Mi casa no se vende, ¿que hago?

hipotecaHay un término medio de venta de inmuebles en el caso del inmueble “tipo”, para una determinada zona geográfica.

Este inmueble “tipo” es el inmueble que en esa zona tenga más “salida”, puede ser el típico piso de 3 dormitorios con garaje y trastero, o puede ser una casa de lujo, porque en esa zona es lo que hay, todo depende de la zona.

En la Isla de La Toja, por ejemplo, el inmueble “tipo” es la casa de dos plantas con muchos metros construidos y un poco de terreno, pudiéramos hablar de 350 m2 construidos en 1.000 metros de tierra. Este sería el inmueble “tipo”.

Para este tipo de inmuebles, las agencias barajamos unos espacios de tiempo determinados, donde la venta estaría prevista que ocurriera. En los tiempos actuales, se puede barajar 6 meses – 1 año. Si se vende por debajo de esos 6 meses, estará genial, por encima del año, ya se puede decir que es mucho tiempo. Llegados a este punto… ¿que falla?

Lo primero y más importante, su precio. Esto es el “Santo Grial” de toda venta, no solo inmobiliaria, cuanto mejor de precio esté, más rápida será la venta… pero no le estoy diciendo nada nuevo… esto ya lo sabía.

Analicemos el precio. Lo mejor, es contratar un servicio de perito experto en tasaciones inmobiliarias, que trabaje en esa zona, es una persona, que dará su precio en base a un estudio detallado del mismo inmueble, de la zona, de la demografía y de muchos más parámetros (de esto se bastante, porque también hago tasaciones). Sin lugar a dudas, será un informe estudiado acorde con la finalidad de esta tasación.

El perito llegará a un precio de una forma totalmente arbitraria, sin estar sometido por ninguna parte. Nos podemos fiar.

Ahora ya sabemos lo que vale nuestro inmueble, valor de mercado en la calle. A fecha de hoy y a 6 meses vista (se suelen hacer a 6 meses), específico para nuestro inmueble (no es el mismo valor que la casa de al lado aunque sean iguales), y esta zona.

Si queremos vender rápido, lo vamos a poner en venta por debajo de este valor de tasación, no voy a decir cuánto más barato, eso depende del propietario del inmueble, puede ser 10% o 30% más barato, cuanto más barato más fácil será su venta… pero esto no es todo.

Por muy buen precio que su inmueble tenga, si su agencia inmobiliaria no le hace el suficiente marketing con una fuerte estrategia y un buen equipo táctico, su inmueble seguirá sin venderse.

Ponga su casa en venta en una agencia que le garantice un buen trabajo de marketing y posicionamiento. Con publicarlo en tal o cual portal, no es suficiente.

Hay sistemas de pago que funcionan… por ejemplo, Google AdWords. Es un “pay per click”, el pago se le hace a Google por número de clicks, la principal ventaja es que saldrá listado en Google (el principal buscador), en los primeros puestos, pero lo más importante, es que saldrá listado en base a unas determinadas búsquedas, o sea, la persona que haga click, tiene un alto porcentaje de llegar al sitio que precisamente está buscando, mediante keywords (palabras clave).

Esto en cuanto al precio y a la elección de agencia inmobiliaria, por cierto, a veces me preguntan si es mejor ponerlo en una agencia o en varias. No hay respuesta a esta cuestión sin saber como es el inmueble, dependerá de la oferta y la demanda de la zona, de como sea la agencia, del tipo de clientes que tenga tal o cual agencia, del tipo de inmueble, si la agencia trabaja en conjunto con alguna empresa de marketing, etc.

Yo, particularmente, opino, que si la casa en venta es muy exclusiva y es muy destacable en cualquier punto, se debe de poner en una sola agencia que esté preparada para ese tipo de exclusividad, dicho sea de paso, la agencia debiera de estar situada lo más cerca posible del inmueble en venta.

Si está en venta un piso, un local, apartamento, cualquier agencia estará bien preparada para darle salida, en cuanto al sector terciario, debiera de buscar una agencia acorde y especializada también.

Otros puntos a analizar y a tener en cuenta, son que la vivienda se vea bien, ordenada, lista para enseñar al cliente, una vivienda – escaparate.

En el caso de terrazas y jardines, éstos deben de estar libres de trastos, juguetes y bien arreglados, jardines con césped cortado, árboles podados…

Un rápido repaso a la pintura, a las ventanas, persianas, cortinas…

De poco más debiéramos de preocuparnos. Déjelo en manos de su agente inmobiliario, sabrá aconsejarle.

Las estadísticas, ¿nos fiamos?

Constantemente nos vemos invadidos por un montón de estadísticas. Cada portal inmobiliario, ministerios, particulares, y un montón más… pero… ¿realmente son estadísticas reales? ¿Nos pudieramos fiar?

En realidad no. Cada uno da fe (sin mala intención) de los datos de los que ellos disponen.

Os explico.

El Ministerio de Vivienda dispone de unos datos ofrecidos por el Registro de la  Propiedad, Notarios… datos que son verdaderos, pero no fiables, dado que en este caso no están tomando en consideración las cantidades de “dinero clase B” que en este tipo transacciones de compra-venta se dan. Por tanto, estadísticas que reflejen los precios totales, precios por m2, no serán muy de fiar, aunque sí orientativos.

