La “due diligence” hotelera

La compra de un inmueble siempre es una gran inversión. Aún siendo para uso residencial, lo miramos todo punto por punto y nos lo pensamos… En este caso, básicamente, lo único que miramos son las cargas que pudieran pesar sobre este inmueble, esto lo hacemos con una Nota Simple del Registro de la Propiedad y le echaremos un vistazo al Título de Propiedad (escritura) para asegurarnos que quienes dicen ser sus dueños, lo sean realmente. Poca más documentación tendremos en cuenta.

Ahora, imagínate, que ese inmueble es de uso comercial… concretamente para uso hotelero. El estudio que se requiere en este caso es muy grande. Hay 7 puntos, que son, especialmente importantes, a la hora de valorar si un activo hotelero será buena inversión, nos retornará una importante (o no tan importante) rentabilidad y que sea una inversión de poco riesgo.

Este tipo de estudio y muchos más, se hacen inevitables y se le llama “due diligence”.

Pero… ¿ya sabemos lo que es una due diligence?

En español, la debida diligencia. Se trata de una investigación minuciosa y exhaustiva de una propiedad hotelera cuando se considera su compra (también en el caso de otro tipo de contratos como alquiler, explotación, gestión). Analiza todos los aspectos del negocio de un hotel, minimizando el riesgo que el desconocimiento conlleva. Útil también para guiar en la futura estrategia del hotel. Requiere de un gran equipo humano y de grandes profesionales, cada uno en lo suyo (arquitectos, peritos, ingenieros, contables, expertos financieros, informáticos y más).

El primer contacto que tiene el comprador con el hotel, suele ser de oídas, rara vez lo conoce en persona. Lo primero que valora es su situación geográfica, tamaño (el tamaño lo miden en la capacidad del hotel, puede ser por número de habitaciones -lo más habitual- o puede ser en el número de camas o de personas que puede alojar), calificación del hotel (el número de estrellas que tiene) y por último, lo más importante, su precio.

Una vez tienen esto ya pensado y creen que puede ser el hotel de sus sueños, desean verlo y se pacta una visita con el propietario del hotel. Si el hotel no gusta, por lo que sea, aquí se acaba la historia y visitamos otro hotel, si gusta, pasamos al punto siguiente.

Entrega de documentación

Suele ser documentación financiera del hotel. Los últimos 2 – 3 años contables, la Cuenta de Resultados o Cuenta de Pérdidas y Ganancias. Pueden parecer datos privados, nada más lejos, estas cuentas, si son sociedad, son públicas. Pero la documentación a aportar no tiene por que ser datos financieros, ni fiscales, pueden ser datos analíticos. Y a partir de aquí, es cuando entra en juego la due diligence.

Los 7 puntos básicos para la due diligence son:

1. Finanzas e impuestos

He puesto esto en primer lugar, porque no cabe duda que es el área más urgente. Si este punto no convence… considere la posibilidad de la adquisición de otro hotel.

Lo primero es lo primero. ¿Está el hotel al corriente de todas sus obligaciones tributarias? ¿Deudas? he visto más de un hotel embargado por no satisfacer las deudas de sus acreedores. Es por esto que este punto es el primero.

El que un hotel esté embargado, no tiene por qué ser un handicap para su compra, al contrario, puede ser un activo muy interesante, pero es lo primero que debemos de saber, ya que si es así, no debemos de tratar con su propietario, si no que nuestras pesquisas, se deben de dirigir al banco, AEAT, Seguridad Social… de echo, el que esté embargado, puede ser un punto a favor del comprador, es posible, que lo compre a mejor precio.

Haciendo un rápido repaso a su estado contable, se sabrá los impuestos que paga, así como todo su histórico pasado y futuro.

Los registros financieros históricos son esenciales aquí, incluidos los estados de pérdidas y ganancias y los datos sobre las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA Earnings Before Interests, Taxes, Depreciations and Amortizations -es uno de los indicadores financieros más conocidos y usuales y además es imprescindible en cualquier análisis fundamental de una empresa-).  Estos generalmente incluyen el beneficio operativo bruto por habitación disponible (GOPPAR) y los ingresos totales por habitación disponible (TREVPAR), entre otros, (para saber más de los principales ratios hoteleros, sigue este enlace).

