Auditorías de control y recepción de inmuebles

documentsSu término en inglés es “Due Diligence”, para quien entienda.

Se tratan de auditorias de control y recepción de inmuebles, dedicándonos a asegurarnos de que todo esté bien y en orden. Este es el paso previo para luego, poner en venta, en subasta, permutas, adjudicación… el trabajo va encaminado al trabajo colaborativo con diferentes empresas que se dediquen a la gestión de grandes carteras de inmuebles y quieran o necesiten delegar este tipo de tareas. Nuestro campo de actuación se centra en Galicia y norte de Portugal, para poder realizar nuestro trabajo de manera más personal, sin más intermediarios y de cara a agilizar el trabajo y que no lleve más tiempo del estrictamente necesario.

Partimos de una gestión en tres áreas de trabajo, por un lado estudiamos la documentación aportada por cada unidad registral, vemos que todo esté en regla y nos aseguramos de esté completa… si algo falta se vuelve a solicitar. Hacemos un estudio administrativo de cada inmueble (unidad registral), vemos su regulación urbanística y que todo esté en orden que, por ejemplo, la superficie medida, sea la misma en catastro, en escrituras y sobre el terreno, si todo está bien, adelante, si no es así, hay que mirar la menera de solventar este error, finalmente, hacemos la inspección ocular para determinar el estado técnico de cada inmueble, sea, piso, casa, nave, local comercial, o incluso un terreno, en este caso el estudio está más encaminado a mirar viales, situación, si hay pozos de agua, si llega electricidad, orientación, etc.

Dentro de nuestra especialidad entra el inventariado, catalogación, valoración de cada uno de los inmuebles. Cada inmueble es único, por eso, le dedicamos el mismo proceso a cada uno de los inmuebles, tratando cada uno por separado, aún estando en el mismo edificio.

Hacemos los informes, resúmenes, checklists, valoración, incluyendo para cada caso, y por separado:

Identificación física del inmueble, su localización y titularidad.

Descripción del entorno, rural, industrial, urbano. Su situación geográfica (con mapas y callejeros para el caso).

Descripción del inmueble, atendiendo a su edificación, antigüedad, vida útil, conservación…

Estado administrativo del inmueble: Registro de la Propiedad, Catastro, Situación Urbanística.

Valoración de cada inmueble atendiendo a normativa ECO/805/2003 si este fuera el caso.

Finalmente, informe de conclusiones y actuaciones a llevar a cabo (si existieran).planoviv

Ventajas

El tener una amplia cartera de inmuebles, supone el tener en orden y para cada caso todos los papeles, todo en regla y todo al día.

No es tarea fácil. Y lleva su tiempo.

Desde nuestro estudio y según nuestra experiencia, podemos asesorarle en inmuebles que necesiten mejoras, en técnicas como el home staging, locales que puedan ser susceptibles de producir rentas, ver el mayor y mejor uso en el supuesto de oficinas, tierras que pudieran ser alquiladas para cultivo (en el caso del rural) o para naves (en el caso de suelo industrial), ver y valorar diferentes patologías en la construcción, hasta incluso, ruina, ver la ocupación del inmueble y si ésta se está haciendo con contratos o son “okupados” de manera ilegal.

Son muchas las situaciones que pueden surgir, y muy a menudo son desconocidas por nuestros clientes, sobre todo cuando no se encuentran en la misma zona geográfica.

Se trata de evitar daños mayores, como caídas, derrumbes, falta de limpieza… y otros tipos de casos que ciudadanos vecinos puedan denunciar.

Por tanto, se trata de tener un conocimiento exhaustivo de cada inmueble, disponer de todos los datos al día, ordenados, de forma precisa.

Conocer el valor de cada inmueble, y como poder sacarle beneficio.

Tenemos, por formación y experiencia, una visión global del mercado actual inmobiliario en nuestra zona y de la previsión de tendencias.

Nuestro equipo lo forman, para estos casos, dos arquitectos, un perito judicial inmobiliario y un agente de la propiedad inmobiliaria. A veces es necesario un abogado (aunque en este caso, éste es externo).

Rehabilitación vs edificación nueva

La respuesta a esto llegó por la necesidad de responder a un cliente el cual me preguntaba si era mejor comprar un terreno y hacer una casa nueva o reformar ya una casa que esté en ruinas. Este cliente busca una solución a bajo coste ya que no dispone de mucho presupuesto.

Bien, no voy a hacer demagogia sobre los pros y contras de hacer una casa nueva, ya que en este punto el gusto personal de cada uno va a mandar, y, para mi gusto, optaría a hacer una casa nueva, no obstante, la reforma de una existente es bueno y sale a mejor coste ya que te evitas muchos trámites administrativos (en la mayoría de los casos), en este punto, cada comunidad y cada municipio manda.

