¿Qué indicadores utilizar para medir la rentabilidad de un proyecto?

office-1209640_1920Primero de todo, decir que, aunque el título de este post dice de medir la rentabilidad de un proyecto, en nuestro caso, nos centramos más en cualquier tipo de establecimiento hotelero.

Los indicadores de rentabilidad son aquellos que permiten al posible inversor medir la garantía de la empresa ajustando los costes y los gastos antes de convertir estos gastos en beneficio.

Para poner en marcha un proyecto hay que hacer una inversión (pequeña o grande) y tener unos gastos, estos gastos suelen ser de “acomodamiento” o acondicionamiento de la inversión que haces antes de abrirlo al público y generar ingresos (estos ingresos no tienen por que ser beneficios). Si estás generando 100 euros de ingresos pero tu empresa te está dando 120 euros de gastos, no es beneficio.

Como determinar la tasa mínima aceptable de rendimiento

Primero de todo, veamos que es “rendimiento”

Rendimiento es el resultado deseado efectivamente obtenido por cada unidad

Si nosotros estamos trabajando con hoteles lo más normal es que este “rendimiento” sea el alquiler de la habitación, siendo la habitación la unidad que decíamos en la definición más arriba.

La tasa mínima aceptable de rendimiento (TMAR) vendrá determinada por la dirección general o los propietarios de la empresa.

Esta tasa será fiel y real al mercado de la zona y a nuestro hotel. No podemos pedirle un rendimiento a un hotel de 2* de 300 euros por noche, lo que tenemos que hacer es ver como está el mercado de alrededor, es decir, estudiar nuestra competencia. Si la competencia trabaja en torno a 70 euros la noche en el hotel y siempre y cuando nuestro hotel tenga una calificación igual al estudiado (o al comparado), podemos decir que nuestra tasa mínima aceptable de rendimiento, estaría en torno a los 70 euros por habitación y por noche.

Como determinar el valor presente y el periodo de retorno

Esto es un poco más complicado.

El valor actual neto  (VAN), o valor presente, es un procedimiento que permite calcular el valor presente de los flujos de caja futuros que se originan por la inversión se utilizan mucho en valoración inmobiliaria, es especulativo, pero muy real (aunque parezca ilógico).

Calculando este valor presente, sabremos cuanto cuesta a día de hoy nuestro hotel. Aunque siempre hago referencia a un hotel, es aplicable a cualquier tipo de empresa o actividad susceptible de producir rentas.

Se descuenta al momento actual todos los flujos de caja futuros del proyecto, se resta la inversión inicial y se obtiene el valor actual neto del proyecto.

El periodo de retorno de la inversión (PRI) es una herramienta que mide el plazo de tiempo que se necesita para que los flujos netos de efectivo recuperen su inversión inicial.

Sabiendo las rentas que producirá nuestra empresa en los próximos 10 años, (suele ser el período de estudio lógico en casi todos las empresas), se trata de averiguar lo que queda ó no, después de restar lo que hemos invertido en nuestro hotel, lo que costó y los gastos que ha generado.

Finalmente…

Determinar la tasa interna de retorno

La tasa interna de retorno (TIR) es el promedio anual de los rendimientos que genera una inversión durante el periodo en que dura el proyecto y, por lo tanto, la inversión. Es una herramienta útil para comparar varias propuestas de inversión.

Las inversiones que muestran un TIR mayor son más aconsejables que los que presentan tasas menores. A mayor TIR, mejor inversión.

A partir del valor presente neto, la TIR hace que éste se iguale a 0. Esto significa que la TIR puede ser positiva o negativa. Si es positiva indica la posibilidad de rendimientos futuros, si es negativa indica que se podrían generar pérdidas.

Estos indicadores son utilizados, y cada vez más, por empresas, para ayudar en la toma de decisiones en cuanto a la inversión de capital y a las oportunidades de nuevos proyectos.

Estos indicadores, sin embargo, aunque muy fiables y cada vez más exactos, pueden sufrir variaciones, como aumento de los costos, falta de estabilidad de los mercados, que hacen que tengan que ser revisados y recalculados.

Haz números, muchos antes de invertir. No olvides que es mejor a veces, dejarlo en manos de personas expertas en este campo. Te serán de utilizad asesorías y consultorías.

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Los principales ratios hoteleros

Desde hace más de un año estamos dedicando gran parte de nuestros recursos a la captación y posterior puesta en venta de cualquier tipo de establecimiento hotelero, bien sea hostal, hotel, hostel, motel, albergue, alojamiento turístico… todos ellos tienen en común muchas de sus facetas diarias, una de ellas es el “alquiler” de habitaciones por espacio de tiempo más o menos cortos. Este alquiler de habitaciones tiene gran parte económica y matemática ya que se trata de ver de que manera se obtinen los mejores (y más altos) ingresos por alojamiento. Esto es llamado revenue management (en algunos sitios yield management) o, en español, gestión de ingresos.

