Experiencia vs formación

A decir verdad, no sé cómo empezar este post. Experiencia vs formación… ¿cómo elegir una? creo que no se puede.

Como ya sabéis me dedico a la compraventa de todo tipo de establecimientos hoteleros, y me encanta hablar con los actores y actrices números uno de cada hotel. Puede ser el propietario (o propietaria, o ambos), puede ser director(a) o gerente. En cualquiera de los casos, me encanta hablar con ellos y hacerles un sin fin de preguntas.

He constatado que no siempre la formación tiene algo que ver con el éxito sostenido de un hotel. He conocido propietarios que han llevado sus hoteles a muy buenos puestos y que están muy bien considerados (dentro del gremio, entre ellos se conocen), sin apenas tener estudios (muy a menudo con estudios básicos) y he conocido a directores y gerentes con una sólida formación que están un poco por encima de la media (pero nada del otro mundo), obteniendo unos resultados muy similares a los primeros. 

El trabajo de hotel es el trato con la gente. Ese mimo y dedicación que año tras año vas ganando con tus clientes, día tras día, semana tras semana, mes tras mes, año tras año…

Lo que, a mi juicio, es lo más valorable es que te tienes que entregar en alma y corazón al trabajo que desempeñes y, si tienes formación, mejor que mejor.

Lo que sí, que la experiencia no te la dan los libros. En cuanto a la formación… la propia experiencia es la mejor escuela. Ahora bien, cuanta más formación, mejor que mejor.

Con la formación adecuada y 10.000 horas de “training”, creo que estarás bien preparado para afrontar los desafíos diarios que un hotel te puede ofrecer.

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Diferencias entre la compraventa de una propiedad residencial y una propiedad comercial

Vivencias, experiencias… ¡emociones!

Esto es lo que se siente al comprar una casa. Una casa que será algo más que eso, será tu hogar. Una compra completamente emocional, se hace con el corazón.

Sin embargo, el corazón no influye nada en absoluto cuando se trata de comprar una propiedad comercial, por ejemplo, un hotel.

En este caso, la compra es más cerebral, más inteligente.

Lo que compres no es un lugar donde acabar tus días, criar a tus hijos, envejecer o jubilarte.

Compras un hotel que, por encima de todo, es una empresa.

¿A que viene esto?

Viene a que los propietarios de los hoteles los valoran como su “niña bonita”, no se dan cuenta de que el cliente comprador adquiere una propiedad comercial y los números le tienen que salir, si no, no es de interés.

A veces los clientes me solicitan fotos de los hoteles, fotos que no hago. Primero porque es una forma de guardar la confidencialidad de la venta, por otro lado, el cliente que adquiere un hotel compra una superficie construida, un número de habitaciones, una cafetería, un comedor (si lo tiene), una discoteca (si la tiene), y sobre todo, compra una empresa con todo lo que le viene detrás. Hay datos técnicos que no se pueden obviar, fecha de construcción, última reforma, si necesita reforma o si ya está listo para cambiar las llaves de mano, una contabilidad, una cuenta de resultados, un EBITDA (esto lo explicaré en otro post), una serie de datos muy importantes que en las fotos no los van a ver. Se adquiere un fondo de comercio con una clientela hecha de hace años (en la mayoría de los casos). Esto es lo que realmente importa, da igual si las habitaciones están pintadas de blanco o de amarillo, si las colchas de la cama son de cuadros o de flores… entonces… ¿para qué hacer fotos? Las fotos, y muy buenas además, las pueden ver en la página web del mismo hotel. Página web que el hotel hace para captar clientes y vender sus habitaciones, por tanto, la página web debe de ser muy fácil de usar, muy intuitiva, responsive (cada vez más se usan los móviles, las tablets…) y con un motor de reservas muy bueno. Esta página web, junto con las cuentas en redes sociales, las opiniones del hotel en distintos portales (TripAdvisor, Booking…), toda la presencia que se tenga en Internet, también se venden al vender el hotel. Y por cierto, son muy valorables. La mejor carta de presentación.

