Por qué es interesante invertir en el sector hotelero en Galicia

Por qué en Galicia

No sé que tiene Galicia, “miña terra”, pero el que viene, una de dos, o vuelve o se queda.

Galicia engancha, y de que manera. 

Galicia es una de las Comunidades Autónomas con más playas y, además con más kilómetros de costa. Sí, has leído bien, superamos a los dos archipiélagos y a Andalucía (con lo grande que parece y la cantidad de costa que tiene). Según la Wikipedia… 

formada por las provincias de La Coruña, Lugo, Orense y Pontevedra, que se componen de trescientos trece municipios agrupados en cincuenta y tres comarcas. La capital es la ciudad de Santiago de Compostela, mientras que Vigo es el municipio más poblado.

Geográficamente, está bañada al oeste por el océano Atlántico y al norte por el mar Cantábrico. Limita al sur con Portugal y al este con Asturias y Castilla y León (provincias de León y de Zamora). Además del territorio continental, incluye los archipiélagos de las islas Cíes, el de Ons y el de Sálvora, las islas de Cortegada, Arosa, las Sisargas, las Malveiras y otras más pequeñas.

Galicia tiene 2 701 743 habitantes (INE, 1 de enero de 2018), con una distribución demográfica que aglomera la mayor parte de la población en las franjas costeras comprendidas entre Ferrol y La Coruña en el noroeste y entre Villagarcía de Arosa, Pontevedra y Vigo en el suroeste. 

Siguiendo con nuestras playas…

Parece increíble, pero Galicia está situada en el número 1 en cuanto a kilómetros de costa se refiere. Tiene más playas que Andalucía y Cataluña juntas. Esto es debido a las numerosas costas recortadas que la hacen tan especial, estas costas recortadas llamadas rías.

Puesto Comunidad Autónoma Costa en Km Mar / Océano
       
1 Galicia 1.629 Mar Cantábrico y Océano Atlántico
2 Canarias 1.501 Océano Atlántico
3 Islas Baleares 1.283 Mar Mediterráneo
4 Andalucía 910 Océano Atlántico y Mar Mediterráneo
5 Cataluña 699 Mar Mediterráneo
6 Comunidad Valenciana 518 Mar Mediterráneo
7 Principado de Asturias 401 Mar Cantábrico
8 Cantabria 284 Mar Cantábrico
9 Región de Murcia 274 Mar Mediterráneo
10 País Vasco 246 Mar Cantábrico
Fuente: wikipedia    
wikipedia.org/wiki/Anexo:Comunidades_autónomas_de_España_por_kilómetros_de_costa

Galicia es uno de esos pocos lugares que encuentras paisajes de todo tipo. Tienes rural y tienes urbano, tienes paisajes de campo (de interior) y tienes playas (¡qué playas!). Tienes ríos y lagos, y ¡hasta un Cañón! no es el Cañón del Colorado pero es el Cañón del Sil, precioso. 

Arquitectura… para parar un tren. Museos, catedrales, castros celtas, necrópolis celtas… y para los más pequeños, pues también, parques acuáticos, tirolinas, batallas de pintura… En Galicia hay de todo, para todos los gustos.

Por qué hoteles

Un escenario con infinitas posibilidades

Aunque en actividad hotelera no podemos competir con comunidades como Baleares, Canarias o Andalucía, ellos se llevan el número uno, sí es cierto, que últimamente, Galicia, está teniendo mucho gancho.

Series como “Fariña”, “Vivir sin permiso” o como “3 caminos”, nos ha echo llegar lejos y estar en el punto de mira para futuros viajes de mucha gente.

Es por esto que la inversión hotelera en Galicia tiene mucho tirón. Además, Galicia, es un lugar muy tranquilo. No hay apenas delincuencia y las vacaciones en familia (o uno solo), se pueden pasar muy bien, sin sobresaltos.

Todavía no os he hablado de nuestra gastronomía. Bueno, carnes, las mejores, pero de pescaditos y “marisquiño” estamos sobrados.  Pulpo, lamprea, merluza, lubina, dorada, rape, raya, nécoras, gambas, langostinos, centollos, bueyes, langosta… la lista es infinita. 

Si es verdad que es el último lugar de España en ver la luz del sol por la mañana, pero a cambio, nos da unas tardes eternas. No es de extrañar estar en cualquier chiringuito de playa a las 10 de la noche y que aún sea de día. Los atardeceres son momentos preciosos en la costa, lo mismo el amanecer.

Volviendo al tema que nos ocupa, la inversión hotelera en Galicia, puedes tener hoteles en venta o en alquiler para todos los gustos. Desde una pequeña y acogedora pensión, hasta un grandioso y lujoso hotel de 4 estrellas. Todo es posible. 

#ittaGalicia como inmobiliaria especializada en la comercialización y venta de hoteles en Galicia, te puedo decir que los precios oscilan desde 400.000 euros hasta 11 millones, de lo que nosotros tenemos en cartera.  

