El PER, ¿útil en cálculos de valoración para hoteles?

El PER es un ratio de valoración, que se puede tener en cuenta, pero nunca como único dato, es decir, se puede tener en cuenta en conjunto con otros datos. Esta sería, a mi juicio, la mejor manera de valoración, ya que el PER por sí solo no tiene por qué ser coherente.

Primero de todo debemos de saber que es el PER y cómo calcularlo. El PER (Price Earnings Ratio) es un coeficiente o ratio, variable según zonas pero universalmente aceptado,  equivale al número de veces que el precio del alquiler o de venta, está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Se puede aceptar como dato para valoración de viviendas, empresas, etc.

Veamos en el supuesto de hoteles (se puede adaptar a viviendas también con los mismos cálculos).

Calculemos primero la rentabilidad bruta por alquiler

La rentabilidad es el resultado obtenido de dividir lo que cobras al año por el alquiler de tu propiedad entre su precio de venta. Si a este alquiler bruto, le restas los gastos, obtendrías, por el mismo método, la rentabilidad neta.

Si por ejemplo, tu hotel lo alquilas por 6.000 euros al mes, al año, serían 72.000 euros. Si el precio de venta de tu hotel es de 1,5 millones, la rentabilidad obtenida bruta sería de 4,8%

(72.000 / 1.500.000) x 100 = 4,8%

Veamos ahora, que PER tenemos en el mismo supuesto. Cálculo del PER

Hacemos la operación inversa, y dividimos el precio de venta entre el precio del alquiler (el resultado anual) y obtenemos el PER, como decía más arriba, es el número de años que tardarías en pagar la propiedad estudiada.

1.500.000 / 72.000 = 20,83 veces

Se necesitarían casi 21 años para poder amortizar este hotel con su alquiler.

Ahora es el momento que todo el mundo tiene la duda… ¿sería buena inversión?

Según datos estudiados por el Banco de España en el primer trimestre de 2017 (todavía no hay datos posteriores), la rentabilidad bruta de alquiler en España está en torno al 4,3% (puede variar según zonas geográficas). Esto equivale que el PER es de 23,2 años o, expresado en meses, 279 meses.

En el caso que estamos estudiando, volvamos a imaginar el hotel que tiene un alquiler mensual de 6.000 euros, lo multiplicamos por 279 y da como resultado 1.674.000 euros. Este sería considerado un precio de venta aproximado muy adecuado y, como decía empezando este post, universalmente aceptado. Sin embargo, y repitiéndome, no debiera de considerarse como único dato de valoración.

Si, por el contrario, disponemos del precio de venta, en nuestro caso, 1.500.000 euros y deseamos calcular un precio adecuado para su puesta en alquiler, bastaría con dividir el precio de venta entre 279, así obtendríamos un precio de alquiler bastante adecuado.

1.500.000 / 279 = 5.376,34 euros 

Nota: los datos expresados son a modo de explicación, en ningún caso datos reales, el PER varia entre comunidades autónomas y es más, varía entre provincias. Por regla general, las provincias más demandadas tienen un PER más alto. Siempre hay que tener en cuenta factores como la localización y la ubicación, hay datos muy importantes como si es un hotel en el rural o en zona urbana. Considerar este post a modo de “consulta”. Es evidente que la tasación de un profesional se hará imprescindible en muchos de los casos.

Gracias por leerme! :)) 

@ittaGalicia

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Transacciones hoteleras ¿La mejor época para comprar hotel?

No es fácil saber o tan siquiera, evaluar una mejor época para la adquisición de un hotel.

En el supuesto de alquiler, vendría siendo otro tanto de lo mismo.

Por lo que he podido averiguar, navegando por Internet, los estudios más recientes parece que están a partes iguales, un tercio de los hoteles se mantienen en propiedad, otro tercio en alquiler (o con la ayuda de operadores) y el otro tercio a través de contratos de gestión.

Muy a menudo pensamos en la compraventa de un hotel como el 100 % de éste, pero en el mercado actual existen opciones, el activo siempre será el hotel, pero puede haber varios tipos:

Share deal este es el caso de la adquisición de acciones de la propiedad, medidas y valoradas en “tanto por ciento”

Asset deal, se trata de la compraventa del todo el activo hotelero (en este caso es el 100% del hotel)

Dentro de “Asset deal” se pueden ver otras dos formas: por un lado, el “dry asset” que se trataría de la compraventa del hotel como único activo inmobiliario, y, otro caso, es que la transacción del negocio recaiga en la misma empresa hotelera, es decir, la explotación del hotel, pero no su compraventa (la propiedad sigue siendo de sus dueños).

