Evaluar, valorar, tasar

¿Ehhh???

Se parecen, pero no es lo mismo.

Una “evaluación” es un proceso donde se hace un estudio con alguna finalidad, por ejemplo, la evaluación de daños en una vivienda después de un incendio, la evaluación que para un edificio para ser apto o no de ser habitado, la evaluación que realiza un coche cuando lo llevamos a la ITV y ésta da “favorable” o “desfavorable”… En algunos de estos casos se puede usar el término “valoración”, ya que son sinónimas.

casa x m2 = €

Se pueden hacer evaluaciones de casi todo, los profesores las hacen continuamente…

Hay evaluaciones y valoraciones que pasan con “nota” o no pasan, pueden dar de resultado “apto” o “no apto”, en las auditorías de calidad (con las que yo estoy más familiarizada), estas evaluaciones son del tipo “rojo”, “amarillo”, “verde” o “Sí”, “No”, “necesita mejorar” o también se da el caso de “Conforme” o “no conforme”…

En fin, cada maestrillo tiene su librillo…

De cualquier manera la “evaluación” puede o no tener que ver con la “valoración”, dependerá del contexto y del uso, de lo que si estoy segura es que no tiene nada que ver con la “tasación”. Siga leyendo…

Aunque sí puede existir cierto “paraleismo” e incluso ser sinónimos los términos “valorar” y “evaluar”, dependiendo del acto que lo lleve a su fin, dependiendo de su finalidad… no obstante, no se debe de confundir con el otro término que nos ocupa, la tasación.

Tasar es dar un precio, un valor monetario a algo, da igual mueble, que inmueble…

Según la Real Academia de la Lengua Española, se define como:

Evaluar:

1. tr. Señalar el valor de algo.

2. tr. Estimar, apreciar, calcular el valor de algo. Evaluó los daños de la inundación en varios millones. U. t. c. prnl.

3. tr. Estimar los conocimientos, aptitudes y rendimiento de los alumnos.

Valorar:

1. tr. Señalar el precio de algo.

2. tr. Reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo.

3. tr. valorizar (aumentar el valor de algo).

4. tr. Quím. Determinar la composición exacta de una disolución.

Tasar:

1. tr. Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía.

2. tr. Graduar el precio o valor de una cosa o un trabajo.

3. tr. Restringir el uso de algo por prudencia o tacañería. Tasar la comida al enfermo.

¿Se pueden usar los tres términos en una misma acción?

Yo díría que sí, por ejemplo en una auditoría de control y recepción de inmuebles, el primer paso es la evaluación de todo el conjunto del trabajo, ver y revisar cada documento por separado y en su conjunto, luego se valora el trabajo que va a suponer cada una de las partes del trabajo y finalmente se hace una tasación de cada inmueble por separado o en su conjunto, dependiendo de para que sea el trabajo a realizar.

Hay más información de las auditorías de control y recepción de inmuebles es un post en este mismo blog.

¿Cuál es el mejor método de tasación? ¿Cuál es el más certero?

Recientemente un cliente me hizo esa pregunta, la pregunta con la que titulo esta entrada.

Bueno, para mi, y sin ningún tipo de lugar a dudas, me quedo con el método de comparación o valor de mercado.

De cualquier manera se deben de hacer unas cuantas puntualizaciones, a saber…

Para que el método de comparación de el valor lo más acertado posible, es tarea y pericia del tasador el buscar los testigos más adecuados al bien a tasar, esto por un lado…

Una vez tenemos los testigos lo más iguales posibles (no olvidemos dentro de la misma zona al inmueble a tasar), hay que saber homogeneizar y ponderar. Y aquí está (a mi juicio) el quiz de la cuestión.

Porque esto es lo más difícil. La homogeneización y la ponderación es lo más complicado, y para esto hay que tener experiencia, pericia, arbitrariedad, etc. No se trata de dar más valor al testigo que nos gusta más, si no que tenemos que dar más valor al testigo que más se acerque al inmueble objeto de estudio.

Si no existen comparables, o no los suficientes, habrá que tasar con otro método, y, en este caso el método de coste por reposición es bastante bueno también.

