Estadísticas: tasaciones inmobiliarias en 2013 y 2014

Este es el número de tasaciones que según el Ministerio de Fomento, desde su página web, se han hecho en Galicia en todo el año 2013 y en los tres primeros trimestres de 2014

A fecha de hoy, todavía no hay datos del cuarto trimestre de 2014

2013 2014
1er Tr 2º Tr 3er Tr 4º Tr 1er Tr  2ª Tr 3er Tr
               
LA CORUÑA 1.221 1.201 997 1.642 1.339 1.717 1.446
LUGO 251 433 229 471 310 366 360
OURENSE 205 214 165 267 229 244 230
PONTEVEDRA 1.113 1.059 764 1.399 1.139 1.406 1.068
               
GALICIA 2.790 2.907 2.155 3.779 3.017 3.733 3.104

Trabajo con el corazón

red heartOs voy a contar dos cosas que me han pasado en estas 4 últimas semanas… viene a cuento de como es la gente, de como te tratan, de las ganas que tienen de vender o no… En fin, no estoy muy segura de como definirlo, así que cuento y vosotros sacáis la conclusión.

En el primer caso (acabando octubre), había quedado con el propietario de un hotel en venta en Sanxenxo a las 6 de la tarde en el mismo hotel en venta… llego puntual (como es habitual en mi, suelo dejar los 5 minutos de cortesía), me hace esperar hasta las 6 y 25 más o menos, el hotel recibe una llamada, la recepcionista me avisa de que el propietario no iba a poder acudir a la cita, que le había “aparecido” algo… y que si yo tenía inconveniente en ir a hacer la visita al otro hotel que el tiene en O Grove (muncipio al lado de Sanxenxo),… después de explicarme donde quedaba este otro hotel, no tuve problemas, ya que conozco la zona bastante bien, bueno unos 10 kms más de coche, cuando llego a la “segunda cita” son las 7… no me importaría si no fuera porque, por un lado me gusta ver el hotel que voy a vender y por otro lado porque me hizo esperar otra media hora hasta ser atendida… en fin, cuando “reventé”, me acerqué a este señor y le dije que yo tenía que regresar a Villagarcía, y que no iba a esperar ni un segundo más… sin dudarlo me fui de allí, este señor quedó de ponerme un email con todos los datos del hotel (nunca recibí ningún email de este señor), en fin… supongo que no tendrá ganas de vender. De cualquier manera ya ha sido sacado de la base de datos, no lo voy a vender, no me parece oportuno ofrecérselo a posibles clientes, cuando me trató como me trató, ¿y si llego con clientes y hace lo mismo? nada, ni hablar.

El otro caso es de un señor que vende un hotel en O Grove, cuando le llamo por teléfono (esto es más reciente fue hace una semana), y me dice que el no tiene ningún hotel en venta en O Grove, que quizás sea de su tio,… todo bien hasta aquí, hasta que le digo que el anuncio estaba a nombre de fulanito de tal y me dice que sí que era el, entonces le digo que represento una inmobiliaria de Villagarcía de Arosa, itta Galicia, y que me gustaría poder contar con su hotel en mi cartera para poder ofertar, … bueno, voy a tratar de hacer el cuento corto, me dice que si soy inmobiliaria que puedo hablar con el, no hace falta su tio, que el pensaba que yo era una propietaria del hotel que supuestamente estaba vendiendo el y que supuestamente sería el el propietario… en fin, un lio, si era el el propietario ¿como iba a ser yo la propietaria?… luego me dice que pertenece a un grupo inversor y que hay otros propietarios… vale ahora lo entiendo, es una sociedad, así pues sí… pero aún así, ¿por que se escondía? ¿a que le podía tener miedo?

Lo remató cuando le digo que podíamos quedar y ver el hotel, haría la toma de datos oportuna, auditoría de calidad, le echaría un vistazo a la plantilla… si daba de resultado que vale la pena se ofrece y si no, pues no. Antes de ofrecerlo a posibles interesados hago un estudio previo, para ofertar algo que realmente valga la pena. Si el hotel está fuera de precio (se le hace pretasación), o si da muchos gastos y pocos ingresos, no vale la pena ofertarlo, ya que la rentabilidad que el inversor busca en estos casos sería nula…

Bien, me dijo que fuera cuando quisiera y que me pasara por su oficina en Asturias, le digo, pero el hotel en venta está en O Grove, me dice que el no iba a venir, y que fuera yo a Asturias… ¿de verdad este señor iba a pensar que yo iba a ir a Asturias para hablar con el de un hotel que está en venta en O Grove?

Bueno, juzgar.

