Cuando no es necesaria una tasación para el banco para pedir una hipoteca

Como todo el mundo sabe, el banco solicitará una tasación del bien inmueble sobre el que va a caer el préstamo hipotecario, con la firme intención de ellos asegurarse de que el inmueble  a hipotecar vale realmente lo que se va solicitar de préstamo.  Por ejemplo: compramos un piso y el vendedor nos pide 100.000 euros, como no tenemos nada ahorrado, vamos al banco y solicitamos una hipoteca para poder adquirir esa propiedad. Pedimos de hipoteca los 100.000 que el propietario pide (o incluso más, gastos notariales, pago de impuestos, muebles…), pero el banco, debe guardarse sus espaldas y solicita la tasación. Si la tasación sale esos 100.000 o más, genial, pero… ¿y si la tasación sale con un valor de… pongamos… 90.000 euros? El banco no nos va a dar la hipoteca. Deberemos acudir al propietario y solicitarle la rebaja y comprar el piso por 90.000 euros.

Pero, no necesitarás la tasación, se me dió el caso hace poco, si tienes ahorrado, pongamos el 50% del precio de venta. Supongamos el mismo caso anterior, un piso te lo venden en 100.000 euros y estás de acuerdo en el precio (si tienes dudas no te salvarás de la tasación), y tienes ahorrados, por ejemplo 50.000 euros, solo necesitarás la hipoteca para los otros 50.000 euros. En este caso, el banco, debe de saber que el piso que quieres hipotecar bien vale los 50.000 euros que estás solicitando, (de echo vale 100.000 euros), con lo cual, no necesitará que hagas la tasación.

De cualquier manera, es posible que quedes más tranquilo haciendo la tasación, es una forma de asegurar de que lo que te piden está dentro del rango de precios del valor de mercado.

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Comprar y vender casa al mismo tiempo. Diferentes opciones.

Sí, es posible. Puedes vender tu casa y, al mismo tiempo, comprar otra. Veamos diferentes opciones.

1. Vender la casa antes de comprar

Es el más común de los escenarios, por una razón de peso… la necesidad. No se pueden permitir el pago de dos hipotecas, por tanto, la necesidad es bastante obvia, hay que vender una, para comprar otra.  Aunque seas financieramente capaz de mantener y hacer frente a dos hipotecas, lo mejor, si no hay prisa, es no arriesgarse. Primero vende, luego compra. Poco riesgo, más seguro.

2. Comprar la casa antes de la vender

Si en el anterior caso, había poco riesgo, en este caso, salvo que dispongas de capital bastante, es más arriesgado. De cualquier manera, es la forma ideal, si, en la “casa nueva” hay que hacer reformas. O bien, en la casa nueva haces las reformas viviendo en ella, o, mejor aún, haces las reformas necesarias (o incluso la casa nueva completa), mientras disfrutas de tu antiguo hogar. En este caso, evitarás el pago de un alquiler. Es el caso ideal si dispones de los ingresos necesarios para hacer frente a las dos hipotecas, o, si ya la primera casa está libre de hipoteca.

3. Comprar y vender al mismo tiempo

Es la opción más común. La mayor parte de la gente lo ve como lo más conveniente.

También se da el caso, en este tipo de compraventa de adquirir un bien comercial (los casos que más conozco son hoteles) y comprar otro de igual o mejor categoría en otro sitio. Aunque en el caso de hoteles, lo más común es la adquisición de un bien, sin vender otro, suelen “sumar” hoteles y hacerse con varios que gestionan ellos mismos (si están cerca geográficamente) o mediante personal.

Pero no estamos tratando en este post el tema comercial, si no, el residencial. Hablamos de casas y de personas (no empresas), así que, después de un paréntesis, retomo el tema.

Los propietarios ponen su casa en el mercado mientras, al mismo tiempo, con firma contractual o no, buscan y compran otra. En estos casos, se hace lo que se llama un préstamo (o también puede ser hipoteca) “puente”.

Juega un papel muy importante el tiempo. Y puede llegar a ser estresante. Piensas que la venta se hará rápida, pero va pasando el tiempo y no es así.

Puede ocurrir que tu casa ya la hayas vendido, y todavía no hayas encontrado tu próxima casa. Solicita al nuevo propietario, 2 ó 3 meses para seguir viviendo en la casa y luego mudarte. Si el nuevo propietario tiene prisa en mudarse, a veces pasa por cambio de trabajo o porque están pagando alquiler, tendrás que abandonar la vivienda y ver cómo haces. O bien pagas un alquiler hasta que encuentres la casa ideal o bien te vas un tiempo con algún familiar.

