¿Elijo mi piso que da a la parte delantera del edificio, o… a la trasera?

Es bastante probable que dependa. Por ejemplo, yo particularmente preferiría el piso que da hacia la parte de delante del edificio, la parte de atrás suele ser oscura y, muy amenudo, las viviendas dan a zonas feas o a patios de luces.  A la hora de valorar un piso, y siempre y cuando el piso sea exactamente igual, el de delante tendrá más valor económico. Sin embargo, como ya he dicho al empezar este post… es bastante probable que dependa… siga leyendo…

Edificio fachada delantera

He elegido un edificio (situado en Vilagarcía de Arousa cerca de donde yo vivo) que no es representativo en absoluto de este caso, ya que tanto su fachada delantera como la fachada de atrás es bastante amplia, grande, entra mucha luz, y, además tienen vistas, lo podéis ver en las fotos que estoy adjuntando.

Por regla general, los pisos que dan a la parte de atrás de un edificio suelen ser los últimos en ser vendidos, y eso, que son más baratos. Sin embargo, en una ocasión, le enseñara un piso a una chica de Madrid que quedara encantada con la idea de que todas las habitaciones dieran a patio de luces, “para el descanso” decía ella. Parece que en Madrid se valora la tranquilidad de una forma diferente. Ellos huyen del ruido, nosotros, es posible que no tengamos tanto ruido, o que no lo notemos especialmente.

Fachada delantera

En el edificio que muestro en las imágenes, la fachada principal (donde están los portales de entrada), que sería la fachada de delante, tiene orientación norte. Sin embargo la parte de atrás, que como ya he comentado es completamente abierta dando a un jardín – parque, está orientado al sur. En esta parte de atrás habrá menos ruido de coches, camiones… en fin, los ruidos propios de la calle, y por estar al sur, hará más calorcito con un ahorro (significativo o no) de calefacción en el invierno.

Fachada trasera

En este caso concreto y siempre que los pisos fuesen iguales, es probable, que prefiriese el de la parte de atrás. Por cierto, nunca entré en ningún piso de este edidicio.

Edificio fachada trasera

La ventaja de Internet

La mejor manera de buscar vivienda

Desde hace un tiempo a esta parte, la mejor manera de buscar vivienda es Internet y os explico por que (o eso es lo que yo creo).

Es mucho más fácil, rápido y cómodo. Internet te ofrece la posibilidad de “entrar” en una casa sin moverte del sillón, te da información certera de dimensiones, ves fotos, a veces video, puedes llamar y preguntar (si es que en el anuncio o en la web no tiene la respuesta a tu pregunta), es rápido, no hay que patear calles, te ahorras tiempo, dinero. En el momento en que sales de tu casa para ver otra, es ya con una cita concertada, vas a “tiro fijo”, pero lo que yo creo de verdad que más funciona en la búsqueda de vivienda en Internet es que la búsqueda es “escondida”, es decir, el cliente no da la cara, como cuando entras en una tienda a preguntar el precio de tal o cual artículo. En Internet buscas, comparas, miras bien la oferta de una agencia, la oferta de otra (muy a menudo vendemos el mismo inmueble, no siempre al mismo precio, ojo al dato). Cuando por fin el cliente se decide a “dar la cara” es porque realmente tiene interés en eso que estás vendiendo y cree que es lo que está buscando.

A veces, los amigos, la familia me preguntan si hay gente que mira pisos o casas por curiosidad. Bueno yo, particularmente, no lo creo, puede haber gente que si, pero sinceramente no lo creo, la gente tiene mejores cosas que hacer.

Tener en cuenta que para buscar vivienda, no hace falta entrar en un portal inmobiliario propiamente dicho, sino, que en las webs dedicadas a los anuncios clasificados, tipo habitamos.com o milanuncios.com (son 2 de los muchos) también encontraréis buenas ofertas.

¡Buena suerte en la búsqueda!

La venta de pisos de segunda mano es difícil pero los propietarios nos lo ponen más díficil

Un par de semanas atrás, acabando el año 2009, visité un piso en mi localidad Vilagarcía de Arousa, que se vendía en 220.000 euros, aunque ya tratara el tema por teléfono con los propietarios, y ya me pareciera caro, decidí ir a verlo -como inmobiliaria que soy- porque pudiera ser posible que el piso fuera grande o fuera de lujo, en fin, sin verlo no se puede decir ese es caro o ese es barato.

Después de verlo, me di cuenta de que tenía razón. El piso tiene unos 90 m2, 3 dormitorios, cocina, salón y terraza (es bastante buena la verdad), vistas al mar desde la terraza, todo lo demás es exterior, menos baño y aseo. Según lo cuento pensaréis que es una pasada de piso, pero no. El edificio es de hace 25 años, los suelos de corcho, la cocina no está mal, pero los baños son de cuando se construyó el edificio (ya sabéis baldosas pintadas del año de la pera, algunas rotas o estalladas), en fin… que habría que restaurar prácticamente todo.