De cualquier manera y haciendo uso de mi sentido común y de mi corazón, estos dos hoteles están fuera, completamente fuera de mi competencia, no serán puestos en venta por itta Galicia. No me fio de sus dueños, no estoy segura que actúen correctamente con posibles clientes. El miedo que me da es que es posible que me dejaran quedar mal, y si me dejan quedar mal pierdo credibilidad.

Ya ningún grupo inversor me haría caso para la adquisición de cualquier otra propiedad, ¿me entendéis?

Bueno a todo esto debo de decir que tengo propietarios vendedores de hoteles que son absolutamente encantadores y que estoy super super super contenta de trabajar para ellos. De echo espero, algún día, poder llegar a hacer una buena venta con un hotel en Sanxenxo.

Lo mismo con propietarios de casas, gente encantadora y estupenda, no todo va a ser malo…

Espero no haberos aburrido.

Evaluar, valorar, tasar

¿Ehhh???

Se parecen, pero no es lo mismo.

Una “evaluación” es un proceso donde se hace un estudio con alguna finalidad, por ejemplo, la evaluación de daños en una vivienda después de un incendio, la evaluación que para un edificio para ser apto o no de ser habitado, la evaluación que realiza un coche cuando lo llevamos a la ITV y ésta da “favorable” o “desfavorable”… En algunos de estos casos se puede usar el término “valoración”, ya que son sinónimas.

casa x m2 = €

Se pueden hacer evaluaciones de casi todo, los profesores las hacen continuamente…

Hay evaluaciones y valoraciones que pasan con “nota” o no pasan, pueden dar de resultado “apto” o “no apto”, en las auditorías de calidad (con las que yo estoy más familiarizada), estas evaluaciones son del tipo “rojo”, “amarillo”, “verde” o “Sí”, “No”, “necesita mejorar” o también se da el caso de “Conforme” o “no conforme”…

En fin, cada maestrillo tiene su librillo…

De cualquier manera la “evaluación” puede o no tener que ver con la “valoración”, dependerá del contexto y del uso, de lo que si estoy segura es que no tiene nada que ver con la “tasación”. Siga leyendo…

Aunque sí puede existir cierto “paraleismo” e incluso ser sinónimos los términos “valorar” y “evaluar”, dependiendo del acto que lo lleve a su fin, dependiendo de su finalidad… no obstante, no se debe de confundir con el otro término que nos ocupa, la tasación.

Tasar es dar un precio, un valor monetario a algo, da igual mueble, que inmueble…

Según la Real Academia de la Lengua Española, se define como:

Evaluar:

1. tr. Señalar el valor de algo.

2. tr. Estimar, apreciar, calcular el valor de algo. Evaluó los daños de la inundación en varios millones. U. t. c. prnl.

3. tr. Estimar los conocimientos, aptitudes y rendimiento de los alumnos.

Valorar:

1. tr. Señalar el precio de algo.

2. tr. Reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo.

3. tr. valorizar (aumentar el valor de algo).

4. tr. Quím. Determinar la composición exacta de una disolución.

Tasar:

1. tr. Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía.

2. tr. Graduar el precio o valor de una cosa o un trabajo.

3. tr. Restringir el uso de algo por prudencia o tacañería. Tasar la comida al enfermo.

¿Se pueden usar los tres términos en una misma acción?

Yo díría que sí, por ejemplo en una auditoría de control y recepción de inmuebles, el primer paso es la evaluación de todo el conjunto del trabajo, ver y revisar cada documento por separado y en su conjunto, luego se valora el trabajo que va a suponer cada una de las partes del trabajo y finalmente se hace una tasación de cada inmueble por separado o en su conjunto, dependiendo de para que sea el trabajo a realizar.

Hay más información de las auditorías de control y recepción de inmuebles es un post en este mismo blog.

Honorarios fijos vs comisión

Quizás el que contrate los servicios de un agente inmobiliario no preste atención a este asunto, pero no es lo mismo la venta con unos honorarios que la venta a comisión.

Vamos a partir de una cuestión muy sencilla y que todos váis a entender…

Una casa se pone en venta en 900.000 euros, y, un piso al lado de esta casa se pone en venta en 80.000 euros. La diferencia es considerable.

El agente inmobiliario encargado de la venta ¿le dedica más recursos en cuanto a marketing de ventas, comercialización, tiempo y dinero a la casa que vale más o dedica los mismos recursos en ambos casos?