Recordemos que “hotel” debiera de ser el conjunto de todos los activos del negocio, si tiene discoteca, restaurante, cafetería, spa, tiendas… aquí también entrarían FF&E (furniture, fixtures and equipment), e incluso, los “intangibles”, aquellos activos “ocultos” pero que hacen un hotel característico, la marca, cartera de clientes, su método, conocimientos técnicos y específicos y que todo ello forma el “know-how“.

A estas alturas, ya te habrás dado cuenta que muchas palabras son en inglés, pero no hace falta conocer el idioma, para entender de qué estamos hablando.

La forma de liquidar impuestos es un poco diferente a la compra venta inmobiliaria de uso residencial, ya que aquí lo que se está vendiendo es una empresa. La fiscalidad indirecta (IVA e IGIC los más usuales) finalmente quedaría neutra ya que las operaciones entre empresarios, el que compra tiene el derecho de dedicirse las cuotas soportadas, en cuanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es algo que afecta a operaciones entre particulares, es posible que haya que tributar algún otro impuesto que a mi se me haya pasado, según la comunidad autónoma donde se satisfaga la compraventa.

Creo que es oportuno dejar claro, que se debe de preparar un documento a modo de “borrador” donde se defina cuáles serían las condiciones de entrega del hotel, régimen de reparto de los gastos que genere la compraventa, preparar un inventario con los muebles actuales, inventario con mercaderías en almacén… y, en general, cualquier otra cuestión que se vea necesaria y oportuna para el caso.

Pero… volviendo al título de este post… ¿cuándo es la mejor época del año para comprar un hotel?

A mi juicio, si eres ya un profesional de la hostelería y no te pilla en “pañales” yo te diría que empezando la temporada alta, entre marzo y abril, no te asustarás de la avalancha de gente que va a llegar y ya empiezas tu negocio haciendo caja y con altos ingresos.

Sin embargo, si te estás metiendo en un negocio que apenas o poco conoces, al acabar al temporada alta, sería la ideal para tí, entre septiembre y octubre, ya que irás tomando el pulso al negocio y poco a poco irás entrando en el tema.

Claro que, teniendo en cuenta que soy una profesional inmobiliaria experta en la compraventa de activos hoteles, que te crees que te voy a decir yo… todos los meses del años son buenos!!! 🙂

Desde #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura ya seas un experto hotelero o completamente nuevo en el sector, solemos pactar un tiempo de entrenamiento con la propiedad anterior, para que sean ellos los que te vayan introduciendo en el negocio, la presentación de los clientes del hotel, los proveedores, el fontanero de mano disponible 24 horas… en fin, al menos 3 meses de introducción, si volvemos al inglés, serían unos 3 meses de “training”. Los propietarios suelen responder bien y muchos de ellos afirman que si hay que estar más de 3 meses no habría problema.

María de los Reyes

ittagalicia.com central@ittagalicia.com móvil y WhatsApp 692762076 @ittaGalicia en Twitter

El “Cool Hunter” hotelero

¿Existe?

Pues, la verdad es que creo que no, pero si no existe, #ittaGalicia lo crea. Marcando tendencias.

Veamos primero que es un “cool hunter”.

Según la wikipedia el “coolhunting” es (“copio y pego”):

Coolhunting es un término en el mundo del marketing y la publicidad, que se puede traducir como ‘caza de tendencias’. El trabajo se refiere a hacer predicciones sobre cambios o surgimientos referentes a la cultura del consumismo y la moda. Esta información ha tenido un gran impacto para ayudar a empresas a estar preparados para aprovechar tendencias sociales. Quienes se dedican a esto se denominan «cazatendencias», «cazadores de tendencias», «rastreadores» o, en inglés, coolhunters

La actividad del “coolhunter” sería (también recogido del mismo artículo anterior):

La actividad de un cazatendencias es básicamente, la recolección de información sobre temas de moda o tendencias. Principalmente en la vía pública e internet. La misma se desarrolla con una mirada muy neutral sobre la sociedad o sobre el lugar de trabajo. Un cazatendencias debe aceptar, comprender y analizar diferentes tipos de estereotipos. También debe estar actualizado en todos los ámbitos y obtener información a través de distintos medios, y concretamente a través de internet.

Pero… entonces… ¿qué es el “cool hunter hotelero”?

