Valoración de un hotel en O Grove, Pontevedra

casa x m2 = €Estoy haciendo la valoración (tasación) de un hotel en O Grove (Pontevedra) por expreso deseo de los propietarios con la finalidad de llegar a un valor de mercado acertado para su puesta en venta.

Ya he tratado este mismo tema en otros posts anteriores, uno de los que podéis echar un vistazo es “Valoración de un hotel” os dará una idea general.

Este post es la continuación del post “Analizando los hoteles en venta en las Rías Baixas” entrada que escribí como introducción a lo que es la valoración en sí.

Por razones obvias evitaré datos exactos que he tomado para el estudio de la tasación y para evitar la extensión de este artículo, iré directamente al grano.

Como decía, se trata de valorar un hotel de 2 estrellas en el municipio pontevedrés de O Grove (si véis mi entrada anterior, que os dejo enlace más arriba, hago una presentación de lo que es el municipio).

Son 2.500 m2 de construcción en un terreno de 3.000 m2. Parte de este terreno está ocupado por la construcción, alrededor de 700 m2 por planta,  y por 3 plantas, siendo la última, la más pequeña, destinada a viviendas. El resto del terreno, se destina a zona ajardinada y parking.

Para los cálculos de esta valoración, a parte de hacer un estudio del flujo de caja de los últimos 4 años, se hace una comparación con los hoteles en venta en la zona de O Grove y en Sanxenxo, su municipio más cercano.

Para el fin de esta tasación, da igual que se trate de una sociedad, SA, SL, o CB o que la propiedad sea de un solo dueño.

Estudiando los hoteles en venta de O Grove, he tenido acceso a datos de 5 hoteles.

Dos de los hoteles son de 2 estrellas y los otros 3 hoteles son de 3 estrellas.

Hotel A de 2 * este hotel dispone de 50 habitaciones y 2.500 m2 construidos

Hotel B de 2* este hotel dispone de 42 habitaciones y 1.288 m2 construidos

Hotel C de 3* este hotel dispone de 50 habitaciones y 2.500 m2 construidos

Hotel D de 3* este hotel dispone de 60 habitaciones y 3.000 m2 construidos

Hotel E de 3* este hotel dispone de 48 habitaciones y 2.700 m2 construidos

Sabiendo el precio de venta, 2.500.000, 600.000, 4.000.000, 3.000.000, 3.000.000 euros respectivamente, sería muy fácil calcular el precio de venta unitario por m2 o por habitación.

Pero no es fácil, en absoluto, ya que no se trata de sacar un valor unitario por m2 o por habitación unicamente, si no, que hay que tener en cuenta una buena cantidad de factores que añaden o restan valor al bien a tasar.

Las instalaciones, la ubicación (aunque todos estén en el municipio de O Grove, es posible que uno esté en primera línea de playa, estando otro a un kilómetro de la playa), se tienen en cuenta las calificaciones (si son 2, 3 estrellas), si tienen piscina, spa, talaso, tenis, parking, discoteca, cafetería, restaurante, su calificación energética (si la hubiera), reputación online (cada vez cobra más vida y se le presta más atención), características constructivas y su situación actual (en el momento de la tasación), mobiliario y demás inventario (ajuar, menaje…) … ufff! un sin fin de características diferentes que hay que homogeneizar para poder llegar al valor más exacto al hotel que es objeto de estudio.

El valor unitario está rondando los 1.000 euros. Es decir, 1.000 euros / m2.

Pero no es suficiente decir que como este hotel tiene 2.500 m2, por 1.000 euros, se le asigna una tasación de 2.500.000 euros, esto sería un error, al menos a mi juicio. Cuando he homogeneizado, he tenido en cuenta que los testigos no son exactos al bien a valorar, por lo tanto, se le asignará más valor al bien objeto de estudio si éste es mejor, y por el contrario se le asignará menos valor que la unidad si es peor. A iguales características (raro), se le asigna la unidad (1) para no variar los cálculos.

Es un hotel de 2* que está perfectamente, ha tenido una reforma casi total hace apenas 2 años, con piscina, y una zona ajardinada con parking, muy cercano a buenas playas y al paseo de San Vicente do Mar, que también hay que valorar. He tenido en cuenta la reputación online, su mobiliario, su construcción, etc. En muy buen estado.