Si la respuesta es que sí, entonces se debiera de cargar unos honorarios fijos y acordes a la venta de menor cuantía (aunque en la casa de mayor cuantía sería, posiblemente ridicula), pongamos por caso 5.000 euros de ganancia para el agente a la venta del inmueble con o sin IVA, esto se vería más adelante…

Pero… si la respuesta es que no, que cuando tenemos entre manos la venta de un inmueble de mucho valor, le dedicamos mucho más esfuerzo, más tiempo, más recursos en general, entonces debiéramos de cobrar una comisión, en este caso las agencias barajamos porcentajes en torno al 3% como mínimo llegando incluso al 10% máximo por la venta de un inmueble muy exclusivo.

En el caso de ittaGalicia (y en general todas las agencias que yo conozco por mi zona) trabajamos con  comisión.

Sin embargo hay servicios que son con coste fijo, es decir, son honorarios, independientemente del tipo de inmueble, como es el caso de la tasación.

En nuestro caso da igual tasar un piso, que una casa, que una nave o que un terreno, el coste de la tasación (salvo raras situaciones) es el mismo.

Lo mismo ocurre con las auditorías de calidad o las auditorías de control y recepción de inmuebles (en este último caso se haría presupuesto según el número de inmuebles a auditar).

En cualquier caso, aquí estamos para resolver dudas, no dejes de preguntar.

Subastas inmobiliarias privadas en #ittaGalicia a tu disposición

Si eres propietario de un bien inmueble que por cualquier circunstancia sea particularmente singular o especial… (el caso de castillos, palacios, fortalezas, pazos, islas…) y deseas venderlo… te proponemos la opción de su venta mediante subasta privada. Esta subasta no es ni concursal ni tampoco judicial, no confundamos, son dos partes vendedor y comprador, donde se reúnen y pactan un precio por el bien inmueble previa tasación. Es muy parecida a la venta tradicional, pero en este caso se trata de hacer captación de más de un interesado en la adquisición del bien, que puje por el, esta puja puede ser al alza (como lo es en la subasta tradicional) o bien en sobre cerrado y siempre, en ambos casos, partiendo de un mínimo fijado en la tasación.logo subastas

El secreto del éxito de este tipo de ventas es que suele llegar al mayor número de interesados a un precio muy atractivo y comercialmente viable (de no ser así sería perder el tiempo y el dinero) para garantizar que la venta se realice en un corto espacio de tiempo.

Desde que ponemos en marcha nuestra maquinaria para captar interesados en la adquisición de tu propiedad, hasta que las pujas finalizan, suele pasar 6 meses. Tres meses es la preparación de documentación legal con nuestros abogados, tasaciones, Registro de Propiedad, ver que todo está bien, y los meses restantes dedicados a la subasta en sí. Siempre hay un margen de un mes (el último antes de finalizar) donde el inmueble debe de estar a disposición del posible interesado para poder verlo.

Las propiedades que captamos están situadas en Galicia y norte de Portugal.

La subasta propiamente dicha se puede hacer en un local adaptado para tal fin con fecha y hora definidas (Santiago de Compostela), o bien por Internet en la modalidad online (en este caso el mínimo de la subasta online debe de ser de tres meses).

Este tipo de subastas lo realizamos también en el supuesto de una cartera grande de inmuebles (como por ejemplo dar salida al stock de viviendas de un promotor) en este caso se pone en venta todas las unidades de la promoción entre pisos, bajos comerciales, áticos, plazas de garaje, trasteros, etc. en fin sería la promoción completa o al menos el 80% de esta. No se hace en el supuesto de un piso como única unidad en venta.

Para más información, no dudes en contactar…
María de los Reyes (@ittaGalicia)
Email central@ittagalicia.com
Teléfono 692762076

¿Cuál es el mejor método de tasación? ¿Cuál es el más certero?

Recientemente un cliente me hizo esa pregunta, la pregunta con la que titulo esta entrada.

Bueno, para mi, y sin ningún tipo de lugar a dudas, me quedo con el método de comparación o valor de mercado.

De cualquier manera se deben de hacer unas cuantas puntualizaciones, a saber…

Para que el método de comparación de el valor lo más acertado posible, es tarea y pericia del tasador el buscar los testigos más adecuados al bien a tasar, esto por un lado…

Una vez tenemos los testigos lo más iguales posibles (no olvidemos dentro de la misma zona al inmueble a tasar), hay que saber homogeneizar y ponderar. Y aquí está (a mi juicio) el quiz de la cuestión.

Porque esto es lo más difícil. La homogeneización y la ponderación es lo más complicado, y para esto hay que tener experiencia, pericia, arbitrariedad, etc. No se trata de dar más valor al testigo que nos gusta más, si no que tenemos que dar más valor al testigo que más se acerque al inmueble objeto de estudio.

Si no existen comparables, o no los suficientes, habrá que tasar con otro método, y, en este caso el método de coste por reposición es bastante bueno también.