Lo ideal es que compres antes de vender (si tu economía te lo permite) o tener algo ya mirado previo a la venta.

Sería interesante que dispusieras de un agente inmobiliario que te pudiera llevar los dos temas, la venta de tu casa actual y la búsqueda de la nueva casa. Esto es perfectamente factible si la venta de una y la compra de la otra están cercanas geográficamente, sin embargo, es muy complicado para el mismo agente, cuando la compra y la venta se hacen en diferentes lugares.

Por último, existe otra opción… alquilar en lugar de comprar.

Como has podido ver, aquí el papel importante lo juegan dos personajes… por un lado el tiempo y por otro lado, tu situación económica.

El PER, ¿útil en cálculos de valoración para hoteles?

El PER es un ratio de valoración, que se puede tener en cuenta, pero nunca como único dato, es decir, se puede tener en cuenta en conjunto con otros datos. Esta sería, a mi juicio, la mejor manera de valoración, ya que el PER por sí solo no tiene por qué ser coherente.

Primero de todo debemos de saber que es el PER y cómo calcularlo. El PER (Price Earnings Ratio) es un coeficiente o ratio, variable según zonas pero universalmente aceptado,  equivale al número de veces que el precio del alquiler o de venta, está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Se puede aceptar como dato para valoración de viviendas, empresas, etc.

Veamos en el supuesto de hoteles (se puede adaptar a viviendas también con los mismos cálculos).

Calculemos primero la rentabilidad bruta por alquiler

La rentabilidad es el resultado obtenido de dividir lo que cobras al año por el alquiler de tu propiedad entre su precio de venta. Si a este alquiler bruto, le restas los gastos, obtendrías, por el mismo método, la rentabilidad neta.

Si por ejemplo, tu hotel lo alquilas por 6.000 euros al mes, al año, serían 72.000 euros. Si el precio de venta de tu hotel es de 1,5 millones, la rentabilidad obtenida bruta sería de 4,8%

(72.000 / 1.500.000) x 100 = 4,8%

Veamos ahora, que PER tenemos en el mismo supuesto. Cálculo del PER

Hacemos la operación inversa, y dividimos el precio de venta entre el precio del alquiler (el resultado anual) y obtenemos el PER, como decía más arriba, es el número de años que tardarías en pagar la propiedad estudiada.

1.500.000 / 72.000 = 20,83 veces

Se necesitarían casi 21 años para poder amortizar este hotel con su alquiler.

Ahora es el momento que todo el mundo tiene la duda… ¿sería buena inversión?

Según datos estudiados por el Banco de España en el primer trimestre de 2017 (todavía no hay datos posteriores), la rentabilidad bruta de alquiler en España está en torno al 4,3% (puede variar según zonas geográficas). Esto equivale que el PER es de 23,2 años o, expresado en meses, 279 meses.

En el caso que estamos estudiando, volvamos a imaginar el hotel que tiene un alquiler mensual de 6.000 euros, lo multiplicamos por 279 y da como resultado 1.674.000 euros. Este sería considerado un precio de venta aproximado muy adecuado y, como decía empezando este post, universalmente aceptado. Sin embargo, y repitiéndome, no debiera de considerarse como único dato de valoración.

Si, por el contrario, disponemos del precio de venta, en nuestro caso, 1.500.000 euros y deseamos calcular un precio adecuado para su puesta en alquiler, bastaría con dividir el precio de venta entre 279, así obtendríamos un precio de alquiler bastante adecuado.

1.500.000 / 279 = 5.376,34 euros 

Nota: los datos expresados son a modo de explicación, en ningún caso datos reales, el PER varia entre comunidades autónomas y es más, varía entre provincias. Por regla general, las provincias más demandadas tienen un PER más alto. Siempre hay que tener en cuenta factores como la localización y la ubicación, hay datos muy importantes como si es un hotel en el rural o en zona urbana. Considerar este post a modo de “consulta”. Es evidente que la tasación de un profesional se hará imprescindible en muchos de los casos.

Gracias por leerme! :)) 

@ittaGalicia

Valoración de un hotel en O Grove, Pontevedra

casa x m2 = €Estoy haciendo la valoración (tasación) de un hotel en O Grove (Pontevedra) por expreso deseo de los propietarios con la finalidad de llegar a un valor de mercado acertado para su puesta en venta.

