Entendiendo las subastas hipotecarias

Ya en un post anterior en este mismo blog tratábamos el tema de las subastas, pero eran aquellas subastas inmobiliarias a modo “privado”, es decir, se trataban como una compraventa normal con pequeñas diferencias, aquí te dejo el enlace al post por si quieres echarle un vistazo, Subastas inmobiliarias privadas en #ittaGalicia a tu disposición”

Bueno el tema que tratamos hoy es diferente, ya que no se trata de una subasta privada, si no que se trata de una subasta hipotecaria, es decir, el final de la ejecución hipotecaria.

Primero de todo debemos entender que la ejecución hipotecaria es el procedimiento que usa nuestro acreedor mediante el cual reclama sus derechos que se habían garantizado con prenda al hipotecado por incumplimiento del hipotecado al no hacer las devoluciones de dicho préstamo según se había acordado en documentos de la hipoteca. Estos pagos son mensuales y la cantidad especificada se debe de devolver en dichos pagos mensuales.

Este tipo de ejecuciones hipotecarias no se hace en un día, lleva un proceso que muy habitualmente ocurre en un período no inferior a 2 años.

Lo primero es la demanda ejecutiva, este es el procedimiento que usa nuestro acreedor (el banco donde hemos firmado la hipoteca) presentando una demanda contra el deudor en los juzgados de la ciudad que corresponda. Esto ocurre tras el impago de 3 cuotas consecutivas y salvo que no se haya negociado nada con ellos.

En el procedimiento judicial el juez solicita una Nota Simple al Registro de la Propiedad donde se inscribiera en su día el inmueble objeto de ejecución, en este documento verá la carga que pese sobre dicho inmueble, en este proceso el banco puede hacer una cesión del crédito a alguna compañía (estas compañías suelen ser fondos de capital privado y por su “aprovechamiento de la situación” se les llamó “Fondos Buitres”, pero este es otro tema).

El siguiente paso, es la subasta y la adjudicación, el tema de las subastas judiciales es complicado y se debe de tener un alto conocimiento, no obstante, a grandes rasgos puedo decir que se debe de ofrecer un depósito o garantía del 30% del valor de la tasación. Esta tasación se hará ex-proceso para la subasta, es decir, no sirve una tasación para cualquier otra finalidad, ya que la tasación para subasta es diferente, debiera de dirigirte a este otro post en este mismo blog, verás que interesante… “La tasación inmobiliaria para subasta”

En la subasta pueden ocurrir varios escenarios. Que la subasta quede desierta (ocurre más veces de lo que te piensas), en este caso, el acreedor se puede adjudicar el inmueble al 60% del valor de tasación si es una vivienda habitual y al 50% del valor de tasación si se trata de solares. Por otro lado puede ocurrir que haya postores que pujen por un valor superior al 70% de la tasación, se lo quedará el que más puje (el mejor postor), pero si los pujadores ofrecen un valor inferior al 70% de la tasación, el ejecutado tendrá 10 días para encontrar un tercero que mejore las pujas y estas sean por encima del 70%.

Si no se encontrase este tercer personaje, el banco podrá solicitar la ejecución del bien por el 70% (60% si es vivienda habitual).

Por último viene la inscripción en el registro y el desahucio, cuando ya el bien está finalmente adjudicado, se hace un cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad, después de esto se procederá al desalojo. De paso os dejo otro enlace que viene al caso escrito hace ya bastante tiempo… “Un piso embargado” y, ya que estamos, echarle un vistazo a “Que bienes son inembargables” creo que ambos serán de interés.

Si el importe obtenido en la subasta, superara el monto de la deuda pendiente, el sobrante sería para el deudor. Finalmente, se deben de tributar los impuestos oportunos, el ITP/AJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) y por IVA si el ejecutado es una persona jurídica. 

Anuncios

En que estamos trabajando… y más cosas por venir…

Bueno, en este mes de agosto que hoy acaba, no han sido vacaciones, no hemos escrito nada este mes en el blog (salvo estas líneas), pero no hemos estado ociosos tampoco, a saber…

La página nueva de ittagalicia.com va viento en popa, hemos estado seleccionando casas muy especiales para ti, en los mejores sitios de Galicia, Sanxenxo, O Grove, La Toja, Villagarcía de Arosa… muy cerca de la playa, del campo… casas urbanas o rurales… para todos los gustos… en este mes que va a comenzar, en septiembre, se irán poniendo ampliamente explicadas en nuestra web, con fotos, videos y descripciones, las podrás ver cuando quieras.mujer trabajando

Hemos estado trabajando en un nuevo logo, al final han sido como 3 logos los que vamos a usar… todos ellos con una característica común… ya los veréis.

