La “due diligence” hotelera

La compra de un inmueble siempre es una gran inversión. Aún siendo para uso residencial, lo miramos todo punto por punto y nos lo pensamos… En este caso, básicamente, lo único que miramos son las cargas que pudieran pesar sobre este inmueble, esto lo hacemos con una Nota Simple del Registro de la Propiedad y le echaremos un vistazo al Título de Propiedad (escritura) para asegurarnos que quienes dicen ser sus dueños, lo sean realmente. Poca más documentación tendremos en cuenta.

Ahora, imagínate, que ese inmueble es de uso comercial… concretamente para uso hotelero. El estudio que se requiere en este caso es muy grande. Hay 7 puntos, que son, especialmente importantes, a la hora de valorar si un activo hotelero será buena inversión, nos retornará una importante (o no tan importante) rentabilidad y que sea una inversión de poco riesgo.

Este tipo de estudio y muchos más, se hacen inevitables y se le llama “due diligence”.

Pero… ¿ya sabemos lo que es una due diligence?

En español, la debida diligencia. Se trata de una investigación minuciosa y exhaustiva de una propiedad hotelera cuando se considera su compra (también en el caso de otro tipo de contratos como alquiler, explotación, gestión). Analiza todos los aspectos del negocio de un hotel, minimizando el riesgo que el desconocimiento conlleva. Útil también para guiar en la futura estrategia del hotel. Requiere de un gran equipo humano y de grandes profesionales, cada uno en lo suyo (arquitectos, peritos, ingenieros, contables, expertos financieros, informáticos y más).

El primer contacto que tiene el comprador con el hotel, suele ser de oídas, rara vez lo conoce en persona. Lo primero que valora es su situación geográfica, tamaño (el tamaño lo miden en la capacidad del hotel, puede ser por número de habitaciones -lo más habitual- o puede ser en el número de camas o de personas que puede alojar), calificación del hotel (el número de estrellas que tiene) y por último, lo más importante, su precio.

Una vez tienen esto ya pensado y creen que puede ser el hotel de sus sueños, desean verlo y se pacta una visita con el propietario del hotel. Si el hotel no gusta, por lo que sea, aquí se acaba la historia y visitamos otro hotel, si gusta, pasamos al punto siguiente.

Entrega de documentación

Suele ser documentación financiera del hotel. Los últimos 2 – 3 años contables, la Cuenta de Resultados o Cuenta de Pérdidas y Ganancias. Pueden parecer datos privados, nada más lejos, estas cuentas, si son sociedad, son públicas. Pero la documentación a aportar no tiene por que ser datos financieros, ni fiscales, pueden ser datos analíticos. Y a partir de aquí, es cuando entra en juego la due diligence.

Los 7 puntos básicos para la due diligence son:

1. Finanzas e impuestos

He puesto esto en primer lugar, porque no cabe duda que es el área más urgente. Si este punto no convence… considere la posibilidad de la adquisición de otro hotel.

Lo primero es lo primero. ¿Está el hotel al corriente de todas sus obligaciones tributarias? ¿Deudas? he visto más de un hotel embargado por no satisfacer las deudas de sus acreedores. Es por esto que este punto es el primero.

El que un hotel esté embargado, no tiene por qué ser un handicap para su compra, al contrario, puede ser un activo muy interesante, pero es lo primero que debemos de saber, ya que si es así, no debemos de tratar con su propietario, si no que nuestras pesquisas, se deben de dirigir al banco, AEAT, Seguridad Social… de echo, el que esté embargado, puede ser un punto a favor del comprador, es posible, que lo compre a mejor precio.

Haciendo un rápido repaso a su estado contable, se sabrá los impuestos que paga, así como todo su histórico pasado y futuro.

Los registros financieros históricos son esenciales aquí, incluidos los estados de pérdidas y ganancias y los datos sobre las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA Earnings Before Interests, Taxes, Depreciations and Amortizations -es uno de los indicadores financieros más conocidos y usuales y además es imprescindible en cualquier análisis fundamental de una empresa-).  Estos generalmente incluyen el beneficio operativo bruto por habitación disponible (GOPPAR) y los ingresos totales por habitación disponible (TREVPAR), entre otros, (para saber más de los principales ratios hoteleros, sigue este enlace).

