Subastas inmobiliarias privadas en #ittaGalicia a tu disposición

Si eres propietario de un bien inmueble que por cualquier circunstancia sea particularmente singular o especial… (el caso de castillos, palacios, fortalezas, pazos, islas…) y deseas venderlo… te proponemos la opción de su venta mediante subasta privada. Esta subasta no es ni concursal ni tampoco judicial, no confundamos, son dos partes vendedor y comprador, donde se reúnen y pactan un precio por el bien inmueble previa tasación. Es muy parecida a la venta tradicional, pero en este caso se trata de hacer captación de más de un interesado en la adquisición del bien, que puje por el, esta puja puede ser al alza (como lo es en la subasta tradicional) o bien en sobre cerrado y siempre, en ambos casos, partiendo de un mínimo fijado en la tasación.logo subastas

El secreto del éxito de este tipo de ventas es que suele llegar al mayor número de interesados a un precio muy atractivo y comercialmente viable (de no ser así sería perder el tiempo y el dinero) para garantizar que la venta se realice en un corto espacio de tiempo.

Desde que ponemos en marcha nuestra maquinaria para captar interesados en la adquisición de tu propiedad, hasta que las pujas finalizan, suele pasar 6 meses. Tres meses es la preparación de documentación legal con nuestros abogados, tasaciones, Registro de Propiedad, ver que todo está bien, y los meses restantes dedicados a la subasta en sí. Siempre hay un margen de un mes (el último antes de finalizar) donde el inmueble debe de estar a disposición del posible interesado para poder verlo.

Las propiedades que captamos están situadas en Galicia y norte de Portugal.

La subasta propiamente dicha se puede hacer en un local adaptado para tal fin con fecha y hora definidas (Santiago de Compostela), o bien por Internet en la modalidad online (en este caso el mínimo de la subasta online debe de ser de tres meses).

Este tipo de subastas lo realizamos también en el supuesto de una cartera grande de inmuebles (como por ejemplo dar salida al stock de viviendas de un promotor) en este caso se pone en venta todas las unidades de la promoción entre pisos, bajos comerciales, áticos, plazas de garaje, trasteros, etc. en fin sería la promoción completa o al menos el 80% de esta. No se hace en el supuesto de un piso como única unidad en venta.

Para más información, no dudes en contactar…
María de los Reyes (@ittaGalicia)
Email central@ittagalicia.com
Teléfono 692762076

Consejos antes de comprar una vivienda

Antes de ponerse a buscar una casa… párese a pensar:

La compra de una vivienda es un importante desembolso económico, por tanto, estamos hablando de la mayor inversión que haga en su vida, pero valdrá la pena. Para ello, no se precipite, y piense que tiene que elegir una vivienda que se adapte a sus necesidades y a sus posibilidades económicas.

Primero pensemos en las necesidades. ¿Cuáles son mis necesidades?

Piense en la ubicación, ¿dónde quiero vivir?, orientación, ¿lejos del ruido?, zonas ajardinadas, ¿tengo hijos?, ¿cuántos?, ¿está en mis planes tener más familia?. Piense en lo que la vivienda ofertada le está ofreciendo. Cocina con muebles, mejor sin muebles, ¿cuántos dormitorios va a necesitar?, ¿va a necesitar garaje?. Esta vivienda, ¿necesita reparación?, ¿es mucha la reparación? Párese a pensar en lo que prefiere para calefacción y agua caliente, gas ciudad, propano, electricidad, tarifa nocturna. Piense en el futuro, una vivienda es una compra a largo plazo, posiblemente para los próximos 10, 20 ó 30 años, será la herencia de sus hijos.

Otro punto a tener en cuenta es el saber si la casa de sus sueños está dentro de sus posibilidades. Por tanto, haga números, que alguien especializado en el tema le eche una mano para que le ayude a buscar la vivienda en base a su situación financiera.

¿Que vivienda puedo permitirme?

La pregunta es muy sencilla pero la respuesta no tanto.

Probablemente tengamos que pedir un crédito hipotecario. ¡Ojo donde se mete!. Hay entidades financieras que nos pueden prestar el 100% del valor de tasación, aunque lo habitual es que el préstamo no supere el 80% de este valor. Piense que al valor de compra de su vivienda tiene que añadirle el 10% de gastos (IVA -si es vivienda nueva-, Impuesto de transferencia -para viviendas de segunda mano-, notario, escritura, registro, etc.). Piense en una vivienda con una cocina sin muebles y sin electrodomésticos, la vivienda que no tenga muebles, el préstamo a pedir y luego financiar será superior al precio de la vivienda. Los bancos determinarán la cantidad para el préstamo en base a:

El valor de tasación de la vivienda: Casi nunca coincide con el precio que vaya a pagar por la vivienda. Este cálculo lo hace un tasador, enviado por el banco, quien será el que, finalmente, calcule el valor de tasación en base a unos parámetros, (m2 de la vivienda, ubicación, etc.).

