La “due diligence” hotelera

La compra de un inmueble siempre es una gran inversión. Aún siendo para uso residencial, lo miramos todo punto por punto y nos lo pensamos… En este caso, básicamente, lo único que miramos son las cargas que pudieran pesar sobre este inmueble, esto lo hacemos con una Nota Simple del Registro de la Propiedad y le echaremos un vistazo al Título de Propiedad (escritura) para asegurarnos que quienes dicen ser sus dueños, lo sean realmente. Poca más documentación tendremos en cuenta.

Ahora, imagínate, que ese inmueble es de uso comercial… concretamente para uso hotelero. El estudio que se requiere en este caso es muy grande. Hay 7 puntos, que son, especialmente importantes, a la hora de valorar si un activo hotelero será buena inversión, nos retornará una importante (o no tan importante) rentabilidad y que sea una inversión de poco riesgo.

Este tipo de estudio y muchos más, se hacen inevitables y se le llama “due diligence”.

Pero… ¿ya sabemos lo que es una due diligence?

En español, la debida diligencia. Se trata de una investigación minuciosa y exhaustiva de una propiedad hotelera cuando se considera su compra (también en el caso de otro tipo de contratos como alquiler, explotación, gestión). Analiza todos los aspectos del negocio de un hotel, minimizando el riesgo que el desconocimiento conlleva. Útil también para guiar en la futura estrategia del hotel. Requiere de un gran equipo humano y de grandes profesionales, cada uno en lo suyo (arquitectos, peritos, ingenieros, contables, expertos financieros, informáticos y más).

El primer contacto que tiene el comprador con el hotel, suele ser de oídas, rara vez lo conoce en persona. Lo primero que valora es su situación geográfica, tamaño (el tamaño lo miden en la capacidad del hotel, puede ser por número de habitaciones -lo más habitual- o puede ser en el número de camas o de personas que puede alojar), calificación del hotel (el número de estrellas que tiene) y por último, lo más importante, su precio.

Una vez tienen esto ya pensado y creen que puede ser el hotel de sus sueños, desean verlo y se pacta una visita con el propietario del hotel. Si el hotel no gusta, por lo que sea, aquí se acaba la historia y visitamos otro hotel, si gusta, pasamos al punto siguiente.

Entrega de documentación

Suele ser documentación financiera del hotel. Los últimos 2 – 3 años contables, la Cuenta de Resultados o Cuenta de Pérdidas y Ganancias. Pueden parecer datos privados, nada más lejos, estas cuentas, si son sociedad, son públicas. Pero la documentación a aportar no tiene por que ser datos financieros, ni fiscales, pueden ser datos analíticos. Y a partir de aquí, es cuando entra en juego la due diligence.

Los 7 puntos básicos para la due diligence son:

1. Finanzas e impuestos

He puesto esto en primer lugar, porque no cabe duda que es el área más urgente. Si este punto no convence… considere la posibilidad de la adquisición de otro hotel.

Lo primero es lo primero. ¿Está el hotel al corriente de todas sus obligaciones tributarias? ¿Deudas? he visto más de un hotel embargado por no satisfacer las deudas de sus acreedores. Es por esto que este punto es el primero.

El que un hotel esté embargado, no tiene por qué ser un handicap para su compra, al contrario, puede ser un activo muy interesante, pero es lo primero que debemos de saber, ya que si es así, no debemos de tratar con su propietario, si no que nuestras pesquisas, se deben de dirigir al banco, AEAT, Seguridad Social… de echo, el que esté embargado, puede ser un punto a favor del comprador, es posible, que lo compre a mejor precio.

Haciendo un rápido repaso a su estado contable, se sabrá los impuestos que paga, así como todo su histórico pasado y futuro.

Los registros financieros históricos son esenciales aquí, incluidos los estados de pérdidas y ganancias y los datos sobre las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA Earnings Before Interests, Taxes, Depreciations and Amortizations -es uno de los indicadores financieros más conocidos y usuales y además es imprescindible en cualquier análisis fundamental de una empresa-).  Estos generalmente incluyen el beneficio operativo bruto por habitación disponible (GOPPAR) y los ingresos totales por habitación disponible (TREVPAR), entre otros, (para saber más de los principales ratios hoteleros, sigue este enlace).

