Entendiendo las subastas hipotecarias

Ya en un post anterior en este mismo blog tratábamos el tema de las subastas, pero eran aquellas subastas inmobiliarias a modo “privado”, es decir, se trataban como una compraventa normal con pequeñas diferencias, aquí te dejo el enlace al post por si quieres echarle un vistazo, Subastas inmobiliarias privadas en #ittaGalicia a tu disposición”

Bueno el tema que tratamos hoy es diferente, ya que no se trata de una subasta privada, si no que se trata de una subasta hipotecaria, es decir, el final de la ejecución hipotecaria.

Primero de todo debemos entender que la ejecución hipotecaria es el procedimiento que usa nuestro acreedor mediante el cual reclama sus derechos que se habían garantizado con prenda al hipotecado por incumplimiento del hipotecado al no hacer las devoluciones de dicho préstamo según se había acordado en documentos de la hipoteca. Estos pagos son mensuales y la cantidad especificada se debe de devolver en dichos pagos mensuales.

Este tipo de ejecuciones hipotecarias no se hace en un día, lleva un proceso que muy habitualmente ocurre en un período no inferior a 2 años.

Lo primero es la demanda ejecutiva, este es el procedimiento que usa nuestro acreedor (el banco donde hemos firmado la hipoteca) presentando una demanda contra el deudor en los juzgados de la ciudad que corresponda. Esto ocurre tras el impago de 3 cuotas consecutivas y salvo que no se haya negociado nada con ellos.

En el procedimiento judicial el juez solicita una Nota Simple al Registro de la Propiedad donde se inscribiera en su día el inmueble objeto de ejecución, en este documento verá la carga que pese sobre dicho inmueble, en este proceso el banco puede hacer una cesión del crédito a alguna compañía (estas compañías suelen ser fondos de capital privado y por su “aprovechamiento de la situación” se les llamó “Fondos Buitres”, pero este es otro tema).

El siguiente paso, es la subasta y la adjudicación, el tema de las subastas judiciales es complicado y se debe de tener un alto conocimiento, no obstante, a grandes rasgos puedo decir que se debe de ofrecer un depósito o garantía del 30% del valor de la tasación. Esta tasación se hará ex-proceso para la subasta, es decir, no sirve una tasación para cualquier otra finalidad, ya que la tasación para subasta es diferente, debiera de dirigirte a este otro post en este mismo blog, verás que interesante… “La tasación inmobiliaria para subasta”

En la subasta pueden ocurrir varios escenarios. Que la subasta quede desierta (ocurre más veces de lo que te piensas), en este caso, el acreedor se puede adjudicar el inmueble al 60% del valor de tasación si es una vivienda habitual y al 50% del valor de tasación si se trata de solares. Por otro lado puede ocurrir que haya postores que pujen por un valor superior al 70% de la tasación, se lo quedará el que más puje (el mejor postor), pero si los pujadores ofrecen un valor inferior al 70% de la tasación, el ejecutado tendrá 10 días para encontrar un tercero que mejore las pujas y estas sean por encima del 70%.

Si no se encontrase este tercer personaje, el banco podrá solicitar la ejecución del bien por el 70% (60% si es vivienda habitual).

Por último viene la inscripción en el registro y el desahucio, cuando ya el bien está finalmente adjudicado, se hace un cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad, después de esto se procederá al desalojo. De paso os dejo otro enlace que viene al caso escrito hace ya bastante tiempo… “Un piso embargado” y, ya que estamos, echarle un vistazo a “Que bienes son inembargables” creo que ambos serán de interés.

Si el importe obtenido en la subasta, superara el monto de la deuda pendiente, el sobrante sería para el deudor. Finalmente, se deben de tributar los impuestos oportunos, el ITP/AJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) y por IVA si el ejecutado es una persona jurídica. 

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Que son arras ó señal

Definición de arras ó señal

Se le llama arras o señal, a la cantidad de dinero que se entrega como garantía de que el comprador cerrará el trato en el plazo de tiempo determinado. Esta cantidad de dinero es una parte del precio final del inmueble, descontándose, claro está, del precio final del mismo.

Si tras el plazo de tiempo fijado el comprador no formaliza la compra, pierde la señal entregada. De la misma manera, el vendedor, deberá respetar el plazo pactado, de no ser así, y vendiera el inmueble a un tercero, tendría que devolverle al comprador el doble de la cantidad entregada.

Se llaman arras confirmatorias, a la entrega del dinero a cuneta del precio final de la vivienda por la que ambas partes -comprador y vendedor- confirman, uno, su intención de comprar y otro, su intención de vender. Desde el momento en que se ha firmado el contrato de arras confirmatorias, ambas partes quedan obligadas al cumplimiento del mismo. El vendedor deberá vender en el precio pactado y el comprador a comprar de acuerdo al precio acordado.

Se llaman arras penitenciales, a aquellas de las que hablamos sin más. Consisten en la entrega de una cantidad acordada de dinero a cuenta del precio final, por una opción de compra. En este caso comprador y vendedor pueden retractarse, en cuyo caso, el comprador perdería la cantidad entregada si es él quien renuncia, el vendedor se vería obligado a devolver el doble del importe percibido si la operación no se llevara a cabo por haberse retractado él.

Es un trato legal, que refuerza el compromiso de la compraventa. Se debe de firmar un contrato de compraventa bien hecho y detallado.

¿Qué documentación me van a pedir en el banco para tramitar mi hipoteca?

