El PER, ¿útil en cálculos de valoración para hoteles?

El PER es un ratio de valoración, que se puede tener en cuenta, pero nunca como único dato, es decir, se puede tener en cuenta en conjunto con otros datos. Esta sería, a mi juicio, la mejor manera de valoración, ya que el PER por sí solo no tiene por qué ser coherente.

Primero de todo debemos de saber que es el PER y cómo calcularlo. El PER (Price Earnings Ratio) es un coeficiente o ratio, variable según zonas pero universalmente aceptado,  equivale al número de veces que el precio del alquiler o de venta, está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Se puede aceptar como dato para valoración de viviendas, empresas, etc.

Veamos en el supuesto de hoteles (se puede adaptar a viviendas también con los mismos cálculos).

Calculemos primero la rentabilidad bruta por alquiler

La rentabilidad es el resultado obtenido de dividir lo que cobras al año por el alquiler de tu propiedad entre su precio de venta. Si a este alquiler bruto, le restas los gastos, obtendrías, por el mismo método, la rentabilidad neta.

Si por ejemplo, tu hotel lo alquilas por 6.000 euros al mes, al año, serían 72.000 euros. Si el precio de venta de tu hotel es de 1,5 millones, la rentabilidad obtenida bruta sería de 4,8%

(72.000 / 1.500.000) x 100 = 4,8%

Veamos ahora, que PER tenemos en el mismo supuesto. Cálculo del PER

Hacemos la operación inversa, y dividimos el precio de venta entre el precio del alquiler (el resultado anual) y obtenemos el PER, como decía más arriba, es el número de años que tardarías en pagar la propiedad estudiada.

1.500.000 / 72.000 = 20,83 veces

Se necesitarían casi 21 años para poder amortizar este hotel con su alquiler.

Ahora es el momento que todo el mundo tiene la duda… ¿sería buena inversión?

Según datos estudiados por el Banco de España en el primer trimestre de 2017 (todavía no hay datos posteriores), la rentabilidad bruta de alquiler en España está en torno al 4,3% (puede variar según zonas geográficas). Esto equivale que el PER es de 23,2 años o, expresado en meses, 279 meses.

En el caso que estamos estudiando, volvamos a imaginar el hotel que tiene un alquiler mensual de 6.000 euros, lo multiplicamos por 279 y da como resultado 1.674.000 euros. Este sería considerado un precio de venta aproximado muy adecuado y, como decía empezando este post, universalmente aceptado. Sin embargo, y repitiéndome, no debiera de considerarse como único dato de valoración.

Si, por el contrario, disponemos del precio de venta, en nuestro caso, 1.500.000 euros y deseamos calcular un precio adecuado para su puesta en alquiler, bastaría con dividir el precio de venta entre 279, así obtendríamos un precio de alquiler bastante adecuado.

1.500.000 / 279 = 5.376,34 euros 

Nota: los datos expresados son a modo de explicación, en ningún caso datos reales, el PER varia entre comunidades autónomas y es más, varía entre provincias. Por regla general, las provincias más demandadas tienen un PER más alto. Siempre hay que tener en cuenta factores como la localización y la ubicación, hay datos muy importantes como si es un hotel en el rural o en zona urbana. Considerar este post a modo de “consulta”. Es evidente que la tasación de un profesional se hará imprescindible en muchos de los casos.

Gracias por leerme! :)) 

@ittaGalicia

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Cálculo de rentabilidad de un inmueble

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un determinado inmueble?

No es tan dificil y no hace falta ser experto financiero para hacer el cálculo de rentabilidad de nuestro inmueble (o de otro).

Para esto lo podemos calcular de forma que nos arroje un resultado para cálculo neto o cálculo bruto. La diferencia entre ambos está en que en el primer caso lo calculamos teniendo en cuenta los gastos que el inmueble acumula en el año, en el cálculo bruto, no se tienen en cuenta los gastos.

Ejemplo:

Imaginemos que compramos un piso y éste vale 70.000 euros. Este piso nos proporciona unos ingresos de 400 euros en concepto de alquiler mensual, lo cual son 4.800 euros al año.

En este caso serían 70.000 euros / 4.800 euros = 100 / X

La proporción por tanto, seria, 4.800 x 100 / 70.000 = 6,857%

6,857% es la rentabilidad bruta

Este caso es el montante bruto. Si descontamos gastos…

Mismo piso, 70.000 euros, pero en gastos tenemos que abonar 100 euros mes (1.200 año).

De los 4.800 euros brutos, descontamos los 1.200 euros de gastos que se derivan anuales (en estos gastos se incluyen todos los gastos que el inmueble nos puede dar), lo cual quedan, 3.600 euros netos.

70.000 / 3.600 = 100 / X

3.600 x 100 / 70.000 = 5,14%

5,14% es la rentabiliddad neta

La fórmula sería:

R = Ra x 100 / Ca

Donde:
R es la rentabilidad
Ra es la renta anual neta
Ca es el coste de adquisición