Diferentes tipos de establecimientos hoteleros

Bueno, este post tendría que ir debidamente escrito atendiendo a la normativa. Cada Comunidad Autónoma atenderá a una normativa diferente, aún así, más o menos, hay requisitos de obligado cumplimiento en todas las comunidades. Cada uno deberá echar un vistazo a la normativa de su Comunidad Autónoma.

Yo me voy a remitir a la normativa que regula los diferentes tipos de establecimientos hoteleros en Galicia. Así que, os dejo enlace a la página del Decreto del DOG (Diario Oficial de Galicia) con fecha 1 de junio de 2016 (no he visto nada con fecha posterior, aunque no descarto que pudiera existir).

DECRETO 57/2016, de 12 de mayo, por el que se establece la ordenación de los establecimientos hoteleros

De cualquier manera, os haré un breve resumen, un poco sacado del anterior enlace y otro poco de cosecha propia, por lo que veo por ahí y según mi criterio (que puede no ser el correcto).

Albergue

Es un tipo de alojamiento pensado para el peregrino, la persona que hace caminando o por otros medios (el más usual es la bicicleta) el Camino de Santiago. Son alojamientos de un día (lo normal) y sirve para el descanso del peregrino. En Galicia los hay privados (propietarios privados) y existen otros que pertenecen y son gestionados por la Xunta de Galicia. Sus precios pueden ir de 5 a 18 euros por persona y día (bueno, noche). No esperes gran cosa de un albergue, puede haber albergues de más o menos lujo, pero dispondrás de cocina (que te lo haces tú), lavandería (tendrás que lavar tú) y algún que otro servicio más. Suelen tener uno o más dormitorios y varias camas, (lo normal son literas) en cada dormitorio, de tal manera que un mismo dormitorio pueden dormir 20, 30 personas… Puede haber albergues donde en cada dormitorio haya 4 plazas (2 literas), un poco más exclusivo. Las sábanas, lógicamente, se usan por cada persona y se cambian para cada persona, pueden ser de tela (usualmente algodón) o, quizás lo más demandado, las sábanas de papel, un solo uso, más higiénicas (usar y tirar) y te evitas el lavado. En cuanto a la toalla, aunque el albergue la suele dar, muy a menudo se cobra aparte.

Pensión

Suele formar parte de una edificación. Un edificio de varios pisos, donde la pensión ocupa una parte de este edificio, o bien ocupa una planta completa (o más) o existe parte de la pensión en varias plantas. El resto del edificio suele ser de uso residencial. Los clientes de la pensión tendrán acceso a partes comunes de la edificación, como el ascensor. Suelen ser varias habitaciones gestionadas por una familia y deberán compartir baño con otras habitaciones. Los cambios de sábanas y limpieza, se hace por semana. Alojamientos baratos para periodos de tiempo más o menos largos (en el caso de estudiantes por ejemplo, por curso escolar). Es el tipo de alojamiento más usado por estudiantes y comerciales. En el caso de estudiantes, también existen las residencias de estudiantes, estrategicámente situadas en ciudades universitarias y cerca de éstas.

Hostal

El hostal es parecido a la pensión, pero un poco más “lujoso”. En este caso, cada habitación tiene su propio baño. Por lo demás es más o menos lo mismo. Se puede denominar así al hotel con la categoría de una estrella.

Hospedaje

El hospedaje también tiene similitudes con la pensión. Habitaciones donde se comparte los baños y, a menudo, la cocina y resto de dependencias, como el salón.

Hotel

Se clasifican por estrellas (*) el de menor categoría tendría una estrella y el de más categoría, tendría 5*. Existe la clasificación de Gran Lujo para algunos hoteles, teniendo el distintivo 5*GL. Pueden ser pequeños hoteles (desde 15 habitaciones) o grandes hoteles (de más de 400 habitaciones). Cada hotel se puede caracterizar por su clientela, o por los servicios que ofrece, así hay hoteles familiares, business, relax, spa, talaso…

Aparthotel

Es un complejo de apartamentos que se alquilan por días, semanas o meses. La limpieza y el cambio de sábanas corren por cuenta del aparthotel, sin embargo, la cocina, corre a cargo del cliente. El aparthotel, no sirve comidas.