 

 

 

 

El valor de una tasación antes de comprar una vivienda

Parece el momento propicio para que muchas personas que están pensando en comprar una vivienda lo hagan en este momento, de esta manera se aprovecharán de la eliminación de la desgravación fiscal por vivienda habitual. Los vendedores tendrán que rebajar sus viviendas un 17%, para compensar la eliminación de las deducciones, y tendrán que hacerlo AHORA, antes de que acabe el año.

Desde  #ittaGalicia siempre hemos aconsejado una tasación inicial para valorar realmente el inmueble que se desea adquirir. De esta manera sabremos si están vendiendo dentro del valor de mercado, estaremos mejor informados para cuando vayamos a pedir la hipoteca (porque sabremos de antemano el valor que dará – en este punto debo de añadir que al banco no siempre le servirá la tasación que nosotros ya tengamos porque ellos trabajan con sus tasadoras, y si se hace otra tasación casi con seguridad que no va a dar el mismo valor), y, además, puede ayudarnos a decirdir entre varios inmuebles que tengamos en mente.

De cualquier manera y si lo que necesitamos es saber un valor aproximado (que no real), nos bastará una pretasación o prevalor (no sirve como tasación oficial), por muy poco dinero (alrededor de 10 euros), saldremos de dudas. Para la garantía hipotecaria, el prevalor no sirve, hará falta la tasación oficial.

Una vez hayas hecho la tasación de la vivienda tendrás un precio objetivo de la misma, aquí se valorará el estado del piso, su superficie útil ó comprobada, las  instalaciones, zonas comunes (en el caso de que sea una urbanización o edificio), sabrás de la necesidad o no de hacer obras estructurales, podrás ver como valora el tasador la situación geográfica, si tiene o no buenas comunicaciones,  servidumbres, etc.

Pero esto no es todo porque con la tasación del piso en la mano, te será más fácil negociar el precio con el propietario.

Cuando tengas la tasación, pueden ocurrir dos cosas…

1. que el precio de tasación sea superior al que te piden por la vivienda: en ese caso, y a efectos de precio, sabrás que estás comprando bien, dentro de su valor, y, sabrás que no tendrás problema a la hora de solicitar tu hipoteca. La tasación te servirá para conocer la opinión de un experto acerca de los elementos constructivos y estructurales de la comunidad o de la urbanización.

2. que el precio de tasación sea inferior al que te piden por la vivienda: pregúntate porque el precio es más bajo, si hay algún defecto que el tasador vió y el propietario calla. Una vez revisado todo, la tasación te servirá para negociar el precio del piso con el propietario. Le pasarás una oferta y esperas un tiempo prudencial, 2-3 días. Del vendedor y de tí dependerá lo que venga después.

Si necesitas una tasación y estás en Galicia, visita tasacionesgalicia.com

Las estadísticas, ¿nos fiamos?

Constantemente nos vemos invadidos por un montón de estadísticas. Cada portal inmobiliario, ministerios, particulares, y un montón más… pero… ¿realmente son estadísticas reales? ¿Nos pudieramos fiar?

En realidad no. Cada uno da fe (sin mala intención) de los datos de los que ellos disponen.

Os explico.

El Ministerio de Vivienda dispone de unos datos ofrecidos por el Registro de la  Propiedad, Notarios… datos que son verdaderos, pero no fiables, dado que en este caso no están tomando en consideración las cantidades de “dinero clase B” que en este tipo transacciones de compra-venta se dan. Por tanto, estadísticas que reflejen los precios totales, precios por m2, no serán muy de fiar, aunque sí orientativos.

Más abajo hay un gráfico donde se detalla las tasaciones en Galicia por trimestres en los años 2007, 2008 y hasta el tercer trimestre del año 2009, datos recogidos por el mismo ministerio al que antes hice mención y que tampoco tienen que ser reales. Tasaciones inmobiliarias que se hagan para otra finalidad distinta a la garantía hipotecaria, como divorcios, subastas, justiprecios en expropiacines, etc. el ministerio no tiene por que tener conocimiento de ellas. Por tanto, aquí quedarían reflejadas las tasaciones que se llevan a cabo para la garantía hipotecaria en la compra-venta.

