El agente dual o la agencia dual

¿Qué es el agente dual o la agencia dual?

Básicamente y a grandes rasgos, se trataría de la agencia o el agente que trabajaría doblemente para comprador y para el vendedor. De esta manera llevaría el doble de comisión.

Bueno hay varias formas:

Por regla general la comisión inmobiliaria se trata de un 3% calculado en base al precio de venta de la vivienda (también puede hacerse así en el supuesto de propiedades comerciales, no tiene por qué ser vivienda), este 3% es pactado íntegramente con el vendedor del inmueble, quedando el comprador libre de esta carga (ya él soportará otros gastos de la compraventa), así es como en #ittaGalicia trabajamos y, hasta donde yo sé, el 99% de las agencias trabajan así, al menos en mi zona, Galicia, que es lo que conozco.

No tiene por que llevarse el doble de comisión si ese mismo 3% lo dividen a partes iguales entre comprador y vendedor, de tal manera, que cada una de las partes pagaría un 1,5%. De esta manera no lo vería tan mal, no sería agencia dual.

Sin embargo, muchas agencias, últimamente lo estoy viendo, trabajan de manera dual, es decir, cobran un 3% de la parte vendedora y otro 3% de la parte compradora.

El agente recauda el doble de la comisión pero no hace nada del trabajo específico de un agente del vendedor o agente del comprador. La agencia dual solo beneficia al agente y se debe de evitar a toda costa si desea una experiencia positiva en la compraventa.

Si haces una búsqueda en Google por ejemplo, para “qué es una agencia dual” o “cómo funciona la agencia dual”, seguramente verás unos cuántos artículos de agentes inmobiliarios diciendo que la agencia dual está perfectamente bien. ¿Sabes por qué un agente inmobiliario alguna vez le diría a alguien que la agencia dual se puede hacer sin ningún problema? yo solo encuentro una palabra, avaricia.

Si una agencia representa al vendedor, deberá tratar de conseguir el mayor precio de venta posible, si representa al comprador, el agente deberá de conseguir los mejores términos en la compraventa, pero cuando el mismo agente representa a ambas partes, puede haber un conflicto de intereses.

Hay momentos en la trayectoria profesional del agente inmobiliario, que es contratado por el comprador para que haga la “busca y captura del inmueble más ventajoso”, esto es, el mejor inmueble, mejor situado, en mejores condiciones, y, por supuesto, con el mejor precio. Esta no es tarea fácil y se consigue (no siempre), después de muchas horas de trabajo de oficina, llamadas, visitas, etc. Este es el caso del personal shopping inmobiliario. Este es un caso aparte, el agente es contratado, bajo unos términos, por la parte compradora, y en este caso, puede pactar una comisión por la compraventa con el vendedor y, además, llevarse la parte pactada en los términos por el comprador. Puede parecer avaricioso, pero este sería el único caso, donde lo vería más o menos “legal”. Bajo otras condiciones, no.

En #ittaGalicia hacemos el trabajo de “cool hunter”, hacemos la captación del inmueble más ventajoso en todos los sentidos para el comprador, por esta búsqueda no le cobramos nada, ni honorarios fijos ni comisiones, sin embargo, debe de comprometerse a comprarnos a nosotros el inmueble, nuestra comisión nos la abona la parte vendedora. No somos agencia dual.

En una relación standard con un agente, puede esperar muchos beneficios al aceptar pagar una tarifa por ayuda profesional. Usted sabe que su agente estará comprometido con usted en todos los aspectos de la transacción. Él o ella escuchará lo que tiene que decir, dándole la última palabra sobre las decisiones que se toman. No hace falta decir que toda la información, documentación y todo aquello que en general se trate en todo el proceso de la compraventa, es una información privilegiada, confidencial y se trata con absoluta discreción.

Pero… vayamos por partes:

Agente del vendedor: un vendedor puede contratar los servicios de un agente para actuar como agente del vendedor en la venta de la propiedad del propietario. El agente representa al vendedor como cliente. El agente le debe al cliente vendedor lealtad, obediencia a la instrucción legal, confidencialidad y responsabilidad. El agente debe anteponer el interés del vendedor e intentar negociar términos aceptables para su cliente vendedor.

Agente del comprador: un comprador puede contratar los servicios de un agente para actuar como agente del comprador en la compra de una propiedad. El agente representa al comprador como un cliente. El agente le debe al cliente comprador la lealtad, la obediencia a la instrucción legal, la confidencialidad y la responsabilidad. El agente debe anteponer el interés del comprador e intentar negociar términos aceptables para su cliente comprador.

Agente dual: un agente inmobiliario puede actuar como un agente dual que representa tanto al comprador como al vendedor en una transacción inmobiliaria, pero solo con el consentimiento expreso de ambas partes. Un agente doble será neutral con respecto a cualquier conflicto de interés entre el vendedor y el comprador.

En consecuencia, un agente dual NO PUEDE satisfacer plenamente los deberes de lealtad, obediencia a la instrucción legal. El consentimiento por escrito para la agencia dual debe provenir tanto del comprador como del vendedor. Y si… aún encima de que no satisface las necesidades de al menos una de las partes… ¿va a cobrar el doble? Uy, pues mal vamos.

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