Colaboradores, ¿sí? ¿no?. Una decisión muy meditada

La verdad, es que ya hacía tiempo que lo venía pensando, hasta que ocurrió la gota que colmó el vaso.

#ittaGalicia es una inmobiliaria especializada en la compraventa de hoteles, no vendemos otra cosa y, por tanto, debemos de cuidar a nuestros clientes.

Nuestros clientes son los propietarios de los hoteles y los compradores. Tanto unos como los otros merecen nuestro respeto, es por eso, que los tratamos con mucho mimo y si hay algo que caracteriza a #ittaGalicia es nuestra absoluta discreción y la total confidencialidad con la que los tratamos.

Pongamos por ejemplo, un hotel que se vende… ¿pudiéramos realmente ir pregonando por ahí que tal o cual hotel está en venta? por un lado nos debemos a nuestros clientes, pero es que por otro lado no tendría lógica, sería como cagar donde se come, y ningún animal caga donde come. Nos jugamos nuestra comisión por la venta, que no es poco. Lo normal es que seamos nosotros los que vendamos el hotel, no vamos a decir a tal o cual agencia que hoteles tenemos en venta para que los vendan ellos.

¿Por qué cuento esto? sencillo. Hace tiempo que le vengo dando vueltas. Hasta ahora, #ittaGalicia colaboraba con otros intermediarios, agentes, agencias, brokers… realmente me parecía muy interesante… pero la verdad, la verdad… nunca hemos cerrado un trato con otros colaboradores. Todos acuden a mí, para que ponga en sus manos mi cartera de hoteles en venta, y me llaman desde todas partes de España, e incluso de fuera (los últimos desde Chile), todos afirman tener clientes inversores interesados en comprar lo que yo estoy vendiendo. Hasta aquí, me parece fantástico… si tu tienes un cliente para un hotel que yo estoy vendiendo, ¡genial! compartimos la comisión de la venta y todos felices.

Desde hace unos meses, solicito LOI de los clientes a estos colaboradores, todavía estoy esperando la primera… a ver, si de verdad tienes un cliente interesado en comprar un hotel que yo estoy vendiendo… pásame una LOI, que seguro que tu cliente estará encantado de hacerla. Si tu cliente no hace una carta formal de intenciones, déjalo, no tiene intención de comprar, no pierdas tu tiempo, no me hagas perder el mio y no perdamos el tiempo de los hosteleros.

Todo esto viene a que la semana pasada, he tenido una queja de uno de los propietarios de los hoteles. Me había comentado que una agencia inmobiliaria de O Grove (municipio de la provincia de Pontevedra), había contactado con ellos para ellos vender el hotel. Cuando el hostelero le preguntó que como decían que el hotel estaba en venta, dijeron que se lo había dicho una chica de Villagarcía, una tal Reyes. A ver… primero de todo, esta agencia firmó un acuerdo de confidencialidad, segundo, no pueden acceder a la propiedad si no es conmigo. Afortunadamente, les salió mal. Unos días después de hablar con los propietarios, me llamaron a mí, para enseñarlo conmigo y me dijeron algo así como… “no se nos ocurriría ponernos en contacto con la propiedad si no es con la mediación tuya…”  Y vuelvo un poco a lo que decía más arriba, sería del todo absurdo que yo les hubiera dicho que estaba en venta el hotel X, porque sencillamente, no voy pregonando por ahí lo que vendo o dejo de vender, es de perogrullo… ellos lo sabían por el acuerdo de confidencialidad que habían firmado.

Y, esta ha sido la gota que colmó el vaso… Ya le venía dando vueltas al asunto, colaboradores ¿sí?, ¿no?

Llegados a este punto y teniendo en cuenta lo difícil que es la venta de hoteles, que hay muchos acuerdos, mucha confidencialidad, mucha discreción… yo confío en mi palabra, sé lo que digo y lo que dejo de decir, pero no puedo fiarme de las demás personas, de lo que dicen o de lo que dejan de decir… ahí cada uno con su conciencia. Y es que cuando un secreto está en boca de todos, difícilmente se puede mantener el secreto, acaba siendo un secreto a voces. Hasta me llegó a pasar de decir a un colaborador que no pusiera anuncios en internet (es como si no hablásemos el mismo idioma) de un determinado hotel y va y lo pone, y claro, su propietario me echa la bronca a mí, al final el marrón recae en mí. Trabajando yo sola, esto lo evito.

