Spanish Golden Visa 2021

Cada año, en #ittaGalicia le echaremos una mano para poder acogerse a la “Spanish Golden Visa” y así, tanto usted como su familia poder optar a la residencia en España, solo tiene que adquirir una propiedad inmobiliaria de supere los 500.000 euros. Esta cantidad, 500.000 euros es el mínimo de inversión para poder optar a la residencia, antes de impuestos. Para que se haga una idea, una casa de 500.000 euros, tendrá alrededor de un 10% de gastos (entre Notaría, Registro de la Propiedad, impuestos, etc), es decir, que la propiedad que adquiera, acabará siendo como mínimo de 550.000 euros (500.000 euros + 10%).

De esto ya he escrito mucho en este mismo blog, desde el año 2013 han sido muchos los inversores de fuera de nuestra Unión Europea que se convirtieron en residentes españoles con todos los privilegios que ello conlleva, la expansión de sus negocios sin límites ni fronteras, diversificar sus inversiones reduciendo riesgos, el poder viajar libremente por los países miembros de la Unión Europea o, el poder ofrecer a sus hijos una educación europea, son algunos de los privilegios.

Las Golden Visa fueron impulsadas en 2013 en un intento de atraer tanto el talento como los capitales foráneos a España. La norma facilita la obtención de uno de estos visados por parte de inversores, emprendedores, trabajadores que efectúen movimientos empresariales, profesionales altamente cualificados e investigadores. La obtención más habitual del visado es mediante la adquisición de una vivienda de igual o más de 500.000 euros, de esta manera se buscaba impulsar la venta de viviendas de un “overstock” derivado de la crisis inmobiliaria de 2008.

Este 2020 ha traído una pandemia con la que nadie contaba. Esta pandemia a chocado de frente con las otorgaciones de la Golden Visa, ya que ha habido un cierre de fronteras.

Para que te hagas una idea, de enero a mayo de este 2020 se han emitido un 39,65% con respecto al mismo periodo de tiempo del año anterior. Según datos del Ministerio de Exteriores, se han otorgado 113 visados hasta el 31 de mayo frente a los 285 extranjeros que consiguieron este permiso en 2019. 

Según datos del Ministerio de Exteriores, China encabezaría el ranking de visados y mientras que entre el 1 de enero al 31 de mayo en 2019 se concedieron 180 visados a inversores chinos, en ese mismo periodo de 2019 se dieron 65. Rusia, que ocupa el segundo puesto, en ese mismo periodo en 2019 se le concedieron 21 visados a inversores rusos y en 2019, solo se han dado 8. Le sigue Arabia Saudita o Estados Unidos que también han reflejado un descenso del interés por estos visados. Argentina es de los pocos países que crecen -de dos a cinco visados- y Filipinas también aumenta en uno los visados, pasando de cuatro a cinco.

Si quieres ampliar datos, puedes echarle un vistazo a “El Covid pone contra las cuerdas a la ‘Golden Visa’”. Haz clic en el enlace y te llevará a la noticia completa.

Esperemos que este 2021 que está empezando sea un soplo de aire fresco y logremos impulsar la economía y las ventas de este tipo de propiedades.

Si quieres saber más acerca de la Golden Visa, te invito a que leas otros posts en este mismo blog, por ejemplo, “Permiso de residencia en España ‘Golden Visa'” en este post, te explico los requisitos básicos para poder optar a la Golden Visa.

También puede ser de utilidad que amplíes un poco más el tema y leas “Cómo adquirir la residencia en España mediante inversión inmobiliaria” es un post escrito en 2018, pero perfectamente vigente a día de hoy.

Y si tienes problemas con el idioma español y prefieres leerlo en inglés, también te puedo dejar otro enlace “Golden Visa Spanish properties”.

Para lo que necesites, ya sabes que desde #ittaGalicia ponemos a tu disposición una amplia cartera de inmuebles que superan los 500.000 euros de inversión, tanto en propiedades residenciales como en propiedades comerciales. Dentro de estas últimas, son propiedades destinadas a la hospitalidad, son hoteles, albergues, casas rurales, apartamentos turísticos, etc. cualquier tipo de bien inmueble dedicado a la hostelería.

También disponemos de un bufete de abogados especializados en el tema cuyo despacho se encuentra en Santiago de Compostela. Ellos te guiarán en todo el proceso y te ayudarán a resolver cualquier duda.