En toda la comunidad hay tan solo 8 hoteles de 5 estrellas, y hasta dónde yo sé, ninguno de ellos está en venta.

Si eres inversor, Galicia es una buena apuesta.

Si lo deseas, desde #ittaGalicia tasaciones, también hacemos estudios viabilidad y estudios del comportamiento del turismo hotelero en un determinado lugar. Así, sabrás si ese lugar es bueno para la inversión o si es mejor buscar en otro sitio… Solicita un estudio a modo de ejemplo si deseas ver un poco el contenido y hacerte una idea.

¿Qué hay que saber antes de decidirse a comprar un hotel?

Bien, más o menos ya he comentado las ventajas de la inversión hotelera en Galicia. Sin embargo, como toda inversión, no está libre de riesgos, por tanto, recomiendo tener algunos datos en cuenta.

Un estudio previo a nivel técnico, por un arquitecto, por ejemplo, nos quitará de dudas sobre todo para saber si el estado real de la edificación es buena, se verá el estado de conservación, comprobación de medidas de superficie, si hay discrepancias con catastro, posibles usos del suelo (si lo hubiese), si hay exceso de edificación, si sobre la finca (hotel) existe una orden de, por ejemplo, embargo, si existiese cualquier otra carga registral, por ejemplo, hipoteca y muchas cuestiones más a tener en cuenta.

El técnico valorará el hotel, puede ser un perito tasador, el cual aplicará métodos analíticos, estadísticos, comparativos para poder llegar a un valor de compraventa acorde al mercado actual en esa zona y ese momento. Con una tasación en la mano, es más fácil negociar el precio en la compraventa. Esta tasación la puede encargar tanto el comprador como el vendedor, a ambas partes le ofrecerá una información muy valiosa.

Otro documento importante a hacer previo a la compraventa o a un alquiler, es un inventario con todo el contenido del hotel y que el propietario va a dejar. En #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura también te podemos ayudar con esto.

Desde #ittaGalicia tasaciones, tenemos la capacidad y los recursos para poder llevar a cabo una valoración técnica (tasación) de cualquier propiedad que se dedique a la hospitalidad. Somos peritos tasadores. 

Variedad de precios

Aunque los precios suelen oscilar dependiendo de las instalaciones del hotel y de la calificación que tenga, puedo decir, como tasadora, que los precios más altos están en centro ciudades (como Vigo, Santiago de Compostela, La Coruña…) y en la zona de playas, siendo Sanxenxo y O Grove de lo más caro en Galicia en cuanto a inversión. Hoteles del norte, como en Burela, Viveiro, Ribadeo o Fisterra se mantienen a precios adecuados a la zona y a la rentabilidad del lugar.

No olvidemos que un hotel, además de un bien inmueble, es un negocio, una empresa, por tanto, debe de poder venderse las habitaciones al precio acorde para poder rentabilizarlo en una plazo de tiempo estimado entre 10 y 15 años.

Me explico, si para poder rentabilizar la inversión y que ésta se vea “devuelta” en, pongamos 12 años, necesitamos vender las habitaciones en 500 euros la noche, mejor deja ese hotel, nadie te pagará esas cantidades. Sin embargo, si otro hotel tiene X habitaciones, que se pueden vender fácil en 100 euros la noche y su precio de venta es acorde a la ocupación media de la zona… quizás sea buena inversión. Es por esto que lo mejor es encargar un estudio de viabilidad económica y así conocer objetivamente el potencial del hotel. Por poco dinero sales de dudas y te puede salvar de una mala inversión.

Contacta conmigo.

Reyes 

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Gracias por leerme. No olvides dejar tus comentarios y, si te gustó, por favor, comparte en tus redes 🙂

En las imágenes se ve Vigo con las Islas Cíes al fondo, Playa de Las Catedrales (o Agua Santa) en Ribadeo, las Islas Cíes y el Cañón del Sil. Todas las fotos son de libre difusión, libres de derechos de autor y están sacadas del portal pixabay.com

Hoteles de 5 estrellas en Galicia

No son muchos, de echo en Galicia tan solo hay 8 hoteles de 5 estrellas. 

Echando un rápido vistazo a Booking.com puedo ver estos 8 hoteles listados y estos son:

Con una nota de 9,2 (valoraciones que hacen los propios viajeros que se han alojado en el hotel), el Parador de Santiago Hostal Reis Católicos, es el mejor valorado de estos 8.

Le sigue, con una nota de 9 el “Gran Hotel Nagari Boutique & Spa” en el centro de Vigo y, empatando con éste con una nota de 9, el “Hotel Pazo Los Escudos Spa & Beach“, también situado en Vigo.

