Las fases en una compraventa inmobiliaria

Qué hay detrás de una compraventa hotelera

En el último año, los datos, hablan. Más de 3.900 millones de euros, han ido a parar a inversión hotelera (dato sacado de esta noticia en La Vanguardia). Fondos de inversión (nacionales y extranjeros) que pisan fuerte en este terreno llegando a invertir varios cientos de millones, cadenas hoteleras (muchas de ellas pequeñas cadenas familiares) que buscan la expansión y el reconocimiento en otras zonas geográficas menos conocidas para ellos, family offices que tratan de despegar en este sector con la ayuda de profesionales, aunque ellos se dedican más a la compra de residencial que luego alquilan  y no olvidemos el pequeño inversor, es un inversor modesto, anónimo, que busca su primer hotel y no dispone de más de 500.000 euros. Todos suman.

Aunque en este post voy a explicar las fases en una compraventa hotelera, bien pudiera estar referido a cualquier tipo de bien inmueble, aunque para la compraventa residencial, por no llevar implícita una actividad económica, la fase de la auditoría, o debida diligencia -tanto la financiera como la legal o la técnica (due dilingence)- se saltaría.

Pero… ¿Qué hay detrás de estas operaciones?

Muy a menudo, duro trabajo de meses, no son operaciones fáciles y llevan su tiempo ya que todo tiene que estar bien atado. Hay que hilvanar todo bien, antes del cosido final. De no ser así, habrá molestos inconvenientes, que a veces, impiden que la compraventa llegue a término con éxito.

Las auditorias, financiera, legal y técnica se hacen imprescindibles. Éstas le dirán al inversor el estado del inmueble, y si vale la pena o no, invertir en él.

Son auditorias que llevan tiempo, caras, pero altamente recomendadas. Los grandes inversores ya disponen de personal para estas tareas. Suelen ser abogados, economistas, expertos financieros, arquitectos, que no están en plantilla, son externos, pero contratados para este fin.

La puesta en venta de un hotel, viene capacitado por la propiedad del hotel. O bien es un propietario privado, bien una sociedad de tres socios, un matrimonio (común en Galicia), o bien es un fondo de inversión. Sea como sea, cada propietario es un mundo. El propietario privado, requerirá el estar con él en todo el proceso de la compraventa, de la misma manera que el comprador. En cuanto al fondo de inversión, son más profesionales, va a requerir de un profesional intermediario que dirija todo el proceso en exclusiva, sobre todo, si la cantidad a invertir es grande y va a adquirir más de un hotel. Normalmente, estos fondos disponen de 70 – 100 millones, que distribuirán entre 15 y 20 hoteles repartidos en una zona geográfica. En estos casos hay que estar 24/7 (24 horas/7 días a la semana), con ellos. Requerirán de toda tu atención y siempre hay que estar disponible para resolverle cualquier duda que les surja. Estos fondos son de varios socios, aunque son uno, dos o tres las personas involucradas en las operaciones, del resto de los socios, no se sabrá nada.

Fase 1

El cliente interesado en la adquisición de cualquier tipo de establecimiento hotelero se pone en contacto con nosotros. Aunque los métodos más usados para este primer contacto es el email y la llamada por teléfono, últimamente y, cada vez más, contactan por WhatsApp. Como último método el formulario a través de la web o el formulario a través del blog.

Fase 2

Después de haber sido atendidos en la fase 1 y de que el cliente nos explique que es lo que está demandando, (puede ser un pequeño hotel en un pueblo pequeño de interior o un gran hotel en el centro de una ciudad importante al lado de la costa), desde #ittaGalicia hacemos un filtrado y buscamos en nuestra base de datos que inmueble se puede ajustar más a lo que el cliente busca.

Fase 3

#ittaGalicia contacta de nuevo con el cliente (entre la fase 1 y esta no debe de pasar más de 24 horas), este contacto puede ser por teléfono, por email o por WhatsApp, como el cliente prefiera. Una vez el cliente ve lo que le hemos seleccionado, y si está de acuerdo, se pacta una visita al inmueble con la propiedad.

