Principios generales para las tasaciones inmobiliarias

Hago una extracción de la normativa ECO 805/2003 del 27 de marzo donde en su Título I, Disposiciones generales, en el Capítulo I Ámbito, principios y definiciones, en su artículo 3, quedan definidos:balanza casa y euro

Artículo 3 Principios

1. Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas cuando valoren para cualesquiera de las finalidades integradas en el ámbito de aplicación de la presente Orden deberán hacerlo aplicando, en los términos establecidos en la misma, los siguientes principios:

a) Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.

b) Principio de finalidad según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.

c) Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

d) Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.

e) Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

f) Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.

Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de esta Orden.

g) Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.

h) Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

i) Principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.

j) Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

2. Los principios recogidos en el apartado anterior se utilizarán como criterios de interpretación y, en su caso, de integración de las normas de la presente Orden.

La tasación, ¿una ciencia exacta?

balanza casa y euroHan acabado las fiestas y retomamos uno de los temas que nos ocupan, las tasaciones.

Las tasaciones se hacen en base a unos cálculos matemáticos y en base a unas fórmulas, por tanto… ¿son una ciencia exacta?

Hay momentos en la vida de todo inmueble, que por una razón u otra se debe de conocer su valor.

La tasación del inmueble es, en muchas ocasiones, la única manera de saberlo.

Es de suma importancia, quizás lo más importante, que la información de los precios de venta que los tasadores manejemos sean de fuentes fidedignas, ya que en base a estos valores se va a basar todo nuestro trabajo posterior.

Otra cuestión importante es conocer el inmueble a tasar y los inmuebles objetos de estudio, los comparables (usados en el método de comparación, más abajo se explica), un amplio conocimiento de este mercado en la zona a tasar, es, por tanto, importante, no imprescindible, ya que un tasador puede tasar en cualquier zona, simplemente se hace el trabajo más fácil cuando conocemos como se mueve el mercado en esa zona.

El método de comparación se utiliza para la valoración de toda la clase de inmuebles que cumplan los siguientes requisitos:

– La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
– Disponer de suficientes datos sobre transacciones y ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
– Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de ese mercado.

El método de comparación es el más usado para la tasación de un piso. Para mi, es el método más fidedigno para dar el valor real de un inmueble, siempre que se sepa hacer bien la homogeneización de los testigos utilizados, pese a que ya se suele buscar testigos acordes al inmueble a tasar, la homogeneización es imprescindible, ya que no existe un inmueble que sea 100 % igual a otro.

Para calcular el valor por comparación se analizan los bienes existentes en el mercado que sean comparables al inmueble que se desea tasar y se obtiene información concreta de transacciones reales u ofertas en firme y sus precios. Entre ellas se selecciona una muestra lo más representativa posible, descartando aquellas ofertas que contengan elementos especulativos y descartando los inmuebles que por tipología, funcionalidad, antigüedad, etc. no cumplan con el requisito de “comparable”. Es dedir, si tasamos un piso de 3 dormitorios, con garaje, trastero, ascensor, etc, lo lógico es usar testigos iguales y en la misma zona geográfica. No obstante, y como dije más arriba, como no hay dos inmuebles del todo iguales, hay que homogeneizar. En esta homogeneización la práctica, pericia, formación, profesionalidad, etc. del tasador será la clave, para un valor real, o especulativo, es decir, estará mejor o peor hecha.

Entre que esta homogeneización, que no todos los tasadores la hacemos igual, y de entre, los testigos que elegimos, no son los mismos, es lógico pensar que el cálculo del valor de un inmueble dará diferente, dependiendo del técnico que lo haga.

Aún así, una diferencia entre el 15 y el 20% entre el valor final de una tasador y otro tasador, puede ser normal.

Con todo, me gustaría decir, que a mi juicio, la tasación es una ciencia “bastante” exacta.

La tasación inmobiliaria para subasta

Cuando empecé a hacer tasación no entendía muy bien el motivo del por que la finalidad de la tasación era tan importante… ¿no vale lo mismo sea para lo que sea?, bueno, más tarde lo fue entendiendo. Un inmueble no vale lo mismo si es para una garantia hipotecaria (en este caso el factor importante es el valor del inmueble en el tiempo, ya que esa hipoteca se va a hacer para los próximos 25-30 años, este tiempo hay que tenerlo en cuenta), que si es para avalúo de herencias, o, el tema que nos ocupa hoy, la subasta inmobiliaria.subasta

Veamos por que.