Ya he tratado este mismo tema en otros posts anteriores, uno de los que podéis echar un vistazo es “Valoración de un hotel” os dará una idea general.

Este post es la continuación del post “Analizando los hoteles en venta en las Rías Baixas” entrada que escribí como introducción a lo que es la valoración en sí.

Por razones obvias evitaré datos exactos que he tomado para el estudio de la tasación y para evitar la extensión de este artículo, iré directamente al grano.

Como decía, se trata de valorar un hotel de 2 estrellas en el municipio pontevedrés de O Grove (si véis mi entrada anterior, que os dejo enlace más arriba, hago una presentación de lo que es el municipio).

Son 2.500 m2 de construcción en un terreno de 3.000 m2. Parte de este terreno está ocupado por la construcción, alrededor de 700 m2 por planta,  y por 3 plantas, siendo la última, la más pequeña, destinada a viviendas. El resto del terreno, se destina a zona ajardinada y parking.

Para los cálculos de esta valoración, a parte de hacer un estudio del flujo de caja de los últimos 4 años, se hace una comparación con los hoteles en venta en la zona de O Grove y en Sanxenxo, su municipio más cercano.

Para el fin de esta tasación, da igual que se trate de una sociedad, SA, SL, o CB o que la propiedad sea de un solo dueño.

Estudiando los hoteles en venta de O Grove, he tenido acceso a datos de 5 hoteles.

Dos de los hoteles son de 2 estrellas y los otros 3 hoteles son de 3 estrellas.

Hotel A de 2 * este hotel dispone de 50 habitaciones y 2.500 m2 construidos

Hotel B de 2* este hotel dispone de 42 habitaciones y 1.288 m2 construidos

Hotel C de 3* este hotel dispone de 50 habitaciones y 2.500 m2 construidos

Hotel D de 3* este hotel dispone de 60 habitaciones y 3.000 m2 construidos

Hotel E de 3* este hotel dispone de 48 habitaciones y 2.700 m2 construidos

Sabiendo el precio de venta, 2.500.000, 600.000, 4.000.000, 3.000.000, 3.000.000 euros respectivamente, sería muy fácil calcular el precio de venta unitario por m2 o por habitación.

Pero no es fácil, en absoluto, ya que no se trata de sacar un valor unitario por m2 o por habitación unicamente, si no, que hay que tener en cuenta una buena cantidad de factores que añaden o restan valor al bien a tasar.

Las instalaciones, la ubicación (aunque todos estén en el municipio de O Grove, es posible que uno esté en primera línea de playa, estando otro a un kilómetro de la playa), se tienen en cuenta las calificaciones (si son 2, 3 estrellas), si tienen piscina, spa, talaso, tenis, parking, discoteca, cafetería, restaurante, su calificación energética (si la hubiera), reputación online (cada vez cobra más vida y se le presta más atención), características constructivas y su situación actual (en el momento de la tasación), mobiliario y demás inventario (ajuar, menaje…) … ufff! un sin fin de características diferentes que hay que homogeneizar para poder llegar al valor más exacto al hotel que es objeto de estudio.

El valor unitario está rondando los 1.000 euros. Es decir, 1.000 euros / m2.

Pero no es suficiente decir que como este hotel tiene 2.500 m2, por 1.000 euros, se le asigna una tasación de 2.500.000 euros, esto sería un error, al menos a mi juicio. Cuando he homogeneizado, he tenido en cuenta que los testigos no son exactos al bien a valorar, por lo tanto, se le asignará más valor al bien objeto de estudio si éste es mejor, y por el contrario se le asignará menos valor que la unidad si es peor. A iguales características (raro), se le asigna la unidad (1) para no variar los cálculos.

Es un hotel de 2* que está perfectamente, ha tenido una reforma casi total hace apenas 2 años, con piscina, y una zona ajardinada con parking, muy cercano a buenas playas y al paseo de San Vicente do Mar, que también hay que valorar. He tenido en cuenta la reputación online, su mobiliario, su construcción, etc. En muy buen estado.

Con estas comparaciones, y con los resultados del cash flow (flujos de caja de los 4 últimos años), se llega a un valor de mercado de 3.000.000 euros para este hotel con todos los datos que he tenido en cuenta y que oportunamente reflejé en mi informe.

