El PER, ¿útil en cálculos de valoración para hoteles?

El PER es un ratio de valoración, que se puede tener en cuenta, pero nunca como único dato, es decir, se puede tener en cuenta en conjunto con otros datos. Esta sería, a mi juicio, la mejor manera de valoración, ya que el PER por sí solo no tiene por qué ser coherente.

Primero de todo debemos de saber que es el PER y cómo calcularlo. El PER (Price Earnings Ratio) es un coeficiente o ratio, variable según zonas pero universalmente aceptado,  equivale al número de veces que el precio del alquiler o de venta, está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Se puede aceptar como dato para valoración de viviendas, empresas, etc.

Veamos en el supuesto de hoteles (se puede adaptar a viviendas también con los mismos cálculos).

Calculemos primero la rentabilidad bruta por alquiler

La rentabilidad es el resultado obtenido de dividir lo que cobras al año por el alquiler de tu propiedad entre su precio de venta. Si a este alquiler bruto, le restas los gastos, obtendrías, por el mismo método, la rentabilidad neta.

Si por ejemplo, tu hotel lo alquilas por 6.000 euros al mes, al año, serían 72.000 euros. Si el precio de venta de tu hotel es de 1,5 millones, la rentabilidad obtenida bruta sería de 4,8%

(72.000 / 1.500.000) x 100 = 4,8%

Veamos ahora, que PER tenemos en el mismo supuesto. Cálculo del PER

Hacemos la operación inversa, y dividimos el precio de venta entre el precio del alquiler (el resultado anual) y obtenemos el PER, como decía más arriba, es el número de años que tardarías en pagar la propiedad estudiada.

1.500.000 / 72.000 = 20,83 veces

Se necesitarían casi 21 años para poder amortizar este hotel con su alquiler.

Ahora es el momento que todo el mundo tiene la duda… ¿sería buena inversión?

Según datos estudiados por el Banco de España en el primer trimestre de 2017 (todavía no hay datos posteriores), la rentabilidad bruta de alquiler en España está en torno al 4,3% (puede variar según zonas geográficas). Esto equivale que el PER es de 23,2 años o, expresado en meses, 279 meses.

En el caso que estamos estudiando, volvamos a imaginar el hotel que tiene un alquiler mensual de 6.000 euros, lo multiplicamos por 279 y da como resultado 1.674.000 euros. Este sería considerado un precio de venta aproximado muy adecuado y, como decía empezando este post, universalmente aceptado. Sin embargo, y repitiéndome, no debiera de considerarse como único dato de valoración.

Si, por el contrario, disponemos del precio de venta, en nuestro caso, 1.500.000 euros y deseamos calcular un precio adecuado para su puesta en alquiler, bastaría con dividir el precio de venta entre 279, así obtendríamos un precio de alquiler bastante adecuado.

1.500.000 / 279 = 5.376,34 euros 

Nota: los datos expresados son a modo de explicación, en ningún caso datos reales, el PER varia entre comunidades autónomas y es más, varía entre provincias. Por regla general, las provincias más demandadas tienen un PER más alto. Siempre hay que tener en cuenta factores como la localización y la ubicación, hay datos muy importantes como si es un hotel en el rural o en zona urbana. Considerar este post a modo de “consulta”. Es evidente que la tasación de un profesional se hará imprescindible en muchos de los casos.

Gracias por leerme! :)) 

@ittaGalicia

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¿Quien establece el precio de venta?

euroPues… dicho así… el propietario.

Pero, aunque el precio de venta lo establezca el propietario, éste debe de asumir que dicho precio quedará establecido en base a un valor de mercado, y este, a su vez, queda establecido por “la ley de la oferta y la demanda” (lo explicaré en otro post).

Como casi todo bien puesto en venta la oferta y la demanda, manda.

Eso quiere decir, que cuando vea cualquier tipo de bien inmueble a un precio en venta, este precio, casi siempre lo habrá puesto su propietario, en raras ocasiones lo establece una inmobiliaria, y en muchas más raras ocasiones, un tasador.

Sin embargo, para que una propiedad sea puesta en venta a un precio real, debe de haberse estudiado dicha propiedad con propiedad (valga la redundancia)… y es que, un profesional, es un profesional.

El tasador, debe de ser quien estipule el precio de venta, ojo, no es lo mismo, precio y valor, no mezclemos peras con manzanas… A veces, concuerdan, pero casi nunca. La diferencia entre valor y precio, también quedará pendiente para otro post…

Muchos son los factores que influyen en el precio de venta, no voy a ir de uno en uno. Los tres factores que más influyen en el precio es “location, location, location”, bromas aparte, la zona es definitivamente, una de las cuestiones clave a tener en cuenta.