En la compraventa de residencial es al revés. Compras lo que te entra por los ojos, y te tiene que gustar. En esa decisión de compra es muy importante las fotos, y las fotos tienen que estar bien hechas y mostrar bien, lo mejor posible, la casa y los jardines o zonas comunes. En este caso el reportaje fotográfico y cada vez más, el reportaje en vídeo es sumamente importante. Porque si las fotos que ves en el anuncio no te gustan, no vas a llamar para hacer la visita. Te tiene que gustar la casa para hacer la visita.

Lo primero que hace el cliente para buscar la casa es la búsqueda por zona (provincia, municipio, zona centro, extraradio…) luego elige el tamaño (número de habitaciones y baño), luego el precio (habrá usado una horquilla, un rango de precios con un mínimo y un máximo), de las propiedades que aparezcan, elegirá ver aquellas que le entren por los ojos, ¿cómo? con las fotos.

Pero no todas las diferencias entre la compra de residencial y de comercial, son estas.

La diferencia más importante es fiscalmente y como se tratan con Hacienda.

De todos es sabido que una propiedad nueva, vendrá gravada con un IVA, este IVA no se pagará si esta propiedad es de segunda mano, en este caso el impuesto a devengar es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y AJD (Actos Jurídicos Documentados). Muy a menudo se devengan juntos. Dado que estos impuestos pueden ser diferentes según la Comunidad Autónoma, lo mejor es que te asesores donde vayas a comprar. Un agente inmobiliario, un abogado, un contable, una asesoría fiscal, un gestor, quizás en el Registro de la Propiedad o en la oficina del Notario te podrán decir, sin lugar a dudas, los impuestos a devengar, plazos para hacerlo y por ciento que te corresponde. También puedes encontrar información en la misma página web de la Agencia Tributaria. En Galicia, entre Notario, Registro de la Propiedad, ITP y AJD suele rondar el 10% del total de la compraventa, como se lo reparten, no lo sé.

 

Cuando compras un hotel, el hotel por ser empresa, deberás repercutir el IVA, este IVA lo tendrá que soportar el comprador, pero el comprador, a su vez, lo repercutirá, de manera que le será devuelto.

De echo hay una forma contable, que el asiento se hace de una sola vez, de manera que entra por el activo y sale por el pasivo, así el comprador ya no tiene que soportar este IVA. Lo mejor, en este caso, es que hagas caso a tu gestor, él te va a asesorar la mejor manera y como fiscalmente, tributar menos, siempre dentro de la ley.

Evitar el desperdicio de alimentos en los hoteles y restaurantes

Bueno, he de decir, primero de todo, que la idea no ha partido de mí, si no de una compañía americana, hotelkitchen.org o al menos es de dónde yo saqué la idea, aunque la idea original partió de otro sitio… sigo leyendo.

Lo primero es que el manager o el jefe de compras del hotel debe de ser una persona lo suficientemente bien formada e informada para comprar lo estrictamente necesario, no pueden sobrar alimentos (o los mínimos), pero tampoco deben de faltar (daría mala imagen a nuestro hotel o restaurante). De cualquier manera, y partiendo de la base, de que se ha dado un banquete (o varios), primero deberíamos de valorar si los alimentos que nos han sobrado pueden ser transformados en otros y así poder aprovecharlos. No hace falta decir que estos alimentos deben de ser “limpios”, es decir, no tocados por nadie en una mesa. Por ejemplo, de una barra de pan, podemos hacer pan rallado, y así se puede aprovechar.

La idea es el evitar el desperdicio de estos alimentos y evitar tirarlos a la basura, sobre todo estos alimentos perecederos que se estropean de un día para otro. 

No soy muy consciente si en España se llevan a cabo algún tipo de campañas de recogida de alimentos en hoteles o restaurantes, pero es una idea grandiosa. Con lo que nos sobra en nuestro hotel y que no puede ser aprovechado, se puede dar de comer a gente necesitada. 

Esto es una extracto que he sacado de la página hotelkitchen.org y que he traducido al español. Aunque los datos numéricos son referidos a Estados Unidos, no cabe duda de que en España, también tenemos necesidades.

En Estados Unidos, aproximadamente 63 millones de toneladas de alimentos se estropean cada año, el 40% provienen de establecimientos como restaurantes u hoteles.

Esta basura ocurre mientras 41 millones de americanos, incluyendo 13 millones de niños, no disponen de alimentos. 

La comunidad hotelera está preparada para ser parte de la solución a este problema.