Está bien, lo confieso, he tenido que desempolvar viejos apuntes, lo reconozco, lo tenía olvidado. Pero ahora, les he dado un repaso y me gustaría compartir con vosotros.

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Lo más importante es partir de dos indicadores, de donde se derivan casi todos los demás. Uno de ellos es el ADR (Average Daily Rate), o la tarifa media diaria y, para juicio de muchos expertos, el más importante, el RevPAR (Revenue Per Available Room), o en español, los ingresos por habitación disponible. No es para mi, el RevPAR el más importante, tendrás que seguir leyenso si quieres saber cual es…

Estas dos, junto con el grado de ocupación de las habitaciones (que se mide en porcentaje), constituyen una fuente muy importante de información y datos para este tipo de establecimientos. Históricamente, cabe decir, que el revenue management no se originó en el sector hotelero, si no que empezó en el sector de la aviación (compañías de vuelos), para ver de que manera podían gestionar sus asientos al mejor precio para que sus vuelos fuesen lo más ocupados posible, cuantos menos asientos vacios, mejor que mejor. Después fueron compañías de tren, autobuses, etc. Pero es en el sector de la hospitalidad donde se está estudiando y profundizando más en el tema.

mathematics-757566_1920Una de las partes que, personalmente, más me gustan es el cálculo de los ratios más importantes. Si bien se usan programas especializados para este fin, el revenue manager tiene por objetivo el hacer buen uso de las herramientas analíticas predictivas del comportamiento del consumidor teniendo en cuenta los datos históricos ya existentes para su mejora continua, haciendo un incremento del ADR y del RevPAR.

hotel-575085_1920Por ADR, average daily rate, se entiende la tarifa media de alojamiento por habitación ocupada para un periodo de tiempo determinado, es decir, es el precio medio de venta de la habitación.

El grado de ocupación se calcula en base al año, es decir si en enero tenemos 65% de ocupación, en febrero el 70%, en marzo el 80% y así cada mes del año, se hace una media anual. Esta media se puede hacer desde enero a diciembre o se puede hacer de junio a junio o de abril a abril, no tiene por que ser un año entero. Para cálculos ficticios (lo ideal es hacer los cálculos con datos certeros) se toma como media el 75 – 80% de ocupación, por supuesto varía dependiendo del tipo de hotel o de la calificación (estrellas) que éste tenga y, sobre todo, varía según su situación geográfica.

El RevPAR, acrónimo de las palabras inglesas Revenue Per Available Room, no es más que la división de la producción del alojamiento entre el número de habitaciones disponibles.

Habitaciones Precio Porcentaje Cálculo
  Habitaciones disponibles medio ocupación de
    (año) de venta media anual RevPAR
Hotel A 120 43,800 45 75% 33,75
Hotel B 20 7,300 70 70% 49
Hotel C 32 11,680 52 80% 41,6

En el ejemplo del cuadro muestro el RevPAR de tres hipotéticos hoteles, claro ejemplo, de que no siempre el más grande con más habitaciones es el más rentable, teniendo en cuenta además que al tener más habitaciones necesitaremos más personal y ello conlleva más gasto.

Os voy a dar dos formas de calcularlo, en el primer caso os digo la forma más complicada, en el segundo caso os doy la forma de calcular el RevPAR de forma más fácil.

Bien, vemos que en el Hotel A hay 120 habitaciones, por los 365 días del año, nos dan una capacidad en este hotel de 43.800 habitaciones disponibles al año, de estas solo el 75% estarán ocupadas con lo cual tendríamos ocupadas 32.850 habitaciones, al multiplicarlo por su precio medio de venta (ADR) que en nuestro ejemplo son 45 euros, obtenemos 1.478.250 euros de venta de alojamiento anual, al dividirlo entre las habitaciones disponibles (no las ocupadas, si no todas), es decir, 1.478.250 / 43.800 tenemos un RevPAR de 33,75 euros.

Como decía que os explicaría la forma más fácil, ahí va:

Conociendo el ADR (en nuestro ejemplo, 45 euros) y sabiendo la ocupación (en nuestro ejemplo el 75%), solo es calcular el 75% de 45 y daría los 33,75 euros (sin tanto cálculo anual).

El uso del RevPAR como ratio único en un análisis sería un error, dado que la explotación hotelera conlleva otros ingresos, no solo el alojamiento. Muy a menudo, casi siempre, hay cafetería, se dan comidas, ingresos por banquetes, discoteca, masajes, peluquería, spa, etc. pero está bien tenerlo en cuenta como un 45-50% de los ingresos totales.

En el RevPAR no hay un reparto adecuado de tarifa en el caso de la venta de grupos con “all inclusive” (la pensión completa), en este caso el RevPAR será poco representativo.