Con estas comparaciones, y con los resultados del cash flow (flujos de caja de los 4 últimos años), se llega a un valor de mercado de 3.000.000 euros para este hotel con todos los datos que he tenido en cuenta y que oportunamente reflejé en mi informe.

Por cierto… analizando los hoteles en venta en el municipio vecino, Sanxenxo, se obtiene un resultado más alto que en O Grove, en Sanxenxo, un hotel puede estar con un valor unitario de 1.200 euros / m2. Hay más oferta y, en cuanto a la demanda, más o menos igual. El inversor que busca en O Grove le dará lo mismo adquirir finalmente en Sanxenxo, y, el inversor que busca en Sanxenxo, al final, le daría igual adquirir el hotel en O Grove. En Sanxenxo, el estudio se ha hecho en base a 8 hoteles, no en base a 5 como en O Grove.

Un informe de este tipo puede tardar en hacerse alrededor de un mes, 3 semanas si hay prisa y se requiere para la compraventa. Tan solo recordar que si el hotel está en venta, a parte de la oportuna tasación, se requerirá el certificado de eficiencia energética (obligatorio y solicitado por el Notario en el momento de la firma). Si no se tiene el CEE, el Notario lo reclamará, puede ocurrir (según con quien se dé), que se otorgue una prórroga y se aplace la compraventa en espera del CEE o bien, se desetime toda la gestión y quede en suspenso hasta que se haya presentado el certificado (volviendo a comenzar todos los trámites de nuevo).

En el próximo post trataré el tema del CEE obligatorio para viviendas, oficinas, locales… en venta o alquiler y en especial, el CEE para los negocios de hostelería, también obligatorios para su puesta en venta o alquiler.

Si eres propietari@ de hotel o bien estás interesad@ en comprar un hotel, contacta con nosotros y te echaremos una mano con los temas relacionados con la compraventa, hipotecas, financiación, tasación, certificado energético, Nota Simple del Registro… y en general cualquier otro documento que se derive de la compraventa.

María de los Reyes

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Analizando los hoteles en venta en las Rías Baixas

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Estamos llevando a cabo un análisis de los hoteles que están en venta en Galicia, más exactamente, en las Rías Baixas. Los que tenemos en nuestra cartera y los que está ofreciendo nuestra competencia (esto es más complicado debido a que la venta de hoteles no se gestiona a través de portales inmobiliarios como si de un piso o de una casa se tratase).

¿Para qué?

Lo hacemos con el firme propósito de ver como está el mercado inmobiliario actual de este tipo de activos en nuestra región, para analizarlos como comparables (testigos) que usaremos en la comparación y en la homogeneización.

Esto lo hacemos porque se nos ha encargado la tasación de un hotel en O Grove. O Grove es un pequeño pueblo (precioso) en la provincia de Pontevedra con 10.800 habitantes en 2015 (datos de Wikipedia), ocupa toda la península y está rodeado de impresionantes playas y parques naturales protegidos que quitan el hipo. Con una superficie de 21,89 km2, da como resultado una densidad poblacional de 493,37 habitantes por km2.

Estos datos son útiles a nivel de información para la tasación. Se hace un estudio demográfico de la ciudad y se valora si está creciendo o decreciendo comercialmente (ya que la valoración se hará para un hotel lo cual es una actividad comercial).

O Grove es un municipio eminentemente turístico, junto con la restauración (sobre todo mariscos y pescados) y algo de pequeño comercio, la economía de O Grove se puede decir que está basada en el turismo. No olvidemos que la Isla de La Toja, conocida mundialmente por su balneario, casino, gran hotel, spa, sales termales, campo de golf… pertenece a este municipio.

Copio y pego de la Wikipedia:

desde los años 80 el turismo constituye una fuente de ingresos cada vez mayor, que se traduce en un gran número de hoteles y restaurantes de todas las categorías y un crecimiento constante del sector servicios. El turista no sólo dispone de diversas playas sino que puede gozar de otras actividades de ocio, como rutas de senderismo, un Acuario (uno de los dos existentes en Galicia), el Museo de la Salazón, paseos en barco por la ría, bulliciosa fiesta nocturna y fiestas gastronómicas tan importantes como la Fiesta del Marisco o la Fiesta de Exaltación de la Centolla. Además de la importante actividad termal de los balnearios incluidos en los lujosos hoteles de la Isla de la Toja, y de su casino y campo de golf.