Alojamiento turístico

Muy parecido, si no igual, al anterior. Son alojamientos por cortos o largos espacios de tiempo y lo que alquilas es un apartamento completo, de uno, dos o tres dormitorios. Dispone de cocina (individual o americana) y salón. La limpieza y demás servicios son iguales al aparthotel.

Hostel

Es el equivalente inglés al albergue. La palabra “hostel” nos ha llegado del inglés, no es más que un albergue. Puede ser usado por peregrinos, mochileros, o, si este hostel está en una ciudad universitaria, puede tener como principal cliente, el estudiante. De estas características hay uno muy bueno en Vigo que #ittaGalicia está vendiendo.

Casa rural

Son alojamientos que tienen como principal atractivo, la naturaleza. Situadas en enclaves óptimos por las características de la zona donde estén situadas. Pueden ser casas rurales de interior o de costa. Todas ellas tendrán en común la oferta de la naturaleza típica de la zona, puede ser la playa, el monte, el campo, el senderismo, kayak, tiro pichón, caza, pesca, rutas de bicicleta o paseos a caballo… cualquier cosa que se pueda hacer en plena naturaleza serán explotadas por las casas rurales. Ideales en pareja o en familias. Muchas casas rurales ofrecen sus servicios destinados a adultos, no dejando hospedarse a niños. El tiempo de permanencia oscila entre 1 ó 2 noches y hasta semanas. A veces, estas casas son alquiladas completas por una, dos o tres familias, se suelen ofertar las casas completas, no tanto sus habitaciones.

Resort

Bueno, el resort, no estoy muy segura de lo que es o como definirlo. Lo entiendo como un complejo hotelero, más o menos grande, situado en zona de costa (no descarto que hubiera alguno en el interior). Ofrecen infinidad de servicios destinados a familias completas donde todo el mundo encontrará el ocio que le interese. Clases de yoga, pilates, gimnasio, piscinas, masajes, peluquería, servicio de guardería… y muchos servicios más son ofertados para que todos tengan el tiempo ocupado y no se aburran. Esta es la idea que yo tengo de un resort, pero ya digo que no estoy muy segura.

Spa

El spa, es todo aquel hotel (usualmente de más de tres estrellas) que ofrecen el servicio de spa en su oferta de atracción a los clientes. Servicios de duchas, masajes, piscinas de chorros, hamman, etc estarán disponibles en este tipo de hoteles. Muy a menudo el servicio del spa, puede ser un servicio destinado a clientes externos, no tienes por qué alojarte en el hotel, para poder darte un masaje o una ducha de chorros. Se pagan aparte del alojamiento. Habrá hoteles que ofrezcan sus servicios de spa como “regalo” al alojarte. Te dejo enlace acerca de las “Diferencias entre un spa y un talaso”, escrito también por mí en este mismo blog.

Talaso

Muy parecido al anterior, con diversos servicios, pero hay algo en el talaso que es clave. El talaso debe de estar a menos de 1.000 metros del mar, ya que para el talaso se usa el agua del mar como principal materia prima. Por lo demás, es bastante parecido al spa. Aquí os dejo un post escrito en este mismo blog de las “Diferencias entre un spa y un talaso”

Balneario

Tiene en común con los dos anteriores que es el típico lugar donde, además del alojamiento, puedes recibir algún tratamiento de salud o belleza. Pertenece, junto a los dos anteriores, a los establecimientos de denominados “health” o “wellness” y están diseñados para el descanso y el relax, además de salud y belleza. La curación se lleva a cabo a través de aguas minero-medicinales y son supervisados por profesionales de medicina y fisioterapia. En los balnearios, encontrarás además, la oferta hotelera. Pueden ser hoteles más o menos modestos y el alojamiento lo puedes incluir, o no.

Posada

Término que voy a describir haciendo uso de la normativa arriba expuesta (empezando este post) y de la que he dejado enlace. Hago “copiar y pegar” en parte del Artículo 10, siendo más grande de lo aquí expuesto. Si deseas más información mejor mira el Decreto que lo regula.

