Mi casa no se vende, ¿que hago?

hipotecaHay un término medio de venta de inmuebles en el caso del inmueble “tipo”, para una determinada zona geográfica.

Este inmueble “tipo” es el inmueble que en esa zona tenga más “salida”, puede ser el típico piso de 3 dormitorios con garaje y trastero, o puede ser una casa de lujo, porque en esa zona es lo que hay, todo depende de la zona.

En la Isla de La Toja, por ejemplo, el inmueble “tipo” es la casa de dos plantas con muchos metros construidos y un poco de terreno, pudiéramos hablar de 350 m2 construidos en 1.000 metros de tierra. Este sería el inmueble “tipo”.

Para este tipo de inmuebles, las agencias barajamos unos espacios de tiempo determinados, donde la venta estaría prevista que ocurriera. En los tiempos actuales, se puede barajar 6 meses – 1 año. Si se vende por debajo de esos 6 meses, estará genial, por encima del año, ya se puede decir que es mucho tiempo. Llegados a este punto… ¿que falla?

Lo primero y más importante, su precio. Esto es el “Santo Grial” de toda venta, no solo inmobiliaria, cuanto mejor de precio esté, más rápida será la venta… pero no le estoy diciendo nada nuevo… esto ya lo sabía.

Analicemos el precio. Lo mejor, es contratar un servicio de perito experto en tasaciones inmobiliarias, que trabaje en esa zona, es una persona, que dará su precio en base a un estudio detallado del mismo inmueble, de la zona, de la demografía y de muchos más parámetros (de esto se bastante, porque también hago tasaciones). Sin lugar a dudas, será un informe estudiado acorde con la finalidad de esta tasación.

El perito llegará a un precio de una forma totalmente arbitraria, sin estar sometido por ninguna parte. Nos podemos fiar.

Ahora ya sabemos lo que vale nuestro inmueble, valor de mercado en la calle. A fecha de hoy y a 6 meses vista (se suelen hacer a 6 meses), específico para nuestro inmueble (no es el mismo valor que la casa de al lado aunque sean iguales), y esta zona.

Si queremos vender rápido, lo vamos a poner en venta por debajo de este valor de tasación, no voy a decir cuánto más barato, eso depende del propietario del inmueble, puede ser 10% o 30% más barato, cuanto más barato más fácil será su venta… pero esto no es todo.

Por muy buen precio que su inmueble tenga, si su agencia inmobiliaria no le hace el suficiente marketing con una fuerte estrategia y un buen equipo táctico, su inmueble seguirá sin venderse.

Ponga su casa en venta en una agencia que le garantice un buen trabajo de marketing y posicionamiento. Con publicarlo en tal o cual portal, no es suficiente.

Hay sistemas de pago que funcionan… por ejemplo, Google AdWords. Es un “pay per click”, el pago se le hace a Google por número de clicks, la principal ventaja es que saldrá listado en Google (el principal buscador), en los primeros puestos, pero lo más importante, es que saldrá listado en base a unas determinadas búsquedas, o sea, la persona que haga click, tiene un alto porcentaje de llegar al sitio que precisamente está buscando, mediante keywords (palabras clave).

Esto en cuanto al precio y a la elección de agencia inmobiliaria, por cierto, a veces me preguntan si es mejor ponerlo en una agencia o en varias. No hay respuesta a esta cuestión sin saber como es el inmueble, dependerá de la oferta y la demanda de la zona, de como sea la agencia, del tipo de clientes que tenga tal o cual agencia, del tipo de inmueble, si la agencia trabaja en conjunto con alguna empresa de marketing, etc.

Yo, particularmente, opino, que si la casa en venta es muy exclusiva y es muy destacable en cualquier punto, se debe de poner en una sola agencia que esté preparada para ese tipo de exclusividad, dicho sea de paso, la agencia debiera de estar situada lo más cerca posible del inmueble en venta.

Si está en venta un piso, un local, apartamento, cualquier agencia estará bien preparada para darle salida, en cuanto al sector terciario, debiera de buscar una agencia acorde y especializada también.

Otros puntos a analizar y a tener en cuenta, son que la vivienda se vea bien, ordenada, lista para enseñar al cliente, una vivienda – escaparate.

En el caso de terrazas y jardines, éstos deben de estar libres de trastos, juguetes y bien arreglados, jardines con césped cortado, árboles podados…

Un rápido repaso a la pintura, a las ventanas, persianas, cortinas…

De poco más debiéramos de preocuparnos. Déjelo en manos de su agente inmobiliario, sabrá aconsejarle.