Fase 4

Las visitas se hacen en los hoteles en el día y hora establecidos. Pueden durar de media hora y hasta 3 horas, dependerá del cliente, del tamaño del hotel, de las preguntas que se tengan…

Una vez se tiene claro el inmueble o los inmuebles a adquirir, se debe pasar al siguiente punto. La “due diligence” o “debida diligencia” (mira el enlace para más información). Procesos en los cuales, valoraremos sin lugar a dudas el inmueble a adquirir. Se trata de buscar y encontrar el mejor inmueble (en cuanto a rentabilidad, estado de conservación, situación geográfica, tamaño -número de habitaciones-, etc.) de entre la oferta hotelera que haya. Se deberá hacer con cada uno de los inmuebles a estudiar, por separado, ya que cada hotel (aunque sean de la misma cadena hotelera, o explotados por los mismos operadores) es diferente.

Se deben de estructurar bien todos los procesos, y, muy a menudo, atendiendo a un calendario, ya que la nueva propiedad va a querer abrir en una determinada época del año, o bien a primeros de año, o bien en Semana Santa o bien de cara al verano. Todo deberá estar listo.

Yo empezaría por la auditoria financiera, si ésta no sale bien, para que seguir… pérdida de tiempo y de recursos.

Después de esto, viene la redacción de contratos, uno de los primeros es el contrato de arras o señal, que se hace para evitar que el inmueble sea vendido a otra persona o empresa, mientras estamos en “estudio”. Muy a menudo, se trata de hablar con la propiedad y pedir que nos lo dejen en “reserva”, evitas dar la señal y no adelantas dinero. Sí debes de dar señal si ves una demanda grande al hotel que tú deseas y temes perderlo. 

Poco más… redacción de borradores, contratos, Notario, Registro… dado que son hoteles, se actualizarán datos en diversas asociaciones (los propietarios os dirán en que asociaciones están dados de alta), aquí podréis continuar o dar de baja los servicios, revisión de contratos con empleados (aconsejaría dejar esto a un gestor expeto en RRHH), actualizar datos en las diversas oficinas de Turismo, (cada comunidad autónoma tendrá al menos, una), actualización de datos en las redes sociales que estén asociadas a los hoteles… poco a poco, la transición puede ser dura y larga. Paciencia y ¡buena suerte!

Si estás en Galicia, o tienes pensado adquirir un hotel por esta zona, habla conmigo, te seré de ayuda y guía.

María de los Reyes

@ittaGalicia

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Las 20 cuentas de Twitter relacionadas con el sector inmobiliario que NO te debes perder

Son punteros y cañeros, están a la última en temas relacionados con el ámbito inmobiliario. Noticias, actualidad, ventas, comercialización, marketing… de todas las cuentas inmobiliarias que conozco a través de Twitter, he seleccionado 20 para tí, las dos últimas, son las nuestras, la primera cuenta @inmoarosa está enfocada en el sector de compraventa de hoteles y la segunda cuenta @ittaGalicia está más relacionada con la inmobiliaria en general y específicamente con el sector del lujo, no dejes de seguirnos.

Pueden ser cuentas relacionadas con pequeñas agencias inmobiliarias, agentes, intermediarios, portales, noticias, blogs o grandes consultoras inmobiliarias… un poco de todo. El único requisito, es que en el momento de escribir este post, tienen que tener algo twitteado o retwitteado en el último mes (abril), para asegurarnos que son cuentas “activas”.

No he planificado un orden estratégico para cada una, simplemente aparecen así.  Estos son y así aparecen (con esta descripción en sus perfiles) en el momento de escribir este post.

idealista

@idealista 

Desde 2000 obsesionados con ayudar a millones de personas a superar la ansiedad y la frustración de encontrar una casa

cesar villasante

@cesvillas

Consultor de tecnología y marketing. Especialista en inmobiliaria. Socio y Director de Marketing de  Certificados: Google Partners, Hubspot

alejandro sancho

@alejandrosancho

Socio de Copernicus, director gestión y venta grandes carteras inmobiliarias. Antes desarrollando empresas desde el inicio: Terra, idealista o Aktua.

Inmodiario

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El Periódico del Sector Inmobiliario

urbaniza

@urbaniza

Consultora de Tecnología y MKT online, especializada en desarrollos web para entidades financieras e inmobiliarias

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Hablo sobre  con una pizca de humor. Gestiono el  y  a agencias y fomento el hashtag 》

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¿Buscas piso para vender o alquilar? Descarga nuestra App. Bases de sorteo  

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Te ayudamos a encontrar tu hogar… ¡Así de sencillo!

InmoNews

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Portal especializado en noticias y tendencias del sector inmobiliario.  

InmoActualidad

@inmoactualidad

grupo de profesionales del sector inmobiliario, preocupados por su evolución. nuestra misión: facilitar información de mercado al comprador y al vendedor

Elite Inmobiliaria

@EliteInmobiliar

Real Estate agency founded in Fuengirola, Malaga (Spain) by Fred van Krimpen. Focuses on a large area along the Southern Spanish coast and into the mountains.