Artículo 10. Posadas

1. La Administración autonómica reserva para sí la denominación «posada» para aquellos establecimientos de alojamiento turístico de su propiedad o que, en todo caso, reúnan unas características especiales, sea por sus valores arquitectónicos o por su localización singular en lugares paisajísticamente reseñables, según se establece en el artículo 63 de la Ley 7/2011, de 27 de octubre.

Espero haber sido de ayuda. 

#ittaGalicia dispone de todos estos tipos de hoteles en Galicia que son gestionados y comercializados para su venta, bueno de todos no… actualmente no disponemos ni de resort ni de posada en venta, sin embargo, sí tenemos de todos los demás.

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Los objetos perdidos (olvidados) en los hoteles

No hace mucho escribía en este mismo blog “Lo que te puedes olvidar en un hotel” ahora, como continuación, me gustaría tratar un poco de como tratar el tema de los objetos olvidados en los hoteles.

Bien, cada hotel tendrá su política al respecto. Sin embargo hay cosas que son de casi “obligado cumplimiento” en todos los hoteles.

Si el hotel es pequeño, no creo que le cueste mucho dar con el huésped que abandonó el hotel olvidándose algo, darle una llamada y comentarle acerca del objeto perdido (olvidado). Esta llamada la hará la gerencia, la propiedad o la recepción. El huésped decidirá que hacer. Si ir al hotel a buscar el objeto, si solicitar su devolución mediante envíos a portes debidos o si, simplemente, dejarlo. Todo dependerá de la importancia de ese objeto.

El problema, sería si el hotel es grande. Manejar un hotel con muchas habitaciones (superior a 150), puede ser un gran alboroto sobre todo en determinadas temporadas. En este caso, aunque siempre dependerá del hotel, yo aconsejo:

Después de que la camarera haga la limpieza de la habitación y se haya asegurado el abandono de la habitación por parte de los huéspedes, la camarera se encargará de dar el objeto olvidado a la gobernanta del hotel.

La gobernanta deberá abrir un parte de incidencias por cada cosa que el cliente se olvide, identificar el objeto convenientemente, se especificará el número de habitación dónde fué encontrado el objeto, quién fué el cliente que abandonó esa habitación, el día y la hora en que el cliente hizo su check out. Este objeto se quedará durante un tiempo en la recepción del hotel (o cualquier otro lugar para el caso). Se esperará un tiempo oportuno (entre 3 y 6 meses) a ver si alguien hace la reclamación del objeto, si el dueño no aparece, se lo puede quedar quién lo encontró, se puede sortear entre los trabajadores del servicio, donar a obras benéficas, tirarlo o… ahí cada hotel que decida.

 

Cuando el tamaño sí importa (estamos hablando de hoteles)

Como ya sabréis en #ittaGalicia no sólo vendemos casas y hoteles, si no que, además hacemos revenue management.

Analizando los costes asociados a un hotel grande y los costes asociados a un petit hotel, he de decir, aún a riesgo de parecer  una barbaridad, que el hotel pequeño se está imponiendo como vencedor de hotel con mejores beneficios para el propietario.

Os preguntaréis, ¿cómo puede ser eso posible?

Fácil, el hotel grande tiene muchos más costes, sobre todo de plantilla. Imagínate un hotel con 100 habitaciones, ya no es solo el coste de las limpiadoras de habitación, si no, que además un hotel con esta capacidad de habitaciones debe de tener un comedor con esta capacidad de comensales (si en una habitación metemos 2, y en algunas habitaciones, 3 ó 4 personas), cuando hacemos cuentas debemos de tener un comedor con capacidad de unas 250 personas, pero la cosa no acaba aqui, si tenemos un comedor para 250 personas, debemos de tener una cocina con la capacidad suficiente para dar de comer a tanta gente, con 1 o 2 cocineros y con 1 ó 2 pinches, en fin… salvo que el hotel funcione únicamente con solo alojamiento y desayuno.

Pero no es solo eso… Cuando tenemos una plantilla superior a 15 personas, estamos obligados a tener un sistema de prevención de riesgos, con cierto número de empleados (desconozco la cifra) tendremos un sindicato, más uniformes, más sueldos y salarios, más de mucho, seguridad y salud, seguros, más calefacción, luz, gas… Dependiendo de como se cobre la habitación… quizás no sea tan buena idea. Los costes asociados a un hotel grande son muchos.