2. Las obligaciones legales

Se trata de todas las obligaciones del hotel. Licencias, permisos, contratos, acuerdos…

Contratos de alquiler, acuerdos o contratos con proveedores, contratos con el personal, licencias para alimentos y bebidas, número de mesas en el comedor, asientos en la terraza, acuerdos  o contratos externos con algún parking (por ejemplo), acuerdos o contratos con servicios externos (por ejemplo, lavandería)…

Se debe de evaluar el cumplimiento del hotel con la legislación laboral y el cumplimiento con los contratos del personal, seguridad y salud, protección de datos de los huéspedes del hotel, cualquier causa judicial pendiente…

Todo lo anterior, las obligaciones legales, las debe de estudiar y valorar un abogado.

3. Operaciones

Se refiere a las áreas relacionadas con la estructura operativa del hotel. Es una revisión al plan de negocios del hotel, KPIs (Key Performance Indicator -indicador clave de rendimiento-, ERPs (Enterprise Resource Planning -sistemas de planificación de recursos empresariales-… análisis de reservas hasta la fecha, reservas futuras, empleados, proveedores. Estado del mantenimiento del hotel, estado de sus instalaciones, mobiliario, previsión de operaciones y estudio de competencia.

Este análisis de operaciones debe incluir el potencial que tenga este hotel para generar un mayor negocio, aumento de precios de habitaciones, disminuciones de costes de toda la operativa del hotel, otras maneras de generar ingresos, como con la cocina, un buen servicio de restauración con un menú de autor, hará subir los ingresos. Hay que ver la viabilidad de todo esto, si se puede mejorar, o no.

4. Revenue management

Para estos datos, lo normal es que el hotel utilice uno de los muchos softwares que, para el caso, estén en venta. ¿Existe un sistema de administración de ingresos? (RMS, del inglés Revenue Management System)? Si es que sí… ¿proporciona resultados? ¿recursos utilizados? (lo que decía más arriba del software, por ejemplo),  ¿el hotel tiene personal capacitado para esto interno o es personal subcontratado?

5. Su huella digital

Internet lo ha cambiado todo. Un hotel debe tener una fuerte presencia y gran alcance digital. Se estudiarán redes sociales, email marketing, bases de datos de los clientes, el propio sitio web del hotel, software utilizado para la gestión de habitaciones, motor de reservas, channel manager, su influencia online, sus sitios de reserva fuera de su propia página, análisis del tráfico del sitio web

6. Tasación

No obligatoria pero muy útil. En la tasación se hará un estudio urbanístico y estudio demográfico de la zona. Tenencia, ocupación, condicionantes, valor catastral, valor para el seguro, valor de mercado, flujo de caja, actualización de rentas… 

Le ayudará a saber si su valor (tanto en compraventa como en alquiler) es acorde a lo que se le pide. De utilidad también para la posterior preparación del contrato, ya que muchos de los datos del contrato saldrán de aquí. 

7. Certificado energético

El certificado de eficiencia energética, es, desde junio de 2013, obligatorio en todas las compraventas y en todos los alquileres. Bien sea piso, casa, nave, oficina, local… y, como no, hoteles. El Notario lo solicitará con el resto de la documentación. Si no se tiene, supongo que dependerá del notario con el que demos, pero nos dará un plazo de prórroga para presentarlo. Ojo, por que su no presentación, conlleva una sanción. Es obligación del propietario del hotel y lo hace un arquitecto, arquitecto técnico, ingenieros…

La decisión

No le va a dar la última palabra, sin embargo, la debida diligencia, le pondrá las cartas sobre la mesa y le ayudará en la toma de decisiones. Le dará una mejor comprensión del hotel y pondrá al descubierto cualquier sorpresa, que no tiene por que ser mala. 

Anuncios

El certificado energético, ese gran desconocido

Hace más de un año que entró en nuestras vidas, y aunque nos pese, ha venido para quedarse, el certificado de eficiencia energético sigue siendo, después del tiempo, un gran desconocido.

