Que bienes son inembargables

A raíz de mi post anterior “Un piso embargado“, he mirado y consultado que bienes son inembargables, y he encontrado la respuesta en la Ley 1 de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000utiles en la cocina

Primero de todo, y antes de continuar, debo decir, que cuando hablamos del embargo de bienes, nos viene a la mente el embargo del banco por impago de hipoteca (ejecución hipotecaria), este ha sido el caso del post al que hago referencia, pero no siempre es el banco el ejecutante, muy a menudo son las Administraciones tipo Hacienda o los Organismos de la Seguridad Social las que buscan cobrar la deuda a través del embargo de bienes. Y ahora sí, aclarado esto y por si había dudas…

Regulado por la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en su Título IV de la Ejecución Dineraria, en el Capitulo III Del embargo de bienes y Artículo 592, Orden de los embargos:

1. Si acreedor y deudor no hubieren pactado otra cosa, dentro o fuera de la ejecución, el Secretario judicial responsable de la ejecución embargará los bienes del ejecutado procurando tener en cuenta la mayor facilidad de su enajenación y la menor onerosidad de ésta para el ejecutado.

Ir a Norma modificadoraNúmero 1 del artículo 592 redactado por el apartado doscientos cuarenta y cinco del artículo decimoquinto de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial («B.O.E.» 4 noviembre).Vigencia: 4 mayo 2010

2. Si por las circunstancias de la ejecución resultase imposible o muy difícil la aplicación de los criterios establecidos en el apartado anterior, los bienes se embargarán por el siguiente orden:

1.º Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.

2.º Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.

3.º Joyas y objetos de arte.

4.º Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen y la razón de su devengo.

5.º Intereses, rentas y frutos de toda especie.

6.º Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales.

7.º Bienes inmuebles.

8.º Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.

9.º Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.

Mismo Capítulo III (que hago referencia más arriba), en la Sección III, De los bienes inembargables, en el artículo 605 especifica:

Artículo 605 Bienes absolutamente inembargables

No serán en absoluto embargables:

1.º Los bienes que hayan sido declarados inalienables.

2.º Los derechos accesorios, que no sean alienables con independencia del principal.

3.º Los bienes que carezcan, por sí solos, de contenido patrimonial.

4.º Los bienes expresamente declarados inembargables por alguna disposición legal.

Artículo 606 Bienes inembargables del ejecutado

Son también inembargables:

1.º El mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo. En general, aquellos bienes como alimentos, combustible y otros que, a juicio del tribunal, resulten imprescindibles para que el ejecutado y las personas de él dependientes puedan atender con razonable dignidad a su subsistencia.

2.º Los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada.

3.º Los bienes sacros y los dedicados al culto de las religiones legalmente registradas.

4.º Las cantidades expresamente declaradas inembargables por Ley.

5.º Los bienes y cantidades declarados inembargables por Tratados ratificados por España.

Es más largo, ya que después de esto hace referencia al embargo de sueldos y pensiones, pero yo ya no me voy a extender más.

¿Elijo mi piso que da a la parte delantera del edificio, o… a la trasera?

Es bastante probable que dependa. Por ejemplo, yo particularmente preferiría el piso que da hacia la parte de delante del edificio, la parte de atrás suele ser oscura y, muy amenudo, las viviendas dan a zonas feas o a patios de luces.  A la hora de valorar un piso, y siempre y cuando el piso sea exactamente igual, el de delante tendrá más valor económico. Sin embargo, como ya he dicho al empezar este post… es bastante probable que dependa… siga leyendo…

Edificio fachada delantera

He elegido un edificio (situado en Vilagarcía de Arousa cerca de donde yo vivo) que no es representativo en absoluto de este caso, ya que tanto su fachada delantera como la fachada de atrás es bastante amplia, grande, entra mucha luz, y, además tienen vistas, lo podéis ver en las fotos que estoy adjuntando.