Por cierto… analizando los hoteles en venta en el municipio vecino, Sanxenxo, se obtiene un resultado más alto que en O Grove, en Sanxenxo, un hotel puede estar con un valor unitario de 1.200 euros / m2. Hay más oferta y, en cuanto a la demanda, más o menos igual. El inversor que busca en O Grove le dará lo mismo adquirir finalmente en Sanxenxo, y, el inversor que busca en Sanxenxo, al final, le daría igual adquirir el hotel en O Grove. En Sanxenxo, el estudio se ha hecho en base a 8 hoteles, no en base a 5 como en O Grove.

Un informe de este tipo puede tardar en hacerse alrededor de un mes, 3 semanas si hay prisa y se requiere para la compraventa. Tan solo recordar que si el hotel está en venta, a parte de la oportuna tasación, se requerirá el certificado de eficiencia energética (obligatorio y solicitado por el Notario en el momento de la firma). Si no se tiene el CEE, el Notario lo reclamará, puede ocurrir (según con quien se dé), que se otorgue una prórroga y se aplace la compraventa en espera del CEE o bien, se desetime toda la gestión y quede en suspenso hasta que se haya presentado el certificado (volviendo a comenzar todos los trámites de nuevo).

En el próximo post trataré el tema del CEE obligatorio para viviendas, oficinas, locales… en venta o alquiler y en especial, el CEE para los negocios de hostelería, también obligatorios para su puesta en venta o alquiler.

Si eres propietari@ de hotel o bien estás interesad@ en comprar un hotel, contacta con nosotros y te echaremos una mano con los temas relacionados con la compraventa, hipotecas, financiación, tasación, certificado energético, Nota Simple del Registro… y en general cualquier otro documento que se derive de la compraventa.

María de los Reyes

En la web ittagalicia.com 

En el email central@ittagalicia.com

En el móvil 692762076 (también estamos atentos a WhatsApp)

@ittaGalicia en Twitter

Gracias! :))

Analizando los hoteles en venta en las Rías Baixas

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Estamos llevando a cabo un análisis de los hoteles que están en venta en Galicia, más exactamente, en las Rías Baixas. Los que tenemos en nuestra cartera y los que está ofreciendo nuestra competencia (esto es más complicado debido a que la venta de hoteles no se gestiona a través de portales inmobiliarios como si de un piso o de una casa se tratase).

¿Para qué?

Lo hacemos con el firme propósito de ver como está el mercado inmobiliario actual de este tipo de activos en nuestra región, para analizarlos como comparables (testigos) que usaremos en la comparación y en la homogeneización.

Esto lo hacemos porque se nos ha encargado la tasación de un hotel en O Grove. O Grove es un pequeño pueblo (precioso) en la provincia de Pontevedra con 10.800 habitantes en 2015 (datos de Wikipedia), ocupa toda la península y está rodeado de impresionantes playas y parques naturales protegidos que quitan el hipo. Con una superficie de 21,89 km2, da como resultado una densidad poblacional de 493,37 habitantes por km2.

Estos datos son útiles a nivel de información para la tasación. Se hace un estudio demográfico de la ciudad y se valora si está creciendo o decreciendo comercialmente (ya que la valoración se hará para un hotel lo cual es una actividad comercial).

O Grove es un municipio eminentemente turístico, junto con la restauración (sobre todo mariscos y pescados) y algo de pequeño comercio, la economía de O Grove se puede decir que está basada en el turismo. No olvidemos que la Isla de La Toja, conocida mundialmente por su balneario, casino, gran hotel, spa, sales termales, campo de golf… pertenece a este municipio.

Copio y pego de la Wikipedia:

desde los años 80 el turismo constituye una fuente de ingresos cada vez mayor, que se traduce en un gran número de hoteles y restaurantes de todas las categorías y un crecimiento constante del sector servicios. El turista no sólo dispone de diversas playas sino que puede gozar de otras actividades de ocio, como rutas de senderismo, un Acuario (uno de los dos existentes en Galicia), el Museo de la Salazón, paseos en barco por la ría, bulliciosa fiesta nocturna y fiestas gastronómicas tan importantes como la Fiesta del Marisco o la Fiesta de Exaltación de la Centolla. Además de la importante actividad termal de los balnearios incluidos en los lujosos hoteles de la Isla de la Toja, y de su casino y campo de golf.