Todo lo anterior, pero aplicado a los hoteles.

Hoteles de moda, la decoración, el ajuar, el menaje… obtener una visión de lo más nuevo, lo más novedoso en hostelería. Las nuevas tendencias, que está por venir, que se cuece fuera de España, como actúan (como trabajan) otros hoteles fuera de España y más… mucho más…

Lo más nuevo en hostelería está llegando de la mano de la tecnología. Ya no es nada nuevo que cualquiera que se quiera alojar en un hotel, antes de llamar al hotel para hacer la reserva (sí, se sigue haciendo, sobre todo para verificar la reserva), va a mirar Internet, los portales comparativos (tipo Trivago, rastreator -no solo compara seguros-, kayak…) pero ahora, ya no es Internet en pantalla grande (PC), si no que ahora, se mira -y se reserva- desde el móvil. Desde nuestros smartphones accedemos a Internet y hacemos la búsqueda por lugar, luego por hotel y finalmente, supongo, por precio.

Y, lo más nuevo todavía, las apps. Estos pequeños programas instalados en nuestros smartphones que nos permiten reservar cada vez en menos espacio de tiempo (si antes se hacían las reservas con 2-3 meses de antelación, ahora se puede reservar el día antes), nos permiten verificar y confirmar la reserva, ver precios, ver estado de la reserva, e… incluso… pagar. Esto es apto para cadenas hoteleras que tienen hoteles repartidos por toda España o incluso, cadenas hoteleras con presencia internacional, para un pequeño hotel familiar en un pueblo, no hace falta, se llama y ya está! Estos pequeños hoteles están funcionando muy bien con WhatsApp, donde ya muchos dejan reservar a través de esta aplicación que todos tenemos. Tan solo necesitamos el número de móvil del hotel y ya, rápido, seguro, certero. En un par de minutos sabremos si hay habitaciones libres y si podemos, contar con su alojamiento. La pega, es que hay que estar “pegado” al móvil para contestar a nuestros clientes lo antes posible.

Yo, auguro, que una de las cosas que se va a acabar, con el tiempo, es el check in y el check out.

En el futuro, cualquiera podrá llegar al hotel y alojarse a cualquier hora del día, y podrá dejarlo a cualquier hora del día. Tiempo al tiempo.

Otra de las tendencias hoteleras, es de cara al posible inversor. Grupos de inversores ó fondos de inversión, particulares, family office… que buscan “cazar” la mejor opción, el mejor inmueble, que sea, tanto buena inversión el propio bien inmueble, como el flujo de caja, la mejor inversión de cara a rentabilizarlo en el menor espacio de tiempo posible.

En este punto, #ittaGalicia trabaja codo con codo con los mejores profesionales para poder ofrecer, de cara al inversor, la mejor inversión (valga la redundancia).

Peritos tasadores, economistas, APIS, serán los encargados de atender su petición. Tan solo debe decirnos que tipo de hotel buscan, en que zona e #ittaGalicia hará el resto. Una vez filtrados los activos hoteleros, estudiaremos su caso en particular y le ofreceremos sólo aquello que realmente puede ser de su interés, desechando todo lo demás. Esto se traduce en un ahorro por su parte de tiempo y de costes. Con colaboradores, tenemos hoteles en venta en toda España.

Confíe en nosotros.

Si lo que busca no es precisamente hotel, pero sí, casa rural, alojamiento turístico, resort… no hay problema. Consúltenos igualmente.

Los gerentes de hoteles y la gestión del tiempo

stopwatch-41469_1280En revenue management (gestión de ingresos, también llamado yield management), no solo se trata el tema de los ingresos, o de como generar más ingresos por nuestra habitación de hotel, si no que, además, tenemos que tener una buena planificación y una buena gestión de nuestro tiempo, ya que, al optimizar los tiempos de gestión en las distintas tareas, muy amenudo, se traduce en ahorro económico.

La gestión del tiempo sigue siendo el ingrediente clave en la gestión de nuestro hotel.

Los gerentes de los hoteles, también se puede dar el caso de que no haya gerente (sería la mano derecha del director) y esta función la haga el director, suelen tener una rutina que deben seguir para asegurarse el hacer bien todas las tareas y asegurar las ventas, o que tal o cual evento se lleve a cabo sin problemas.

