La “due diligence” hotelera

La compra de un inmueble siempre es una gran inversión. Aún siendo para uso residencial, lo miramos todo punto por punto y nos lo pensamos… En este caso, básicamente, lo único que miramos son las cargas que pudieran pesar sobre este inmueble, esto lo hacemos con una Nota Simple del Registro de la Propiedad y le echaremos un vistazo al Título de Propiedad (escritura) para asegurarnos que quienes dicen ser sus dueños, lo sean realmente. Poca más documentación tendremos en cuenta.

Ahora, imagínate, que ese inmueble es de uso comercial… concretamente para uso hotelero. El estudio que se requiere en este caso es muy grande. Hay 7 puntos, que son, especialmente importantes, a la hora de valorar si un activo hotelero será buena inversión, nos retornará una importante (o no tan importante) rentabilidad y que sea una inversión de poco riesgo.

Este tipo de estudio y muchos más, se hacen inevitables y se le llama “due diligence”.

Pero… ¿ya sabemos lo que es una due diligence?

En español, la debida diligencia. Se trata de una investigación minuciosa y exhaustiva de una propiedad hotelera cuando se considera su compra (también en el caso de otro tipo de contratos como alquiler, explotación, gestión). Analiza todos los aspectos del negocio de un hotel, minimizando el riesgo que el desconocimiento conlleva. Útil también para guiar en la futura estrategia del hotel. Requiere de un gran equipo humano y de grandes profesionales, cada uno en lo suyo (arquitectos, peritos, ingenieros, contables, expertos financieros, informáticos y más).

El primer contacto que tiene el comprador con el hotel, suele ser de oídas, rara vez lo conoce en persona. Lo primero que valora es su situación geográfica, tamaño (el tamaño lo miden en la capacidad del hotel, puede ser por número de habitaciones -lo más habitual- o puede ser en el número de camas o de personas que puede alojar), calificación del hotel (el número de estrellas que tiene) y por último, lo más importante, su precio.

Una vez tienen esto ya pensado y creen que puede ser el hotel de sus sueños, desean verlo y se pacta una visita con el propietario del hotel. Si el hotel no gusta, por lo que sea, aquí se acaba la historia y visitamos otro hotel, si gusta, pasamos al punto siguiente.

Entrega de documentación

Suele ser documentación financiera del hotel. Los últimos 2 – 3 años contables, la Cuenta de Resultados o Cuenta de Pérdidas y Ganancias. Pueden parecer datos privados, nada más lejos, estas cuentas, si son sociedad, son públicas. Pero la documentación a aportar no tiene por que ser datos financieros, ni fiscales, pueden ser datos analíticos. Y a partir de aquí, es cuando entra en juego la due diligence.

Los 7 puntos básicos para la due diligence son:

1. Finanzas e impuestos

He puesto esto en primer lugar, porque no cabe duda que es el área más urgente. Si este punto no convence… considere la posibilidad de la adquisición de otro hotel.

Lo primero es lo primero. ¿Está el hotel al corriente de todas sus obligaciones tributarias? ¿Deudas? he visto más de un hotel embargado por no satisfacer las deudas de sus acreedores. Es por esto que este punto es el primero.

El que un hotel esté embargado, no tiene por qué ser un handicap para su compra, al contrario, puede ser un activo muy interesante, pero es lo primero que debemos de saber, ya que si es así, no debemos de tratar con su propietario, si no que nuestras pesquisas, se deben de dirigir al banco, AEAT, Seguridad Social… de echo, el que esté embargado, puede ser un punto a favor del comprador, es posible, que lo compre a mejor precio.

Haciendo un rápido repaso a su estado contable, se sabrá los impuestos que paga, así como todo su histórico pasado y futuro.