2. Las obligaciones legales

Se trata de todas las obligaciones del hotel. Licencias, permisos, contratos, acuerdos…

Contratos de alquiler, acuerdos o contratos con proveedores, contratos con el personal, licencias para alimentos y bebidas, número de mesas en el comedor, asientos en la terraza, acuerdos  o contratos externos con algún parking (por ejemplo), acuerdos o contratos con servicios externos (por ejemplo, lavandería)…

Se debe de evaluar el cumplimiento del hotel con la legislación laboral y el cumplimiento con los contratos del personal, seguridad y salud, protección de datos de los huéspedes del hotel, cualquier causa judicial pendiente…

Todo lo anterior, las obligaciones legales, las debe de estudiar y valorar un abogado.

3. Operaciones

Se refiere a las áreas relacionadas con la estructura operativa del hotel. Es una revisión al plan de negocios del hotel, KPIs (Key Performance Indicator -indicador clave de rendimiento-, ERPs (Enterprise Resource Planning -sistemas de planificación de recursos empresariales-… análisis de reservas hasta la fecha, reservas futuras, empleados, proveedores. Estado del mantenimiento del hotel, estado de sus instalaciones, mobiliario, previsión de operaciones y estudio de competencia.

Este análisis de operaciones debe incluir el potencial que tenga este hotel para generar un mayor negocio, aumento de precios de habitaciones, disminuciones de costes de toda la operativa del hotel, otras maneras de generar ingresos, como con la cocina, un buen servicio de restauración con un menú de autor, hará subir los ingresos. Hay que ver la viabilidad de todo esto, si se puede mejorar, o no.

4. Revenue management

Para estos datos, lo normal es que el hotel utilice uno de los muchos softwares que, para el caso, estén en venta. ¿Existe un sistema de administración de ingresos? (RMS, del inglés Revenue Management System)? Si es que sí… ¿proporciona resultados? ¿recursos utilizados? (lo que decía más arriba del software, por ejemplo),  ¿el hotel tiene personal capacitado para esto interno o es personal subcontratado?

5. Su huella digital

Internet lo ha cambiado todo. Un hotel debe tener una fuerte presencia y gran alcance digital. Se estudiarán redes sociales, email marketing, bases de datos de los clientes, el propio sitio web del hotel, software utilizado para la gestión de habitaciones, motor de reservas, channel manager, su influencia online, sus sitios de reserva fuera de su propia página, análisis del tráfico del sitio web

6. Tasación

No obligatoria pero muy útil. En la tasación se hará un estudio urbanístico y estudio demográfico de la zona. Tenencia, ocupación, condicionantes, valor catastral, valor para el seguro, valor de mercado, flujo de caja, actualización de rentas… 

Le ayudará a saber si su valor (tanto en compraventa como en alquiler) es acorde a lo que se le pide. De utilidad también para la posterior preparación del contrato, ya que muchos de los datos del contrato saldrán de aquí. 

7. Certificado energético

El certificado de eficiencia energética, es, desde junio de 2013, obligatorio en todas las compraventas y en todos los alquileres. Bien sea piso, casa, nave, oficina, local… y, como no, hoteles. El Notario lo solicitará con el resto de la documentación. Si no se tiene, supongo que dependerá del notario con el que demos, pero nos dará un plazo de prórroga para presentarlo. Ojo, por que su no presentación, conlleva una sanción. Es obligación del propietario del hotel y lo hace un arquitecto, arquitecto técnico, ingenieros…

La decisión

No le va a dar la última palabra, sin embargo, la debida diligencia, le pondrá las cartas sobre la mesa y le ayudará en la toma de decisiones. Le dará una mejor comprensión del hotel y pondrá al descubierto cualquier sorpresa, que no tiene por que ser mala. 

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Valoración de un hotel en O Grove, Pontevedra

casa x m2 = €Estoy haciendo la valoración (tasación) de un hotel en O Grove (Pontevedra) por expreso deseo de los propietarios con la finalidad de llegar a un valor de mercado acertado para su puesta en venta.

Ya he tratado este mismo tema en otros posts anteriores, uno de los que podéis echar un vistazo es “Valoración de un hotel” os dará una idea general.

