con unas pocas preguntas. La finalidad de estas encuestas es el mejorar día a día en el trato, en los servicios, con los empleados, con las instalaciones… de esta manera abren un canal de sugerencias que les permitirá mejorar. Yo, es mi opinión personal, prefiero hablar con el cliente cuando hace el check out y estudiar un poco su experiencia a través de, cuando sea posible, una pequeña conversación, ya que a veces, el cliente se va con prisa. De esta manera me parece más personal y no tan frío. Las encuestas están bien a nivel más estadístico. 

Cada maestrillo… 

Consejos para aumentar las reservas en tu hotel

Nos movemos en un sector que evoluciona rápidamente y constantemente, no para. Tenemos que estar al día y actualizarnos periódicamente de todo lo que acontece y no dormirnos. El turismo avanza día a día.

Hoy te voy a dar unos cuantos consejos, para no dormirte en los laureles y tratar de aumentar las reservas de tu hotel.

Conoce a tus clientes

Tus clientes son los que hacen el hotel. El hotel no lo haces tú, si no que lo hacen tus clientes. Debes de conocerlos, saber de dónde son, cuánto tiempo es su estadía media, si viajan solos o en pareja o en familia…, fíjate en el rango de edades, si marchan contentos o hay que mejorar en algo, en fin… una serie de pautas que debes de fijarte para poder así, marcar tu “mercado objetivo”, ese “target”. Una vez tienes estudiados, más o menos a tu público objetivo, el siguiente paso es ir a por él… ¿cómo?

Campañas publicitarias

Lo mejor es hacer campañas de marketing en Internet. Bien contratando una empresa que lo haga o bien, dedicándole mucho tiempo (mejor contrata a alguien, no vas a tener tiempo). Alguien especializado, estratega, que conozca el sector del turismo. Si tienes un community manager, él puede hacerlo, puedes planificar junto con community manager, cómo hacer la campaña, en que momento, estimar la duración… También puedes contratar los servicios de algún “influencer”, personas que en redes sociales arrasan, son personas que mueven mucha gente y se manejan muy bien en redes como Twitter, Facebook, Instagram, YouTube…  ¿por qué iniciaba este punto con “lo mejor es hacer campañas de marketing en Internet?, porque no olvidemos que lo primero que hace la gente cuando desea hacer una reserva es buscar en Internet. Hasta hace relativamente poco, la gente que buscaba su viaje o su hotel y hacía su reserva por Internet rondaba el 70 – 75%, el resto lo hacía a través de su agencia de viajes (agencia física en la calle), ahora, podemos hablar de un valor superior al 90% la tasa de gente que, al menos, la primera búsqueda la hace a través de este medio.

Actualiza tu web

Es posible que se haya quedado obsoleta o no, pero que sepas que si no actualizas periódicamente tu web, Google penalizará el echo de no actualizar la web y perderás posicionamiento. La misma persona que te haga la campaña de marketing, te echará una mano también en este asunto. No olvides que Google es la primera página que se visita para hacer búsquedas, a pesar de que hay otros buscadores también… Bing, Yahoo, DuckDuck…

De paso, te recuerdo que hay otro buen motivo para que tengas tu web al día. Considera tu web como el escaparate de tu hotel. El sitio donde irán tus clientes desde todos los enlaces, desde redes sociales o desde los buscadores, es donde “aterrizarán”. Debe de ser una página bonita, atractiva visualmente, con muchas fotos y videos, donde muestres y enseñes bien tu hotel, que no haya dudas, explica todos los servicios que tu hotel ofrece, tarifas, mapa de situación, coordenadas GPS… La página, además, debe de ser fácil de manejar, intuitiva y rápida. No olvides poner un widget con un motor de reservas, para que los clientes puedan hacer sus reservas directamente en tu página. Por último, recordarte, que cada vez la gente accede a Internet desde dispositivos móviles, desde móvil o tablet, además del ordenador de sobremesa, es por ello que tu página debe de ser responsive, para que se pueda ver bien desde cualquier dispositivo.