Si dispones de gente que te echará una mano en estas tareas, yo recomendaría hacer un “briefing” a primera hora de la mañana, reuniros todos en una sala (puede ser un despacho, comedor o mismo en la cocina da igual), y planificar la jornada de trabajo de cada uno del personal, especificar como quieres que, por ejemplo, la camarera de planta haga su trabajo, que tal o cual tarea debe de estar lista a tal hora, planificación de las compras con la persona encargada de esta tarea, repaso al menú, rápido vistazo a reservas, o los últimos retoques antes de un evento, son muchas cosas… el briefing debe de ser rápido entre 2 y 4 minutos para planificar el trabajo de todo el personal, así no habrá dudas entre los empleados de cuales serán sus tareas.

A veces son años de “ensayos y errores” hasta llegar a coordinar las tareas claves, en el momento preciso con el personal adecuado. Bueno, es importante decir, que aquí es muy importante el tamaño del hotel, la calificación que tenga y la cantidad de personal a nuestro cargo.

Aunque los directores de hotel debieran de tener los conocimientos para hacer sus propias herramientas informáticas adaptadas a sus gustos y necesidades (tales como hacer una base de datos, o una hoja de cálculo en Excel), no olvidemos de que ya existen programas y aplicaciones móviles (para tablets, smartphones, phablets, pc), algunas de ellas online que no ocuparán espacio en nuestros dispositivos, no hay miedo a pérdidas de datos y además, te puedes conectar a ellas desde cualquier sitio, solo necesitarás conexión a Internet mediante cable o WiFi.

¿Consejos?

Organízate

Mediante la organización habrás ganado tiempo muy valioso, a pesar de que antes lo hayas perdido. Pierdes 2 minutos en la organización pero ganas en éxitos, porque lo que hayas planificado te saldrá bien (casi seguro). Evalúa todas las posibles maneras de producir resultados efectivos, incluso analiza de que manera pueden fallar, para evitar esta opción. Recuerda que existen procesos que ya existían antes de ejercer tu directiva en el hotel, si esos procesos fallaron antes, casi con seguridad, seguirán fallando. Por el contrario, estudia de que manera una determinada tarea puede acabar con éxito, y si sale bien, no la cambies. Te servirá de estudio para el futuro.

Contrata a las personas adecuadas

Tu equipo de trabajo debe de estar formado por el personal necesario de acuerdo a las funciones que llevarán a cabo. El personal de cocina, no podrá atender cualquier otra función, como tampoco una recepcionista estará formada para atender una mesa. Cada persona lo suyo. ¿Una persona multitarea? es posible que la encuentres, pero difícil. Deben de ser buenos en sus tareas, con el tiempo los conoces y sabes como trabajan. 

Dales formación

Es bueno para tí y para ellos, porque se sentirán más a gusto haciendo su trabajo que sabrán que es como tu lo requieres. Dicen que si quieres un trabajo bien hecho, hazlo tu mismo! bueno esto es cierto, nadie va a hacer nada a nuesto gusto, salvo que le enseñemos como lo queremos. 

Organizar un equipo de trabajo no es fácil, pero tampoco es imposible. Lo importante es que todos os llevéis bien, que se respire un buen ambiente de trabajo es primordial para que nuestros empleados se sientan a gusto.

 

 

¿Qué indicadores utilizar para medir la rentabilidad de un proyecto?

office-1209640_1920Primero de todo, decir que, aunque el título de este post dice de medir la rentabilidad de un proyecto, en nuestro caso, nos centramos más en cualquier tipo de establecimiento hotelero.

Los indicadores de rentabilidad son aquellos que permiten al posible inversor medir la garantía de la empresa ajustando los costes y los gastos antes de convertir estos gastos en beneficio.

Para poner en marcha un proyecto hay que hacer una inversión (pequeña o grande) y tener unos gastos, estos gastos suelen ser de “acomodamiento” o acondicionamiento de la inversión que haces antes de abrirlo al público y generar ingresos (estos ingresos no tienen por que ser beneficios). Si estás generando 100 euros de ingresos pero tu empresa te está dando 120 euros de gastos, no es beneficio.

Como determinar la tasa mínima aceptable de rendimiento

Primero de todo, veamos que es “rendimiento”

Rendimiento es el resultado deseado efectivamente obtenido por cada unidad

Si nosotros estamos trabajando con hoteles lo más normal es que este “rendimiento” sea el alquiler de la habitación, siendo la habitación la unidad que decíamos en la definición más arriba.

La tasa mínima aceptable de rendimiento (TMAR) vendrá determinada por la dirección general o los propietarios de la empresa.