La iniciativa parte de World Wildlife Fund (WWF) en España también tienen presencia, y más concretamente en esta labor de evitar el desperdicio de alimentos, puedes descubrir más en este enlace Alimentos WWF España junto con The American Hotel and Lodging Association y con el soporte de The Rockefeller Foundation, se han unido para trabajar en la industria de la hospitalidad y reducir las tasas de alimentos estropeados.

Cadenas hoteleras de la talla de Marriott, Hilton, Hyatt y algunos más ya están implantando el programa para evitar ese desperdicio de alimentos.

Yo no pretendo que lo hagamos igual que en Estados Unidos, pero, si fuésemos más conscientes, y tuviésemos cuidado en nuestras cocinas, con una mínima formación a nuestro personal, creo que tendríamos medio camino recorrido. Y si aún teniendo cuidado sobran alimentos… ¿que hacemos? yo supongo que ONGs como Cáritas o Cruz Roja sepan darle valor a estos alimentos, ¿y si sorprendiéramos a los ancianos de un asilo? 

En estas fechas, con tantas comidas y cenas de empresa, es un buen momento para ir ideando algo. Nuestra meta es el tirar los mínimos alimentos posibles. Si no pueden ser aprovechados por el ser humano, hay animales en centros de acogida que pueden aprovechar.

La “due diligence” hotelera

La compra de un inmueble siempre es una gran inversión. Aún siendo para uso residencial, lo miramos todo punto por punto y nos lo pensamos… En este caso, básicamente, lo único que miramos son las cargas que pudieran pesar sobre este inmueble, esto lo hacemos con una Nota Simple del Registro de la Propiedad y le echaremos un vistazo al Título de Propiedad (escritura) para asegurarnos que quienes dicen ser sus dueños, lo sean realmente. Poca más documentación tendremos en cuenta.

Ahora, imagínate, que ese inmueble es de uso comercial… concretamente para uso hotelero. El estudio que se requiere en este caso es muy grande. Hay 7 puntos, que son, especialmente importantes, a la hora de valorar si un activo hotelero será buena inversión, nos retornará una importante (o no tan importante) rentabilidad y que sea una inversión de poco riesgo.

Este tipo de estudio y muchos más, se hacen inevitables y se le llama “due diligence”.

Pero… ¿ya sabemos lo que es una due diligence?

En español, la debida diligencia. Se trata de una investigación minuciosa y exhaustiva de una propiedad hotelera cuando se considera su compra (también en el caso de otro tipo de contratos como alquiler, explotación, gestión). Analiza todos los aspectos del negocio de un hotel, minimizando el riesgo que el desconocimiento conlleva. Útil también para guiar en la futura estrategia del hotel. Requiere de un gran equipo humano y de grandes profesionales, cada uno en lo suyo (arquitectos, peritos, ingenieros, contables, expertos financieros, informáticos y más).

El primer contacto que tiene el comprador con el hotel, suele ser de oídas, rara vez lo conoce en persona. Lo primero que valora es su situación geográfica, tamaño (el tamaño lo miden en la capacidad del hotel, puede ser por número de habitaciones -lo más habitual- o puede ser en el número de camas o de personas que puede alojar), calificación del hotel (el número de estrellas que tiene) y por último, lo más importante, su precio.

Una vez tienen esto ya pensado y creen que puede ser el hotel de sus sueños, desean verlo y se pacta una visita con el propietario del hotel. Si el hotel no gusta, por lo que sea, aquí se acaba la historia y visitamos otro hotel, si gusta, pasamos al punto siguiente.

Entrega de documentación

Suele ser documentación financiera del hotel. Los últimos 2 – 3 años contables, la Cuenta de Resultados o Cuenta de Pérdidas y Ganancias. Pueden parecer datos privados, nada más lejos, estas cuentas, si son sociedad, son públicas. Pero la documentación a aportar no tiene por que ser datos financieros, ni fiscales, pueden ser datos analíticos. Y a partir de aquí, es cuando entra en juego la due diligence.

Los 7 puntos básicos para la due diligence son:

1. Finanzas e impuestos

He puesto esto en primer lugar, porque no cabe duda que es el área más urgente. Si este punto no convence… considere la posibilidad de la adquisición de otro hotel.