Los registros financieros históricos son esenciales aquí, incluidos los estados de pérdidas y ganancias y los datos sobre las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA Earnings Before Interests, Taxes, Depreciations and Amortizations -es uno de los indicadores financieros más conocidos y usuales y además es imprescindible en cualquier análisis fundamental de una empresa-).  Estos generalmente incluyen el beneficio operativo bruto por habitación disponible (GOPPAR) y los ingresos totales por habitación disponible (TREVPAR), entre otros, (para saber más de los principales ratios hoteleros, sigue este enlace).

2. Las obligaciones legales

Se trata de todas las obligaciones del hotel. Licencias, permisos, contratos, acuerdos…

Contratos de alquiler, acuerdos o contratos con proveedores, contratos con el personal, licencias para alimentos y bebidas, número de mesas en el comedor, asientos en la terraza, acuerdos  o contratos externos con algún parking (por ejemplo), acuerdos o contratos con servicios externos (por ejemplo, lavandería)…

Se debe de evaluar el cumplimiento del hotel con la legislación laboral y el cumplimiento con los contratos del personal, seguridad y salud, protección de datos de los huéspedes del hotel, cualquier causa judicial pendiente…

Todo lo anterior, las obligaciones legales, las debe de estudiar y valorar un abogado.

3. Operaciones

Se refiere a las áreas relacionadas con la estructura operativa del hotel. Es una revisión al plan de negocios del hotel, KPIs (Key Performance Indicator -indicador clave de rendimiento-, ERPs (Enterprise Resource Planning -sistemas de planificación de recursos empresariales-… análisis de reservas hasta la fecha, reservas futuras, empleados, proveedores. Estado del mantenimiento del hotel, estado de sus instalaciones, mobiliario, previsión de operaciones y estudio de competencia.

Este análisis de operaciones debe incluir el potencial que tenga este hotel para generar un mayor negocio, aumento de precios de habitaciones, disminuciones de costes de toda la operativa del hotel, otras maneras de generar ingresos, como con la cocina, un buen servicio de restauración con un menú de autor, hará subir los ingresos. Hay que ver la viabilidad de todo esto, si se puede mejorar, o no.

4. Revenue management

Para estos datos, lo normal es que el hotel utilice uno de los muchos softwares que, para el caso, estén en venta. ¿Existe un sistema de administración de ingresos? (RMS, del inglés Revenue Management System)? Si es que sí… ¿proporciona resultados? ¿recursos utilizados? (lo que decía más arriba del software, por ejemplo),  ¿el hotel tiene personal capacitado para esto interno o es personal subcontratado?

5. Su huella digital

Internet lo ha cambiado todo. Un hotel debe tener una fuerte presencia y gran alcance digital. Se estudiarán redes sociales, email marketing, bases de datos de los clientes, el propio sitio web del hotel, software utilizado para la gestión de habitaciones, motor de reservas, channel manager, su influencia online, sus sitios de reserva fuera de su propia página, análisis del tráfico del sitio web

6. Tasación

No obligatoria pero muy útil. En la tasación se hará un estudio urbanístico y estudio demográfico de la zona. Tenencia, ocupación, condicionantes, valor catastral, valor para el seguro, valor de mercado, flujo de caja, actualización de rentas… 

Le ayudará a saber si su valor (tanto en compraventa como en alquiler) es acorde a lo que se le pide. De utilidad también para la posterior preparación del contrato, ya que muchos de los datos del contrato saldrán de aquí. 

7. Certificado energético

El certificado de eficiencia energética, es, desde junio de 2013, obligatorio en todas las compraventas y en todos los alquileres. Bien sea piso, casa, nave, oficina, local… y, como no, hoteles. El Notario lo solicitará con el resto de la documentación. Si no se tiene, supongo que dependerá del notario con el que demos, pero nos dará un plazo de prórroga para presentarlo. Ojo, por que su no presentación, conlleva una sanción. Es obligación del propietario del hotel y lo hace un arquitecto, arquitecto técnico, ingenieros…

La decisión

No le va a dar la última palabra, sin embargo, la debida diligencia, le pondrá las cartas sobre la mesa y le ayudará en la toma de decisiones. Le dará una mejor comprensión del hotel y pondrá al descubierto cualquier sorpresa, que no tiene por que ser mala. 