De hecho, El Grove está catalogado como Municipio de Excelencia Turística. En la zona costera del sur de la península, así como en la citada Isla de la Toja, existen diferentes urbanizaciones que acogen buena parte de los turistas que veranean en el municipio, con bloques de apartamentos junto a chalets de lujo. Ademáis, en la parroquia de San Vicente de El Grove encontramos un puerto deportivo utilizado, en gran parte, por los veraneantes y visitantes asiduos a la península.

Así tendréis un mayor y mejor conocimiento de lo que estoy hablando.

No es que esto le de valor al hotel que estoy tasando… o se lo quite… es algo que debo saber para poder valorarlo, nada más. Así lo hago siempre con cualquier bien inmueble que taso, primero hago un estudio geográfico y demográfico del lugar donde está el bien a tasar, salvo que el lugar ya sea de mi conocimiento.

Aunque estoy echando un rápido vistazo a los activos hoteleros del conjunto de Galicia, prestaré más atención, como es lógico, a los hoteles en venta en O Grove.

Serán los mejores comparables, estos y los de su municipio vecino Sanxenxo.

Aunque los hoteles en el resto de Galicia están en venta a buenos precios (a mi juicio y forma de ver, teniendo en cuenta superficie construída, número de habitaciones y, lo más importante, el RevPAR), tanto en O Grove como en Sanxenxo, están en venta en unos precios nada cercanos a la realidad. Están en venta muy por encima de lo que realmente su construcción pudiera costar (atendiendo al método de tasación de coste). Si en otros lugares de Galicia puede estar a razón de 1.000 euros el m2, en Sanxenxo, supera esta cifra.

En el siguiente post, analizamos con más detalles… “Valoración de un hotel en O Grove, Pontevedra”.

Atent@

Valoración de un hotel

Supongo que habréis escuchado eso que dicen: “cada maestrillo tiene su librillo” o cualquier otro refrán que puede variar según la zona donde se diga… pero que vendría a significar lo mismo.

Pues eso… no se muy bien como otros tasadores lo harían, pero sí sé como lo haría yo. Así que os voy a contar “mi método”.

Primero de todo, hay cosas en común con todos los demás tasadores (eso que hacemos todos “siguiendo el libro”) y es hacer caso a la normativa pertinente que en este caso sería la Norma ECO 805 de valoración inmobiliaria de 2003, nos aseguramos que los datos registrales y / o catastrales corresponden con la realidad, su dirección, su superficie, mantenimiento, servidumbres, estado de habitabilidad, conservación, su ocupación (si el inmueble objeto de estudio está vacío, ocupado por dueño(s) o si está alquilado con cotrato de gestión…), calificación, uso… en fin una cantidad de datos a tener en cuenta y que es una información muy valiosa para el solicitante de la tasación.

¿Quién la solicita? todo aquel interesado en saber su valor, su precio (no confundamos valor con precio). Puede ser el mismo propietario o alguien interesado en su compra. En el supuesto de solicitar una hipoteca, el banco puede requerir la tasación (que la paga el solicitante de la hipoteca). Una reconversión de calificación (por ejemplo adecuación de un 3 estrellas a un hotel de 4 estrellas, puede requerir su valoración previa), también en el caso de una rehabilitación completa sería útil una tasación. Por supuesto, la puesta en marcha del hotel, desde sus inicios, es decir, desde que se adquiere el terreno donde se va situar (incluso antes), se debe de hacer un estudio de viabilidad inmobiliaria y para ésta, hay que hacer tasación. De echo, en este último caso se deben de hacer 2 ó 3 valoraciones, la inicial, más o menos en el medio (para ver como va la obra) y la final poco antes de acabar o ya acabado.

Bien. Sigamos.