El que mejor va a valorar su propiedad es un tasador. Es un profesional completamente arbitrario e independiente. Confie en él.

El simple echo de que un bien inmueble, haya sido construido por tal o cual arquitecto, influye y mucho. Por supuesto en el caso de arquitectos de renombre y cierta fama, hablando de fama, el que un personaje famoso (actor, cantante…) haya vivido en una determinada casa, le hará subir el valor, y no poco… en este caso, hablaríamos de mucho valor (y en este caso subiría el precio).

Así que, tomando nota, tal arquitecto, o tal o cual famoso (o famosa, que para el caso sería lo mismo), hará subir el valor, y en este caso, el valor, sería el precio. Por cierto, subirá más el precio, en tanto en cuanto, más famoso sea el famoso (o famosa).

 

Evaluar, valorar, tasar

¿Ehhh???

Se parecen, pero no es lo mismo.

Una “evaluación” es un proceso donde se hace un estudio con alguna finalidad, por ejemplo, la evaluación de daños en una vivienda después de un incendio, la evaluación que para un edificio para ser apto o no de ser habitado, la evaluación que realiza un coche cuando lo llevamos a la ITV y ésta da “favorable” o “desfavorable”… En algunos de estos casos se puede usar el término “valoración”, ya que son sinónimas.

casa x m2 = €

Se pueden hacer evaluaciones de casi todo, los profesores las hacen continuamente…

Hay evaluaciones y valoraciones que pasan con “nota” o no pasan, pueden dar de resultado “apto” o “no apto”, en las auditorías de calidad (con las que yo estoy más familiarizada), estas evaluaciones son del tipo “rojo”, “amarillo”, “verde” o “Sí”, “No”, “necesita mejorar” o también se da el caso de “Conforme” o “no conforme”…

En fin, cada maestrillo tiene su librillo…

De cualquier manera la “evaluación” puede o no tener que ver con la “valoración”, dependerá del contexto y del uso, de lo que si estoy segura es que no tiene nada que ver con la “tasación”. Siga leyendo…

Aunque sí puede existir cierto “paraleismo” e incluso ser sinónimos los términos “valorar” y “evaluar”, dependiendo del acto que lo lleve a su fin, dependiendo de su finalidad… no obstante, no se debe de confundir con el otro término que nos ocupa, la tasación.

Tasar es dar un precio, un valor monetario a algo, da igual mueble, que inmueble…

Según la Real Academia de la Lengua Española, se define como:

Evaluar:

1. tr. Señalar el valor de algo.

2. tr. Estimar, apreciar, calcular el valor de algo. Evaluó los daños de la inundación en varios millones. U. t. c. prnl.

3. tr. Estimar los conocimientos, aptitudes y rendimiento de los alumnos.

Valorar:

1. tr. Señalar el precio de algo.

2. tr. Reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo.

3. tr. valorizar (aumentar el valor de algo).

4. tr. Quím. Determinar la composición exacta de una disolución.

Tasar:

1. tr. Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía.

2. tr. Graduar el precio o valor de una cosa o un trabajo.

3. tr. Restringir el uso de algo por prudencia o tacañería. Tasar la comida al enfermo.

¿Se pueden usar los tres términos en una misma acción?

Yo díría que sí, por ejemplo en una auditoría de control y recepción de inmuebles, el primer paso es la evaluación de todo el conjunto del trabajo, ver y revisar cada documento por separado y en su conjunto, luego se valora el trabajo que va a suponer cada una de las partes del trabajo y finalmente se hace una tasación de cada inmueble por separado o en su conjunto, dependiendo de para que sea el trabajo a realizar.

Hay más información de las auditorías de control y recepción de inmuebles es un post en este mismo blog.

¿Cuál es el mejor método de tasación? ¿Cuál es el más certero?

Recientemente un cliente me hizo esa pregunta, la pregunta con la que titulo esta entrada.

Bueno, para mi, y sin ningún tipo de lugar a dudas, me quedo con el método de comparación o valor de mercado.

De cualquier manera se deben de hacer unas cuantas puntualizaciones, a saber…

Para que el método de comparación de el valor lo más acertado posible, es tarea y pericia del tasador el buscar los testigos más adecuados al bien a tasar, esto por un lado…

Una vez tenemos los testigos lo más iguales posibles (no olvidemos dentro de la misma zona al inmueble a tasar), hay que saber homogeneizar y ponderar. Y aquí está (a mi juicio) el quiz de la cuestión.

Porque esto es lo más difícil. La homogeneización y la ponderación es lo más complicado, y para esto hay que tener experiencia, pericia, arbitrariedad, etc. No se trata de dar más valor al testigo que nos gusta más, si no que tenemos que dar más valor al testigo que más se acerque al inmueble objeto de estudio.

