El agente dual o la agencia dual

¿Qué es el agente dual o la agencia dual?

Básicamente y a grandes rasgos, se trataría de la agencia o el agente que trabajaría doblemente para comprador y para el vendedor. De esta manera llevaría el doble de comisión.

Bueno hay varias formas:

Por regla general la comisión inmobiliaria se trata de un 3% calculado en base al precio de venta de la vivienda (también puede hacerse así en el supuesto de propiedades comerciales, no tiene por qué ser vivienda), este 3% es pactado íntegramente con el vendedor del inmueble, quedando el comprador libre de esta carga (ya él soportará otros gastos de la compraventa), así es como en #ittaGalicia trabajamos y, hasta donde yo sé, el 99% de las agencias trabajan así, al menos en mi zona, Galicia, que es lo que conozco.

No tiene por que llevarse el doble de comisión si ese mismo 3% lo dividen a partes iguales entre comprador y vendedor, de tal manera, que cada una de las partes pagaría un 1,5%. De esta manera no lo vería tan mal, no sería agencia dual.

Sin embargo, muchas agencias, últimamente lo estoy viendo, trabajan de manera dual, es decir, cobran un 3% de la parte vendedora y otro 3% de la parte compradora.

El agente recauda el doble de la comisión pero no hace nada del trabajo específico de un agente del vendedor o agente del comprador. La agencia dual solo beneficia al agente y se debe de evitar a toda costa si desea una experiencia positiva en la compraventa.

Si haces una búsqueda en Google por ejemplo, para “qué es una agencia dual” o “cómo funciona la agencia dual”, seguramente verás unos cuántos artículos de agentes inmobiliarios diciendo que la agencia dual está perfectamente bien. ¿Sabes por qué un agente inmobiliario alguna vez le diría a alguien que la agencia dual se puede hacer sin ningún problema? yo solo encuentro una palabra, avaricia.

Si una agencia representa al vendedor, deberá tratar de conseguir el mayor precio de venta posible, si representa al comprador, el agente deberá de conseguir los mejores términos en la compraventa, pero cuando el mismo agente representa a ambas partes, puede haber un conflicto de intereses.

Hay momentos en la trayectoria profesional del agente inmobiliario, que es contratado por el comprador para que haga la “busca y captura del inmueble más ventajoso”, esto es, el mejor inmueble, mejor situado, en mejores condiciones, y, por supuesto, con el mejor precio. Esta no es tarea fácil y se consigue (no siempre), después de muchas horas de trabajo de oficina, llamadas, visitas, etc. Este es el caso del personal shopping inmobiliario. Este es un caso aparte, el agente es contratado, bajo unos términos, por la parte compradora, y en este caso, puede pactar una comisión por la compraventa con el vendedor y, además, llevarse la parte pactada en los términos por el comprador. Puede parecer avaricioso, pero este sería el único caso, donde lo vería más o menos “legal”. Bajo otras condiciones, no.

En #ittaGalicia hacemos el trabajo de “cool hunter”, hacemos la captación del inmueble más ventajoso en todos los sentidos para el comprador, por esta búsqueda no le cobramos nada, ni honorarios fijos ni comisiones, sin embargo, debe de comprometerse a comprarnos a nosotros el inmueble, nuestra comisión nos la abona la parte vendedora. No somos agencia dual.

En una relación standard con un agente, puede esperar muchos beneficios al aceptar pagar una tarifa por ayuda profesional. Usted sabe que su agente estará comprometido con usted en todos los aspectos de la transacción. Él o ella escuchará lo que tiene que decir, dándole la última palabra sobre las decisiones que se toman. No hace falta decir que toda la información, documentación y todo aquello que en general se trate en todo el proceso de la compraventa, es una información privilegiada, confidencial y se trata con absoluta discreción.

Pero… vayamos por partes:

Agente del vendedor: un vendedor puede contratar los servicios de un agente para actuar como agente del vendedor en la venta de la propiedad del propietario. El agente representa al vendedor como cliente. El agente le debe al cliente vendedor lealtad, obediencia a la instrucción legal, confidencialidad y responsabilidad. El agente debe anteponer el interés del vendedor e intentar negociar términos aceptables para su cliente vendedor.

