Diferencia entre valor y precio

Fácilmente confundibles.

Precio:

El precio de un determinado bien, está determinado por una serie de factores implicados en la construcción del inmueble, el coste de las materias primas, mano de obra, licencias, situación (geográfica) del bien inmueble, escasez de esa tipología de bien (por ejemplo, pisos de 3 dormitorios hay muchos, pero de 5 no tantos), ese tipo de características, influyen, y mucho, en el precio de dicho inmueble.

El precio es la cantidad de dinero que una persona paga (y que otra persona acepta) por la venta de un determinado producto, en este caso una propiedad inmobiliaria, lo valga (tenga valor) o no.

Valor:

El valor una definición amplia, para una palabra tan corta. El agua y el diamante. La paradoja que se estudia en economía de Adam Smith. El agua un bien tan valiioso para nuestra supervivencia, y, barata. El diamante, no requerimos de ellos para sobrevivir, y son caros.

¿Que pasa entonces? aplicaríamos el “principio de escasez”. Agua hay mucha, barata. Sin embargo diamantes hay pocos, son caros.

Ese es el valor. El valor radica en la necesidad de un producto específico.

Imaginemos una cubertería. Gran oferta, una cubertería fantástica, por 50 euros, cuando su precio regular (sin rebaja) es de 300 euros. Su precio, evidentemente, barato. Pero su valor, como ya tenemos 2 cuberterías en la casa y no necesitamos más, su valor en nuestro caso es nulo. Sin embargo, si tendría gran valor, para alguien que realmente la necesite porque no tiene ninguna cubertería.

Y… por último ¿cuál es el valor del dinero? ¿tiene precio el dinero?

 

Métodos de tasación inmobiliaria

Según la Orden ECO 805/2003 del 27 de marzo (algunos artículos de esta Orden fueron derogados por EHA 3011/2007) aunque seguimos guiándonos por ella, establece cuatro métodos de valoración, a usar cada uno de ellos según la finalidad de dicha valoración. Así tendríamos:

Método del coste…

Método de comparación…

Método de actualización de rentas…

Método residual…

No voy a explicar en que consiste cada método, porque sería muy laaaaaaaaarrrrrrggggggoooo, lo que si voy a hacer es decir en que casos aplicar uno u otro método (eso es más corto).

>>> Método del coste

El método del coste será aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados.

Se puede aplicar siempre.

Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor de reemplazamiento. Dicho valor podrá ser bruto o neto.

Así tendríamos el método del coste de reemplazamiento bruto y el método del coste de reemplazamiento neto.

>>> Método de comparación

El método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumplan unos requisitos tales como:

  1. La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

  2. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.

  3. Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

Y, serán necesarios los siguientes requisitos:

  1. Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.

  2. Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.

  3. Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

>>> Método de actualización de rentas

El método de actualización de rentas será aplicable,  a la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas.

Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor por actualización, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.

Al igual que en el método de comparación, existen una serie de requisitos:

Para la utilización del método de actualización a efectos de esta Orden será necesario que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:

  1. La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir tal existencia, será necesario disponer, como mínimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables.

  2. La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.

  3. Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.

>>> Método residual

El valor por el método residual se calculará siguiendo uno de los procedimientos siguientes:

  1. Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de cálculo dinámico).

  2. Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de cálculo estático).

El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los siguientes inmuebles:

  1. Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados.

  2. Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.

El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático, a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.

Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor residual, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.

Los requisitos para la utilización del método residual son:

  1. La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.

  2. La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.

  3. La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.

  4. La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.

En la Orden ECO 805/2003 quedan establecidos los procedimientos para el cálculo de cada uno de los métodos.

Lo he resumido muchísimo. Para mí el método más difícil, actualización de rentas, el más fácil… comparación.