A parte de las diferencias técnicas, en la rehabilitación el bicho está dentro. Éste es el elemento clave. Cuando hablo de bicho no me refiero a un “bicho” en el amplio sentido de la palabra, sino, que más bien me refiero a todo el deterioro que una casa antigua conlleva, instalación de fontanería, instalación eléctrica, humedades, cubierta, …

La ventaja principal de la construcción nueva, es que la haces a tu gusto, según tus necesidades, tienes un buen surtido de materiales, desde la construcción de toda la vida, hasta los prefabricados de hormigón o madera.  Te acomodas la casa según el terreno, atendiendo a orientación (esto es muy importante). Déjate aconsejar por tu arquitecto, él sabrá mejor como hacer la disposición de la casa atendiendo a su orientación. Esto quiere decir, que primero tienes que tener el terreno, luego se hace el proyecto de lo que va a ser la casa, no es al revés, como mucha gente me dice, tengo el plano, ahora quiero la casa… ojo, porque si es tu caso, lo estás haciendo mal. Tampoco quiero que te confundas, el plano de tu casa ideal bien se podrá acomodar a cualquier tipo de terreno, pero casi con toda seguridad, habrá que hacer cambios. ¿Por que cambios? pues muy sencillo. Salvo que tengas un terreno enorme, lo cual sería ideal, si no fuera porque te vas a pasar media vida segando hierba, vas a contar con un terreno más o menos pequeño, donde tendrás un coeficiente de edificabiliadad y no podrás pasarte, tendrás una altura de construcción máxima (dependiendo de la zona), es posible que el frente del terreno mida, por ejemplo, 8 metros,  y tu casa la tengas con un frente de 10, en fin, son muchas cuestiones… por eso pienso que lo mejor es tener el terreno primero, y a partir de aquí, proyectar la casa.

Invierte en eficiencia energética, buenos aislantes (te van a costar más, pero a la larga te vale la pena). Todo lo que inviertas en confort, en eficiencia energética, te será recompensado en menor cuantía de facturas de gas, electricidad, etc. Acuérdate de las renovables… en esto algunas administraciones dan ayudas, para el supuesto de rehabilitación y para el supuesto de obra nueva. Mira en tu comunidad autónoma y no dejes pasar la ocasión, si la tienes.

Recuerda que la inversión en eficiencia energética es la única que se ve amortizada, no es como hacer una reforma de confort, funcional o estética.

Si te decides por rehabilitar un espacio, lo tienes fácil… busca los mejores y más modernos materiales, pregunta por la bioconstrucción, suelen ser materiales sostenibles, acordes al medio ambiente, y sin emisiones de CO2.

Si vas a reformar una casa construida antes de 1960 se tratará de una construcción basicamente tradicional.

Si está construida entre 1960 y 1980 será una construcción más convencional donde aparecen los forjados pesados y los muros con cámara.

Y si la casa está construida entre 1980 y 2001, ya cumpliría ciertas normativas técnicas en cuanto a construcción, en este caso quizás la inversión en “ponerla al día”, no sea mucho.

De cualquier manera, te decidas por lo que te decidas, lo más importante es buen aislante en fachadas y cubierta (todo lo que es la “envolvente”), buenas ventanas con rotura de puente térmico (habrás oido hablar, evita los cambios de temperatura entre el interior y el exterior, evita condensaciones…), las instalaciones deben de estar al día, calderas, tuberías de aguas, luz, etc.

Acuérdate que tienes un sin fin de renovables, térmica, fotovoltáica, geotérmica, cogeneración, etc.

Sea cual sea tu decisión, solicita ayuda a tu arquitecto, él mejor que nadie, te asesorará, porque hay muchos factores que entran en juego, climatología, antigüedad, si hay muros con cámara, aislamientos, si es zona de nieve, si hay un río cerca que se pueda derbordar… si se trata de rehabilitar una vivienda aislada, adosada, si está en un edificio plurifamiliar… en fin, son muchos factores a tener en cuenta.

Contratos inmobiliarios y pretasación de inmuebles

Ponemos en marcha un servicio personalizado de preparación de contratos inmobiliarios y pretasación de inmuebles.

Contratos inmobiliarios

Ofrecemos una serie de contratos inmobiliarios, arras o señal, compraventa, arrendamiento (por temporada, largo plazo, con opción de compra), con o sin garaje, con o sin trastero, todos ellos revisados y personalizados, para que en ningún caso se quede a medias.

Útiles para propietarios que deseen vender o alquilar y útiles para compradores que no deseen equivocarse, o para quienes deseen alquilar con toda garantía.

Documentos personalizados para cada caso en particular. 