Agente del comprador: un comprador puede contratar los servicios de un agente para actuar como agente del comprador en la compra de una propiedad. El agente representa al comprador como un cliente. El agente le debe al cliente comprador la lealtad, la obediencia a la instrucción legal, la confidencialidad y la responsabilidad. El agente debe anteponer el interés del comprador e intentar negociar términos aceptables para su cliente comprador.

Agente dual: un agente inmobiliario puede actuar como un agente dual que representa tanto al comprador como al vendedor en una transacción inmobiliaria, pero solo con el consentimiento expreso de ambas partes. Un agente doble será neutral con respecto a cualquier conflicto de interés entre el vendedor y el comprador.

En consecuencia, un agente dual NO PUEDE satisfacer plenamente los deberes de lealtad, obediencia a la instrucción legal. El consentimiento por escrito para la agencia dual debe provenir tanto del comprador como del vendedor. Y si… aún encima de que no satisface las necesidades de al menos una de las partes… ¿va a cobrar el doble? Uy, pues mal vamos.

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El turismo en Galicia

En Galicia se puede concentrar innumerables tipos diferentes de turismo. Así tenemos el turista urbano, el que prefiere el campo, el que quiere costa… o el que prefiere interior, en Galicia hay un poco de todo.

vigo-1007490_1920Pero en medio de este “todo”, me gustaría ir un poco más allá, y hacer un breve análisis.

¿Cuál es el tipo medio de turista? familiar, negocios, enamorados…

¿Cómo se comporta? repite, no repite.

¿Nos visitan sólos o en grupos?

¿Que tasa de ocupación media anual tiene Galicia?

A estas y otras cuestiones trataré de contestar. He de decir, que para muchos de estos datos he tenido que mirar en diversas webs para “toma de datos”, así visité, Turismo de Galicia, Ministerio de Industria, Energía y Turismo, el Instituto Nacional de Estadística, e hice alguna que otra recopilación de datos y mis pinitos en big data, a través del portal de open data que el Gobierno de España pone a disposión en su página web datos.gob.es

Vayamos por partes.

Primero de todo, el turista “tipo”.ribeira-sacra-1268597_1920 No existe un solo tipo de turista en Galicia.

Así tenemos desde el turismo familiar (vienen todos, hasta el perro, de paso comentarte que si tienes un hotel, sería interesante que tu hotel fuese “pet friendly”), suele llegar de todas partes de España, más exactamente de la Comunidad de Madrid, aunque no se descarta que la familia viaje dentro de la misma Galicia, hay familias enteras de Santiago de Compostela, que se acercan a Sanxenxo a pasar temporadas. No se alojan en hoteles, este tipo de turista (no sé si es la palabra adecuada), tiene en Sanxenxo una segunda residencia en propiedad, o la alquila por la temporada. A nuestras Rías llega mucho turista de fuera de España y destacaría, el turista portugués, alemán, belgas y algo (no mucho) de británicos.

Tenemos los turistas que viajan en grupos. De estos destaco los grupo del IMSERSO que cada año vienen buscando unos días “diferentes” a su rutina diaria. Los gallegos viajan a la costa de Levante y Andalucía, y éstos viajan a Galicia, también se hacen grupos de las dos Castillas y de Extremadura.

Dentro de estos grupos hay muchos jóvenes. Suelen viajar en su propio coche y vienen a pasar unos días de playa o de conciertos. Galicia ofrece muchos festivales de este tipo a jóvenes en diversos sitios de Galicia, en Vigo, Santiago de Compostela, Vilagarcía de Arousa, Cambados… No gastan mucho y están pocos días, pero no podía dejar de mencionarlos. Si se alojan en tu hotel, he de decir que es el peor cliente que te puedes topar, son muy exigentes y además como tengan alguna queja, las verás en las principales redes sociales. Son muy “tecnológicos”, ten a punto el WiFi y que no te falle.

pilgrims-1180774_1280Los peregrinos. Es un turismo diferente. El peregrino se aloja una noche y suele quedarse en albergues (alojamientos especiales para peregrinos que muchos son de la Xunta de Galicia, aunque hay alguno privado). Los albergues suelen costar alrededor de 5 euros la noche. Si bien es cierto, que hay peregrinos con unos ingresos medio-altos, no suelen alojarse en hoteles superiores a 3*, no suelen hacer mucho gasto y hacen uso del hotel para pernoctar y desayuno. Están “de paso”. 