Este post es la continuación del post “Analizando los hoteles en venta en las Rías Baixas” entrada que escribí como introducción a lo que es la valoración en sí.

Por razones obvias evitaré datos exactos que he tomado para el estudio de la tasación y para evitar la extensión de este artículo, iré directamente al grano.

Como decía, se trata de valorar un hotel de 2 estrellas en el municipio pontevedrés de O Grove (si véis mi entrada anterior, que os dejo enlace más arriba, hago una presentación de lo que es el municipio).

Son 2.500 m2 de construcción en un terreno de 3.000 m2. Parte de este terreno está ocupado por la construcción, alrededor de 700 m2 por planta,  y por 3 plantas, siendo la última, la más pequeña, destinada a viviendas. El resto del terreno, se destina a zona ajardinada y parking.

Para los cálculos de esta valoración, a parte de hacer un estudio del flujo de caja de los últimos 4 años, se hace una comparación con los hoteles en venta en la zona de O Grove y en Sanxenxo, su municipio más cercano.

Para el fin de esta tasación, da igual que se trate de una sociedad, SA, SL, o CB o que la propiedad sea de un solo dueño.

Estudiando los hoteles en venta de O Grove, he tenido acceso a datos de 5 hoteles.

Dos de los hoteles son de 2 estrellas y los otros 3 hoteles son de 3 estrellas.

Hotel A de 2 * este hotel dispone de 50 habitaciones y 2.500 m2 construidos

Hotel B de 2* este hotel dispone de 42 habitaciones y 1.288 m2 construidos

Hotel C de 3* este hotel dispone de 50 habitaciones y 2.500 m2 construidos

Hotel D de 3* este hotel dispone de 60 habitaciones y 3.000 m2 construidos

Hotel E de 3* este hotel dispone de 48 habitaciones y 2.700 m2 construidos

Sabiendo el precio de venta, 2.500.000, 600.000, 4.000.000, 3.000.000, 3.000.000 euros respectivamente, sería muy fácil calcular el precio de venta unitario por m2 o por habitación.

Pero no es fácil, en absoluto, ya que no se trata de sacar un valor unitario por m2 o por habitación unicamente, si no, que hay que tener en cuenta una buena cantidad de factores que añaden o restan valor al bien a tasar.

Las instalaciones, la ubicación (aunque todos estén en el municipio de O Grove, es posible que uno esté en primera línea de playa, estando otro a un kilómetro de la playa), se tienen en cuenta las calificaciones (si son 2, 3 estrellas), si tienen piscina, spa, talaso, tenis, parking, discoteca, cafetería, restaurante, su calificación energética (si la hubiera), reputación online (cada vez cobra más vida y se le presta más atención), características constructivas y su situación actual (en el momento de la tasación), mobiliario y demás inventario (ajuar, menaje…) … ufff! un sin fin de características diferentes que hay que homogeneizar para poder llegar al valor más exacto al hotel que es objeto de estudio.

El valor unitario está rondando los 1.000 euros. Es decir, 1.000 euros / m2.

Pero no es suficiente decir que como este hotel tiene 2.500 m2, por 1.000 euros, se le asigna una tasación de 2.500.000 euros, esto sería un error, al menos a mi juicio. Cuando he homogeneizado, he tenido en cuenta que los testigos no son exactos al bien a valorar, por lo tanto, se le asignará más valor al bien objeto de estudio si éste es mejor, y por el contrario se le asignará menos valor que la unidad si es peor. A iguales características (raro), se le asigna la unidad (1) para no variar los cálculos.

Es un hotel de 2* que está perfectamente, ha tenido una reforma casi total hace apenas 2 años, con piscina, y una zona ajardinada con parking, muy cercano a buenas playas y al paseo de San Vicente do Mar, que también hay que valorar. He tenido en cuenta la reputación online, su mobiliario, su construcción, etc. En muy buen estado.

Con estas comparaciones, y con los resultados del cash flow (flujos de caja de los 4 últimos años), se llega a un valor de mercado de 3.000.000 euros para este hotel con todos los datos que he tenido en cuenta y que oportunamente reflejé en mi informe.