Cabe decir, por tanto, que aunque muy importante, muy representativo y muy valioso, no pudiera ser usado de forma aislada, si no que tendrá que ser usado con otros ratios que suplan sus carencias.

En el caso de no estudiar un hotel como único caso, es decir, en el supuesto de cadenas hoteleras, se harán los cálculos en base a ARevPAR (Adjusted Revenue per available room). Son valores ajustados por habitación disponible. En este caso se tendrá en cuenta el RevPAR de cada hotel que forma esta cadena hotelera. Dado que una habitación de hotel no se cobra igual en Cantabria que en Mallorca (aún siendo la misma cadena hotelera e incluso la misma calificación), el RevPAR no será igual en un hotel que en otro.

El RevPAR indica el ingreso por habitación disponible, pero no tiene en cuenta los gastos, es decir, lo que cuesta tener esa habitación disponible (ropa limpia, calefacción si es el caso, luz, servicio de habitaciones, agua caliente, etc).

Este tipo de gastos y todos los demás (de todo el hotel en conjunto incluidos los gastos pequeños como alarmas, amenities…) son tenidos en cuenta en el GopPAR, es el ratio, a mi juicio, más importante que el RevPAR, ya que el GopPAR tendrá en cuenta todos los gastos del hotel, después de ingresos y ese es el valor real de todo el conjunto de nuestra inversión, si es buena, mala o regular.

El GopPAR (Gross Operating Profit Per Available Room), es el beneficio neto operativo o, dicho de otra manera, el resultado de la explotación del establecimiento hotelero teniendo en cuenta todos sus costes, de ahí que sea un ratio extremadamente difícil de calcular, ya que siempre hay el pequeño gasto que no se tiene en cuenta.

Es el ratio que va a dar el resultado concreto del beneficio neto del hotel, por eso es mi preferido, ya que veo que es el más completo.

¿Beneficios y ventajas del GopPAR?

Es el ratio que pondera el tamaño porque tiene en cuenta el resultado de la explotación con todos sus costes.

Se tienen en cuenta todas las ventas implícitas en el GOP, así como se tienen en cuenta todos los gastos, también se tienen en cuenta todos los ingresos, no solo por alojamiento como el RevPAR, no se limita a un solo concepto productivo, si no a la totalidad de las ventas del establecimiento hotelero.

En la valoración de la inversión, es una medición muy fiable al acercarse más al flujo de caja al tener en cuenta ingresos y gastos.

En otro post os contaré otros ratios hoteleros, igual de importante que estos.

Por último decir que no es fácil valorar una empresa. Una vez alguien me dijo que para hacer un cálculo rápido de como valorar un hotel es multiplicar su RevPAR por el número de habitaciones y, a este resultado, multiplicarlo por 1.000.

En el ejemplo del Hotel A, sería (33.75 x 120) x 1000 = 4.050.000 euros

Pero, como ya he dicho, no es un cálculo certero, a decir verdad, nunca funciona.

La forma mejor de valorar un hotel es hacerlo por actualización de rentas. Ver su beneficio neto anual y multiplicarlo por 10 años que es el tiempo máximo que un inversor desea ver revertida su inversión. Si su amortización se hace antes de los 10 años, mejor que mejor.

 

 

 

Cálculo de rentabilidad de un inmueble

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un determinado inmueble?

No es tan dificil y no hace falta ser experto financiero para hacer el cálculo de rentabilidad de nuestro inmueble (o de otro).

Para esto lo podemos calcular de forma que nos arroje un resultado para cálculo neto o cálculo bruto. La diferencia entre ambos está en que en el primer caso lo calculamos teniendo en cuenta los gastos que el inmueble acumula en el año, en el cálculo bruto, no se tienen en cuenta los gastos.

Ejemplo:

Imaginemos que compramos un piso y éste vale 70.000 euros. Este piso nos proporciona unos ingresos de 400 euros en concepto de alquiler mensual, lo cual son 4.800 euros al año.

En este caso serían 70.000 euros / 4.800 euros = 100 / X

La proporción por tanto, seria, 4.800 x 100 / 70.000 = 6,857%

6,857% es la rentabilidad bruta

Este caso es el montante bruto. Si descontamos gastos…

Mismo piso, 70.000 euros, pero en gastos tenemos que abonar 100 euros mes (1.200 año).

De los 4.800 euros brutos, descontamos los 1.200 euros de gastos que se derivan anuales (en estos gastos se incluyen todos los gastos que el inmueble nos puede dar), lo cual quedan, 3.600 euros netos.

70.000 / 3.600 = 100 / X

3.600 x 100 / 70.000 = 5,14%

5,14% es la rentabiliddad neta

La fórmula sería:

R = Ra x 100 / Ca

Donde:
R es la rentabilidad
Ra es la renta anual neta
Ca es el coste de adquisición