Esta tasa será fiel y real al mercado de la zona y a nuestro hotel. No podemos pedirle un rendimiento a un hotel de 2* de 300 euros por noche, lo que tenemos que hacer es ver como está el mercado de alrededor, es decir, estudiar nuestra competencia. Si la competencia trabaja en torno a 70 euros la noche en el hotel y siempre y cuando nuestro hotel tenga una calificación igual al estudiado (o al comparado), podemos decir que nuestra tasa mínima aceptable de rendimiento, estaría en torno a los 70 euros por habitación y por noche.

Como determinar el valor presente y el periodo de retorno

Esto es un poco más complicado.

El valor actual neto  (VAN), o valor presente, es un procedimiento que permite calcular el valor presente de los flujos de caja futuros que se originan por la inversión se utilizan mucho en valoración inmobiliaria, es especulativo, pero muy real (aunque parezca ilógico).

Calculando este valor presente, sabremos cuanto cuesta a día de hoy nuestro hotel. Aunque siempre hago referencia a un hotel, es aplicable a cualquier tipo de empresa o actividad susceptible de producir rentas.

Se descuenta al momento actual todos los flujos de caja futuros del proyecto, se resta la inversión inicial y se obtiene el valor actual neto del proyecto.

El periodo de retorno de la inversión (PRI) es una herramienta que mide el plazo de tiempo que se necesita para que los flujos netos de efectivo recuperen su inversión inicial.

Sabiendo las rentas que producirá nuestra empresa en los próximos 10 años, (suele ser el período de estudio lógico en casi todos las empresas), se trata de averiguar lo que queda ó no, después de restar lo que hemos invertido en nuestro hotel, lo que costó y los gastos que ha generado.

Finalmente…

Determinar la tasa interna de retorno

La tasa interna de retorno (TIR) es el promedio anual de los rendimientos que genera una inversión durante el periodo en que dura el proyecto y, por lo tanto, la inversión. Es una herramienta útil para comparar varias propuestas de inversión.

Las inversiones que muestran un TIR mayor son más aconsejables que los que presentan tasas menores. A mayor TIR, mejor inversión.

A partir del valor presente neto, la TIR hace que éste se iguale a 0. Esto significa que la TIR puede ser positiva o negativa. Si es positiva indica la posibilidad de rendimientos futuros, si es negativa indica que se podrían generar pérdidas.

Estos indicadores son utilizados, y cada vez más, por empresas, para ayudar en la toma de decisiones en cuanto a la inversión de capital y a las oportunidades de nuevos proyectos.

Estos indicadores, sin embargo, aunque muy fiables y cada vez más exactos, pueden sufrir variaciones, como aumento de los costos, falta de estabilidad de los mercados, que hacen que tengan que ser revisados y recalculados.

Haz números, muchos antes de invertir. No olvides que es mejor a veces, dejarlo en manos de personas expertas en este campo. Te serán de utilizad asesorías y consultorías.

El turismo en Galicia

En Galicia se puede concentrar innumerables tipos diferentes de turismo. Así tenemos el turista urbano, el que prefiere el campo, el que quiere costa… o el que prefiere interior, en Galicia hay un poco de todo.

vigo-1007490_1920Pero en medio de este “todo”, me gustaría ir un poco más allá, y hacer un breve análisis.

¿Cuál es el tipo medio de turista? familiar, negocios, enamorados…

¿Cómo se comporta? repite, no repite.

¿Nos visitan sólos o en grupos?

¿Que tasa de ocupación media anual tiene Galicia?

A estas y otras cuestiones trataré de contestar. He de decir, que para muchos de estos datos he tenido que mirar en diversas webs para “toma de datos”, así visité, Turismo de Galicia, Ministerio de Industria, Energía y Turismo, el Instituto Nacional de Estadística, e hice alguna que otra recopilación de datos y mis pinitos en big data, a través del portal de open data que el Gobierno de España pone a disposión en su página web datos.gob.es

Vayamos por partes.

Primero de todo, el turista “tipo”.ribeira-sacra-1268597_1920 No existe un solo tipo de turista en Galicia.

Así tenemos desde el turismo familiar (vienen todos, hasta el perro, de paso comentarte que si tienes un hotel, sería interesante que tu hotel fuese “pet friendly”), suele llegar de todas partes de España, más exactamente de la Comunidad de Madrid, aunque no se descarta que la familia viaje dentro de la misma Galicia, hay familias enteras de Santiago de Compostela, que se acercan a Sanxenxo a pasar temporadas. No se alojan en hoteles, este tipo de turista (no sé si es la palabra adecuada), tiene en Sanxenxo una segunda residencia en propiedad, o la alquila por la temporada. A nuestras Rías llega mucho turista de fuera de España y destacaría, el turista portugués, alemán, belgas y algo (no mucho) de británicos.