Sin empetit hotelbargo en un hotel pequeño, nos podemos arreglar con 2 ó 3 empleados, un pequeño comedor, una pequeña cocina, etc. Al tener menos habitaciones es de lo más normal cobrar las habitaciones caras, conozco un hotel en la provincia de Pontevedra que una noche se paga a 300 euros y no es, en absoluto, 5 estrellas. Estamos hablando de un hotel de turismo rural único en el producto que venden y únicos en su zona. Por eso cobran lo que quieren, y lo mejor, al ser un hotel pequeño, tener el 100% de ocupación es muy fácil, aún en temporada baja. Bueno, este hotel funciona muy bien.

Cuando se hacen cálculos, el hotel más pequeño es más rentable. 

Recomendaría entre 10 y 40 habitaciones para poblaciones turísticas y no más de 60 habitaciones si estamos hablando de una capital de provincia, esto es a título personal, por supuesto y por lo que veo en Galicia, no puedo opinar de otros lugares.

María de los Reyes

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Cómo incrementar los beneficios de una habitación de hotel sin subir el coste de ella

Partimos de la base, tal y como indica el título de este post, que no vamos a subir el coste de la habitación a nuestro cliente, ni tampoco quitarle servicios (dicho sea de paso, es muy desagradable para el viajero llegar a la habitación del hotel y no encontrar ni siquiera una pastilla de jabón, por favor, hotelero supone un gasto de 1,5 ó 2 euros, amenities!) … entonces… ¿cómo podemos hacer que nuestra habitación de hotel nos deje ingresos extras sin subir este coste?

hotel-room-1447201_1920De una forma directa, es decir, desde la misma habitación, la instalación de un mini-bar, os garantizo que funciona.

Fácil de instalar y con poco coste asociado (los he visto desde 90 euros) el mini-bar se me ocurre como la mejor opción. Dificilmente el cliente se verá impasible ante la tentación de un refreso, un agua o un whiskey. El coste del mini-bar y su instalación la amortizaréis pronto.

De una forma indirecta, ya no solo desde la habitación (como el caso del mini-bar) si no desde el hotel, podemos aumentar los ingresos poniendo una mini-tienda en, por ejemplo, la recepción. ¿Qué venderíamos? lo más normal es la venta de productos típicos de la zona dónde esté el hotel, por ejemplo, en Galicia, estaría bien, vender Sargadelos, o los collares y demás bisutería típica de La Toja, expuestos en una vitrina.

Deben de ser objetos, más o menos pequeños, para que no nos ocupe mucho espacio y que no sean perecederos (olvidaros de cosas de comer).

En Galicia, se está estilando mucho, en determinados hoteles la puesta en venta de vinos, muchos de los hoteles pertenecen a rutas de enoturismo (aquí es la Ruta de las Rías Baixas) y lo que se vende es Albariño con D. O. de Rías Baixas.

Debes de buscar un producto que tenga un beneficio alto y, repito, que no ocupe mucho en la recepción del hotel. Debe de ser fácilmente visible. Son las compras típicas de última hora que necesitas para llevar a tus familiares y amigos de vuelta a casa. Así que, cualquier cosa que sirva de souvenir, servirá en la tienda.

No es que os vayáis a hacer ricos con estas ideas, pero podéis incrementar (aunque sea un poco) los ingresos sin subir el coste de la habitación. La inversión en ambos casos no es mucho.

También se pueden hacer las dos cosas 🙂

María de los Reyes

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Valoración de un hotel

Supongo que habréis escuchado eso que dicen: “cada maestrillo tiene su librillo” o cualquier otro refrán que puede variar según la zona donde se diga… pero que vendría a significar lo mismo.

Pues eso… no se muy bien como otros tasadores lo harían, pero sí sé como lo haría yo. Así que os voy a contar “mi método”.

Primero de todo, hay cosas en común con todos los demás tasadores (eso que hacemos todos “siguiendo el libro”) y es hacer caso a la normativa pertinente que en este caso sería la Norma ECO 805 de valoración inmobiliaria de 2003, nos aseguramos que los datos registrales y / o catastrales corresponden con la realidad, su dirección, su superficie, mantenimiento, servidumbres, estado de habitabilidad, conservación, su ocupación (si el inmueble objeto de estudio está vacío, ocupado por dueño(s) o si está alquilado con cotrato de gestión…), calificación, uso… en fin una cantidad de datos a tener en cuenta y que es una información muy valiosa para el solicitante de la tasación.