Además hay un daño añadido que recae directamente en el cliente comprador, cuando trabajas con intermediarios, estos a su vez también trabajan con intermediarios, y al final, una determinada pregunta por parte del comprador que yo haga a un vendedor, este me contesta a mí, yo se le doy la respuesta a mi intermediario, este a su vez a su intermediario, y este intermediario a su cliente… cuando la respuesta llega al principal interesado está tan “trillada” que de la respuesta original ya no queda nada.

La colaboración es muy interesante, incluso diría que deseable, cuando se trata de pisos, casas, apartamentos… que se hace una venta pública (incluso muchos tienen en cartel de “Se vende”), pero no en el caso del producto estrella que yo vendo, que son los activos hoteleros, que requieren de otro tipo de prácticas para poder venderlos. Son unas ventas muy discretas.

A fecha de hoy, disponemos de una cartera de unos 52 hoteles (y sumando) en venta en Galicia, todos directos del propietario sin más intermediarios, no trabajamos fuera de aquí, es el mercado que conocemos.

Los hoteles son un producto muy especial, se trata de empresa, no es un piso o una casa. Son empresas que están trabajando, que tienen reservas, que hacen banquetes, que tienen unos empleados, no se puede ir por ahí pregonando que están en venta.

La cartera que tenemos, nos la hemos trabajado. Llamadas de teléfono en la mayoría, sencillamente, buscamos los hoteles que hay en un determinado lugar y llamamos por teléfono, a veces, tardes enteras, de 30 o 40 llamadas, para dar con uno, dos o ningún hotel que esté disponible para su puesta en venta o en alquiler. Es una cartera generada después de mucho tiempo y esfuerzo. Algunos hoteles los tenemos porque han sido ellos mismos los que acceden a mí, buena señal, nos conocen y confían en nosotros… ¿cómo voy a permitir que después de ganarme la confianza de todos ellos, ésta se pierda, por uno que no sabe hacer su trabajo?

Empecé en mayo de 2005 como una inmobiliaria generalista, pero desde octubre de 2014 especializada en la venta de hoteles, son ya casi 6 años.

Y ahora resulta, que estas agencias, quieren vender lo mismo que yo pero sin molestarse en buscar el producto, buscan el trabajo hecho.

Como siempre ocurrirá que pagarán justos por pecadores, pero la decisión está tomada.

A partir de ahora, trabajaré yo sola, con el cliente comprador directo. Personalmente, los intermediarios y otras agencias, me han dado mucho trabajo y no he visto ningún beneficio. Además mis clientes confían en mí, en mi discreción, no me la voy a jugar. Ellos, lo primero.

ittagalicia.com 

@ittaGalicia en Twitter

ittaGaliciaRE en Facebook

ittaGalicia en YouTube 

Plusvalía municipal. ¿Cuando es posible de librarse de pagarla?

En noviembre de 2008, en este mismo blog, escribíamos un post explicando “¿Qué es la plusvalía?”, échale un vistazo al post haciendo clic en el enlace si quieres saber la definición de la plusvalía y como calcularla.

En este post, vamos a ir un poco más allá y vamos a ver de que manera nos podemos librar de pagar la plusvalía en nuestro ayuntamiento en el momento de la compraventa de nuestro inmueble.

Primero de todo, la plusvalía es un impuesto del vendedor, ya que grava la vivienda que ha disfrutado en los años previos a la compraventa.

¿En que casos podemos librarnos de su pago en la Administración correspondiente?

Dado que es un impuesto municipal, su pago se hará en el ayuntamiento donde esté situado el inmueble objeto de la compraventa, donación, fallecimiento… En el caso del fallecimiento, el abono del impuesto lo harán los herederos del inmueble.

La plusvalía deja de existir si has vendido por debajo del precio de compra (tendrás que remitirte a la fecha de la compra y hacer el cálculo de la diferencia).

¿Por qué deja de existir? porque la plusvalía (el propio nombre lo indica), es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (aunque diga “Terrenos”, se refiere a cualquier tipo de propiedad). Si no hay “Incremento”, ¿Dónde está la plusvalía?