Tenemos los turistas que viajan en grupos. De estos destaco los grupo del IMSERSO que cada año vienen buscando unos días “diferentes” a su rutina diaria. Los gallegos viajan a la costa de Levante y Andalucía, y éstos viajan a Galicia, también se hacen grupos de las dos Castillas y de Extremadura.

Dentro de estos grupos hay muchos jóvenes. Suelen viajar en su propio coche y vienen a pasar unos días de playa o de conciertos. Galicia ofrece muchos festivales de este tipo a jóvenes en diversos sitios de Galicia, en Vigo, Santiago de Compostela, Vilagarcía de Arousa, Cambados… No gastan mucho y están pocos días, pero no podía dejar de mencionarlos. Si se alojan en tu hotel, he de decir que es el peor cliente que te puedes topar, son muy exigentes y además como tengan alguna queja, las verás en las principales redes sociales. Son muy “tecnológicos”, ten a punto el WiFi y que no te falle.

pilgrims-1180774_1280Los peregrinos. Es un turismo diferente. El peregrino se aloja una noche y suele quedarse en albergues (alojamientos especiales para peregrinos que muchos son de la Xunta de Galicia, aunque hay alguno privado). Los albergues suelen costar alrededor de 5 euros la noche. Si bien es cierto, que hay peregrinos con unos ingresos medio-altos, no suelen alojarse en hoteles superiores a 3*, no suelen hacer mucho gasto y hacen uso del hotel para pernoctar y desayuno. Están “de paso”. 

Las parejas. Por regla general, no hacen uso de grandes hoteles, más bien eligen hoteles rurales, casas rurales, hoteles con encanto. Hoteles diferentes, aislados de las ciudades, en el campo, para disfrute, usualmente de un fin de semana. Buscan el relax, la tranquilidad, el estar “a solas” con su pareja, no les interesa socializar ni conocer gente, están a lo que están. Suelen ser parejas de enamorados jóvenes, o de luna de miel, o bien ya casados de muchos años que están festejando el aniversario de bodas (bodas de plata o de oro). No reparan en gastos. Agradecerán buena mesa, muchos cuidados y sobre todo, mucho mimo (baños relajantes, de sales, masajes, velas…). Las parejas de enamorados no tienen por que ser heterosexuales. Si tienes un hotel, te aconsejo que seas gay friendly.

Dentro del turismo no podemos olvidar el que hace turismo por cuestiones de salud. En Galicia hay buenos balnearios, La Toja, por ejemplo, es conocido en el mundo entero. Balneario, masajes, sales, baños de lodo, algas, spa, termas… todo para la salud. El que busca viajar a balnearios, no tiene que ser mayor, ni siquiera estar enfermo. Hay agencias de viajes mayoristas que se encargan de hacer grupos y se alojan en este tipo de establecimiento. Son turistas que están a lo que están. No van a gastar mucho, pero tampoco querrán carecer de nada.

Por último, creo, que está el que viaja por negocios. No es turista, al menos a mi modo disla-cies-1417678_1920e ver. No viaja por placer, sus viajes son por negocios y obligatorios (otra cuestión es que le guste). Se alojará una noche y como mucho será una visita de lunes a jueves, el viernes dormirá en su casa. Hará pensión completa, y tiene sus gastos muy controlados. Este tipo de viajero, se alojará en hoteles de, como mucho 3* y son de ciudad, Vigo, Santiago, La Coruña, Pontevedra, o en municipios de más de 25.000 habitantes, ya que alguna noche buscará un bar de copas o un cine. Repetirá en tu hotel si tiene que volver al mismo sitio. A veces, los comerciales repiten en la zona.

Como ves, en Galicia hay de todo.