Por regla general, los pisos que dan a la parte de atrás de un edificio suelen ser los últimos en ser vendidos, y eso, que son más baratos. Sin embargo, en una ocasión, le enseñara un piso a una chica de Madrid que quedara encantada con la idea de que todas las habitaciones dieran a patio de luces, “para el descanso” decía ella. Parece que en Madrid se valora la tranquilidad de una forma diferente. Ellos huyen del ruido, nosotros, es posible que no tengamos tanto ruido, o que no lo notemos especialmente.

Fachada delantera

En el edificio que muestro en las imágenes, la fachada principal (donde están los portales de entrada), que sería la fachada de delante, tiene orientación norte. Sin embargo la parte de atrás, que como ya he comentado es completamente abierta dando a un jardín – parque, está orientado al sur. En esta parte de atrás habrá menos ruido de coches, camiones… en fin, los ruidos propios de la calle, y por estar al sur, hará más calorcito con un ahorro (significativo o no) de calefacción en el invierno.

Fachada trasera

En este caso concreto y siempre que los pisos fuesen iguales, es probable, que prefiriese el de la parte de atrás. Por cierto, nunca entré en ningún piso de este edidicio.

Edificio fachada trasera

La ventaja de Internet

La mejor manera de buscar vivienda

Desde hace un tiempo a esta parte, la mejor manera de buscar vivienda es Internet y os explico por que (o eso es lo que yo creo).

Es mucho más fácil, rápido y cómodo. Internet te ofrece la posibilidad de “entrar” en una casa sin moverte del sillón, te da información certera de dimensiones, ves fotos, a veces video, puedes llamar y preguntar (si es que en el anuncio o en la web no tiene la respuesta a tu pregunta), es rápido, no hay que patear calles, te ahorras tiempo, dinero. En el momento en que sales de tu casa para ver otra, es ya con una cita concertada, vas a “tiro fijo”, pero lo que yo creo de verdad que más funciona en la búsqueda de vivienda en Internet es que la búsqueda es “escondida”, es decir, el cliente no da la cara, como cuando entras en una tienda a preguntar el precio de tal o cual artículo. En Internet buscas, comparas, miras bien la oferta de una agencia, la oferta de otra (muy a menudo vendemos el mismo inmueble, no siempre al mismo precio, ojo al dato). Cuando por fin el cliente se decide a “dar la cara” es porque realmente tiene interés en eso que estás vendiendo y cree que es lo que está buscando.

A veces, los amigos, la familia me preguntan si hay gente que mira pisos o casas por curiosidad. Bueno yo, particularmente, no lo creo, puede haber gente que si, pero sinceramente no lo creo, la gente tiene mejores cosas que hacer.

Tener en cuenta que para buscar vivienda, no hace falta entrar en un portal inmobiliario propiamente dicho, sino, que en las webs dedicadas a los anuncios clasificados, tipo habitamos.com o milanuncios.com (son 2 de los muchos) también encontraréis buenas ofertas.

¡Buena suerte en la búsqueda!

La venta de pisos de segunda mano es difícil pero los propietarios nos lo ponen más díficil

Un par de semanas atrás, acabando el año 2009, visité un piso en mi localidad Vilagarcía de Arousa, que se vendía en 220.000 euros, aunque ya tratara el tema por teléfono con los propietarios, y ya me pareciera caro, decidí ir a verlo -como inmobiliaria que soy- porque pudiera ser posible que el piso fuera grande o fuera de lujo, en fin, sin verlo no se puede decir ese es caro o ese es barato.

Después de verlo, me di cuenta de que tenía razón. El piso tiene unos 90 m2, 3 dormitorios, cocina, salón y terraza (es bastante buena la verdad), vistas al mar desde la terraza, todo lo demás es exterior, menos baño y aseo. Según lo cuento pensaréis que es una pasada de piso, pero no. El edificio es de hace 25 años, los suelos de corcho, la cocina no está mal, pero los baños son de cuando se construyó el edificio (ya sabéis baldosas pintadas del año de la pera, algunas rotas o estalladas), en fin… que habría que restaurar prácticamente todo.