No olvides escribir un blog

Es un elemento más, no imprescindible, pero recomendado. En el blog, trataremos de temas relevantes y relativos a nuestro sector, al turismo. Temas relacionados con el hotel, con viajes, con la cocina, con el restaurante, los niños, la familia, consejos, historias de tus clientes (ojo, con el permiso de ellos, cuidado con la protección de datos) y algo importante, escribe acerca del sitio dónde tienes el hotel, el pueblo, la ciudad, sus costumbres, que hacer en ese sitio…

No sería difícil que alguien buscando viajar a… O Grove, diera con tu blog (a una entrada de por ejemplo, La Fiesta del Marisco), o que alguien buscando “La Fiesta del Albariño”, haya entrado en tu blog porque estás escribiendo de Cambados y decidiera reservar en tu hotel, porque en el blog tienes puesto el mismo motor de reservas que tienes en la página, o porque has puesto un enlace a la página.

El blog debes de actualizarlo y escribir al menos 2 entradas al mes, lo ideal sería una entrada por semana, o una por día… pero bueno. Si no lo vas a tener al día y si no vas a escribir en él, mejor no lo tengas.

Cuida tu reputación

No la tuya, la de tu hotel. Cada vez más la gente busca su hotel con buenas opiniones. Así que, ten cuidado, trata de que no hablen mal de tu hotel. Una buena auditoria en UNE-ISO 10002 de quejas y reclamaciones te será una gran ayuda para saber como solventar cualquier tipo de queja o reclamación por parte de tus clientes. El que un cliente haya quedado contento con tu hospitalidad es más importante de lo que crees. Cuando un cliente queda contento, ganas otro, pero si no queda contento, pierdes 10. 

Haz tu hotel diferente

Haz que tu hotel sea diferente al resto de tu zona. Por servicios, por precios, por ofertas, por lo que sea. Lanza campañas con ofertas, si tienes restaurante, busca los platos típicos de tu zona y ofrécelos. Pequeños agasajos al cliente como bienvenida. Recuerda que tu cliente es un invitado exclusivo. Mímalo.

Que puede hacer #ittaGalicia por tu hotel

Según la zona en la que tengas tu hotel, es posible, que lo hayas cerrado por temporada. Sí es así, dentro de nada estaremos inmersos en Semana Santa, una época excelente para comenzar el año, y luego vendrá el verano, en la que los hoteles tendrán que dar su 100% sin excepción.

Así que, toca prepararse.

Todo tiene que estar a punto. Habitaciones, comedor, cocina, recepción… cada departamento deberá contar con una persona encargada que supervise todo. Pero no olvidemos que debemos de tener una persona encargada para supervisar todos los departamentos. Y aquí es donde #ittaGalicia te será de ayuda, con sólida formación y experiencia, las tareas de supervisión correrán de nuestra parte.

No hace falta que tengas a nadie encargado de cada departamento, desde #ittaGalicia marcaremos unas pautas a seguir, un know-how que llevamos años implantando y que funciona.

Con unos KPI (key performance indicator, indicadores clave del rendimiento) específicos para cada departamento, se hará la implantación y luego se hará el seguimiento. Después del tiempo verás los resultados. Resultados excelentes para un hotel excelente. Tus clientes quedarán encantados.

Hacemos auditorías internas para hacer estudio del hotel en general y cada departamento en particular. Control de gastos, stock, inventario, proveedores… nos encargamos de todo. Grandes profesionales a tu alcance.

Juntos conseguiremos que tu hotel despegue.

Habla conmigo para más información.

Las fases en una compraventa inmobiliaria

Qué hay detrás de una compraventa hotelera

En el último año, los datos, hablan. Más de 3.900 millones de euros, han ido a parar a inversión hotelera (dato sacado de esta noticia en La Vanguardia). Fondos de inversión (nacionales y extranjeros) que pisan fuerte en este terreno llegando a invertir varios cientos de millones, cadenas hoteleras (muchas de ellas pequeñas cadenas familiares) que buscan la expansión y el reconocimiento en otras zonas geográficas menos conocidas para ellos, family offices que tratan de despegar en este sector con la ayuda de profesionales, aunque ellos se dedican más a la compra de residencial que luego alquilan  y no olvidemos el pequeño inversor, es un inversor modesto, anónimo, que busca su primer hotel y no dispone de más de 500.000 euros. Todos suman.