Una vez sabemos la finalidad de la tasación se harán los cálculos oportunos, según la finalidad, los cálculos serán diferentes (aunque parezca mentira). No es lo mismo tasar para conocimiento del valor de mercado, que para subasta… por poner un ejemplo.

hotel-65044_1920Lo siguiente, tal y como yo trabajo, es ver si el inmueble (en este caso un hotel) es nuevo (va a abrir sus puertas o lo ha hecho recientemente, menos de 3 años), o si es ya un hotel abierto al público con más de 3 años de dedicación. En este caso, para mi, varía bastante, ya que hay que tener en cuenta que cuando una empresa está abierta por un período superior a 3 años, esta empresa está “consolidada” y tiene una clientela ganada más o menos fija. Ya no es, además, una cuestión de “clientela” si no que es más una cuestión de valor de empresa, de “branding” se ha creado un nombre, una marca un reconocimiento… y no estoy segura de que otros tasadores lo tengan en cuenta, pero yo, particularmente, sí. Lo queramos o no, esto es un valor añadido, ya que al valorar un hotel, no estás valorando una propiedad inmobiliaria (que también), si no que estás valorando, una empresa.

¿Cómo lo tengo en cuenta?

No es fácil. Al final del post, os explicaré esto con más detenimiento. De momento, no nos salgamos del hilo y vamos a valorar el hotel.

Hay varios métodos.

Valor de mercado >>>

Es puramente inmobiliario y le damos el valor por metros de superficie construida por un valor medio unitario que previamente hemos calculado de otros hoteles en venta en la misma zona, que hemos homogeneizado y que son “testigos comparables” con el hotel que queremos valorar.

Aunque el método del valor de mercado (por otras ventas hechas de la misma tipología de inmueble) es muy acertado (y para mi gusto el mejor), éste lo es en otro tipo de propiedades, no así en este tipo de inmueble. Sí es muy acertado en cualquier tipo de bien inmueble residencial, pero no en comercial. En este tipo de inmueble no funciona, sencillamente porque no manejamos una base de datos tan grande como tendría que preveerse para poder hacer las comparaciones y la homogeneización.

Por tanto, no deberiamos de tenerlo en cuenta, no por sí solo, pero sí como parte de otro método. Sigamos…

Valor del coste >>>

Es un método muy técnico y equivale al coste de la construcción en sí, teniendo en cuenta todo, todo, todo. Se tiene en cuenta el terreno, la edificación, los coste implicados en la edificación tales como arquitectos y demás técnicos, estudios geológicos, permisos y licencias, tasas, comisiones, etc. Este método está bien si el inmueble es nuevo, a medida que va sumando años, deja de ser fiable, ya que no tiene en cuenta las debidas depreciaciones del tiempo, funcionales, etc.

Valor de capitalización de beneficios futuros >>>

Para mi, de los mejores, haciendo buen uso de este método en conjunto con otro, no por si solo. Es un método que tiene en cuenta la previsión de los beneficios futuros, por tanto, lo dejaría para hacer en el supuesto de un hotel ya en funcionamiento, con un mínimo de 3 años, si son más años, mejor. Se hace el estudio de los beneficios anuales de los anteriores 3 – 5 años, entiéndase beneficio como los ingresos menos los costes del establecimiento. En estos costes, se tendrán en cuenta todos los gastos, hasta el último céntimo.

Si el estudio se hace en base a 10 años, sería lo ideal. Una vez contamos todos esos cash-flow o beneficios futuros hasta el año 10, le añadimos el valor residual en el año 10, y lo actualizamos hasta el año 0. Se tiene que tener en cuenta la inflación, posibles subidas de salarios, y cambios en los gastos. Es el método más completo, más costoso, más complicado, más caro, más laborioso, más técnico, pero también el más fiable.

Otros métodos, menos científicos…

Room Rate multiplier o Multiplicador del precio de la habitación >>>

Se basa en el ADR (Average Daily Rate) o tarifa media diaria. En algunas partes se le llama ARR (Average Room Rate), precio medio por habitación. Realmente desconozco si hay alguna diferencia de cálculo entre ambos datos, aunque creo que son dos formas diferentes de llamarle a lo mismo. Según este método, una habitación vale 1000 veces su ingreso diario:

Valor del hotel = ADR x número de habitaciones x 1000

No hagáis mucho caso, no se en otros lugares, pero en Galicia, la zona donde suelo trabajar y de la cual soy conocedora, este método no funciona. Es posible que en una gran capital… no lo sé. Lo que sí puedo decir, es que este método lo he escuchado y leído en varios sitios, algo tendrá…

Multiplicador de la lata de Coca-Cola >>>

Una habitación vale 100.000 veces el precio de una lata de Coca-Cola en la máquina de Vending o en el minibar del hotel.

