Transacciones hoteleras ¿La mejor época para comprar hotel?

No es fácil saber o tan siquiera, evaluar una mejor época para la adquisición de un hotel.

En el supuesto de alquiler, vendría siendo otro tanto de lo mismo.

Por lo que he podido averiguar, navegando por Internet, los estudios más recientes parece que están a partes iguales, un tercio de los hoteles se mantienen en propiedad, otro tercio en alquiler (o con la ayuda de operadores) y el otro tercio a través de contratos de gestión.

Muy a menudo pensamos en la compraventa de un hotel como el 100 % de éste, pero en el mercado actual existen opciones, el activo siempre será el hotel, pero puede haber varios tipos:

Share deal este es el caso de la adquisición de acciones de la propiedad, medidas y valoradas en “tanto por ciento”

Asset deal, se trata de la compraventa del todo el activo hotelero (en este caso es el 100% del hotel)

Dentro de “Asset deal” se pueden ver otras dos formas: por un lado, el “dry asset” que se trataría de la compraventa del hotel como único activo inmobiliario, y, otro caso, es que la transacción del negocio recaiga en la misma empresa hotelera, es decir, la explotación del hotel, pero no su compraventa (la propiedad sigue siendo de sus dueños).

Recordemos que “hotel” debiera de ser el conjunto de todos los activos del negocio, si tiene discoteca, restaurante, cafetería, spa, tiendas… aquí también entrarían FF&E (furniture, fixtures and equipment), e incluso, los “intangibles”, aquellos activos “ocultos” pero que hacen un hotel característico, la marca, cartera de clientes, su método, conocimientos técnicos y específicos y que todo ello forma el “know-how“.

A estas alturas, ya te habrás dado cuenta que muchas palabras son en inglés, pero no hace falta conocer el idioma, para entender de qué estamos hablando.

La forma de liquidar impuestos es un poco diferente a la compra venta inmobiliaria de uso residencial, ya que aquí lo que se está vendiendo es una empresa. La fiscalidad indirecta (IVA e IGIC los más usuales) finalmente quedaría neutra ya que las operaciones entre empresarios, el que compra tiene el derecho de dedicirse las cuotas soportadas, en cuanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es algo que afecta a operaciones entre particulares, es posible que haya que tributar algún otro impuesto que a mi se me haya pasado, según la comunidad autónoma donde se satisfaga la compraventa.

Creo que es oportuno dejar claro, que se debe de preparar un documento a modo de “borrador” donde se defina cuáles serían las condiciones de entrega del hotel, régimen de reparto de los gastos que genere la compraventa, preparar un inventario con los muebles actuales, inventario con mercaderías en almacén… y, en general, cualquier otra cuestión que se vea necesaria y oportuna para el caso.

Pero… volviendo al título de este post… ¿cuándo es la mejor época del año para comprar un hotel?

A mi juicio, si eres ya un profesional de la hostelería y no te pilla en “pañales” yo te diría que empezando la temporada alta, entre marzo y abril, no te asustarás de la avalancha de gente que va a llegar y ya empiezas tu negocio haciendo caja y con altos ingresos.

Sin embargo, si te estás metiendo en un negocio que apenas o poco conoces, al acabar al temporada alta, sería la ideal para tí, entre septiembre y octubre, ya que irás tomando el pulso al negocio y poco a poco irás entrando en el tema.

Claro que, teniendo en cuenta que soy una profesional inmobiliaria experta en la compraventa de activos hoteles, que te crees que te voy a decir yo… todos los meses del años son buenos!!! 🙂

Desde #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura ya seas un experto hotelero o completamente nuevo en el sector, solemos pactar un tiempo de entrenamiento con la propiedad anterior, para que sean ellos los que te vayan introduciendo en el negocio, la presentación de los clientes del hotel, los proveedores, el fontanero de mano disponible 24 horas… en fin, al menos 3 meses de introducción, si volvemos al inglés, serían unos 3 meses de “training”. Los propietarios suelen responder bien y muchos de ellos afirman que si hay que estar más de 3 meses no habría problema.

María de los Reyes

ittagalicia.com central@ittagalicia.com móvil y WhatsApp 692762076 @ittaGalicia en Twitter

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The checklist – buying a home…

No, no todo está en inglés… tan sólo el título.

