La “due diligence” hotelera

La compra de un inmueble siempre es una gran inversión. Aún siendo para uso residencial, lo miramos todo punto por punto y nos lo pensamos… En este caso, básicamente, lo único que miramos son las cargas que pudieran pesar sobre este inmueble, esto lo hacemos con una Nota Simple del Registro de la Propiedad y le echaremos un vistazo al Título de Propiedad (escritura) para asegurarnos que quienes dicen ser sus dueños, lo sean realmente. Poca más documentación tendremos en cuenta.

Ahora, imagínate, que ese inmueble es de uso comercial… concretamente para uso hotelero. El estudio que se requiere en este caso es muy grande. Hay 7 puntos, que son, especialmente importantes, a la hora de valorar si un activo hotelero será buena inversión, nos retornará una importante (o no tan importante) rentabilidad y que sea una inversión de poco riesgo.

Este tipo de estudio y muchos más, se hacen inevitables y se le llama “due diligence”.

Pero… ¿ya sabemos lo que es una due diligence?

En español, la debida diligencia. Se trata de una investigación minuciosa y exhaustiva de una propiedad hotelera cuando se considera su compra (también en el caso de otro tipo de contratos como alquiler, explotación, gestión). Analiza todos los aspectos del negocio de un hotel, minimizando el riesgo que el desconocimiento conlleva. Útil también para guiar en la futura estrategia del hotel. Requiere de un gran equipo humano y de grandes profesionales, cada uno en lo suyo (arquitectos, peritos, ingenieros, contables, expertos financieros, informáticos y más).

El primer contacto que tiene el comprador con el hotel, suele ser de oídas, rara vez lo conoce en persona. Lo primero que valora es su situación geográfica, tamaño (el tamaño lo miden en la capacidad del hotel, puede ser por número de habitaciones -lo más habitual- o puede ser en el número de camas o de personas que puede alojar), calificación del hotel (el número de estrellas que tiene) y por último, lo más importante, su precio.

Una vez tienen esto ya pensado y creen que puede ser el hotel de sus sueños, desean verlo y se pacta una visita con el propietario del hotel. Si el hotel no gusta, por lo que sea, aquí se acaba la historia y visitamos otro hotel, si gusta, pasamos al punto siguiente.

Entrega de documentación

Suele ser documentación financiera del hotel. Los últimos 2 – 3 años contables, la Cuenta de Resultados o Cuenta de Pérdidas y Ganancias. Pueden parecer datos privados, nada más lejos, estas cuentas, si son sociedad, son públicas. Pero la documentación a aportar no tiene por que ser datos financieros, ni fiscales, pueden ser datos analíticos. Y a partir de aquí, es cuando entra en juego la due diligence.

Los 7 puntos básicos para la due diligence son:

1. Finanzas e impuestos

He puesto esto en primer lugar, porque no cabe duda que es el área más urgente. Si este punto no convence… considere la posibilidad de la adquisición de otro hotel.

Lo primero es lo primero. ¿Está el hotel al corriente de todas sus obligaciones tributarias? ¿Deudas? he visto más de un hotel embargado por no satisfacer las deudas de sus acreedores. Es por esto que este punto es el primero.

El que un hotel esté embargado, no tiene por qué ser un handicap para su compra, al contrario, puede ser un activo muy interesante, pero es lo primero que debemos de saber, ya que si es así, no debemos de tratar con su propietario, si no que nuestras pesquisas, se deben de dirigir al banco, AEAT, Seguridad Social… de echo, el que esté embargado, puede ser un punto a favor del comprador, es posible, que lo compre a mejor precio.

Haciendo un rápido repaso a su estado contable, se sabrá los impuestos que paga, así como todo su histórico pasado y futuro.