CBRE España

@CBRE_ES

CBRE, presente en España desde 1973, es la primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios.

SIMA

@simaexpo 

Próximas convocatorias: SIMA 2018: 31 mayo – 3 junio 2018, Feria de Madrid. SIMApro 30 mayo – 1 junio 2018, Feria de Madrid.

Knight Frank España

@KnightFrankES

Bienvenidos a la mayor consultora inmobiliaria privada del mundo.

Anna GENER

@agenersurrell 

   

JLL España

@JLLSpain

Consultora inmobiliaria líder en servicios financieros y profesionales. Expertos en oficinas, industrial, retail, hoteles y residencial.

Irene

@IreneBarreiro1 

Emprendedora. Agente API. Fan de TIC, social media.

Nevado Realty

@NevadoMarbella 

Experts in   in  since 1994, to collaborate , to  or , please contact us 

InmoHotelesGalicia

@inmoarosa

Los mejores  y alojamientos turísticos en venta en Galicia Best  for sale in   

Reyes

@ittaGalicia

I’m your favourite  agent, broker, expert    homes   Computer Programmer en FIU Florida Int’l U. Miami

Seguro que me olvido de muchos… quedan pendientes para otro post.

Gracias 🙂

El agente dual o la agencia dual

¿Qué es el agente dual o la agencia dual?

Básicamente y a grandes rasgos, se trataría de la agencia o el agente que trabajaría doblemente para comprador y para el vendedor. De esta manera llevaría el doble de comisión.

Bueno hay varias formas:

Por regla general la comisión inmobiliaria se trata de un 3% calculado en base al precio de venta de la vivienda (también puede hacerse así en el supuesto de propiedades comerciales, no tiene por qué ser vivienda), este 3% es pactado íntegramente con el vendedor del inmueble, quedando el comprador libre de esta carga (ya él soportará otros gastos de la compraventa), así es como en #ittaGalicia trabajamos y, hasta donde yo sé, el 99% de las agencias trabajan así, al menos en mi zona, Galicia, que es lo que conozco.

No tiene por que llevarse el doble de comisión si ese mismo 3% lo dividen a partes iguales entre comprador y vendedor, de tal manera, que cada una de las partes pagaría un 1,5%. De esta manera no lo vería tan mal, no sería agencia dual.

Sin embargo, muchas agencias, últimamente lo estoy viendo, trabajan de manera dual, es decir, cobran un 3% de la parte vendedora y otro 3% de la parte compradora.

El agente recauda el doble de la comisión pero no hace nada del trabajo específico de un agente del vendedor o agente del comprador. La agencia dual solo beneficia al agente y se debe de evitar a toda costa si desea una experiencia positiva en la compraventa.

Si haces una búsqueda en Google por ejemplo, para “qué es una agencia dual” o “cómo funciona la agencia dual”, seguramente verás unos cuántos artículos de agentes inmobiliarios diciendo que la agencia dual está perfectamente bien. ¿Sabes por qué un agente inmobiliario alguna vez le diría a alguien que la agencia dual se puede hacer sin ningún problema? yo solo encuentro una palabra, avaricia.

Si una agencia representa al vendedor, deberá tratar de conseguir el mayor precio de venta posible, si representa al comprador, el agente deberá de conseguir los mejores términos en la compraventa, pero cuando el mismo agente representa a ambas partes, puede haber un conflicto de intereses.

Hay momentos en la trayectoria profesional del agente inmobiliario, que es contratado por el comprador para que haga la “busca y captura del inmueble más ventajoso”, esto es, el mejor inmueble, mejor situado, en mejores condiciones, y, por supuesto, con el mejor precio. Esta no es tarea fácil y se consigue (no siempre), después de muchas horas de trabajo de oficina, llamadas, visitas, etc. Este es el caso del personal shopping inmobiliario. Este es un caso aparte, el agente es contratado, bajo unos términos, por la parte compradora, y en este caso, puede pactar una comisión por la compraventa con el vendedor y, además, llevarse la parte pactada en los términos por el comprador. Puede parecer avaricioso, pero este sería el único caso, donde lo vería más o menos “legal”. Bajo otras condiciones, no.