Veamos ahora la ocupación media.

galicia-1199390_1920Aunque en revenue management tomamos el 80% como media nacional aceptable, en Galicia esto es incierto. Sacando algún que otro hotel de una gran capital, Vigo, Santiago de Compostela o La Coruña (las 3 con aeropuerto), donde se hacen convenciones de negocios, banquetes de bodas, exposiciones, subastas… y que pueden llegar al 90% media de ocupación anual, sobre todo hoteles por debajo de 40 habitaciones, yo diría que la media anual en Galicia, está rondando entre el 70 y el 75% (no sé si no estaré exagerando). Cierto es que los meses de verano están al 100% (algunos hoteles dejan alguna habitación sin ocupar para los que llegan a última hora, no pierden ya que esta habitación la alquilarán al 50% más cara, y la ocuparán, seguro), pero luego en los meses de invierno, están al 50 ó al 60%. Visita este post en este mismo blog, será interesante… Abrir o no abrir nuestro hotel, esa es la cuestión

Las temporadas. Si os preguntara por las temporadas, casi con seguridad, diriáis, dos, alta y baja. En Galicia, hay cuatro temporadas. La media alta, la alta, la media baja y la baja. En enero, febrero y parte de marzo, es temporada baja, entre marzo y abril (con la Semana Santa) es una temporada media alta, los días del fin de Semana Santa (jueves, viernes, sábado y domingo), son temporada alta. Los meses de mayo y la hasta la mitad de junio (hasta que dan las vacaciones los niños en el colegio y suele coincidir con San Juan) es media alta. Desde San Juan hasta la primera semana de septiembre es temporada alta, empiezan los colegios, aunque mucha gente (más de la que te imaginas) coge sus vacaciones en septiembre (dicho sea de paso es mi mes favorito, no hay atascos en las carreteras, los aeropuertos funcionan bien, sin atrasos, no hay el agobio de mucha gente y de muchas colas en todas partes y además las playas están divinas) en septiembre (como iba diciendo para no perder el hilo), es un mes medio alto, octubre es medio bajo y noviembre y diciembre bajo.

Los paisajes gallegos. Galicia es la comunidad autónoma de España con más costa, has leído bien, incluso más que Andalucía, aunque no lo parezca ¿quién lo iba a decir?, lo que hace que tengamos tanta costa son nuestras líneas recortadas, formando rías. En Galicia tenemos 1.498 km de costa, para este dato consulté Wikipedia. A parte de la costa, tenemos interior. Tenemos ciudades, aldeas, campo, montañas, lagos, islas, cabos, ríos, valles y hasta cañones. Nuestras rías son impresionantes llenas de belleza, la más grande (en extensión) es la Ría de Arousa. También están llenas de buen marisco. Sobradamente es Galicia conocida por sus platos típicos de marisco. En Galicia hay todos los paisajes, para todos los gustos.

Comportamiento de nuestros turistas. Los que visitan Galicia, repiten, así que ten cuidado. Galicia engancha, es mágica, (bueno mágica no sé, pero bruja, sí). Ya sabéis eso que dicen de las meigas… “Eu non creo en elas, pero habeilas, hailas”, (“Yo no creo en ellas, pero haber, las hay). En practicamente todos los hoteles que #ittaGalicia tiene en venta, me han dicho lo mismo, “tengo los mismos clientes año tras año”, son clientes de muchos años, que sin dudarlo, repiten. En una ocasión, un propietario que también está vendiendo su hotel con nosotros, me comentó, que, la idea original era un hotel de adultos, pero que pasados los años, las parejas regresaban a su hotel con bebés, con lo cual no iba a dejar de alojarlos por ir con niños, eran clientes de muchos años atrás, con lo cual, me dijo que el hotel no lo haces tú (el propietario), si no que lo hace el mismo cliente. Este comportamiento, es lo que más se estudia en revenue management, ya que nos marca una pauta a seguir, año tras año.

Estancia media, dentro del comportamiento de nuestros turistas he de decir que puede variar un año y otro, dependerá de la solvencia en ese momento, de sus trabajos, pero para hacernos una idea, la estadía suele ser de una semana mínimo, y como tope, 3 semanas. Lo más habitual ronda los 10 días, serían las vacaciones típicas. Es curioso, pero me han dicho en varios hoteles de Sanxenxo y O Grove, que los clientes se alojan con ellos todos los días, luego aprovechan el día para conocer sitios, un día van a Santiago de Compostela, otro día van a Baiona (precioso lugar), otro día a Cangas y así… me sorprendió, porque a la noche siempre vuelven al hotel, quiero decir, si estás en Cambados, ¿por qué ir a alojarte a Sanxenxo?, duerme en Cambados. Pero, no lo hacen así.