Las parejas. Por regla general, no hacen uso de grandes hoteles, más bien eligen hoteles rurales, casas rurales, hoteles con encanto. Hoteles diferentes, aislados de las ciudades, en el campo, para disfrute, usualmente de un fin de semana. Buscan el relax, la tranquilidad, el estar “a solas” con su pareja, no les interesa socializar ni conocer gente, están a lo que están. Suelen ser parejas de enamorados jóvenes, o de luna de miel, o bien ya casados de muchos años que están festejando el aniversario de bodas (bodas de plata o de oro). No reparan en gastos. Agradecerán buena mesa, muchos cuidados y sobre todo, mucho mimo (baños relajantes, de sales, masajes, velas…). Las parejas de enamorados no tienen por que ser heterosexuales. Si tienes un hotel, te aconsejo que seas gay friendly.

Dentro del turismo no podemos olvidar el que hace turismo por cuestiones de salud. En Galicia hay buenos balnearios, La Toja, por ejemplo, es conocido en el mundo entero. Balneario, masajes, sales, baños de lodo, algas, spa, termas… todo para la salud. El que busca viajar a balnearios, no tiene que ser mayor, ni siquiera estar enfermo. Hay agencias de viajes mayoristas que se encargan de hacer grupos y se alojan en este tipo de establecimiento. Son turistas que están a lo que están. No van a gastar mucho, pero tampoco querrán carecer de nada.

Por último, creo, que está el que viaja por negocios. No es turista, al menos a mi modo disla-cies-1417678_1920e ver. No viaja por placer, sus viajes son por negocios y obligatorios (otra cuestión es que le guste). Se alojará una noche y como mucho será una visita de lunes a jueves, el viernes dormirá en su casa. Hará pensión completa, y tiene sus gastos muy controlados. Este tipo de viajero, se alojará en hoteles de, como mucho 3* y son de ciudad, Vigo, Santiago, La Coruña, Pontevedra, o en municipios de más de 25.000 habitantes, ya que alguna noche buscará un bar de copas o un cine. Repetirá en tu hotel si tiene que volver al mismo sitio. A veces, los comerciales repiten en la zona.

Como ves, en Galicia hay de todo.

Veamos ahora la ocupación media.

galicia-1199390_1920Aunque en revenue management tomamos el 80% como media nacional aceptable, en Galicia esto es incierto. Sacando algún que otro hotel de una gran capital, Vigo, Santiago de Compostela o La Coruña (las 3 con aeropuerto), donde se hacen convenciones de negocios, banquetes de bodas, exposiciones, subastas… y que pueden llegar al 90% media de ocupación anual, sobre todo hoteles por debajo de 40 habitaciones, yo diría que la media anual en Galicia, está rondando entre el 70 y el 75% (no sé si no estaré exagerando). Cierto es que los meses de verano están al 100% (algunos hoteles dejan alguna habitación sin ocupar para los que llegan a última hora, no pierden ya que esta habitación la alquilarán al 50% más cara, y la ocuparán, seguro), pero luego en los meses de invierno, están al 50 ó al 60%. Visita este post en este mismo blog, será interesante… Abrir o no abrir nuestro hotel, esa es la cuestión