2. Las obligaciones legales

Se trata de todas las obligaciones del hotel. Licencias, permisos, contratos, acuerdos…

Contratos de alquiler, acuerdos o contratos con proveedores, contratos con el personal, licencias para alimentos y bebidas, número de mesas en el comedor, asientos en la terraza, acuerdos  o contratos externos con algún parking (por ejemplo), acuerdos o contratos con servicios externos (por ejemplo, lavandería)…

Se debe de evaluar el cumplimiento del hotel con la legislación laboral y el cumplimiento con los contratos del personal, seguridad y salud, protección de datos de los huéspedes del hotel, cualquier causa judicial pendiente…

Todo lo anterior, las obligaciones legales, las debe de estudiar y valorar un abogado.

3. Operaciones

Se refiere a las áreas relacionadas con la estructura operativa del hotel. Es una revisión al plan de negocios del hotel, KPIs (Key Performance Indicator -indicador clave de rendimiento-, ERPs (Enterprise Resource Planning -sistemas de planificación de recursos empresariales-… análisis de reservas hasta la fecha, reservas futuras, empleados, proveedores. Estado del mantenimiento del hotel, estado de sus instalaciones, mobiliario, previsión de operaciones y estudio de competencia.

Este análisis de operaciones debe incluir el potencial que tenga este hotel para generar un mayor negocio, aumento de precios de habitaciones, disminuciones de costes de toda la operativa del hotel, otras maneras de generar ingresos, como con la cocina, un buen servicio de restauración con un menú de autor, hará subir los ingresos. Hay que ver la viabilidad de todo esto, si se puede mejorar, o no.

4. Revenue management

Para estos datos, lo normal es que el hotel utilice uno de los muchos softwares que, para el caso, estén en venta. ¿Existe un sistema de administración de ingresos? (RMS, del inglés Revenue Management System)? Si es que sí… ¿proporciona resultados? ¿recursos utilizados? (lo que decía más arriba del software, por ejemplo),  ¿el hotel tiene personal capacitado para esto interno o es personal subcontratado?

5. Su huella digital

Internet lo ha cambiado todo. Un hotel debe tener una fuerte presencia y gran alcance digital. Se estudiarán redes sociales, email marketing, bases de datos de los clientes, el propio sitio web del hotel, software utilizado para la gestión de habitaciones, motor de reservas, channel manager, su influencia online, sus sitios de reserva fuera de su propia página, análisis del tráfico del sitio web

6. Tasación

No obligatoria pero muy útil. En la tasación se hará un estudio urbanístico y estudio demográfico de la zona. Tenencia, ocupación, condicionantes, valor catastral, valor para el seguro, valor de mercado, flujo de caja, actualización de rentas… 

Le ayudará a saber si su valor (tanto en compraventa como en alquiler) es acorde a lo que se le pide. De utilidad también para la posterior preparación del contrato, ya que muchos de los datos del contrato saldrán de aquí. 

7. Certificado energético

El certificado de eficiencia energética, es, desde junio de 2013, obligatorio en todas las compraventas y en todos los alquileres. Bien sea piso, casa, nave, oficina, local… y, como no, hoteles. El Notario lo solicitará con el resto de la documentación. Si no se tiene, supongo que dependerá del notario con el que demos, pero nos dará un plazo de prórroga para presentarlo. Ojo, por que su no presentación, conlleva una sanción. Es obligación del propietario del hotel y lo hace un arquitecto, arquitecto técnico, ingenieros…

La decisión

No le va a dar la última palabra, sin embargo, la debida diligencia, le pondrá las cartas sobre la mesa y le ayudará en la toma de decisiones. Le dará una mejor comprensión del hotel y pondrá al descubierto cualquier sorpresa, que no tiene por que ser mala. 

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El agente dual o la agencia dual

¿Qué es el agente dual o la agencia dual?