Otras estadísticas son las que ofrecen (con la mejor intención) los diversos portales inmobiliarios, he recogido estos 2 datos de 2 portales inmobiliarios diferentes. Estos inmuebles están a la venta en Vigo. Hemos elegido esta localidad porque es conocida, aunque nosotros conocemos mejor otros municipios, Vilagarcía de Arousa, Vilanova de Arousa, Cambados, Sanxenxo, O Grove,  Caldas de Reis, Pontevedra…

En el primer caso tomo como ejemplo una casa de 3 dormitorios con finca de 435 m2, y construidos son 227 m2. Se vende esta casa en 315.000 euros.  Según este portal serían 1.388 euros el m2, sín más análisis ¿la parcela de 435 m2? Visto en Idealista.com en este portal se ofrecen 650 viviendas (de todas las tipologías y tamaños) en Vigo a la venta (no se tiene en cuenta alquiler)

Otro caso es un piso de 3 dormitorios, de 90 m2 construidos y que como anexos tiene plaza de garaje y trastero. Se vende en 230.000 euros. En zona  centro de Vigo. Según este portal serían 2.555 euros el m2, ¿el garaje? ¿el trastero?, ¿zona? ¿depreciación por antigüedad? Visto en inmobiliaria.com en este portal se ofrecen a la venta 668 inmuebles (de todas las tipologías y tamaños) a la venta (no tenemos en cuenta alquileres, ni tampoco naves, locales, oficinas… solo viviendas).

Estos portales inmobiliarios, además de no tener en cuenta los anexos que tenga esa vivienda, no distinguen entre vivienda libre y VPO.  Se debiera tener en cuenta también, que estos portales ofrecen unos precios que luego a la hora de la venta, no tienen que ser los reales, es decir, son precios de oferta, no de transacciones realizadas.

Bien, juzgar por vosotros mismos. No hagáis mucho caso de las estadísticas, aunque si, evidentemente, sirven para hacernos una idea.

Por cierto, en cuanto a nuestras estadísticas, las de itta Galicia, os podemos decir, que hace dos años, para hacer una venta había que enseñar el inmueble (casa, piso, apartamento, estudio…), una media de 10 veces, damos por sentado, que a 10 clientes diferentes.

Actualmente, y desde el año pasado, para hacer una venta, hay que enseñar el inmueble una media de 25 veces… y aún así…

Lo que si es cierto, es que hay un pequeño repunte, desde que empezó el año, y es en el número de clientes interesados.

Lo que valora un tasador

LOS TASADORES SE FIJAN EN TODO, TODO, TODO …

HE AQUÍ UNOS EJEMPLOS:

La tasación se basa en criterios objetivos tales como antigüedad, situación, tamaño (en m2)… y en criterios subjetivos como pueden ser la orientación, conservación, el aspecto, etc.

Muy a pesar de lo que el tasador diga, los primeros tienen más peso que los segundos.

Si se está pidiendo una tasación, y el inmueble a tasar está de mal ver, sería aconsejable ir uno o dos días antes y poner en el inmueble un poco de orden, limpiar, ventilar… es primordial sobre todo en un inmueble donde no se vive habitualmente y está mucho tiempo cerrado. Llegando un poco antes que el tasador, sería buena idea, un poquito de spray (no mucho) ambientador para dar una mejor y más refrescante imagen del ambiente interior.

El tasador debe ser justo e imparcial, como un árbitro en un partido de fútbol. No se debe dejar influenciar ni por el vendedor ni por el comprador.

Va a tomar buena nota del estado general de la vivienda. Puertas, ventanas, buscarán conexiones de TV, conexiones de teléfono, calefacción, las persianas (incluso es posible que prueben para ver su correcto o no funcionamiento), suelos, cocina, estado de las paredes y pintura (el color es lo de menos), los baños (revestimientos, piezas), buscarán principalmente desperfectos, para luego valorar lo que puede costar su reemplazamiento por uno nuevo, y siguen, y siguen, y siguen revisando, TODO.

Una de las cosas que se suele valorar mucho es la “luminosidad”, el hecho de que un determinado inmueble tenga luz la mayor parte del día tiene mucho valor. Una pared se pinta, la luz natural no se puede poner como un “extra”. En un mismo edificio, si un piso da a patio de luces y otro de iguales características da todo a la calle – es exterior, éste último estaría más valorado.