Haz cálculos y suma todos los gastos que hayas tenido en esta compraventa, entre Notario, tasación, pago de comisiones a intermediarios, impuestos… si al sumar todo, has perdido dinero en la venta, también puedes evitar el pago de la plusvalía municipal.

Espero haberte sido de ayuda.

Gracias por leerme 🙂

Cómo nos fue el año. Balance 2019

Cada fin de año, ya es habitual nuestro propio “balance del año”, en él os contamos como nos ha ido el año y las previsiones que tenemos para el año que comienza.

Comenzamos en 2005 con mucha ilusión y muchas expectativas, nos podría haber ido mejor, pero también peor, no nos quejamos. Han sido muchos años compartiendo con todos vosotros en este blog y en nuestras redes sociales, búscanos por #ittaGalicia en Twitter, Facebook, Instagram, YouTube… estamos en todas partes, bueno en casi todas.

Este año, nos hemos volcado en la venta hotelera, y aunque seguimos teniendo algunas casas en venta, ya casi nos dedicamos por completo a la venta de hoteles. 

Seguimos con la formación. Y continúo con el MBA y el máster en dirección hotelera, se me está haciendo difícil (menos mal que me han dado bastante tiempo), ya que es de lo que más carezco, dedico a la formación buena parte del tiempo (cuando lo tengo).

Ha sido el año de la venta no cobrada, el vendedor me dijo que él no me había firmado nada, pero no sabe que un acuerdo verbal (y que además tengo testigo) es igual de válido que un papel firmado, así que está en manos de la vía judicial porque este señor no me ha hecho caso cuando le solicité un trato extra judicial a través de nuestros abogados. Así comenzaré el año, haciendo una reclamación de deuda de la manera que menos me gusta.

Pero no todo ha sido negativo. Estoy casi a punto de vender una casa, así que… ahí estamos. Ya no es para este año, será para el que viene, pero me sirve igualmente.

Ha sido el año de las tasaciones. He hecho un buen número de ellas. Y, justo acabando el año, me han encargado hacer 36 tasaciones de diferentes propiedades (por supuesto), de la misma empresa. Así que tendré un comienzo de año muy ajetreado en cuanto a tasaciones.

Muchas expectativas para el año que viene, en cuanto a un proyecto hotelero que verá la luz en Galicia este año, 

Deseamos de todo corazón que vuestros deseos se cumplan en este año 2020 y que los Reyes Magos, vengan cargados con todo lo mejor.

¡Feliz 2020! 

Gracias por leerme 🙂

¿Cuántos extranjeros compran vivienda en Galicia?

Este post ha sido realizado con la ayuda de las estadísticas ofrecidas por el Ministerio de Fomento a través de su página web oficial. Os dejo enlace al sitio de dónde saqué la información Ministerio de Fomento 

Según el citado ministerio, el número de transacciones inmobiliarias según la residencia del comprador, sería:

NÚMERO DE TRANSACCIONES INMOBILIARIAS SEGÚN RESIDENCIA DEL COMPRADOR

TOTAL Residentes en España Extranjeros no residentes en España No consta
Total Españoles Extranjeros
TOTAL NACIONAL 150.152 148.989 124.700 24.289 616 547
TOTAL GALICIA 5.368 5.361 5.163 198 1 6
La Coruña 2.372 2.370 2.286 84 1 1
Lugo 683 682 649 33 0 1
Ourense 540 539 517 22 0 1
Pontevedra 1.773 1.770 1.711 59 0 3

Parte de control de visita

Parte de control de la visita, será firmado por los vendedores y compradores, dejando claro, que, en el supuesto de que sean estos los clientes compradores, los vendedores estarán obligados a vender a estos a través de la agencia y nunca de forma privada.

Un ejemplo del Parte de control de visita puede ser como este:

PARTE DE CONTROL DE VISITA

Don/Doña __________________________________________________________ en calidad de comprador y provisto de NIF ____________________________  ha visitado el inmueble situado en la calle ________________________________________________________________________, del municipio ____________________________ acompañado de Don/ Doña ________________________________________________________________ con NIF _____________________ en calidad de agente comercial inmobiliario, agencia inmobiliaria o intermediario en la gestión de la  compraventa, visitando la propiedad de Don/Doña _____________________________________________________ con NIF ____________________________ siendo este último el propietario/a del inmueble.