Aunque ya estamos de vuelta y media de saber que para hacer una hipoteca, el banco nos solicita una tasación, este no es el único caso en el que es necesaria dicha tasación, dado que también está la tasación para subasta de una vivienda, que es el  valor por el que sale a subasta la casa en caso de impago de la hipoteca, y que suele ser una valoración superior.

¿Por que tiene un valor superior?

Este tipo de tasación, tiene, el principal del préstamo más costas procesales más intereses ordinarios e intereses de demora. De ahí que salga un valor superior a la tasación que, inicialmente, se había hecho como garantía de préstamo o crédito hipotecario (no es lo mismo, ver este post escrito anteriormente).

Si una subasta queda desierta, algo muy habitual hoy en día, el banco se adjudica la vivienda habitual por el 70% del valor a efectos de subasta, tal y como se contempla en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

No es fácil de entender pero, el hecho de que la tasación sea muy alta no perjudica al deudor, sino que le beneficia.

A mi me encanta poner ejemplos. Veamos uno.

Una tasadora valora una vivienda en 150.000 euros además, de esta cantidad, en las escrituras de la hipoteca figura la tasación a efectos de subasta que es entorno a los 195.000 euros, donde se incluyen todos los gastos que el bien a subastar conlleva (a parte del valor inicial de la vivienda en sí) éste último es  el valor por el que sale a subasta la vivienda.

En el supuesto de que la subasta quede desierta, la entidad financiera se la adjudica por el 70% del valor, o sea, por 136.500 euros.

Si la tasación hubiera resultado inferior a 195.000 euros o igual que la tasación para otorgar la hipoteca, o sea, los 150.000 euros iniciales, la adjudicación se habría hecho por 105.000 euros. Consecuentemente al deudor le beneficia una tasación a efectos de subasta alta.

Cuando Hacienda no está de acuerdo con el valor declarado de un inmueble

Voy a tratar el tema de la  tasación pericial contradictoria, ¿que es?

Lo más habitual en tasación inmobiliaria es la tasación para garantía hipotecaria, ésta es sobradamente conocida por la mayoría de nosotros, la tasación para avalúo de herencias y posterior reparto, patrimonio de gananciales y posterior resparto, justiprecio en expropiaciones forzosas, la valoración para el supuesto de subastas (lo trataré en otro post), y… finalmente, el caso que nos ocupa, quizás el más desconocido, que es la tasación para el supuesto de procedimiento de comprobación de valores, o, dicho de otra manera, cuando Hacienda no está de acuerdo con el/los valores declarados.

Es bastante raro, y de echo poco usual, que nos llegue un cliente solicitando este tipo de trabajo. El caso más común es cuando a la Administración (Hacienda u otra), no le “cuadra” el valor declarado por el cliente y el valor con el que ellos “trabajan”, se suele dar en el caso del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP – para el caso de compraventa inmobiliaria) o bien con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (para el caso de herencias).

Cuando hacemos una transacción inmobiliaria, compraventa o herencia (las más comunes), al elevar a público el documento que verifica esa transacción (mediante Notario en escritura o Título de Propiedad), se le da un valor a esa transacción, cantidad que queda estipulada en dicha escritura. Este valor, el precio que hemos pagado por el inmueble, por ejemplo en el supuesto de una compraventa, no tiene por qué coincidir con el Valor Legal, ese valor que la Administración, piensa que es el más adecuado.

Pues bien, en ocasiones se da menor valor que el que realmente se paga por el bien, pero, no siempre es así, el mercado fluctua, la oferta y la demanda no van de la mano, el propietario tiene prisa por vender…, y el precio que realmente pagamos es inferior, y en este punto es cuando Hacienda revisa unas “tablas” orientativas con valores de mercado, que, aún siendo orientativas son del todo legales, según ellos están bien. Este valor que sale en estas tablas es el que cuenta a tales efectos. A estos valores se llega en base de estimaciones, coeficienes, ponderación, etc. Se deben de actualizar cada cierto tiempo, me imagino, que así sea, si no, estaría mal.