Lo primero es lo primero. ¿Está el hotel al corriente de todas sus obligaciones tributarias? ¿Deudas? he visto más de un hotel embargado por no satisfacer las deudas de sus acreedores. Es por esto que este punto es el primero.

El que un hotel esté embargado, no tiene por qué ser un handicap para su compra, al contrario, puede ser un activo muy interesante, pero es lo primero que debemos de saber, ya que si es así, no debemos de tratar con su propietario, si no que nuestras pesquisas, se deben de dirigir al banco, AEAT, Seguridad Social… de echo, el que esté embargado, puede ser un punto a favor del comprador, es posible, que lo compre a mejor precio.

Haciendo un rápido repaso a su estado contable, se sabrá los impuestos que paga, así como todo su histórico pasado y futuro.

Los registros financieros históricos son esenciales aquí, incluidos los estados de pérdidas y ganancias y los datos sobre las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA Earnings Before Interests, Taxes, Depreciations and Amortizations -es uno de los indicadores financieros más conocidos y usuales y además es imprescindible en cualquier análisis fundamental de una empresa-).  Estos generalmente incluyen el beneficio operativo bruto por habitación disponible (GOPPAR) y los ingresos totales por habitación disponible (TREVPAR), entre otros, (para saber más de los principales ratios hoteleros, sigue este enlace).

2. Las obligaciones legales

Se trata de todas las obligaciones del hotel. Licencias, permisos, contratos, acuerdos…

Contratos de alquiler, acuerdos o contratos con proveedores, contratos con el personal, licencias para alimentos y bebidas, número de mesas en el comedor, asientos en la terraza, acuerdos  o contratos externos con algún parking (por ejemplo), acuerdos o contratos con servicios externos (por ejemplo, lavandería)…

Se debe de evaluar el cumplimiento del hotel con la legislación laboral y el cumplimiento con los contratos del personal, seguridad y salud, protección de datos de los huéspedes del hotel, cualquier causa judicial pendiente…

Todo lo anterior, las obligaciones legales, las debe de estudiar y valorar un abogado.

3. Operaciones

Se refiere a las áreas relacionadas con la estructura operativa del hotel. Es una revisión al plan de negocios del hotel, KPIs (Key Performance Indicator -indicador clave de rendimiento-, ERPs (Enterprise Resource Planning -sistemas de planificación de recursos empresariales-… análisis de reservas hasta la fecha, reservas futuras, empleados, proveedores. Estado del mantenimiento del hotel, estado de sus instalaciones, mobiliario, previsión de operaciones y estudio de competencia.

Este análisis de operaciones debe incluir el potencial que tenga este hotel para generar un mayor negocio, aumento de precios de habitaciones, disminuciones de costes de toda la operativa del hotel, otras maneras de generar ingresos, como con la cocina, un buen servicio de restauración con un menú de autor, hará subir los ingresos. Hay que ver la viabilidad de todo esto, si se puede mejorar, o no.

4. Revenue management

Para estos datos, lo normal es que el hotel utilice uno de los muchos softwares que, para el caso, estén en venta. ¿Existe un sistema de administración de ingresos? (RMS, del inglés Revenue Management System)? Si es que sí… ¿proporciona resultados? ¿recursos utilizados? (lo que decía más arriba del software, por ejemplo),  ¿el hotel tiene personal capacitado para esto interno o es personal subcontratado?

5. Su huella digital

Internet lo ha cambiado todo. Un hotel debe tener una fuerte presencia y gran alcance digital. Se estudiarán redes sociales, email marketing, bases de datos de los clientes, el propio sitio web del hotel, software utilizado para la gestión de habitaciones, motor de reservas, channel manager, su influencia online, sus sitios de reserva fuera de su propia página, análisis del tráfico del sitio web

6. Tasación

No obligatoria pero muy útil. En la tasación se hará un estudio urbanístico y estudio demográfico de la zona. Tenencia, ocupación, condicionantes, valor catastral, valor para el seguro, valor de mercado, flujo de caja, actualización de rentas… 

Le ayudará a saber si su valor (tanto en compraventa como en alquiler) es acorde a lo que se le pide. De utilidad también para la posterior preparación del contrato, ya que muchos de los datos del contrato saldrán de aquí. 