De esta manera el arriba mencionado “comprador” manifiesta que se compromete a no realizar ninguna gestión encaminada a comprar por sí mismo, por medio de apoderado, o por conducto de terceras personas el inmueble visitado por mediación de agente comercial inmobiliario, agencia inmobiliaria o intermediario”, ni a poner la información de la que dispone a disposición de alguno de sus parientes en línea directa o colateral, para que sean ellos los que realicen la compra – venta a espaldas de agente comercial inmobiliario, agencia inmobiliaria o intermediario.

A las _____________ horas en ________________________________ a ______ de ____________________ de 202___

El Propietario                       El comprador                               El intermediario

Este documento puede ser cambiado a voluntad por las partes con más o menos texto.

El mandato de venta

Cuando empecé a trabajar en inmobiliaria, muchos de los documentos de los que se habla actualmente, no existían. Muy de tarde en tarde, se firmaba algo con algún vendedor o algún comprador. Lo que mandaba era el acuerdo verbal, que se mantenía por ambas partes y era “ley”. Cuando un apretón de manos, vale. 

Pero con tanto intrusismo y los mal llamados “profesionales” del sector, nos vemos obligados a tener atados y bien atados algunos “asuntos” para evitar la confabulación de las partes (si yo os contara…)

Ahora, unos 15 años después, todo son papeles, contratos, documentos… y en este post voy a explicar lo mejor que pueda que es y para que se usa el “mandato de venta“.

El mandato de venta es un documento que lo firma el vendedor de una propiedad con la agencia o agencias elegidas y a petición de las agencias. Puede ser un contrato en exclusiva con una duración determinada o, simplemente un contrato con varias agencias.

En este documento se hace constar los términos y condiciones del servicio de la agencia con su cliente vendedor.

Con el mandato de venta en exclusiva el vendedor confía la venta de su propiedad a una única agencia.

Es un contrato bilateral y debe de ser firmado por ambas partes, tanto el propietario como la agencia intermediaria y dejará constancia de la correcta identificación de los vendedores, la agencia intermediaria, la correcta identificación del bien inmueble, el precio de venta, el importe de honorarios (o porcentaje calculado sobre el precio de venta), términos y condiciones para el fin del contrato (tanto de una parte como de otra) y la duración de éste. Este tipo de contrato suelen tener una duración media de no menos de 3 meses y no superior al año.

En #ittaGalicia disponemos de contratos tipo de mandato de venta, si estás interesado, solicita un borrador.

Espero haber sido de ayuda.

ittagalicia.com

central@ittagalicia.com

692762076 también es WhatsApp

@ittaGalicia en Twitter

Listado de hoteles en venta en Galicia

Este listado es ofrecido por #ittaGaliciaCommercial inmobiliaria división de #ittaGalicia especializada en la compraventa de activos hoteleros.

Les dejamos una relación de los hoteles en venta en Galicia, todos de propietario, siendo #ittaGalicia única intermediaria.

También somos expertos tasadores y hacemos implementación y seguimiento de Normas ISO, la norma ISO 9001 de Gestión de Calidad, ISO 9004 de Éxito sostenido, ISO 10002 de Quejas y Reclamaciones y la ISO 22000 de Calidad Alimentaria. Solicite presupuesto.

Y estas son nuestras estadísticas

Este listado está actualizado a fecha de hoy (30 de septiembre de 2019), consulte con nosotros en fecha actual.

No tenemos listados todos los hoteles que tenemos en venta, algunos está considerados como de máxima confidencialidad, con lo cual no los verá aquí. Están en venta off market y si desea conocerlos, deberá firmar un acuerdo de confidencialidad.

Así mismo, se solicitará carta de intenciones para algunos de los hoteles en venta.

Contacte con nosotros para más información.

Reyes (@ittaGalicia)

ittagalicia.com

central@ittagalicia.com

Número de móvil y WhatsApp 692762076

3 casas en venta en Galicia por menos de lo que te crees

#ittaGalicia es una inmobiliaria con dos divisiones. Por un lado #ittaGaliciaResidential especializada en la venta de casas de lujo en Galicia. Inmobiliaria boutique con propiedades realmente sorprendentes. Propiedades singulares (castillos, pazos, mansiones, islas…) para clientes exigentes, casas de alto standing.