¿Quién la solicita? todo aquel interesado en saber su valor, su precio (no confundamos valor con precio). Puede ser el mismo propietario o alguien interesado en su compra. En el supuesto de solicitar una hipoteca, el banco puede requerir la tasación (que la paga el solicitante de la hipoteca). Una reconversión de calificación (por ejemplo adecuación de un 3 estrellas a un hotel de 4 estrellas, puede requerir su valoración previa), también en el caso de una rehabilitación completa sería útil una tasación. Por supuesto, la puesta en marcha del hotel, desde sus inicios, es decir, desde que se adquiere el terreno donde se va situar (incluso antes), se debe de hacer un estudio de viabilidad inmobiliaria y para ésta, hay que hacer tasación. De echo, en este último caso se deben de hacer 2 ó 3 valoraciones, la inicial, más o menos en el medio (para ver como va la obra) y la final poco antes de acabar o ya acabado.

Bien. Sigamos.

Una vez sabemos la finalidad de la tasación se harán los cálculos oportunos, según la finalidad, los cálculos serán diferentes (aunque parezca mentira). No es lo mismo tasar para conocimiento del valor de mercado, que para subasta… por poner un ejemplo.

hotel-65044_1920Lo siguiente, tal y como yo trabajo, es ver si el inmueble (en este caso un hotel) es nuevo (va a abrir sus puertas o lo ha hecho recientemente, menos de 3 años), o si es ya un hotel abierto al público con más de 3 años de dedicación. En este caso, para mi, varía bastante, ya que hay que tener en cuenta que cuando una empresa está abierta por un período superior a 3 años, esta empresa está “consolidada” y tiene una clientela ganada más o menos fija. Ya no es, además, una cuestión de “clientela” si no que es más una cuestión de valor de empresa, de “branding” se ha creado un nombre, una marca un reconocimiento… y no estoy segura de que otros tasadores lo tengan en cuenta, pero yo, particularmente, sí. Lo queramos o no, esto es un valor añadido, ya que al valorar un hotel, no estás valorando una propiedad inmobiliaria (que también), si no que estás valorando, una empresa.

¿Cómo lo tengo en cuenta?

No es fácil. Al final del post, os explicaré esto con más detenimiento. De momento, no nos salgamos del hilo y vamos a valorar el hotel.

Hay varios métodos.

Valor de mercado >>>

Es puramente inmobiliario y le damos el valor por metros de superficie construida por un valor medio unitario que previamente hemos calculado de otros hoteles en venta en la misma zona, que hemos homogeneizado y que son “testigos comparables” con el hotel que queremos valorar.

Aunque el método del valor de mercado (por otras ventas hechas de la misma tipología de inmueble) es muy acertado (y para mi gusto el mejor), éste lo es en otro tipo de propiedades, no así en este tipo de inmueble. Sí es muy acertado en cualquier tipo de bien inmueble residencial, pero no en comercial. En este tipo de inmueble no funciona, sencillamente porque no manejamos una base de datos tan grande como tendría que preveerse para poder hacer las comparaciones y la homogeneización.

Por tanto, no deberiamos de tenerlo en cuenta, no por sí solo, pero sí como parte de otro método. Sigamos…

Valor del coste >>>

Es un método muy técnico y equivale al coste de la construcción en sí, teniendo en cuenta todo, todo, todo. Se tiene en cuenta el terreno, la edificación, los coste implicados en la edificación tales como arquitectos y demás técnicos, estudios geológicos, permisos y licencias, tasas, comisiones, etc. Este método está bien si el inmueble es nuevo, a medida que va sumando años, deja de ser fiable, ya que no tiene en cuenta las debidas depreciaciones del tiempo, funcionales, etc.