Por cierto… analizando los hoteles en venta en el municipio vecino, Sanxenxo, se obtiene un resultado más alto que en O Grove, en Sanxenxo, un hotel puede estar con un valor unitario de 1.200 euros / m2. Hay más oferta y, en cuanto a la demanda, más o menos igual. El inversor que busca en O Grove le dará lo mismo adquirir finalmente en Sanxenxo, y, el inversor que busca en Sanxenxo, al final, le daría igual adquirir el hotel en O Grove. En Sanxenxo, el estudio se ha hecho en base a 8 hoteles, no en base a 5 como en O Grove.

Un informe de este tipo puede tardar en hacerse alrededor de un mes, 3 semanas si hay prisa y se requiere para la compraventa. Tan solo recordar que si el hotel está en venta, a parte de la oportuna tasación, se requerirá el certificado de eficiencia energética (obligatorio y solicitado por el Notario en el momento de la firma). Si no se tiene el CEE, el Notario lo reclamará, puede ocurrir (según con quien se dé), que se otorgue una prórroga y se aplace la compraventa en espera del CEE o bien, se desetime toda la gestión y quede en suspenso hasta que se haya presentado el certificado (volviendo a comenzar todos los trámites de nuevo).

En el próximo post trataré el tema del CEE obligatorio para viviendas, oficinas, locales… en venta o alquiler y en especial, el CEE para los negocios de hostelería, también obligatorios para su puesta en venta o alquiler.

Si eres propietari@ de hotel o bien estás interesad@ en comprar un hotel, contacta con nosotros y te echaremos una mano con los temas relacionados con la compraventa, hipotecas, financiación, tasación, certificado energético, Nota Simple del Registro… y en general cualquier otro documento que se derive de la compraventa.

María de los Reyes

En la web ittagalicia.com 

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Gracias! :))

Estadísticas: tasaciones inmobiliarias en 2013 y 2014

Este es el número de tasaciones que según el Ministerio de Fomento, desde su página web, se han hecho en Galicia en todo el año 2013 y en los tres primeros trimestres de 2014

A fecha de hoy, todavía no hay datos del cuarto trimestre de 2014

2013 2014
1er Tr 2º Tr 3er Tr 4º Tr 1er Tr  2ª Tr 3er Tr
               
LA CORUÑA 1.221 1.201 997 1.642 1.339 1.717 1.446
LUGO 251 433 229 471 310 366 360
OURENSE 205 214 165 267 229 244 230
PONTEVEDRA 1.113 1.059 764 1.399 1.139 1.406 1.068
               
GALICIA 2.790 2.907 2.155 3.779 3.017 3.733 3.104

Principios generales para las tasaciones inmobiliarias

Hago una extracción de la normativa ECO 805/2003 del 27 de marzo donde en su Título I, Disposiciones generales, en el Capítulo I Ámbito, principios y definiciones, en su artículo 3, quedan definidos:balanza casa y euro

Artículo 3 Principios

1. Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas cuando valoren para cualesquiera de las finalidades integradas en el ámbito de aplicación de la presente Orden deberán hacerlo aplicando, en los términos establecidos en la misma, los siguientes principios:

a) Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.

b) Principio de finalidad según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.

c) Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

d) Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.

e) Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

f) Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.

Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de esta Orden.

g) Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.

h) Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

i) Principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.

j) Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

2. Los principios recogidos en el apartado anterior se utilizarán como criterios de interpretación y, en su caso, de integración de las normas de la presente Orden.

Precios de venta 2009

No queríamos acabar el mes de marzo sin escribir algo en el blog, así que nos hemos decidido por mostraros como fue el año 2009 en cuanto a precios por m2 se refiere.

Como siempre, voy a tomar por referencia los datos del Ministerio de Vivienda.

Os paso dos documentos (en formato .pdf) con los datos recogidos de dicho ministerio.

El primer documento es “El índice general de precios de vivienda”. Los 4 trimestres del año 2008 y 2009. Se representa el conjunto de la nación.

En el segundo documento os paso información del precio de venta del m2 de vivienda libre (4º trimestre de 2009) de los municipios de más de 25.000 habitantes de la Comunidad Gallega, así como el número de tasaciones en el mismo trimestre, para viviendas de hasta 2 años de antigüedad y viviendas de más de 2 años de antigüedad. Parece un rollo pero si véis el documento os quedará mucho más claro.