Aunque en este post voy a explicar las fases en una compraventa hotelera, bien pudiera estar referido a cualquier tipo de bien inmueble, aunque para la compraventa residencial, por no llevar implícita una actividad económica, la fase de la auditoría, o debida diligencia -tanto la financiera como la legal o la técnica (due dilingence)- se saltaría.

Pero… ¿Qué hay detrás de estas operaciones?

Muy a menudo, duro trabajo de meses, no son operaciones fáciles y llevan su tiempo ya que todo tiene que estar bien atado. Hay que hilvanar todo bien, antes del cosido final. De no ser así, habrá molestos inconvenientes, que a veces, impiden que la compraventa llegue a término con éxito.

Las auditorias, financiera, legal y técnica se hacen imprescindibles. Éstas le dirán al inversor el estado del inmueble, y si vale la pena o no, invertir en él.

Son auditorias que llevan tiempo, caras, pero altamente recomendadas. Los grandes inversores ya disponen de personal para estas tareas. Suelen ser abogados, economistas, expertos financieros, arquitectos, que no están en plantilla, son externos, pero contratados para este fin.

La puesta en venta de un hotel, viene capacitado por la propiedad del hotel. O bien es un propietario privado, bien una sociedad de tres socios, un matrimonio (común en Galicia), o bien es un fondo de inversión. Sea como sea, cada propietario es un mundo. El propietario privado, requerirá el estar con él en todo el proceso de la compraventa, de la misma manera que el comprador. En cuanto al fondo de inversión, son más profesionales, va a requerir de un profesional intermediario que dirija todo el proceso en exclusiva, sobre todo, si la cantidad a invertir es grande y va a adquirir más de un hotel. Normalmente, estos fondos disponen de 70 – 100 millones, que distribuirán entre 15 y 20 hoteles repartidos en una zona geográfica. En estos casos hay que estar 24/7 (24 horas/7 días a la semana), con ellos. Requerirán de toda tu atención y siempre hay que estar disponible para resolverle cualquier duda que les surja. Estos fondos son de varios socios, aunque son uno, dos o tres las personas involucradas en las operaciones, del resto de los socios, no se sabrá nada.

Fase 1

El cliente interesado en la adquisición de cualquier tipo de establecimiento hotelero se pone en contacto con nosotros. Aunque los métodos más usados para este primer contacto es el email y la llamada por teléfono, últimamente y, cada vez más, contactan por WhatsApp. Como último método el formulario a través de la web o el formulario a través del blog.

Fase 2

Después de haber sido atendidos en la fase 1 y de que el cliente nos explique que es lo que está demandando, (puede ser un pequeño hotel en un pueblo pequeño de interior o un gran hotel en el centro de una ciudad importante al lado de la costa), desde #ittaGalicia hacemos un filtrado y buscamos en nuestra base de datos que inmueble se puede ajustar más a lo que el cliente busca.

Fase 3

#ittaGalicia contacta de nuevo con el cliente (entre la fase 1 y esta no debe de pasar más de 24 horas), este contacto puede ser por teléfono, por email o por WhatsApp, como el cliente prefiera. Una vez el cliente ve lo que le hemos seleccionado, y si está de acuerdo, se pacta una visita al inmueble con la propiedad.

Fase 4

Las visitas se hacen en los hoteles en el día y hora establecidos. Pueden durar de media hora y hasta 3 horas, dependerá del cliente, del tamaño del hotel, de las preguntas que se tengan…

Una vez se tiene claro el inmueble o los inmuebles a adquirir, se debe pasar al siguiente punto. La “due diligence” o “debida diligencia” (mira el enlace para más información). Procesos en los cuales, valoraremos sin lugar a dudas el inmueble a adquirir. Se trata de buscar y encontrar el mejor inmueble (en cuanto a rentabilidad, estado de conservación, situación geográfica, tamaño -número de habitaciones-, etc.) de entre la oferta hotelera que haya. Se deberá hacer con cada uno de los inmuebles a estudiar, por separado, ya que cada hotel (aunque sean de la misma cadena hotelera, o explotados por los mismos operadores) es diferente.