¿Sabemos lo que es un checklist? es un listado de cosas para hacer, revisar, valorar, evaluar, etc. que se va marcando con una cruz (x) o con un check mark (el logo de Nike)  a medida que está hecho, revisado, aprobado, suspenso, etc. la cruz indica error, falta, necesita revisión, etc. depende de cada auditor y el check mark a menudo indica que el proceso (sea el que sea, se puede aplicar a muchas tareas) está hecho, o se ha hecho revisión, evaluación etc.  y ha sido satisfactorio.yes-238374_640

Se pueden usar códigos de colores, (yo a veces así lo hago), por ejemplo con boligrafo rojo indico que está mal, que necesita revisión, una no conformidad, un suspenso, el boligrafo negro o azul indicaría que hay que hacer una revisión, porque se encuentra en el medio (ni está suspenso ni aprobado), y el bolígrafo verde indicaría que el proceso, el examen, la evaluación o lo que quiera que estemos auditando ha pasado satisfactoriamente.

El uso de código de colores permite con una rápida visualización llegar a una conclusión sobre tal o cual proceso, cómodo, fácil y rápido.

Bien, a estas alturas del post, ya más de uno se ha dado cuenta que estoy tratando muy someramente los principios de la norma ISO 9001 de Gestión de la Calidad aplicable a comercios (minoristas y mayoristas), pymes, empresas de servicios, industrias, etc…. pero…

¿Que pasaría si llevásemos la norma ISO 9001 más allá y la trataramos de incluir en el proceso de compra de un inmueble?

No estoy haciendo una auditoría a una inmobiliaria, lo que pretendo es ayudar en el proceso de compra (más bien en el proceso de elección) entre varios inmuebles igual de buenos, cual es el más ventajoso para el cliente.

¿Quién confecciona este checklist? Los interesados en la compra del inmueble, o bien la misma inmobiliaria que tramite la compraventa. Se deben de valorar puntos tales como:

Siyes-238378_640tuación geográfica del inmueble.

¿Cuánto tiempo de coche tengo de casa al trabajo y viceversa?

¿Puedo ir andando al trabajo?

Gastos que me genera ese inmueble, si es piso la comunidad, si es una casa, jardinero y gasolina de ir y venir al centro o autobús, taxi… estos gastos se deben de valorar el año, no mes a mes.

Eficiencia energética de la vivienda. No le damos mucha importancia y sin embargo está demostrado que una eficiencia A, B ahorra mucho más que una vivienda F, G al cabo del año. Se puede hablar de un ahorro anual en torno a 800 – 1.200 euros. Como para pensárselo.

Distancia a los centros médicos más cercanos, un repaso a la distancia al ambulatorio, hospital, farmacia..

Distancia a parques, centros comerciales, bibliotecas, etc.

Distancia al colegio de los niños, cuando los niños se hagan mayores, distancia a los institutos de enseñanza secundaria y bachiller, FP, etc.

Tamaño del inmueble, metros cuadrados, número de dormitorios, garaje, una rápida evaluación del espacio disponible y si es el inmueble adecuado a mis necesidades. Por ejemplo, ¿tenemos previsto el aumento de familia en los próximos 5 años? la compra de una vivienda no se hace cada 2 años, por tanto, se debe de planificar para el futuro. ¿Son los tamaños de los huecos de la vivienda los adecuados?

Se puede hacer un listado con el número de habitaciones que necesitamos, así como baños, tamaño de la cocina, garaje, jardín, piscina… y en general todo aquello que nos sea de interés.

Los muebles. ¿Hay muebles en la casa? ¿Se quedan? ¿Queda la casa vacia? si los muebles se quedan, ¿son de mi gusto? ¿los puedo aprovechar? ¿se pueden vender bien? ¿tengo yo mis propios muebles?… Son tantas cuestiones. Ir respondiendo de una en una.

Estado de ventanas, puertas, acabados (como escayolas en cornisas por ejemplo), pintura, paredes… la iluminación natural de la vivienda… ¿suficiente, media, deficiente? lucernarios… tamaño, estado…

Estado de las instalaciones, luz, agua, televisión, antenas…

Si es un inmueble para rehabilitar y/o restaurar, el coste necesario para poner el inmueble al día. Este coste lo calcula un perito inmobiliario, un arquitecto y en general cualquier persona que se dedique a la construcción.

¿Se ha hecho tasación del inmueble?

Si se hizo tasación… ¿el precio de venta es adecuado?