Reyes

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Algunas ideas para impulsar el negocio hotelero

bell-214297_1280No es fácil después de los tiempos en los que nos ha tocado vivir, impulsar un negocio y menos aún si se trata de la hostelería. Esta pandemia nos recuerda que no todo es blanco y que, a veces, puede llegar a ser negro. El Covid-19 nos deja nuestros hoteles desolados y con un gran vacío. Pero afortunadamente, no por mucho tiempo. Lo peor, ya ha pasado, ahora, ánimo y ponte las pilas. No olvidemos que lo que no nos mata, nos hace más fuertes. 

Si ya hemos podido abrir (no creo que tardemos mucho en poder hacerlo, cruzamos los dedos), vamos a ir tomándole el pulso poco a poco. Yo diría empezar por un reajuste en las tarifas, no grandes rebajas ya que raramente vas a vender las habitaciones suficientes para justificar esas tarifas que has reducido, pero sí una pequeña rebaja, algo que capte la atención de tus clientes y se animen a viajar. Ten en cuenta que tu principal motivación es la venta de la habitación y que a través de esta venta, tendrás ingresos extras como el helado del niño, el café, la comida, el minibar, si cenan en el hotel, el cubata, etc. 

Piensa en que si vendes más habitaciones posiblemente tendrás más gastos, así que no puedes rebajar tanto las tarifas que no puedas ganar lo suficiente como para afrontar los gastos que una habitación ocupada conlleva. Un síntoma revelador de mala gestión es cuando, aún aumentando la ocupación media de tu hotel, la tarifa media diaria, baja. Haz números y a ver hasta cuánto estás dispuesto a rebajar tu ADR, puedes echar un vistazo a “Los principales ratios hoteleros” de este mismo blog. 

Si en tu hotel tienes varias clases de habitación diferentes y las vendes a diferentes precios, tendrás que reajustar estos precios en todas las habitaciones, quizás el método más fácil sea usar un porcentaje, así será un cálculo muy rápido y será acorde a todas las habitaciones. El porcentaje te permitirá ajustar los precios de manera proporcional, sin que en un tipo de habitación haya un ajuste muy pequeño o en otra un ajuste grande. Así podrás rebajar el 15 o un 20% del precio y tratar de captar la atención de tus clientes.

Puedes usar el viejo truco de los “packs”, este quizás sea mi preferido. No rebajas el precio de la habitación y, a cambio, le regalas una noche. El cliente lo percibe como un premio o una atención especial. Así puedes hacer que tus clientes paguen 2 noches y puedan disfrutar de tu hotel durante 3, por poner un ejemplo. Utiliza para ello tu base de datos de clientes ya anteriormente registrados en tu hotel y mediante una campaña de email marketing, dirígete a ellos y ofréceles un pack al que no se puedan negar. 

¡Cuidado! con estas campañas de email marketing, como ya sabrás tienes que estar al tanto de la Ley de Protección de Datos y demás Leyes, Decretos, Normativas, etc. así que mejor, déjalo en manos de una empresa dedicada a esto. También tienes que tener especial cuidado cuando “recojas” y recopiles la información de tus clientes, éstos tienen que estar bien informados y dar su consentimiento.

Trabaja bien, con conocimiento

Si no tienes mucha idea de tu posición en el mercado local donde está situado tu hotel, es posible, que puedas contratar los servicios de #ittaGalicia, así, por poco dinero, tendrás un estudio pormenorizado de tu cuota de mercado, conocerás las estadías medias, viajeros, pernoctas y mucho más de tu zona. El estudio se hace con un análisis del lugar específico en un tiempo específico, normalmente los 3 años anteriores y se analiza el comportamiento del turismo. Así, con más conocimiento, sabrás operar mejor tu hotel. Este estudio se hace en base a los análisis de datos del INE (Instituto Nacional de Estadística) y con diversos portales ofrecidos por el Gobierno de España, Xunta de Galicia y otras comunidades que proporcionan información de Big Data. También se estudia, en el mismo informe o en otro, la competencia y la presencia en redes sociales de un determinado hotel.

Internet lo cambia todo 

El pasado, ya ha pasado. Ahora lo que mueve el mundo es Internet, las nuevas tecnologías, el Big Data… La distancia ya no es problema. 

