Entendiendo las subastas hipotecarias

Ya en un post anterior en este mismo blog tratábamos el tema de las subastas, pero eran aquellas subastas inmobiliarias a modo “privado”, es decir, se trataban como una compraventa normal con pequeñas diferencias, aquí te dejo el enlace al post por si quieres echarle un vistazo, Subastas inmobiliarias privadas en #ittaGalicia a tu disposición”

Bueno el tema que tratamos hoy es diferente, ya que no se trata de una subasta privada, si no que se trata de una subasta hipotecaria, es decir, el final de la ejecución hipotecaria.

Primero de todo debemos entender que la ejecución hipotecaria es el procedimiento que usa nuestro acreedor mediante el cual reclama sus derechos que se habían garantizado con prenda al hipotecado por incumplimiento del hipotecado al no hacer las devoluciones de dicho préstamo según se había acordado en documentos de la hipoteca. Estos pagos son mensuales y la cantidad especificada se debe de devolver en dichos pagos mensuales.

Este tipo de ejecuciones hipotecarias no se hace en un día, lleva un proceso que muy habitualmente ocurre en un período no inferior a 2 años.

Lo primero es la demanda ejecutiva, este es el procedimiento que usa nuestro acreedor (el banco donde hemos firmado la hipoteca) presentando una demanda contra el deudor en los juzgados de la ciudad que corresponda. Esto ocurre tras el impago de 3 cuotas consecutivas y salvo que no se haya negociado nada con ellos.

En el procedimiento judicial el juez solicita una Nota Simple al Registro de la Propiedad donde se inscribiera en su día el inmueble objeto de ejecución, en este documento verá la carga que pese sobre dicho inmueble, en este proceso el banco puede hacer una cesión del crédito a alguna compañía (estas compañías suelen ser fondos de capital privado y por su “aprovechamiento de la situación” se les llamó “Fondos Buitres”, pero este es otro tema).

El siguiente paso, es la subasta y la adjudicación, el tema de las subastas judiciales es complicado y se debe de tener un alto conocimiento, no obstante, a grandes rasgos puedo decir que se debe de ofrecer un depósito o garantía del 30% del valor de la tasación. Esta tasación se hará ex-proceso para la subasta, es decir, no sirve una tasación para cualquier otra finalidad, ya que la tasación para subasta es diferente, debiera de dirigirte a este otro post en este mismo blog, verás que interesante… “La tasación inmobiliaria para subasta”

En la subasta pueden ocurrir varios escenarios. Que la subasta quede desierta (ocurre más veces de lo que te piensas), en este caso, el acreedor se puede adjudicar el inmueble al 60% del valor de tasación si es una vivienda habitual y al 50% del valor de tasación si se trata de solares. Por otro lado puede ocurrir que haya postores que pujen por un valor superior al 70% de la tasación, se lo quedará el que más puje (el mejor postor), pero si los pujadores ofrecen un valor inferior al 70% de la tasación, el ejecutado tendrá 10 días para encontrar un tercero que mejore las pujas y estas sean por encima del 70%.

Si no se encontrase este tercer personaje, el banco podrá solicitar la ejecución del bien por el 70% (60% si es vivienda habitual).

Por último viene la inscripción en el registro y el desahucio, cuando ya el bien está finalmente adjudicado, se hace un cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad, después de esto se procederá al desalojo. De paso os dejo otro enlace que viene al caso escrito hace ya bastante tiempo… “Un piso embargado” y, ya que estamos, echarle un vistazo a “Que bienes son inembargables” creo que ambos serán de interés.

Si el importe obtenido en la subasta, superara el monto de la deuda pendiente, el sobrante sería para el deudor. Finalmente, se deben de tributar los impuestos oportunos, el ITP/AJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) y por IVA si el ejecutado es una persona jurídica. 

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La multipropiedad

hand-101003_640¿A quién no se le ha pasado por la mente comprar un apartamento vacacional para un mes de vacaciones al año?, por supuesto, frente el mar o en un lugar que tenga especial interés turístico como estaciones de esquí, o donde haya parques temáticos…

Más o menos la idea es buena, el problema está en que adquirir una de estas propiedades es caro, máxime si lo vamos a poder disfrutar poco tiempo, porque, en la mayoría de los casos, nuestro trabajo está lejos y nuestra residencia habitual está en el mismo lugar donde trabajamos.

La multipropiedad es un concepto que ha ido ganando adeptos con el paso del tiempo. Su mayor auge ha sido entre las décadas de los 80’s y 90’s aunque es una práctica muy, muy antigua.

En donde yo vivo, Galicia, era una práctica habitual el “multiuso” de los molinos, no los molinos de agua, si no, los molinos de harina, los granos de maíz o trigo, se molían, hasta conseguir una harina fina. Estos molinos eran de multipropiedad, no sabría datarlos, pero puedo decir que más de 100 años, casi seguro. Existen escrituras de multipropiedad con este tipo de bien, no sé, quizás haya sido el principio… los vecinos del pueblo lo disponían para su uso haciendo “rotaciones” entre ellos.