Todos los documentos se encuentran revisados por diferentes profesionales, API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), abogados…

Pretasación de inmuebles

Útil para conocer el valor orientativo que pueda tener una vivienda en un lugar determinado y en un tiempo determinado, repito  es un valor orientativo, en ningún caso serviría como vinculante en operaciones con bancos, empresas, etc. se aproxima bastante al valor de mercado. Solo en casos de pisos, o apartamentos donde haya un mercado significativo para poder hacer el cálculo por el método de comparación. Es decir, en el caso de terrenos, o de inmuebles singulares, o municipios demasiado pequeños <20.000 habitantes, este cálculo no lo podríamos hacer. Pregunte su caso en particular.

Estos servicios se hacen previo pago por plataforma segura de PayPal o por transferencia bancaria, se envian por email, junto con la factura, y los recibe en los 3-4 días hábiles siguientes al efectuar el pago y al entregar la documentación que se necesita. Dado que cada servicio es diferente, y dado que cada documento es personalizado, se le dirá que datos vamos a necesitar, porque, variarán dependiendo del documento, estos datos también se solicitarán por email. Así que, una dirección de email válida es imprescindible.

Tanto el contrato inmobiliario como la pretasación tendrá un coste de 30 euros + IVA – si sois inmobiliaria o profesionales, y creéis que necesitáis más de uno de estos documentos, preguntar presupuesto.

Mirar como contactar en nuestra página de “Contacto / Si deseas que te llamemos”

Sube la venta de vivienda en el primer trimestre 2011

Al comienzo de este año se registran buenas cifras de compraventa. De enero a marzo de 2011 las ventas de pisos han aumentado un 33,9 % en comparación con el mismo periodo de 2010. En total, se han tramitado 124.542 transacciones.

Los datos corresponden a las compraventas inscritas en los registros de la propiedad, procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente, y que, por tanto, recogen el “importante repunte de operaciones” producido en diciembre debido al cambio fiscal en los criterios de deducción por la compra de vivienda en el IRPF.

Es buena noticia. La comparativa con el mismo período del año anterior, da como resultado un aumento en ventas cercano al 34 % , lo cual es positivo, muy positivo, no solo a los que nos dedicamos a la venta, sino, también, a lo que se refiere al conjunto de la nación. Buenos datos para el repunte de nuestra economía.

Por favor, leer nuestro comentario escrito el 21 de junio y que hace referencia a este post.

Las estadísticas, ¿nos fiamos?

Constantemente nos vemos invadidos por un montón de estadísticas. Cada portal inmobiliario, ministerios, particulares, y un montón más… pero… ¿realmente son estadísticas reales? ¿Nos pudieramos fiar?

En realidad no. Cada uno da fe (sin mala intención) de los datos de los que ellos disponen.

Os explico.

El Ministerio de Vivienda dispone de unos datos ofrecidos por el Registro de la  Propiedad, Notarios… datos que son verdaderos, pero no fiables, dado que en este caso no están tomando en consideración las cantidades de “dinero clase B” que en este tipo transacciones de compra-venta se dan. Por tanto, estadísticas que reflejen los precios totales, precios por m2, no serán muy de fiar, aunque sí orientativos.

Más abajo hay un gráfico donde se detalla las tasaciones en Galicia por trimestres en los años 2007, 2008 y hasta el tercer trimestre del año 2009, datos recogidos por el mismo ministerio al que antes hice mención y que tampoco tienen que ser reales. Tasaciones inmobiliarias que se hagan para otra finalidad distinta a la garantía hipotecaria, como divorcios, subastas, justiprecios en expropiacines, etc. el ministerio no tiene por que tener conocimiento de ellas. Por tanto, aquí quedarían reflejadas las tasaciones que se llevan a cabo para la garantía hipotecaria en la compra-venta.

Otras estadísticas son las que ofrecen (con la mejor intención) los diversos portales inmobiliarios, he recogido estos 2 datos de 2 portales inmobiliarios diferentes. Estos inmuebles están a la venta en Vigo. Hemos elegido esta localidad porque es conocida, aunque nosotros conocemos mejor otros municipios, Vilagarcía de Arousa, Vilanova de Arousa, Cambados, Sanxenxo, O Grove,  Caldas de Reis, Pontevedra…

En el primer caso tomo como ejemplo una casa de 3 dormitorios con finca de 435 m2, y construidos son 227 m2. Se vende esta casa en 315.000 euros.  Según este portal serían 1.388 euros el m2, sín más análisis ¿la parcela de 435 m2? Visto en Idealista.com en este portal se ofrecen 650 viviendas (de todas las tipologías y tamaños) en Vigo a la venta (no se tiene en cuenta alquiler)

Otro caso es un piso de 3 dormitorios, de 90 m2 construidos y que como anexos tiene plaza de garaje y trastero. Se vende en 230.000 euros. En zona  centro de Vigo. Según este portal serían 2.555 euros el m2, ¿el garaje? ¿el trastero?, ¿zona? ¿depreciación por antigüedad? Visto en inmobiliaria.com en este portal se ofrecen a la venta 668 inmuebles (de todas las tipologías y tamaños) a la venta (no tenemos en cuenta alquileres, ni tampoco naves, locales, oficinas… solo viviendas).

