El PER, ¿útil en cálculos de valoración para hoteles?

El PER es un ratio de valoración, que se puede tener en cuenta, pero nunca como único dato, es decir, se puede tener en cuenta en conjunto con otros datos. Esta sería, a mi juicio, la mejor manera de valoración, ya que el PER por sí solo no tiene por qué ser coherente.

Primero de todo debemos de saber que es el PER y cómo calcularlo. El PER (Price Earnings Ratio) es un coeficiente o ratio, variable según zonas pero universalmente aceptado,  equivale al número de veces que el precio del alquiler o de venta, está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Se puede aceptar como dato para valoración de viviendas, empresas, etc.

Veamos en el supuesto de hoteles (se puede adaptar a viviendas también con los mismos cálculos).

Calculemos primero la rentabilidad bruta por alquiler

La rentabilidad es el resultado obtenido de dividir lo que cobras al año por el alquiler de tu propiedad entre su precio de venta. Si a este alquiler bruto, le restas los gastos, obtendrías, por el mismo método, la rentabilidad neta.

Si por ejemplo, tu hotel lo alquilas por 6.000 euros al mes, al año, serían 72.000 euros. Si el precio de venta de tu hotel es de 1,5 millones, la rentabilidad obtenida bruta sería de 4,8%

(72.000 / 1.500.000) x 100 = 4,8%

Veamos ahora, que PER tenemos en el mismo supuesto. Cálculo del PER

Hacemos la operación inversa, y dividimos el precio de venta entre el precio del alquiler (el resultado anual) y obtenemos el PER, como decía más arriba, es el número de años que tardarías en pagar la propiedad estudiada.

1.500.000 / 72.000 = 20,83 veces

Se necesitarían casi 21 años para poder amortizar este hotel con su alquiler.

Ahora es el momento que todo el mundo tiene la duda… ¿sería buena inversión?

Según datos estudiados por el Banco de España en el primer trimestre de 2017 (todavía no hay datos posteriores), la rentabilidad bruta de alquiler en España está en torno al 4,3% (puede variar según zonas geográficas). Esto equivale que el PER es de 23,2 años o, expresado en meses, 279 meses.

En el caso que estamos estudiando, volvamos a imaginar el hotel que tiene un alquiler mensual de 6.000 euros, lo multiplicamos por 279 y da como resultado 1.674.000 euros. Este sería considerado un precio de venta aproximado muy adecuado y, como decía empezando este post, universalmente aceptado. Sin embargo, y repitiéndome, no debiera de considerarse como único dato de valoración.

Si, por el contrario, disponemos del precio de venta, en nuestro caso, 1.500.000 euros y deseamos calcular un precio adecuado para su puesta en alquiler, bastaría con dividir el precio de venta entre 279, así obtendríamos un precio de alquiler bastante adecuado.

1.500.000 / 279 = 5.376,34 euros 

Nota: los datos expresados son a modo de explicación, en ningún caso datos reales, el PER varia entre comunidades autónomas y es más, varía entre provincias. Por regla general, las provincias más demandadas tienen un PER más alto. Siempre hay que tener en cuenta factores como la localización y la ubicación, hay datos muy importantes como si es un hotel en el rural o en zona urbana. Considerar este post a modo de “consulta”. Es evidente que la tasación de un profesional se hará imprescindible en muchos de los casos.

Gracias por leerme! :)) 

@ittaGalicia

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Valoración de un hotel en O Grove, Pontevedra

casa x m2 = €Estoy haciendo la valoración (tasación) de un hotel en O Grove (Pontevedra) por expreso deseo de los propietarios con la finalidad de llegar a un valor de mercado acertado para su puesta en venta.

Ya he tratado este mismo tema en otros posts anteriores, uno de los que podéis echar un vistazo es “Valoración de un hotel” os dará una idea general.

Este post es la continuación del post “Analizando los hoteles en venta en las Rías Baixas” entrada que escribí como introducción a lo que es la valoración en sí.

Por razones obvias evitaré datos exactos que he tomado para el estudio de la tasación y para evitar la extensión de este artículo, iré directamente al grano.

Como decía, se trata de valorar un hotel de 2 estrellas en el municipio pontevedrés de O Grove (si véis mi entrada anterior, que os dejo enlace más arriba, hago una presentación de lo que es el municipio).