Valor del hotel = Precio de la lata x Nº de habitaciones x 100.000

Tenía mis dudas de si poner o no, este forma de valorar, en realidad lo he dejado caer… pero no hagáis caso, no parece fiable. Utilizando este método con 6 hoteles en venta en Galicia, hoteles que vendo y que conozco, no sale el precio de venta ni en broma. Sale un precio superior, muy diferente a la realidad.

Lo ideal, según mi parecer, opinión personal, sería hacer un cálculo promedio entre valor de mercado y coste (en el supuesto de un hotel nuevo) o calcular promedio entre valor de mercado y actualización de rentas (en el supuesto de un hotel que ya esté funcionando). 

bell-214297_1280Quedaba pendiente como valorar ese “branding” que hablábamos antes. Ese “nombre” y “renombre”.

No es fácil. Yo, particularmente miro la página web, como esté redactada, facilidad de encontrar la información, fácil acceso al motor de reservas, pero como todo esto se cambia en un momento… no es tampoco que esto sea de mucho valor… lo más importante de una web es que aparezca listado en los primeros sitios en los motores de búsquedas más importantes… Google, Yahoo! y Bing.

Sus redes sociales. Como son, como actúan ante una reclamación, ante una queja, el tiempo de respuesta o como hacen esa respuesta. Twitter y Facebook, las más importantes a nivel empresa. Es muy valorable los seguidores que ese hotel tenga en sus redes sociales, pero… todavía hay algo, que le presto especial atención…

Tripadvisor, Booking…

Son OTAs, especialmente importantes, por la cantidad de datos hoteleros que manejan. Son, a mi parecer, de los mejores en cuanto a implicación de la gente que hace sus reservas. Me explico… aquí entras, haces una búsqueda de hotel, reservas tu habitación en tal o cual sitio por un período y la gente, después de visitar el hotel, vuelve al sitio (sea Tripadvisor o Booking) y hace su propia valoración del hotel según su experiencia. Y esta valoración, lo que la gente dice, habla, comenta de ese hotel en particular el cual ya visitó como cliente, para mi, lo más importante.

Y es que si de un hotel hablan mal… 

 

¿Quien establece el precio de venta?

euroPues… dicho así… el propietario.

Pero, aunque el precio de venta lo establezca el propietario, éste debe de asumir que dicho precio quedará establecido en base a un valor de mercado, y este, a su vez, queda establecido por “la ley de la oferta y la demanda” (lo explicaré en otro post).

Como casi todo bien puesto en venta la oferta y la demanda, manda.

Eso quiere decir, que cuando vea cualquier tipo de bien inmueble a un precio en venta, este precio, casi siempre lo habrá puesto su propietario, en raras ocasiones lo establece una inmobiliaria, y en muchas más raras ocasiones, un tasador.

Sin embargo, para que una propiedad sea puesta en venta a un precio real, debe de haberse estudiado dicha propiedad con propiedad (valga la redundancia)… y es que, un profesional, es un profesional.

El tasador, debe de ser quien estipule el precio de venta, ojo, no es lo mismo, precio y valor, no mezclemos peras con manzanas… A veces, concuerdan, pero casi nunca. La diferencia entre valor y precio, también quedará pendiente para otro post…

Muchos son los factores que influyen en el precio de venta, no voy a ir de uno en uno. Los tres factores que más influyen en el precio es “location, location, location”, bromas aparte, la zona es definitivamente, una de las cuestiones clave a tener en cuenta.

El que mejor va a valorar su propiedad es un tasador. Es un profesional completamente arbitrario e independiente. Confie en él.

El simple echo de que un bien inmueble, haya sido construido por tal o cual arquitecto, influye y mucho. Por supuesto en el caso de arquitectos de renombre y cierta fama, hablando de fama, el que un personaje famoso (actor, cantante…) haya vivido en una determinada casa, le hará subir el valor, y no poco… en este caso, hablaríamos de mucho valor (y en este caso subiría el precio).

Así que, tomando nota, tal arquitecto, o tal o cual famoso (o famosa, que para el caso sería lo mismo), hará subir el valor, y en este caso, el valor, sería el precio. Por cierto, subirá más el precio, en tanto en cuanto, más famoso sea el famoso (o famosa).