Los 5 hoteles restantes, tienen unas notas de 8,9  8,8  y 8,7 que serían:

NH Collection Santiago de Compostela

Hotel Palacio del Carmen Autograph Collection

Eurostars Gran Hotel La Toja

Eurostars Araguaney

NH Collection A Coruña Finisterre

Si tienes pensado viajar a Galicia, cualquiera de ellos te dejará sin palabras.

Os dejo enlace a la entrada que he visitado para poder escribir este post… 

https://www.booking.com/fivestars/region/es/galicia.es.html

Si queréis más información de cualquiera de los hoteles visitar el enlace anterior.

La foto que ilustra este post, ha sido sacada del portal pixabay.com éste es uno de los llamados “Banco de fotos”, y está libre de derechos de autor. No pertenece a ninguno de los hoteles nombrados en este post y ni siquiera sé cuál hotel es.

Casa en venta en Cangas do Morrazo, Pontevedra

Con unas impresionantes vistas al mar, a Vigo y a las Islas Cíes. Pocas propiedades pueden ofrecer tanto! No dejes de ver la galería de fotos.

La casa se distribuye en 3 plantas, baja, primera y segunda. Si buscas una casa grande, esta es la tuya. Edificio individual de 636 m2 construidos.

En la planta baja:

Se dispone de cocina, horno de leña, brasero, galería, garaje, almacenes, aseo privado, 2 baños a la entrada. Son 243 m2, 161 m2 de planta principal y 82 m2 de anexos.

Actualmente: zona de garaje y zona de cámaras modulares de fresco y congelado, lavandería, cocina con horno de leña en ladrillo refractorio circular (tipo Castellano), brasero, extractores, 2 cocinas  industriales  para restaurante, tren de lavado, etc. Zaguán de entrada principal con 2 aseos, 2 entradas Sur y Norte, zona bar y escaleras abiertas al primer piso, un salón con galería.

En la planta primera:

Tiene una superficie de 161 m2 totalmente diáfana en 2 módulos de 100 y 61 m2  respectivamente. Grandes ventanales de aluminio lacado azul de doble cristal, bajantes y montacargas dando a la cocina. Balcón – galería, orientación Este, Sur, Oeste, garantizado el sol todo el día. Todos esos metros son susceptibles de división habitacional.

En la planta segunda:

Se sube desde una escalera interior hasta la primera planta.

El ático es de 151 m2 con tres dormitorios y sus baños respectivos. Principal orientación Sur y Oeste, vistas panorámicas a la Ría y ciudad de Vigo y las islas Cies en frente.

El salón tiene 45 m2 con chimenea, terraza y vistas al Este, Sur, Suroeste Atlántico. Suelos de parquet en el salón y en los dormitorios, loseta en la cocina y las terrazas y mosaicos en los baños.

El dormitorio principal dispone de cuarto de baño adosado de 12 m2, la segunda habitación tiene su baño también al lado de 15 m2 con amplios armarios de servicio. La tercera habitación tiene cabina de sauna, terraza interior y exterior. Además, cocina equipada con su propia terraza y totalmente independiente del resto.

Totalmente acristalado con cerramiento de aluminio y doble cristal. 

Instalaciones de gas ciudad, calefacción central en todo el edificio, agua corriente y pozo artesano, bodega, horno de leña, brasero, jardín…

Zona privilegiada, a 5 minutos de playas, a 10 minutos del centro de Cangas, 20 kilómetros al aeropuerto de Vigo con salidas internacionales, Cangas tiene puerto deportivo. Campo de golf a 15 minutos.

Cogiendo el barco de pasajeros desde Cangas, estamos a 20 minutos de la ciudad de Vigo (293.000 habitantes), donde la economía se basa sobre todo en el sector pesquero, zona franca, comercio y turismo. También esta  la agencia europea de pesca y el parque nacional de las islas Cíes, hermoso paisaje que se puede apreciar desde la casa.

El edificio, por su construcción y su ubicación extraordinaria, tiene en si mucho potencial para cualquier tipo de proyectos tanto para negocio, casa de turismo rural, apartamentos turísticos, o como vivienda de alto standing, para un capricho.

Entorno tranquilo y residencial con buen equipamiento escolar y deportivo.

A día de hoy, funcionando como restaurante, por eso dispone de esa zona diáfana que se comentaba al principio de esta publicación. ¡Imagínate el súper salón que pudieras hacer en ese espacio! (si deseas esta casa como residencia), si lo que buscas es un negocio de restauración, ¡sería el ideal!

El precio de esta casa está en 450.000 euros, negociables.

Pincha en las fotos para verlas más grandes.

Contacta con nosotros para más información.

Reyes

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El agente dual o la agencia dual

¿Qué es el agente dual o la agencia dual?

Básicamente y a grandes rasgos, se trataría de la agencia o el agente que trabajaría doblemente para comprador y para el vendedor. De esta manera llevaría el doble de comisión.

