Diferencias entre la compraventa de una propiedad residencial y una propiedad comercial

Vivencias, experiencias… ¡emociones!

Esto es lo que se siente al comprar una casa. Una casa que será algo más que eso, será tu hogar. Una compra completamente emocional, se hace con el corazón.

Sin embargo, el corazón no influye nada en absoluto cuando se trata de comprar una propiedad comercial, por ejemplo, un hotel.

En este caso, la compra es más cerebral, más inteligente.

Lo que compres no es un lugar donde acabar tus días, criar a tus hijos, envejecer o jubilarte.

Compras un hotel que, por encima de todo, es una empresa.

¿A que viene esto?

Viene a que los propietarios de los hoteles los valoran como su “niña bonita”, no se dan cuenta de que el cliente comprador adquiere una propiedad comercial y los números le tienen que salir, si no, no es de interés.

A veces los clientes me solicitan fotos de los hoteles, fotos que no hago. Primero porque es una forma de guardar la confidencialidad de la venta, por otro lado, el cliente que adquiere un hotel compra una superficie construida, un número de habitaciones, una cafetería, un comedor (si lo tiene), una discoteca (si la tiene), y sobre todo, compra una empresa con todo lo que le viene detrás. Hay datos técnicos que no se pueden obviar, fecha de construcción, última reforma, si necesita reforma o si ya está listo para cambiar las llaves de mano, una contabilidad, una cuenta de resultados, un EBITDA (esto lo explicaré en otro post), una serie de datos muy importantes que en las fotos no los van a ver. Se adquiere un fondo de comercio con una clientela hecha de hace años (en la mayoría de los casos). Esto es lo que realmente importa, da igual si las habitaciones están pintadas de blanco o de amarillo, si las colchas de la cama son de cuadros o de flores… entonces… ¿para qué hacer fotos? Las fotos, y muy buenas además, las pueden ver en la página web del mismo hotel. Página web que el hotel hace para captar clientes y vender sus habitaciones, por tanto, la página web debe de ser muy fácil de usar, muy intuitiva, responsive (cada vez más se usan los móviles, las tablets…) y con un motor de reservas muy bueno. Esta página web, junto con las cuentas en redes sociales, las opiniones del hotel en distintos portales (TripAdvisor, Booking…), toda la presencia que se tenga en Internet, también se venden al vender el hotel. Y por cierto, son muy valorables. La mejor carta de presentación.

En la compraventa de residencial es al revés. Compras lo que te entra por los ojos, y te tiene que gustar. En esa decisión de compra es muy importante las fotos, y las fotos tienen que estar bien hechas y mostrar bien, lo mejor posible, la casa y los jardines o zonas comunes. En este caso el reportaje fotográfico y cada vez más, el reportaje en vídeo es sumamente importante. Porque si las fotos que ves en el anuncio no te gustan, no vas a llamar para hacer la visita. Te tiene que gustar la casa para hacer la visita.

Lo primero que hace el cliente para buscar la casa es la búsqueda por zona (provincia, municipio, zona centro, extraradio…) luego elige el tamaño (número de habitaciones y baño), luego el precio (habrá usado una horquilla, un rango de precios con un mínimo y un máximo), de las propiedades que aparezcan, elegirá ver aquellas que le entren por los ojos, ¿cómo? con las fotos.

Pero no todas las diferencias entre la compra de residencial y de comercial, son estas.

La diferencia más importante es fiscalmente y como se tratan con Hacienda.

De todos es sabido que una propiedad nueva, vendrá gravada con un IVA, este IVA no se pagará si esta propiedad es de segunda mano, en este caso el impuesto a devengar es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y AJD (Actos Jurídicos Documentados). Muy a menudo se devengan juntos. Dado que estos impuestos pueden ser diferentes según la Comunidad Autónoma, lo mejor es que te asesores donde vayas a comprar. Un agente inmobiliario, un abogado, un contable, una asesoría fiscal, un gestor, quizás en el Registro de la Propiedad o en la oficina del Notario te podrán decir, sin lugar a dudas, los impuestos a devengar, plazos para hacerlo y por ciento que te corresponde. También puedes encontrar información en la misma página web de la Agencia Tributaria. En Galicia, entre Notario, Registro de la Propiedad, ITP y AJD suele rondar el 10% del total de la compraventa, como se lo reparten, no lo sé.