Optimiza todos tus recursos al máximo utilizando una buena, atractiva e influyente página web. Debe de tener una fácil navegación, muy descriptiva, muy visual (fotos del hotel, fotos del entorno, fotos del municipio dónde esté situado…), una página donde el contacto sea cercano. Muy importante, debe de tener un buen motor de búsqueda y, mejor aún, un buen motor de reservas. No olvides poner en la página como contactar con el hotel y un mapa de situación. Y recuerda que debes de estar al tanto de la Protección de Datos, Aviso Legal, Aviso de Cookies y Política de Privacidad. Todo ello es de suma importancia si no quieres tener problemas en el futuro. 

Pero todo lo anterior no te servirá de nada si tu página no está bien posicionada en los principales buscadores. Google, Bing, Yahoo!, DuckDuckGo, siguen siendo los primeros. Tendrás que contratar los servicios de una empresa de marketing para que te posicionen en Internet y en los primeros lugares después de una búsqueda. Con campañas de SEO (Search Engine Optimization – Posicionamiento en buscadores) y SEM (Search Engine Marketing – Marketing en motores de búsqueda), estarás en la cumbre. Te lo puede hacer la misma empresa de marketing que te haya hecho la página o la misma que haya hecho el email marketing. Una buena empresa de marketing se encargará de todo. No olvides que tus clientes llegan a través de una búsqueda por Internet.magnifying-glass-562570_1280

Sí, cada vez más reservan las habitaciones por Booking, pero esto es porque Booking tiene una presencia muy fuerte. Si les ofreces especiales atractivos en tu web, tipo “cancelación gratuita” o tipo “descuento del 10% si reservas con nosotros”, quizás ya no miren más.

Espero haber sido de ayuda. 

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Los objetos perdidos (olvidados) en los hoteles – Segunda parte

Como continuación a nuestro post del 6 de octubre de 2016 decido escribir esta segunda parte por el cuidado que se debe de tener en el tratamiento de ciertos objetos olvidados.

La entrada original es “Los objetos perdidos (olvidados) en los hoteles” lee la entrada anterior y como continuación he de decir que hay que tener sumo cuidado con ciertos objetos… los de uso femenino.

Ilustrando este post, pongo una joya femenina, una sortija. En el post anterior, decía que se pudiera llamar al cliente del hotel cuando lo abandona y nos damos cuenta de que se olvidó algo.

Especial cuidado en con quién se habla si se llama por teléfono. Si el cliente es un hombre y el objeto que se dejó olvidado es de una mujer, cuidado en NO hablar con su mujer cuando se le llame.

La razón es bastante obvia. Aunque se hayan presentado como matrimonio, no necesariamente la señora que acompañaba al caballero debe de ser su mujer.

En los tiempos que corren, son cada vez más las mujeres que usan los hoteles para sus “lios amorosos” con lo cual, el tratamiento de un objeto masculino, por ejemplo, una cartera, debe de tener el mismo formato de si se tratara de un objeto femenino.

Por tanto, mi recomendación y para cuidarnos en salud, es no llamar a nuestros clientes salvo que sean bien conocidos por el personal del hotel, quizás clientes de muchos años que acuden a nuestro hotel con sus hijos a pasar las vacaciones y que no tenemos la menor duda de que son pareja.

En caso de existir duda, no llamar. En este caso, el objeto se mantendría a buen recaudo durante un periodo, yo diría no inferior a 6 meses (aunque en el post que escribí anterior, decía entre 3 y 6 meses), si el objeto es pequeño, no nos molestará, podemos mantenerlo hasta un año.

Si vemos que es una buena joya, la deberíamos de guardar en una caja fuerte. Y esperar a que alguien reclame.

El objeto olvidado debe de ser perfectamente identificado, con fecha, hora, en el cual los clientes abandonaron su habitación. Identificación de quien lo encontró, supuestamente, la camarera de pisos, el número de habitación y nombre del o de los clientes que se alojaron.

Cuando hagan la reclamación del objeto, deben de identificarse, al menos uno de los clientes y dar una descripción lo más detallada posible del objeto.

Bien, ahora creo que este post ya está completo.

 

Escandallo. Qué es. Cómo hacerlo. Cálculos.

¿Qué es el escandallo?

El escandallo es una forma de averiguar, una herramienta que nos ayudará y orientará en saber cuál es el precio final de un plato de nuestro restaurante, lo que nos cuesta a nosotros su elaboración, para poder saber cuánto debemos de cobrar a nuestro cliente por dicho plato.