 

 

 

 

Mi casa no se vende, ¿que hago?

hipotecaHay un término medio de venta de inmuebles en el caso del inmueble “tipo”, para una determinada zona geográfica.

Este inmueble “tipo” es el inmueble que en esa zona tenga más “salida”, puede ser el típico piso de 3 dormitorios con garaje y trastero, o puede ser una casa de lujo, porque en esa zona es lo que hay, todo depende de la zona.

En la Isla de La Toja, por ejemplo, el inmueble “tipo” es la casa de dos plantas con muchos metros construidos y un poco de terreno, pudiéramos hablar de 350 m2 construidos en 1.000 metros de tierra. Este sería el inmueble “tipo”.

Para este tipo de inmuebles, las agencias barajamos unos espacios de tiempo determinados, donde la venta estaría prevista que ocurriera. En los tiempos actuales, se puede barajar 6 meses – 1 año. Si se vende por debajo de esos 6 meses, estará genial, por encima del año, ya se puede decir que es mucho tiempo. Llegados a este punto… ¿que falla?

Lo primero y más importante, su precio. Esto es el “Santo Grial” de toda venta, no solo inmobiliaria, cuanto mejor de precio esté, más rápida será la venta… pero no le estoy diciendo nada nuevo… esto ya lo sabía.

Analicemos el precio. Lo mejor, es contratar un servicio de perito experto en tasaciones inmobiliarias, que trabaje en esa zona, es una persona, que dará su precio en base a un estudio detallado del mismo inmueble, de la zona, de la demografía y de muchos más parámetros (de esto se bastante, porque también hago tasaciones). Sin lugar a dudas, será un informe estudiado acorde con la finalidad de esta tasación.

El perito llegará a un precio de una forma totalmente arbitraria, sin estar sometido por ninguna parte. Nos podemos fiar.

Ahora ya sabemos lo que vale nuestro inmueble, valor de mercado en la calle. A fecha de hoy y a 6 meses vista (se suelen hacer a 6 meses), específico para nuestro inmueble (no es el mismo valor que la casa de al lado aunque sean iguales), y esta zona.

Si queremos vender rápido, lo vamos a poner en venta por debajo de este valor de tasación, no voy a decir cuánto más barato, eso depende del propietario del inmueble, puede ser 10% o 30% más barato, cuanto más barato más fácil será su venta… pero esto no es todo.

Por muy buen precio que su inmueble tenga, si su agencia inmobiliaria no le hace el suficiente marketing con una fuerte estrategia y un buen equipo táctico, su inmueble seguirá sin venderse.

Ponga su casa en venta en una agencia que le garantice un buen trabajo de marketing y posicionamiento. Con publicarlo en tal o cual portal, no es suficiente.

Hay sistemas de pago que funcionan… por ejemplo, Google AdWords. Es un “pay per click”, el pago se le hace a Google por número de clicks, la principal ventaja es que saldrá listado en Google (el principal buscador), en los primeros puestos, pero lo más importante, es que saldrá listado en base a unas determinadas búsquedas, o sea, la persona que haga click, tiene un alto porcentaje de llegar al sitio que precisamente está buscando, mediante keywords (palabras clave).

Esto en cuanto al precio y a la elección de agencia inmobiliaria, por cierto, a veces me preguntan si es mejor ponerlo en una agencia o en varias. No hay respuesta a esta cuestión sin saber como es el inmueble, dependerá de la oferta y la demanda de la zona, de como sea la agencia, del tipo de clientes que tenga tal o cual agencia, del tipo de inmueble, si la agencia trabaja en conjunto con alguna empresa de marketing, etc.

Yo, particularmente, opino, que si la casa en venta es muy exclusiva y es muy destacable en cualquier punto, se debe de poner en una sola agencia que esté preparada para ese tipo de exclusividad, dicho sea de paso, la agencia debiera de estar situada lo más cerca posible del inmueble en venta.

Si está en venta un piso, un local, apartamento, cualquier agencia estará bien preparada para darle salida, en cuanto al sector terciario, debiera de buscar una agencia acorde y especializada también.

Otros puntos a analizar y a tener en cuenta, son que la vivienda se vea bien, ordenada, lista para enseñar al cliente, una vivienda – escaparate.

En el caso de terrazas y jardines, éstos deben de estar libres de trastos, juguetes y bien arreglados, jardines con césped cortado, árboles podados…

Un rápido repaso a la pintura, a las ventanas, persianas, cortinas…

De poco más debiéramos de preocuparnos. Déjelo en manos de su agente inmobiliario, sabrá aconsejarle.