Las temporadas. Si os preguntara por las temporadas, casi con seguridad, diriáis, dos, alta y baja. En Galicia, hay cuatro temporadas. La media alta, la alta, la media baja y la baja. En enero, febrero y parte de marzo, es temporada baja, entre marzo y abril (con la Semana Santa) es una temporada media alta, los días del fin de Semana Santa (jueves, viernes, sábado y domingo), son temporada alta. Los meses de mayo y la hasta la mitad de junio (hasta que dan las vacaciones los niños en el colegio y suele coincidir con San Juan) es media alta. Desde San Juan hasta la primera semana de septiembre es temporada alta, empiezan los colegios, aunque mucha gente (más de la que te imaginas) coge sus vacaciones en septiembre (dicho sea de paso es mi mes favorito, no hay atascos en las carreteras, los aeropuertos funcionan bien, sin atrasos, no hay el agobio de mucha gente y de muchas colas en todas partes y además las playas están divinas) en septiembre (como iba diciendo para no perder el hilo), es un mes medio alto, octubre es medio bajo y noviembre y diciembre bajo.

Los paisajes gallegos. Galicia es la comunidad autónoma de España con más costa, has leído bien, incluso más que Andalucía, aunque no lo parezca ¿quién lo iba a decir?, lo que hace que tengamos tanta costa son nuestras líneas recortadas, formando rías. En Galicia tenemos 1.498 km de costa, para este dato consulté Wikipedia. A parte de la costa, tenemos interior. Tenemos ciudades, aldeas, campo, montañas, lagos, islas, cabos, ríos, valles y hasta cañones. Nuestras rías son impresionantes llenas de belleza, la más grande (en extensión) es la Ría de Arousa. También están llenas de buen marisco. Sobradamente es Galicia conocida por sus platos típicos de marisco. En Galicia hay todos los paisajes, para todos los gustos.

Comportamiento de nuestros turistas. Los que visitan Galicia, repiten, así que ten cuidado. Galicia engancha, es mágica, (bueno mágica no sé, pero bruja, sí). Ya sabéis eso que dicen de las meigas… “Eu non creo en elas, pero habeilas, hailas”, (“Yo no creo en ellas, pero haber, las hay). En practicamente todos los hoteles que #ittaGalicia tiene en venta, me han dicho lo mismo, “tengo los mismos clientes año tras año”, son clientes de muchos años, que sin dudarlo, repiten. En una ocasión, un propietario que también está vendiendo su hotel con nosotros, me comentó, que, la idea original era un hotel de adultos, pero que pasados los años, las parejas regresaban a su hotel con bebés, con lo cual no iba a dejar de alojarlos por ir con niños, eran clientes de muchos años atrás, con lo cual, me dijo que el hotel no lo haces tú (el propietario), si no que lo hace el mismo cliente. Este comportamiento, es lo que más se estudia en revenue management, ya que nos marca una pauta a seguir, año tras año.

Estancia media, dentro del comportamiento de nuestros turistas he de decir que puede variar un año y otro, dependerá de la solvencia en ese momento, de sus trabajos, pero para hacernos una idea, la estadía suele ser de una semana mínimo, y como tope, 3 semanas. Lo más habitual ronda los 10 días, serían las vacaciones típicas. Es curioso, pero me han dicho en varios hoteles de Sanxenxo y O Grove, que los clientes se alojan con ellos todos los días, luego aprovechan el día para conocer sitios, un día van a Santiago de Compostela, otro día van a Baiona (precioso lugar), otro día a Cangas y así… me sorprendió, porque a la noche siempre vuelven al hotel, quiero decir, si estás en Cambados, ¿por qué ir a alojarte a Sanxenxo?, duerme en Cambados. Pero, no lo hacen así.

Que hacer en Galicia. ¡Qué no hacer en Galicia! aquí se hace de todo. Si eres amante del deporte de mar, tienes piragüismo, surf, kite surf, natación… si prefieres río, puedes hacer kayak, piragüismo o canoa, pesca de río o de mar, puedes hacer todos los deportes al aire libre que te gusten, tienes campos de golf, uno de ellos (el de la Isla de La Toja) tengo entendido que es único en el mundo, porque se juega entre dos playas, rutas de senderismo, bicicleta, tiro pichón, tiro de arco, caza… deportes para todos!

Para los más pequeños, tenemos parques, parques acuáticos o de aventura.

Tenemos rutas culturales, como las rutas arquitectónicas, visitas a monasterios, o catedrales, visitas a museos, exposiciones, etc.