En #ittaGalicia hacemos el trabajo de “cool hunter”, hacemos la captación del inmueble más ventajoso en todos los sentidos para el comprador, por esta búsqueda no le cobramos nada, ni honorarios fijos ni comisiones, sin embargo, debe de comprometerse a comprarnos a nosotros el inmueble, nuestra comisión nos la abona la parte vendedora. No somos agencia dual.

En una relación standard con un agente, puede esperar muchos beneficios al aceptar pagar una tarifa por ayuda profesional. Usted sabe que su agente estará comprometido con usted en todos los aspectos de la transacción. Él o ella escuchará lo que tiene que decir, dándole la última palabra sobre las decisiones que se toman. No hace falta decir que toda la información, documentación y todo aquello que en general se trate en todo el proceso de la compraventa, es una información privilegiada, confidencial y se trata con absoluta discreción.

Pero… vayamos por partes:

Agente del vendedor: un vendedor puede contratar los servicios de un agente para actuar como agente del vendedor en la venta de la propiedad del propietario. El agente representa al vendedor como cliente. El agente le debe al cliente vendedor lealtad, obediencia a la instrucción legal, confidencialidad y responsabilidad. El agente debe anteponer el interés del vendedor e intentar negociar términos aceptables para su cliente vendedor.

Agente del comprador: un comprador puede contratar los servicios de un agente para actuar como agente del comprador en la compra de una propiedad. El agente representa al comprador como un cliente. El agente le debe al cliente comprador la lealtad, la obediencia a la instrucción legal, la confidencialidad y la responsabilidad. El agente debe anteponer el interés del comprador e intentar negociar términos aceptables para su cliente comprador.

Agente dual: un agente inmobiliario puede actuar como un agente dual que representa tanto al comprador como al vendedor en una transacción inmobiliaria, pero solo con el consentimiento expreso de ambas partes. Un agente doble será neutral con respecto a cualquier conflicto de interés entre el vendedor y el comprador.

En consecuencia, un agente dual NO PUEDE satisfacer plenamente los deberes de lealtad, obediencia a la instrucción legal. El consentimiento por escrito para la agencia dual debe provenir tanto del comprador como del vendedor. Y si… aún encima de que no satisface las necesidades de al menos una de las partes… ¿va a cobrar el doble? Uy, pues mal vamos.

La multipropiedad

hand-101003_640¿A quién no se le ha pasado por la mente comprar un apartamento vacacional para un mes de vacaciones al año?, por supuesto, frente el mar o en un lugar que tenga especial interés turístico como estaciones de esquí, o donde haya parques temáticos…

Más o menos la idea es buena, el problema está en que adquirir una de estas propiedades es caro, máxime si lo vamos a poder disfrutar poco tiempo, porque, en la mayoría de los casos, nuestro trabajo está lejos y nuestra residencia habitual está en el mismo lugar donde trabajamos.

La multipropiedad es un concepto que ha ido ganando adeptos con el paso del tiempo. Su mayor auge ha sido entre las décadas de los 80’s y 90’s aunque es una práctica muy, muy antigua.

En donde yo vivo, Galicia, era una práctica habitual el “multiuso” de los molinos, no los molinos de agua, si no, los molinos de harina, los granos de maíz o trigo, se molían, hasta conseguir una harina fina. Estos molinos eran de multipropiedad, no sabría datarlos, pero puedo decir que más de 100 años, casi seguro. Existen escrituras de multipropiedad con este tipo de bien, no sé, quizás haya sido el principio… los vecinos del pueblo lo disponían para su uso haciendo “rotaciones” entre ellos.

No es muy habitual la vivienda vacacional con este sistema en Galicia, aunque es sobradamente conocida en zonas como Andalucía y Canarias.

Bueno, pero… ¿en qué consiste?

Funciona en base a un acuerdo entre varias personas (pueden conocerse, por ejemplo, entre familiares, o pueden ser completamente desconocidos) por el que cada copropietario hace uso de un inmueble durante un tiempo determinado.

La multipropiedad se puede llevar a cabo de dos maneras, o bien se reparte en 12 (meses del año) las estancias y su valor, o bien se reparte en 52 (semanas del año).

Siempre se abona una parte proporcional de la estancia, por ejemplo, si vas a estar 3hand-376212_1920 meses al año, pagarás tres veces más que el que va a disponer del apartamento 1 mes. De la misma manera que el coste total (más gastos), se reparte proporcionalmente y de acuerdo a unos coeficientes, los gastos (IBI, comunidades, derramas…) también serán de forma proporcional.