Si no existen comparables, o no los suficientes, habrá que tasar con otro método, y, en este caso el método de coste por reposición es bastante bueno también.

 

 

 

 

La tasación, ¿una ciencia exacta?

balanza casa y euroHan acabado las fiestas y retomamos uno de los temas que nos ocupan, las tasaciones.

Las tasaciones se hacen en base a unos cálculos matemáticos y en base a unas fórmulas, por tanto… ¿son una ciencia exacta?

Hay momentos en la vida de todo inmueble, que por una razón u otra se debe de conocer su valor.

La tasación del inmueble es, en muchas ocasiones, la única manera de saberlo.

Es de suma importancia, quizás lo más importante, que la información de los precios de venta que los tasadores manejemos sean de fuentes fidedignas, ya que en base a estos valores se va a basar todo nuestro trabajo posterior.

Otra cuestión importante es conocer el inmueble a tasar y los inmuebles objetos de estudio, los comparables (usados en el método de comparación, más abajo se explica), un amplio conocimiento de este mercado en la zona a tasar, es, por tanto, importante, no imprescindible, ya que un tasador puede tasar en cualquier zona, simplemente se hace el trabajo más fácil cuando conocemos como se mueve el mercado en esa zona.

El método de comparación se utiliza para la valoración de toda la clase de inmuebles que cumplan los siguientes requisitos:

– La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
– Disponer de suficientes datos sobre transacciones y ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
– Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de ese mercado.

El método de comparación es el más usado para la tasación de un piso. Para mi, es el método más fidedigno para dar el valor real de un inmueble, siempre que se sepa hacer bien la homogeneización de los testigos utilizados, pese a que ya se suele buscar testigos acordes al inmueble a tasar, la homogeneización es imprescindible, ya que no existe un inmueble que sea 100 % igual a otro.

Para calcular el valor por comparación se analizan los bienes existentes en el mercado que sean comparables al inmueble que se desea tasar y se obtiene información concreta de transacciones reales u ofertas en firme y sus precios. Entre ellas se selecciona una muestra lo más representativa posible, descartando aquellas ofertas que contengan elementos especulativos y descartando los inmuebles que por tipología, funcionalidad, antigüedad, etc. no cumplan con el requisito de “comparable”. Es dedir, si tasamos un piso de 3 dormitorios, con garaje, trastero, ascensor, etc, lo lógico es usar testigos iguales y en la misma zona geográfica. No obstante, y como dije más arriba, como no hay dos inmuebles del todo iguales, hay que homogeneizar. En esta homogeneización la práctica, pericia, formación, profesionalidad, etc. del tasador será la clave, para un valor real, o especulativo, es decir, estará mejor o peor hecha.

Entre que esta homogeneización, que no todos los tasadores la hacemos igual, y de entre, los testigos que elegimos, no son los mismos, es lógico pensar que el cálculo del valor de un inmueble dará diferente, dependiendo del técnico que lo haga.

Aún así, una diferencia entre el 15 y el 20% entre el valor final de una tasador y otro tasador, puede ser normal.

Con todo, me gustaría decir, que a mi juicio, la tasación es una ciencia “bastante” exacta.

La tasación inmobiliaria para subasta

Cuando empecé a hacer tasación no entendía muy bien el motivo del por que la finalidad de la tasación era tan importante… ¿no vale lo mismo sea para lo que sea?, bueno, más tarde lo fue entendiendo. Un inmueble no vale lo mismo si es para una garantia hipotecaria (en este caso el factor importante es el valor del inmueble en el tiempo, ya que esa hipoteca se va a hacer para los próximos 25-30 años, este tiempo hay que tenerlo en cuenta), que si es para avalúo de herencias, o, el tema que nos ocupa hoy, la subasta inmobiliaria.subasta

Veamos por que.

Aunque ya estamos de vuelta y media de saber que para hacer una hipoteca, el banco nos solicita una tasación, este no es el único caso en el que es necesaria dicha tasación, dado que también está la tasación para subasta de una vivienda, que es el  valor por el que sale a subasta la casa en caso de impago de la hipoteca, y que suele ser una valoración superior.

¿Por que tiene un valor superior?

Este tipo de tasación, tiene, el principal del préstamo más costas procesales más intereses ordinarios e intereses de demora. De ahí que salga un valor superior a la tasación que, inicialmente, se había hecho como garantía de préstamo o crédito hipotecario (no es lo mismo, ver este post escrito anteriormente).

Si una subasta queda desierta, algo muy habitual hoy en día, el banco se adjudica la vivienda habitual por el 70% del valor a efectos de subasta, tal y como se contempla en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

No es fácil de entender pero, el hecho de que la tasación sea muy alta no perjudica al deudor, sino que le beneficia.