De las mismas características de este piso en cuanto a situación (cerca de la playa, tamaño, garaje, terraza, etc)… los hay de nueva construcción por 186.000 euros. ¿Veis la diferencia y a lo que voy? ¿Qué haría este piso tan especial para que sus propietarios quieran 220.000 euros?

Muy a menudo, notamos que un determinado inmueble tiene valor sentimental, pero más allá de este valor sentimental, no hay más, y para quien busca para comprar no valora el valor sentimental que pudiera tener para sus actuales dueños y, por supuesto, el tasador no tasa ese tipo de valor.

Según mi modesta opinión, cuando un propietario decide vender, debiera ponerse en la piel del comprador, valorar la obra nueva y cuanto se pudiera depreciar su inmueble por antigüedad, ver lo que hay que hacer de nuevo (baños, suelos, pintura, ventanas…) cuánto pudiera costar estas obras y después se le pudiera poner un precio. Quizás la cosa esté en que no hay demasiada prisa por vender.

Si sois compradores, ¿que prefeririáis? un piso viejo, ajado de 220.000 euros u otro de similares características nuevo por 186.000 euros. No me respondáis, yo ya se la respuesta.

La orientación de mi casa, ¿Cuál es la mejor?

Como orientar la casa:

Como todo el mundo sabe el sol sale por el Este y se pone por el Oeste. Partiendo de esta premisa, deberíamos acomodar nuestra vivienda para poder aprovechar la mayor parte de la luz del sol posible. Esto es, por supuesto en zonas como España. Cabe mencionar que si uno vive en el trópico le interesará más resguardarse del sol fuerte, por tanto supongo que orientar nuestra vivienda al Norte sería lo apropiado. Sin embargo yo vivo en una zona (Galicia), Norte de España, donde el sol es muy valioso y nuestro deseo es aprovecharlo lo más posible.

Por tanto, yo pondría lo que es la cocina mirando al Este, que es donde pasamos la mayor parte de la mañana. A medio día el sol está situado en el Sur, con lo cual se pudiera poner sala de estar, salón, comedor, habitación de estudio o juegos para niños (donde se suele pasar la mayor parte de la tarde), y para finalizar los dormitorios mirando al oeste (cuando ya el sol se pone pero todavía deja algún rayo meterse en la habitación y calentarla para dormir). En cuanto al Norte, que decir, es lo más frio, yo particularmente no pondría nada porque vivo en zona de Norte y además, me gusta mucho el calor (por supuesto es un gusto personal), sin embargo, si uno vive en zona Sur como Andalucía se pudiera mirar de orientar alguna estancia mirando al Norte. En zonas de Galicia, Cantabria, Asturias se puede poner bodegas o despensas orientadas al Norte y así guardarlas del calor intenso, ojo, porque es la zona más húmeda también.

Confíe en sus arquitectos, ellos saben.

Estos son unos consejos prácticos si estamos haciendo o tenemos en mente en un futuro hacer nuestra casa. Pero…

¿Cómo saber cual es la orientación de nuestra vivienda actual?

Es muy fácil. Vamos a mirar el sol en cuanto sale (el Orto), ese es el Este, luego miramos el sol cuando se pone (el Ocaso), ese es el Oeste. El camino que recorre en el medio es el Sur, por tanto el extremo opuesto al Sur es el Norte. ¡y ya está!

Otra forma es situar nuestra finca (terreno, casa, piso, lo que sea…) en un mapa por satélite, tipo Google Maps, Google Earth, Sigpac, etc, una vez situados el mismo mapa ya nos da la situación y los 4 puntos cardinales.

Esta foto, por ejemplo, es la Playa de Compostela en Villagarcía de Arosa (Pontevedra).

Si desea vender su vivienda de una manera más rápida…

Como preparar la casa para vender

Los que venden quieren vender rápido, los que compran quieren comprar bien. Es muy díficil acomodarse al gusto de todo el mundo.

Hay quien compra por situación, por precio (me imagino los que más), hay quien quiere nuevo y hay quien busca para restaurar…

De cualquiera de las maneras la situación es difícil, el que compra no encuentra… y el que vende cada vez le cuesta más… Todo el mundo sabe que vender no es fácil y mucho menos en esta época, la oferta es grande pero no hay demanda.

Sin embargo cuando por fin se tiene la oportunidad de enseñar un piso, casa, etc a un cliente (en algunos casos se tardan meses en enseñar – que no es vender -), se llega a la casa y… desastre! camas sin hacer, aspiradora por el medio, cocina mal arreglada, una cortina medio caída por un lado, la pintura del techo que se cae, una mancha de humedad en el medio del pasillo… son solo unos pocos ejemplos de lo que he tenido que hacer frente a la hora de enseñar a un cliente. No voy a hablar de muebles, cada uno tiene sus gustos (incluso a menudo las viviendas se venden vacías), hablo de otro tipo de historias que simplemente no quedan bien, o digamos que no quedan bonito.

