Valoración de un hotel

Supongo que habréis escuchado eso que dicen: “cada maestrillo tiene su librillo” o cualquier otro refrán que puede variar según la zona donde se diga… pero que vendría a significar lo mismo.

Pues eso… no se muy bien como otros tasadores lo harían, pero sí sé como lo haría yo. Así que os voy a contar “mi método”.

Primero de todo, hay cosas en común con todos los demás tasadores (eso que hacemos todos “siguiendo el libro”) y es hacer caso a la normativa pertinente que en este caso sería la Norma ECO 805 de valoración inmobiliaria de 2003, nos aseguramos que los datos registrales y / o catastrales corresponden con la realidad, su dirección, su superficie, mantenimiento, servidumbres, estado de habitabilidad, conservación, su ocupación (si el inmueble objeto de estudio está vacío, ocupado por dueño(s) o si está alquilado con cotrato de gestión…), calificación, uso… en fin una cantidad de datos a tener en cuenta y que es una información muy valiosa para el solicitante de la tasación.

¿Quién la solicita? todo aquel interesado en saber su valor, su precio (no confundamos valor con precio). Puede ser el mismo propietario o alguien interesado en su compra. En el supuesto de solicitar una hipoteca, el banco puede requerir la tasación (que la paga el solicitante de la hipoteca). Una reconversión de calificación (por ejemplo adecuación de un 3 estrellas a un hotel de 4 estrellas, puede requerir su valoración previa), también en el caso de una rehabilitación completa sería útil una tasación. Por supuesto, la puesta en marcha del hotel, desde sus inicios, es decir, desde que se adquiere el terreno donde se va situar (incluso antes), se debe de hacer un estudio de viabilidad inmobiliaria y para ésta, hay que hacer tasación. De echo, en este último caso se deben de hacer 2 ó 3 valoraciones, la inicial, más o menos en el medio (para ver como va la obra) y la final poco antes de acabar o ya acabado.

Bien. Sigamos.

Una vez sabemos la finalidad de la tasación se harán los cálculos oportunos, según la finalidad, los cálculos serán diferentes (aunque parezca mentira). No es lo mismo tasar para conocimiento del valor de mercado, que para subasta… por poner un ejemplo.

hotel-65044_1920Lo siguiente, tal y como yo trabajo, es ver si el inmueble (en este caso un hotel) es nuevo (va a abrir sus puertas o lo ha hecho recientemente, menos de 3 años), o si es ya un hotel abierto al público con más de 3 años de dedicación. En este caso, para mi, varía bastante, ya que hay que tener en cuenta que cuando una empresa está abierta por un período superior a 3 años, esta empresa está “consolidada” y tiene una clientela ganada más o menos fija. Ya no es, además, una cuestión de “clientela” si no que es más una cuestión de valor de empresa, de “branding” se ha creado un nombre, una marca un reconocimiento… y no estoy segura de que otros tasadores lo tengan en cuenta, pero yo, particularmente, sí. Lo queramos o no, esto es un valor añadido, ya que al valorar un hotel, no estás valorando una propiedad inmobiliaria (que también), si no que estás valorando, una empresa.

¿Cómo lo tengo en cuenta?

No es fácil. Al final del post, os explicaré esto con más detenimiento. De momento, no nos salgamos del hilo y vamos a valorar el hotel.

Hay varios métodos.

Valor de mercado >>>

Es puramente inmobiliario y le damos el valor por metros de superficie construida por un valor medio unitario que previamente hemos calculado de otros hoteles en venta en la misma zona, que hemos homogeneizado y que son “testigos comparables” con el hotel que queremos valorar.

Aunque el método del valor de mercado (por otras ventas hechas de la misma tipología de inmueble) es muy acertado (y para mi gusto el mejor), éste lo es en otro tipo de propiedades, no así en este tipo de inmueble. Sí es muy acertado en cualquier tipo de bien inmueble residencial, pero no en comercial. En este tipo de inmueble no funciona, sencillamente porque no manejamos una base de datos tan grande como tendría que preveerse para poder hacer las comparaciones y la homogeneización.