#ittaGalicia no es una inmobiliaria para todo el mundo, pero es perfecta para unos pocos.

Por otro lado, tenemos la división #ittaGaliciaCommercial en ella encontrarás todo tipo de activos hoteleros en venta en Galicia.

Vamos a enfocarnos en #ittaGaliciaResidential la inmobiliaria boutique líder en Galicia, no tememos a la competencia, no la tenemos.

Estas 3 preciosas propiedades las hemos elegido especialmente para tí, y están en venta por menos de lo que te crees.

Las 3 se sitúan en la provincia de Pontevedra. Forman parte de las Rías Baixas.

La primera está situada en el municipio de Meis.

En una zona muy tranquila de la provincia, a pocos kms del campo de golf de Meis y muy cerca de las mejores playas de las Rías Baixas. Casa que cuenta con una superficie construída de 574 m2 en un terreno de 5.043 m2 La planta baja se distribuye en cocina con zona comedor y despensa, salón, 2 baños y 4 dormitorios (uno de ellos con balcón y baño privado). En la planta alta hay 3 dormitorios (uno de ellos con 2 vestidores y baño), 1 trastero, 1 despacho y 2 baños. Todos los balcones tienen persianas con motor eléctrico, el dormitorio principal dispone, además, de una centralita para programar las horas de subida y bajada de persianas automático, así como subir o bajar la persiana en función de la luz solar. La casa ha sido construida con todo lujo de detalles y muy buenos materiales, suelos en madera, mármol de importación de la India en pasillo y escaleras, puertas interiores en madera de roble… La casa se completa con una zona ajardinada con diversas plantas ornamentales, árboles frutales y 3 plantaciones, albariño (75 cepas para una producción de unas 700 botellas de vino blanco), mencía (160 cepas para una producción de unas 600 botellas de vino tinto) y kiwi (70 plantas de kiwis que pueden producir unos 100 kg de kiwis cada planta).

 

Esta casa está en venta en 465.000 euros. Se negocian.

La segunda casa elegida se sitúa en el municipio de Vilagarcía de Arousa.

Chalet en una zona muy exclusiva de Vilagarcía de Arousa. ¿Lo mejor? Su precio. Porque no es lo mismo valor que precio, este chalet tiene un valor de mercado de más de un millón de euros, sin embargo, su precio está en 590.000 euros. La casa y la oportunidad de tu vida. Con 800 m2 construidos en 4.000 m2 de terreno. Con 5 dormitorios todos con baño (todos los baños en mármol y con bañera y ducha) y vestidor, dos cocinas, salas, salones y amplios espacios para el disfrute de toda la familia. Con zonas de recreo. Excelentes materiales nobles y muy buenos acabados. La casa, salvo algunos cuadros y lámparas, quedará con muebles. Se ha aprovechado el bajo cubierta a modos de trasteros – almacén y para diversión de los más peques. Cuenta con gimnasio, sauna, oficina, garaje, lavandería, amplios armarios empotrados, cámara frigorífica y cámara congelador, zona de barbacoa cubierta. En el exterior, piscina cubierta para disfrutarla todo el año, cancha de tenis, cerrado para perros, hórreo, banco de piedra, fuente decorativa. Terreno en desnivel, escalonado, precioso. Diversos árboles frutales y plantas ornamentales. Con sistema de alarma, video portero y un alto muro en todo el perímetro de la finca. Visite la propiedad sin compromiso, le encantará.

Esta casa está en venta en 590.000 euros >>> NUEVO PRECIO, AHORA REBAJADA A 450.000 EUROS ¡ESTA CASA ESTÁ VENDIDA! 

Nota a 10 de junio de 2020 – Esta casa la vendió #ittaGaliciaResidential (nosotros), al primer cliente que la visitó. Aunque después se pasaron 2 ofertas más por parte de otros dos clientes interesados, finalmente, la adquirió la primera visita. Se la merecen y espero que la disfruten muchos años.

La tercera casa está situada en Vilanova de Arousa.