De las mismas características de este piso en cuanto a situación (cerca de la playa, tamaño, garaje, terraza, etc)… los hay de nueva construcción por 186.000 euros. ¿Veis la diferencia y a lo que voy? ¿Qué haría este piso tan especial para que sus propietarios quieran 220.000 euros?

Muy a menudo, notamos que un determinado inmueble tiene valor sentimental, pero más allá de este valor sentimental, no hay más, y para quien busca para comprar no valora el valor sentimental que pudiera tener para sus actuales dueños y, por supuesto, el tasador no tasa ese tipo de valor.

Según mi modesta opinión, cuando un propietario decide vender, debiera ponerse en la piel del comprador, valorar la obra nueva y cuanto se pudiera depreciar su inmueble por antigüedad, ver lo que hay que hacer de nuevo (baños, suelos, pintura, ventanas…) cuánto pudiera costar estas obras y después se le pudiera poner un precio. Quizás la cosa esté en que no hay demasiada prisa por vender.

Si sois compradores, ¿que prefeririáis? un piso viejo, ajado de 220.000 euros u otro de similares características nuevo por 186.000 euros. No me respondáis, yo ya se la respuesta.

Lo que valora un tasador

LOS TASADORES SE FIJAN EN TODO, TODO, TODO …

HE AQUÍ UNOS EJEMPLOS:

La tasación se basa en criterios objetivos tales como antigüedad, situación, tamaño (en m2)… y en criterios subjetivos como pueden ser la orientación, conservación, el aspecto, etc.

Muy a pesar de lo que el tasador diga, los primeros tienen más peso que los segundos.

Si se está pidiendo una tasación, y el inmueble a tasar está de mal ver, sería aconsejable ir uno o dos días antes y poner en el inmueble un poco de orden, limpiar, ventilar… es primordial sobre todo en un inmueble donde no se vive habitualmente y está mucho tiempo cerrado. Llegando un poco antes que el tasador, sería buena idea, un poquito de spray (no mucho) ambientador para dar una mejor y más refrescante imagen del ambiente interior.

El tasador debe ser justo e imparcial, como un árbitro en un partido de fútbol. No se debe dejar influenciar ni por el vendedor ni por el comprador.

Va a tomar buena nota del estado general de la vivienda. Puertas, ventanas, buscarán conexiones de TV, conexiones de teléfono, calefacción, las persianas (incluso es posible que prueben para ver su correcto o no funcionamiento), suelos, cocina, estado de las paredes y pintura (el color es lo de menos), los baños (revestimientos, piezas), buscarán principalmente desperfectos, para luego valorar lo que puede costar su reemplazamiento por uno nuevo, y siguen, y siguen, y siguen revisando, TODO.

Una de las cosas que se suele valorar mucho es la “luminosidad”, el hecho de que un determinado inmueble tenga luz la mayor parte del día tiene mucho valor. Una pared se pinta, la luz natural no se puede poner como un “extra”. En un mismo edificio, si un piso da a patio de luces y otro de iguales características da todo a la calle – es exterior, éste último estaría más valorado.

En la parte externa a la vivienda, pero dentro del edificio, valoran, desde el portal hasta el bajo cubierta. Miran número de viviendas totales y por planta, ascensor (cuantas viviendas hay en ese portal – cuantos ascensores – por tanto, cuantas viviendas por ascensor), garaje (medidas), trastero (medidas). En cuanto al trastero no creo que tenga mucha importancia un trastero bajo cubierta, que la bodega o trastero en el sótano. Se tasará por tamaño y dependiendo del tasador, puede influir si éste tiene o no ventana o ventilación. Se fijarán como no, en el estado del edificio, dentro y fuera. Ventanas, galerías, fachada, zonas comunes, como pueden ser, piscinas, jardines, si hay portero físico o no, videoportero, etc.