No es muy habitual la vivienda vacacional con este sistema en Galicia, aunque es sobradamente conocida en zonas como Andalucía y Canarias.

Bueno, pero… ¿en qué consiste?

Funciona en base a un acuerdo entre varias personas (pueden conocerse, por ejemplo, entre familiares, o pueden ser completamente desconocidos) por el que cada copropietario hace uso de un inmueble durante un tiempo determinado.

La multipropiedad se puede llevar a cabo de dos maneras, o bien se reparte en 12 (meses del año) las estancias y su valor, o bien se reparte en 52 (semanas del año).

Siempre se abona una parte proporcional de la estancia, por ejemplo, si vas a estar 3hand-376212_1920 meses al año, pagarás tres veces más que el que va a disponer del apartamento 1 mes. De la misma manera que el coste total (más gastos), se reparte proporcionalmente y de acuerdo a unos coeficientes, los gastos (IBI, comunidades, derramas…) también serán de forma proporcional.

Ventajas

Eres propietario. Mejor dicho “copropietario”. Y cuando no te convezcas o si necesitas el dinero, vendes tu parte (tu porciento en la multipropiedad) con ese mismo tiempo que tu habías adquirido, es decir, vendes tu parte de la propiedad y la estancia que tu habías pactado. Lo que en realidad vendes es el uso y disfrute de esa propiedad.

Desventajas

Tendrás que compartir “tu casa” con otra gente, quizás conocida, quizás no. O quizás no puedas disfrutarla en los tiempos pactados, igual un año sí, pero otro no…

¿Cómo se hace el reparto?

home-589068_1920Si es por meses, se divide el total del piso en 12 partes. Hasta aquí más o menos, está claro… pero el que disfrute de la estancia en los meses de julio y agosto, saldría beneficiado frente a estancias en meses como febrero, octubre, noviembre… ¿entonces?

No se muy bien como se hace, supongo que los que se benefician de los mejores meses pagan un plus.

Lo mismo si el reparto se hace en semanas.

Las semanas del 20 (mitad de mayo) hasta 38 (mitad de septiembre) serían mejores que el resto.

De cualquier manera, se haga como se haga, hayan los acuerdos que hayan, debe de estar por escrito.

España es el país europeo en el que existe el mayor número de usuarios de este tipo de viviendas, de acuerdo con la Asociación Nacional de Empresas de Tiempo Compartido

Según la filial española de la RDO (siglas de la patronal europea del sector, Resort Development Organization) en 2013 Canarias fue el primer destino de tiempo compartido de España en número de complejos turísticos, con 128. En el ránking están la Costa del Sol (90) y también las zonas de Levante y Cataluña, que tienen 34 y 28 complejos respectivamente.

Primero de todo, piensa en que cantidad estás dispuesto a invertir, a partir de aquí, buscamos…

La parte legal de todo esto

Parece todo muy “bonito”, pero… ¿realmente lo es?

No es oro todo lo que reluce.

Aunque estamos hablando de “multipropiedad”, la legislación dice que este término es “impropio”. según la Ley 42/1998, de 15 de diciembre que está en vigor desde 1999, lo adecuado es hablar de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, especialmente de uso turístico. Parece ser que el “propietario” o “copropietario” aqui, no existen.

Tal y como yo lo entiendo (que no tiene que ser así), es como una empresa donde hay varios socios, una “sociedad”, lo que ocurre es que en una empresa, se generan ganancias (no siempre), y en este caso no se generan ganancias, ya que no se trata de una actividad económica.

Otra forma de hacerlo es mediante la adquisición del uso y disfrute en un centro turístico. En este caso es algo así como un “alquiler”, no eres propietario, ni siquiera “copropietario”.

En este caso, no te confundas, el apartamento en la costa o en la estación de esquí que vas a disfrutar durante X días el verano o en invierno, es un tipo de alojamiento turístico. El propietario ‘original del inmueble’, por decirlo así, tiene que tener en regla una serie de licencias para ofrecerte el disfrute de esa casa: la que le faculta para ejercer la actividad turística, otra que permita acceso a zonas comunes, cédula de habitabilidad… revisa bien toda la documentación.

¿Cómo puedes saber si todos los papeles están en regla? Este tipo de viviendas en régimen de aprovechamiento por turno tienen constan en escritura pública y han de inscribirse en el Registro de la Propiedad. En esa escritura estará todo lo que necesitas saber sobre la finca: cómo es, a qué servicios comunes tiene acceso (piscinas, jardines, spa), la descripción detallada de los turnos, un inventario del mobiliario, las fechas en las que se pueden acometer tareas de mantenimiento y reparaciones y el precio que se pagará por ese servicio, entre otros detalles.