Por tanto, no deberiamos de tenerlo en cuenta, no por sí solo, pero sí como parte de otro método. Sigamos…

Valor del coste >>>

Es un método muy técnico y equivale al coste de la construcción en sí, teniendo en cuenta todo, todo, todo. Se tiene en cuenta el terreno, la edificación, los coste implicados en la edificación tales como arquitectos y demás técnicos, estudios geológicos, permisos y licencias, tasas, comisiones, etc. Este método está bien si el inmueble es nuevo, a medida que va sumando años, deja de ser fiable, ya que no tiene en cuenta las debidas depreciaciones del tiempo, funcionales, etc.

Valor de capitalización de beneficios futuros >>>

Para mi, de los mejores, haciendo buen uso de este método en conjunto con otro, no por si solo. Es un método que tiene en cuenta la previsión de los beneficios futuros, por tanto, lo dejaría para hacer en el supuesto de un hotel ya en funcionamiento, con un mínimo de 3 años, si son más años, mejor. Se hace el estudio de los beneficios anuales de los anteriores 3 – 5 años, entiéndase beneficio como los ingresos menos los costes del establecimiento. En estos costes, se tendrán en cuenta todos los gastos, hasta el último céntimo.

Si el estudio se hace en base a 10 años, sería lo ideal. Una vez contamos todos esos cash-flow o beneficios futuros hasta el año 10, le añadimos el valor residual en el año 10, y lo actualizamos hasta el año 0. Se tiene que tener en cuenta la inflación, posibles subidas de salarios, y cambios en los gastos. Es el método más completo, más costoso, más complicado, más caro, más laborioso, más técnico, pero también el más fiable.

Otros métodos, menos científicos…

Room Rate multiplier o Multiplicador del precio de la habitación >>>

Se basa en el ADR (Average Daily Rate) o tarifa media diaria. En algunas partes se le llama ARR (Average Room Rate), precio medio por habitación. Realmente desconozco si hay alguna diferencia de cálculo entre ambos datos, aunque creo que son dos formas diferentes de llamarle a lo mismo. Según este método, una habitación vale 1000 veces su ingreso diario:

Valor del hotel = ADR x número de habitaciones x 1000

No hagáis mucho caso, no se en otros lugares, pero en Galicia, la zona donde suelo trabajar y de la cual soy conocedora, este método no funciona. Es posible que en una gran capital… no lo sé. Lo que sí puedo decir, es que este método lo he escuchado y leído en varios sitios, algo tendrá…

Multiplicador de la lata de Coca-Cola >>>

Una habitación vale 100.000 veces el precio de una lata de Coca-Cola en la máquina de Vending o en el minibar del hotel.

Valor del hotel = Precio de la lata x Nº de habitaciones x 100.000

Tenía mis dudas de si poner o no, este forma de valorar, en realidad lo he dejado caer… pero no hagáis caso, no parece fiable. Utilizando este método con 6 hoteles en venta en Galicia, hoteles que vendo y que conozco, no sale el precio de venta ni en broma. Sale un precio superior, muy diferente a la realidad.

Lo ideal, según mi parecer, opinión personal, sería hacer un cálculo promedio entre valor de mercado y coste (en el supuesto de un hotel nuevo) o calcular promedio entre valor de mercado y actualización de rentas (en el supuesto de un hotel que ya esté funcionando). 

bell-214297_1280Quedaba pendiente como valorar ese “branding” que hablábamos antes. Ese “nombre” y “renombre”.

No es fácil. Yo, particularmente miro la página web, como esté redactada, facilidad de encontrar la información, fácil acceso al motor de reservas, pero como todo esto se cambia en un momento… no es tampoco que esto sea de mucho valor… lo más importante de una web es que aparezca listado en los primeros sitios en los motores de búsquedas más importantes… Google, Yahoo! y Bing.