Nos proporciona información de lo que nos cuesta los productos e ingredientes utilizados, y, después de varios cálculos nos dará un resultado matemático para evitar la pérdida de dinero cuando lo elaboramos y nos ayude a saber cuánto cobrar por dicho plato.

Es un cálculo muy común y ampliamente utilizado en las cocinas. Todos los empleados en la cocina deben de conocer y saber hacer.

¿Es necesario?

Quizás no obligatorio, necesario, diría que sí. Al menos para evitar acciones que provoquen pérdidas. Es una forma de saber rápidamente, aunque los cálculos nos lleven tiempo, de saber cuál de nuestros platos del menú es más acertado y nos deja mayor beneficio.

Al mismo tiempo que sabemos cuál plato nos deja mayor beneficio, también sabremos cuál de ellos nos deja menos.

Es una forma de saber de manera muy rápida por parte de la propiedad el hotel o restaurante, cuánto les cuesta a ellos elaborar un plato, en cuanto pueden venderlo y así, conocer los beneficios.

Cómo hacer un escandallo de cocina

Bueno, aunque existen diversas aplicaciones que nos hacen la vida más fácil, para esta finalidad también hay alguna aplicación para móvil o tablet. Sin embargo, yo, prefiero el Excel o una hoja de cálculo, puede ser la que ofrece Google, Zoho…

Si vas a decidirte por la hoja de cálculo

Vete creando paso a paso todos los campos que vas a necesitar, en mi caso, te dejo una imagen, verás que he puesto el ingrediente, luego el peso bruto, el peso neto (después de la merma), he especificado la merma (aunque te la puedes saltar), precio unitario y el precio total.

Puede parecer confuso, difícil, pero créeme, no lo es tanto.

Seguimos:

Cuando tengas todos los ingredientes ordenados uno debajo de otro, vamos a la columna siguiente y ponemos el peso bruto del producto a utilizar y así en todos, luego el peso neto (este se cálcula teniendo en cuenta la merma), luego la merma (si no la sabes, déjala), precio unitario con todos los ingredientes (debieran de ser lo más precisos posible) y el precio total, este es el que se utiliza para los cálculos por plato.

La merma, comentaba más arriba, que si no se conoce no importa, ya que los cálculos se van a hacer en base al peso bruto, fíjate, por ejemplo, en la carne, son 2 kilogramos a 7 euros el kilogramo, y el precio total se especifica como 14 euros. Por tanto, la merma no la tenemos en cuenta.

Finalmente, solo resta hacer los cálculos por plato, dividiendo todo el total que hemos hecho en la tartera, por los platos que sacas de ahí.  En el ejemplo, sacaríamos 5 platos.

No hace falta decir, que cuánto más exacto sean los precios unitarios, más exactos serán los totales.

Aunque para ser estrictos y el escandallo quede bien hecho, hay que incluir todos los ingredientes de la receta, aceite, especias, etc. pero hay ingredientes, como la sal, que vale 20 céntimos el kilo, no hace falta prorratearla en el escandallo, al menos yo no lo hago, ya que es un gasto muy pequeño para tenerlo en cuenta. Fíjate que sale a 0,0002 euros por gramo. Son cantidades muy pequeñas y se puedes despreciar.

Algo similar podemos hacer con los pimentones o colorantes artificiales. Estos gastos se deben de tener en cuenta en los gastos al mes, junto con la sal, orégano, perejil… y otras especias que usemos. Podemos calcular el coste total por mes y dividirlo por los platos que preparamos en el mes, el resultante, se lo podemos añadir a cada plato como un extra.

¿Quién hace el escandallo?

Aunque suele hacerlo el cocinero jefe, puede hacerlo un ayudante o cualquier persona que trabaje en la cocina y que tenga acceso a las facturas y/o albaranes de los gastos de la cocina.

¿Cada cuánto tiempo se hace el escandallo?

Siempre que varíe por cantidades utilizadas en su elaboración o bien siempre que varíe el precio unitario por ingrediente. Hay ingredientes que cuestan siempre lo mismo, sin embargo, hay ingredientes que varían dependiendo de la época del año, si son productos de temporada o si son de fuera… Bueno ahí cada uno. Por eso aconsejo usar una hoja de cálculo, así es muy fácil, ya que solo se cambia lo que se necesita, el resto del escandallo, queda igual. Al cambiar un precio, ya varía todo lo demás, ya que la hoja de cálculo, lo recalcula.

