Por qué es interesante invertir en el sector hotelero en Galicia

Por qué en Galicia

No sé que tiene Galicia, “miña terra”, pero el que viene, una de dos, o vuelve o se queda.

Galicia engancha, y de que manera. 

Galicia es una de las Comunidades Autónomas con más playas y, además con más kilómetros de costa. Sí, has leído bien, superamos a los dos archipiélagos y a Andalucía (con lo grande que parece y la cantidad de costa que tiene). Según la Wikipedia… 

formada por las provincias de La Coruña, Lugo, Orense y Pontevedra, que se componen de trescientos trece municipios agrupados en cincuenta y tres comarcas. La capital es la ciudad de Santiago de Compostela, mientras que Vigo es el municipio más poblado.

Geográficamente, está bañada al oeste por el océano Atlántico y al norte por el mar Cantábrico. Limita al sur con Portugal y al este con Asturias y Castilla y León (provincias de León y de Zamora). Además del territorio continental, incluye los archipiélagos de las islas Cíes, el de Ons y el de Sálvora, las islas de Cortegada, Arosa, las Sisargas, las Malveiras y otras más pequeñas.

Galicia tiene 2 701 743 habitantes (INE, 1 de enero de 2018), con una distribución demográfica que aglomera la mayor parte de la población en las franjas costeras comprendidas entre Ferrol y La Coruña en el noroeste y entre Villagarcía de Arosa, Pontevedra y Vigo en el suroeste. 

Siguiendo con nuestras playas…

Parece increíble, pero Galicia está situada en el número 1 en cuanto a kilómetros de costa se refiere. Tiene más playas que Andalucía y Cataluña juntas. Esto es debido a las numerosas costas recortadas que la hacen tan especial, estas costas recortadas llamadas rías.

Puesto Comunidad Autónoma Costa en Km Mar / Océano
       
1 Galicia 1.629 Mar Cantábrico y Océano Atlántico
2 Canarias 1.501 Océano Atlántico
3 Islas Baleares 1.283 Mar Mediterráneo
4 Andalucía 910 Océano Atlántico y Mar Mediterráneo
5 Cataluña 699 Mar Mediterráneo
6 Comunidad Valenciana 518 Mar Mediterráneo
7 Principado de Asturias 401 Mar Cantábrico
8 Cantabria 284 Mar Cantábrico
9 Región de Murcia 274 Mar Mediterráneo
10 País Vasco 246 Mar Cantábrico
Fuente: wikipedia    
wikipedia.org/wiki/Anexo:Comunidades_autónomas_de_España_por_kilómetros_de_costa

Galicia es uno de esos pocos lugares que encuentras paisajes de todo tipo. Tienes rural y tienes urbano, tienes paisajes de campo (de interior) y tienes playas (¡qué playas!). Tienes ríos y lagos, y ¡hasta un Cañón! no es el Cañón del Colorado pero es el Cañón del Sil, precioso. 

Arquitectura… para parar un tren. Museos, catedrales, castros celtas, necrópolis celtas… y para los más pequeños, pues también, parques acuáticos, tirolinas, batallas de pintura… En Galicia hay de todo, para todos los gustos.

Por qué hoteles

Un escenario con infinitas posibilidades

Aunque en actividad hotelera no podemos competir con comunidades como Baleares, Canarias o Andalucía, ellos se llevan el número uno, sí es cierto, que últimamente, Galicia, está teniendo mucho gancho.

Series como “Fariña”, “Vivir sin permiso” o como “3 caminos”, nos ha echo llegar lejos y estar en el punto de mira para futuros viajes de mucha gente.

Es por esto que la inversión hotelera en Galicia tiene mucho tirón. Además, Galicia, es un lugar muy tranquilo. No hay apenas delincuencia y las vacaciones en familia (o uno solo), se pueden pasar muy bien, sin sobresaltos.

Todavía no os he hablado de nuestra gastronomía. Bueno, carnes, las mejores, pero de pescaditos y “marisquiño” estamos sobrados.  Pulpo, lamprea, merluza, lubina, dorada, rape, raya, nécoras, gambas, langostinos, centollos, bueyes, langosta… la lista es infinita. 