Ventajas

Eres propietario. Mejor dicho “copropietario”. Y cuando no te convezcas o si necesitas el dinero, vendes tu parte (tu porciento en la multipropiedad) con ese mismo tiempo que tu habías adquirido, es decir, vendes tu parte de la propiedad y la estancia que tu habías pactado. Lo que en realidad vendes es el uso y disfrute de esa propiedad.

Desventajas

Tendrás que compartir “tu casa” con otra gente, quizás conocida, quizás no. O quizás no puedas disfrutarla en los tiempos pactados, igual un año sí, pero otro no…

¿Cómo se hace el reparto?

home-589068_1920Si es por meses, se divide el total del piso en 12 partes. Hasta aquí más o menos, está claro… pero el que disfrute de la estancia en los meses de julio y agosto, saldría beneficiado frente a estancias en meses como febrero, octubre, noviembre… ¿entonces?

No se muy bien como se hace, supongo que los que se benefician de los mejores meses pagan un plus.

Lo mismo si el reparto se hace en semanas.

Las semanas del 20 (mitad de mayo) hasta 38 (mitad de septiembre) serían mejores que el resto.

De cualquier manera, se haga como se haga, hayan los acuerdos que hayan, debe de estar por escrito.

España es el país europeo en el que existe el mayor número de usuarios de este tipo de viviendas, de acuerdo con la Asociación Nacional de Empresas de Tiempo Compartido

Según la filial española de la RDO (siglas de la patronal europea del sector, Resort Development Organization) en 2013 Canarias fue el primer destino de tiempo compartido de España en número de complejos turísticos, con 128. En el ránking están la Costa del Sol (90) y también las zonas de Levante y Cataluña, que tienen 34 y 28 complejos respectivamente.

Primero de todo, piensa en que cantidad estás dispuesto a invertir, a partir de aquí, buscamos…

La parte legal de todo esto

Parece todo muy “bonito”, pero… ¿realmente lo es?

No es oro todo lo que reluce.

Aunque estamos hablando de “multipropiedad”, la legislación dice que este término es “impropio”. según la Ley 42/1998, de 15 de diciembre que está en vigor desde 1999, lo adecuado es hablar de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, especialmente de uso turístico. Parece ser que el “propietario” o “copropietario” aqui, no existen.

Tal y como yo lo entiendo (que no tiene que ser así), es como una empresa donde hay varios socios, una “sociedad”, lo que ocurre es que en una empresa, se generan ganancias (no siempre), y en este caso no se generan ganancias, ya que no se trata de una actividad económica.

Otra forma de hacerlo es mediante la adquisición del uso y disfrute en un centro turístico. En este caso es algo así como un “alquiler”, no eres propietario, ni siquiera “copropietario”.

En este caso, no te confundas, el apartamento en la costa o en la estación de esquí que vas a disfrutar durante X días el verano o en invierno, es un tipo de alojamiento turístico. El propietario ‘original del inmueble’, por decirlo así, tiene que tener en regla una serie de licencias para ofrecerte el disfrute de esa casa: la que le faculta para ejercer la actividad turística, otra que permita acceso a zonas comunes, cédula de habitabilidad… revisa bien toda la documentación.

¿Cómo puedes saber si todos los papeles están en regla? Este tipo de viviendas en régimen de aprovechamiento por turno tienen constan en escritura pública y han de inscribirse en el Registro de la Propiedad. En esa escritura estará todo lo que necesitas saber sobre la finca: cómo es, a qué servicios comunes tiene acceso (piscinas, jardines, spa), la descripción detallada de los turnos, un inventario del mobiliario, las fechas en las que se pueden acometer tareas de mantenimiento y reparaciones y el precio que se pagará por ese servicio, entre otros detalles.

También tiene que quedar claro quién es el propietario al que hemos bautizado como ‘original; esto es, la persona que ‘vende’ ese derecho de aprovechamiento. Es importante señalar que no está permitido que los turnos sean menores de una semana al año, ni extenderse por menos de 3 años ni más de 50 años.

Comprueba que todo está en orden antes de firmar, hazlo bien enterado y haz todas las comprobaciones posibles, en este caso la ayuda de un abogado especializado es lo mejor. Cuando entras a formar parte de un régimen de vivienda compartida, no te conviertes en propietario, pero adquieres unos derechos y obligaciones que pueden ser muy similares a los que tendrías si de verdad hubieras ‘comprado’ esa casa.

Recuerda que si en algún momento del proceso ves escrito en un papel el término ‘multipropiedad’, es una señal para huir… Lo que encontrarás con más asiduidad será la opción “tiempo compartido” o “time-sharing”.

