Cuando no es necesaria una tasación para el banco para pedir una hipoteca

Como todo el mundo sabe, el banco solicitará una tasación del bien inmueble sobre el que va a caer el préstamo hipotecario, con la firme intención de ellos asegurarse de que el inmueble  a hipotecar vale realmente lo que se va solicitar de préstamo.  Por ejemplo: compramos un piso y el vendedor nos pide 100.000 euros, como no tenemos nada ahorrado, vamos al banco y solicitamos una hipoteca para poder adquirir esa propiedad. Pedimos de hipoteca los 100.000 que el propietario pide (o incluso más, gastos notariales, pago de impuestos, muebles…), pero el banco, debe guardarse sus espaldas y solicita la tasación. Si la tasación sale esos 100.000 o más, genial, pero… ¿y si la tasación sale con un valor de… pongamos… 90.000 euros? El banco no nos va a dar la hipoteca. Deberemos acudir al propietario y solicitarle la rebaja y comprar el piso por 90.000 euros.

Pero, no necesitarás la tasación, se me dió el caso hace poco, si tienes ahorrado, pongamos el 50% del precio de venta. Supongamos el mismo caso anterior, un piso te lo venden en 100.000 euros y estás de acuerdo en el precio (si tienes dudas no te salvarás de la tasación), y tienes ahorrados, por ejemplo 50.000 euros, solo necesitarás la hipoteca para los otros 50.000 euros. En este caso, el banco, debe de saber que el piso que quieres hipotecar bien vale los 50.000 euros que estás solicitando, (de echo vale 100.000 euros), con lo cual, no necesitará que hagas la tasación.

De cualquier manera, es posible que quedes más tranquilo haciendo la tasación, es una forma de asegurar de que lo que te piden está dentro del rango de precios del valor de mercado.

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La tasación, ¿una ciencia exacta?

balanza casa y euroHan acabado las fiestas y retomamos uno de los temas que nos ocupan, las tasaciones.

Las tasaciones se hacen en base a unos cálculos matemáticos y en base a unas fórmulas, por tanto… ¿son una ciencia exacta?

Hay momentos en la vida de todo inmueble, que por una razón u otra se debe de conocer su valor.

La tasación del inmueble es, en muchas ocasiones, la única manera de saberlo.

Es de suma importancia, quizás lo más importante, que la información de los precios de venta que los tasadores manejemos sean de fuentes fidedignas, ya que en base a estos valores se va a basar todo nuestro trabajo posterior.

Otra cuestión importante es conocer el inmueble a tasar y los inmuebles objetos de estudio, los comparables (usados en el método de comparación, más abajo se explica), un amplio conocimiento de este mercado en la zona a tasar, es, por tanto, importante, no imprescindible, ya que un tasador puede tasar en cualquier zona, simplemente se hace el trabajo más fácil cuando conocemos como se mueve el mercado en esa zona.

El método de comparación se utiliza para la valoración de toda la clase de inmuebles que cumplan los siguientes requisitos:

– La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
– Disponer de suficientes datos sobre transacciones y ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
– Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de ese mercado.

El método de comparación es el más usado para la tasación de un piso. Para mi, es el método más fidedigno para dar el valor real de un inmueble, siempre que se sepa hacer bien la homogeneización de los testigos utilizados, pese a que ya se suele buscar testigos acordes al inmueble a tasar, la homogeneización es imprescindible, ya que no existe un inmueble que sea 100 % igual a otro.

Para calcular el valor por comparación se analizan los bienes existentes en el mercado que sean comparables al inmueble que se desea tasar y se obtiene información concreta de transacciones reales u ofertas en firme y sus precios. Entre ellas se selecciona una muestra lo más representativa posible, descartando aquellas ofertas que contengan elementos especulativos y descartando los inmuebles que por tipología, funcionalidad, antigüedad, etc. no cumplan con el requisito de “comparable”. Es dedir, si tasamos un piso de 3 dormitorios, con garaje, trastero, ascensor, etc, lo lógico es usar testigos iguales y en la misma zona geográfica. No obstante, y como dije más arriba, como no hay dos inmuebles del todo iguales, hay que homogeneizar. En esta homogeneización la práctica, pericia, formación, profesionalidad, etc. del tasador será la clave, para un valor real, o especulativo, es decir, estará mejor o peor hecha.

Entre que esta homogeneización, que no todos los tasadores la hacemos igual, y de entre, los testigos que elegimos, no son los mismos, es lógico pensar que el cálculo del valor de un inmueble dará diferente, dependiendo del técnico que lo haga.

Aún así, una diferencia entre el 15 y el 20% entre el valor final de una tasador y otro tasador, puede ser normal.

Con todo, me gustaría decir, que a mi juicio, la tasación es una ciencia “bastante” exacta.

Actualización de una tasación

No creo que haga falta explicar más, dado que se entiende bien, no obstante, paso a definir, tal y como define la Orden ECO 805 /2003 de 27 de marzo:

En su Título I Disposiciones generales, Capitulo I Ámbito, principios y definiciones, en el artículo 4, define:

Actualización de una tasación. Es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la misma entidad tasadora antes de transcurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que con referencia a la tasación anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en ella. Este plazo será de tres años para la finalidad contemplada en el artículo 2.b) (Ámbito de aplicación), conforme a lo establecido en el artículo 84.1 de esta Orden.

A parte de para lo que se especifica en el párrafo anterior, una actualización de tasación sirve también para tener el valor de un bien inmueble siempre al día.

A veces esta actualización es útil cuando estamos buscando hipoteca y vamos de banco en banco, y vemos que los 6 meses se nos agotan.