Desde el colectivo inmobiliario (aunque hablaré por mi experiencia personal), tenemos que indicar y explicar que es y para que sirve este certificado, quien lo hace, quien lo paga, quien lo registra, cuanto tiempo de duración está vigente, cuanto cuesta (más o menos)…

cee dibujo

Si haces click en la imagen te llevará al blog de “Certificados energéticos”

Pero esto no es lo que más me importa, lo más imporatante (como agente inmobiliario) es que está claramente especificado por norma y cito:

Según RD 235/2013 de 5 de abril,

CAPÍTULO III
Etiqueta de eficiencia energética
Artículo 12. Etiqueta de eficiencia energética.
1. La obtención del certificado de eficiencia energética otorgará el derecho de utilización, durante el periodo de validez del mismo, de la etiqueta de eficiencia energética, cuyos contenidos se recogen en el documento reconocido correspondiente a la etiqueta de eficiencia energética, disponible en el Registro general al que se refiere el artículo 3.
2. La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio. Deberá figurar siempre en la etiqueta, de forma clara e inequívoca, si se refiere al certificado de eficiencia energética del proyecto o al del edificio terminado.
3. Se prohíbe la exhibición de etiquetas, marcas, símbolos o inscripciones que se refieran a la certificación de eficiencia energética de un edificio que no cumplan los requisitos previstos en este Procedimiento básico y que puedan inducir a error o confusión.
4. A los efectos de lo anteriormente establecido, en ningún caso se autorizará el registro de la etiqueta como marca.
Artículo 13. Obligación de exhibir la etiqueta de eficiencia energética en edificios.
1. Todos los edificios o unidades de edificios de titularidad privada que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 m2, exhibirán la etiqueta de eficiencia energética de forma obligatoria, en lugar destacado y bien visible por el público, cuando les sea exigible su obtención.
2. Todos los edificios o partes de los mismos ocupados por las autoridades públicas y que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 250 m2, exhibirán la etiqueta de eficiencia energética de forma obligatoria, en lugar destacado y bien visible.
3. Para el resto de los casos la exhibición pública de la etiqueta de eficiencia energética será voluntaria, y de acuerdo con lo que establezca el órgano competente de la Comunidad Autónoma.

De todo esto se entiende que las inmobiliarias estamos obligadas a la publicidad de los inmuebles con su certificado energético y no podemos ofertar ningún inmueble en venta o alquiler si no es con la etiqueta de la eficiencia energética.

Hasta aquí todo va bien, los propietarios están dispuestos a hacerlo y hay una clara actitud de querer hacerlo, el problema viene cuando se le dice que hay que hacerlo ya! porque sin este certificado no podemos publicitarlo! lo cual derivaría en una imposibilidad para presentarlo a posibles clientes y, por consiguiente, su venta se hace casi, casi, imposible.

¿Culpa de las inmobiliarias? sinceramente, no lo creo.

Pienso que es culpa del propietario que espera a vender su inmueble para hacer el certificado energético… la cosa es que lo tienen que hacer al poner su inmueble a la venta, no cuando lo venden, y esta es la parte más complicada de hacerles entender. Tampoco no entienden que nos dificultan nuestro trabajo…

Bien, espero que sea algo pasajero y que, con el tiempo, vayan entendiendo…

Si deseáis más información acerca del certificado energético en general y del certificado energético especificamente en Galicia, nuestro blog os será de ayuda “Certificados de eficiencia energética en Galicia”

Certificado energético, ¿que documentación me va a solicitar el técnico?