Ten cuidado y pon especial atención a los fraudes. 

#ittaGaliciaResidential es una división inmobiliaria de #ittaGalicia especializada en inmuebles de lujo en Galicia.

#ittaGaliciaCommercial es una división inmobiliaria de #ittaGalicia especializada en venta de establecimientos hoteleros en Galicia.

No hacemos gestiones de “tiempo compartido” o “time-sharing”, ni siquiera sabemos quien pueda hacerlo en Galicia. De cualquier manera, si estás interesad@ en la adquisición de alguna propiedad en Galicia a través de estas opciones, contacta con nosotros, trataremos de ponerte en contacto con alguna empresa especializada en turismo o te pondremos en contacto con algún abogado de la zona. Te ayudaremos en lo que podamos.

#ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura :))

Buena suerte.

Como pasar una oferta

No creo que haya una forma común para todo el mundo y para todos los casos, cada persona o cada empresa, tendrá su “método”.

Primero de todo, debemos de saber si esa oferta se pasa directamente al propietario de la vivienda que nos interesa, se pasa al agente intermediario que hace la venta (no inmobiliaria), o se pasa a la inmobiliaria…

Consideremos el algoritmo:

Si la oferta se pasa directamente al propietario ir al punto 1.

Si la oferta se pasa a un intermediario (no inmobiliaria), ir al punto 2.

Si la oferta se pasa a la inmobiliaria que gestiona la venta del inmueble que es de interés para nosotros, ir al punto 3.

balanza casa y euro

Punto 1.

Quizás sea lo más difícil, porque debemos de lidiar con una persona que va a querer conseguir la mayor cantidad de dinero posible por su inmueble.  Cualquier oferta que pasemos le parecerá poco. Hay algo en este tipo de ventas que es la capacidad de valorar subjetivamente la propiedad de la otra persona. No debemos olvidar que ha sido una casa que hicieron poco a poco con mucho trabajo, con mucha ilusión, que ahí vieron crecer a sus hijos y ahora, la ponen en venta. Para ellos tiene un valor que va más allá del meramente monetario. Ese valor subjetivo nosotros no lo consideraremos puesto que es algo que no nos toca en nuestra piel. No tenemos esa empatía que hay que tener para poder ver el dolor que muy a menudo sienten al poner su inmueble en venta (sobre todo en el caso de la gente más mayor).

Lo que yo haría sería valorar un poco el mercado alrededor del inmueble que es de interés para nosotros. De no saber o no tener el tiempo se debe de encargar una valoración a alguien que sepa hacerlo. Una vez sabemos el precio que ronda en esa zona, y teniendo en cuenta el estado del inmueble si necesita o no reformas, etc. pasamos una oferta un poco por debajo del precio de venta.

Aquí viene la parte más técnica, ya que debemos de valorar cuanto es de interés esa casa para nosotros, que prisa tienen los propietarios en vender y, lo más importante… ¿cuánta más gente puede estar interesada en este inmueble? si hay más gente interesada… ¿hasta cuánto pueden llegar a ofrecer ellos?

Una vez evaluadas todas estas cuestiones, procederemos a hacer nuestra oferta… si hay más gente interesada y tu estás muy interesado también, tendrás que ofrecer un precio por encima del valor de venta… si no la perderás.

Estamos barajando la posibilidad de que tu interés sea muy alto, de no ser así, busca otra casa para negociar y olvídate de esta… pero imaginemos por un momento que no puede ser otra, es la única en venta en esta zona y aquí es donde trabajas, y aquí es donde tus hijos van al colegio, etc.

Llegado este caso, tendrás que ayudarte de tu asesor financiero, el mejor que nadie te va a decir hasta que cantidad de dinero pudieras hacer frente a la hipoteca, una vez sepas el tope de tu pago mensual y si haces la hipoteca  tantos años con x% de interés… no podrás hipotecarte en más de ¿…? por tanto, si estuviese fuera de tu alcance… apaga y vete. Tendrás que buscarte otra casa…

Imaginemos que pasas tu oferta y te dicen que sí!!! bien has ganado, serás el nuevo propietario. En este momento, debieras de asegurarte la casa, trata de que el propietario te firme un contrato de arras (mira bien esto) hay varios modelos en internet que con descargarlo ya está, de cualquier manera no es lo que te aconsejo, mi consejo es que te lo haga un consultor o una asesoría para el caso, una inmobiliaria o el mismo banco donde vayas a hacer la hipoteca. Trata de entregar el dinero en concepto de arras, ten cuidado con las claúsulas y lee todo muy bien, cuando hayas acabado de leerlo, lo vuelves a leer otra vez, si algo no entiendes pregunta a quien sepa más. El pago de arras suele ser un 5 – 10 % del valor total de la venta.