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El certificado de eficiencia energética obligatorio para hoteles

En mi anterior post, “Valoración de un hotel en O Grove, Pontevedra” acabándolo, hacía mención de la obligatoriedad del certificado energético en el sector de la hostelería, en el supuesto de su puesta en venta o en alquiler.

Este post, tratará la obligatoriedad del CEE más especificamente en los hoteles.

cee dibujoPues sí, es obligatorioSi tienes una casa, piso, apartamento, oficina, local… será necesario que lo tramites en el supuesto de alquiler o venta futura de la propiedad.

El próposito de este cerficado es informar al futuro inquilino o comprador lo que le costarán las facturas de las diversas energías disponibles (electricidad, propano, placa solar térmica, energía geotérmica…), para que dicha propiedad sea acondicionada en términos de calefacción en el invierno y el aire acondicionado en el verano, además de otros gastos que se pudieran generar en dicha propiedad.

Pero además, la finalidad del certificado energético, y es aquí donde es mejor hacerlo específico para hoteles, y es que el estudio que se hace, se reflejará al final, con unos pequeños consejos de habitabilidad y diversos requerimientos que se aconsejan para garantizar que las futuras facturas sean más bajas.

Muy amenudo, casi siempre, con unos mínimos requerimientos, y con una mínima inversión se puede abaratar hasta el 30% de las facturas, mes a mes, quizás no sea significativo, pero al cabo del año, sí que se notará y mucho! con lo cual la inversión que se hizo, es fácilmente amortizable.

No hace falta decir, que las inversiones que se hacen en mejoras energéticas  son las únicas que finalmente nos son reembolsadas, así que, vale la pena.

Contactar con un experto en el tema se hace imprescindible, un buen auditor energético nos pondrá en el camino correcto.

Si, nuestra calificación energética es buena, (entre A y D) es posible que no hagan falta grandes reformas, o incluso ninguna, sin embargo, es altamente aconsejable (no obligatorias), que se lleven reformas de mejora en el supuesto de que la calificación sea de E, F ó G.

Deseo recalcar, que no son obras obligatorias, tu propiedad puede sacar una calificación de G y no tienes por qué acometer obras de mejora.

Por cierto… la normativa vigente es un Real Decreto, RD 235/2013 mediante el cual se aprueba el procedimiento para la realización del certificado energético de edificios existentes.

¿En que es diferente el certificado energético de un hotel al de una vivienda?

La vivienda es privada y no tiene un uso público. Para el caso de la vivienda se hará solo en el supuesto de ponerla en venta o en alquiler.

Sin embargo en el caso de los locales comerciales, oficinas, hoteles… dependerá en gran medida de su tamaño. 

Si echamos un vistazo al anterior mencionado RD 235/2013 podemos leer que en su artículo 13

Obligación de exhibir la etiqueta de eficiencia energética en edificios, en su apartado 1 dice:

1. Todos los edificios o unidades de edificios de titularidad privada que sean
frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 m2,exhibirán la etiqueta de eficiencia energética de forma obligatoria, en lugar destacado y bien visible por el público, cuando les sea exigible su obtención.

Si tu hotel está en Galicia, desde #ittaGalicia contamos con grandes profesionales de la arquitectura y de las energías, que te podrán ayudar también en estas cuestiones. Pregúntame sin compromiso y solicita presupuesto.

María de los Reyes

ittagalicia.com

central@ittagalicia.com

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Gracias!!! :))

El certificado energético, ese gran desconocido

Hace más de un año que entró en nuestras vidas, y aunque nos pese, ha venido para quedarse, el certificado de eficiencia energético sigue siendo, después del tiempo, un gran desconocido.