Se deben de estructurar bien todos los procesos, y, muy a menudo, atendiendo a un calendario, ya que la nueva propiedad va a querer abrir en una determinada época del año, o bien a primeros de año, o bien en Semana Santa o bien de cara al verano. Todo deberá estar listo.

Yo empezaría por la auditoria financiera, si ésta no sale bien, para que seguir… pérdida de tiempo y de recursos.

Después de esto, viene la redacción de contratos, uno de los primeros es el contrato de arras o señal, que se hace para evitar que el inmueble sea vendido a otra persona o empresa, mientras estamos en “estudio”. Muy a menudo, se trata de hablar con la propiedad y pedir que nos lo dejen en “reserva”, evitas dar la señal y no adelantas dinero. Sí debes de dar señal si ves una demanda grande al hotel que tú deseas y temes perderlo. 

Poco más… redacción de borradores, contratos, Notario, Registro… dado que son hoteles, se actualizarán datos en diversas asociaciones (los propietarios os dirán en que asociaciones están dados de alta), aquí podréis continuar o dar de baja los servicios, revisión de contratos con empleados (aconsejaría dejar esto a un gestor expeto en RRHH), actualizar datos en las diversas oficinas de Turismo, (cada comunidad autónoma tendrá al menos, una), actualización de datos en las redes sociales que estén asociadas a los hoteles… poco a poco, la transición puede ser dura y larga. Paciencia y ¡buena suerte!

Si estás en Galicia, o tienes pensado adquirir un hotel por esta zona, habla conmigo, te seré de ayuda y guía.

María de los Reyes

@ittaGalicia

Como elegir el hotel ideal como inversión

Quizás seas una de esas personas que está buscando invertir en la adquisición de un activo hotelero, y a estas alturas, es posible que tengas muy claro lo que quieres y lo que estás buscando, pero si no es así, puedes seguir leyendo…

Yo establecería dos épocas en el año, una de ellas es propicia para la compra y la otra mejor no. Los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril y mayo, son, a mi juicio, los mejores, dejando los meses de junio, julio y agosto. El por qué es bastante obvio. En los meses de verano los hoteles están bastante a tope lo cual dificulta las negociaciones entre ambas partes. De cualquier manera, si te decides a comprar en pleno verano, ¡adelante! prohibido no está.

A la hora de elegir el activo a comprar yo seguiría unas pautas.

Primero de todo, la zona. Cuál es la zona interesante para mí. Búsqueda por región, Galicia, Asturias, Andalucía, Levante, Baleares, Cataluña… España es grande. Puedes elegir la zona por el turismo que se mueve ahí, porque tú eres de ahí, o porque quieres cambiar de vida y alejarte de donde siempre viviste… Luego, pregúntate, me gusta rural, urbano, costa, interior… una vez tengas claro la región que buscas y dónde emplazarlo, viene el punto siguiente.

¿Adquisición de un hotel ya funcionando o uno de nueva construcción?

Es evidente que este punto irá en función de los gustos de cada uno. Es posible que ya dispongas de un terreno, de esta manera te sería más fácil y más barato la construcción de un hotel.

Sea como sea, debes de pensar que la construcción de un hotel nuevo conlleva una tarea de trabajo y dedicación, buscar el terreno (no servirán todos los terrenos, tienen que ser para uso hotelero), su compra, estudio y proyecto de arquitectura, licencias y permisos, construcción, muebles, detalles de decoración, búsqueda de personal, entrevistas… no cabe duda que como proyecto puede ser precioso, a mí me encantaría, sin embargo… son unos 3 años perdidos, que dejarías de ingresar dinero, voy a decir que no es un gasto en sí, si no, que dejas de ingresar. Es la diferencia de si adquieres ya un hotel funcionando. Además, con uno abierto, ya coges una cartera importante de clientes, no olvides que muchos clientes repiten en el mismo hotel que ya se habían alojado con anterioridad. Si te decides por la construcción de uno nuevo, tendrás que esperar unos 3 a 5 años, antes de que el hotel sea conocido y antes de que adquiera el “caché” para que la gente lo busque y lo elija en el medio de las búsquedas.