A mi me encanta poner ejemplos. Veamos uno.

Una tasadora valora una vivienda en 150.000 euros además, de esta cantidad, en las escrituras de la hipoteca figura la tasación a efectos de subasta que es entorno a los 195.000 euros, donde se incluyen todos los gastos que el bien a subastar conlleva (a parte del valor inicial de la vivienda en sí) éste último es  el valor por el que sale a subasta la vivienda.

En el supuesto de que la subasta quede desierta, la entidad financiera se la adjudica por el 70% del valor, o sea, por 136.500 euros.

Si la tasación hubiera resultado inferior a 195.000 euros o igual que la tasación para otorgar la hipoteca, o sea, los 150.000 euros iniciales, la adjudicación se habría hecho por 105.000 euros. Consecuentemente al deudor le beneficia una tasación a efectos de subasta alta.

Cuando Hacienda no está de acuerdo con el valor declarado de un inmueble

Voy a tratar el tema de la  tasación pericial contradictoria, ¿que es?

Lo más habitual en tasación inmobiliaria es la tasación para garantía hipotecaria, ésta es sobradamente conocida por la mayoría de nosotros, la tasación para avalúo de herencias y posterior reparto, patrimonio de gananciales y posterior resparto, justiprecio en expropiaciones forzosas, la valoración para el supuesto de subastas (lo trataré en otro post), y… finalmente, el caso que nos ocupa, quizás el más desconocido, que es la tasación para el supuesto de procedimiento de comprobación de valores, o, dicho de otra manera, cuando Hacienda no está de acuerdo con el/los valores declarados.

Es bastante raro, y de echo poco usual, que nos llegue un cliente solicitando este tipo de trabajo. El caso más común es cuando a la Administración (Hacienda u otra), no le “cuadra” el valor declarado por el cliente y el valor con el que ellos “trabajan”, se suele dar en el caso del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP – para el caso de compraventa inmobiliaria) o bien con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (para el caso de herencias).

Cuando hacemos una transacción inmobiliaria, compraventa o herencia (las más comunes), al elevar a público el documento que verifica esa transacción (mediante Notario en escritura o Título de Propiedad), se le da un valor a esa transacción, cantidad que queda estipulada en dicha escritura. Este valor, el precio que hemos pagado por el inmueble, por ejemplo en el supuesto de una compraventa, no tiene por qué coincidir con el Valor Legal, ese valor que la Administración, piensa que es el más adecuado.

Pues bien, en ocasiones se da menor valor que el que realmente se paga por el bien, pero, no siempre es así, el mercado fluctua, la oferta y la demanda no van de la mano, el propietario tiene prisa por vender…, y el precio que realmente pagamos es inferior, y en este punto es cuando Hacienda revisa unas “tablas” orientativas con valores de mercado, que, aún siendo orientativas son del todo legales, según ellos están bien. Este valor que sale en estas tablas es el que cuenta a tales efectos. A estos valores se llega en base de estimaciones, coeficienes, ponderación, etc. Se deben de actualizar cada cierto tiempo, me imagino, que así sea, si no, estaría mal.

Pongamos por caso, el comprador de vivienda. Si compra su casa por  un valor inferior, es decir,  por debajo de esa tabla oficial orientativa que hablábamos antes, ¿que ocurriría?

En este caso, la Administración se dirije al sujeto, por escrito, mediante carta, indicándole que el valor declarado no les cuadra y que tiene que abonar el importe de la diferencia, si el exceso supera el 20%, habrá penalización extra mediante sanción. Si este es su caso, sepa eu puede solicitar lo que se llama Tasación Pericial Contradictoria, aportando una tasación oficial de un profesional independiente y que justifique que el precio que la Administración da por “oficial” está fuera de mercado y es incorrecto. Pero, cuidado, porque realmente esto tiene que ser así, si no le tocará de pagar esa diferencia.

Las tasaciones contradictorias tienen una eficiencia muy alta, los peritos de la Administración, no visitan el inmueble, por tanto aquí tenemos terreno ganado, vamos a ver detalles que ellos no pueden apreciar, no pueden ver depreciaciones por defectos, por años, etc.  y aquí, jugamos con ventaja. No obstante, antes de hacer la pericial contradictoria, se puede tener en cuenta un prevalor, el cual nos daría una idea aproximada, de si vale la pena hacer esta tasación o no.

Este post ha sido publicado el día 18 de noviembre de 2013, a las 9:25 h., en el mismo día a las 19:41 h. leo esto en el diario El Mundo, el cual, viene al caso y os paso el enlace:

http://www.elmundo.es/comunidad-valenciana/2013/11/18/5289bf0361fd3d02468b4571.html?goback=.gde_4243849_member_5808145096914272257#!