Con este pago por adelantado te aseguras que el propietario no lo venda por detrás sin que tu te enteres. Si así fuera, que pudiera ser, el propietario estaría obligado a devolverte el doble de lo entregado (ojo! porque suele ser así, no siempre, esto depende del propio contrato de arras, por eso te decía más arriba que lo leyeras dos veces), también si tu cambiaras de opinión y decidieras no comprar, perderías lo entregado.

Si ves que el movimiento de compraventa es bajo o nulo y es una casa que tampoco te interesa mucho (pues porque hay más casas de tu interés), olvídate del contrato de arras y no lo hagas, con el riesgo de que pierdas la casa.

Bien lo más importante aquí es tu propia valoración, del interés que tengas en ese inmueble, de la oferta y la demanda, de si hay alguien más interesado, del precio de venta y de hasta cuanto puedes hipotecarte… no es tarea fácil te lo adelanto.

Estudia bien todos los puntos y te aconsejo que hagas un checklist para el caso, te será de utilidad. En el enlace te paso a un post anterior dentro de este mismo blog.

Pasa la oferta, o no, cuando estés preparad@ y solo cuando estés preparad@, no te agobies.

Si consideras que el precio de venta no es acorde al valor de mercado, contrata un tasador que valore la casa en cuestión (con el permiso del propietario, ya que el tasador  tendrá que entrar en la casa). Con una tasación, imparcial y completamente arbitraria, tendrás un as en la manga.

Si ves que el propietario te protesta y te dice que el tasador ha sido “comprado” para que el valor sea muy bajo, le dices que haga el una tasación, con otro tasador. En este caso, particularmente, suelo aconsejar el cálculo del average, es decir, la media aritmética entre ambas tasaciones. Sumas el valor de una, el valor de la otra y lo divides entre 2. Tan fácil como eso. Si las dos partes estáis de acuerdo, la negociación habrá acabado.

Si no hay acuerdo… me lo estás poniendo muy dificil. Ya que en este caso, sería bueno abandonar y buscar otra propiedad.

Punto 2.

En este caso estamos viendo las casas en venta con un intermediario. El ó ella, son expertos en el campo de la negociación, de no ser así, cambia de agente.

Lo normal cuando tratamos con agentes intermediarios, es que le pasemos a ellos la nota de lo que estamos buscando, dónde y a que precio.

Una vez el agente nos encuentra lo que buscamos, le pasamos la oferta directamente al agente, éste se la hará llegar al propietario de la casa que es de nuestro interés (siempre por debajo del precio de venta, trataríamos un 15 – 20% menos), dado que el propietario no la va a aceptar, podremos jugar con ir subiendo cantidades, hasta que por fin, nos diga, sí. Esta es la parte negociadora del agente y según su capacidad para tratar el tema. No todo el mundo vale.

Punto 3.

Realmente, no veo mucha diferencia, entre que negocie un agente o una inmobiliaria, ya que la inmobiliaria, estará representada por un agente.

Según el tamaño de la inmobiliaria es posible que haya alguien especificamente contratado para este fin. Gente preparada en coaching y en liderazgo que asumirá el trabajo del agente. Con una buena base negociadora, conseguirá su casa, al mejor precio… (casi seguro).

¿Cuál es la mejor opción de las 3 propuestas?

Depende del poder de negociación de cada uno por un lado, y por otro lado, del tiempo que dispongamos para poder hacer todo. Son trámites que requieren tiempo y esfuerzo, muy a menudo desplazamientos… así que, lo dejo a tu elección.

Oferta y demanda aplicada a inmobiliaria

Todo el mundo sabe y conoce la “ley de la oferta y la demanda”, de un bien que hay en cantidad, será más barato que un bien que escasea… es el caso de la sal y los diamantes, del primero hay mucho y de los segundos… nos gustaría que hubiera más (al menos a las mujeres).

OFERTA Y DEMANDAEn este post, me gustaría ir un poco más allá del principio fundamental de la oferta y la demanda y centrarme en esto, pero aplicado a la inmobiliaria.