Básicamente y a grandes rasgos, se trataría de la agencia o el agente que trabajaría doblemente para comprador y para el vendedor. De esta manera llevaría el doble de comisión.

Bueno hay varias formas:

Por regla general la comisión inmobiliaria se trata de un 3% calculado en base al precio de venta de la vivienda (también puede hacerse así en el supuesto de propiedades comerciales, no tiene por qué ser vivienda), este 3% es pactado íntegramente con el vendedor del inmueble, quedando el comprador libre de esta carga (ya él soportará otros gastos de la compraventa), así es como en #ittaGalicia trabajamos y, hasta donde yo sé, el 99% de las agencias trabajan así, al menos en mi zona, Galicia, que es lo que conozco.

No tiene por que llevarse el doble de comisión si ese mismo 3% lo dividen a partes iguales entre comprador y vendedor, de tal manera, que cada una de las partes pagaría un 1,5%. De esta manera no lo vería tan mal, no sería agencia dual.

Sin embargo, muchas agencias, últimamente lo estoy viendo, trabajan de manera dual, es decir, cobran un 3% de la parte vendedora y otro 3% de la parte compradora.

El agente recauda el doble de la comisión pero no hace nada del trabajo específico de un agente del vendedor o agente del comprador. La agencia dual solo beneficia al agente y se debe de evitar a toda costa si desea una experiencia positiva en la compraventa.

Si haces una búsqueda en Google por ejemplo, para “qué es una agencia dual” o “cómo funciona la agencia dual”, seguramente verás unos cuántos artículos de agentes inmobiliarios diciendo que la agencia dual está perfectamente bien. ¿Sabes por qué un agente inmobiliario alguna vez le diría a alguien que la agencia dual se puede hacer sin ningún problema? yo solo encuentro una palabra, avaricia.

Si una agencia representa al vendedor, deberá tratar de conseguir el mayor precio de venta posible, si representa al comprador, el agente deberá de conseguir los mejores términos en la compraventa, pero cuando el mismo agente representa a ambas partes, puede haber un conflicto de intereses.

Hay momentos en la trayectoria profesional del agente inmobiliario, que es contratado por el comprador para que haga la “busca y captura del inmueble más ventajoso”, esto es, el mejor inmueble, mejor situado, en mejores condiciones, y, por supuesto, con el mejor precio. Esta no es tarea fácil y se consigue (no siempre), después de muchas horas de trabajo de oficina, llamadas, visitas, etc. Este es el caso del personal shopping inmobiliario. Este es un caso aparte, el agente es contratado, bajo unos términos, por la parte compradora, y en este caso, puede pactar una comisión por la compraventa con el vendedor y, además, llevarse la parte pactada en los términos por el comprador. Puede parecer avaricioso, pero este sería el único caso, donde lo vería más o menos “legal”. Bajo otras condiciones, no.

En #ittaGalicia hacemos el trabajo de “cool hunter”, hacemos la captación del inmueble más ventajoso en todos los sentidos para el comprador, por esta búsqueda no le cobramos nada, ni honorarios fijos ni comisiones, sin embargo, debe de comprometerse a comprarnos a nosotros el inmueble, nuestra comisión nos la abona la parte vendedora. No somos agencia dual.

En una relación standard con un agente, puede esperar muchos beneficios al aceptar pagar una tarifa por ayuda profesional. Usted sabe que su agente estará comprometido con usted en todos los aspectos de la transacción. Él o ella escuchará lo que tiene que decir, dándole la última palabra sobre las decisiones que se toman. No hace falta decir que toda la información, documentación y todo aquello que en general se trate en todo el proceso de la compraventa, es una información privilegiada, confidencial y se trata con absoluta discreción.

Pero… vayamos por partes:

Agente del vendedor: un vendedor puede contratar los servicios de un agente para actuar como agente del vendedor en la venta de la propiedad del propietario. El agente representa al vendedor como cliente. El agente le debe al cliente vendedor lealtad, obediencia a la instrucción legal, confidencialidad y responsabilidad. El agente debe anteponer el interés del vendedor e intentar negociar términos aceptables para su cliente vendedor.