Más abajo hay un gráfico donde se detalla las tasaciones en Galicia por trimestres en los años 2007, 2008 y hasta el tercer trimestre del año 2009, datos recogidos por el mismo ministerio al que antes hice mención y que tampoco tienen que ser reales. Tasaciones inmobiliarias que se hagan para otra finalidad distinta a la garantía hipotecaria, como divorcios, subastas, justiprecios en expropiacines, etc. el ministerio no tiene por que tener conocimiento de ellas. Por tanto, aquí quedarían reflejadas las tasaciones que se llevan a cabo para la garantía hipotecaria en la compra-venta.

Otras estadísticas son las que ofrecen (con la mejor intención) los diversos portales inmobiliarios, he recogido estos 2 datos de 2 portales inmobiliarios diferentes. Estos inmuebles están a la venta en Vigo. Hemos elegido esta localidad porque es conocida, aunque nosotros conocemos mejor otros municipios, Vilagarcía de Arousa, Vilanova de Arousa, Cambados, Sanxenxo, O Grove,  Caldas de Reis, Pontevedra…

En el primer caso tomo como ejemplo una casa de 3 dormitorios con finca de 435 m2, y construidos son 227 m2. Se vende esta casa en 315.000 euros.  Según este portal serían 1.388 euros el m2, sín más análisis ¿la parcela de 435 m2? Visto en Idealista.com en este portal se ofrecen 650 viviendas (de todas las tipologías y tamaños) en Vigo a la venta (no se tiene en cuenta alquiler)

Otro caso es un piso de 3 dormitorios, de 90 m2 construidos y que como anexos tiene plaza de garaje y trastero. Se vende en 230.000 euros. En zona  centro de Vigo. Según este portal serían 2.555 euros el m2, ¿el garaje? ¿el trastero?, ¿zona? ¿depreciación por antigüedad? Visto en inmobiliaria.com en este portal se ofrecen a la venta 668 inmuebles (de todas las tipologías y tamaños) a la venta (no tenemos en cuenta alquileres, ni tampoco naves, locales, oficinas… solo viviendas).

Estos portales inmobiliarios, además de no tener en cuenta los anexos que tenga esa vivienda, no distinguen entre vivienda libre y VPO.  Se debiera tener en cuenta también, que estos portales ofrecen unos precios que luego a la hora de la venta, no tienen que ser los reales, es decir, son precios de oferta, no de transacciones realizadas.

Bien, juzgar por vosotros mismos. No hagáis mucho caso de las estadísticas, aunque si, evidentemente, sirven para hacernos una idea.

Por cierto, en cuanto a nuestras estadísticas, las de itta Galicia, os podemos decir, que hace dos años, para hacer una venta había que enseñar el inmueble (casa, piso, apartamento, estudio…), una media de 10 veces, damos por sentado, que a 10 clientes diferentes.

Actualmente, y desde el año pasado, para hacer una venta, hay que enseñar el inmueble una media de 25 veces… y aún así…

Lo que si es cierto, es que hay un pequeño repunte, desde que empezó el año, y es en el número de clientes interesados.

La venta de pisos de segunda mano es difícil pero los propietarios nos lo ponen más díficil

Un par de semanas atrás, acabando el año 2009, visité un piso en mi localidad Vilagarcía de Arousa, que se vendía en 220.000 euros, aunque ya tratara el tema por teléfono con los propietarios, y ya me pareciera caro, decidí ir a verlo -como inmobiliaria que soy- porque pudiera ser posible que el piso fuera grande o fuera de lujo, en fin, sin verlo no se puede decir ese es caro o ese es barato.

Después de verlo, me di cuenta de que tenía razón. El piso tiene unos 90 m2, 3 dormitorios, cocina, salón y terraza (es bastante buena la verdad), vistas al mar desde la terraza, todo lo demás es exterior, menos baño y aseo. Según lo cuento pensaréis que es una pasada de piso, pero no. El edificio es de hace 25 años, los suelos de corcho, la cocina no está mal, pero los baños son de cuando se construyó el edificio (ya sabéis baldosas pintadas del año de la pera, algunas rotas o estalladas), en fin… que habría que restaurar prácticamente todo.

De las mismas características de este piso en cuanto a situación (cerca de la playa, tamaño, garaje, terraza, etc)… los hay de nueva construcción por 186.000 euros. ¿Veis la diferencia y a lo que voy? ¿Qué haría este piso tan especial para que sus propietarios quieran 220.000 euros?

Muy a menudo, notamos que un determinado inmueble tiene valor sentimental, pero más allá de este valor sentimental, no hay más, y para quien busca para comprar no valora el valor sentimental que pudiera tener para sus actuales dueños y, por supuesto, el tasador no tasa ese tipo de valor.

Según mi modesta opinión, cuando un propietario decide vender, debiera ponerse en la piel del comprador, valorar la obra nueva y cuanto se pudiera depreciar su inmueble por antigüedad, ver lo que hay que hacer de nuevo (baños, suelos, pintura, ventanas…) cuánto pudiera costar estas obras y después se le pudiera poner un precio. Quizás la cosa esté en que no hay demasiada prisa por vender.

Si sois compradores, ¿que prefeririáis? un piso viejo, ajado de 220.000 euros u otro de similares características nuevo por 186.000 euros. No me respondáis, yo ya se la respuesta.