Bueno hay varias formas:

Por regla general la comisión inmobiliaria se trata de un 3% calculado en base al precio de venta de la vivienda (también puede hacerse así en el supuesto de propiedades comerciales, no tiene por qué ser vivienda), este 3% es pactado íntegramente con el vendedor del inmueble, quedando el comprador libre de esta carga (ya él soportará otros gastos de la compraventa), así es como en #ittaGalicia trabajamos y, hasta donde yo sé, el 99% de las agencias trabajan así, al menos en mi zona, Galicia, que es lo que conozco.

No tiene por que llevarse el doble de comisión si ese mismo 3% lo dividen a partes iguales entre comprador y vendedor, de tal manera, que cada una de las partes pagaría un 1,5%. De esta manera no lo vería tan mal, no sería agencia dual.

Sin embargo, muchas agencias, últimamente lo estoy viendo, trabajan de manera dual, es decir, cobran un 3% de la parte vendedora y otro 3% de la parte compradora.

El agente recauda el doble de la comisión pero no hace nada del trabajo específico de un agente del vendedor o agente del comprador. La agencia dual solo beneficia al agente y se debe de evitar a toda costa si desea una experiencia positiva en la compraventa.

Si haces una búsqueda en Google por ejemplo, para “qué es una agencia dual” o “cómo funciona la agencia dual”, seguramente verás unos cuántos artículos de agentes inmobiliarios diciendo que la agencia dual está perfectamente bien. ¿Sabes por qué un agente inmobiliario alguna vez le diría a alguien que la agencia dual se puede hacer sin ningún problema? yo solo encuentro una palabra, avaricia.

Si una agencia representa al vendedor, deberá tratar de conseguir el mayor precio de venta posible, si representa al comprador, el agente deberá de conseguir los mejores términos en la compraventa, pero cuando el mismo agente representa a ambas partes, puede haber un conflicto de intereses.

Hay momentos en la trayectoria profesional del agente inmobiliario, que es contratado por el comprador para que haga la “busca y captura del inmueble más ventajoso”, esto es, el mejor inmueble, mejor situado, en mejores condiciones, y, por supuesto, con el mejor precio. Esta no es tarea fácil y se consigue (no siempre), después de muchas horas de trabajo de oficina, llamadas, visitas, etc. Este es el caso del personal shopping inmobiliario. Este es un caso aparte, el agente es contratado, bajo unos términos, por la parte compradora, y en este caso, puede pactar una comisión por la compraventa con el vendedor y, además, llevarse la parte pactada en los términos por el comprador. Puede parecer avaricioso, pero este sería el único caso, donde lo vería más o menos “legal”. Bajo otras condiciones, no.

En #ittaGalicia hacemos el trabajo de “cool hunter”, hacemos la captación del inmueble más ventajoso en todos los sentidos para el comprador, por esta búsqueda no le cobramos nada, ni honorarios fijos ni comisiones, sin embargo, debe de comprometerse a comprarnos a nosotros el inmueble, nuestra comisión nos la abona la parte vendedora. No somos agencia dual.

En una relación standard con un agente, puede esperar muchos beneficios al aceptar pagar una tarifa por ayuda profesional. Usted sabe que su agente estará comprometido con usted en todos los aspectos de la transacción. Él o ella escuchará lo que tiene que decir, dándole la última palabra sobre las decisiones que se toman. No hace falta decir que toda la información, documentación y todo aquello que en general se trate en todo el proceso de la compraventa, es una información privilegiada, confidencial y se trata con absoluta discreción.

Pero… vayamos por partes:

Agente del vendedor: un vendedor puede contratar los servicios de un agente para actuar como agente del vendedor en la venta de la propiedad del propietario. El agente representa al vendedor como cliente. El agente le debe al cliente vendedor lealtad, obediencia a la instrucción legal, confidencialidad y responsabilidad. El agente debe anteponer el interés del vendedor e intentar negociar términos aceptables para su cliente vendedor.

Agente del comprador: un comprador puede contratar los servicios de un agente para actuar como agente del comprador en la compra de una propiedad. El agente representa al comprador como un cliente. El agente le debe al cliente comprador la lealtad, la obediencia a la instrucción legal, la confidencialidad y la responsabilidad. El agente debe anteponer el interés del comprador e intentar negociar términos aceptables para su cliente comprador.

Agente dual: un agente inmobiliario puede actuar como un agente dual que representa tanto al comprador como al vendedor en una transacción inmobiliaria, pero solo con el consentimiento expreso de ambas partes. Un agente doble será neutral con respecto a cualquier conflicto de interés entre el vendedor y el comprador.

En consecuencia, un agente dual NO PUEDE satisfacer plenamente los deberes de lealtad, obediencia a la instrucción legal. El consentimiento por escrito para la agencia dual debe provenir tanto del comprador como del vendedor. Y si… aún encima de que no satisface las necesidades de al menos una de las partes… ¿va a cobrar el doble? Uy, pues mal vamos.