La certificación energética, así como el caso de auditorías, implica la disponibilidad por parte del técnico certificador de cierta documentación referente al inmueble a certificar y/o auditar, documentación que identifique y caracterice el inmueble para el cual se va a emitir el certificado. Esta documentación debe ser facilitada por el propietario del inmueble.

cee dibujo

Para este caso, sería imprescindible:

  • Documentación catastral (o número de este registro)

  • Planta del inmueble (si no dispone del plano de planta, el técnico hará uno)

  • Cualquier documentación que aporte el año de construcción del inmueble, para el caso sirve Nota Simple del Registro de la Propiedad, ficha descriptiva y gráfica del inmueble (la aporta catastro), copia de Título de Propiedad (escritura), cualquier otro…

Para el proceso de la certificación sería interesante que el propietario también aportase datos acerca de instalaciones de climatización, calefacción, aire acondicionado, agua caliente, o cualquier otro tipo de instalación térmica, fotovoltaica, hidraúlica, etc…

En el supuesto de locales comerciales, indrustria, etc. el técnico certificador, pudiera requerir de cualquier otra documentación, cédula de habitabilidad, licencia de apertura, etc. se le indicaría en el momento de la solicitud.

Más del certificado de eficiencia energética

cee dibujoHace hoy un mes escribía acerca del CEE ¿os acordáis? en él explicaba que tenía que ser aprobado el Real Decreto que lo regula y que se esperaba fuera a finales de año 2012, para ponerlo en marcha el día 1 de enero de 2013

Acabó el año y no se aprobó, ahora se espera que se apruebe en este mes de enero, parece que va a haber un período de transición de 2 meses y, todo apunta a que para abril de 2013, sea obligatorio en toda venta o alquiler de cualquier bien inmueble que se haya construido antes de 2007 (después de esta fecha ya se hace el CEE por obligación en toda obra nueva).

El certificado de eficiencia energética

ceeQue es:

La eficiencia energética se puede definir como la reducción del consumo de energía manteniendo los mismos servicios energéticos, tiene como objeto procurar disminuir el uso de energía pero con el mismo resultado final. En una definición “para andar por casa”, yo diría, calentar o enfriar nuestra vivienda (según sea el caso) gastando lo mínimo posible, de esta manera, es evidente, que se favorece el ahorro.

Normativas que regulan la eficiencia energética:

Nace de la necesidad de “aprobar” en eficiencia energética y estar iguales al resto de la Comunidad Europea. Así la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 19 de mayo de 2010 relativa a la eficiencia energética de los edificios, hace pública su normativa en la que todo edificio está y estará sujeto a certificar su eficiencia energética.

En España esta normativa está a cargo del RD 47/2007 de 19 de enero (creo que refundido, no estoy segura en junio de 2012), aunque luego, en cada Comunidad Autónoma existe su “Orden” o “Decreto”, por ejemplo, en Galicia sería la Orden de 3 de septiembre de 2009 y se le puede echar un vistazo al Decreto 42/2009 de 21 de enero.

Para que sirve:

Bueno, pues el Certificado de Eficiencia Energética (de ahora en adelante le llamaré CEE, para abreviar), sirve para saber en que grado se estima que nuestra vivienda es eficientemente energética o no. Así nace una escala, que ya conocíamos de los electrodomésticos, que va desde la A (más energético, mejor) y la letra G (menos energético, peor).

Mediante un estudio de la vivienda de fachadas, ventanas, ventilaciones, mediciones de CO2, instalaciones de aire frio o caliente, etc, y con la ayuda de un programa informático (aunque hay varios, Calener, Lider, CE3X…), se hace una estimación de la “calidad” en este sentido de nuestra vivienda.

Quien está obligado:

En edificios de nueva construcción ya se viene haciendo desde 2007, pero en edificios existentes no.  Ojo! con la palabra edificio, porque más de uno, entenderá como edificio aquella construcción de varias plantas con varias viviendas por planta, y no. En realidad un “edificio” está definido como:

“«edificio»: construcción techada con paredes en la que se emplea energía para acondicionar el ambiente interior”

y son palabras textuales. Es decir, que una casa aislada, también es un “edificio”.

El CEE tiene que hacerlo cualquier propietario que desee vender o alquilar en el año que viene.

Cuando es vigente:

El 1 de enero de 2013. El propietario que quiera vender o alquilar en este año y en adelante, está en la obligación de entregar al comprador o al arrendador el CEE, no importa la calificación que éste tenga, da igual A que G.

¿Estoy obligado a hacer obras de mejora en mi casa si ésta saca una “mala nota”?