Índice general de precios vivienda (archivo .pdf)

Precio medio m2 2008 y 2009 (municipios de Galicia de más de 25.000 habitantes). Archivo en formato .pdf

Las estadísticas, ¿nos fiamos?

Constantemente nos vemos invadidos por un montón de estadísticas. Cada portal inmobiliario, ministerios, particulares, y un montón más… pero… ¿realmente son estadísticas reales? ¿Nos pudieramos fiar?

En realidad no. Cada uno da fe (sin mala intención) de los datos de los que ellos disponen.

Os explico.

El Ministerio de Vivienda dispone de unos datos ofrecidos por el Registro de la  Propiedad, Notarios… datos que son verdaderos, pero no fiables, dado que en este caso no están tomando en consideración las cantidades de “dinero clase B” que en este tipo transacciones de compra-venta se dan. Por tanto, estadísticas que reflejen los precios totales, precios por m2, no serán muy de fiar, aunque sí orientativos.

Más abajo hay un gráfico donde se detalla las tasaciones en Galicia por trimestres en los años 2007, 2008 y hasta el tercer trimestre del año 2009, datos recogidos por el mismo ministerio al que antes hice mención y que tampoco tienen que ser reales. Tasaciones inmobiliarias que se hagan para otra finalidad distinta a la garantía hipotecaria, como divorcios, subastas, justiprecios en expropiacines, etc. el ministerio no tiene por que tener conocimiento de ellas. Por tanto, aquí quedarían reflejadas las tasaciones que se llevan a cabo para la garantía hipotecaria en la compra-venta.

Otras estadísticas son las que ofrecen (con la mejor intención) los diversos portales inmobiliarios, he recogido estos 2 datos de 2 portales inmobiliarios diferentes. Estos inmuebles están a la venta en Vigo. Hemos elegido esta localidad porque es conocida, aunque nosotros conocemos mejor otros municipios, Vilagarcía de Arousa, Vilanova de Arousa, Cambados, Sanxenxo, O Grove,  Caldas de Reis, Pontevedra…

En el primer caso tomo como ejemplo una casa de 3 dormitorios con finca de 435 m2, y construidos son 227 m2. Se vende esta casa en 315.000 euros.  Según este portal serían 1.388 euros el m2, sín más análisis ¿la parcela de 435 m2? Visto en Idealista.com en este portal se ofrecen 650 viviendas (de todas las tipologías y tamaños) en Vigo a la venta (no se tiene en cuenta alquiler)

Otro caso es un piso de 3 dormitorios, de 90 m2 construidos y que como anexos tiene plaza de garaje y trastero. Se vende en 230.000 euros. En zona  centro de Vigo. Según este portal serían 2.555 euros el m2, ¿el garaje? ¿el trastero?, ¿zona? ¿depreciación por antigüedad? Visto en inmobiliaria.com en este portal se ofrecen a la venta 668 inmuebles (de todas las tipologías y tamaños) a la venta (no tenemos en cuenta alquileres, ni tampoco naves, locales, oficinas… solo viviendas).

Estos portales inmobiliarios, además de no tener en cuenta los anexos que tenga esa vivienda, no distinguen entre vivienda libre y VPO.  Se debiera tener en cuenta también, que estos portales ofrecen unos precios que luego a la hora de la venta, no tienen que ser los reales, es decir, son precios de oferta, no de transacciones realizadas.

Bien, juzgar por vosotros mismos. No hagáis mucho caso de las estadísticas, aunque si, evidentemente, sirven para hacernos una idea.

Por cierto, en cuanto a nuestras estadísticas, las de itta Galicia, os podemos decir, que hace dos años, para hacer una venta había que enseñar el inmueble (casa, piso, apartamento, estudio…), una media de 10 veces, damos por sentado, que a 10 clientes diferentes.

Actualmente, y desde el año pasado, para hacer una venta, hay que enseñar el inmueble una media de 25 veces… y aún así…

Lo que si es cierto, es que hay un pequeño repunte, desde que empezó el año, y es en el número de clientes interesados.