Sus redes sociales. Como son, como actúan ante una reclamación, ante una queja, el tiempo de respuesta o como hacen esa respuesta. Twitter y Facebook, las más importantes a nivel empresa. Es muy valorable los seguidores que ese hotel tenga en sus redes sociales, pero… todavía hay algo, que le presto especial atención…

Tripadvisor, Booking…

Son OTAs, especialmente importantes, por la cantidad de datos hoteleros que manejan. Son, a mi parecer, de los mejores en cuanto a implicación de la gente que hace sus reservas. Me explico… aquí entras, haces una búsqueda de hotel, reservas tu habitación en tal o cual sitio por un período y la gente, después de visitar el hotel, vuelve al sitio (sea Tripadvisor o Booking) y hace su propia valoración del hotel según su experiencia. Y esta valoración, lo que la gente dice, habla, comenta de ese hotel en particular el cual ya visitó como cliente, para mi, lo más importante.

Y es que si de un hotel hablan mal… 

 

Evaluar, valorar, tasar

¿Ehhh???

Se parecen, pero no es lo mismo.

Una “evaluación” es un proceso donde se hace un estudio con alguna finalidad, por ejemplo, la evaluación de daños en una vivienda después de un incendio, la evaluación que para un edificio para ser apto o no de ser habitado, la evaluación que realiza un coche cuando lo llevamos a la ITV y ésta da “favorable” o “desfavorable”… En algunos de estos casos se puede usar el término “valoración”, ya que son sinónimas.

casa x m2 = €

Se pueden hacer evaluaciones de casi todo, los profesores las hacen continuamente…

Hay evaluaciones y valoraciones que pasan con “nota” o no pasan, pueden dar de resultado “apto” o “no apto”, en las auditorías de calidad (con las que yo estoy más familiarizada), estas evaluaciones son del tipo “rojo”, “amarillo”, “verde” o “Sí”, “No”, “necesita mejorar” o también se da el caso de “Conforme” o “no conforme”…

En fin, cada maestrillo tiene su librillo…

De cualquier manera la “evaluación” puede o no tener que ver con la “valoración”, dependerá del contexto y del uso, de lo que si estoy segura es que no tiene nada que ver con la “tasación”. Siga leyendo…

Aunque sí puede existir cierto “paraleismo” e incluso ser sinónimos los términos “valorar” y “evaluar”, dependiendo del acto que lo lleve a su fin, dependiendo de su finalidad… no obstante, no se debe de confundir con el otro término que nos ocupa, la tasación.

Tasar es dar un precio, un valor monetario a algo, da igual mueble, que inmueble…

Según la Real Academia de la Lengua Española, se define como:

Evaluar:

1. tr. Señalar el valor de algo.

2. tr. Estimar, apreciar, calcular el valor de algo. Evaluó los daños de la inundación en varios millones. U. t. c. prnl.

3. tr. Estimar los conocimientos, aptitudes y rendimiento de los alumnos.

Valorar:

1. tr. Señalar el precio de algo.

2. tr. Reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo.

3. tr. valorizar (aumentar el valor de algo).

4. tr. Quím. Determinar la composición exacta de una disolución.

Tasar:

1. tr. Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía.

2. tr. Graduar el precio o valor de una cosa o un trabajo.

3. tr. Restringir el uso de algo por prudencia o tacañería. Tasar la comida al enfermo.

¿Se pueden usar los tres términos en una misma acción?

Yo díría que sí, por ejemplo en una auditoría de control y recepción de inmuebles, el primer paso es la evaluación de todo el conjunto del trabajo, ver y revisar cada documento por separado y en su conjunto, luego se valora el trabajo que va a suponer cada una de las partes del trabajo y finalmente se hace una tasación de cada inmueble por separado o en su conjunto, dependiendo de para que sea el trabajo a realizar.

Hay más información de las auditorías de control y recepción de inmuebles es un post en este mismo blog.

¿Terreno llano o inclinado?