Estamos haciendo la coordinación de un certamen donde se darán cita las mejores inmobiliarias, promotores y constructores de las Rías Baixas (Rías Bajas), quizás hagamos un showroom inmobiliario o una subasta privada inmobiliaria o una feria inmobiliaria pero algo se va a hacer, nos pondremos mano a la obra en este particular en el último trimestre de este año, el certamen será, espero si todo va bien, en enero de 2015 más o menos a mediados… iremos informando de todo como ya es habitual en nosotros a través de nuestro Twitter @ittaGalicia no dejes de seguirnos para estar al día… así te enterarás de fechas, horarios, lugar, como llegar, como ser expositor, etc.

Así que, si tienes una inmobiliaria, o eres promotor o constructor, decorador, interiorista, muebles, etc. ponte en contacto conmigo y verás que casi seguro, podamos trabajar juntos. La idea es que tu zona de trabajo sean las Rías Bajas, comarca del Salnés, pero si eres de otros lugares de Galicia también tendrás tu hueco. Dejo datos del contacto al final de este post.

Estamos localizando, captando y contactando con hoteles, para su venta. Todos en la zona de las Rías Bajas. Hacemos una auditoría de su sistema de calidad, auditoría energética, estudio de recursos humanos, tasación, vemos como funciona, su mantenimiento y si, finalmente y después de diferentes evaluaciones, vemos que puede ser buena inversión para diversos grupos inversionistas, lo proponemos, si no… nada.

Estamos organizando una oficina coworking en Villagarcía de Arosa, asi, siendo muchos compartimos gastos y sale más barato. Ya somos unos cuantos, si te interesa formar parte, mira como contactar al final de este post.

Seguimos haciendo auditorías internas de sistemas de gestión de la calidad bajo el standard internacional ISO 9001, auditorías de control de recepción de inmuebles, tasaciones… en fin, no paramos.

Para más adelante, según vayamos haciendo todo esto, se hará una aplicación Android de itta Galicia, para que nos lleves contigo allá donde vayas.

Si deseas contactar:

María de los Reyes Sopkowsky en Twitter (@ittaGalicia)

Email: central@ittagalicia.com

Teléfono y WhatsApp 692762076 logo itta sombra

Gracias.

 

La tasación inmobiliaria para subasta

Cuando empecé a hacer tasación no entendía muy bien el motivo del por que la finalidad de la tasación era tan importante… ¿no vale lo mismo sea para lo que sea?, bueno, más tarde lo fue entendiendo. Un inmueble no vale lo mismo si es para una garantia hipotecaria (en este caso el factor importante es el valor del inmueble en el tiempo, ya que esa hipoteca se va a hacer para los próximos 25-30 años, este tiempo hay que tenerlo en cuenta), que si es para avalúo de herencias, o, el tema que nos ocupa hoy, la subasta inmobiliaria.subasta

Veamos por que.

Aunque ya estamos de vuelta y media de saber que para hacer una hipoteca, el banco nos solicita una tasación, este no es el único caso en el que es necesaria dicha tasación, dado que también está la tasación para subasta de una vivienda, que es el  valor por el que sale a subasta la casa en caso de impago de la hipoteca, y que suele ser una valoración superior.

¿Por que tiene un valor superior?

Este tipo de tasación, tiene, el principal del préstamo más costas procesales más intereses ordinarios e intereses de demora. De ahí que salga un valor superior a la tasación que, inicialmente, se había hecho como garantía de préstamo o crédito hipotecario (no es lo mismo, ver este post escrito anteriormente).

Si una subasta queda desierta, algo muy habitual hoy en día, el banco se adjudica la vivienda habitual por el 70% del valor a efectos de subasta, tal y como se contempla en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

No es fácil de entender pero, el hecho de que la tasación sea muy alta no perjudica al deudor, sino que le beneficia.

A mi me encanta poner ejemplos. Veamos uno.

Una tasadora valora una vivienda en 150.000 euros además, de esta cantidad, en las escrituras de la hipoteca figura la tasación a efectos de subasta que es entorno a los 195.000 euros, donde se incluyen todos los gastos que el bien a subastar conlleva (a parte del valor inicial de la vivienda en sí) éste último es  el valor por el que sale a subasta la vivienda.

En el supuesto de que la subasta quede desierta, la entidad financiera se la adjudica por el 70% del valor, o sea, por 136.500 euros.

Si la tasación hubiera resultado inferior a 195.000 euros o igual que la tasación para otorgar la hipoteca, o sea, los 150.000 euros iniciales, la adjudicación se habría hecho por 105.000 euros. Consecuentemente al deudor le beneficia una tasación a efectos de subasta alta.