Estos portales inmobiliarios, además de no tener en cuenta los anexos que tenga esa vivienda, no distinguen entre vivienda libre y VPO.  Se debiera tener en cuenta también, que estos portales ofrecen unos precios que luego a la hora de la venta, no tienen que ser los reales, es decir, son precios de oferta, no de transacciones realizadas.

Bien, juzgar por vosotros mismos. No hagáis mucho caso de las estadísticas, aunque si, evidentemente, sirven para hacernos una idea.

Por cierto, en cuanto a nuestras estadísticas, las de itta Galicia, os podemos decir, que hace dos años, para hacer una venta había que enseñar el inmueble (casa, piso, apartamento, estudio…), una media de 10 veces, damos por sentado, que a 10 clientes diferentes.

Actualmente, y desde el año pasado, para hacer una venta, hay que enseñar el inmueble una media de 25 veces… y aún así…

Lo que si es cierto, es que hay un pequeño repunte, desde que empezó el año, y es en el número de clientes interesados.

¿Qué es la plusvalía?

Plusvalía:

Es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana

La forma más fácil de entenderlo, quizás sea con un ejemplo:

Imaginemos que hemos adquirido una propiedad inmobiliaria (piso, apartamento, local… – bien cualquier inmuelbe de naturaleza urbana), en el año 1996 por 78.000 euros. Y ahora, 12 años después, en 2008 lo vendemos en 135.000 euros. En estos 12 años, nuestro patrimonio ha “ganado” 57.000 euros. Bien, hasta aqui, lo entendemos…calculator

Resulta, que cada municipio, tiene sus propios impuestos. Éste es uno de ellos. Se llama Plusvalía (este en realidad es un término fácil, corto para el nombre real del impuesto que es más largo – es el nombre de andar por casa).

Por tanto, decir, que existe un impuesto que precisamente grava esa plusvalía (esa diferencia de precio entre el valor de compra y luego el valor de venta o traspaso).

Dado que viene establecido por los ayuntamientos, son precisamente ellos los que se encargan de su gestión.

El hecho imponible que grava el impuesto es la obtención de un incremento de valor.

¿Cómo calcularlo?

Es el resultado de aplicar al valor que tenga el terreno cuando se genera el impuesto, un por ciento que viene fijado por el municipio al que pertenezca el inmueble (dado que cada ayuntamiento gravará el inmueble con un porcentaje diferente, para saberlo, nos dirijiremos a nuestro ayuntamiento y nos informarán).

El porcentaje a aplicar sobre el valor es el resultado de multiplicar el porcentaje que nos hayan dicho en nuestro Ayuntamiento por el número de años de “disfrute” de ese inmueble, en nuestro ejemplo son 12 años. Dicho por ciento no puede pasar del 30 %

La liquidación del pago se hace en la Administración Municipal, y hay un plazo para ello:

30 días si es por ventas, donaciones, compras – en este caso son actos “intervivos”. Contados desde la fecha del devengo.

6 meses cuando se trate de actos “mortis causa”.

Utilidad de una tasación

Basicamente una tasación se hace para adquirir una hipoteca (esta es la más usada). El banco no dará un préstamo por una cantidad de dinero sin antes saber que la propiedad vale por lo menos esa cantidad que se presta.

Para cálculo de patrimonio. O bien por curiosidad del interesado o por algo más serio, como pudiera ser el caso de un divorcio (separación de bienes).

Para la puesta en venta de un inmueble. El propietario no sabe muy bien cuanto pedir por su inmueble y hace la tasación pertinente. Desafortunadamente, este es el caso menos usado, y luego ocurre que el propietario pide lo que le da la real gana (lo valga o no). Y esto lo digo con conocimiento de causa.

Otras causas por las que son encargadas tasaciones son:

  • Diversos tipos de créditos.

  • Casos de liquidación de empresas.

  • Fusión, absorción de empresas.

  • En el caso de inversión inmobiliaria (cuando se hace para saber si realmente vale lo que su propietario pide).

  • Compra – Venta de empresas.

  • Embargos.

  • Expropiaciones.

  • Suspensiones de pagos.

  • Partición de herencias.

  • y más…

Ojo con los precios, pueden variar un buen por ciento.

Pedir presupuesto antes. Espero haber sido útil.

Podéis visitar tasacionesgalicia.com