Son 2.500 m2 de construcción en un terreno de 3.000 m2. Parte de este terreno está ocupado por la construcción, alrededor de 700 m2 por planta,  y por 3 plantas, siendo la última, la más pequeña, destinada a viviendas. El resto del terreno, se destina a zona ajardinada y parking.

Para los cálculos de esta valoración, a parte de hacer un estudio del flujo de caja de los últimos 4 años, se hace una comparación con los hoteles en venta en la zona de O Grove y en Sanxenxo, su municipio más cercano.

Para el fin de esta tasación, da igual que se trate de una sociedad, SA, SL, o CB o que la propiedad sea de un solo dueño.

Estudiando los hoteles en venta de O Grove, he tenido acceso a datos de 5 hoteles.

Dos de los hoteles son de 2 estrellas y los otros 3 hoteles son de 3 estrellas.

Hotel A de 2 * este hotel dispone de 50 habitaciones y 2.500 m2 construidos

Hotel B de 2* este hotel dispone de 42 habitaciones y 1.288 m2 construidos

Hotel C de 3* este hotel dispone de 50 habitaciones y 2.500 m2 construidos

Hotel D de 3* este hotel dispone de 60 habitaciones y 3.000 m2 construidos

Hotel E de 3* este hotel dispone de 48 habitaciones y 2.700 m2 construidos

Sabiendo el precio de venta, 2.500.000, 600.000, 4.000.000, 3.000.000, 3.000.000 euros respectivamente, sería muy fácil calcular el precio de venta unitario por m2 o por habitación.

Pero no es fácil, en absoluto, ya que no se trata de sacar un valor unitario por m2 o por habitación unicamente, si no, que hay que tener en cuenta una buena cantidad de factores que añaden o restan valor al bien a tasar.

Las instalaciones, la ubicación (aunque todos estén en el municipio de O Grove, es posible que uno esté en primera línea de playa, estando otro a un kilómetro de la playa), se tienen en cuenta las calificaciones (si son 2, 3 estrellas), si tienen piscina, spa, talaso, tenis, parking, discoteca, cafetería, restaurante, su calificación energética (si la hubiera), reputación online (cada vez cobra más vida y se le presta más atención), características constructivas y su situación actual (en el momento de la tasación), mobiliario y demás inventario (ajuar, menaje…) … ufff! un sin fin de características diferentes que hay que homogeneizar para poder llegar al valor más exacto al hotel que es objeto de estudio.

El valor unitario está rondando los 1.000 euros. Es decir, 1.000 euros / m2.

Pero no es suficiente decir que como este hotel tiene 2.500 m2, por 1.000 euros, se le asigna una tasación de 2.500.000 euros, esto sería un error, al menos a mi juicio. Cuando he homogeneizado, he tenido en cuenta que los testigos no son exactos al bien a valorar, por lo tanto, se le asignará más valor al bien objeto de estudio si éste es mejor, y por el contrario se le asignará menos valor que la unidad si es peor. A iguales características (raro), se le asigna la unidad (1) para no variar los cálculos.

Es un hotel de 2* que está perfectamente, ha tenido una reforma casi total hace apenas 2 años, con piscina, y una zona ajardinada con parking, muy cercano a buenas playas y al paseo de San Vicente do Mar, que también hay que valorar. He tenido en cuenta la reputación online, su mobiliario, su construcción, etc. En muy buen estado.

Con estas comparaciones, y con los resultados del cash flow (flujos de caja de los 4 últimos años), se llega a un valor de mercado de 3.000.000 euros para este hotel con todos los datos que he tenido en cuenta y que oportunamente reflejé en mi informe.

Por cierto… analizando los hoteles en venta en el municipio vecino, Sanxenxo, se obtiene un resultado más alto que en O Grove, en Sanxenxo, un hotel puede estar con un valor unitario de 1.200 euros / m2. Hay más oferta y, en cuanto a la demanda, más o menos igual. El inversor que busca en O Grove le dará lo mismo adquirir finalmente en Sanxenxo, y, el inversor que busca en Sanxenxo, al final, le daría igual adquirir el hotel en O Grove. En Sanxenxo, el estudio se ha hecho en base a 8 hoteles, no en base a 5 como en O Grove.