Bien, ya sabes la zona y si te vas a decidir por uno de nueva construcción o uno nuevo. Punto siguiente.

Tu presupuesto

¿Ya tienes el dinero para la inversión? ¿Tienes parte? ¿Tendrás que financiar prácticamente todo?

Busca los hoteles que se ajusten a tu presupuesto, no te pases y recuerda que del precio de venta, puedes negociar con la propiedad o con el agente intermediario para que te hagan una rebaja. A este valor tendrás que sumarle aproximadamente un 10% en concepto de gastos del Registro, la Notaria y diversos impuestos como AJD (Actos Jurídicos Documentados), no estoy añadiendo el IVA. Este punto, mejor pregúntaselo a tu gestor ya que si eres empresa, sabes que puedes repercutirlo, de manera que te lo devolverán, de echo, si lo haces bien, no tienes que desembolsarlo.

Dependiendo del presupuesto que dispongas, tendrás que valorar si puedes acceder a un hotel modesto, de poca calificación (la calificación se hace con estrellas) o uno de mayor calificación, también verás si el hotel al que puedas acceder será pequeño, mediano o grande (en número de habitaciones), así también valorarás, si solo será hotel tipo B&B (bed & breakfast), si podrá tener comedores donde dar banquetes, spa, balneario…

Ya tenemos clara la zona que nos interesa, ya sabemos si queremos un hotel funcionando o uno de nueva construcción y ya tenemos una idea más o menos clara del presupuesto que tenemos y hasta donde queremos (o podemos) endeudarnos solicitando un préstamo. Punto siguiente.

La búsqueda 

Tanto busques un hotel ya funcionando en venta o un terreno para la construcción de uno nuevo, tendrás que hacer búsqueda. Puede ser de manera personal en alguna inmobiliaria especializada o una búsqueda por Internet. Verás que hay varios portales dedicados exclusivamente a la venta inmobiliaria. Yo empezaría por ellos.

Una vez das con lo que buscas, llamas, envías WhatsApp (cada vez más usado) o envías un email, solicitando más información. Si ves que te sigue encajando, por zona, por tamaño, por precio, solicita una visita al inmueble.

Debes saber que la búsqueda puede ser larga dependiendo de la zona donde busques, habrá más o menos hoteles en oferta. Ten paciencia, lo que buscas, tarde o temprano, llegará.

Toma el control de la decisión

No tengas prisa, tómalo con calma. Una vez hayas visto varios hoteles que encajan en tu búsqueda, salvo que compres todos, tendrás que elegir uno. Vuelve a visitarlo, estudia bien los números, las cuentas de resultados de los hoteles, te serán facilitadas por sus propietarios. Estudia bien el personal, cuánta gente hay trabajando, tipo de contratos, haz un inventario de lo que se queda en el hotel cuando se haya hecho la compraventa. Revisa si hay que hacer alguna obra de mejora en el hotel, ¿solo es pintura? ¿hay que invertir en obra más grande? ¿redecorar? ¿puede funcionar sin obras? Vuelve a hacer números, mira en cuanto tiempo puedes amortizarlo. Hay diversas fórmulas para esto. Lo ideal es amortizarlo entre 10 y 15 años. ¿Te salen los números? Adelante, anímate.

Mientras haces la búsqueda, debes de ver bien el inmueble. A parte de la empresa en sí, debes de fijarte en el inmueble propiamente dicho, y preguntarte si después de los años, el edificio estará bien para poder ser vendido (solo por si acaso). ¿Podrías al menos recuperar al inversión inicial?

En este punto, un experto financiero o un economista te dirían que si vendiendo la propiedad no le ganas algo, malo. Es decir, debes de asegurarte, lo más posible, que después de un tiempo abierto y si no funcionase, debieras de recuperar la inversión y algo más, si vendieses en lo mismo que pagaste por el hotel, estarías perdiendo dinero. Me voy a explicar un poco mejor.