En la parte externa a la vivienda, pero dentro del edificio, valoran, desde el portal hasta el bajo cubierta. Miran número de viviendas totales y por planta, ascensor (cuantas viviendas hay en ese portal – cuantos ascensores – por tanto, cuantas viviendas por ascensor), garaje (medidas), trastero (medidas). En cuanto al trastero no creo que tenga mucha importancia un trastero bajo cubierta, que la bodega o trastero en el sótano. Se tasará por tamaño y dependiendo del tasador, puede influir si éste tiene o no ventana o ventilación. Se fijarán como no, en el estado del edificio, dentro y fuera. Ventanas, galerías, fachada, zonas comunes, como pueden ser, piscinas, jardines, si hay portero físico o no, videoportero, etc.

En la calle valorarán que tipo de zona es, urbana, semiurbana, rural, etc.

Las tasaciones pueden variar de un tasador a otro y os explico porque. Mientras que la valoración objetiva va a ser la misma, la valoración subjetiva va a dar diferente. Aquí es donde entra el gusto del tasador. Si al tasador le gusta lo va a valorar más que un tasador que visite el mismo inmueble en el mismo momento pero no le guste.

Supongamos que el inmueble a tasar está situado en un edificio y que dicho inmueble da a un parque, un tasador lo puede poner como “mejora”, porque le gusta la tranquilidad del parque (“premios”), mientras que a otro tasador le puede parecer aburrido y quizás éste prefiera una calle muy transitada, en este caso este tasador lo puede anotar como resta de “puntos”, en este caso sería “castigo”. Uno puede parecerle estupendo que la estación del tren esté a 300 metros (por buena comunicaión) y a otro tasador le puede parecer ruidoso. Les influyen así mismo, los gustos particulares en el tipo de calefacción, electrodomésticos, etc. Estas particularidades se tienen en cuenta en la homogeneización de testigos.

Cada uno de estos pasos, puede sumar o restar puntos, lo que ya comenté más arriba de “premios y castigos”, cuando una tasación va justa, para la adquisición por ejemplo de una hipoteca (que es el caso más extendido), el gusto del tasador puede influir decisivamente.

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¿Me dará la tasación? Como podemos saberlo

¿Cuánto tiempo se tarda una tasación?

Bien, vamos a imaginarnos, que ya hemos entregado TODA y digo TODA la documentación en nuestro banco o en la entidad financiera que nos lleve el tema.

Cuando ya el banco tiene la aprobación económica de la hipoteca, es cuando se solicita la tasación. Desde que se presenta la documentación y hasta que se solicita la tasación suelen pasar unos 15 días.

Desde la entidad donde se solicita la hipoteca se avisa a la sociedad tasadora, éstos mandan un tasador que trabaje y conozca esa zona (porque cada zona es diferente y se valora diferente), vamos a poner un par de días más. El tasador prepara el plano, documentos adjuntos, el informe de tasación propiamente dicho, y pueden pasar otros dos días más,  este informe lo suele entregar vía Internet, a la empresa de tasaciones. Suponiendo que no falte ningún documento (y que la tasación esté libre de condiciones) para adjuntar al informe, la empresa tasadora se lo remite a la entidad que lo solicitó. Y ya todo habrá acabado.

Desde que se solicita el informe de tasación, hasta que el tasador acude al inmueble y acaba su informe, pueden pasar de 6 a 7 días hábiles.

Un consejo: no déis nada en concepto de “arras o señal”, hasta que no sepáis que la tasación os va a valer. Tratar de hacer un pacto con los dueños del piso para que os lo “guarden” unos días, hasta saber como sale la tasación. No os fiéis de que la tasación “va a dar”, porque no siempre es así y habréis perdido el dinero.

Estos períodos de tiempo son válidos en el caso de inmuebles tipo piso, apartamento, casas… ya que se supone que hay suficientes “testigos” para hacer la tasación por  el “Método de comparación”. Sin embargo, para otros inmuebles, como hoteles, negocios (gasolineras, bodegas, etc), el tiempo de entrega del documento de tasación puede ser más largo, ya que los cálculos a realizar por el tasador son más complicados.

Si estás en Galicia y buscas un informe de tasación fiable, arbitrario y rápido (puedes tener tu informe en 2 – 3 días), te puedo echar una mano, soy perito tasador judicial inmobiliario.

Realizo tasaciones para todas las finalidades y de todo tipo de bien inmueble, casa, piso, terrenos, rústicos, naves, industriales, hoteles, bajos comerciales, etc.

Habla conmigo.

María de los Reyes

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