Un informe de este tipo puede tardar en hacerse alrededor de un mes, 3 semanas si hay prisa y se requiere para la compraventa. Tan solo recordar que si el hotel está en venta, a parte de la oportuna tasación, se requerirá el certificado de eficiencia energética (obligatorio y solicitado por el Notario en el momento de la firma). Si no se tiene el CEE, el Notario lo reclamará, puede ocurrir (según con quien se dé), que se otorgue una prórroga y se aplace la compraventa en espera del CEE o bien, se desetime toda la gestión y quede en suspenso hasta que se haya presentado el certificado (volviendo a comenzar todos los trámites de nuevo).

En el próximo post trataré el tema del CEE obligatorio para viviendas, oficinas, locales… en venta o alquiler y en especial, el CEE para los negocios de hostelería, también obligatorios para su puesta en venta o alquiler.

Si eres propietari@ de hotel o bien estás interesad@ en comprar un hotel, contacta con nosotros y te echaremos una mano con los temas relacionados con la compraventa, hipotecas, financiación, tasación, certificado energético, Nota Simple del Registro… y en general cualquier otro documento que se derive de la compraventa.

María de los Reyes

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Analizando los hoteles en venta en las Rías Baixas

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Estamos llevando a cabo un análisis de los hoteles que están en venta en Galicia, más exactamente, en las Rías Baixas. Los que tenemos en nuestra cartera y los que está ofreciendo nuestra competencia (esto es más complicado debido a que la venta de hoteles no se gestiona a través de portales inmobiliarios como si de un piso o de una casa se tratase).

¿Para qué?

Lo hacemos con el firme propósito de ver como está el mercado inmobiliario actual de este tipo de activos en nuestra región, para analizarlos como comparables (testigos) que usaremos en la comparación y en la homogeneización.

Esto lo hacemos porque se nos ha encargado la tasación de un hotel en O Grove. O Grove es un pequeño pueblo (precioso) en la provincia de Pontevedra con 10.800 habitantes en 2015 (datos de Wikipedia), ocupa toda la península y está rodeado de impresionantes playas y parques naturales protegidos que quitan el hipo. Con una superficie de 21,89 km2, da como resultado una densidad poblacional de 493,37 habitantes por km2.

Estos datos son útiles a nivel de información para la tasación. Se hace un estudio demográfico de la ciudad y se valora si está creciendo o decreciendo comercialmente (ya que la valoración se hará para un hotel lo cual es una actividad comercial).

O Grove es un municipio eminentemente turístico, junto con la restauración (sobre todo mariscos y pescados) y algo de pequeño comercio, la economía de O Grove se puede decir que está basada en el turismo. No olvidemos que la Isla de La Toja, conocida mundialmente por su balneario, casino, gran hotel, spa, sales termales, campo de golf… pertenece a este municipio.

Copio y pego de la Wikipedia:

desde los años 80 el turismo constituye una fuente de ingresos cada vez mayor, que se traduce en un gran número de hoteles y restaurantes de todas las categorías y un crecimiento constante del sector servicios. El turista no sólo dispone de diversas playas sino que puede gozar de otras actividades de ocio, como rutas de senderismo, un Acuario (uno de los dos existentes en Galicia), el Museo de la Salazón, paseos en barco por la ría, bulliciosa fiesta nocturna y fiestas gastronómicas tan importantes como la Fiesta del Marisco o la Fiesta de Exaltación de la Centolla. Además de la importante actividad termal de los balnearios incluidos en los lujosos hoteles de la Isla de la Toja, y de su casino y campo de golf.

De hecho, El Grove está catalogado como Municipio de Excelencia Turística. En la zona costera del sur de la península, así como en la citada Isla de la Toja, existen diferentes urbanizaciones que acogen buena parte de los turistas que veranean en el municipio, con bloques de apartamentos junto a chalets de lujo. Ademáis, en la parroquia de San Vicente de El Grove encontramos un puerto deportivo utilizado, en gran parte, por los veraneantes y visitantes asiduos a la península.

Así tendréis un mayor y mejor conocimiento de lo que estoy hablando.

No es que esto le de valor al hotel que estoy tasando… o se lo quite… es algo que debo saber para poder valorarlo, nada más. Así lo hago siempre con cualquier bien inmueble que taso, primero hago un estudio geográfico y demográfico del lugar donde está el bien a tasar, salvo que el lugar ya sea de mi conocimiento.