Valor de capitalización de beneficios futuros >>>

Para mi, de los mejores, haciendo buen uso de este método en conjunto con otro, no por si solo. Es un método que tiene en cuenta la previsión de los beneficios futuros, por tanto, lo dejaría para hacer en el supuesto de un hotel ya en funcionamiento, con un mínimo de 3 años, si son más años, mejor. Se hace el estudio de los beneficios anuales de los anteriores 3 – 5 años, entiéndase beneficio como los ingresos menos los costes del establecimiento. En estos costes, se tendrán en cuenta todos los gastos, hasta el último céntimo.

Si el estudio se hace en base a 10 años, sería lo ideal. Una vez contamos todos esos cash-flow o beneficios futuros hasta el año 10, le añadimos el valor residual en el año 10, y lo actualizamos hasta el año 0. Se tiene que tener en cuenta la inflación, posibles subidas de salarios, y cambios en los gastos. Es el método más completo, más costoso, más complicado, más caro, más laborioso, más técnico, pero también el más fiable.

Otros métodos, menos científicos…

Room Rate multiplier o Multiplicador del precio de la habitación >>>

Se basa en el ADR (Average Daily Rate) o tarifa media diaria. En algunas partes se le llama ARR (Average Room Rate), precio medio por habitación. Realmente desconozco si hay alguna diferencia de cálculo entre ambos datos, aunque creo que son dos formas diferentes de llamarle a lo mismo. Según este método, una habitación vale 1000 veces su ingreso diario:

Valor del hotel = ADR x número de habitaciones x 1000

No hagáis mucho caso, no se en otros lugares, pero en Galicia, la zona donde suelo trabajar y de la cual soy conocedora, este método no funciona. Es posible que en una gran capital… no lo sé. Lo que sí puedo decir, es que este método lo he escuchado y leído en varios sitios, algo tendrá…

Multiplicador de la lata de Coca-Cola >>>

Una habitación vale 100.000 veces el precio de una lata de Coca-Cola en la máquina de Vending o en el minibar del hotel.

Valor del hotel = Precio de la lata x Nº de habitaciones x 100.000

Tenía mis dudas de si poner o no, este forma de valorar, en realidad lo he dejado caer… pero no hagáis caso, no parece fiable. Utilizando este método con 6 hoteles en venta en Galicia, hoteles que vendo y que conozco, no sale el precio de venta ni en broma. Sale un precio superior, muy diferente a la realidad.

Lo ideal, según mi parecer, opinión personal, sería hacer un cálculo promedio entre valor de mercado y coste (en el supuesto de un hotel nuevo) o calcular promedio entre valor de mercado y actualización de rentas (en el supuesto de un hotel que ya esté funcionando). 

bell-214297_1280Quedaba pendiente como valorar ese “branding” que hablábamos antes. Ese “nombre” y “renombre”.

No es fácil. Yo, particularmente miro la página web, como esté redactada, facilidad de encontrar la información, fácil acceso al motor de reservas, pero como todo esto se cambia en un momento… no es tampoco que esto sea de mucho valor… lo más importante de una web es que aparezca listado en los primeros sitios en los motores de búsquedas más importantes… Google, Yahoo! y Bing.

Sus redes sociales. Como son, como actúan ante una reclamación, ante una queja, el tiempo de respuesta o como hacen esa respuesta. Twitter y Facebook, las más importantes a nivel empresa. Es muy valorable los seguidores que ese hotel tenga en sus redes sociales, pero… todavía hay algo, que le presto especial atención…

Tripadvisor, Booking…

Son OTAs, especialmente importantes, por la cantidad de datos hoteleros que manejan. Son, a mi parecer, de los mejores en cuanto a implicación de la gente que hace sus reservas. Me explico… aquí entras, haces una búsqueda de hotel, reservas tu habitación en tal o cual sitio por un período y la gente, después de visitar el hotel, vuelve al sitio (sea Tripadvisor o Booking) y hace su propia valoración del hotel según su experiencia. Y esta valoración, lo que la gente dice, habla, comenta de ese hotel en particular el cual ya visitó como cliente, para mi, lo más importante.