Retomando un poco el tema que más ocupa a “El blog de Piso Nuevo Galicia y tuyo”, deseo poner un comentario que Eulogio Sánchez Gil (arquitecto técnico), escribió en el grupo “Peritos Tasadores” de LinkedIn.

Para especificar un poco más, y, a grandes rasgos (ya que llevamos 148 comentarios en este tema), os diré que estamos haciendo una valoración online de un chalet con terreno, este terreno está en un plano inclinado y estamos opinando de  si el terreno inclinado tiene más o menos valor económico que un terreno llano.

Me ha parecido muy interesante el comentario aportado por Eulogio, así que con su permiso (que se lo pedí por email), “copio y pego”, literalmente y sin cambiar un punto, su comentario, espero sea de vuestro interés tal y como lo fue del mio.

¿TERRENO LLANO O INCLINADO?…
El valor de un terreno edificable para residencial unifamiliar no tiene, en principio y por sistema, por qué ser mayor ni menor porque sea más o menos llano o inclinado.
La forma en que esas características FISICAS van a influir en el valor de la parcela va a serlo en combinación con otros aspectos de diversa índole. Por ejemplo y por citar algunos importantes:
1).- Una parcela inclinada puede ser más interesante para alguien que pretenda construir plantas bajo rasante, porque podrá conseguir luces, ventilación y, en su caso, vistas.
2).- Sin embargo, a alguien que solamente quiera un chalet en planta baja le vendrá mal la inclinación del terreno porque, otras posibles consideraciones aparte, lo normal será que la inclinación le encarecerá los cimientos y los arranques hasta nivel de planta baja.
3).- Un terreno inclinado, en ladera empinada, dará unas vistas inmejorables que posiblemente compensen, en atractivo comercial y satisfacción personal con el inmueble, otros posibles aspectos “negativos”.
4).- Un terreno llano ofrece mayor facilidad de ejecución de las obras sobre rasante, pero posiblemente tenga el firme bastante más profundo que en un terreno inclinado.
5).- Un suelo inclinado permite llevar el saneamiento colgado, visible y registrable, con la correspondiente mayor funcionalidad a efectos de mantenimiento futuro.
6).- En edificación plurifamiliar es deseable, en general, suelo llano, lo más nivelado posible. Sin embargo, en edificación unifamiliar suele ser más atractiva la disponibilidad de pendientes no muy acusadas.
7).- Personas mayores buscarán siempre suelos llanos, mientras que los jóvenes posiblemente aceptarán mejor parcelas inclinadas. La urbanización anterior, zonas aterrazadas, etc., imprimen un atractivo especial a un chalet.
En todo caso, el mayor o menor valor de las distintas parcelas de una urbanización residencial lo va a determinar, como casi siempre, la moda, esto es las preferencias que los compradores demuestren.
Mi experiencia profesional viene a indicarme que suelen ser más atractivas para el mercado inmobiliario las urbanizaciones en ladera moderada, con pendientes máximas en torno al 10%. La parcela no suele requerir peldaños y resulta amplia la posibilidad de construir, con costes moderados, un semisótano con luces y ventilación directas. Suelen ofrecerse agradables vistas. Además y en su caso podrán incluirse, bajo rasante, espacios vivideros que eviten la necesidad de crecer sobre ella.
Si valoramos por Coste de Reposición, sí que influirá la configuración del terreno. Seguramente será más costoso ejecutar un semisótano en parcela de acusada pendiente que el mismo semisótano en un suelo llano.
La Valoración por Comparación se marca, como sabemos, por el Mercado. No conozco relación alguna, técnicamente soportable, entre valores modales y la estructura superficial del terreno.
Si se valora por Método residual el Mercado es, también, el determinante, porque determinantes son, aquí, los valores de Venta de los inmuebles comparables de la zona.
En definitiva, personalmente soy incapaz de aportar criterios apriorísticos que pudieran relacionar, con eficacia demostrable, Valores de Mercado con características normales de inclinación superficial del terreno.
Fundamentales serán, en casos prácticos de inmuebles con suelos inclinados, el criterio técnico del Valorador y su experiencia en resolución de casos similares.
Todo ello considerando, como queda dicho al principio que, por lo general, la inclinación del terreno no será, por principio, factor determinante de incrementos sensibles, ni positivos ni negativos, respecto del valor de las parcelas sensiblemente llanas.