Aunque estoy echando un rápido vistazo a los activos hoteleros del conjunto de Galicia, prestaré más atención, como es lógico, a los hoteles en venta en O Grove.

Serán los mejores comparables, estos y los de su municipio vecino Sanxenxo.

Aunque los hoteles en el resto de Galicia están en venta a buenos precios (a mi juicio y forma de ver, teniendo en cuenta superficie construída, número de habitaciones y, lo más importante, el RevPAR), tanto en O Grove como en Sanxenxo, están en venta en unos precios nada cercanos a la realidad. Están en venta muy por encima de lo que realmente su construcción pudiera costar (atendiendo al método de tasación de coste). Si en otros lugares de Galicia puede estar a razón de 1.000 euros el m2, en Sanxenxo, supera esta cifra.

En el siguiente post, analizamos con más detalles… “Valoración de un hotel en O Grove, Pontevedra”.

Atent@

Valor medio de las transacciones inmobiliarias de vivienda libre y de segunda mano en Galicia

Estos son los valores medios de las transacciones inmobiliarias en los últimos años en Galicia. Parece que la provincia de Pontevedra es de lo más caro, seguido de La Coruña, la provincia que arroja los valores medios más bajos es Lugo.

De este año, 2016, solo hay datos del primer trimestre (a fecha de publicación de este post).

Es presumible pensar que estos valores medios de transacciones serían equivalentes a los valores medios en tasaciones (aunque no tiene por qué), pero sí se pueden acercar.

Datos recogidos de la página del Ministerio de Fomento, aquí os dejo enlace al sitio en cuestión, es de los últimos enlaces, se abrirá una hoja de cálculo de Excel y podréis ver otros datos interesantes también de otras comunidades autónomas.

valor medio de transacciones

Las casas que vende #ittaGalicia a examen

¿Sabes esas calificaciones que usualmente dan lo clientes de hoteles en booking.com o en TripAdvisor.com y que dan como resultado una “nota” para ese hotel?

Bueno… pues algo parecido es lo que se nos ha ocurrido hacer en #ittaGaliciaResidential con la sana intención de “valorar” mediante el estudio de ciertos parámetros las casas que tenemos en venta… afortunadamente no son muchas… son 12, es por eso que a veces nos solemos anunciar como inmobiliaria boutique, una, porque vendemos poco y bueno, seleccionado y otra porque no somos una inmobiliaria generalista, si no que solo nos dedicamos a la venta de casas de lujo.

¿Qué vamos a tener en cuenta en estas evaluaciones?

Pues, como buena tasadora que soy, tendré que fijarme en todo, todo y todo.

Será difícil valorar una casa que no haya visto, así que me fiaré de la información aportada por sus propietarios.

rating-star-752909_1280Tendré en cuenta, su localización (situación geográfica), sus m2 de terreno, sus m2 construidos, año de construcción (o última reforma), estado de puertas, ventanas, suelos, paredes, techos, persianas… cocina con o sin muebles, garaje, trasteros, o algún tipo de anexos, piscina, jardines, instalaciones (electricidad, fontanería, TV, internet, WiFi, cobertura móvil…), número de dormitorios, número de baños, número de aseos, sauna, jacuzzi, gimnasio, la envolvente de la casa, su fachada, cubierta, estado general, aislamientos (térmicos, acústicos), calefacción (que tipo de energía es la que consume y en que cantidad para mantener un buen ambiente interior), aire acondicionado o climatizador, calificación energética, etc. Iré puntuando con un valor en porcentaje y será la nota resultante. Espero que todas saquen más del 70%. Estas notas serán publicadas en nuestra página web y además en este mismo blog.

En realidad son muchos factores a tener en cuenta.

Vamos a seguir un “itinerario”, algo así como una guía, para que no se nos olvide ningún punto a tratar.

 

 

Valoración de un hotel

Supongo que habréis escuchado eso que dicen: “cada maestrillo tiene su librillo” o cualquier otro refrán que puede variar según la zona donde se diga… pero que vendría a significar lo mismo.

Pues eso… no se muy bien como otros tasadores lo harían, pero sí sé como lo haría yo. Así que os voy a contar “mi método”.