Que hacer en Galicia. ¡Qué no hacer en Galicia! aquí se hace de todo. Si eres amante del deporte de mar, tienes piragüismo, surf, kite surf, natación… si prefieres río, puedes hacer kayak, piragüismo o canoa, pesca de río o de mar, puedes hacer todos los deportes al aire libre que te gusten, tienes campos de golf, uno de ellos (el de la Isla de La Toja) tengo entendido que es único en el mundo, porque se juega entre dos playas, rutas de senderismo, bicicleta, tiro pichón, tiro de arco, caza… deportes para todos!

Para los más pequeños, tenemos parques, parques acuáticos o de aventura.

Tenemos rutas culturales, como las rutas arquitectónicas, visitas a monasterios, o catedrales, visitas a museos, exposiciones, etc.

Pero no debemos olvidar otro tipo de rutas, diversas rutas de molinos, castillos, rutas de senderismo, rutas gastronómicas, rutas playeras, rutas del vino, etc.

Las “Rutas do Viño”, las pusimos en marcha en Galicia, fuimos pioneros en este tipo de turismo, nacieron en 1996 por iniciativa de un grupo de bodegueros, siendo uno de los primeros itinerarios enoturísticos que se desarrolla en España. La Ruta do Viño Rías Baixas fue el primero. Os dejo enlace a un interesante dossier Ruta Do Viño Rías Baixas.

Gracias por leerme, vuelve pronto.

Las fotos que ilustran este post, las he tomado de pixabay un portal con fotos libres de derechos de autor. En la primera foto se ve Vigo con las Islas Cíes de fondo, la segunda foto son los Cañones del Sil en la Ribeira Sacra, en la tercera foto es una imagen de peregrinos, la cuarta foto parece una imagen sacada de la pelicula “Los piratas del Caribe” (cualquiera de ellas), pero no, es el archipiélago de las Islas Cíes y la quinta foto es una imagen de la conocidísima Playa de Las Catedrales en Ribadeo en la provincia de Lugo.

Cuando el tamaño sí importa (estamos hablando de hoteles)

Como ya sabréis en #ittaGalicia no sólo vendemos casas y hoteles, si no que, además hacemos revenue management.

Analizando los costes asociados a un hotel grande y los costes asociados a un petit hotel, he de decir, aún a riesgo de parecer  una barbaridad, que el hotel pequeño se está imponiendo como vencedor de hotel con mejores beneficios para el propietario.

Os preguntaréis, ¿cómo puede ser eso posible?

Fácil, el hotel grande tiene muchos más costes, sobre todo de plantilla. Imagínate un hotel con 100 habitaciones, ya no es solo el coste de las limpiadoras de habitación, si no, que además un hotel con esta capacidad de habitaciones debe de tener un comedor con esta capacidad de comensales (si en una habitación metemos 2, y en algunas habitaciones, 3 ó 4 personas), cuando hacemos cuentas debemos de tener un comedor con capacidad de unas 250 personas, pero la cosa no acaba aqui, si tenemos un comedor para 250 personas, debemos de tener una cocina con la capacidad suficiente para dar de comer a tanta gente, con 1 o 2 cocineros y con 1 ó 2 pinches, en fin… salvo que el hotel funcione únicamente con solo alojamiento y desayuno.

Pero no es solo eso… Cuando tenemos una plantilla superior a 15 personas, estamos obligados a tener un sistema de prevención de riesgos, con cierto número de empleados (desconozco la cifra) tendremos un sindicato, más uniformes, más sueldos y salarios, más de mucho, seguridad y salud, seguros, más calefacción, luz, gas… Dependiendo de como se cobre la habitación… quizás no sea tan buena idea. Los costes asociados a un hotel grande son muchos.

Sin empetit hotelbargo en un hotel pequeño, nos podemos arreglar con 2 ó 3 empleados, un pequeño comedor, una pequeña cocina, etc. Al tener menos habitaciones es de lo más normal cobrar las habitaciones caras, conozco un hotel en la provincia de Pontevedra que una noche se paga a 300 euros y no es, en absoluto, 5 estrellas. Estamos hablando de un hotel de turismo rural único en el producto que venden y únicos en su zona. Por eso cobran lo que quieren, y lo mejor, al ser un hotel pequeño, tener el 100% de ocupación es muy fácil, aún en temporada baja. Bueno, este hotel funciona muy bien.

Cuando se hacen cálculos, el hotel más pequeño es más rentable. 

Recomendaría entre 10 y 40 habitaciones para poblaciones turísticas y no más de 60 habitaciones si estamos hablando de una capital de provincia, esto es a título personal, por supuesto y por lo que veo en Galicia, no puedo opinar de otros lugares.

María de los Reyes

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