 

Estadísticas: tasaciones inmobiliarias en 2013 y 2014

Este es el número de tasaciones que según el Ministerio de Fomento, desde su página web, se han hecho en Galicia en todo el año 2013 y en los tres primeros trimestres de 2014

A fecha de hoy, todavía no hay datos del cuarto trimestre de 2014

2013 2014
1er Tr 2º Tr 3er Tr 4º Tr 1er Tr  2ª Tr 3er Tr
               
LA CORUÑA 1.221 1.201 997 1.642 1.339 1.717 1.446
LUGO 251 433 229 471 310 366 360
OURENSE 205 214 165 267 229 244 230
PONTEVEDRA 1.113 1.059 764 1.399 1.139 1.406 1.068
               
GALICIA 2.790 2.907 2.155 3.779 3.017 3.733 3.104

Trabajo con el corazón

red heartOs voy a contar dos cosas que me han pasado en estas 4 últimas semanas… viene a cuento de como es la gente, de como te tratan, de las ganas que tienen de vender o no… En fin, no estoy muy segura de como definirlo, así que cuento y vosotros sacáis la conclusión.

En el primer caso (acabando octubre), había quedado con el propietario de un hotel en venta en Sanxenxo a las 6 de la tarde en el mismo hotel en venta… llego puntual (como es habitual en mi, suelo dejar los 5 minutos de cortesía), me hace esperar hasta las 6 y 25 más o menos, el hotel recibe una llamada, la recepcionista me avisa de que el propietario no iba a poder acudir a la cita, que le había “aparecido” algo… y que si yo tenía inconveniente en ir a hacer la visita al otro hotel que el tiene en O Grove (muncipio al lado de Sanxenxo),… después de explicarme donde quedaba este otro hotel, no tuve problemas, ya que conozco la zona bastante bien, bueno unos 10 kms más de coche, cuando llego a la “segunda cita” son las 7… no me importaría si no fuera porque, por un lado me gusta ver el hotel que voy a vender y por otro lado porque me hizo esperar otra media hora hasta ser atendida… en fin, cuando “reventé”, me acerqué a este señor y le dije que yo tenía que regresar a Villagarcía, y que no iba a esperar ni un segundo más… sin dudarlo me fui de allí, este señor quedó de ponerme un email con todos los datos del hotel (nunca recibí ningún email de este señor), en fin… supongo que no tendrá ganas de vender. De cualquier manera ya ha sido sacado de la base de datos, no lo voy a vender, no me parece oportuno ofrecérselo a posibles clientes, cuando me trató como me trató, ¿y si llego con clientes y hace lo mismo? nada, ni hablar.

El otro caso es de un señor que vende un hotel en O Grove, cuando le llamo por teléfono (esto es más reciente fue hace una semana), y me dice que el no tiene ningún hotel en venta en O Grove, que quizás sea de su tio,… todo bien hasta aquí, hasta que le digo que el anuncio estaba a nombre de fulanito de tal y me dice que sí que era el, entonces le digo que represento una inmobiliaria de Villagarcía de Arosa, itta Galicia, y que me gustaría poder contar con su hotel en mi cartera para poder ofertar, … bueno, voy a tratar de hacer el cuento corto, me dice que si soy inmobiliaria que puedo hablar con el, no hace falta su tio, que el pensaba que yo era una propietaria del hotel que supuestamente estaba vendiendo el y que supuestamente sería el el propietario… en fin, un lio, si era el el propietario ¿como iba a ser yo la propietaria?… luego me dice que pertenece a un grupo inversor y que hay otros propietarios… vale ahora lo entiendo, es una sociedad, así pues sí… pero aún así, ¿por que se escondía? ¿a que le podía tener miedo?

Lo remató cuando le digo que podíamos quedar y ver el hotel, haría la toma de datos oportuna, auditoría de calidad, le echaría un vistazo a la plantilla… si daba de resultado que vale la pena se ofrece y si no, pues no. Antes de ofrecerlo a posibles interesados hago un estudio previo, para ofertar algo que realmente valga la pena. Si el hotel está fuera de precio (se le hace pretasación), o si da muchos gastos y pocos ingresos, no vale la pena ofertarlo, ya que la rentabilidad que el inversor busca en estos casos sería nula…

Bien, me dijo que fuera cuando quisiera y que me pasara por su oficina en Asturias, le digo, pero el hotel en venta está en O Grove, me dice que el no iba a venir, y que fuera yo a Asturias… ¿de verdad este señor iba a pensar que yo iba a ir a Asturias para hablar con el de un hotel que está en venta en O Grove?