Su capacidad para hacer frente a los pagos mensuales: En el supuesto de no haber otros préstamos pedidos, (el banco lo mira todo), su vivienda se llevará del 35 al 40% de su nómina (ingresos netos, total líquido a percibir), el banco hará sus cálculos para determinar la cantidad que presta y cuanto tiempo lo podemos devolver.

Quizás tenga algún ahorro, o esté vendiendo una propiedad para adquirir otra… todo esto el banco lo tendrá en cuenta. De esta manera lo tendrá mucho más fácil. El problema viene cuando es la primera vivienda.

Familiarícese con las hipotecas

Después de poner sus finanzas en orden, debe de encontrar la entidad financiera y negociar el préstamo hipotecario. Esto es lo más importante y crucial en la compra de una vivienda. Debe decidir cual es el préstamo que mejor se adapta a sus necesidades, que tipo de interés -fijo o variable-, si conviene o no aceptar comisiones de amortización anticipada, en el caso de tipo de interés variable, tenga en cuenta los incrementos que pueden sufrir las cuotas de amortización mensuales, etc. Lo mejor es que este tema lo deje en manos expertas, en asesores financieros, ellos le asesorarán sobre la mejor hipoteca para Vd. ¿Tiene idea de cuántos tipos de hipotecas hay en el mercado?. Hipoteca Joven, Hipoteca Total, Hipoteca a 30, 35 y a veces hasta 40 años. Asesórese. No le costará nada y tendrá las cosas y dudas más claras. No estaría de más que apuntara en un papel todas sus dudas y luego preguntarlas al profesional, de esta manera se asegura no olvidarse de nada.

En cuánto ya tenga una idea clara de lo que busca y necesita y hasta donde puede llegar…

Iniciamos la búsqueda

No es fácil. Ya sabe lo que quiere, ya tiene claro cuáles son sus necesidades. Pero es un trabajo difícil. Pudiera llegar el momento en el que piense que es imposible encontrar lo que busca, pero no deje de buscar, al final encontrará lo que busca.

Antes de firmar el contrato

Ya tenemos la casa elegida, antes de entregar una señal o arras hay que tomar una serie de precauciones para asegurarnos el buen fin de la compra.

Fíjese en:

* Estado y conservación del edificio: La aparición de grietas y humedades son defectos en la estructura, que debieran ser reparados.

* Hablar con el presidente de la comunidad: él mejor que nadie, le deberá informar del estado general del inmueble. Si se tiene previsto realizar alguna obra para mejora o alguna reparación. Si pasa a ser propietario, estos gastos de reparaciones le pueden afectar a su bolsillo. En la mayoría de los casos hay algún dinero que proviene de la comunidad mensual, por lo que la obra ya no costaría todo.

* Instalaciones: Fíjese en las instalaciones, sobre todo, instalación eléctrica y calefacción. No se olvide la instalación de fontanería. Otras menos importantes: tomas de teléfono, antenas para TV, antenas para radio, TV por satélite, Internet, TV pro cable, etc.

Comprobaciones previas a la firma del contrato:

* La Certificación Registral: es la consulta al Registro de la Propiedad que, mediante una Nota Simple, se comprueba la existencia o no de algún tipo de cargas en el inmueble por Vd. interesado.

* La Comprobación Urbanística: se hace en el ayuntamiento donde quiera comprar el inmueble. De esta manera comprueba que la vivienda no se encuentre afectada por algún tipo de Plan Urbanístico, y también es útil para asegurarse de que cumple con los Planes Urbanísticos en vigor. Esto es particularmente útil, cuando, lo que quiere, es comprar una parcela y de esta manera sabrá si en dicha parcela se puede o no construir una vivienda, o si está a punto de ser expropiada.

* El Titulo de propiedad: más conocido como escritura, es lo que realmente da fe de que la vivienda es de su propiedad. Siempre expedida por un Notario e inscrita en el Registro de la Propiedad. El vendedor deberá presentar la escritura correspondiente a su vivienda antes de vender y estará libre de cargas. Al efectuar la compra, el Notario expedirá una escritura nueva de compra-venta, donde aparecerá comprador y vendedor y figurarán todas las cláusulas por ellos pactadas.