Agente del comprador: un comprador puede contratar los servicios de un agente para actuar como agente del comprador en la compra de una propiedad. El agente representa al comprador como un cliente. El agente le debe al cliente comprador la lealtad, la obediencia a la instrucción legal, la confidencialidad y la responsabilidad. El agente debe anteponer el interés del comprador e intentar negociar términos aceptables para su cliente comprador.

Agente dual: un agente inmobiliario puede actuar como un agente dual que representa tanto al comprador como al vendedor en una transacción inmobiliaria, pero solo con el consentimiento expreso de ambas partes. Un agente doble será neutral con respecto a cualquier conflicto de interés entre el vendedor y el comprador.

En consecuencia, un agente dual NO PUEDE satisfacer plenamente los deberes de lealtad, obediencia a la instrucción legal. El consentimiento por escrito para la agencia dual debe provenir tanto del comprador como del vendedor. Y si… aún encima de que no satisface las necesidades de al menos una de las partes… ¿va a cobrar el doble? Uy, pues mal vamos.

¿Qué es mejor… cobrar comisión o cobrar honorarios?

En la venta inmobiliaria existen tres formas de cobrar por tu trabajo, al menos que yo sepa.

Por un lado está el cobro mediante honorarios, por otro lado, cobrar comisión y una tercera forma que sería una mezcla de las dos anteriores, un fijo (los honorarios) más un variable (la comisión). En este caso la comisión sería más baja.

Empecemos por definir cada uno de estos términos:

Se le llaman “honorarios”

Los honorarios son la cantidad de dinero que corresponde a una persona por el trabajo realizado. Es una cantidad fija.

Se le llama “comisión”

La comisión es la cantidad que se cobra por realizar transacciones comerciales que corresponden a un porcentaje sobre el importe de la operación. Es una cantidad variable.

En el caso de honorarios, no importa si se vende una casa de 100.000 euros o de 700.000 euros, la cantidad a percibir sería la misma.

En el caso de la comisión, se le aplicaría un porcentaje al total de la venta, así si se pacta el 3% (es una cantidad bastante usual al menos en la zona donde yo trabajo, en Galicia) a 100.000 euros, la cantidad resultante serían 3.000 euros para la agencia, si se vende un inmueble de 700.000 euros, la cantidad a devengar serían 21.000 euros en concepto de comisión por la venta.

En el caso de la comisión, solo se aplica si la agencia inmobiliaria lleva a término la venta. No garantiza la venta, pero no pierdes dinero ya que no lo adelantas.

En el caso de honorarios, muy a menudo, preguntarlo, la agencia inmobiliaria va a cobrar una cantidad previamente fijada, no importa la cantidad final de la venta, se venda o no la propiedad. Se cobran honorarios, en concepto de traslado del agente al inmueble, del reportaje fotográfico (a veces estos reportajes son realmente caros, pueden incluir imágenes de dron), home staging (explicaré lo que es en otro post), tiempo de oficina que se dedica a la comercialización de la propiedad, etc. Tampoco garantiza la venta, pero en este caso habrás perdido el dinero.

En #ittaGalicia inmobiliaria cobramos una comisión, como decía más arriba, el 3% solo en el caso de que la propiedad se venda. En este 3% está incluido el IVA, sin embargo, hay agencias que cobran el 3% más el IVA, debiera de preguntarlo si es que el agente no se lo aclara. Si eres propietario y quieres vender tu propiedad, puedes decirnos como prefieres que trabajemos contigo, con una comisión, con honorarios fijos o con un fijo más comisión. En #ittaGalicia podemos decir que siempre hemos estado abiertos al diálogo y que hablando se entiende la gente, seguro que llegamos a un acuerdo.

En la organización de subastas, el porcentaje a cobrar es del 10%. Es alto porque somos muchos haciendo el trabajo. Para que el trabajo salga bien y llegue a buen término, necesitamos ser muchos, en este caso hay abogados, estrategas de marketing, vendedores, alquiler del local… Sin embargo, estadísticamente, el vendedor lo paga con buen gusto, cuando ve que su casa se vende.