Primero de todo, hay cosas en común con todos los demás tasadores (eso que hacemos todos “siguiendo el libro”) y es hacer caso a la normativa pertinente que en este caso sería la Norma ECO 805 de valoración inmobiliaria de 2003, nos aseguramos que los datos registrales y / o catastrales corresponden con la realidad, su dirección, su superficie, mantenimiento, servidumbres, estado de habitabilidad, conservación, su ocupación (si el inmueble objeto de estudio está vacío, ocupado por dueño(s) o si está alquilado con cotrato de gestión…), calificación, uso… en fin una cantidad de datos a tener en cuenta y que es una información muy valiosa para el solicitante de la tasación.

¿Quién la solicita? todo aquel interesado en saber su valor, su precio (no confundamos valor con precio). Puede ser el mismo propietario o alguien interesado en su compra. En el supuesto de solicitar una hipoteca, el banco puede requerir la tasación (que la paga el solicitante de la hipoteca). Una reconversión de calificación (por ejemplo adecuación de un 3 estrellas a un hotel de 4 estrellas, puede requerir su valoración previa), también en el caso de una rehabilitación completa sería útil una tasación. Por supuesto, la puesta en marcha del hotel, desde sus inicios, es decir, desde que se adquiere el terreno donde se va situar (incluso antes), se debe de hacer un estudio de viabilidad inmobiliaria y para ésta, hay que hacer tasación. De echo, en este último caso se deben de hacer 2 ó 3 valoraciones, la inicial, más o menos en el medio (para ver como va la obra) y la final poco antes de acabar o ya acabado.

Bien. Sigamos.

Una vez sabemos la finalidad de la tasación se harán los cálculos oportunos, según la finalidad, los cálculos serán diferentes (aunque parezca mentira). No es lo mismo tasar para conocimiento del valor de mercado, que para subasta… por poner un ejemplo.

hotel-65044_1920Lo siguiente, tal y como yo trabajo, es ver si el inmueble (en este caso un hotel) es nuevo (va a abrir sus puertas o lo ha hecho recientemente, menos de 3 años), o si es ya un hotel abierto al público con más de 3 años de dedicación. En este caso, para mi, varía bastante, ya que hay que tener en cuenta que cuando una empresa está abierta por un período superior a 3 años, esta empresa está “consolidada” y tiene una clientela ganada más o menos fija. Ya no es, además, una cuestión de “clientela” si no que es más una cuestión de valor de empresa, de “branding” se ha creado un nombre, una marca un reconocimiento… y no estoy segura de que otros tasadores lo tengan en cuenta, pero yo, particularmente, sí. Lo queramos o no, esto es un valor añadido, ya que al valorar un hotel, no estás valorando una propiedad inmobiliaria (que también), si no que estás valorando, una empresa.

¿Cómo lo tengo en cuenta?

No es fácil. Al final del post, os explicaré esto con más detenimiento. De momento, no nos salgamos del hilo y vamos a valorar el hotel.

Hay varios métodos.

Valor de mercado >>>

Es puramente inmobiliario y le damos el valor por metros de superficie construida por un valor medio unitario que previamente hemos calculado de otros hoteles en venta en la misma zona, que hemos homogeneizado y que son “testigos comparables” con el hotel que queremos valorar.

Aunque el método del valor de mercado (por otras ventas hechas de la misma tipología de inmueble) es muy acertado (y para mi gusto el mejor), éste lo es en otro tipo de propiedades, no así en este tipo de inmueble. Sí es muy acertado en cualquier tipo de bien inmueble residencial, pero no en comercial. En este tipo de inmueble no funciona, sencillamente porque no manejamos una base de datos tan grande como tendría que preveerse para poder hacer las comparaciones y la homogeneización.

Por tanto, no deberiamos de tenerlo en cuenta, no por sí solo, pero sí como parte de otro método. Sigamos…

Valor del coste >>>

Es un método muy técnico y equivale al coste de la construcción en sí, teniendo en cuenta todo, todo, todo. Se tiene en cuenta el terreno, la edificación, los coste implicados en la edificación tales como arquitectos y demás técnicos, estudios geológicos, permisos y licencias, tasas, comisiones, etc. Este método está bien si el inmueble es nuevo, a medida que va sumando años, deja de ser fiable, ya que no tiene en cuenta las debidas depreciaciones del tiempo, funcionales, etc.