Los registros financieros históricos son esenciales aquí, incluidos los estados de pérdidas y ganancias y los datos sobre las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA Earnings Before Interests, Taxes, Depreciations and Amortizations -es uno de los indicadores financieros más conocidos y usuales y además es imprescindible en cualquier análisis fundamental de una empresa-).  Estos generalmente incluyen el beneficio operativo bruto por habitación disponible (GOPPAR) y los ingresos totales por habitación disponible (TREVPAR), entre otros, (para saber más de los principales ratios hoteleros, sigue este enlace).

2. Las obligaciones legales

Se trata de todas las obligaciones del hotel. Licencias, permisos, contratos, acuerdos…

Contratos de alquiler, acuerdos o contratos con proveedores, contratos con el personal, licencias para alimentos y bebidas, número de mesas en el comedor, asientos en la terraza, acuerdos  o contratos externos con algún parking (por ejemplo), acuerdos o contratos con servicios externos (por ejemplo, lavandería)…

Se debe de evaluar el cumplimiento del hotel con la legislación laboral y el cumplimiento con los contratos del personal, seguridad y salud, protección de datos de los huéspedes del hotel, cualquier causa judicial pendiente…

Todo lo anterior, las obligaciones legales, las debe de estudiar y valorar un abogado.

3. Operaciones

Se refiere a las áreas relacionadas con la estructura operativa del hotel. Es una revisión al plan de negocios del hotel, KPIs (Key Performance Indicator -indicador clave de rendimiento-, ERPs (Enterprise Resource Planning -sistemas de planificación de recursos empresariales-… análisis de reservas hasta la fecha, reservas futuras, empleados, proveedores. Estado del mantenimiento del hotel, estado de sus instalaciones, mobiliario, previsión de operaciones y estudio de competencia.

Este análisis de operaciones debe incluir el potencial que tenga este hotel para generar un mayor negocio, aumento de precios de habitaciones, disminuciones de costes de toda la operativa del hotel, otras maneras de generar ingresos, como con la cocina, un buen servicio de restauración con un menú de autor, hará subir los ingresos. Hay que ver la viabilidad de todo esto, si se puede mejorar, o no.

4. Revenue management

Para estos datos, lo normal es que el hotel utilice uno de los muchos softwares que, para el caso, estén en venta. ¿Existe un sistema de administración de ingresos? (RMS, del inglés Revenue Management System)? Si es que sí… ¿proporciona resultados? ¿recursos utilizados? (lo que decía más arriba del software, por ejemplo),  ¿el hotel tiene personal capacitado para esto interno o es personal subcontratado?

5. Su huella digital

Internet lo ha cambiado todo. Un hotel debe tener una fuerte presencia y gran alcance digital. Se estudiarán redes sociales, email marketing, bases de datos de los clientes, el propio sitio web del hotel, software utilizado para la gestión de habitaciones, motor de reservas, channel manager, su influencia online, sus sitios de reserva fuera de su propia página, análisis del tráfico del sitio web

6. Tasación

No obligatoria pero muy útil. En la tasación se hará un estudio urbanístico y estudio demográfico de la zona. Tenencia, ocupación, condicionantes, valor catastral, valor para el seguro, valor de mercado, flujo de caja, actualización de rentas… 

Le ayudará a saber si su valor (tanto en compraventa como en alquiler) es acorde a lo que se le pide. De utilidad también para la posterior preparación del contrato, ya que muchos de los datos del contrato saldrán de aquí. 

7. Certificado energético

El certificado de eficiencia energética, es, desde junio de 2013, obligatorio en todas las compraventas y en todos los alquileres. Bien sea piso, casa, nave, oficina, local… y, como no, hoteles. El Notario lo solicitará con el resto de la documentación. Si no se tiene, supongo que dependerá del notario con el que demos, pero nos dará un plazo de prórroga para presentarlo. Ojo, por que su no presentación, conlleva una sanción. Es obligación del propietario del hotel y lo hace un arquitecto, arquitecto técnico, ingenieros…

La decisión

No le va a dar la última palabra, sin embargo, la debida diligencia, le pondrá las cartas sobre la mesa y le ayudará en la toma de decisiones. Le dará una mejor comprensión del hotel y pondrá al descubierto cualquier sorpresa, que no tiene por que ser mala. 