Y es que si de un hotel hablan mal… 

 

Los principales ratios hoteleros

Desde hace más de un año estamos dedicando gran parte de nuestros recursos a la captación y posterior puesta en venta de cualquier tipo de establecimiento hotelero, bien sea hostal, hotel, hostel, motel, albergue, alojamiento turístico… todos ellos tienen en común muchas de sus facetas diarias, una de ellas es el “alquiler” de habitaciones por espacio de tiempo más o menos cortos. Este alquiler de habitaciones tiene gran parte económica y matemática ya que se trata de ver de que manera se obtinen los mejores (y más altos) ingresos por alojamiento. Esto es llamado revenue management (en algunos sitios yield management) o, en español, gestión de ingresos.

Está bien, lo confieso, he tenido que desempolvar viejos apuntes, lo reconozco, lo tenía olvidado. Pero ahora, les he dado un repaso y me gustaría compartir con vosotros.

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Lo más importante es partir de dos indicadores, de donde se derivan casi todos los demás. Uno de ellos es el ADR (Average Daily Rate), o la tarifa media diaria y, para juicio de muchos expertos, el más importante, el RevPAR (Revenue Per Available Room), o en español, los ingresos por habitación disponible. No es para mi, el RevPAR el más importante, tendrás que seguir leyenso si quieres saber cual es…

Estas dos, junto con el grado de ocupación de las habitaciones (que se mide en porcentaje), constituyen una fuente muy importante de información y datos para este tipo de establecimientos. Históricamente, cabe decir, que el revenue management no se originó en el sector hotelero, si no que empezó en el sector de la aviación (compañías de vuelos), para ver de que manera podían gestionar sus asientos al mejor precio para que sus vuelos fuesen lo más ocupados posible, cuantos menos asientos vacios, mejor que mejor. Después fueron compañías de tren, autobuses, etc. Pero es en el sector de la hospitalidad donde se está estudiando y profundizando más en el tema.

mathematics-757566_1920Una de las partes que, personalmente, más me gustan es el cálculo de los ratios más importantes. Si bien se usan programas especializados para este fin, el revenue manager tiene por objetivo el hacer buen uso de las herramientas analíticas predictivas del comportamiento del consumidor teniendo en cuenta los datos históricos ya existentes para su mejora continua, haciendo un incremento del ADR y del RevPAR.

hotel-575085_1920Por ADR, average daily rate, se entiende la tarifa media de alojamiento por habitación ocupada para un periodo de tiempo determinado, es decir, es el precio medio de venta de la habitación.

El grado de ocupación se calcula en base al año, es decir si en enero tenemos 65% de ocupación, en febrero el 70%, en marzo el 80% y así cada mes del año, se hace una media anual. Esta media se puede hacer desde enero a diciembre o se puede hacer de junio a junio o de abril a abril, no tiene por que ser un año entero. Para cálculos ficticios (lo ideal es hacer los cálculos con datos certeros) se toma como media el 75 – 80% de ocupación, por supuesto varía dependiendo del tipo de hotel o de la calificación (estrellas) que éste tenga y, sobre todo, varía según su situación geográfica.

El RevPAR, acrónimo de las palabras inglesas Revenue Per Available Room, no es más que la división de la producción del alojamiento entre el número de habitaciones disponibles.

Habitaciones Precio Porcentaje Cálculo
  Habitaciones disponibles medio ocupación de
    (año) de venta media anual RevPAR
Hotel A 120 43,800 45 75% 33,75
Hotel B 20 7,300 70 70% 49
Hotel C 32 11,680 52 80% 41,6

En el ejemplo del cuadro muestro el RevPAR de tres hipotéticos hoteles, claro ejemplo, de que no siempre el más grande con más habitaciones es el más rentable, teniendo en cuenta además que al tener más habitaciones necesitaremos más personal y ello conlleva más gasto.

Os voy a dar dos formas de calcularlo, en el primer caso os digo la forma más complicada, en el segundo caso os doy la forma de calcular el RevPAR de forma más fácil.

Bien, vemos que en el Hotel A hay 120 habitaciones, por los 365 días del año, nos dan una capacidad en este hotel de 43.800 habitaciones disponibles al año, de estas solo el 75% estarán ocupadas con lo cual tendríamos ocupadas 32.850 habitaciones, al multiplicarlo por su precio medio de venta (ADR) que en nuestro ejemplo son 45 euros, obtenemos 1.478.250 euros de venta de alojamiento anual, al dividirlo entre las habitaciones disponibles (no las ocupadas, si no todas), es decir, 1.478.250 / 43.800 tenemos un RevPAR de 33,75 euros.