Bueno, juzgar.

De cualquier manera y haciendo uso de mi sentido común y de mi corazón, estos dos hoteles están fuera, completamente fuera de mi competencia, no serán puestos en venta por itta Galicia. No me fio de sus dueños, no estoy segura que actúen correctamente con posibles clientes. El miedo que me da es que es posible que me dejaran quedar mal, y si me dejan quedar mal pierdo credibilidad.

Ya ningún grupo inversor me haría caso para la adquisición de cualquier otra propiedad, ¿me entendéis?

Bueno a todo esto debo de decir que tengo propietarios vendedores de hoteles que son absolutamente encantadores y que estoy super super super contenta de trabajar para ellos. De echo espero, algún día, poder llegar a hacer una buena venta con un hotel en Sanxenxo.

Lo mismo con propietarios de casas, gente encantadora y estupenda, no todo va a ser malo…

Espero no haberos aburrido.

Evaluar, valorar, tasar

¿Ehhh???

Se parecen, pero no es lo mismo.

Una “evaluación” es un proceso donde se hace un estudio con alguna finalidad, por ejemplo, la evaluación de daños en una vivienda después de un incendio, la evaluación que para un edificio para ser apto o no de ser habitado, la evaluación que realiza un coche cuando lo llevamos a la ITV y ésta da “favorable” o “desfavorable”… En algunos de estos casos se puede usar el término “valoración”, ya que son sinónimas.

casa x m2 = €

Se pueden hacer evaluaciones de casi todo, los profesores las hacen continuamente…

Hay evaluaciones y valoraciones que pasan con “nota” o no pasan, pueden dar de resultado “apto” o “no apto”, en las auditorías de calidad (con las que yo estoy más familiarizada), estas evaluaciones son del tipo “rojo”, “amarillo”, “verde” o “Sí”, “No”, “necesita mejorar” o también se da el caso de “Conforme” o “no conforme”…

En fin, cada maestrillo tiene su librillo…

De cualquier manera la “evaluación” puede o no tener que ver con la “valoración”, dependerá del contexto y del uso, de lo que si estoy segura es que no tiene nada que ver con la “tasación”. Siga leyendo…

Aunque sí puede existir cierto “paraleismo” e incluso ser sinónimos los términos “valorar” y “evaluar”, dependiendo del acto que lo lleve a su fin, dependiendo de su finalidad… no obstante, no se debe de confundir con el otro término que nos ocupa, la tasación.

Tasar es dar un precio, un valor monetario a algo, da igual mueble, que inmueble…

Según la Real Academia de la Lengua Española, se define como:

Evaluar:

1. tr. Señalar el valor de algo.

2. tr. Estimar, apreciar, calcular el valor de algo. Evaluó los daños de la inundación en varios millones. U. t. c. prnl.

3. tr. Estimar los conocimientos, aptitudes y rendimiento de los alumnos.

Valorar:

1. tr. Señalar el precio de algo.

2. tr. Reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo.

3. tr. valorizar (aumentar el valor de algo).

4. tr. Quím. Determinar la composición exacta de una disolución.

Tasar:

1. tr. Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía.

2. tr. Graduar el precio o valor de una cosa o un trabajo.

3. tr. Restringir el uso de algo por prudencia o tacañería. Tasar la comida al enfermo.

¿Se pueden usar los tres términos en una misma acción?

Yo díría que sí, por ejemplo en una auditoría de control y recepción de inmuebles, el primer paso es la evaluación de todo el conjunto del trabajo, ver y revisar cada documento por separado y en su conjunto, luego se valora el trabajo que va a suponer cada una de las partes del trabajo y finalmente se hace una tasación de cada inmueble por separado o en su conjunto, dependiendo de para que sea el trabajo a realizar.

Hay más información de las auditorías de control y recepción de inmuebles es un post en este mismo blog.