Sin embargo, en #ittaGalicia si lo que hacemos es una tasación, una auditoría de calidad, due diligence o cualquier otro servicio que no es la venta inmobiliaria, entonces cobramos honorarios, es decir, una cantidad fija. En este caso solicite presupuesto, porque la cantidad va a ser diferente para cada trabajo. Muy a menudo se presupuesta en función del tiempo que va a llevar la realización del trabajo y si hay o no, desplazamientos.

El PER, ¿útil en cálculos de valoración para hoteles?

El PER es un ratio de valoración, que se puede tener en cuenta, pero nunca como único dato, es decir, se puede tener en cuenta en conjunto con otros datos. Esta sería, a mi juicio, la mejor manera de valoración, ya que el PER por sí solo no tiene por qué ser coherente.

Primero de todo debemos de saber que es el PER y cómo calcularlo. El PER (Price Earnings Ratio) es un coeficiente o ratio, variable según zonas pero universalmente aceptado,  equivale al número de veces que el precio del alquiler o de venta, está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Se puede aceptar como dato para valoración de viviendas, empresas, etc.

Veamos en el supuesto de hoteles (se puede adaptar a viviendas también con los mismos cálculos).

Calculemos primero la rentabilidad bruta por alquiler

La rentabilidad es el resultado obtenido de dividir lo que cobras al año por el alquiler de tu propiedad entre su precio de venta. Si a este alquiler bruto, le restas los gastos, obtendrías, por el mismo método, la rentabilidad neta.

Si por ejemplo, tu hotel lo alquilas por 6.000 euros al mes, al año, serían 72.000 euros. Si el precio de venta de tu hotel es de 1,5 millones, la rentabilidad obtenida bruta sería de 4,8%

(72.000 / 1.500.000) x 100 = 4,8%

Veamos ahora, que PER tenemos en el mismo supuesto. Cálculo del PER

Hacemos la operación inversa, y dividimos el precio de venta entre el precio del alquiler (el resultado anual) y obtenemos el PER, como decía más arriba, es el número de años que tardarías en pagar la propiedad estudiada.

1.500.000 / 72.000 = 20,83 veces

Se necesitarían casi 21 años para poder amortizar este hotel con su alquiler.

Ahora es el momento que todo el mundo tiene la duda… ¿sería buena inversión?

Según datos estudiados por el Banco de España en el primer trimestre de 2017 (todavía no hay datos posteriores), la rentabilidad bruta de alquiler en España está en torno al 4,3% (puede variar según zonas geográficas). Esto equivale que el PER es de 23,2 años o, expresado en meses, 279 meses.

En el caso que estamos estudiando, volvamos a imaginar el hotel que tiene un alquiler mensual de 6.000 euros, lo multiplicamos por 279 y da como resultado 1.674.000 euros. Este sería considerado un precio de venta aproximado muy adecuado y, como decía empezando este post, universalmente aceptado. Sin embargo, y repitiéndome, no debiera de considerarse como único dato de valoración.

Si, por el contrario, disponemos del precio de venta, en nuestro caso, 1.500.000 euros y deseamos calcular un precio adecuado para su puesta en alquiler, bastaría con dividir el precio de venta entre 279, así obtendríamos un precio de alquiler bastante adecuado.

1.500.000 / 279 = 5.376,34 euros 

Nota: los datos expresados son a modo de explicación, en ningún caso datos reales, el PER varia entre comunidades autónomas y es más, varía entre provincias. Por regla general, las provincias más demandadas tienen un PER más alto. Siempre hay que tener en cuenta factores como la localización y la ubicación, hay datos muy importantes como si es un hotel en el rural o en zona urbana. Considerar este post a modo de “consulta”. Es evidente que la tasación de un profesional se hará imprescindible en muchos de los casos.

Gracias por leerme! :)) 

@ittaGalicia

Transacciones hoteleras ¿La mejor época para comprar hotel?