Si no se hizo tasación, es posible que fuera buena idea para poder saber si está dentro del rango de precios del mercado. Esto ya se haría en los 2-3 inmuebles “finalistas”.

¿Nos alcanza nuestro sueldo mensual para poder hacer frente a la hipoteca? Este es uno de los puntos más importantes. Debemos de asesorarnos bien de cuánto podemos destinar a la compra del inmueble. Si el inmueble que nos gusta sale a pagar más del 35% del sueldo, deséchalo, no te darán la hipoteca. Tienés más ampliada esta cuestión en “¿Qué es ‘El poder de compra’?”

“Likes & Dislakes” Al final de la visita a la casa, anota cuales fueron tus impresiones, si te gustaron las vistas, si te pareció acogedor, si el jardín estaba bien cuidado, si había chimenea, si estaba en uso, si había orden o desorden, el olor, la luz…  escribe todo lo que te gustó y lo que te disgustó. No lo dejes para el día siguiente, habrá cosas que de un día para otro se te olviden.

Si necesitas hacer preguntas al agente inmobiliario no te cortes, y ¡hazlo! no quedes con dudas. Si ves que son muchas preguntas y se te pueden olvidar prepara un documento donde especifiques todas las preguntas que tienes, de esta manera no se te olvidarán.

Y, en general cualquier otra cuestión que se necesita evaluar. Es posible, es posible no, con toda seguridad, cada uno tiene unas necesidades diferentes.

¿Como hacer esta valoración?yes-238376_640

Se debe preparar un listado por cada inmueble y valorarlo de forma independiente. Esto es importante.

En principio se puede hacer uso del código de colores o bien hacer el clásico examen con notas que vayan de 0 a 4 o de 0 a 10, donde 0 es el menor de los valores y no se adecua en absoluto con lo que buscamos y el 4 o el 10 sería la nota más alta, adecuándose por completo.

Y este sistema se usaría en todos los inmuebles y en cada punto que hay que valorar de la lista.

Al finalizar se verá la nota final de cada uno, de entre 2-3 es más fácil elegir que de entre 10-15.

Ahora ya sabemos cual es la casa de nuestros sueños, en cual quiero pasar el resto de mis días (salvo que te mudes a menudo)…

¿Y ahora que?

Tal y como yo lo veo, tienes dos opciones, o bien pagas lo que el propietario pide, o bien pasas una oferta.

Esto de la oferta, se merece un post a parte, porque no es fácil de explicar en dos líneas…

No obstante, la oferta, si te decides por esta opción, debe de ser firme, acorde al inmueble y a su tasación, (no hagas ofertas sin tasación previa), ten en cuenta que si el inmueble está en buena situación y está a buen precio, es posible que haya otros compradores interesados… tu oferta no tiene que ser buena, tienes que ser ¡¡¡la mejor!!!

Quedo a vuestra disposición para aclarar cualquier cuestión. Si necesitáis un checklist adaptado a vuestras necesidades os lo puedo elaborar sin coste. Solicitarlo a central@ittagalicia.com  estaremos encantados de atenderos.

Sube la venta de vivienda en el primer trimestre 2011

Al comienzo de este año se registran buenas cifras de compraventa. De enero a marzo de 2011 las ventas de pisos han aumentado un 33,9 % en comparación con el mismo periodo de 2010. En total, se han tramitado 124.542 transacciones.

Los datos corresponden a las compraventas inscritas en los registros de la propiedad, procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente, y que, por tanto, recogen el “importante repunte de operaciones” producido en diciembre debido al cambio fiscal en los criterios de deducción por la compra de vivienda en el IRPF.

Es buena noticia. La comparativa con el mismo período del año anterior, da como resultado un aumento en ventas cercano al 34 % , lo cual es positivo, muy positivo, no solo a los que nos dedicamos a la venta, sino, también, a lo que se refiere al conjunto de la nación. Buenos datos para el repunte de nuestra economía.

Por favor, leer nuestro comentario escrito el 21 de junio y que hace referencia a este post.

2011… como irá

Las perspectivas del 2011 imaginamos se vean frenadas en el aspecto de creación de nuevas viviendas, habrá una importante reducción en la actividad promotora, ya que se están acumulando viviendas desde 2007 y hay un parque de viviendas de 674.069 según datos recogidos en la estimación de flujos de entrada del Ministerio de Vivienda en el año 2008,  la estimación de flujos de salida en el año 2008, sería de 40.706 viviendas, por tanto, nos quedaría un neto de 633.363 viviendas contando entre viviendas libres y viviendas protegidas.