No. En realidad, da igual que en el CEE salga una A o una G, puedes comprar, vender o alquilar sin problemas.  Si haces obras de mejora sería porque quieres, no por obligación, se estima que con 6.000 euros, puedes hacer subir la calificación de tu casa dos puestos, por tanto, si sacases, por ejemplo una “E”, pasaría a tener (con la mejora) una “C”. Lo cual se puede traducir en una mejor venta. Entiendo que el comprador o el inquilino se va a fijar en este detalle, aunque no sea concluyente.

El periodo de transición:

“DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA. Periodo transitorio.

La aplicación del Procedimiento básico que se aprueba por este Real Decreto será de carácter voluntario durante un período de seis meses a contar desde su fecha de entrada en vigor. A partir de esa fecha será de obligatoria aplicación.”

Aunque su vigencia empieza el 1 de enero de 2013, tampoco hay que agobiarse, ya que hay un periodo de transición de 6 meses.

Régimen sancionador:

Bueno, como cualquier otra ley, hay un régimen sancionador, para todo aquel que no cumpla, ésta está regulada en

Artículo 17. Infracciones y sanciones.

El incumplimiento de cualquiera de los preceptos contenidos en el Procedimiento básico, se considerará infracción en materia de protección al consumidor, de acuerdo con lo establecido en los apartados 6 y 8 del artículo 34 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, general para la defensa de los consumidores y usuarios y será sancionada administrativamente de acuerdo con la misma.

(Según BOE número 27 de fecha miércoles 31 de enero de 2007)

Me ha llamado la atención que el régimen sancionador data de 1984 y claro, todavía está en pesetas.

Vigencia del CEE:

Tiene una vigencia de 10 años, pasado este tiempo, hay que renovar.

A nivel inmobiliaria:

Estamos obligados a aportar el CEE a nuestros clientes, tanto busquen comprar como alquilar una propiedad. Dado que este documento lo debe de hacer el propietario del inmueble, es éste el que nos lo debe facilitar. No podemos hacer publicidad del inmueble en Internet ni en otros medios públicos. Así que, mucho me temo que nosotros, como inmobiliaria, también tengamos un período “transitorio” para la publicidad de inmuebles.

De hecho, en el Capítulo III en el punto 2 del artículo 11, dejan claro:

“La etiqueta debe ser incluida en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio. Deberá figurar siempre, de forma clara e inequívoca en la etiqueta, si se refiere al certificado de eficiencia energética del proyecto o al del edificio terminado.”

Cuanto costará:

El certificado en sí, aún no lo se, en realidad muy poca gente lo sabe, ya que dependerá, principalmente de la oferta y de la demanda, así como de técnicos especializados en cada zona, por tanto, entiendo, que no será lo mismo en un pueblo pequeño que en una gran ciudad.

Por lo de pronto sí se lo que costará la inscripción en el Registro según informa la Xunta de Galicia (ojo, porque cada Comunidad Autónoma tendrá sus tasas), aquí os dejo un cuadro según “Copio y pego” de la página de la Xunta.

31.50.00 Inscricións no Rexistro de Certificados de Eficiencia Enerxética de Edificios da Comunidade Autónoma de Galicia  
31.50.01 Certificados de eficiencia enerxética do proxecto para vivenda unifamiliar: 5 € + 0,08 € por m2 de superficie construída
31.50.02 Certificados de eficiencia enerxética do edificio terminado para vivenda unifamiliar 5 € + 0,08 € por m2 de superficie construída
31.50.03 Certificados de eficiencia enerxética do proxecto para edificios de vivenda: 5 € + 0,04 € por m2 de superficie construída
31.50.04 Certificados de eficiencia enerxética do edificio terminado para edificios de vivenda: 5 € + 0,04 € por m2 de superficie construída
31.50.05 Certificados de eficiencia enerxética do proxecto para edificios destinados a outros usos (non residenciais): 5 € + 0,05 € por m2 de superficie construída
31.50.06 Certificados de eficiencia enerxética do edificio terminado para edificios destinados a outros usos (non residenciais): 5 € + 0,05 € por m2 de superficie construída