No es fácil saber o tan siquiera, evaluar una mejor época para la adquisición de un hotel.

En el supuesto de alquiler, vendría siendo otro tanto de lo mismo.

Por lo que he podido averiguar, navegando por Internet, los estudios más recientes parece que están a partes iguales, un tercio de los hoteles se mantienen en propiedad, otro tercio en alquiler (o con la ayuda de operadores) y el otro tercio a través de contratos de gestión.

Muy a menudo pensamos en la compraventa de un hotel como el 100 % de éste, pero en el mercado actual existen opciones, el activo siempre será el hotel, pero puede haber varios tipos:

Share deal este es el caso de la adquisición de acciones de la propiedad, medidas y valoradas en “tanto por ciento”

Asset deal, se trata de la compraventa del todo el activo hotelero (en este caso es el 100% del hotel)

Dentro de “Asset deal” se pueden ver otras dos formas: por un lado, el “dry asset” que se trataría de la compraventa del hotel como único activo inmobiliario, y, otro caso, es que la transacción del negocio recaiga en la misma empresa hotelera, es decir, la explotación del hotel, pero no su compraventa (la propiedad sigue siendo de sus dueños).

Recordemos que “hotel” debiera de ser el conjunto de todos los activos del negocio, si tiene discoteca, restaurante, cafetería, spa, tiendas… aquí también entrarían FF&E (furniture, fixtures and equipment), e incluso, los “intangibles”, aquellos activos “ocultos” pero que hacen un hotel característico, la marca, cartera de clientes, su método, conocimientos técnicos y específicos y que todo ello forma el “know-how“.

A estas alturas, ya te habrás dado cuenta que muchas palabras son en inglés, pero no hace falta conocer el idioma, para entender de qué estamos hablando.

La forma de liquidar impuestos es un poco diferente a la compra venta inmobiliaria de uso residencial, ya que aquí lo que se está vendiendo es una empresa. La fiscalidad indirecta (IVA e IGIC los más usuales) finalmente quedaría neutra ya que las operaciones entre empresarios, el que compra tiene el derecho de dedicirse las cuotas soportadas, en cuanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es algo que afecta a operaciones entre particulares, es posible que haya que tributar algún otro impuesto que a mi se me haya pasado, según la comunidad autónoma donde se satisfaga la compraventa.

Creo que es oportuno dejar claro, que se debe de preparar un documento a modo de “borrador” donde se defina cuáles serían las condiciones de entrega del hotel, régimen de reparto de los gastos que genere la compraventa, preparar un inventario con los muebles actuales, inventario con mercaderías en almacén… y, en general, cualquier otra cuestión que se vea necesaria y oportuna para el caso.

Pero… volviendo al título de este post… ¿cuándo es la mejor época del año para comprar un hotel?

A mi juicio, si eres ya un profesional de la hostelería y no te pilla en “pañales” yo te diría que empezando la temporada alta, entre marzo y abril, no te asustarás de la avalancha de gente que va a llegar y ya empiezas tu negocio haciendo caja y con altos ingresos.

Sin embargo, si te estás metiendo en un negocio que apenas o poco conoces, al acabar al temporada alta, sería la ideal para tí, entre septiembre y octubre, ya que irás tomando el pulso al negocio y poco a poco irás entrando en el tema.

Claro que, teniendo en cuenta que soy una profesional inmobiliaria experta en la compraventa de activos hoteles, que te crees que te voy a decir yo… todos los meses del años son buenos!!! 🙂

Desde #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura ya seas un experto hotelero o completamente nuevo en el sector, solemos pactar un tiempo de entrenamiento con la propiedad anterior, para que sean ellos los que te vayan introduciendo en el negocio, la presentación de los clientes del hotel, los proveedores, el fontanero de mano disponible 24 horas… en fin, al menos 3 meses de introducción, si volvemos al inglés, serían unos 3 meses de “training”. Los propietarios suelen responder bien y muchos de ellos afirman que si hay que estar más de 3 meses no habría problema.