Valor de capitalización de beneficios futuros >>>

Para mi, de los mejores, haciendo buen uso de este método en conjunto con otro, no por si solo. Es un método que tiene en cuenta la previsión de los beneficios futuros, por tanto, lo dejaría para hacer en el supuesto de un hotel ya en funcionamiento, con un mínimo de 3 años, si son más años, mejor. Se hace el estudio de los beneficios anuales de los anteriores 3 – 5 años, entiéndase beneficio como los ingresos menos los costes del establecimiento. En estos costes, se tendrán en cuenta todos los gastos, hasta el último céntimo.

Si el estudio se hace en base a 10 años, sería lo ideal. Una vez contamos todos esos cash-flow o beneficios futuros hasta el año 10, le añadimos el valor residual en el año 10, y lo actualizamos hasta el año 0. Se tiene que tener en cuenta la inflación, posibles subidas de salarios, y cambios en los gastos. Es el método más completo, más costoso, más complicado, más caro, más laborioso, más técnico, pero también el más fiable.

Otros métodos, menos científicos…

Room Rate multiplier o Multiplicador del precio de la habitación >>>

Se basa en el ADR (Average Daily Rate) o tarifa media diaria. En algunas partes se le llama ARR (Average Room Rate), precio medio por habitación. Realmente desconozco si hay alguna diferencia de cálculo entre ambos datos, aunque creo que son dos formas diferentes de llamarle a lo mismo. Según este método, una habitación vale 1000 veces su ingreso diario:

Valor del hotel = ADR x número de habitaciones x 1000

No hagáis mucho caso, no se en otros lugares, pero en Galicia, la zona donde suelo trabajar y de la cual soy conocedora, este método no funciona. Es posible que en una gran capital… no lo sé. Lo que sí puedo decir, es que este método lo he escuchado y leído en varios sitios, algo tendrá…

Multiplicador de la lata de Coca-Cola >>>

Una habitación vale 100.000 veces el precio de una lata de Coca-Cola en la máquina de Vending o en el minibar del hotel.

Valor del hotel = Precio de la lata x Nº de habitaciones x 100.000

Tenía mis dudas de si poner o no, este forma de valorar, en realidad lo he dejado caer… pero no hagáis caso, no parece fiable. Utilizando este método con 6 hoteles en venta en Galicia, hoteles que vendo y que conozco, no sale el precio de venta ni en broma. Sale un precio superior, muy diferente a la realidad.

Lo ideal, según mi parecer, opinión personal, sería hacer un cálculo promedio entre valor de mercado y coste (en el supuesto de un hotel nuevo) o calcular promedio entre valor de mercado y actualización de rentas (en el supuesto de un hotel que ya esté funcionando). 

bell-214297_1280Quedaba pendiente como valorar ese “branding” que hablábamos antes. Ese “nombre” y “renombre”.

No es fácil. Yo, particularmente miro la página web, como esté redactada, facilidad de encontrar la información, fácil acceso al motor de reservas, pero como todo esto se cambia en un momento… no es tampoco que esto sea de mucho valor… lo más importante de una web es que aparezca listado en los primeros sitios en los motores de búsquedas más importantes… Google, Yahoo! y Bing.

Sus redes sociales. Como son, como actúan ante una reclamación, ante una queja, el tiempo de respuesta o como hacen esa respuesta. Twitter y Facebook, las más importantes a nivel empresa. Es muy valorable los seguidores que ese hotel tenga en sus redes sociales, pero… todavía hay algo, que le presto especial atención…

Tripadvisor, Booking…

Son OTAs, especialmente importantes, por la cantidad de datos hoteleros que manejan. Son, a mi parecer, de los mejores en cuanto a implicación de la gente que hace sus reservas. Me explico… aquí entras, haces una búsqueda de hotel, reservas tu habitación en tal o cual sitio por un período y la gente, después de visitar el hotel, vuelve al sitio (sea Tripadvisor o Booking) y hace su propia valoración del hotel según su experiencia. Y esta valoración, lo que la gente dice, habla, comenta de ese hotel en particular el cual ya visitó como cliente, para mi, lo más importante.