El turismo en Galicia

En Galicia se puede concentrar innumerables tipos diferentes de turismo. Así tenemos el turista urbano, el que prefiere el campo, el que quiere costa… o el que prefiere interior, en Galicia hay un poco de todo.

vigo-1007490_1920Pero en medio de este “todo”, me gustaría ir un poco más allá, y hacer un breve análisis.

¿Cuál es el tipo medio de turista? familiar, negocios, enamorados…

¿Cómo se comporta? repite, no repite.

¿Nos visitan sólos o en grupos?

¿Que tasa de ocupación media anual tiene Galicia?

A estas y otras cuestiones trataré de contestar. He de decir, que para muchos de estos datos he tenido que mirar en diversas webs para “toma de datos”, así visité, Turismo de Galicia, Ministerio de Industria, Energía y Turismo, el Instituto Nacional de Estadística, e hice alguna que otra recopilación de datos y mis pinitos en big data, a través del portal de open data que el Gobierno de España pone a disposión en su página web datos.gob.es

Vayamos por partes.

Primero de todo, el turista “tipo”.ribeira-sacra-1268597_1920 No existe un solo tipo de turista en Galicia.

Así tenemos desde el turismo familiar (vienen todos, hasta el perro, de paso comentarte que si tienes un hotel, sería interesante que tu hotel fuese “pet friendly”), suele llegar de todas partes de España, más exactamente de la Comunidad de Madrid, aunque no se descarta que la familia viaje dentro de la misma Galicia, hay familias enteras de Santiago de Compostela, que se acercan a Sanxenxo a pasar temporadas. No se alojan en hoteles, este tipo de turista (no sé si es la palabra adecuada), tiene en Sanxenxo una segunda residencia en propiedad, o la alquila por la temporada. A nuestras Rías llega mucho turista de fuera de España y destacaría, el turista portugués, alemán, belgas y algo (no mucho) de británicos.

Tenemos los turistas que viajan en grupos. De estos destaco los grupo del IMSERSO que cada año vienen buscando unos días “diferentes” a su rutina diaria. Los gallegos viajan a la costa de Levante y Andalucía, y éstos viajan a Galicia, también se hacen grupos de las dos Castillas y de Extremadura.

Dentro de estos grupos hay muchos jóvenes. Suelen viajar en su propio coche y vienen a pasar unos días de playa o de conciertos. Galicia ofrece muchos festivales de este tipo a jóvenes en diversos sitios de Galicia, en Vigo, Santiago de Compostela, Vilagarcía de Arousa, Cambados… No gastan mucho y están pocos días, pero no podía dejar de mencionarlos. Si se alojan en tu hotel, he de decir que es el peor cliente que te puedes topar, son muy exigentes y además como tengan alguna queja, las verás en las principales redes sociales. Son muy “tecnológicos”, ten a punto el WiFi y que no te falle.

pilgrims-1180774_1280Los peregrinos. Es un turismo diferente. El peregrino se aloja una noche y suele quedarse en albergues (alojamientos especiales para peregrinos que muchos son de la Xunta de Galicia, aunque hay alguno privado). Los albergues suelen costar alrededor de 5 euros la noche. Si bien es cierto, que hay peregrinos con unos ingresos medio-altos, no suelen alojarse en hoteles superiores a 3*, no suelen hacer mucho gasto y hacen uso del hotel para pernoctar y desayuno. Están “de paso”. 

Las parejas. Por regla general, no hacen uso de grandes hoteles, más bien eligen hoteles rurales, casas rurales, hoteles con encanto. Hoteles diferentes, aislados de las ciudades, en el campo, para disfrute, usualmente de un fin de semana. Buscan el relax, la tranquilidad, el estar “a solas” con su pareja, no les interesa socializar ni conocer gente, están a lo que están. Suelen ser parejas de enamorados jóvenes, o de luna de miel, o bien ya casados de muchos años que están festejando el aniversario de bodas (bodas de plata o de oro). No reparan en gastos. Agradecerán buena mesa, muchos cuidados y sobre todo, mucho mimo (baños relajantes, de sales, masajes, velas…). Las parejas de enamorados no tienen por que ser heterosexuales. Si tienes un hotel, te aconsejo que seas gay friendly.

Dentro del turismo no podemos olvidar el que hace turismo por cuestiones de salud. En Galicia hay buenos balnearios, La Toja, por ejemplo, es conocido en el mundo entero. Balneario, masajes, sales, baños de lodo, algas, spa, termas… todo para la salud. El que busca viajar a balnearios, no tiene que ser mayor, ni siquiera estar enfermo. Hay agencias de viajes mayoristas que se encargan de hacer grupos y se alojan en este tipo de establecimiento. Son turistas que están a lo que están. No van a gastar mucho, pero tampoco querrán carecer de nada.