7. Certificado energético

El certificado de eficiencia energética, es, desde junio de 2013, obligatorio en todas las compraventas y en todos los alquileres. Bien sea piso, casa, nave, oficina, local… y, como no, hoteles. El Notario lo solicitará con el resto de la documentación. Si no se tiene, supongo que dependerá del notario con el que demos, pero nos dará un plazo de prórroga para presentarlo. Ojo, por que su no presentación, conlleva una sanción. Es obligación del propietario del hotel y lo hace un arquitecto, arquitecto técnico, ingenieros…

La decisión

No le va a dar la última palabra, sin embargo, la debida diligencia, le pondrá las cartas sobre la mesa y le ayudará en la toma de decisiones. Le dará una mejor comprensión del hotel y pondrá al descubierto cualquier sorpresa, que no tiene por que ser mala. 

El agente dual o la agencia dual

¿Qué es el agente dual o la agencia dual?

Básicamente y a grandes rasgos, se trataría de la agencia o el agente que trabajaría doblemente para comprador y para el vendedor. De esta manera llevaría el doble de comisión.

Bueno hay varias formas:

Por regla general la comisión inmobiliaria se trata de un 3% calculado en base al precio de venta de la vivienda (también puede hacerse así en el supuesto de propiedades comerciales, no tiene por qué ser vivienda), este 3% es pactado íntegramente con el vendedor del inmueble, quedando el comprador libre de esta carga (ya él soportará otros gastos de la compraventa), así es como en #ittaGalicia trabajamos y, hasta donde yo sé, el 99% de las agencias trabajan así, al menos en mi zona, Galicia, que es lo que conozco.

No tiene por que llevarse el doble de comisión si ese mismo 3% lo dividen a partes iguales entre comprador y vendedor, de tal manera, que cada una de las partes pagaría un 1,5%. De esta manera no lo vería tan mal, no sería agencia dual.

Sin embargo, muchas agencias, últimamente lo estoy viendo, trabajan de manera dual, es decir, cobran un 3% de la parte vendedora y otro 3% de la parte compradora.

El agente recauda el doble de la comisión pero no hace nada del trabajo específico de un agente del vendedor o agente del comprador. La agencia dual solo beneficia al agente y se debe de evitar a toda costa si desea una experiencia positiva en la compraventa.

Si haces una búsqueda en Google por ejemplo, para “qué es una agencia dual” o “cómo funciona la agencia dual”, seguramente verás unos cuántos artículos de agentes inmobiliarios diciendo que la agencia dual está perfectamente bien. ¿Sabes por qué un agente inmobiliario alguna vez le diría a alguien que la agencia dual se puede hacer sin ningún problema? yo solo encuentro una palabra, avaricia.

Si una agencia representa al vendedor, deberá tratar de conseguir el mayor precio de venta posible, si representa al comprador, el agente deberá de conseguir los mejores términos en la compraventa, pero cuando el mismo agente representa a ambas partes, puede haber un conflicto de intereses.

Hay momentos en la trayectoria profesional del agente inmobiliario, que es contratado por el comprador para que haga la “busca y captura del inmueble más ventajoso”, esto es, el mejor inmueble, mejor situado, en mejores condiciones, y, por supuesto, con el mejor precio. Esta no es tarea fácil y se consigue (no siempre), después de muchas horas de trabajo de oficina, llamadas, visitas, etc. Este es el caso del personal shopping inmobiliario. Este es un caso aparte, el agente es contratado, bajo unos términos, por la parte compradora, y en este caso, puede pactar una comisión por la compraventa con el vendedor y, además, llevarse la parte pactada en los términos por el comprador. Puede parecer avaricioso, pero este sería el único caso, donde lo vería más o menos “legal”. Bajo otras condiciones, no.

En #ittaGalicia hacemos el trabajo de “cool hunter”, hacemos la captación del inmueble más ventajoso en todos los sentidos para el comprador, por esta búsqueda no le cobramos nada, ni honorarios fijos ni comisiones, sin embargo, debe de comprometerse a comprarnos a nosotros el inmueble, nuestra comisión nos la abona la parte vendedora. No somos agencia dual.

En una relación standard con un agente, puede esperar muchos beneficios al aceptar pagar una tarifa por ayuda profesional. Usted sabe que su agente estará comprometido con usted en todos los aspectos de la transacción. Él o ella escuchará lo que tiene que decir, dándole la última palabra sobre las decisiones que se toman. No hace falta decir que toda la información, documentación y todo aquello que en general se trate en todo el proceso de la compraventa, es una información privilegiada, confidencial y se trata con absoluta discreción.