Y es que si de un hotel hablan mal… 

 

Los principales ratios hoteleros

Desde hace más de un año estamos dedicando gran parte de nuestros recursos a la captación y posterior puesta en venta de cualquier tipo de establecimiento hotelero, bien sea hostal, hotel, hostel, motel, albergue, alojamiento turístico… todos ellos tienen en común muchas de sus facetas diarias, una de ellas es el “alquiler” de habitaciones por espacio de tiempo más o menos cortos. Este alquiler de habitaciones tiene gran parte económica y matemática ya que se trata de ver de que manera se obtinen los mejores (y más altos) ingresos por alojamiento. Esto es llamado revenue management (en algunos sitios yield management) o, en español, gestión de ingresos.

Está bien, lo confieso, he tenido que desempolvar viejos apuntes, lo reconozco, lo tenía olvidado. Pero ahora, les he dado un repaso y me gustaría compartir con vosotros.

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Lo más importante es partir de dos indicadores, de donde se derivan casi todos los demás. Uno de ellos es el ADR (Average Daily Rate), o la tarifa media diaria y, para juicio de muchos expertos, el más importante, el RevPAR (Revenue Per Available Room), o en español, los ingresos por habitación disponible. No es para mi, el RevPAR el más importante, tendrás que seguir leyenso si quieres saber cual es…

Estas dos, junto con el grado de ocupación de las habitaciones (que se mide en porcentaje), constituyen una fuente muy importante de información y datos para este tipo de establecimientos. Históricamente, cabe decir, que el revenue management no se originó en el sector hotelero, si no que empezó en el sector de la aviación (compañías de vuelos), para ver de que manera podían gestionar sus asientos al mejor precio para que sus vuelos fuesen lo más ocupados posible, cuantos menos asientos vacios, mejor que mejor. Después fueron compañías de tren, autobuses, etc. Pero es en el sector de la hospitalidad donde se está estudiando y profundizando más en el tema.

mathematics-757566_1920Una de las partes que, personalmente, más me gustan es el cálculo de los ratios más importantes. Si bien se usan programas especializados para este fin, el revenue manager tiene por objetivo el hacer buen uso de las herramientas analíticas predictivas del comportamiento del consumidor teniendo en cuenta los datos históricos ya existentes para su mejora continua, haciendo un incremento del ADR y del RevPAR.

hotel-575085_1920Por ADR, average daily rate, se entiende la tarifa media de alojamiento por habitación ocupada para un periodo de tiempo determinado, es decir, es el precio medio de venta de la habitación.

El grado de ocupación se calcula en base al año, es decir si en enero tenemos 65% de ocupación, en febrero el 70%, en marzo el 80% y así cada mes del año, se hace una media anual. Esta media se puede hacer desde enero a diciembre o se puede hacer de junio a junio o de abril a abril, no tiene por que ser un año entero. Para cálculos ficticios (lo ideal es hacer los cálculos con datos certeros) se toma como media el 75 – 80% de ocupación, por supuesto varía dependiendo del tipo de hotel o de la calificación (estrellas) que éste tenga y, sobre todo, varía según su situación geográfica.

El RevPAR, acrónimo de las palabras inglesas Revenue Per Available Room, no es más que la división de la producción del alojamiento entre el número de habitaciones disponibles.

Habitaciones Precio Porcentaje Cálculo
  Habitaciones disponibles medio ocupación de
    (año) de venta media anual RevPAR
Hotel A 120 43,800 45 75% 33,75
Hotel B 20 7,300 70 70% 49
Hotel C 32 11,680 52 80% 41,6

En el ejemplo del cuadro muestro el RevPAR de tres hipotéticos hoteles, claro ejemplo, de que no siempre el más grande con más habitaciones es el más rentable, teniendo en cuenta además que al tener más habitaciones necesitaremos más personal y ello conlleva más gasto.

Os voy a dar dos formas de calcularlo, en el primer caso os digo la forma más complicada, en el segundo caso os doy la forma de calcular el RevPAR de forma más fácil.

Bien, vemos que en el Hotel A hay 120 habitaciones, por los 365 días del año, nos dan una capacidad en este hotel de 43.800 habitaciones disponibles al año, de estas solo el 75% estarán ocupadas con lo cual tendríamos ocupadas 32.850 habitaciones, al multiplicarlo por su precio medio de venta (ADR) que en nuestro ejemplo son 45 euros, obtenemos 1.478.250 euros de venta de alojamiento anual, al dividirlo entre las habitaciones disponibles (no las ocupadas, si no todas), es decir, 1.478.250 / 43.800 tenemos un RevPAR de 33,75 euros.