María de los Reyes

ittagalicia.com central@ittagalicia.com móvil y WhatsApp 692762076 @ittaGalicia en Twitter

Que ofrecer… ¿menú o carta?

Es evidente que la elección de ofrecer un menú o una carta en nuestro restaurante o en nuestro hotel dependerá en gran medida de la capacidad de la cocina, de nuestros empleados, de nuestra calificación en el hotel… y de otras muchas cuestiones.

Dependiendo del tipo de cliente que tengamos, tendremos que ofrecer una u otra, pero ¿cuál?

Si nuestro cliente mayoritario es un comercial que está de paso (o incluso come la semana entera), estaría bien ofrecer menú, si nuestro cliente es más VIP, y nuestro hotel está calificado con más de 3 estrellas, sería más correcto ofrecer carta o… las dos cosas y que el cliente elija.

De cualquiera de las maneras, os voy a decir las diferencias de uno y otro y que cada uno ofrezca según le parezca.

El menú

Se caracteriza por tener una serie de platos ya establecidos de antemano, puede variar por días, por semanas… y casi siempre según estaciones.

Ofrece un primer plato (también llamado entremeses o entrante) donde se incluye sopas, caldos, potajes o algún tipo de “revueltos” o embutidos variados.

En el segundo plato, se puede ofrecer dos o tres pesados cocinados de diferente manera (brasa, frito o cocido), o también se pueden ofrecer diversas carnes, entre ellas, cerdo, pollo o ternera.

Postres, donde se incluyan los de “toda la vida” (flan, arroz con leche, natillas) o bien yogures, helados y que no falte la fruta de temporada.

Finalmente café o infusión.

Todo con bebida.

Este menú tiene un precio estipulado, dará igual lo que elijas, siempre valdrá lo mismo. Se encuentran ya cocinados y se sirven casi, casi al momento.

La carta

Es más complicada. Es más distintiva de calidad, buen hacer, incluso… de lujo.

En la carta, existirán diversos platos separados por grupos. Así, habrá potajes, pescados, carnes, pastas, mariscos, sopas, caldos, entremeses… y más que se me habrán pasado.

Dentro de cada grupo de alimentos puede haber uno que sea el mismo, pero preparado de diferentes maneras (por ejemplo, merluza a la plancha, merluza a la gallega, merluza horneada).

Cada plato tiene un precio diferente. Aquí elijes un primer plato, un segundo plato, un postre y se sumará cada cosa (no te olvides de sumar el café o infusión y la bebida).

En este caso, la cocina prepara cada plato según el comensal lo solicite, con lo cual, la cocina que sirve “a la carta” tardará un tiempo en servirnos, usualmente, más de media hora.

Es por este detalle, que empezaba este post diciendo que la elección de menú o carta dependerá en gran medida de nuestras cocinas y de nuestro personal. 

No olvidemos que tenemos una tercera opción…

El buffet

Normalmente, se sirve buffet en los hoteles pero solo en el caso de los desayunos (al menos en Galicia que es donde resido, trabajo y conozco). 

Sin embargo, sería una solución bastante socorrida a la hora de las comidas o cenas. El comensal coge lo que come y paga una tarifa prefijada. 

Lo veo especialmente útil en el supuesto de los hoteles que trabajan con grupos y que pagan una determinada cantidad por hospedaje todo incluido (pensión completa).

De cualquier manera, y como digo siempre, que cada uno elija adaptándose a sus necesidades.

6 preguntas importantes que te debes hacer si quieres comprar una casa antigua

Bueno, lo primero de todo es que ya has visto muchas casas y sea por lo que sea, por situación, precio… has decidido que la casa de tus sueños es una casa antigua que necesita algunos retoques… muchos retoques.

Primero de todo, valora cuantos retoques va a requerir, no es lo mismo, pintar o poner un suelo nuevo, que rehabilitar por completo una casa que está prácticamente en ruina.