Si es verdad que es el último lugar de España en ver la luz del sol por la mañana, pero a cambio, nos da unas tardes eternas. No es de extrañar estar en cualquier chiringuito de playa a las 10 de la noche y que aún sea de día. Los atardeceres son momentos preciosos en la costa, lo mismo el amanecer.

Volviendo al tema que nos ocupa, la inversión hotelera en Galicia, puedes tener hoteles en venta o en alquiler para todos los gustos. Desde una pequeña y acogedora pensión, hasta un grandioso y lujoso hotel de 4 estrellas. Todo es posible. 

#ittaGalicia como inmobiliaria especializada en la comercialización y venta de hoteles en Galicia, te puedo decir que los precios oscilan desde 400.000 euros hasta 11 millones, de lo que nosotros tenemos en cartera.  

En toda la comunidad hay tan solo 8 hoteles de 5 estrellas, y hasta dónde yo sé, ninguno de ellos está en venta.

Si eres inversor, Galicia es una buena apuesta.

Si lo deseas, desde #ittaGalicia tasaciones, también hacemos estudios viabilidad y estudios del comportamiento del turismo hotelero en un determinado lugar. Así, sabrás si ese lugar es bueno para la inversión o si es mejor buscar en otro sitio… Solicita un estudio a modo de ejemplo si deseas ver un poco el contenido y hacerte una idea.

¿Qué hay que saber antes de decidirse a comprar un hotel?

Bien, más o menos ya he comentado las ventajas de la inversión hotelera en Galicia. Sin embargo, como toda inversión, no está libre de riesgos, por tanto, recomiendo tener algunos datos en cuenta.

Un estudio previo a nivel técnico, por un arquitecto, por ejemplo, nos quitará de dudas sobre todo para saber si el estado real de la edificación es buena, se verá el estado de conservación, comprobación de medidas de superficie, si hay discrepancias con catastro, posibles usos del suelo (si lo hubiese), si hay exceso de edificación, si sobre la finca (hotel) existe una orden de, por ejemplo, embargo, si existiese cualquier otra carga registral, por ejemplo, hipoteca y muchas cuestiones más a tener en cuenta.

El técnico valorará el hotel, puede ser un perito tasador, el cual aplicará métodos analíticos, estadísticos, comparativos para poder llegar a un valor de compraventa acorde al mercado actual en esa zona y ese momento. Con una tasación en la mano, es más fácil negociar el precio en la compraventa. Esta tasación la puede encargar tanto el comprador como el vendedor, a ambas partes le ofrecerá una información muy valiosa.

Otro documento importante a hacer previo a la compraventa o a un alquiler, es un inventario con todo el contenido del hotel y que el propietario va a dejar. En #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura también te podemos ayudar con esto.

Desde #ittaGalicia tasaciones, tenemos la capacidad y los recursos para poder llevar a cabo una valoración técnica (tasación) de cualquier propiedad que se dedique a la hospitalidad. Somos peritos tasadores. 

Variedad de precios

Aunque los precios suelen oscilar dependiendo de las instalaciones del hotel y de la calificación que tenga, puedo decir, como tasadora, que los precios más altos están en centro ciudades (como Vigo, Santiago de Compostela, La Coruña…) y en la zona de playas, siendo Sanxenxo y O Grove de lo más caro en Galicia en cuanto a inversión. Hoteles del norte, como en Burela, Viveiro, Ribadeo o Fisterra se mantienen a precios adecuados a la zona y a la rentabilidad del lugar.

No olvidemos que un hotel, además de un bien inmueble, es un negocio, una empresa, por tanto, debe de poder venderse las habitaciones al precio acorde para poder rentabilizarlo en una plazo de tiempo estimado entre 10 y 15 años.

Me explico, si para poder rentabilizar la inversión y que ésta se vea “devuelta” en, pongamos 12 años, necesitamos vender las habitaciones en 500 euros la noche, mejor deja ese hotel, nadie te pagará esas cantidades. Sin embargo, si otro hotel tiene X habitaciones, que se pueden vender fácil en 100 euros la noche y su precio de venta es acorde a la ocupación media de la zona… quizás sea buena inversión. Es por esto que lo mejor es encargar un estudio de viabilidad económica y así conocer objetivamente el potencial del hotel. Por poco dinero sales de dudas y te puede salvar de una mala inversión.