* Contribución urbana: Por último, al vendedor le corresponderá estar al tanto de todos los pagos de la contribución. Es el llamado Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), es una tasa municipal, su valor depende del valor catastral asignado a la vivienda, por regla general, el tipo de gravamen aplicado depende del número de habitantes que tenga el municipio.

La formalización de la compra

Es habitual, una vez hechas las comprobaciones arriba expuestas, que quien opta a la compra de la vivienda entregue una cantidad de dinero en concepto de señal o arras. Es un pago a cuenta que resta del precio final de la vivienda y se confirma con ello, el compromiso de comprar (por parte del comprador) y vender (por parte del vendedor).

La tasación inmobiliaria para subasta

Cuando empecé a hacer tasación no entendía muy bien el motivo del por que la finalidad de la tasación era tan importante… ¿no vale lo mismo sea para lo que sea?, bueno, más tarde lo fue entendiendo. Un inmueble no vale lo mismo si es para una garantia hipotecaria (en este caso el factor importante es el valor del inmueble en el tiempo, ya que esa hipoteca se va a hacer para los próximos 25-30 años, este tiempo hay que tenerlo en cuenta), que si es para avalúo de herencias, o, el tema que nos ocupa hoy, la subasta inmobiliaria.subasta

Veamos por que.

Aunque ya estamos de vuelta y media de saber que para hacer una hipoteca, el banco nos solicita una tasación, este no es el único caso en el que es necesaria dicha tasación, dado que también está la tasación para subasta de una vivienda, que es el  valor por el que sale a subasta la casa en caso de impago de la hipoteca, y que suele ser una valoración superior.

¿Por que tiene un valor superior?

Este tipo de tasación, tiene, el principal del préstamo más costas procesales más intereses ordinarios e intereses de demora. De ahí que salga un valor superior a la tasación que, inicialmente, se había hecho como garantía de préstamo o crédito hipotecario (no es lo mismo, ver este post escrito anteriormente).

Si una subasta queda desierta, algo muy habitual hoy en día, el banco se adjudica la vivienda habitual por el 70% del valor a efectos de subasta, tal y como se contempla en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

No es fácil de entender pero, el hecho de que la tasación sea muy alta no perjudica al deudor, sino que le beneficia.

A mi me encanta poner ejemplos. Veamos uno.

Una tasadora valora una vivienda en 150.000 euros además, de esta cantidad, en las escrituras de la hipoteca figura la tasación a efectos de subasta que es entorno a los 195.000 euros, donde se incluyen todos los gastos que el bien a subastar conlleva (a parte del valor inicial de la vivienda en sí) éste último es  el valor por el que sale a subasta la vivienda.

En el supuesto de que la subasta quede desierta, la entidad financiera se la adjudica por el 70% del valor, o sea, por 136.500 euros.

Si la tasación hubiera resultado inferior a 195.000 euros o igual que la tasación para otorgar la hipoteca, o sea, los 150.000 euros iniciales, la adjudicación se habría hecho por 105.000 euros. Consecuentemente al deudor le beneficia una tasación a efectos de subasta alta.

Que bienes son inembargables

A raíz de mi post anterior “Un piso embargado“, he mirado y consultado que bienes son inembargables, y he encontrado la respuesta en la Ley 1 de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000utiles en la cocina

Primero de todo, y antes de continuar, debo decir, que cuando hablamos del embargo de bienes, nos viene a la mente el embargo del banco por impago de hipoteca (ejecución hipotecaria), este ha sido el caso del post al que hago referencia, pero no siempre es el banco el ejecutante, muy a menudo son las Administraciones tipo Hacienda o los Organismos de la Seguridad Social las que buscan cobrar la deuda a través del embargo de bienes. Y ahora sí, aclarado esto y por si había dudas…

Regulado por la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en su Título IV de la Ejecución Dineraria, en el Capitulo III Del embargo de bienes y Artículo 592, Orden de los embargos:

1. Si acreedor y deudor no hubieren pactado otra cosa, dentro o fuera de la ejecución, el Secretario judicial responsable de la ejecución embargará los bienes del ejecutado procurando tener en cuenta la mayor facilidad de su enajenación y la menor onerosidad de ésta para el ejecutado.

Ir a Norma modificadoraNúmero 1 del artículo 592 redactado por el apartado doscientos cuarenta y cinco del artículo decimoquinto de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial («B.O.E.» 4 noviembre).Vigencia: 4 mayo 2010

2. Si por las circunstancias de la ejecución resultase imposible o muy difícil la aplicación de los criterios establecidos en el apartado anterior, los bienes se embargarán por el siguiente orden:

1.º Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.

2.º Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.

3.º Joyas y objetos de arte.

4.º Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen y la razón de su devengo.