Por otro lado, a los promotores les va a costar más trabajo encontrar la financiación, por tanto, se supone que en 2011 habrá que dar salida a las viviendas ya construidas y las que se están acabando… y hacer así una rebaja considerable en nuestro stock.

Para no liar mucho, en el año 2007 las compraventas en España (según web de Registradores), fueron de 788.518 viviendas (vivienda nueva y usada), en 2008 fueron de 561.420 viviendas, y en 2009 (a fecha de hoy no hay datos del año 2010 completo), fueron de 423.114 viviendas.

Más adelante haré un post con estos datos más ampliado, por comunidades autónomas y especificando las compraventas en cada comunidad y en vivienda nueva y en usada.

Es de esperar que en 2011 bajarán estas ventas un poco. La vivienda nueva es la preferida por la mayoría, en el año 2009 (el último año del que se tiene datos de todo el ejercicio), las compraventas de vivienda nueva fueron 231.859 y las compraventas de vivienda usada fue de 191.255.

 

¿A quien corresponde pagar los gastos de una compraventa?

El simple hecho de que una propiedad cambie de nombre (en el caso de viviendas de segunda mano) o se le adjudique un propietario (en el caso de obra nueva) ya implica tener que desembolsar unos gastos. A continuación explicamos más o menos los gastos que una compraventa conlleva.

Pago de Impuestos: En el caso de viviendas de segunda mano, se debe de abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en el supuesto de comprar una vivienda de obra nueva ésta irá gravada con el I.V.A., en ambos casos se hablaría de un 7%, así como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía, impuesto Municipal).

La constitución de Hipoteca se halla sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuya cuantía representa el 0,5% sobre el valor total garantizado (principal, intereses y gastos). Evidentemente, es un gasto que corre por cuenta del comprador dado que es su hipoteca.

Notaría: Son los honorarios cobrados por la Notaría. Se calculan con arreglo a un arancel fijado por el Gobierno. Esto implica que las oficinas notariales no pueden cobrar lo que les de la gana. Suele tratarse de un 10% calculado sobre el importe total reflejado en la escritura (aunque este porcentaje puede variar). En este 10% pueden ir incluidas las tasas y gastos del Registro de la Propiedad.

Gastos de Registro: Son los honorarios del Registrador por la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad. Estos honorarios se calculan con arreglo a un arancel fijado por el Gobierno (igual que en el caso de la Notaría) y varían según el precio de venta de la finca, (suele ser un porcentaje, por eso varia según el precio de venta) muy a menudo este gasto va incluido en el porcentaje pagado al Notario.

Gestión y tramitación: Gestión y realización de diferentes trámites anteriores y posteriores a la compraventa. Son los honorarios pagados a alguien especializado para el fín. Evidentemente si tienes el tiempo es mejor que lo hagas tu y te ahorras este gasto. Estos trámites vienen siendo la búsqueda de la mejor oferta para la hipoteca (se suele presentar la documentación en diferentes entidades financieras para que el cliente se quede con la mejor oferta), el pago de diferentes impuestos, presentación en el Registro para su inscripción, plusvalía, IBI, verificar que se está al día de pagos en la comunidad, etc . Pueden incluirse aquí determinados gastos previos a la firma de la escritura, como la verificación registral de la titularidad y estado de cargas de la vivienda.

¿A quién corresponde pagar la escritura de compraventa?

El artículo 1.455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura son de cuenta del comprador. Ello quiere decir que si en la escritura de compraventa o en el contrato privado previo a la firma de la escritura compraventa se pacta que los gastos de escritura se satisfagan “según Ley“, o bien no se establece ningún pacto sobre este tema, los honorarios del Notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el comprador.

En cualquier caso, y, por regla general se establece que el vendedor y el comprador pacten acuerdos acerca del pago de los honorarios del Notario. A falta de pacto expreso, se aplicará en todo caso lo que dispone el citado artículo 1.455 del Código Civil.

Y, ¿quién paga la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad?

Los honorarios del Registro de la Propiedad por la inscripción de la vivienda a nombre del comprador deben ser pagados por éste, salvo que haya un acuerdo de las partes contratantes en otro sentido.