 

Cuando compras un hotel, el hotel por ser empresa, deberás repercutir el IVA, este IVA lo tendrá que soportar el comprador, pero el comprador, a su vez, lo repercutirá, de manera que le será devuelto.

De echo hay una forma contable, que el asiento se hace de una sola vez, de manera que entra por el activo y sale por el pasivo, así el comprador ya no tiene que soportar este IVA. Lo mejor, en este caso, es que hagas caso a tu gestor, él te va a asesorar la mejor manera y como fiscalmente, tributar menos, siempre dentro de la ley.

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Los impuestos inmobiliarios en la compraventa

Todo el mundo conoce el IVA, pero no es el único impuesto…

Los costes asociados a la compraventa de un inmueble son:

IVA 10% solo se paga en el supuesto de que la compra se haga al mismo promotor, ya que se considera “primera” venta.

En el supuesto de inmuebles de Protección Oficial este IVA se reduce al 4% 

En segundas y posteriores ventas, no se paga IVA, si no que se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), (más o menos el equivalente), ya que viene siendo de la misma cuantía… 10%

Por último está el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), siendo el 1,5%

Las tarifas de la Notaría y del Registro de la Propiedad están vinculadas al valor del bien inmueble, su naturaleza (no es lo mismo vivienda que local comercial, por ejemplo), número de páginas o complejidad de la escritura. Lo debes de consultar con ellos.

La plusvalía o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos,  grava el uso y disfrute del bien inmueble a lo largo de los años, lo paga el vendedor, salvo que, de mutuo acuerdo, se pacte lo contrario. Es un impuesto municipal y cada municipio tiene sus tasas. Todo dependerá de los años que se haya disfrutado ese inmueble. 

Este post se ha escrito a grandes rasgos y es a modo orientativo, por favor, revise los porcentajes utilizados en esta entrada con su correspondiente comunidad autónoma, ya que pueden variar. 

¿Qué es la plusvalía?

Plusvalía:

Es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana

La forma más fácil de entenderlo, quizás sea con un ejemplo:

Imaginemos que hemos adquirido una propiedad inmobiliaria (piso, apartamento, local… – bien cualquier inmuelbe de naturaleza urbana), en el año 1996 por 78.000 euros. Y ahora, 12 años después, en 2008 lo vendemos en 135.000 euros. En estos 12 años, nuestro patrimonio ha “ganado” 57.000 euros. Bien, hasta aqui, lo entendemos…calculator

Resulta, que cada municipio, tiene sus propios impuestos. Éste es uno de ellos. Se llama Plusvalía (este en realidad es un término fácil, corto para el nombre real del impuesto que es más largo – es el nombre de andar por casa).

Por tanto, decir, que existe un impuesto que precisamente grava esa plusvalía (esa diferencia de precio entre el valor de compra y luego el valor de venta o traspaso).

Dado que viene establecido por los ayuntamientos, son precisamente ellos los que se encargan de su gestión.

El hecho imponible que grava el impuesto es la obtención de un incremento de valor.

¿Cómo calcularlo?

Es el resultado de aplicar al valor que tenga el terreno cuando se genera el impuesto, un por ciento que viene fijado por el municipio al que pertenezca el inmueble (dado que cada ayuntamiento gravará el inmueble con un porcentaje diferente, para saberlo, nos dirijiremos a nuestro ayuntamiento y nos informarán).

El porcentaje a aplicar sobre el valor es el resultado de multiplicar el porcentaje que nos hayan dicho en nuestro Ayuntamiento por el número de años de “disfrute” de ese inmueble, en nuestro ejemplo son 12 años. Dicho por ciento no puede pasar del 30 %

La liquidación del pago se hace en la Administración Municipal, y hay un plazo para ello:

30 días si es por ventas, donaciones, compras – en este caso son actos “intervivos”. Contados desde la fecha del devengo.

6 meses cuando se trate de actos “mortis causa”.