Desde el colectivo inmobiliario (aunque hablaré por mi experiencia personal), tenemos que indicar y explicar que es y para que sirve este certificado, quien lo hace, quien lo paga, quien lo registra, cuanto tiempo de duración está vigente, cuanto cuesta (más o menos)…

cee dibujo

Si haces click en la imagen te llevará al blog de “Certificados energéticos”

Pero esto no es lo que más me importa, lo más imporatante (como agente inmobiliario) es que está claramente especificado por norma y cito:

Según RD 235/2013 de 5 de abril,

CAPÍTULO III
Etiqueta de eficiencia energética
Artículo 12. Etiqueta de eficiencia energética.
1. La obtención del certificado de eficiencia energética otorgará el derecho de utilización, durante el periodo de validez del mismo, de la etiqueta de eficiencia energética, cuyos contenidos se recogen en el documento reconocido correspondiente a la etiqueta de eficiencia energética, disponible en el Registro general al que se refiere el artículo 3.
2. La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio. Deberá figurar siempre en la etiqueta, de forma clara e inequívoca, si se refiere al certificado de eficiencia energética del proyecto o al del edificio terminado.
3. Se prohíbe la exhibición de etiquetas, marcas, símbolos o inscripciones que se refieran a la certificación de eficiencia energética de un edificio que no cumplan los requisitos previstos en este Procedimiento básico y que puedan inducir a error o confusión.
4. A los efectos de lo anteriormente establecido, en ningún caso se autorizará el registro de la etiqueta como marca.
Artículo 13. Obligación de exhibir la etiqueta de eficiencia energética en edificios.
1. Todos los edificios o unidades de edificios de titularidad privada que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 m2, exhibirán la etiqueta de eficiencia energética de forma obligatoria, en lugar destacado y bien visible por el público, cuando les sea exigible su obtención.
2. Todos los edificios o partes de los mismos ocupados por las autoridades públicas y que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 250 m2, exhibirán la etiqueta de eficiencia energética de forma obligatoria, en lugar destacado y bien visible.
3. Para el resto de los casos la exhibición pública de la etiqueta de eficiencia energética será voluntaria, y de acuerdo con lo que establezca el órgano competente de la Comunidad Autónoma.

De todo esto se entiende que las inmobiliarias estamos obligadas a la publicidad de los inmuebles con su certificado energético y no podemos ofertar ningún inmueble en venta o alquiler si no es con la etiqueta de la eficiencia energética.

Hasta aquí todo va bien, los propietarios están dispuestos a hacerlo y hay una clara actitud de querer hacerlo, el problema viene cuando se le dice que hay que hacerlo ya! porque sin este certificado no podemos publicitarlo! lo cual derivaría en una imposibilidad para presentarlo a posibles clientes y, por consiguiente, su venta se hace casi, casi, imposible.

¿Culpa de las inmobiliarias? sinceramente, no lo creo.

Pienso que es culpa del propietario que espera a vender su inmueble para hacer el certificado energético… la cosa es que lo tienen que hacer al poner su inmueble a la venta, no cuando lo venden, y esta es la parte más complicada de hacerles entender. Tampoco no entienden que nos dificultan nuestro trabajo…

Bien, espero que sea algo pasajero y que, con el tiempo, vayan entendiendo…

Si deseáis más información acerca del certificado energético en general y del certificado energético especificamente en Galicia, nuestro blog os será de ayuda “Certificados de eficiencia energética en Galicia”

Certificado energético, ¿individual o colectivo?

cee dibujoComo bien ya sabe todo el mundo, a partir del 1 de junio los propietarios de una vivienda o edificio puestos en venta o alquiler deberán contar con el certificado de eficiencia energética. Esta obligación es bastante conocida ya, aunque lo que no todo el mundo sabe es que este certificado se puede hacer de manera individual (yo certifico mi piso, apartamento, etc), o bien colectivo (en este caso el certificado se hace conjuntamente en todo el edificio).

No hace falta decir, que en el caso de certificación colectiva, solo podrá entrar el colectivo de edificios  de viviendas, esto es, diferentes viviendas en un solo bloque.