Contacta conmigo.

Reyes 

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Gracias por leerme. No olvides dejar tus comentarios y, si te gustó, por favor, comparte en tus redes 🙂

En las imágenes se ve Vigo con las Islas Cíes al fondo, Playa de Las Catedrales (o Agua Santa) en Ribadeo, las Islas Cíes y el Cañón del Sil. Todas las fotos son de libre difusión, libres de derechos de autor y están sacadas del portal pixabay.com

Como elegir el hotel ideal como inversión

Quizás seas una de esas personas que está buscando invertir en la adquisición de un activo hotelero, y a estas alturas, es posible que tengas muy claro lo que quieres y lo que estás buscando, pero si no es así, puedes seguir leyendo…

Yo establecería dos épocas en el año, una de ellas es propicia para la compra y la otra mejor no. Los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril y mayo, son, a mi juicio, los mejores, dejando los meses de junio, julio y agosto. El por qué es bastante obvio. En los meses de verano los hoteles están bastante a tope lo cual dificulta las negociaciones entre ambas partes. De cualquier manera, si te decides a comprar en pleno verano, ¡adelante! prohibido no está.

A la hora de elegir el activo a comprar yo seguiría unas pautas.

Primero de todo, la zona. Cuál es la zona interesante para mí. Búsqueda por región, Galicia, Asturias, Andalucía, Levante, Baleares, Cataluña… España es grande. Puedes elegir la zona por el turismo que se mueve ahí, porque tú eres de ahí, o porque quieres cambiar de vida y alejarte de donde siempre viviste… Luego, pregúntate, me gusta rural, urbano, costa, interior… una vez tengas claro la región que buscas y dónde emplazarlo, viene el punto siguiente.

¿Adquisición de un hotel ya funcionando o uno de nueva construcción?

Es evidente que este punto irá en función de los gustos de cada uno. Es posible que ya dispongas de un terreno, de esta manera te sería más fácil y más barato la construcción de un hotel.

Sea como sea, debes de pensar que la construcción de un hotel nuevo conlleva una tarea de trabajo y dedicación, buscar el terreno (no servirán todos los terrenos, tienen que ser para uso hotelero), su compra, estudio y proyecto de arquitectura, licencias y permisos, construcción, muebles, detalles de decoración, búsqueda de personal, entrevistas… no cabe duda que como proyecto puede ser precioso, a mí me encantaría, sin embargo… son unos 3 años perdidos, que dejarías de ingresar dinero, voy a decir que no es un gasto en sí, si no, que dejas de ingresar. Es la diferencia de si adquieres ya un hotel funcionando. Además, con uno abierto, ya coges una cartera importante de clientes, no olvides que muchos clientes repiten en el mismo hotel que ya se habían alojado con anterioridad. Si te decides por la construcción de uno nuevo, tendrás que esperar unos 3 a 5 años, antes de que el hotel sea conocido y antes de que adquiera el “caché” para que la gente lo busque y lo elija en el medio de las búsquedas.

De esto he escrito un post aparte, puedes leerlo en este enlace “Comprar un hotel ya construido o… hacer uno nuevo”.

Bien, ya sabes la zona y si te vas a decidir por uno de nueva construcción o uno nuevo. Punto siguiente.

Tu presupuesto

¿Ya tienes el dinero para la inversión? ¿Tienes parte? ¿Tendrás que financiar prácticamente todo?

Busca los hoteles que se ajusten a tu presupuesto, no te pases y recuerda que del precio de venta, puedes negociar con la propiedad o con el agente intermediario para que te hagan una rebaja. A este valor tendrás que sumarle aproximadamente un 10% en concepto de gastos del Registro, la Notaria y diversos impuestos como AJD (Actos Jurídicos Documentados), no estoy añadiendo el IVA. Este punto, mejor pregúntaselo a tu gestor ya que si eres empresa, sabes que puedes repercutirlo, de manera que te lo devolverán, de echo, si lo haces bien, no tienes que desembolsarlo.