Pero no debemos olvidar otro tipo de rutas, diversas rutas de molinos, castillos, rutas de senderismo, rutas gastronómicas, rutas playeras, rutas del vino, etc.

Las “Rutas do Viño”, las pusimos en marcha en Galicia, fuimos pioneros en este tipo de turismo, nacieron en 1996 por iniciativa de un grupo de bodegueros, siendo uno de los primeros itinerarios enoturísticos que se desarrolla en España. La Ruta do Viño Rías Baixas fue el primero. Os dejo enlace a un interesante dossier Ruta Do Viño Rías Baixas.

Gracias por leerme, vuelve pronto.

Las fotos que ilustran este post, las he tomado de pixabay un portal con fotos libres de derechos de autor. En la primera foto se ve Vigo con las Islas Cíes de fondo, la segunda foto son los Cañones del Sil en la Ribeira Sacra, en la tercera foto es una imagen de peregrinos, la cuarta foto parece una imagen sacada de la pelicula “Los piratas del Caribe” (cualquiera de ellas), pero no, es el archipiélago de las Islas Cíes y la quinta foto es una imagen de la conocidísima Playa de Las Catedrales en Ribadeo en la provincia de Lugo.

Estadísticas: tasaciones inmobiliarias en 2013 y 2014

Este es el número de tasaciones que según el Ministerio de Fomento, desde su página web, se han hecho en Galicia en todo el año 2013 y en los tres primeros trimestres de 2014

A fecha de hoy, todavía no hay datos del cuarto trimestre de 2014

2013 2014
1er Tr 2º Tr 3er Tr 4º Tr 1er Tr  2ª Tr 3er Tr
               
LA CORUÑA 1.221 1.201 997 1.642 1.339 1.717 1.446
LUGO 251 433 229 471 310 366 360
OURENSE 205 214 165 267 229 244 230
PONTEVEDRA 1.113 1.059 764 1.399 1.139 1.406 1.068
               
GALICIA 2.790 2.907 2.155 3.779 3.017 3.733 3.104

En que estamos trabajando… y más cosas por venir…

Bueno, en este mes de agosto que hoy acaba, no han sido vacaciones, no hemos escrito nada este mes en el blog (salvo estas líneas), pero no hemos estado ociosos tampoco, a saber…

La página nueva de ittagalicia.com va viento en popa, hemos estado seleccionando casas muy especiales para ti, en los mejores sitios de Galicia, Sanxenxo, O Grove, La Toja, Villagarcía de Arosa… muy cerca de la playa, del campo… casas urbanas o rurales… para todos los gustos… en este mes que va a comenzar, en septiembre, se irán poniendo ampliamente explicadas en nuestra web, con fotos, videos y descripciones, las podrás ver cuando quieras.mujer trabajando

Hemos estado trabajando en un nuevo logo, al final han sido como 3 logos los que vamos a usar… todos ellos con una característica común… ya los veréis.

Estamos haciendo la coordinación de un certamen donde se darán cita las mejores inmobiliarias, promotores y constructores de las Rías Baixas (Rías Bajas), quizás hagamos un showroom inmobiliario o una subasta privada inmobiliaria o una feria inmobiliaria pero algo se va a hacer, nos pondremos mano a la obra en este particular en el último trimestre de este año, el certamen será, espero si todo va bien, en enero de 2015 más o menos a mediados… iremos informando de todo como ya es habitual en nosotros a través de nuestro Twitter @ittaGalicia no dejes de seguirnos para estar al día… así te enterarás de fechas, horarios, lugar, como llegar, como ser expositor, etc.

Así que, si tienes una inmobiliaria, o eres promotor o constructor, decorador, interiorista, muebles, etc. ponte en contacto conmigo y verás que casi seguro, podamos trabajar juntos. La idea es que tu zona de trabajo sean las Rías Bajas, comarca del Salnés, pero si eres de otros lugares de Galicia también tendrás tu hueco. Dejo datos del contacto al final de este post.