Si compras un hotel y te cuesta, pongamos, 500.000 euros, después de 10 años de uso, deberías poder venderlo en al menos un 5% más por cada año, en decir un 50% más, o sea, que tendrías que venderlo en 750.000 euros. Esto sería lo ideal, pero no siempre es así, y no puedes aventurarte, ya que el mercado inmobiliario es altamente cambiante. Como no tenemos una bola de cristal, tendrás que arriesgarte.

Para que la anterior regla se cumpla, deberás de mantener tu hotel, tejado, fachada, ventanas, cortinas, pintura, fontanería… recuerda que el mantenimiento que le hagas es lo que lo mantendrá y lo que le haga subir o bajar su valor futuro. 

Estos son los pasos que yo seguiría si fuera un inversor y estuviera buscando un establecimiento hotelero para comprar.

Finalmente y poniéndonos en el peor de los casos… ¿el hotel no ha cumplido mis expectativas en cuanto a ingresos anuales esperados?

Debes de darle un tiempo, los primeros años son duros, pero si después de 10 años, no funciona… tendrás que ir pensando en vender la propiedad. Ahora, que antes fuiste comprador, te convertirás en vendedor.

Al menos trata de recuperar la inversión.

Buena suerte.

Reyes @ittaGalicia

Lo que tus clientes esperan de tu hotel

Bueno, tus clientes pueden esperar de tu hotel muchas cosas, veamos unas cuantas:

  • Creo que a nadie le gusta ir a un hotel y encontrarse con la pintura caida, baldosas rotas, manchas de humedad… así que van a esperar que el hotel esté en perfecto estado de conservación. Cuida las instalaciones, ascensores, calderas, si tienes spa, duchas, jardines, piscina…

  • La decoración debe de ser acorde al tipo de hotel, a la calificación de este hotel, el mobiliario deberá de estar en concordancia con el hotel. Un hotel moderno requerirá una decoración moderna, un parador será más clásico, un albergue tendrá una decoración más pobre… en fin. El buen gusto en la decoración es importante, colores claros, neutros, sin demasiado “recargue” de muebles, espacios amplios, comodidad. Que el cliente llegue a la habitación y encuentre, por ejemplo, un perchero donde colgar su abrigo.

  • Si echas un vistazo a las opiniones escritas por los clientes en sitios como Booking o TripAdvisor, verás que casi todos, hacen referencia a la limpieza. Escriben cosas como… “estaba todo muy limpio”, y es que la limpieza es muy importante. No creo que haya una persona en este mundo que no le importase llegar a un hotel, subir a su habitación y ver que ésta está sucia. Así que ya sabes, ponte las pilas y ofrece a tus clientes un hotel con una limpieza “10”. Esta limpieza es extensible a todo el hotel, a la zona de restaurante, cafetería, comedor, zonas nobles, recepción… no solo a la habitación.

  • A nadie le gusta salir de su casa de vacaciones, o por trabajo y llegar a un hotel donde se respira un ambiente de celos entre los trabajadores, rencillas, recelos, enfados, malas caras… cambia esto. Un ambiente agradable será bueno para tus clientes y, por extensión, también para ti y tu personal.

  • Cuando estamos en temporada alta y tu hotel está a rebosar, ofrecer a tus clientes un ambiente tranquilo es casi imposible. De cualquier manera, trata de ofrecer, siempre que sea posible, esa tranquilidad que todos anhelamos cuando viajamos y nos desplazamos para escapar de la rutina diaria. Es desagradable estar cogiendo el sueño y de repente despertar porque por delante de tu puerta está pasando una mujer con tacones altos y ese ruido de “taconeo” que te despierta de repente y te crispa los nervios. Bueno, hay alfombras finas de pelo corto, que puestas en los pasillos, mitigan ese ruido, a las señoras de la limpieza no le gustarán, pero tus clientes estarán encantados.

  • Ya que el WiFi sea gratis, no es una una novedad, hasta el hotel más pobre lo ofrece desde hace años. Pero sí puedes hacer que además de gratis, sea único, rápido, sin cortes y accesible desde cualquier rincón del hotel (incluido las zonas ajardinadas, piscina, gimnasio…), que no se le “pierda” al cliente del móvil cuando se desplaza de su habitación a algún otro lugar.