Por último, creo, que está el que viaja por negocios. No es turista, al menos a mi modo disla-cies-1417678_1920e ver. No viaja por placer, sus viajes son por negocios y obligatorios (otra cuestión es que le guste). Se alojará una noche y como mucho será una visita de lunes a jueves, el viernes dormirá en su casa. Hará pensión completa, y tiene sus gastos muy controlados. Este tipo de viajero, se alojará en hoteles de, como mucho 3* y son de ciudad, Vigo, Santiago, La Coruña, Pontevedra, o en municipios de más de 25.000 habitantes, ya que alguna noche buscará un bar de copas o un cine. Repetirá en tu hotel si tiene que volver al mismo sitio. A veces, los comerciales repiten en la zona.

Como ves, en Galicia hay de todo.

Veamos ahora la ocupación media.

galicia-1199390_1920Aunque en revenue management tomamos el 80% como media nacional aceptable, en Galicia esto es incierto. Sacando algún que otro hotel de una gran capital, Vigo, Santiago de Compostela o La Coruña (las 3 con aeropuerto), donde se hacen convenciones de negocios, banquetes de bodas, exposiciones, subastas… y que pueden llegar al 90% media de ocupación anual, sobre todo hoteles por debajo de 40 habitaciones, yo diría que la media anual en Galicia, está rondando entre el 70 y el 75% (no sé si no estaré exagerando). Cierto es que los meses de verano están al 100% (algunos hoteles dejan alguna habitación sin ocupar para los que llegan a última hora, no pierden ya que esta habitación la alquilarán al 50% más cara, y la ocuparán, seguro), pero luego en los meses de invierno, están al 50 ó al 60%. Visita este post en este mismo blog, será interesante… Abrir o no abrir nuestro hotel, esa es la cuestión

Las temporadas. Si os preguntara por las temporadas, casi con seguridad, diriáis, dos, alta y baja. En Galicia, hay cuatro temporadas. La media alta, la alta, la media baja y la baja. En enero, febrero y parte de marzo, es temporada baja, entre marzo y abril (con la Semana Santa) es una temporada media alta, los días del fin de Semana Santa (jueves, viernes, sábado y domingo), son temporada alta. Los meses de mayo y la hasta la mitad de junio (hasta que dan las vacaciones los niños en el colegio y suele coincidir con San Juan) es media alta. Desde San Juan hasta la primera semana de septiembre es temporada alta, empiezan los colegios, aunque mucha gente (más de la que te imaginas) coge sus vacaciones en septiembre (dicho sea de paso es mi mes favorito, no hay atascos en las carreteras, los aeropuertos funcionan bien, sin atrasos, no hay el agobio de mucha gente y de muchas colas en todas partes y además las playas están divinas) en septiembre (como iba diciendo para no perder el hilo), es un mes medio alto, octubre es medio bajo y noviembre y diciembre bajo.

Los paisajes gallegos. Galicia es la comunidad autónoma de España con más costa, has leído bien, incluso más que Andalucía, aunque no lo parezca ¿quién lo iba a decir?, lo que hace que tengamos tanta costa son nuestras líneas recortadas, formando rías. En Galicia tenemos 1.498 km de costa, para este dato consulté Wikipedia. A parte de la costa, tenemos interior. Tenemos ciudades, aldeas, campo, montañas, lagos, islas, cabos, ríos, valles y hasta cañones. Nuestras rías son impresionantes llenas de belleza, la más grande (en extensión) es la Ría de Arousa. También están llenas de buen marisco. Sobradamente es Galicia conocida por sus platos típicos de marisco. En Galicia hay todos los paisajes, para todos los gustos.

Comportamiento de nuestros turistas. Los que visitan Galicia, repiten, así que ten cuidado. Galicia engancha, es mágica, (bueno mágica no sé, pero bruja, sí). Ya sabéis eso que dicen de las meigas… “Eu non creo en elas, pero habeilas, hailas”, (“Yo no creo en ellas, pero haber, las hay). En practicamente todos los hoteles que #ittaGalicia tiene en venta, me han dicho lo mismo, “tengo los mismos clientes año tras año”, son clientes de muchos años, que sin dudarlo, repiten. En una ocasión, un propietario que también está vendiendo su hotel con nosotros, me comentó, que, la idea original era un hotel de adultos, pero que pasados los años, las parejas regresaban a su hotel con bebés, con lo cual no iba a dejar de alojarlos por ir con niños, eran clientes de muchos años atrás, con lo cual, me dijo que el hotel no lo haces tú (el propietario), si no que lo hace el mismo cliente. Este comportamiento, es lo que más se estudia en revenue management, ya que nos marca una pauta a seguir, año tras año.