Algunos consejos que le pueden ser útiles para vender un poco más rápido

Asegúrese de que todo está perfectamente funcionando, timbre, portero automático, portón del garaje, persianas, electrodomésticos, etc. La casa o piso debe de verse bien por tanto, debiera de darle una pasadita a las ventanas (por dentro y por fuera), un rápido vistazo a la pintura, ésta debe de verse bien (limpia, que no esté caida). Hay pinturas lavables que se pueden limpiar si es una cuestión de sacar manchas de manos o diferentes tipos de suciedades. Si la pintura no está bien, un consejo, mejor pinte. No le costará mucho y le dará una mejor visión. Cortinas limpias y bien colgadas lo mismo las persianas.

Dado que las visitas se programan normalmente de un día para otro, mantenga la cocina en orden, (si la visita es a la hora de comer y se vive en la casa, sería normal que esté cocinando en ese momento, no es nada malo). Pero fuera de ese horario, la cocina se debe de ver bien arreglada y limpia.

Limpie y arregle cuartos de baño, dormitorios (muy importante, las camas hechas), armarios empotrados, salón, en fin, todas las estancias. Evite trastos por el medio como los juguetes de los niños.

Es muy agradable entrar en una casa que huela bien, a limpio. Hay ambientadores en spray, eléctricos, velas, inciensos, en fin, elija la mejor opción para usted.

Al cliente le gustará más y el vendedor hará su trabajo más a gusto.

En cuanto a viviendas de promoción, poco puedo decir. Tan solo que ya se verán vacías, ya se verán recién pintadas. Así que lo único sería dejar saber que no estaría de más que se vean los suelos, los baños y las ventanas limpios. Normalmente el promotor, ya encarga una empresa de limpieza para este caso. De no ser así los clientes se encontrarían con desagradables pegotes de cemento que por cierto son difíciles de sacar.

Espero haber sido de ayuda.

¿A quien corresponde pagar los gastos de una compraventa?

El simple hecho de que una propiedad cambie de nombre (en el caso de viviendas de segunda mano) o se le adjudique un propietario (en el caso de obra nueva) ya implica tener que desembolsar unos gastos. A continuación explicamos más o menos los gastos que una compraventa conlleva.

Pago de Impuestos: En el caso de viviendas de segunda mano, se debe de abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en el supuesto de comprar una vivienda de obra nueva ésta irá gravada con el I.V.A., en ambos casos se hablaría de un 7%, así como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía, impuesto Municipal).

La constitución de Hipoteca se halla sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuya cuantía representa el 0,5% sobre el valor total garantizado (principal, intereses y gastos). Evidentemente, es un gasto que corre por cuenta del comprador dado que es su hipoteca.

Notaría: Son los honorarios cobrados por la Notaría. Se calculan con arreglo a un arancel fijado por el Gobierno. Esto implica que las oficinas notariales no pueden cobrar lo que les de la gana. Suele tratarse de un 10% calculado sobre el importe total reflejado en la escritura (aunque este porcentaje puede variar). En este 10% pueden ir incluidas las tasas y gastos del Registro de la Propiedad.

Gastos de Registro: Son los honorarios del Registrador por la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad. Estos honorarios se calculan con arreglo a un arancel fijado por el Gobierno (igual que en el caso de la Notaría) y varían según el precio de venta de la finca, (suele ser un porcentaje, por eso varia según el precio de venta) muy a menudo este gasto va incluido en el porcentaje pagado al Notario.

Gestión y tramitación: Gestión y realización de diferentes trámites anteriores y posteriores a la compraventa. Son los honorarios pagados a alguien especializado para el fín. Evidentemente si tienes el tiempo es mejor que lo hagas tu y te ahorras este gasto. Estos trámites vienen siendo la búsqueda de la mejor oferta para la hipoteca (se suele presentar la documentación en diferentes entidades financieras para que el cliente se quede con la mejor oferta), el pago de diferentes impuestos, presentación en el Registro para su inscripción, plusvalía, IBI, verificar que se está al día de pagos en la comunidad, etc . Pueden incluirse aquí determinados gastos previos a la firma de la escritura, como la verificación registral de la titularidad y estado de cargas de la vivienda.

¿A quién corresponde pagar la escritura de compraventa?

El artículo 1.455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura son de cuenta del comprador. Ello quiere decir que si en la escritura de compraventa o en el contrato privado previo a la firma de la escritura compraventa se pacta que los gastos de escritura se satisfagan “según Ley“, o bien no se establece ningún pacto sobre este tema, los honorarios del Notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el comprador.

En cualquier caso, y, por regla general se establece que el vendedor y el comprador pacten acuerdos acerca del pago de los honorarios del Notario. A falta de pacto expreso, se aplicará en todo caso lo que dispone el citado artículo 1.455 del Código Civil.

Y, ¿quién paga la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad?

Los honorarios del Registro de la Propiedad por la inscripción de la vivienda a nombre del comprador deben ser pagados por éste, salvo que haya un acuerdo de las partes contratantes en otro sentido.