Pero… vayamos por partes:

Agente del vendedor: un vendedor puede contratar los servicios de un agente para actuar como agente del vendedor en la venta de la propiedad del propietario. El agente representa al vendedor como cliente. El agente le debe al cliente vendedor lealtad, obediencia a la instrucción legal, confidencialidad y responsabilidad. El agente debe anteponer el interés del vendedor e intentar negociar términos aceptables para su cliente vendedor.

Agente del comprador: un comprador puede contratar los servicios de un agente para actuar como agente del comprador en la compra de una propiedad. El agente representa al comprador como un cliente. El agente le debe al cliente comprador la lealtad, la obediencia a la instrucción legal, la confidencialidad y la responsabilidad. El agente debe anteponer el interés del comprador e intentar negociar términos aceptables para su cliente comprador.

Agente dual: un agente inmobiliario puede actuar como un agente dual que representa tanto al comprador como al vendedor en una transacción inmobiliaria, pero solo con el consentimiento expreso de ambas partes. Un agente doble será neutral con respecto a cualquier conflicto de interés entre el vendedor y el comprador.

En consecuencia, un agente dual NO PUEDE satisfacer plenamente los deberes de lealtad, obediencia a la instrucción legal. El consentimiento por escrito para la agencia dual debe provenir tanto del comprador como del vendedor. Y si… aún encima de que no satisface las necesidades de al menos una de las partes… ¿va a cobrar el doble? Uy, pues mal vamos.

¿Qué es mejor… cobrar comisión o cobrar honorarios?

En la venta inmobiliaria existen tres formas de cobrar por tu trabajo, al menos que yo sepa.

Por un lado está el cobro mediante honorarios, por otro lado, cobrar comisión y una tercera forma que sería una mezcla de las dos anteriores, un fijo (los honorarios) más un variable (la comisión). En este caso la comisión sería más baja.

Empecemos por definir cada uno de estos términos:

Se le llaman “honorarios”

Los honorarios son la cantidad de dinero que corresponde a una persona por el trabajo realizado. Es una cantidad fija.

Se le llama “comisión”

La comisión es la cantidad que se cobra por realizar transacciones comerciales que corresponden a un porcentaje sobre el importe de la operación. Es una cantidad variable.

En el caso de honorarios, no importa si se vende una casa de 100.000 euros o de 700.000 euros, la cantidad a percibir sería la misma.

En el caso de la comisión, se le aplicaría un porcentaje al total de la venta, así si se pacta el 3% (es una cantidad bastante usual al menos en la zona donde yo trabajo, en Galicia) a 100.000 euros, la cantidad resultante serían 3.000 euros para la agencia, si se vende un inmueble de 700.000 euros, la cantidad a devengar serían 21.000 euros en concepto de comisión por la venta.

En el caso de la comisión, solo se aplica si la agencia inmobiliaria lleva a término la venta. No garantiza la venta, pero no pierdes dinero ya que no lo adelantas.

En el caso de honorarios, muy a menudo, preguntarlo, la agencia inmobiliaria va a cobrar una cantidad previamente fijada, no importa la cantidad final de la venta, se venda o no la propiedad. Se cobran honorarios, en concepto de traslado del agente al inmueble, del reportaje fotográfico (a veces estos reportajes son realmente caros, pueden incluir imágenes de dron), home staging (explicaré lo que es en otro post), tiempo de oficina que se dedica a la comercialización de la propiedad, etc. Tampoco garantiza la venta, pero en este caso habrás perdido el dinero.

En #ittaGalicia inmobiliaria cobramos una comisión, como decía más arriba, el 3% solo en el caso de que la propiedad se venda. En este 3% está incluido el IVA, sin embargo, hay agencias que cobran el 3% más el IVA, debiera de preguntarlo si es que el agente no se lo aclara. Si eres propietario y quieres vender tu propiedad, puedes decirnos como prefieres que trabajemos contigo, con una comisión, con honorarios fijos o con un fijo más comisión. En #ittaGalicia podemos decir que siempre hemos estado abiertos al diálogo y que hablando se entiende la gente, seguro que llegamos a un acuerdo.