Pongamos por caso, el comprador de vivienda. Si compra su casa por  un valor inferior, es decir,  por debajo de esa tabla oficial orientativa que hablábamos antes, ¿que ocurriría?

En este caso, la Administración se dirije al sujeto, por escrito, mediante carta, indicándole que el valor declarado no les cuadra y que tiene que abonar el importe de la diferencia, si el exceso supera el 20%, habrá penalización extra mediante sanción. Si este es su caso, sepa eu puede solicitar lo que se llama Tasación Pericial Contradictoria, aportando una tasación oficial de un profesional independiente y que justifique que el precio que la Administración da por “oficial” está fuera de mercado y es incorrecto. Pero, cuidado, porque realmente esto tiene que ser así, si no le tocará de pagar esa diferencia.

Las tasaciones contradictorias tienen una eficiencia muy alta, los peritos de la Administración, no visitan el inmueble, por tanto aquí tenemos terreno ganado, vamos a ver detalles que ellos no pueden apreciar, no pueden ver depreciaciones por defectos, por años, etc.  y aquí, jugamos con ventaja. No obstante, antes de hacer la pericial contradictoria, se puede tener en cuenta un prevalor, el cual nos daría una idea aproximada, de si vale la pena hacer esta tasación o no.

Este post ha sido publicado el día 18 de noviembre de 2013, a las 9:25 h., en el mismo día a las 19:41 h. leo esto en el diario El Mundo, el cual, viene al caso y os paso el enlace:

http://www.elmundo.es/comunidad-valenciana/2013/11/18/5289bf0361fd3d02468b4571.html?goback=.gde_4243849_member_5808145096914272257#!

Auditorías de control y recepción de inmuebles

documentsSu término en inglés es “Due Diligence”, para quien entienda.

Se tratan de auditorias de control y recepción de inmuebles, dedicándonos a asegurarnos de que todo esté bien y en orden. Este es el paso previo para luego, poner en venta, en subasta, permutas, adjudicación… el trabajo va encaminado al trabajo colaborativo con diferentes empresas que se dediquen a la gestión de grandes carteras de inmuebles y quieran o necesiten delegar este tipo de tareas. Nuestro campo de actuación se centra en Galicia y norte de Portugal, para poder realizar nuestro trabajo de manera más personal, sin más intermediarios y de cara a agilizar el trabajo y que no lleve más tiempo del estrictamente necesario.

Partimos de una gestión en tres áreas de trabajo, por un lado estudiamos la documentación aportada por cada unidad registral, vemos que todo esté en regla y nos aseguramos de esté completa… si algo falta se vuelve a solicitar. Hacemos un estudio administrativo de cada inmueble (unidad registral), vemos su regulación urbanística y que todo esté en orden que, por ejemplo, la superficie medida, sea la misma en catastro, en escrituras y sobre el terreno, si todo está bien, adelante, si no es así, hay que mirar la menera de solventar este error, finalmente, hacemos la inspección ocular para determinar el estado técnico de cada inmueble, sea, piso, casa, nave, local comercial, o incluso un terreno, en este caso el estudio está más encaminado a mirar viales, situación, si hay pozos de agua, si llega electricidad, orientación, etc.

Dentro de nuestra especialidad entra el inventariado, catalogación, valoración de cada uno de los inmuebles. Cada inmueble es único, por eso, le dedicamos el mismo proceso a cada uno de los inmuebles, tratando cada uno por separado, aún estando en el mismo edificio.

Hacemos los informes, resúmenes, checklists, valoración, incluyendo para cada caso, y por separado:

Identificación física del inmueble, su localización y titularidad.

Descripción del entorno, rural, industrial, urbano. Su situación geográfica (con mapas y callejeros para el caso).

Descripción del inmueble, atendiendo a su edificación, antigüedad, vida útil, conservación…

Estado administrativo del inmueble: Registro de la Propiedad, Catastro, Situación Urbanística.

Valoración de cada inmueble atendiendo a normativa ECO/805/2003 si este fuera el caso.

Finalmente, informe de conclusiones y actuaciones a llevar a cabo (si existieran).planoviv

Ventajas

El tener una amplia cartera de inmuebles, supone el tener en orden y para cada caso todos los papeles, todo en regla y todo al día.

No es tarea fácil. Y lleva su tiempo.