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Honorarios fijos vs comisión

Quizás el que contrate los servicios de un agente inmobiliario no preste atención a este asunto, pero no es lo mismo la venta con unos honorarios que la venta a comisión.

Vamos a partir de una cuestión muy sencilla y que todos váis a entender…

Una casa se pone en venta en 900.000 euros, y, un piso al lado de esta casa se pone en venta en 80.000 euros. La diferencia es considerable.

El agente inmobiliario encargado de la venta ¿le dedica más recursos en cuanto a marketing de ventas, comercialización, tiempo y dinero a la casa que vale más o dedica los mismos recursos en ambos casos?

Si la respuesta es que sí, entonces se debiera de cargar unos honorarios fijos y acordes a la venta de menor cuantía (aunque en la casa de mayor cuantía sería, posiblemente ridicula), pongamos por caso 5.000 euros de ganancia para el agente a la venta del inmueble con o sin IVA, esto se vería más adelante…

Pero… si la respuesta es que no, que cuando tenemos entre manos la venta de un inmueble de mucho valor, le dedicamos mucho más esfuerzo, más tiempo, más recursos en general, entonces debiéramos de cobrar una comisión, en este caso las agencias barajamos porcentajes en torno al 3% como mínimo llegando incluso al 10% máximo por la venta de un inmueble muy exclusivo.

En el caso de ittaGalicia (y en general todas las agencias que yo conozco por mi zona) trabajamos con  comisión.

Sin embargo hay servicios que son con coste fijo, es decir, son honorarios, independientemente del tipo de inmueble, como es el caso de la tasación.

En nuestro caso da igual tasar un piso, que una casa, que una nave o que un terreno, el coste de la tasación (salvo raras situaciones) es el mismo.

Lo mismo ocurre con las auditorías de calidad o las auditorías de control y recepción de inmuebles (en este último caso se haría presupuesto según el número de inmuebles a auditar).

En cualquier caso, aquí estamos para resolver dudas, no dejes de preguntar.

Auditorías energéticas. Normativas aplicables.

cee dibujoSi bien la auditoría energética sigue las pautas de la guia y normativa ISO 50001 sobre Sistemas de Gestión Energética, no olvidemos que hay otras normas que también le son aplicables.

Normas que le aplican

Así, atendiendo a unos requisitos mínimos de Gestión de la Calidad ha nacido la Norma UNE – EN 216501 del año 2009 “Auditorías Energéticas”, más tarde, en 2o12 nace la Norma UNE – EN 16247 “Auditorías Energéticas”.

La primera de ellas la Norma UNE – EN 216501 es una normativa española publicada por AENOR junto al Comité Técnico de Normalización Se caracteriza por unificar las auditorías energéticas con los criterios de calidad aplicables a la realización de la propia auditoría. Tratando especificamente, sus principios, objetivos y requisitos.

En cuanto a la segunda, la Norma EN 16247 incorpora algunos cambios relativos a las competencias y aptitudes del auditor energético, y a las características que debe tener el proceso de auditoría, así como detalles del proceso en la realización del trabajo.

Por si os preguntáis si la normativa posterior anula la anterior,  he de decir que en ocasiones, sí, así es, pero no siempre, a veces lo que ocurre es que una normativa (la posterior), corrije y amplia la anterior, pero no la anula completamente (es como una “revisión”. Con lo cual se sigue trabajando con la anterior y la “revisión”.

En cuanto a ISO 50001 es el referente para la Auditoría Energética propiamente dicha.

Los beneficios de un sistema ISO 50001 

  • Reducción de costes de producción

  • Reducción de emisiones de CO2

  • Disminución del consumo energético

A no muy largo plazo, lo invertido en la Auditoría se amortiza.

Auditorías de control y recepción de inmuebles

documentsSu término en inglés es “Due Diligence”, para quien entienda.