Sería bueno, que tanto a tí como a tu pareja os gusten los trabajos manuales y poder poneros manos a la obra en la casa, eso claro está si sois lo suficientemente mañosos y además tenéis el tiempo para poder hacerlo. De no tener el tiempo o no saber hacerlo, tendréis que echar mano de profesionales que os pongan al día la casa.

Una cosa es cierta, una casa que la habéis “levantado” juntos o que la hacéis casi de nuevo a vuestro gusto, se podrá decir que es más un hogar que una casa que ya la habéis comprado tal y como está y que no ha necesitado ningún retoque.

Te tienes que preguntar: 

¿Tengo el tiempo que una reparación / rehabilitación va a requerir?

¿Estoy dispuesto a pagar por la casa… y a pagar por su rehabilitación?

Si sumo el pago de la casa más las obras requeridas para que la casa quede a mi gusto… ¿estará dentro de mi presupuesto?

La casa tal y como está en este momento es inhabitable… ¿tengo el tiempo y puedo esperar hasta que la obra esté terminada? ¿Tengo otra casa para vivir? ¿Quizás con algún familiar? ¿alquiler?

La casa no necesita una gran reforma, tan solo unos retoques… ¿puedo vivir en ella y al mismo tiempo hacer las reformas?

¿No saldría mejor comprando un terreno y haciendo la casa nueva?

Existen empresas de reformas que se dedican a esto y ya ellos llevan todos los profesionales que vas a requerir, electricistas, albañiles, carpinteros… pero si prefieres elegir tu a cada uno de los profesionales, buena suerte! porque el quebradero de cabeza es grande. Llamas a uno… llamas a otro, presupuesto de uno, presupuesto de otro… le llamas queda de venir mañana, aparece a los tres días… en fín.

Dependiendo del estado de la casa puede ser que requiera de pocas obras o de una gran rehabilitación. En cualquiera de los casos es posible que necesites de un profesional de la zona que valore el estado de la vivienda o el estado de la construcción y de la conservación en sí, ¿y si te pones a reformarla y tiene defectos de construcción insalvables?

Imagínate que decides retocarle el tejado, las paredes, pintar, alicatar baños, alicatar cocina, poner suelo nuevo de una madera preciosa que ha venido de África… y resulta que la casa tiene filtraciones subterráneas de agua que van ascendiendo por la vivienda.

A día de hoy esto es raro ya que las normativas al respecto son muy buenas, desde que disponemos de la Ley de Ordenación para la Edificación de 1999 todo está reglado, hasta el más mínimo detalle, pero antes de esta fecha… no había ningún reglamento y a duras penas existía un “código ético”.

Dentro de las patologías de la construcción, la más conocida es la “aluminosis” una “enfermedad” en algunos hormigones que hacen peligrar la resistencia de éstos porque se degradan. Pero la aluminosis no es la única, fisuras, grietas, descascarimientos, oxidaciones, humedad… son enfermedades “ocultas” de los edificios, no se ven a simple vista, salvo que seas experto.

Sobra decir, que estos informes los debes de encargar antes de hacer la compra de la casa para saber a que atenerte.

Bueno, si te has decidido por la rehabilitación de una casa antigua, bravo! te felicito y te ánimo, porque si es cierto que la satisfacción que tendrás cuando las obras hayan acabado y quede a tu gusto… esa satisfacción es muy grande.

No olvides hacer fotos del antes y del después, te gustará recordar como era cuando pasen unos años y así verás los logros conseguidos.

Si prefieres decantarte por una casa en perfecto estado de conservación y que no necesite reformas, pues también conseguirás verte bien en ella, y seguro, que harás de ella tu hogar.

Desde #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura :)) te echaremos una mano para que la elección de tu próxima casa no sea un quebradero de cabeza.

Habla con nosotros, un equipo de profesionales te asesorará, y si lo deseas y estás en Galicia, te pasaremos presupuesto para una pequeña reparación o para una gran rehabilitación.

La foto que aparece ilustrando este post, no es ninguna casa en venta por #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura :)) es una foto sacada de un portal “banco de imágenes” de uso libre y sin copyright, de echo ni siquiera está en España, creo recordar que está en Cuba.