Dependiendo del presupuesto que dispongas, tendrás que valorar si puedes acceder a un hotel modesto, de poca calificación (la calificación se hace con estrellas) o uno de mayor calificación, también verás si el hotel al que puedas acceder será pequeño, mediano o grande (en número de habitaciones), así también valorarás, si solo será hotel tipo B&B (bed & breakfast), si podrá tener comedores donde dar banquetes, spa, balneario…

Ya tenemos clara la zona que nos interesa, ya sabemos si queremos un hotel funcionando o uno de nueva construcción y ya tenemos una idea más o menos clara del presupuesto que tenemos y hasta donde queremos (o podemos) endeudarnos solicitando un préstamo. Punto siguiente.

La búsqueda 

Tanto busques un hotel ya funcionando en venta o un terreno para la construcción de uno nuevo, tendrás que hacer búsqueda. Puede ser de manera personal en alguna inmobiliaria especializada o una búsqueda por Internet. Verás que hay varios portales dedicados exclusivamente a la venta inmobiliaria. Yo empezaría por ellos.

Una vez das con lo que buscas, llamas, envías WhatsApp (cada vez más usado) o envías un email, solicitando más información. Si ves que te sigue encajando, por zona, por tamaño, por precio, solicita una visita al inmueble.

Debes saber que la búsqueda puede ser larga dependiendo de la zona donde busques, habrá más o menos hoteles en oferta. Ten paciencia, lo que buscas, tarde o temprano, llegará.

Toma el control de la decisión

No tengas prisa, tómalo con calma. Una vez hayas visto varios hoteles que encajan en tu búsqueda, salvo que compres todos, tendrás que elegir uno. Vuelve a visitarlo, estudia bien los números, las cuentas de resultados de los hoteles, te serán facilitadas por sus propietarios. Estudia bien el personal, cuánta gente hay trabajando, tipo de contratos, haz un inventario de lo que se queda en el hotel cuando se haya hecho la compraventa. Revisa si hay que hacer alguna obra de mejora en el hotel, ¿solo es pintura? ¿hay que invertir en obra más grande? ¿redecorar? ¿puede funcionar sin obras? Vuelve a hacer números, mira en cuanto tiempo puedes amortizarlo. Hay diversas fórmulas para esto. Lo ideal es amortizarlo entre 10 y 15 años. ¿Te salen los números? Adelante, anímate.

Mientras haces la búsqueda, debes de ver bien el inmueble. A parte de la empresa en sí, debes de fijarte en el inmueble propiamente dicho, y preguntarte si después de los años, el edificio estará bien para poder ser vendido (solo por si acaso). ¿Podrías al menos recuperar al inversión inicial?

En este punto, un experto financiero o un economista te dirían que si vendiendo la propiedad no le ganas algo, malo. Es decir, debes de asegurarte, lo más posible, que después de un tiempo abierto y si no funcionase, debieras de recuperar la inversión y algo más, si vendieses en lo mismo que pagaste por el hotel, estarías perdiendo dinero. Me voy a explicar un poco mejor.

Si compras un hotel y te cuesta, pongamos, 500.000 euros, después de 10 años de uso, deberías poder venderlo en al menos un 5% más por cada año, en decir un 50% más, o sea, que tendrías que venderlo en 750.000 euros. Esto sería lo ideal, pero no siempre es así, y no puedes aventurarte, ya que el mercado inmobiliario es altamente cambiante. Como no tenemos una bola de cristal, tendrás que arriesgarte.

Para que la anterior regla se cumpla, deberás de mantener tu hotel, tejado, fachada, ventanas, cortinas, pintura, fontanería… recuerda que el mantenimiento que le hagas es lo que lo mantendrá y lo que le haga subir o bajar su valor futuro. 

Estos son los pasos que yo seguiría si fuera un inversor y estuviera buscando un establecimiento hotelero para comprar.

Finalmente y poniéndonos en el peor de los casos… ¿el hotel no ha cumplido mis expectativas en cuanto a ingresos anuales esperados?

Debes de darle un tiempo, los primeros años son duros, pero si después de 10 años, no funciona… tendrás que ir pensando en vender la propiedad. Ahora, que antes fuiste comprador, te convertirás en vendedor.

Al menos trata de recuperar la inversión.

Buena suerte.

Reyes @ittaGalicia