Desde nuestro estudio y según nuestra experiencia, podemos asesorarle en inmuebles que necesiten mejoras, en técnicas como el home staging, locales que puedan ser susceptibles de producir rentas, ver el mayor y mejor uso en el supuesto de oficinas, tierras que pudieran ser alquiladas para cultivo (en el caso del rural) o para naves (en el caso de suelo industrial), ver y valorar diferentes patologías en la construcción, hasta incluso, ruina, ver la ocupación del inmueble y si ésta se está haciendo con contratos o son “okupados” de manera ilegal.

Son muchas las situaciones que pueden surgir, y muy a menudo son desconocidas por nuestros clientes, sobre todo cuando no se encuentran en la misma zona geográfica.

Se trata de evitar daños mayores, como caídas, derrumbes, falta de limpieza… y otros tipos de casos que ciudadanos vecinos puedan denunciar.

Por tanto, se trata de tener un conocimiento exhaustivo de cada inmueble, disponer de todos los datos al día, ordenados, de forma precisa.

Conocer el valor de cada inmueble, y como poder sacarle beneficio.

Tenemos, por formación y experiencia, una visión global del mercado actual inmobiliario en nuestra zona y de la previsión de tendencias.

Nuestro equipo lo forman, para estos casos, dos arquitectos, un perito judicial inmobiliario y un agente de la propiedad inmobiliaria. A veces es necesario un abogado (aunque en este caso, éste es externo).

La figura del tasador, más que un tasador

tasaciones¿Que te viene a la mente cuando piensas en un tasador? lo más probable es que te venga a la mente la figura de un señor (o señora), sin gracia, con cara de pocos amigos, y pensarás que lo que quiere es fastidiarte hasta más no poder. Nada más lejos de la realidad. Si piensas así, estás equivocad@.

Normalmente, me refiero obviamente al tasador inmobiliario, cuando piensan en el tasador piensan en esa persona que va a ser decisiva en si te van a dar o no la hipoteca. No te confundas, nosotros tasamos, la hipoteca te la da el banco. El tasador, aunque si es verdad que en este aspecto es un intermediario, no es decisivo.

Por otra parte, quiero destacar, que no solo hacemos la tasación para el fin de garantía hipotecaria, te podemos ayudar en otras muchas cuestiones…

A saber…

Te ayudamos a saber si la futura compra de tu bien inmueble está o no en el rango de precios del valor de mercado en ese momento, en esa zona y por supuesto, para ese inmueble. Con una tasación saldrás de dudas y sabrás si el precio de venta del inmueble es o no real. Con una tasación en la mano, hecha por un experto en el tema, podrás negociar mejor con el propietario del inmueble.

Somos expertos en asuntos relativos a la inversión, financiación, proyectos, viabilidad, etc. en estudios inmobiliarios y, especialmente, te podemos ser de utilidad si eres:

  • Inversor y analista inmobiliario

  • Promotor inmobiliario

  • Administrador de fincas

  • Profesional de la planificación y desarrollo de negocios inmobiliarios

  • Banquero

  • Prestamista

  • Asesor financiero

  • Propietario de inmueble, que quieres vender o alquilar

  • Futuro propietario o inquilino

Plazos de entrega y nuestra gestión de calidad

No hace mucho, hablando con una experta en gestión de la calidad y tutora mia, me comentaba que una de las cosas más importantes a la que lleva SIEMPRE la normativa ISO 9001 es a la satisfacción del cliente.


Y, hablando de la satisfacción del cliente, me decía que una de las cosas que más interesa saber al cliente son los plazos de entrega del trabajo previsto. Me decía que el cliente siente cierta incertidumbre y que desea saber…


En fin, los plazos de entrega de los trabajos dependen exclusivamente del tipo de trabajo a realizar, no es lo mismo preparar un contrato de compra-venta que se puede hacer en 2 horas, que una tasación inmobiliaria que puede llevar en torno a los 5 – 7 días hábiles. Al cliente se le explicará, en el momento de encargarnos el trabajo, el plazo de entrega de éste.


Estamos trabajando duro y actualizando todos nuestros servicios para empezar el año, en enero 2014 estará todo listo y trabajaremos bajo la normativa ISO 9001 de Gestión de la Calidad. La adaptación es paulatina.