Si en algo te puedo ayudar, ya sabes…
Soy Reyes, en Twitter @ittaGalicia
Mi email central@ittagalicia.com
692762076 también atiendo WhatsApp
Solo trabajo en Galicia
Muchas gracias por leerme! 🙂

Colaboradores, ¿sí? ¿no?. Una decisión muy meditada

La verdad, es que ya hacía tiempo que lo venía pensando, hasta que ocurrió la gota que colmó el vaso.

#ittaGalicia es una inmobiliaria especializada en la compraventa de hoteles, no vendemos otra cosa y, por tanto, debemos de cuidar a nuestros clientes.

Nuestros clientes son los propietarios de los hoteles y los compradores. Tanto unos como los otros merecen nuestro respeto, es por eso, que los tratamos con mucho mimo y si hay algo que caracteriza a #ittaGalicia es nuestra absoluta discreción y la total confidencialidad con la que los tratamos.

Pongamos por ejemplo, un hotel que se vende… ¿pudiéramos realmente ir pregonando por ahí que tal o cual hotel está en venta? por un lado nos debemos a nuestros clientes, pero es que por otro lado no tendría lógica, sería como cagar donde se come, y ningún animal caga donde come. Nos jugamos nuestra comisión por la venta, que no es poco. Lo normal es que seamos nosotros los que vendamos el hotel, no vamos a decir a tal o cual agencia que hoteles tenemos en venta para que los vendan ellos.

¿Por qué cuento esto? sencillo. Hace tiempo que le vengo dando vueltas. Hasta ahora, #ittaGalicia colaboraba con otros intermediarios, agentes, agencias, brokers… realmente me parecía muy interesante… pero la verdad, la verdad… nunca hemos cerrado un trato con otros colaboradores. Todos acuden a mí, para que ponga en sus manos mi cartera de hoteles en venta, y me llaman desde todas partes de España, e incluso de fuera (los últimos desde Chile), todos afirman tener clientes inversores interesados en comprar lo que yo estoy vendiendo. Hasta aquí, me parece fantástico… si tu tienes un cliente para un hotel que yo estoy vendiendo, ¡genial! compartimos la comisión de la venta y todos felices.

Desde hace unos meses, solicito LOI de los clientes a estos colaboradores, todavía estoy esperando la primera… a ver, si de verdad tienes un cliente interesado en comprar un hotel que yo estoy vendiendo… pásame una LOI, que seguro que tu cliente estará encantado de hacerla. Si tu cliente no hace una carta formal de intenciones, déjalo, no tiene intención de comprar, no pierdas tu tiempo, no me hagas perder el mio y no perdamos el tiempo de los hosteleros.

Todo esto viene a que la semana pasada, he tenido una queja de uno de los propietarios de los hoteles. Me había comentado que una agencia inmobiliaria de O Grove (municipio de la provincia de Pontevedra), había contactado con ellos para ellos vender el hotel. Cuando el hostelero le preguntó que como decían que el hotel estaba en venta, dijeron que se lo había dicho una chica de Villagarcía, una tal Reyes. A ver… primero de todo, esta agencia firmó un acuerdo de confidencialidad, segundo, no pueden acceder a la propiedad si no es conmigo. Afortunadamente, les salió mal. Unos días después de hablar con los propietarios, me llamaron a mí, para enseñarlo conmigo y me dijeron algo así como… “no se nos ocurriría ponernos en contacto con la propiedad si no es con la mediación tuya…”  Y vuelvo un poco a lo que decía más arriba, sería del todo absurdo que yo les hubiera dicho que estaba en venta el hotel X, porque sencillamente, no voy pregonando por ahí lo que vendo o dejo de vender, es de perogrullo… ellos lo sabían por el acuerdo de confidencialidad que habían firmado.

Y, esta ha sido la gota que colmó el vaso… Ya le venía dando vueltas al asunto, colaboradores ¿sí?, ¿no?

Llegados a este punto y teniendo en cuenta lo difícil que es la venta de hoteles, que hay muchos acuerdos, mucha confidencialidad, mucha discreción… yo confío en mi palabra, sé lo que digo y lo que dejo de decir, pero no puedo fiarme de las demás personas, de lo que dicen o de lo que dejan de decir… ahí cada uno con su conciencia. Y es que cuando un secreto está en boca de todos, difícilmente se puede mantener el secreto, acaba siendo un secreto a voces. Hasta me llegó a pasar de decir a un colaborador que no pusiera anuncios en internet (es como si no hablásemos el mismo idioma) de un determinado hotel y va y lo pone, y claro, su propietario me echa la bronca a mí, al final el marrón recae en mí. Trabajando yo sola, esto lo evito.