Su precio suele ser del 50% del valor de la tasación. Se requiere que el técnico vuelva a visitar el inmueble y hacer toda la toma de datos, la inspección se hace imprescindible, si se quiere un trabajo bien hecho, ya que en dos años (o menos) un inmueble puede resultar muy dañado. Incluso de un día para otro en el supuesto de un incendio.

Contratos inmobiliarios y pretasación de inmuebles

Ponemos en marcha un servicio personalizado de preparación de contratos inmobiliarios y pretasación de inmuebles.

Contratos inmobiliarios

Ofrecemos una serie de contratos inmobiliarios, arras o señal, compraventa, arrendamiento (por temporada, largo plazo, con opción de compra), con o sin garaje, con o sin trastero, todos ellos revisados y personalizados, para que en ningún caso se quede a medias.

Útiles para propietarios que deseen vender o alquilar y útiles para compradores que no deseen equivocarse, o para quienes deseen alquilar con toda garantía.

Documentos personalizados para cada caso en particular. 

Todos los documentos se encuentran revisados por diferentes profesionales, API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), abogados…

Pretasación de inmuebles

Útil para conocer el valor orientativo que pueda tener una vivienda en un lugar determinado y en un tiempo determinado, repito  es un valor orientativo, en ningún caso serviría como vinculante en operaciones con bancos, empresas, etc. se aproxima bastante al valor de mercado. Solo en casos de pisos, o apartamentos donde haya un mercado significativo para poder hacer el cálculo por el método de comparación. Es decir, en el caso de terrenos, o de inmuebles singulares, o municipios demasiado pequeños <20.000 habitantes, este cálculo no lo podríamos hacer. Pregunte su caso en particular.

Estos servicios se hacen previo pago por plataforma segura de PayPal o por transferencia bancaria, se envian por email, junto con la factura, y los recibe en los 3-4 días hábiles siguientes al efectuar el pago y al entregar la documentación que se necesita. Dado que cada servicio es diferente, y dado que cada documento es personalizado, se le dirá que datos vamos a necesitar, porque, variarán dependiendo del documento, estos datos también se solicitarán por email. Así que, una dirección de email válida es imprescindible.

Tanto el contrato inmobiliario como la pretasación tendrá un coste de 30 euros + IVA – si sois inmobiliaria o profesionales, y creéis que necesitáis más de uno de estos documentos, preguntar presupuesto.

Mirar como contactar en nuestra página de “Contacto / Si deseas que te llamemos”

¿Me dará la tasación? Como podemos saberlo.

La pregunta del millón.

Es una de las preguntas que suelen hacerme cuando mis clientes se deciden por la compra de una vivienda. Suele tratarse de parejas jóvenes (su primer vivienda) que buscan hipoteca al 80 – 100 % de la tasación y desean, evidentemente, que la tasación les de lo máximo posible.

En principio, no podemos saberlo, hasta que el tasador hace la visita, recoge datos y hace sus cálculos para el informe.

Hay dos criterios para la tasación: una es el criterio objetivo y el otro es el subjetivo. Los criterios objetivos (tamaño de la vivienda, antigüedad, situación…) no se pueden cambiar, pero los criterios subjetivos (esos que el tasador valora también), si los podemos cambiar. Y es que el gusto del tasador y que al tasador la vivienda le guste, también influye, y … a veces es decisivo, cuando las tasaciones van “justitas”.

Podemos dirigirnos al dueño de la vivienda, decirle lo mucho que nos gustaría que la vivienda la tasasen bien. Arreglar un poquito, una limpiecilla (si se hace necesaria), que se vean las ventanas limpias, que no haya nada por el medio que pueda entorpecer el trabajo al tasador.

Muy a menudo el mismo banco puede estar interesado en haceros la hipoteca, con lo cual una llamadita del banco y “dejar caer” que no quisieran perderos como clientes (pues porque toda la familia tiene cuenta ahí, o porque sois clientes de hace años…) en fin, dejar caer que el banco está interesado en esta operación con la entidad tasadora, pues puede ser de ayuda.

El tener un plano de la propiedad o un “croquis” le facilitará el trabajo al tasador, y algo importante es la puntualidad, el tasador suele andar justo de tiempo, de hecho a menudo llegan tarde porque van acumulando retrasos. En fin llegar 10 – 15 minutos antes de la hora pactada es bueno y aconsejable, así se aprovecha para ventilar un poco, por ejemplo, en el caso de viviendas en que no se viva en ellas.

Tranquilos y no os agobies.

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Lo que valora un tasador

Diferencias entre “valorar” y “tasar” un bien inmueble

Seguramente más de una vez se ha preguntado cual será la diferencia entre Valoración y Tasación de un inmueble.

Basicamente las diferencias son:

En la tasación existe una visita “in situ” para inspección visual, practicada por un técnico con los conocimientos teóricos-prácticos para tal fin. Tiene como objetivo el establecer el valor de un bien determinado.

La tasación es, un documento que se suscribe a un profesional. Tiene validez legal. Aunque para casos de tasaciones para hipotecas, las diferentes entidades financieras pedirán “su” informe de tasación, ya que solo confian en las “tasadoras” o “gabinetes de tasación” concertados por ellos.

En la valoración, no existe ningún papel “oficial” ya que carece de validez. Se suele calcular en base a unos metros cuadrados en una determinada situación geográfica. Se valorarán plazas de garaje, terrazas, trastero…

La valoración es, pues, un documento que no tendrá valor legal, pero que ayuda en casos de querer poner a la venta un inmueble y no saber que pedir por el, o quizás para ponerse de acuerdo dos o más personas y evitar entrar en disputas.

Evidentemente, la valoración es mucho más económica que la tasación. En el caso de valoraciones “online”, se hace en base a cálculos de venta de inmuebles similares en esa zona. Lo que pasa que muy amenudo, el precio que pide un propietario por su inmueble y el precio de venta real varía un poco (o mucho).