De hecho, El Grove está catalogado como Municipio de Excelencia Turística. En la zona costera del sur de la península, así como en la citada Isla de la Toja, existen diferentes urbanizaciones que acogen buena parte de los turistas que veranean en el municipio, con bloques de apartamentos junto a chalets de lujo. Ademáis, en la parroquia de San Vicente de El Grove encontramos un puerto deportivo utilizado, en gran parte, por los veraneantes y visitantes asiduos a la península.

Así tendréis un mayor y mejor conocimiento de lo que estoy hablando.

No es que esto le de valor al hotel que estoy tasando… o se lo quite… es algo que debo saber para poder valorarlo, nada más. Así lo hago siempre con cualquier bien inmueble que taso, primero hago un estudio geográfico y demográfico del lugar donde está el bien a tasar, salvo que el lugar ya sea de mi conocimiento.

Aunque estoy echando un rápido vistazo a los activos hoteleros del conjunto de Galicia, prestaré más atención, como es lógico, a los hoteles en venta en O Grove.

Serán los mejores comparables, estos y los de su municipio vecino Sanxenxo.

Aunque los hoteles en el resto de Galicia están en venta a buenos precios (a mi juicio y forma de ver, teniendo en cuenta superficie construída, número de habitaciones y, lo más importante, el RevPAR), tanto en O Grove como en Sanxenxo, están en venta en unos precios nada cercanos a la realidad. Están en venta muy por encima de lo que realmente su construcción pudiera costar (atendiendo al método de tasación de coste). Si en otros lugares de Galicia puede estar a razón de 1.000 euros el m2, en Sanxenxo, supera esta cifra.

En el siguiente post, analizamos con más detalles… “Valoración de un hotel en O Grove, Pontevedra”.

Atent@

Valor medio de las transacciones inmobiliarias de vivienda libre y de segunda mano en Galicia

Estos son los valores medios de las transacciones inmobiliarias en los últimos años en Galicia. Parece que la provincia de Pontevedra es de lo más caro, seguido de La Coruña, la provincia que arroja los valores medios más bajos es Lugo.

De este año, 2016, solo hay datos del primer trimestre (a fecha de publicación de este post).

Es presumible pensar que estos valores medios de transacciones serían equivalentes a los valores medios en tasaciones (aunque no tiene por qué), pero sí se pueden acercar.

Datos recogidos de la página del Ministerio de Fomento, aquí os dejo enlace al sitio en cuestión, es de los últimos enlaces, se abrirá una hoja de cálculo de Excel y podréis ver otros datos interesantes también de otras comunidades autónomas.

valor medio de transacciones

Las casas que vende #ittaGalicia a examen

¿Sabes esas calificaciones que usualmente dan lo clientes de hoteles en booking.com o en TripAdvisor.com y que dan como resultado una “nota” para ese hotel?

Bueno… pues algo parecido es lo que se nos ha ocurrido hacer en #ittaGaliciaResidential con la sana intención de “valorar” mediante el estudio de ciertos parámetros las casas que tenemos en venta… afortunadamente no son muchas… son 12, es por eso que a veces nos solemos anunciar como inmobiliaria boutique, una, porque vendemos poco y bueno, seleccionado y otra porque no somos una inmobiliaria generalista, si no que solo nos dedicamos a la venta de casas de lujo.

¿Qué vamos a tener en cuenta en estas evaluaciones?

Pues, como buena tasadora que soy, tendré que fijarme en todo, todo y todo.

Será difícil valorar una casa que no haya visto, así que me fiaré de la información aportada por sus propietarios.

rating-star-752909_1280Tendré en cuenta, su localización (situación geográfica), sus m2 de terreno, sus m2 construidos, año de construcción (o última reforma), estado de puertas, ventanas, suelos, paredes, techos, persianas… cocina con o sin muebles, garaje, trasteros, o algún tipo de anexos, piscina, jardines, instalaciones (electricidad, fontanería, TV, internet, WiFi, cobertura móvil…), número de dormitorios, número de baños, número de aseos, sauna, jacuzzi, gimnasio, la envolvente de la casa, su fachada, cubierta, estado general, aislamientos (térmicos, acústicos), calefacción (que tipo de energía es la que consume y en que cantidad para mantener un buen ambiente interior), aire acondicionado o climatizador, calificación energética, etc. Iré puntuando con un valor en porcentaje y será la nota resultante. Espero que todas saquen más del 70%. Estas notas serán publicadas en nuestra página web y además en este mismo blog.

En realidad son muchos factores a tener en cuenta.

Vamos a seguir un “itinerario”, algo así como una guía, para que no se nos olvide ningún punto a tratar.