Además hay un daño añadido que recae directamente en el cliente comprador, cuando trabajas con intermediarios, estos a su vez también trabajan con intermediarios, y al final, una determinada pregunta por parte del comprador que yo haga a un vendedor, este me contesta a mí, yo se le doy la respuesta a mi intermediario, este a su vez a su intermediario, y este intermediario a su cliente… cuando la respuesta llega al principal interesado está tan “trillada” que de la respuesta original ya no queda nada.

La colaboración es muy interesante, incluso diría que deseable, cuando se trata de pisos, casas, apartamentos… que se hace una venta pública (incluso muchos tienen en cartel de “Se vende”), pero no en el caso del producto estrella que yo vendo, que son los activos hoteleros, que requieren de otro tipo de prácticas para poder venderlos. Son unas ventas muy discretas.

A fecha de hoy, disponemos de una cartera de unos 52 hoteles (y sumando) en venta en Galicia, todos directos del propietario sin más intermediarios, no trabajamos fuera de aquí, es el mercado que conocemos.

Los hoteles son un producto muy especial, se trata de empresa, no es un piso o una casa. Son empresas que están trabajando, que tienen reservas, que hacen banquetes, que tienen unos empleados, no se puede ir por ahí pregonando que están en venta.

La cartera que tenemos, nos la hemos trabajado. Llamadas de teléfono en la mayoría, sencillamente, buscamos los hoteles que hay en un determinado lugar y llamamos por teléfono, a veces, tardes enteras, de 30 o 40 llamadas, para dar con uno, dos o ningún hotel que esté disponible para su puesta en venta o en alquiler. Es una cartera generada después de mucho tiempo y esfuerzo. Algunos hoteles los tenemos porque han sido ellos mismos los que acceden a mí, buena señal, nos conocen y confían en nosotros… ¿cómo voy a permitir que después de ganarme la confianza de todos ellos, ésta se pierda, por uno que no sabe hacer su trabajo?

Empecé en mayo de 2005 como una inmobiliaria generalista, pero desde octubre de 2014 especializada en la venta de hoteles, son ya casi 6 años.

Y ahora resulta, que estas agencias, quieren vender lo mismo que yo pero sin molestarse en buscar el producto, buscan el trabajo hecho.

Como siempre ocurrirá que pagarán justos por pecadores, pero la decisión está tomada.

A partir de ahora, trabajaré yo sola, con el cliente comprador directo. Personalmente, los intermediarios y otras agencias, me han dado mucho trabajo y no he visto ningún beneficio. Además mis clientes confían en mí, en mi discreción, no me la voy a jugar. Ellos, lo primero.

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Parte de control de visita

Parte de control de la visita, será firmado por los vendedores y compradores, dejando claro, que, en el supuesto de que sean estos los clientes compradores, los vendedores estarán obligados a vender a estos a través de la agencia y nunca de forma privada.

Un ejemplo del Parte de control de visita puede ser como este:

PARTE DE CONTROL DE VISITA

Don/Doña __________________________________________________________ en calidad de comprador y provisto de NIF ____________________________  ha visitado el inmueble situado en la calle ________________________________________________________________________, del municipio ____________________________ acompañado de Don/ Doña ________________________________________________________________ con NIF _____________________ en calidad de agente comercial inmobiliario, agencia inmobiliaria o intermediario en la gestión de la  compraventa, visitando la propiedad de Don/Doña _____________________________________________________ con NIF ____________________________ siendo este último el propietario/a del inmueble.

De esta manera el arriba mencionado “comprador” manifiesta que se compromete a no realizar ninguna gestión encaminada a comprar por sí mismo, por medio de apoderado, o por conducto de terceras personas el inmueble visitado por mediación de agente comercial inmobiliario, agencia inmobiliaria o intermediario”, ni a poner la información de la que dispone a disposición de alguno de sus parientes en línea directa o colateral, para que sean ellos los que realicen la compra – venta a espaldas de agente comercial inmobiliario, agencia inmobiliaria o intermediario.

A las _____________ horas en ________________________________ a ______ de ____________________ de 202___

El Propietario                       El comprador                               El intermediario

Este documento puede ser cambiado a voluntad por las partes con más o menos texto.