5.º Intereses, rentas y frutos de toda especie.

6.º Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales.

7.º Bienes inmuebles.

8.º Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.

9.º Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.

Mismo Capítulo III (que hago referencia más arriba), en la Sección III, De los bienes inembargables, en el artículo 605 especifica:

Artículo 605 Bienes absolutamente inembargables

No serán en absoluto embargables:

1.º Los bienes que hayan sido declarados inalienables.

2.º Los derechos accesorios, que no sean alienables con independencia del principal.

3.º Los bienes que carezcan, por sí solos, de contenido patrimonial.

4.º Los bienes expresamente declarados inembargables por alguna disposición legal.

Artículo 606 Bienes inembargables del ejecutado

Son también inembargables:

1.º El mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo. En general, aquellos bienes como alimentos, combustible y otros que, a juicio del tribunal, resulten imprescindibles para que el ejecutado y las personas de él dependientes puedan atender con razonable dignidad a su subsistencia.

2.º Los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada.

3.º Los bienes sacros y los dedicados al culto de las religiones legalmente registradas.

4.º Las cantidades expresamente declaradas inembargables por Ley.

5.º Los bienes y cantidades declarados inembargables por Tratados ratificados por España.

Es más largo, ya que después de esto hace referencia al embargo de sueldos y pensiones, pero yo ya no me voy a extender más.

Cuando Hacienda no está de acuerdo con el valor declarado de un inmueble

Voy a tratar el tema de la  tasación pericial contradictoria, ¿que es?

Lo más habitual en tasación inmobiliaria es la tasación para garantía hipotecaria, ésta es sobradamente conocida por la mayoría de nosotros, la tasación para avalúo de herencias y posterior reparto, patrimonio de gananciales y posterior resparto, justiprecio en expropiaciones forzosas, la valoración para el supuesto de subastas (lo trataré en otro post), y… finalmente, el caso que nos ocupa, quizás el más desconocido, que es la tasación para el supuesto de procedimiento de comprobación de valores, o, dicho de otra manera, cuando Hacienda no está de acuerdo con el/los valores declarados.

Es bastante raro, y de echo poco usual, que nos llegue un cliente solicitando este tipo de trabajo. El caso más común es cuando a la Administración (Hacienda u otra), no le “cuadra” el valor declarado por el cliente y el valor con el que ellos “trabajan”, se suele dar en el caso del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP – para el caso de compraventa inmobiliaria) o bien con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (para el caso de herencias).

Cuando hacemos una transacción inmobiliaria, compraventa o herencia (las más comunes), al elevar a público el documento que verifica esa transacción (mediante Notario en escritura o Título de Propiedad), se le da un valor a esa transacción, cantidad que queda estipulada en dicha escritura. Este valor, el precio que hemos pagado por el inmueble, por ejemplo en el supuesto de una compraventa, no tiene por qué coincidir con el Valor Legal, ese valor que la Administración, piensa que es el más adecuado.

Pues bien, en ocasiones se da menor valor que el que realmente se paga por el bien, pero, no siempre es así, el mercado fluctua, la oferta y la demanda no van de la mano, el propietario tiene prisa por vender…, y el precio que realmente pagamos es inferior, y en este punto es cuando Hacienda revisa unas “tablas” orientativas con valores de mercado, que, aún siendo orientativas son del todo legales, según ellos están bien. Este valor que sale en estas tablas es el que cuenta a tales efectos. A estos valores se llega en base de estimaciones, coeficienes, ponderación, etc. Se deben de actualizar cada cierto tiempo, me imagino, que así sea, si no, estaría mal.

Pongamos por caso, el comprador de vivienda. Si compra su casa por  un valor inferior, es decir,  por debajo de esa tabla oficial orientativa que hablábamos antes, ¿que ocurriría?

En este caso, la Administración se dirije al sujeto, por escrito, mediante carta, indicándole que el valor declarado no les cuadra y que tiene que abonar el importe de la diferencia, si el exceso supera el 20%, habrá penalización extra mediante sanción. Si este es su caso, sepa eu puede solicitar lo que se llama Tasación Pericial Contradictoria, aportando una tasación oficial de un profesional independiente y que justifique que el precio que la Administración da por “oficial” está fuera de mercado y es incorrecto. Pero, cuidado, porque realmente esto tiene que ser así, si no le tocará de pagar esa diferencia.

Las tasaciones contradictorias tienen una eficiencia muy alta, los peritos de la Administración, no visitan el inmueble, por tanto aquí tenemos terreno ganado, vamos a ver detalles que ellos no pueden apreciar, no pueden ver depreciaciones por defectos, por años, etc.  y aquí, jugamos con ventaja. No obstante, antes de hacer la pericial contradictoria, se puede tener en cuenta un prevalor, el cual nos daría una idea aproximada, de si vale la pena hacer esta tasación o no.