  • Bueno, este punto no está del todo en tus manos. Sería ofrecer a tus clientes unas vistas impresionantes, unas vistas para recordar desde su habitación. Pueden ser vistas al mar, a la montaña, al campo, a la ciudad… da igual, pero unas vistas que no se le olviden.

  • ¿Y si ofrecemos a nuestros clientes un desayuno personalizado?. Ya he comentado en este mismo blog, que en esta zona, y por extensión, en toda Europa, lo más normal es encontrarnos con el desayuno continental (verás en que consiste y por qué se llama así, si haces clic en el enlace). Pero, podemos ir un poco más allá, y preguntar que desean para desayunar. Pueden querer café, té, chocolate o pueden preferir una tortilla francesa o huevos revueltos con champiñones… allá cada uno. Sea como sea, el desayuno lo debes de incluir en el precio del hotel. Bueno esto es algo personal, hay quien prefiere cobrar la habitación y luego el desayuno. Creo que psicológicamente es mejor que digas la habitación te sale en 45 euros con desayuno incluido a que les digas, la habitación te sale en 40 euros y 5 euros de desayuno. Bueno, aquí cada uno que elija.

  • Esto es algo así como el punto de las vistas que comentaba un poco más arriba. Se trataría del emplazamiento geográfico. Debiera de ser único, accesible facilmente por carretera, cuanta menos competencia, mejor para ti, aunque a tu cliente esto le dará igual. Importante, al menos para mí, que tengas un buen parking, es desagradable llegar al hotel cansado de un largo viaje y dar vueltas para encontrar un sitio para dejar el coche. Este parking puede ser abierto o cubierto, da igual, pero un hueco donde dejar el coche es importante. Al menos una calle donde se pueda aparcar sin problemas.

  • Las dietas. Es posible que tu hotel sea un B&B, si es así, este punto, sáltatelo. Pero si tu hotel ofrece un servicio de restauración, deberás estar al día con las diferentes dietas. Hay gente diabética que no podrá tomar azúcar, celiacos (como yo) que deberá comer sin gluten, veganos, alérgicos (huevos, mariscos, frutos secos…) hay tantas alergias. No te digo que estés a la última en alimentación para enfermos, o que te conviertas en un experto en nutrición, pero sí, que te pongas las pilas con las 4 ó 5 dietas más importantes, las que más se consumen.

  • Especial mención al descanso. Cuando una persona viaja, lo primero que va a necesitar es descansar. Ofrecerles un buen colchón y una buena almohada se hace indispensable, yo iría un poco más allá y diría que ofrecieras una carta de almohadas (microfibra, plumas, viscoelástica). El colchón para no equivocarnos, es mejor tenerlos de dureza media, así se acomodará al gusto de muchas más gente, ni duro, ni blando. Una dureza media es recomendable.

  • Luego, ya dependerá del tipo de hotel que tengas. Por ejemplo, si tienes un hotel donde se admitan mascotas, tus clientes buscarán de tu hotel que les permitas estar cómodos y “camas” adaptadas según el tamaño de su mascota. Por el contrario, si no se permiten mascotas, debes de negar la entrada a tu cliente con mascota, ya que los demás clientes es posible que no les gusten los animales. No todo el mundo es tan amigo de los animales como nosotros pensamos. Hay quien tiene miedo a los perros, a los gatos, hay quien siente asco, hay alérgicos… Así que, tu verás, pero si tu hotel no admite animales, deberás de perder de alojar a un cliente con mascota en beneficio de los demás. Lo mismo si tu hotel es “solo adultos”. En este caso, tendrás que negar la entrada a clientes que acudan con niños…

Por último… si te pones en el lugar del cliente, ¿Qué sería lo más importante para ti? Ponlo en práctica y seguro que darás en el clavo.

A mi me gusta usar el viejo dicho ese de “no desees para nadie lo que no desees para ti”, o “trata a tus clientes como te gustaría que te tratasen a ti”, son dos dichos que se ajustan 100% a lo que deseo expresar.