En la organización de subastas, el porcentaje a cobrar es del 10%. Es alto porque somos muchos haciendo el trabajo. Para que el trabajo salga bien y llegue a buen término, necesitamos ser muchos, en este caso hay abogados, estrategas de marketing, vendedores, alquiler del local… Sin embargo, estadísticamente, el vendedor lo paga con buen gusto, cuando ve que su casa se vende.

Sin embargo, en #ittaGalicia si lo que hacemos es una tasación, una auditoría de calidad, due diligence o cualquier otro servicio que no es la venta inmobiliaria, entonces cobramos honorarios, es decir, una cantidad fija. En este caso solicite presupuesto, porque la cantidad va a ser diferente para cada trabajo. Muy a menudo se presupuesta en función del tiempo que va a llevar la realización del trabajo y si hay o no, desplazamientos.

El PER, ¿útil en cálculos de valoración para hoteles?

El PER es un ratio de valoración, que se puede tener en cuenta, pero nunca como único dato, es decir, se puede tener en cuenta en conjunto con otros datos. Esta sería, a mi juicio, la mejor manera de valoración, ya que el PER por sí solo no tiene por qué ser coherente.

Primero de todo debemos de saber que es el PER y cómo calcularlo. El PER (Price Earnings Ratio) es un coeficiente o ratio, variable según zonas pero universalmente aceptado,  equivale al número de veces que el precio del alquiler o de venta, está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Se puede aceptar como dato para valoración de viviendas, empresas, etc.

Veamos en el supuesto de hoteles (se puede adaptar a viviendas también con los mismos cálculos).

Calculemos primero la rentabilidad bruta por alquiler

La rentabilidad es el resultado obtenido de dividir lo que cobras al año por el alquiler de tu propiedad entre su precio de venta. Si a este alquiler bruto, le restas los gastos, obtendrías, por el mismo método, la rentabilidad neta.

Si por ejemplo, tu hotel lo alquilas por 6.000 euros al mes, al año, serían 72.000 euros. Si el precio de venta de tu hotel es de 1,5 millones, la rentabilidad obtenida bruta sería de 4,8%

(72.000 / 1.500.000) x 100 = 4,8%

Veamos ahora, que PER tenemos en el mismo supuesto. Cálculo del PER

Hacemos la operación inversa, y dividimos el precio de venta entre el precio del alquiler (el resultado anual) y obtenemos el PER, como decía más arriba, es el número de años que tardarías en pagar la propiedad estudiada.

1.500.000 / 72.000 = 20,83 veces

Se necesitarían casi 21 años para poder amortizar este hotel con su alquiler.

Ahora es el momento que todo el mundo tiene la duda… ¿sería buena inversión?

Según datos estudiados por el Banco de España en el primer trimestre de 2017 (todavía no hay datos posteriores), la rentabilidad bruta de alquiler en España está en torno al 4,3% (puede variar según zonas geográficas). Esto equivale que el PER es de 23,2 años o, expresado en meses, 279 meses.

En el caso que estamos estudiando, volvamos a imaginar el hotel que tiene un alquiler mensual de 6.000 euros, lo multiplicamos por 279 y da como resultado 1.674.000 euros. Este sería considerado un precio de venta aproximado muy adecuado y, como decía empezando este post, universalmente aceptado. Sin embargo, y repitiéndome, no debiera de considerarse como único dato de valoración.

Si, por el contrario, disponemos del precio de venta, en nuestro caso, 1.500.000 euros y deseamos calcular un precio adecuado para su puesta en alquiler, bastaría con dividir el precio de venta entre 279, así obtendríamos un precio de alquiler bastante adecuado.

1.500.000 / 279 = 5.376,34 euros 

Nota: los datos expresados son a modo de explicación, en ningún caso datos reales, el PER varia entre comunidades autónomas y es más, varía entre provincias. Por regla general, las provincias más demandadas tienen un PER más alto. Siempre hay que tener en cuenta factores como la localización y la ubicación, hay datos muy importantes como si es un hotel en el rural o en zona urbana. Considerar este post a modo de “consulta”. Es evidente que la tasación de un profesional se hará imprescindible en muchos de los casos.

Gracias por leerme! :)) 

@ittaGalicia