¿Elijo mi piso que da a la parte delantera del edificio, o… a la trasera?

Es bastante probable que dependa. Por ejemplo, yo particularmente preferiría el piso que da hacia la parte de delante del edificio, la parte de atrás suele ser oscura y, muy amenudo, las viviendas dan a zonas feas o a patios de luces.  A la hora de valorar un piso, y siempre y cuando el piso sea exactamente igual, el de delante tendrá más valor económico. Sin embargo, como ya he dicho al empezar este post… es bastante probable que dependa… siga leyendo…

Edificio fachada delantera

He elegido un edificio (situado en Vilagarcía de Arousa cerca de donde yo vivo) que no es representativo en absoluto de este caso, ya que tanto su fachada delantera como la fachada de atrás es bastante amplia, grande, entra mucha luz, y, además tienen vistas, lo podéis ver en las fotos que estoy adjuntando.

Por regla general, los pisos que dan a la parte de atrás de un edificio suelen ser los últimos en ser vendidos, y eso, que son más baratos. Sin embargo, en una ocasión, le enseñara un piso a una chica de Madrid que quedara encantada con la idea de que todas las habitaciones dieran a patio de luces, “para el descanso” decía ella. Parece que en Madrid se valora la tranquilidad de una forma diferente. Ellos huyen del ruido, nosotros, es posible que no tengamos tanto ruido, o que no lo notemos especialmente.

Fachada delantera

En el edificio que muestro en las imágenes, la fachada principal (donde están los portales de entrada), que sería la fachada de delante, tiene orientación norte. Sin embargo la parte de atrás, que como ya he comentado es completamente abierta dando a un jardín – parque, está orientado al sur. En esta parte de atrás habrá menos ruido de coches, camiones… en fin, los ruidos propios de la calle, y por estar al sur, hará más calorcito con un ahorro (significativo o no) de calefacción en el invierno.

Fachada trasera

En este caso concreto y siempre que los pisos fuesen iguales, es probable, que prefiriese el de la parte de atrás. Por cierto, nunca entré en ningún piso de este edidicio.

Edificio fachada trasera

Diferencias entre “valorar” y “tasar” un bien inmueble

Seguramente más de una vez se ha preguntado cual será la diferencia entre Valoración y Tasación de un inmueble.

Basicamente las diferencias son:

En la tasación existe una visita “in situ” para inspección visual, practicada por un técnico con los conocimientos teóricos-prácticos para tal fin. Tiene como objetivo el establecer el valor de un bien determinado.

La tasación es, un documento que se suscribe a un profesional. Tiene validez legal. Aunque para casos de tasaciones para hipotecas, las diferentes entidades financieras pedirán “su” informe de tasación, ya que solo confian en las “tasadoras” o “gabinetes de tasación” concertados por ellos.

En la valoración, no existe ningún papel “oficial” ya que carece de validez. Se suele calcular en base a unos metros cuadrados en una determinada situación geográfica. Se valorarán plazas de garaje, terrazas, trastero…

La valoración es, pues, un documento que no tendrá valor legal, pero que ayuda en casos de querer poner a la venta un inmueble y no saber que pedir por el, o quizás para ponerse de acuerdo dos o más personas y evitar entrar en disputas.

Evidentemente, la valoración es mucho más económica que la tasación. En el caso de valoraciones “online”, se hace en base a cálculos de venta de inmuebles similares en esa zona. Lo que pasa que muy amenudo, el precio que pide un propietario por su inmueble y el precio de venta real varía un poco (o mucho).