También tiene que quedar claro quién es el propietario al que hemos bautizado como ‘original; esto es, la persona que ‘vende’ ese derecho de aprovechamiento. Es importante señalar que no está permitido que los turnos sean menores de una semana al año, ni extenderse por menos de 3 años ni más de 50 años.

Comprueba que todo está en orden antes de firmar, hazlo bien enterado y haz todas las comprobaciones posibles, en este caso la ayuda de un abogado especializado es lo mejor. Cuando entras a formar parte de un régimen de vivienda compartida, no te conviertes en propietario, pero adquieres unos derechos y obligaciones que pueden ser muy similares a los que tendrías si de verdad hubieras ‘comprado’ esa casa.

Recuerda que si en algún momento del proceso ves escrito en un papel el término ‘multipropiedad’, es una señal para huir… Lo que encontrarás con más asiduidad será la opción “tiempo compartido” o “time-sharing”.

Ten cuidado y pon especial atención a los fraudes. 

#ittaGaliciaResidential es una división inmobiliaria de #ittaGalicia especializada en inmuebles de lujo en Galicia.

#ittaGaliciaCommercial es una división inmobiliaria de #ittaGalicia especializada en venta de establecimientos hoteleros en Galicia.

No hacemos gestiones de “tiempo compartido” o “time-sharing”, ni siquiera sabemos quien pueda hacerlo en Galicia. De cualquier manera, si estás interesad@ en la adquisición de alguna propiedad en Galicia a través de estas opciones, contacta con nosotros, trataremos de ponerte en contacto con alguna empresa especializada en turismo o te pondremos en contacto con algún abogado de la zona. Te ayudaremos en lo que podamos.

#ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura :))

Buena suerte.

Que son arras ó señal

Definición de arras ó señal

Se le llama arras o señal, a la cantidad de dinero que se entrega como garantía de que el comprador cerrará el trato en el plazo de tiempo determinado. Esta cantidad de dinero es una parte del precio final del inmueble, descontándose, claro está, del precio final del mismo.

Si tras el plazo de tiempo fijado el comprador no formaliza la compra, pierde la señal entregada. De la misma manera, el vendedor, deberá respetar el plazo pactado, de no ser así, y vendiera el inmueble a un tercero, tendría que devolverle al comprador el doble de la cantidad entregada.

Se llaman arras confirmatorias, a la entrega del dinero a cuneta del precio final de la vivienda por la que ambas partes -comprador y vendedor- confirman, uno, su intención de comprar y otro, su intención de vender. Desde el momento en que se ha firmado el contrato de arras confirmatorias, ambas partes quedan obligadas al cumplimiento del mismo. El vendedor deberá vender en el precio pactado y el comprador a comprar de acuerdo al precio acordado.

Se llaman arras penitenciales, a aquellas de las que hablamos sin más. Consisten en la entrega de una cantidad acordada de dinero a cuenta del precio final, por una opción de compra. En este caso comprador y vendedor pueden retractarse, en cuyo caso, el comprador perdería la cantidad entregada si es él quien renuncia, el vendedor se vería obligado a devolver el doble del importe percibido si la operación no se llevara a cabo por haberse retractado él.

Es un trato legal, que refuerza el compromiso de la compraventa. Se debe de firmar un contrato de compraventa bien hecho y detallado.

¿Qué documentación me van a pedir en el banco para tramitar mi hipoteca?

Ten preparado:

Si eres particular:

DNI o tarjeta de residencia.

Tasación del bien inmueble el cual se desee hipotecar, no puede superar los 6 meses desde la fecha, acosejo como mucho 2 meses de antigüedad.

Nota Simple del Registro de la Propiedad (no puede superar los 3 meses desde que te la dan).

Contrato de trabajo.

Las tres últimas nóminas.

Contrato de compra-venta, arras o señal, si hubiese.

Última declaración IRPF (Renta y Patrimonio) completa.

Vida laboral.

Si fuese el caso, cédula de calificación si es vivienda VPO.

Patrimonio (si tiene otras propiedades) .

Otros créditos y compromisos de pago (si los hubiese).

Otros ingresos.

Si eres autónomo:

DNI o tarjeta de residencia.

Tasación del bien inmueble el cual se desee hipotecar, no puede superar los 6 meses desde la fecha, acosejo como mucho 2 meses de antigüedad.

Nota Simple del Registro de la Propiedad (no puede superar los 3 meses desde que te la dan).

Contrato de compra-venta, arras o señal, si hubiese.

Última declaración IRPF (Renta y Patrimonio) completa.

Vida laboral.

Si fuese el caso, cédula de calificación si es vivienda VPO.

Patrimonio (si tiene otras propiedades) .

Otros créditos y compromisos de pago (si los hubiese).