El mandato de venta

Cuando empecé a trabajar en inmobiliaria, muchos de los documentos de los que se habla actualmente, no existían. Muy de tarde en tarde, se firmaba algo con algún vendedor o algún comprador. Lo que mandaba era el acuerdo verbal, que se mantenía por ambas partes y era “ley”. Cuando un apretón de manos, vale. 

Pero con tanto intrusismo y los mal llamados “profesionales” del sector, nos vemos obligados a tener atados y bien atados algunos “asuntos” para evitar la confabulación de las partes (si yo os contara…)

Ahora, unos 15 años después, todo son papeles, contratos, documentos… y en este post voy a explicar lo mejor que pueda que es y para que se usa el “mandato de venta“.

El mandato de venta es un documento que lo firma el vendedor de una propiedad con la agencia o agencias elegidas y a petición de las agencias. Puede ser un contrato en exclusiva con una duración determinada o, simplemente un contrato con varias agencias.

En este documento se hace constar los términos y condiciones del servicio de la agencia con su cliente vendedor.

Con el mandato de venta en exclusiva el vendedor confía la venta de su propiedad a una única agencia.

Es un contrato bilateral y debe de ser firmado por ambas partes, tanto el propietario como la agencia intermediaria y dejará constancia de la correcta identificación de los vendedores, la agencia intermediaria, la correcta identificación del bien inmueble, el precio de venta, el importe de honorarios (o porcentaje calculado sobre el precio de venta), términos y condiciones para el fin del contrato (tanto de una parte como de otra) y la duración de éste. Este tipo de contrato suelen tener una duración media de no menos de 3 meses y no superior al año.

En #ittaGalicia disponemos de contratos tipo de mandato de venta, si estás interesado, solicita un borrador.

Espero haber sido de ayuda.

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Tasación online… ¿acierto? ¿timo?

Pues… se pueden dar los dos casos (no para el mismo inmueble, claro). Puede ser un acierto y la tasación online salirte con un verdadero ajuste a la realidad y puede ser un completo desastre y cualquier parecido con la realidad puede ser mera coincidencia.

¿Mi consejo?

A ver, si necesitas una tasación que bien pudiera ser aproximada y te cuesta en torno a 9 euros… pues, puedes arriesgarte y a ver que pasa. Si necesitas una tasación que tiene que ir bien hecha, la tasación online no te servirá para nada y habrás perdido el dinero. Dependiendo de para qué la necesites y lo que te cueste, a lo mejor no es tan mala idea que encargues una tasación online.

¿Cómo se hacen?               

Las tasaciones online se hacen con el estudio de una base de datos de otros inmuebles de parecidas características (nunca hay dos inmuebles iguales), y se halla un valor unitario, llámese valor unitario a una cantidad de dinero por metro cuadrado (m2), luego se multiplica por el total de los metros de la vivienda y ya tenemos el valor del inmueble a tasar.

Evidentemente, esto no es real, ya que no tendrán en cuenta el estado de conservación del edificio (no hay visita física por parte del técnico tasador o perito), instalaciones, porches, terrazas, balcones, entradas, entorno, situación geográfica, orientación, vistas, certificado energético, garajes, trasteros y un largo etc. donde los técnicos tenemos el ojo puesto al hacer la visita.

Las tasaciones online se hacen de manera automática mediante programas y aplicaciones para el caso.  Pero como decía al principio puede dar una cifra muy cercana a la realidad o completamente alejada de ésta, bajo mi punto de vista, la tasación online no es un acierto y en muy raras ocasiones pueden llegar a dar un valor real.

Aún con todo, determinados inmuebles, sería imposible de hacer una tasación por estos medios ya que no existiría un mercado representativo de otros inmuebles parecidos en venta o ya vendidos.

Entiéndase por tasación online, aquella que se realiza bajo unos parámetros por otros inmuebles de parecidas características en venta y que se realiza de manera automática.

Sin embargo, existe en el mercado una opción más realista a la tasación online, que la hace un técnico tasador. Es lo que llamamos pretasación, en este caso sale un valor orientativo pero está hecha por un técnico y es unitaria (no se hace como la tasación online), se hace estudiando diferentes inmuebles en venta de parecidas características, pero se hace de manera manual, no automática, su valor suele salir más real que la tasación online. Es un poco más cara, pero vale la pena. En este caso el técnico no se desplaza al inmueble a tasar y lo tasa basándose en su situación geográfica, m2 construidos, m2 útiles, año de construcción, etc.