Como decía que os explicaría la forma más fácil, ahí va:

Conociendo el ADR (en nuestro ejemplo, 45 euros) y sabiendo la ocupación (en nuestro ejemplo el 75%), solo es calcular el 75% de 45 y daría los 33,75 euros (sin tanto cálculo anual).

El uso del RevPAR como ratio único en un análisis sería un error, dado que la explotación hotelera conlleva otros ingresos, no solo el alojamiento. Muy a menudo, casi siempre, hay cafetería, se dan comidas, ingresos por banquetes, discoteca, masajes, peluquería, spa, etc. pero está bien tenerlo en cuenta como un 45-50% de los ingresos totales.

En el RevPAR no hay un reparto adecuado de tarifa en el caso de la venta de grupos con “all inclusive” (la pensión completa), en este caso el RevPAR será poco representativo.

Cabe decir, por tanto, que aunque muy importante, muy representativo y muy valioso, no pudiera ser usado de forma aislada, si no que tendrá que ser usado con otros ratios que suplan sus carencias.

En el caso de no estudiar un hotel como único caso, es decir, en el supuesto de cadenas hoteleras, se harán los cálculos en base a ARevPAR (Adjusted Revenue per available room). Son valores ajustados por habitación disponible. En este caso se tendrá en cuenta el RevPAR de cada hotel que forma esta cadena hotelera. Dado que una habitación de hotel no se cobra igual en Cantabria que en Mallorca (aún siendo la misma cadena hotelera e incluso la misma calificación), el RevPAR no será igual en un hotel que en otro.

El RevPAR indica el ingreso por habitación disponible, pero no tiene en cuenta los gastos, es decir, lo que cuesta tener esa habitación disponible (ropa limpia, calefacción si es el caso, luz, servicio de habitaciones, agua caliente, etc).

Este tipo de gastos y todos los demás (de todo el hotel en conjunto incluidos los gastos pequeños como alarmas, amenities…) son tenidos en cuenta en el GopPAR, es el ratio, a mi juicio, más importante que el RevPAR, ya que el GopPAR tendrá en cuenta todos los gastos del hotel, después de ingresos y ese es el valor real de todo el conjunto de nuestra inversión, si es buena, mala o regular.

El GopPAR (Gross Operating Profit Per Available Room), es el beneficio neto operativo o, dicho de otra manera, el resultado de la explotación del establecimiento hotelero teniendo en cuenta todos sus costes, de ahí que sea un ratio extremadamente difícil de calcular, ya que siempre hay el pequeño gasto que no se tiene en cuenta.

Es el ratio que va a dar el resultado concreto del beneficio neto del hotel, por eso es mi preferido, ya que veo que es el más completo.

¿Beneficios y ventajas del GopPAR?

Es el ratio que pondera el tamaño porque tiene en cuenta el resultado de la explotación con todos sus costes.

Se tienen en cuenta todas las ventas implícitas en el GOP, así como se tienen en cuenta todos los gastos, también se tienen en cuenta todos los ingresos, no solo por alojamiento como el RevPAR, no se limita a un solo concepto productivo, si no a la totalidad de las ventas del establecimiento hotelero.

En la valoración de la inversión, es una medición muy fiable al acercarse más al flujo de caja al tener en cuenta ingresos y gastos.

En otro post os contaré otros ratios hoteleros, igual de importante que estos.

Por último decir que no es fácil valorar una empresa. Una vez alguien me dijo que para hacer un cálculo rápido de como valorar un hotel es multiplicar su RevPAR por el número de habitaciones y, a este resultado, multiplicarlo por 1.000.

En el ejemplo del Hotel A, sería (33.75 x 120) x 1000 = 4.050.000 euros

Pero, como ya he dicho, no es un cálculo certero, a decir verdad, nunca funciona.

La forma mejor de valorar un hotel es hacerlo por actualización de rentas. Ver su beneficio neto anual y multiplicarlo por 10 años que es el tiempo máximo que un inversor desea ver revertida su inversión. Si su amortización se hace antes de los 10 años, mejor que mejor.