Otros ingresos.

Alta en Licencia Fiscal.

Las dos últimas declaraciones de IRPF completas.

Últimos pagos fraccionados de IVA ó IRPF.

Espero haber sido útil. Cualquier pregunta, responderé.

Plazos de entrega y nuestra gestión de calidad

No hace mucho, hablando con una experta en gestión de la calidad y tutora mia, me comentaba que una de las cosas más importantes a la que lleva SIEMPRE la normativa ISO 9001 es a la satisfacción del cliente.


Y, hablando de la satisfacción del cliente, me decía que una de las cosas que más interesa saber al cliente son los plazos de entrega del trabajo previsto. Me decía que el cliente siente cierta incertidumbre y que desea saber…


En fin, los plazos de entrega de los trabajos dependen exclusivamente del tipo de trabajo a realizar, no es lo mismo preparar un contrato de compra-venta que se puede hacer en 2 horas, que una tasación inmobiliaria que puede llevar en torno a los 5 – 7 días hábiles. Al cliente se le explicará, en el momento de encargarnos el trabajo, el plazo de entrega de éste.


Estamos trabajando duro y actualizando todos nuestros servicios para empezar el año, en enero 2014 estará todo listo y trabajaremos bajo la normativa ISO 9001 de Gestión de la Calidad. La adaptación es paulatina.

¿Qué banco dará préstamos hipotecarios?

Bien, justo me estaba preguntando ¿dónde pedir un préstamo hipotecario? para unos clientes, cuando llega a mis manos esta noticia:

Liberbank, única entidad con ayudas que podrá dar créditos inmobiliarios

Leo la noticia y veo que no solo dará créditos a promotores inmobiliarios, sino que también dispondrá de una línea de crédito para particulares.

Y es que… cuando vas a solicitar, bien sea préstamo o crédito hipotecario (no es lo mismo, leer este post) para un cliente, la respuesta suele ser la misma… el banco solo concede préstamos si es comprando un piso de los que tienen ellos en su cartera… ¿y los demás?

Bueno os dejo un enlace a la página web del banco: www.liberbank.es la verdad es que necesita más oficinas sobre todo en alguna parte de la geografía española, como en Galicia, por ejemplo.

Prevención de una ejecución hipotecaria

Prevenir para no tener que lamentar

Desde hace tiempo se viene hablando de los modos, legales o no para evitar que el banco nos obligue a dejar nuestra casa. Es un tema muy preocupante. De hecho se han tenido que suicidar 3 personas, para que el Gobierno, no voy a decir, arregle el tema, sino, que al menos se han sentado a hablar… algo es algo, ya era hora, estamos en esta desde 2008.

Mirando, buscando, indagando, he visto y leído un artículo en las “noticias de pisos.com” (leer la noticia), que puede ser interesante a todo aquel que esté en este tipo de riesgo. Ojo! y cuidado!, porque, tal y como explican en la noticia, hay que saber y hacerlo bien, de lo contrario sería fraudulento, hacerlo con la ayuda de un abogado o alguien experto en la materia.

Mientras tanto, yo, de estar en este tipo de situación, que de momento, y… afortunadamente, no lo estoy, aconsejaría, visitar las siguientes webs, que os pueden ser de ayuda, y no os durmáis que, como dice mi madre, el tiempo corre que vuela.

Plataforma de afectados por la hipoteca (PAH) esta es curiosa, porque parece que hay una plataforma para cada ciudad, así, he visto pah Valencia, pah Madrid, pah Vigo, pah Galicia, pah Mallorca, así que os paso el enlace de la que creo que es una general en todo el ámbito español, espero estar dándoos el enlace correcto.

Stop deshaucios

Afes (Asociación de Afectados por Embargos y Subastas)

La última en nacer, hasta donde yo se, es Doa Fund, a mi entender una fundación que busca aquellas familias en riesgo para su patrocinio, ayudándole a pagar su cuota mensual.

Yo, mientras tanto, y desde mi punto de vista de agente inmobiliario, diría que antes de entregar mi vivienda al banco y seguir debiéndoles el piso… lo vendería, por el precio que me dieran…

Así que, tengo pisos en venta en Vilagarcía de Arousa y en Sanxenxo, que están pendientes de un hilo, con el alma en vilo, si queréis comprar y, al mismo tiempo, hacer una buena obra, llamarme o enviarme un email. Ver como contactar en nuestra página de “Contacto / Si deseas que te llamemos”, seguro que ganamos todos.

Desde aquí quiero aprovechar la ocasión, si tenéis prisa en vender vuestro inmueble, y estáis en la zona de las Rías Bajas, poneros en contacto conmigo. Trataré de ayudaros en la medida de lo posible. Por cierto, si queréis vender rápido, tiene que estar a buen precio, y por debajo de su valor de tasación, sino, no habrá compradores.