Este post ha sido publicado el día 18 de noviembre de 2013, a las 9:25 h., en el mismo día a las 19:41 h. leo esto en el diario El Mundo, el cual, viene al caso y os paso el enlace:

http://www.elmundo.es/comunidad-valenciana/2013/11/18/5289bf0361fd3d02468b4571.html?goback=.gde_4243849_member_5808145096914272257#!

Lo que valora un tasador

LOS TASADORES SE FIJAN EN TODO, TODO, TODO …

HE AQUÍ UNOS EJEMPLOS:

La tasación se basa en criterios objetivos tales como antigüedad, situación, tamaño (en m2)… y en criterios subjetivos como pueden ser la orientación, conservación, el aspecto, etc.

Muy a pesar de lo que el tasador diga, los primeros tienen más peso que los segundos.

Si se está pidiendo una tasación, y el inmueble a tasar está de mal ver, sería aconsejable ir uno o dos días antes y poner en el inmueble un poco de orden, limpiar, ventilar… es primordial sobre todo en un inmueble donde no se vive habitualmente y está mucho tiempo cerrado. Llegando un poco antes que el tasador, sería buena idea, un poquito de spray (no mucho) ambientador para dar una mejor y más refrescante imagen del ambiente interior.

El tasador debe ser justo e imparcial, como un árbitro en un partido de fútbol. No se debe dejar influenciar ni por el vendedor ni por el comprador.

Va a tomar buena nota del estado general de la vivienda. Puertas, ventanas, buscarán conexiones de TV, conexiones de teléfono, calefacción, las persianas (incluso es posible que prueben para ver su correcto o no funcionamiento), suelos, cocina, estado de las paredes y pintura (el color es lo de menos), los baños (revestimientos, piezas), buscarán principalmente desperfectos, para luego valorar lo que puede costar su reemplazamiento por uno nuevo, y siguen, y siguen, y siguen revisando, TODO.

Una de las cosas que se suele valorar mucho es la “luminosidad”, el hecho de que un determinado inmueble tenga luz la mayor parte del día tiene mucho valor. Una pared se pinta, la luz natural no se puede poner como un “extra”. En un mismo edificio, si un piso da a patio de luces y otro de iguales características da todo a la calle – es exterior, éste último estaría más valorado.

En la parte externa a la vivienda, pero dentro del edificio, valoran, desde el portal hasta el bajo cubierta. Miran número de viviendas totales y por planta, ascensor (cuantas viviendas hay en ese portal – cuantos ascensores – por tanto, cuantas viviendas por ascensor), garaje (medidas), trastero (medidas). En cuanto al trastero no creo que tenga mucha importancia un trastero bajo cubierta, que la bodega o trastero en el sótano. Se tasará por tamaño y dependiendo del tasador, puede influir si éste tiene o no ventana o ventilación. Se fijarán como no, en el estado del edificio, dentro y fuera. Ventanas, galerías, fachada, zonas comunes, como pueden ser, piscinas, jardines, si hay portero físico o no, videoportero, etc.

En la calle valorarán que tipo de zona es, urbana, semiurbana, rural, etc.

Las tasaciones pueden variar de un tasador a otro y os explico porque. Mientras que la valoración objetiva va a ser la misma, la valoración subjetiva va a dar diferente. Aquí es donde entra el gusto del tasador. Si al tasador le gusta lo va a valorar más que un tasador que visite el mismo inmueble en el mismo momento pero no le guste.

Supongamos que el inmueble a tasar está situado en un edificio y que dicho inmueble da a un parque, un tasador lo puede poner como “mejora”, porque le gusta la tranquilidad del parque (“premios”), mientras que a otro tasador le puede parecer aburrido y quizás éste prefiera una calle muy transitada, en este caso este tasador lo puede anotar como resta de “puntos”, en este caso sería “castigo”. Uno puede parecerle estupendo que la estación del tren esté a 300 metros (por buena comunicaión) y a otro tasador le puede parecer ruidoso. Les influyen así mismo, los gustos particulares en el tipo de calefacción, electrodomésticos, etc. Estas particularidades se tienen en cuenta en la homogeneización de testigos.

Cada uno de estos pasos, puede sumar o restar puntos, lo que ya comenté más arriba de “premios y castigos”, cuando una tasación va justa, para la adquisición por ejemplo de una hipoteca (que es el caso más extendido), el gusto del tasador puede influir decisivamente.

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