En la calle valorarán que tipo de zona es, urbana, semiurbana, rural, etc.

Las tasaciones pueden variar de un tasador a otro y os explico porque. Mientras que la valoración objetiva va a ser la misma, la valoración subjetiva va a dar diferente. Aquí es donde entra el gusto del tasador. Si al tasador le gusta lo va a valorar más que un tasador que visite el mismo inmueble en el mismo momento pero no le guste.

Supongamos que el inmueble a tasar está situado en un edificio y que dicho inmueble da a un parque, un tasador lo puede poner como “mejora”, porque le gusta la tranquilidad del parque (“premios”), mientras que a otro tasador le puede parecer aburrido y quizás éste prefiera una calle muy transitada, en este caso este tasador lo puede anotar como resta de “puntos”, en este caso sería “castigo”. Uno puede parecerle estupendo que la estación del tren esté a 300 metros (por buena comunicaión) y a otro tasador le puede parecer ruidoso. Les influyen así mismo, los gustos particulares en el tipo de calefacción, electrodomésticos, etc. Estas particularidades se tienen en cuenta en la homogeneización de testigos.

Cada uno de estos pasos, puede sumar o restar puntos, lo que ya comenté más arriba de “premios y castigos”, cuando una tasación va justa, para la adquisición por ejemplo de una hipoteca (que es el caso más extendido), el gusto del tasador puede influir decisivamente.

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¿Me dará la tasación? Como podemos saberlo

Si desea vender su vivienda de una manera más rápida…

Como preparar la casa para vender

Los que venden quieren vender rápido, los que compran quieren comprar bien. Es muy díficil acomodarse al gusto de todo el mundo.

Hay quien compra por situación, por precio (me imagino los que más), hay quien quiere nuevo y hay quien busca para restaurar…

De cualquiera de las maneras la situación es difícil, el que compra no encuentra… y el que vende cada vez le cuesta más… Todo el mundo sabe que vender no es fácil y mucho menos en esta época, la oferta es grande pero no hay demanda.

Sin embargo cuando por fin se tiene la oportunidad de enseñar un piso, casa, etc a un cliente (en algunos casos se tardan meses en enseñar – que no es vender -), se llega a la casa y… desastre! camas sin hacer, aspiradora por el medio, cocina mal arreglada, una cortina medio caída por un lado, la pintura del techo que se cae, una mancha de humedad en el medio del pasillo… son solo unos pocos ejemplos de lo que he tenido que hacer frente a la hora de enseñar a un cliente. No voy a hablar de muebles, cada uno tiene sus gustos (incluso a menudo las viviendas se venden vacías), hablo de otro tipo de historias que simplemente no quedan bien, o digamos que no quedan bonito.

Algunos consejos que le pueden ser útiles para vender un poco más rápido

Asegúrese de que todo está perfectamente funcionando, timbre, portero automático, portón del garaje, persianas, electrodomésticos, etc. La casa o piso debe de verse bien por tanto, debiera de darle una pasadita a las ventanas (por dentro y por fuera), un rápido vistazo a la pintura, ésta debe de verse bien (limpia, que no esté caida). Hay pinturas lavables que se pueden limpiar si es una cuestión de sacar manchas de manos o diferentes tipos de suciedades. Si la pintura no está bien, un consejo, mejor pinte. No le costará mucho y le dará una mejor visión. Cortinas limpias y bien colgadas lo mismo las persianas.

Dado que las visitas se programan normalmente de un día para otro, mantenga la cocina en orden, (si la visita es a la hora de comer y se vive en la casa, sería normal que esté cocinando en ese momento, no es nada malo). Pero fuera de ese horario, la cocina se debe de ver bien arreglada y limpia.

Limpie y arregle cuartos de baño, dormitorios (muy importante, las camas hechas), armarios empotrados, salón, en fin, todas las estancias. Evite trastos por el medio como los juguetes de los niños.