Estancia media, dentro del comportamiento de nuestros turistas he de decir que puede variar un año y otro, dependerá de la solvencia en ese momento, de sus trabajos, pero para hacernos una idea, la estadía suele ser de una semana mínimo, y como tope, 3 semanas. Lo más habitual ronda los 10 días, serían las vacaciones típicas. Es curioso, pero me han dicho en varios hoteles de Sanxenxo y O Grove, que los clientes se alojan con ellos todos los días, luego aprovechan el día para conocer sitios, un día van a Santiago de Compostela, otro día van a Baiona (precioso lugar), otro día a Cangas y así… me sorprendió, porque a la noche siempre vuelven al hotel, quiero decir, si estás en Cambados, ¿por qué ir a alojarte a Sanxenxo?, duerme en Cambados. Pero, no lo hacen así.

Que hacer en Galicia. ¡Qué no hacer en Galicia! aquí se hace de todo. Si eres amante del deporte de mar, tienes piragüismo, surf, kite surf, natación… si prefieres río, puedes hacer kayak, piragüismo o canoa, pesca de río o de mar, puedes hacer todos los deportes al aire libre que te gusten, tienes campos de golf, uno de ellos (el de la Isla de La Toja) tengo entendido que es único en el mundo, porque se juega entre dos playas, rutas de senderismo, bicicleta, tiro pichón, tiro de arco, caza… deportes para todos!

Para los más pequeños, tenemos parques, parques acuáticos o de aventura.

Tenemos rutas culturales, como las rutas arquitectónicas, visitas a monasterios, o catedrales, visitas a museos, exposiciones, etc.

Pero no debemos olvidar otro tipo de rutas, diversas rutas de molinos, castillos, rutas de senderismo, rutas gastronómicas, rutas playeras, rutas del vino, etc.

Las “Rutas do Viño”, las pusimos en marcha en Galicia, fuimos pioneros en este tipo de turismo, nacieron en 1996 por iniciativa de un grupo de bodegueros, siendo uno de los primeros itinerarios enoturísticos que se desarrolla en España. La Ruta do Viño Rías Baixas fue el primero. Os dejo enlace a un interesante dossier Ruta Do Viño Rías Baixas.

Gracias por leerme, vuelve pronto.

Las fotos que ilustran este post, las he tomado de pixabay un portal con fotos libres de derechos de autor. En la primera foto se ve Vigo con las Islas Cíes de fondo, la segunda foto son los Cañones del Sil en la Ribeira Sacra, en la tercera foto es una imagen de peregrinos, la cuarta foto parece una imagen sacada de la pelicula “Los piratas del Caribe” (cualquiera de ellas), pero no, es el archipiélago de las Islas Cíes y la quinta foto es una imagen de la conocidísima Playa de Las Catedrales en Ribadeo en la provincia de Lugo.

Estadísticas: tasaciones inmobiliarias en 2013 y 2014

Este es el número de tasaciones que según el Ministerio de Fomento, desde su página web, se han hecho en Galicia en todo el año 2013 y en los tres primeros trimestres de 2014

A fecha de hoy, todavía no hay datos del cuarto trimestre de 2014

2013 2014
1er Tr 2º Tr 3er Tr 4º Tr 1er Tr  2ª Tr 3er Tr
               
LA CORUÑA 1.221 1.201 997 1.642 1.339 1.717 1.446
LUGO 251 433 229 471 310 366 360
OURENSE 205 214 165 267 229 244 230
PONTEVEDRA 1.113 1.059 764 1.399 1.139 1.406 1.068
               
GALICIA 2.790 2.907 2.155 3.779 3.017 3.733 3.104

En que estamos trabajando… y más cosas por venir…

Bueno, en este mes de agosto que hoy acaba, no han sido vacaciones, no hemos escrito nada este mes en el blog (salvo estas líneas), pero no hemos estado ociosos tampoco, a saber…

La página nueva de ittagalicia.com va viento en popa, hemos estado seleccionando casas muy especiales para ti, en los mejores sitios de Galicia, Sanxenxo, O Grove, La Toja, Villagarcía de Arosa… muy cerca de la playa, del campo… casas urbanas o rurales… para todos los gustos… en este mes que va a comenzar, en septiembre, se irán poniendo ampliamente explicadas en nuestra web, con fotos, videos y descripciones, las podrás ver cuando quieras.mujer trabajando

Hemos estado trabajando en un nuevo logo, al final han sido como 3 logos los que vamos a usar… todos ellos con una característica común… ya los veréis.

Estamos haciendo la coordinación de un certamen donde se darán cita las mejores inmobiliarias, promotores y constructores de las Rías Baixas (Rías Bajas), quizás hagamos un showroom inmobiliario o una subasta privada inmobiliaria o una feria inmobiliaria pero algo se va a hacer, nos pondremos mano a la obra en este particular en el último trimestre de este año, el certamen será, espero si todo va bien, en enero de 2015 más o menos a mediados… iremos informando de todo como ya es habitual en nosotros a través de nuestro Twitter @ittaGalicia no dejes de seguirnos para estar al día… así te enterarás de fechas, horarios, lugar, como llegar, como ser expositor, etc.