Si estás en Galicia, puedes visitar tasacionesgalicia.com y luego contactas con nosotros.

Soy María de los Reyes soy perito tasador judicial inmobiliario y trabajo en Galicia, más especificamente en las Rías Baixas, donde soy buena conocedora del mercado inmobiliario. También puedes visitar nuestra web principal ittagalicia.com

Puedes ver como contactar con nosotros visitando la página de “contacto” habilitada en cualquiera de las dos webs que te facilito más arriba.

NCNDA – Non Circumvention Non Disclamer Agreement

Creo que este será el post más corto escrito en toda la historia de este blog, pero no quería dejar de incluir este documento en nuestra categoría de “Gestión documental”, ya que es un documento muy utilizado por las inmobiliarias especializadas en activos hoteleros, al menos, es muy utilizado por nosotros. 

El NCNDA (Non Circumvention Non Disclamer Agreement) es un pacto de no intromisión. Las agencias lo utilizamos para asegurarnos de que la parte compradora o colaboradores nuestros, no nos salten por encima la propiedad y así, evitar que accedan por sus medios a los propietarios.

He visto NCNDA de 3 páginas, el que usa #ittaGalicia es de 6 líneas, en ellas se expresa el pacto de no entrometerse, de esta manera decimos a nuestros colaboradores o al comprador final cuáles son los hoteles que están en venta, sin temor.

Al mismo tiempo se comprometen a no divulgar la información relativa a los hoteles y a mantener secreto. Va implícito un pequeño acuerdo de confidencialidad.

CoHousing. CoLiving. Qué es.

Tanto el Cohousing como el coliving es una forma de vida. Un estilo, una filosofía. Empezó en el norte de Europa y se está extendiendo.  Está dando sus primeros pasos en España. 

CoHousing 

Es una revolución contra la soledad. Las personas al llegar a cierta edad, superando los 60s, buscan compartir experiencias, alejarse de la soledad, socializar con gente de su edad y han encontrado en el cohousing lo que estaban buscando. Básicamente es una comunidad donde se organizan y se reparten tareas en un mismo inmueble.  Es una “interacción” una “colaboración” entre todos los que formen parte de este cohousing y se cuidan hasta el fin de sus días… bueno dicho así, parece un poco fuerte, pero es una forma de evitar acabar en una residencia para ancianos o en un asilo. Un estilo de vida diferente donde las personas van a estar bien atendidas, no les faltará de nada y además es bueno para sus hijos, porque sabrán que sus padres y madres van a estar bien.

Estos inmuebles son viviendas colaborativas donde varias personas, hombres y mujeres, viven su vejez de otra manera. Pueden ser parejas o no…

La iniciativa fue ideada por jóvenes de Dinamarca y Países Bajos en la década de los 80. En los proyectos del cohousing se contemplan viviendas de uno o dos dormitorios, zonas comunes tipo salones de juego, salones de descanso, lavandería, zona de cafetería y espacios abiertos tipo jardines, piscinas, huertos… Pueden no ser apartamentos y ser simplemente habitaciones o combinarse en el mismo inmueble, apartamentos y habitaciones. 

La idea está clara. Una vivencia colaborativa donde cada uno tenga una función de acuerdo a su edad y de acuerdo a su salud, un lugar donde poder envejecer al lado de amigos, familiares y promover la salud y el bienestar humano.

El CoLiving

El coliving es muy parecido al cohousing, la única diferencia que yo veo, es que el coliving está más enfocado a gente más joven donde se comparten espacios donde existan gustos y trabajos similares. Es una extensión del coworking. Empezamos a colaborar en el mismo espacio para el trabajo y ahora ya vamos más allá. Además del trabajo colaborativo, tenemos pequeños espacios (normalmente una habitación con una pequeña cocina), donde poder dormir y cocinar. Es como un negocio colaborativo, donde puedes vivir en él o no. Puede ser un espacio para trabajar y colaborar con gente con tus mismos ideales, mismos gustos. 

Cada comunidad autónoma desarrollará sus propios planes tanto para el cohousing como para el coliving. Suelen ser proyectos privados que pueden estar desarrollados con subvenciones públicas o no. En Galicia he elegido la Asociación Avanza, Proyectos Colaborativos y Cohousing (pincha en el enlace, te doy acceso a su web). También puedes echar un vistazo a este otro sitio en Facebook ecohabitarGalicia

Gracias por leerme 🙂