Es muy agradable entrar en una casa que huela bien, a limpio. Hay ambientadores en spray, eléctricos, velas, inciensos, en fin, elija la mejor opción para usted.

Al cliente le gustará más y el vendedor hará su trabajo más a gusto.

En cuanto a viviendas de promoción, poco puedo decir. Tan solo que ya se verán vacías, ya se verán recién pintadas. Así que lo único sería dejar saber que no estaría de más que se vean los suelos, los baños y las ventanas limpios. Normalmente el promotor, ya encarga una empresa de limpieza para este caso. De no ser así los clientes se encontrarían con desagradables pegotes de cemento que por cierto son difíciles de sacar.

Espero haber sido de ayuda.

¿A quien corresponde pagar los gastos de una compraventa?

El simple hecho de que una propiedad cambie de nombre (en el caso de viviendas de segunda mano) o se le adjudique un propietario (en el caso de obra nueva) ya implica tener que desembolsar unos gastos. A continuación explicamos más o menos los gastos que una compraventa conlleva.

Pago de Impuestos: En el caso de viviendas de segunda mano, se debe de abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en el supuesto de comprar una vivienda de obra nueva ésta irá gravada con el I.V.A., en ambos casos se hablaría de un 7%, así como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía, impuesto Municipal).

La constitución de Hipoteca se halla sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuya cuantía representa el 0,5% sobre el valor total garantizado (principal, intereses y gastos). Evidentemente, es un gasto que corre por cuenta del comprador dado que es su hipoteca.

Notaría: Son los honorarios cobrados por la Notaría. Se calculan con arreglo a un arancel fijado por el Gobierno. Esto implica que las oficinas notariales no pueden cobrar lo que les de la gana. Suele tratarse de un 10% calculado sobre el importe total reflejado en la escritura (aunque este porcentaje puede variar). En este 10% pueden ir incluidas las tasas y gastos del Registro de la Propiedad.

Gastos de Registro: Son los honorarios del Registrador por la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad. Estos honorarios se calculan con arreglo a un arancel fijado por el Gobierno (igual que en el caso de la Notaría) y varían según el precio de venta de la finca, (suele ser un porcentaje, por eso varia según el precio de venta) muy a menudo este gasto va incluido en el porcentaje pagado al Notario.

Gestión y tramitación: Gestión y realización de diferentes trámites anteriores y posteriores a la compraventa. Son los honorarios pagados a alguien especializado para el fín. Evidentemente si tienes el tiempo es mejor que lo hagas tu y te ahorras este gasto. Estos trámites vienen siendo la búsqueda de la mejor oferta para la hipoteca (se suele presentar la documentación en diferentes entidades financieras para que el cliente se quede con la mejor oferta), el pago de diferentes impuestos, presentación en el Registro para su inscripción, plusvalía, IBI, verificar que se está al día de pagos en la comunidad, etc . Pueden incluirse aquí determinados gastos previos a la firma de la escritura, como la verificación registral de la titularidad y estado de cargas de la vivienda.

¿A quién corresponde pagar la escritura de compraventa?

El artículo 1.455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura son de cuenta del comprador. Ello quiere decir que si en la escritura de compraventa o en el contrato privado previo a la firma de la escritura compraventa se pacta que los gastos de escritura se satisfagan “según Ley“, o bien no se establece ningún pacto sobre este tema, los honorarios del Notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el comprador.

En cualquier caso, y, por regla general se establece que el vendedor y el comprador pacten acuerdos acerca del pago de los honorarios del Notario. A falta de pacto expreso, se aplicará en todo caso lo que dispone el citado artículo 1.455 del Código Civil.

Y, ¿quién paga la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad?

Los honorarios del Registro de la Propiedad por la inscripción de la vivienda a nombre del comprador deben ser pagados por éste, salvo que haya un acuerdo de las partes contratantes en otro sentido.