Se tratan de auditorias de control y recepción de inmuebles, dedicándonos a asegurarnos de que todo esté bien y en orden. Este es el paso previo para luego, poner en venta, en subasta, permutas, adjudicación… el trabajo va encaminado al trabajo colaborativo con diferentes empresas que se dediquen a la gestión de grandes carteras de inmuebles y quieran o necesiten delegar este tipo de tareas. Nuestro campo de actuación se centra en Galicia y norte de Portugal, para poder realizar nuestro trabajo de manera más personal, sin más intermediarios y de cara a agilizar el trabajo y que no lleve más tiempo del estrictamente necesario.

Partimos de una gestión en tres áreas de trabajo, por un lado estudiamos la documentación aportada por cada unidad registral, vemos que todo esté en regla y nos aseguramos de esté completa… si algo falta se vuelve a solicitar. Hacemos un estudio administrativo de cada inmueble (unidad registral), vemos su regulación urbanística y que todo esté en orden que, por ejemplo, la superficie medida, sea la misma en catastro, en escrituras y sobre el terreno, si todo está bien, adelante, si no es así, hay que mirar la menera de solventar este error, finalmente, hacemos la inspección ocular para determinar el estado técnico de cada inmueble, sea, piso, casa, nave, local comercial, o incluso un terreno, en este caso el estudio está más encaminado a mirar viales, situación, si hay pozos de agua, si llega electricidad, orientación, etc.

Dentro de nuestra especialidad entra el inventariado, catalogación, valoración de cada uno de los inmuebles. Cada inmueble es único, por eso, le dedicamos el mismo proceso a cada uno de los inmuebles, tratando cada uno por separado, aún estando en el mismo edificio.

Hacemos los informes, resúmenes, checklists, valoración, incluyendo para cada caso, y por separado:

Identificación física del inmueble, su localización y titularidad.

Descripción del entorno, rural, industrial, urbano. Su situación geográfica (con mapas y callejeros para el caso).

Descripción del inmueble, atendiendo a su edificación, antigüedad, vida útil, conservación…

Estado administrativo del inmueble: Registro de la Propiedad, Catastro, Situación Urbanística.

Valoración de cada inmueble atendiendo a normativa ECO/805/2003 si este fuera el caso.

Finalmente, informe de conclusiones y actuaciones a llevar a cabo (si existieran).planoviv

Ventajas

El tener una amplia cartera de inmuebles, supone el tener en orden y para cada caso todos los papeles, todo en regla y todo al día.

No es tarea fácil. Y lleva su tiempo.

Desde nuestro estudio y según nuestra experiencia, podemos asesorarle en inmuebles que necesiten mejoras, en técnicas como el home staging, locales que puedan ser susceptibles de producir rentas, ver el mayor y mejor uso en el supuesto de oficinas, tierras que pudieran ser alquiladas para cultivo (en el caso del rural) o para naves (en el caso de suelo industrial), ver y valorar diferentes patologías en la construcción, hasta incluso, ruina, ver la ocupación del inmueble y si ésta se está haciendo con contratos o son “okupados” de manera ilegal.

Son muchas las situaciones que pueden surgir, y muy a menudo son desconocidas por nuestros clientes, sobre todo cuando no se encuentran en la misma zona geográfica.

Se trata de evitar daños mayores, como caídas, derrumbes, falta de limpieza… y otros tipos de casos que ciudadanos vecinos puedan denunciar.

Por tanto, se trata de tener un conocimiento exhaustivo de cada inmueble, disponer de todos los datos al día, ordenados, de forma precisa.

Conocer el valor de cada inmueble, y como poder sacarle beneficio.

Tenemos, por formación y experiencia, una visión global del mercado actual inmobiliario en nuestra zona y de la previsión de tendencias.

Nuestro equipo lo forman, para estos casos, dos arquitectos, un perito judicial inmobiliario y un agente de la propiedad inmobiliaria. A veces es necesario un abogado (aunque en este caso, éste es externo).