Ten preparado:

Si eres particular:

DNI o tarjeta de residencia.

Tasación del bien inmueble el cual se desee hipotecar, no puede superar los 6 meses desde la fecha, acosejo como mucho 2 meses de antigüedad.

Nota Simple del Registro de la Propiedad (no puede superar los 3 meses desde que te la dan).

Contrato de trabajo.

Las tres últimas nóminas.

Contrato de compra-venta, arras o señal, si hubiese.

Última declaración IRPF (Renta y Patrimonio) completa.

Vida laboral.

Si fuese el caso, cédula de calificación si es vivienda VPO.

Patrimonio (si tiene otras propiedades) .

Otros créditos y compromisos de pago (si los hubiese).

Otros ingresos.

Si eres autónomo:

DNI o tarjeta de residencia.

Tasación del bien inmueble el cual se desee hipotecar, no puede superar los 6 meses desde la fecha, acosejo como mucho 2 meses de antigüedad.

Nota Simple del Registro de la Propiedad (no puede superar los 3 meses desde que te la dan).

Contrato de compra-venta, arras o señal, si hubiese.

Última declaración IRPF (Renta y Patrimonio) completa.

Vida laboral.

Si fuese el caso, cédula de calificación si es vivienda VPO.

Patrimonio (si tiene otras propiedades) .

Otros créditos y compromisos de pago (si los hubiese).

Otros ingresos.

Alta en Licencia Fiscal.

Las dos últimas declaraciones de IRPF completas.

Últimos pagos fraccionados de IVA ó IRPF.

Espero haber sido útil. Cualquier pregunta, responderé.

¿Qué banco dará préstamos hipotecarios?

Bien, justo me estaba preguntando ¿dónde pedir un préstamo hipotecario? para unos clientes, cuando llega a mis manos esta noticia:

Liberbank, única entidad con ayudas que podrá dar créditos inmobiliarios

Leo la noticia y veo que no solo dará créditos a promotores inmobiliarios, sino que también dispondrá de una línea de crédito para particulares.

Y es que… cuando vas a solicitar, bien sea préstamo o crédito hipotecario (no es lo mismo, leer este post) para un cliente, la respuesta suele ser la misma… el banco solo concede préstamos si es comprando un piso de los que tienen ellos en su cartera… ¿y los demás?

Bueno os dejo un enlace a la página web del banco: www.liberbank.es la verdad es que necesita más oficinas sobre todo en alguna parte de la geografía española, como en Galicia, por ejemplo.

Las comisiones en las hipotecas…

Como siempre, he estado mirando lo último de idealista.com siempre a la última y con grandes profesionales.

En el día de hoy publicaron un post, el cual me llamó la atención por lo mucho que puede ser útil para todos aquellos que estén buscando su primera hipoteca, o, para los  que ya tienen una hipoteca pero deseen cambiarla de banco o dejarla en el mismo banco, cambiando sus condiciones.

No voy a extenderme, pero si deseo aconsejar que una de las comisiones que más se puede negociar, es esa que le llaman de “apertura” y por el “estudio”, esto si sois un poco hábiles os lo podéis ahorrar (supongo que también dependerá del banco, de con quien deis, del día que tenga…).

Otra cosa es el cobro del Registro por la escritura de la hipoteca (que no es la escritura de la vivienda), y los honorarios del notario (de esto no os salváis).

Haciendo referencia a este tema, más o menos…

El pasado 3 de julio de 2008 escribíamos… ¿Cuánto cobran (o deben cobrar) las entidades financieras? os dejo el enlace para que lo miréis.

En fin, recomiendo la lectura del post de idealista.com y os dejo un enlace a él.

Como nos fue el año. Balance 2009.

Hola a todos, acabamos un año y os damos las gracias por estar ahí.

Ya en estas mismas fechas pero el año pasado hicimos un post similar que sería “Como nos fue el año. Balance 2008”, mirarlo y veréis que nos equivocamos.

En uno de los apartados deciamos:

Se estima que empezó la crisis (o no!!!! he usado la palabra crisis) en septiembre – octubre de 2007. Dicen analistas financieros que para noviembre – diciembre 2009 se habrá acabado.

Así que 2009 será un buen año…  al menos al final del año.

¡¡¡Que manera de meter la pata!!! Bueno diciembre 2009 ya está acabado, en unas horas empezamos 2010 y la crisis continúa…

En fín, evidentemente, los analistas financieros son humanos y como tales se equivocan… está claro que no tienen una bola de cristal.

En cuanto a como nos fue el año… pues igual que el año pasado… mmmuuuuuy mal!!!

Que el próximo año venga mejor para todos, este es nuestro deseo desde lo más profundo de nuestro corazón.

Feliz año 2010

La “opción de compra”

Desde un tiempo para aquí venimos oyendo (los que trabajamos en el gremio), del alquiler con opción de compra. Pero realmente, ¿que es? ¿en que consiste?

Nos vamos a remitir al “Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria” en el cual en su Título I (Del registro de la propiedad y de los títulos sujetos a inscripción) y en su artículo 14 dice:

 Artículo 14.

Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:

  1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

  2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

  3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.

En realidad es mucho más complicado y va más allá de lo que se expresa en este artículo. El plazo para el ejercicio de esta opción no puede pasar de 4 años.

Las partes que suscriban este acuerdo deben de pactar el contrato y así inscribirlo en el Registro de la Propiedad.