Así que, si tienes una inmobiliaria, o eres promotor o constructor, decorador, interiorista, muebles, etc. ponte en contacto conmigo y verás que casi seguro, podamos trabajar juntos. La idea es que tu zona de trabajo sean las Rías Bajas, comarca del Salnés, pero si eres de otros lugares de Galicia también tendrás tu hueco. Dejo datos del contacto al final de este post.

Estamos localizando, captando y contactando con hoteles, para su venta. Todos en la zona de las Rías Bajas. Hacemos una auditoría de su sistema de calidad, auditoría energética, estudio de recursos humanos, tasación, vemos como funciona, su mantenimiento y si, finalmente y después de diferentes evaluaciones, vemos que puede ser buena inversión para diversos grupos inversionistas, lo proponemos, si no… nada.

Estamos organizando una oficina coworking en Villagarcía de Arosa, asi, siendo muchos compartimos gastos y sale más barato. Ya somos unos cuantos, si te interesa formar parte, mira como contactar al final de este post.

Seguimos haciendo auditorías internas de sistemas de gestión de la calidad bajo el standard internacional ISO 9001, auditorías de control de recepción de inmuebles, tasaciones… en fin, no paramos.

Para más adelante, según vayamos haciendo todo esto, se hará una aplicación Android de itta Galicia, para que nos lleves contigo allá donde vayas.

Si deseas contactar:

María de los Reyes Sopkowsky en Twitter (@ittaGalicia)

Email: central@ittagalicia.com

Teléfono y WhatsApp 692762076 logo itta sombra

Gracias.

 

Consejos después de comprar una vivienda

Después de comprar la casa es bueno que tenga un respiro de seis meses antes de hacer un nuevo gasto de cierta magnitud en el hogar. Ese medio año de “respiro” le dirá lo bien que se comporta su presupuesto familiar con el recién llegado, es decir, la casa y la hipoteca. Un elemento nuevo de mucha importancia en el hogar para el futuro inmediato. 

Después de la compra debe liquidarse el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía), si no se pactó otra cosa, correrá a cargo del vendedor. 

Será el notario quién le facilite una copia de la escritura de su vivienda. Luego habrá que ir al Registro de la Propiedad, pero no se ponga nervioso, esto ya es lo último y generalmente, se encargan desde la misma oficina del notario. 

Cuando el Registro de la Propiedad devuelva ambas escrituras ya inscritas, la gestoría le hará llegar una primera copia por la compra del inmueble, así como una copia por el préstamo hipotecario pedido para la compra del inmueble.

Ya puede disfrutar de su vivienda, y que sea para muchos años!!!

Nueva web de itta Galicia

Lo veníamos anunciando desde hacía, por lo menos, un mes.

Si todo está bien, el lanzamiento de la nueva web será mañana.

Mañana ya tendréis acceso a una nueva web de itta Galicia, más moderna, renovada y apta para poder ser leída y vista desde cualquier dispositivo.

Os recuerdo que se trata de una inmobiliaria con viviendas únicas, exclusivas en venta en Galicia.

De momento empezamos con una casa en venta, pero muy pronto ya tendremos más, así que, no dejes de seguirnos.

Tendremos 6 casas en venta en Galicia. Las 6 mejores casas. No te las pierdas.

Gracias por leernos. ittagalicia.com

¿Tasación energética?

No, tranquil@, esto no existe. 

building-1080589_1920El caso es que, desde el punto de vista de un tasador… digo yo que la certificación energética, o mejor dicho, la calificación energética que una vivienda tenga, habrá que tenerla en cuenta. Y no es que la tengamos en cuenta a nivel tasación por el tasador, sino que, la tendrán en cuenta a nivel comprador o inquilino de ese inmueble. Lo que para el comprador es importante, el tasador lo debe tener en consideración… ya que va a influir, lo queramos o no, en su valor de mercado.

Se debe de tener en cuenta que las viviendas que tienen deficientes aislamientos y equipos climatizadores antiguos,  se deprecian en el mercado inmobiliario en favor de las mejor equipadas. Lo cual esto influye directamente en su valor final de tasación, ya que el mantenimiento de una vivienda con baja calificación energética costará más al futuro comprador / inquilino (y esto, y reitero lo dicho, lo tendrán en consideración). Lo cual redundará en una “depreciación energética”. Se deberá valorar, si se han hecho reformas recientes, posteriores a la calificación energética, que puedan apreciar este valor. En fin… todo se andará.

Como tasadora, lo tendré en cuenta en futuras tasaciones, pero esto será a largo plazo… de momento todo apunta a que la valoración seguirá igual que se hizo hasta ahora.