Estamos localizando, captando y contactando con hoteles, para su venta. Todos en la zona de las Rías Bajas. Hacemos una auditoría de su sistema de calidad, auditoría energética, estudio de recursos humanos, tasación, vemos como funciona, su mantenimiento y si, finalmente y después de diferentes evaluaciones, vemos que puede ser buena inversión para diversos grupos inversionistas, lo proponemos, si no… nada.

Estamos organizando una oficina coworking en Villagarcía de Arosa, asi, siendo muchos compartimos gastos y sale más barato. Ya somos unos cuantos, si te interesa formar parte, mira como contactar al final de este post.

Seguimos haciendo auditorías internas de sistemas de gestión de la calidad bajo el standard internacional ISO 9001, auditorías de control de recepción de inmuebles, tasaciones… en fin, no paramos.

Para más adelante, según vayamos haciendo todo esto, se hará una aplicación Android de itta Galicia, para que nos lleves contigo allá donde vayas.

Si deseas contactar:

María de los Reyes Sopkowsky en Twitter (@ittaGalicia)

Email: central@ittagalicia.com

Teléfono y WhatsApp 692762076 logo itta sombra

Gracias.

 

Consejos después de comprar una vivienda

Después de comprar la casa es bueno que tenga un respiro de seis meses antes de hacer un nuevo gasto de cierta magnitud en el hogar. Ese medio año de “respiro” le dirá lo bien que se comporta su presupuesto familiar con el recién llegado, es decir, la casa y la hipoteca. Un elemento nuevo de mucha importancia en el hogar para el futuro inmediato. 

Después de la compra debe liquidarse el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía), si no se pactó otra cosa, correrá a cargo del vendedor. 

Será el notario quién le facilite una copia de la escritura de su vivienda. Luego habrá que ir al Registro de la Propiedad, pero no se ponga nervioso, esto ya es lo último y generalmente, se encargan desde la misma oficina del notario. 

Cuando el Registro de la Propiedad devuelva ambas escrituras ya inscritas, la gestoría le hará llegar una primera copia por la compra del inmueble, así como una copia por el préstamo hipotecario pedido para la compra del inmueble.

Ya puede disfrutar de su vivienda, y que sea para muchos años!!!

Nueva web de itta Galicia

Lo veníamos anunciando desde hacía, por lo menos, un mes.

Si todo está bien, el lanzamiento de la nueva web será mañana.

Mañana ya tendréis acceso a una nueva web de itta Galicia, más moderna, renovada y apta para poder ser leída y vista desde cualquier dispositivo.

Os recuerdo que se trata de una inmobiliaria con viviendas únicas, exclusivas en venta en Galicia.

De momento empezamos con una casa en venta, pero muy pronto ya tendremos más, así que, no dejes de seguirnos.

Tendremos 6 casas en venta en Galicia. Las 6 mejores casas. No te las pierdas.

Gracias por leernos. ittagalicia.com

¿Tasación energética?

No, tranquil@, esto no existe. 

building-1080589_1920El caso es que, desde el punto de vista de un tasador… digo yo que la certificación energética, o mejor dicho, la calificación energética que una vivienda tenga, habrá que tenerla en cuenta. Y no es que la tengamos en cuenta a nivel tasación por el tasador, sino que, la tendrán en cuenta a nivel comprador o inquilino de ese inmueble. Lo que para el comprador es importante, el tasador lo debe tener en consideración… ya que va a influir, lo queramos o no, en su valor de mercado.

Se debe de tener en cuenta que las viviendas que tienen deficientes aislamientos y equipos climatizadores antiguos,  se deprecian en el mercado inmobiliario en favor de las mejor equipadas. Lo cual esto influye directamente en su valor final de tasación, ya que el mantenimiento de una vivienda con baja calificación energética costará más al futuro comprador / inquilino (y esto, y reitero lo dicho, lo tendrán en consideración). Lo cual redundará en una “depreciación energética”. Se deberá valorar, si se han hecho reformas recientes, posteriores a la calificación energética, que puedan apreciar este valor. En fin… todo se andará.

Como tasadora, lo tendré en cuenta en futuras tasaciones, pero esto será a largo plazo… de momento todo apunta a que la valoración seguirá igual que se hizo hasta ahora.