Es interesante para cuando uno de los vecinos tiene su vivienda en alquiler o en venta.  Para el resto de los propietarios, a priori, no les es de interés. Aunque, con toda seguridad, será el tema a tratar en la próxima reunión de vecinos.

Ventajas e inconvenientes para el certificado único (colectivo).

  • Ventaja. El certificado energético único (de todo el edificio) será más económico por copropietario, ya que la empresa o técnico certificador propondrán un precio inferior, ya que no se trata de certificar vivienda a vivienda sino, que se certifica todo el conjunto del edificio, sacando una calificación para el conjunto de viviendas. Por tanto, al llevar menos tiempo, conlleva menos gasto por vivienda.
  • Ventaja. Es interesante cuando el conjunto de viviendas están más o menos por un igual, hablando de eficiencia energética, porque… (punto siguiente).
  • Inconveniente. Si hay una o dos viviendas, por ejemplo, que han sido reformadas recientemente, con aislantes, ventanas, y su calificación individual pudiera ser superior a la colectiva, evidentemente a estos señores, no les va a hacer gracia, que su vivienda de una calificación menor.
  • Ventaja. Si el edificio es un poco antiguo, sería el momento idóneo de debatir de hacer el certificado colectivo, y, hacer un plan de mejora en el edificio. Ver donde “cojea” nuestro edificio y mejorarlo. No hace falta decir que el dinero invertido en eficiencia energética se traduce en un futuro ahorro en las facturas de agua caliente sanitaria (ACS), en las facturas de la luz, calefacción, etc. 
  • Ventaja. Las inversiones en eficiencia energética son las únicas donde vemos una reversión de lo invertido, no se trata de hacer mejoras estéticas (baños), o funcionales (cocinas) o mejoras de confort. Se trata de mejorar la eficiencia energética de nuestros hogares, menos emisiones de CO2, y un buen aliciente para el medio ambiente. El dinero se amortizará en un corto espacio de tiempo. Dependiendo de la mejora, nuestra inversión puede revertir en 2 – 10 años.

Certificado energético, ¿que documentación me va a solicitar el técnico?

La certificación energética, así como el caso de auditorías, implica la disponibilidad por parte del técnico certificador de cierta documentación referente al inmueble a certificar y/o auditar, documentación que identifique y caracterice el inmueble para el cual se va a emitir el certificado. Esta documentación debe ser facilitada por el propietario del inmueble.

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Para este caso, sería imprescindible:

  • Documentación catastral (o número de este registro)

  • Planta del inmueble (si no dispone del plano de planta, el técnico hará uno)

  • Cualquier documentación que aporte el año de construcción del inmueble, para el caso sirve Nota Simple del Registro de la Propiedad, ficha descriptiva y gráfica del inmueble (la aporta catastro), copia de Título de Propiedad (escritura), cualquier otro…

Para el proceso de la certificación sería interesante que el propietario también aportase datos acerca de instalaciones de climatización, calefacción, aire acondicionado, agua caliente, o cualquier otro tipo de instalación térmica, fotovoltaica, hidraúlica, etc…

En el supuesto de locales comerciales, indrustria, etc. el técnico certificador, pudiera requerir de cualquier otra documentación, cédula de habitabilidad, licencia de apertura, etc. se le indicaría en el momento de la solicitud.

Locales comerciales en venta o alquiler


se vende local Si eres propietario de un local comercial que  se va a vender o se va a alquilar a partir del próximo 1 de junio…

se alquila local

Como sabrás vas a necesitar el certificado de eficiencia energética y de eso, nosotros, sabemos mucho. Llevamos tiempo formándonos y preparándonos para darte el mejor servicio, nuestros certificados van a cumplir la normativa ISO 9000 de Gestión de Calidad en cuanto a venta de productos y servicios (en este caso es la venta de un servicio, por supuesto).

Con total garantía.