Como decía que os explicaría la forma más fácil, ahí va:

Conociendo el ADR (en nuestro ejemplo, 45 euros) y sabiendo la ocupación (en nuestro ejemplo el 75%), solo es calcular el 75% de 45 y daría los 33,75 euros (sin tanto cálculo anual).

El uso del RevPAR como ratio único en un análisis sería un error, dado que la explotación hotelera conlleva otros ingresos, no solo el alojamiento. Muy a menudo, casi siempre, hay cafetería, se dan comidas, ingresos por banquetes, discoteca, masajes, peluquería, spa, etc. pero está bien tenerlo en cuenta como un 45-50% de los ingresos totales.

En el RevPAR no hay un reparto adecuado de tarifa en el caso de la venta de grupos con “all inclusive” (la pensión completa), en este caso el RevPAR será poco representativo.

Cabe decir, por tanto, que aunque muy importante, muy representativo y muy valioso, no pudiera ser usado de forma aislada, si no que tendrá que ser usado con otros ratios que suplan sus carencias.

En el caso de no estudiar un hotel como único caso, es decir, en el supuesto de cadenas hoteleras, se harán los cálculos en base a ARevPAR (Adjusted Revenue per available room). Son valores ajustados por habitación disponible. En este caso se tendrá en cuenta el RevPAR de cada hotel que forma esta cadena hotelera. Dado que una habitación de hotel no se cobra igual en Cantabria que en Mallorca (aún siendo la misma cadena hotelera e incluso la misma calificación), el RevPAR no será igual en un hotel que en otro.

El RevPAR indica el ingreso por habitación disponible, pero no tiene en cuenta los gastos, es decir, lo que cuesta tener esa habitación disponible (ropa limpia, calefacción si es el caso, luz, servicio de habitaciones, agua caliente, etc).

Este tipo de gastos y todos los demás (de todo el hotel en conjunto incluidos los gastos pequeños como alarmas, amenities…) son tenidos en cuenta en el GopPAR, es el ratio, a mi juicio, más importante que el RevPAR, ya que el GopPAR tendrá en cuenta todos los gastos del hotel, después de ingresos y ese es el valor real de todo el conjunto de nuestra inversión, si es buena, mala o regular.

El GopPAR (Gross Operating Profit Per Available Room), es el beneficio neto operativo o, dicho de otra manera, el resultado de la explotación del establecimiento hotelero teniendo en cuenta todos sus costes, de ahí que sea un ratio extremadamente difícil de calcular, ya que siempre hay el pequeño gasto que no se tiene en cuenta.

Es el ratio que va a dar el resultado concreto del beneficio neto del hotel, por eso es mi preferido, ya que veo que es el más completo.

¿Beneficios y ventajas del GopPAR?

Es el ratio que pondera el tamaño porque tiene en cuenta el resultado de la explotación con todos sus costes.

Se tienen en cuenta todas las ventas implícitas en el GOP, así como se tienen en cuenta todos los gastos, también se tienen en cuenta todos los ingresos, no solo por alojamiento como el RevPAR, no se limita a un solo concepto productivo, si no a la totalidad de las ventas del establecimiento hotelero.

En la valoración de la inversión, es una medición muy fiable al acercarse más al flujo de caja al tener en cuenta ingresos y gastos.

En otro post os contaré otros ratios hoteleros, igual de importante que estos.

Por último decir que no es fácil valorar una empresa. Una vez alguien me dijo que para hacer un cálculo rápido de como valorar un hotel es multiplicar su RevPAR por el número de habitaciones y, a este resultado, multiplicarlo por 1.000.

En el ejemplo del Hotel A, sería (33.75 x 120) x 1000 = 4.050.000 euros

Pero, como ya he dicho, no es un cálculo certero, a decir verdad, nunca funciona.

La forma mejor de valorar un hotel es hacerlo por actualización de rentas. Ver su beneficio neto anual y multiplicarlo por 10 años que es el tiempo máximo que un inversor desea ver revertida su inversión. Si su amortización se hace antes de los 10 años, mejor que mejor.