La oferta y la demanda en el mercado de la vivienda influye en los precios inmobiliarios de varias formas que pueden presentar oportunidades para quienes quieren comprar una vivienda.

Dependiendo de la oferta y la demanda de las diferentes tipologías de inmuebles, bien sea para residencial o inmuebles comerciales, la valoración también varia. Es decir, este es el estudio típico de un análisis de mercado que un tasador tendrá que tener en consideración para llegar al valor de tasación. Dependiendo de la oferta y la demanda de un determinado tipo de inmueble, se llega a una “expectativa” de venta o alquiler. 

Pongamos por caso un apartamento de 2 dormitorios, uno de 3 dormitorios y un ático con 5 dormitorios.  Cada zona es diferente, por tanto, voy a hablar generalizando, en mi zona de trabajo habitual hay más oferta de pisos de 3 dormitorios que áticos de 5 dormitorios (pongo por ejemplo), por tanto, los primeros serán más baratos, no por el hecho en si de que son de 3 dormitorios y, supuestamente más pequeños, lo que daría un valor unitario más bajo, si no, por el hecho de que es más habitual, la oferta es mayor, por tanto, su precio debiera de ser inferior.

Sin embargo en el segundo ejemplo, el ático de 5 dormitorios, es posible que solo haya uno en venta, o dos como mucho en el mismo pueblo, por tanto, y atendiendo al principio de escasez, tendría un valor mayor. Algo así, como, “quien lo quiera, que lo pague”.

En el caso de las ventas y el alquiler, más o menos es lo mismo. Si lo que abunda es la demanda en alquileres, y la oferta es poca, el alquiler bajará… 

Pero… ¿es la demanda o es la oferta lo que determina el valor del inmueble?

Tal y como yo lo veo… es una mezcla entre ambos.

De cualquier manera algo hemos aprendido de esta crisis. La vivienda sí baja de precio. Antes de la crisis pensábamos que la inversión inmobiliaria era buena y que no solo no bajaban de precio, si no que se revalorizaban… bueno, hemos aprendido que no es así.

No hace mucho tasé un piso en Villagarcía de Arosa por un valor inferior a su deuda hipotecaria. No era mucha la diferencia, pero si, existía.

En España entre los años 1997 y 2007, la demanda de viviendas era grande (las familias), mientras que la oferta (lo que constructores ofrecían), no era tanto. Por tanto, existió un “boom”, una carencia, por eso las viviendas subieron de precio.

Entre que el constructor detectaba esta carencia, y satisfacía la demanda, pasaban 2 años, entre proyecto, licencias, permisos y la obra propiamente dicha, con lo cual la demanda seguía aumentando.

No voy a seguir contando lo que ocurrió en 2007… nos acordamos.

Se pierden trabajos, el trabajador ya no está seguro, concurso de acreedores, EREs… y la oferta y la demanda ha cambiado, ahora nos encontramos con un parque inmobiliario (mucho recién construido), que nadie quiere, y que al casi nadie puede acceder (aún teniendo trabajo).

Mucha oferta y nada o muy poca demanda ¿resultado? si quieres vender, tienes que bajar tus precios.

Y así es. Los precios han bajado.

Este es el resultado de mucha oferta y poca demanda.

 

Los impuestos inmobiliarios en la compraventa

Todo el mundo conoce el IVA, pero no es el único impuesto…

Los costes asociados a la compraventa de un inmueble son:

IVA 10% solo se paga en el supuesto de que la compra se haga al mismo promotor, ya que se considera “primera” venta.

En el supuesto de inmuebles de Protección Oficial este IVA se reduce al 4% 

En segundas y posteriores ventas, no se paga IVA, si no que se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), (más o menos el equivalente), ya que viene siendo de la misma cuantía… 10%

Por último está el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), siendo el 1,5%

Las tarifas de la Notaría y del Registro de la Propiedad están vinculadas al valor del bien inmueble, su naturaleza (no es lo mismo vivienda que local comercial, por ejemplo), número de páginas o complejidad de la escritura. Lo debes de consultar con ellos.

La plusvalía o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos,  grava el uso y disfrute del bien inmueble a lo largo de los años, lo paga el vendedor, salvo que, de mutuo acuerdo, se pacte lo contrario. Es un impuesto municipal y cada municipio tiene sus tasas. Todo dependerá de los años que se haya disfrutado ese inmueble. 

Este post se ha escrito a grandes rasgos y es a modo orientativo, por favor, revise los porcentajes utilizados en esta entrada con su correspondiente comunidad autónoma, ya que pueden variar.