Bonita y acogedora casa en venta en el municipio de Vilanova de Arousa. Con 6 dormitorios, 2 cocinas, 2 salones y 4 baños. La casa cuenta además con amplia zona de recreo con diversos árboles frutales y plantas ornamentales. Son 664 m2 construidos en 2.000 m2 de terreno. La casa fue construída por sus actuales propietarios con todo lujo de detalles en 1985, ahora la casa se les hace grande. Cuenta con edificación anexa destinada a garajes y barbacoa interior. También dispone de barbacoa exterior y dos zonas de merendero, una zona en la planta sótano y otra en el exterior, descubierta. La propiedad está cerrada en todo su perímetro. Zona tranquila para el descanso y al mismo tiempo al lado de una de las principales arterias de la Comarca del Salnés en la Ría de Arousa.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Esta casa está en venta en 400.000 euros. Esta casa la puedes ver con todo detalle en el post “Casa de lujo en venta en Vilanova de Arousa” pincha en el enlace

Puedes ver estas casas en videos a través del canal de #ittaGalicia en YouTube. Pincha en el enlace para ir al sitio.

Elige la tuya y contacta con nosotros.

ittagalicia.com

@ittaGalicia en Twitter

facebook.com/ittaGaliciaRE

Email central@ittagalicia.com

Teléfono móvil y WhatsApp 692762076

Tasación online… ¿acierto? ¿timo?

Pues… se pueden dar los dos casos (no para el mismo inmueble, claro). Puede ser un acierto y la tasación online salirte con un verdadero ajuste a la realidad y puede ser un completo desastre y cualquier parecido con la realidad puede ser mera coincidencia.

¿Mi consejo?

A ver, si necesitas una tasación que bien pudiera ser aproximada y te cuesta en torno a 9 euros… pues, puedes arriesgarte y a ver que pasa. Si necesitas una tasación que tiene que ir bien hecha, la tasación online no te servirá para nada y habrás perdido el dinero. Dependiendo de para qué la necesites y lo que te cueste, a lo mejor no es tan mala idea que encargues una tasación online.

¿Cómo se hacen?               

Las tasaciones online se hacen con el estudio de una base de datos de otros inmuebles de parecidas características (nunca hay dos inmuebles iguales), y se halla un valor unitario, llámese valor unitario a una cantidad de dinero por metro cuadrado (m2), luego se multiplica por el total de los metros de la vivienda y ya tenemos el valor del inmueble a tasar.

Evidentemente, esto no es real, ya que no tendrán en cuenta el estado de conservación del edificio (no hay visita física por parte del técnico tasador o perito), instalaciones, porches, terrazas, balcones, entradas, entorno, situación geográfica, orientación, vistas, certificado energético, garajes, trasteros y un largo etc. donde los técnicos tenemos el ojo puesto al hacer la visita.

Las tasaciones online se hacen de manera automática mediante programas y aplicaciones para el caso.  Pero como decía al principio puede dar una cifra muy cercana a la realidad o completamente alejada de ésta, bajo mi punto de vista, la tasación online no es un acierto y en muy raras ocasiones pueden llegar a dar un valor real.

Aún con todo, determinados inmuebles, sería imposible de hacer una tasación por estos medios ya que no existiría un mercado representativo de otros inmuebles parecidos en venta o ya vendidos.

Entiéndase por tasación online, aquella que se realiza bajo unos parámetros por otros inmuebles de parecidas características en venta y que se realiza de manera automática.

Sin embargo, existe en el mercado una opción más realista a la tasación online, que la hace un técnico tasador. Es lo que llamamos pretasación, en este caso sale un valor orientativo pero está hecha por un técnico y es unitaria (no se hace como la tasación online), se hace estudiando diferentes inmuebles en venta de parecidas características, pero se hace de manera manual, no automática, su valor suele salir más real que la tasación online. Es un poco más cara, pero vale la pena. En este caso el técnico no se desplaza al inmueble a tasar y lo tasa basándose en su situación geográfica, m2 construidos, m2 útiles, año de construcción, etc.

Si estás en Galicia, puedes visitar tasacionesgalicia.com y luego contactas con nosotros.

Soy María de los Reyes soy perito tasador judicial inmobiliario y trabajo en Galicia, más especificamente en las Rías Baixas, donde soy buena conocedora del mercado inmobiliario. También puedes visitar nuestra web principal ittagalicia.com

Puedes ver como contactar con nosotros visitando la página de “contacto” habilitada en cualquiera de las dos webs que te facilito más arriba.