Rebajar el precio de la vivienda de segunda mano surte efecto

cartel rebajado

Hay quien dice que alardear y presumir en las inmobiliarias de una rebaja del precio de una vivienda es una forma más, y buena, de vender una casa de segunda mano.

Algunas agencias señalan que esta fórmula de recortar el precio y dejar tachado el antiguo les ha reportado un 20% más de interesados en comprar.antes 100 ahora 80

Puede ser una forma de explicar al dueño por qué hay que reducir el precio de la vivienda. Más argumentos.

A veces hay el efecto deseado, otras veces no, pero por probar…

-20 en todo

Deben de ser rebajas reales del 10 o del 20% más sería un poco increible, por tanto, pudiera causar el efecto contrario al deseado y los clientes se irían “en estampida”.

 

El certificado energético, ese gran desconocido

Hace más de un año que entró en nuestras vidas, y aunque nos pese, ha venido para quedarse, el certificado de eficiencia energético sigue siendo, después del tiempo, un gran desconocido.

Desde el colectivo inmobiliario (aunque hablaré por mi experiencia personal), tenemos que indicar y explicar que es y para que sirve este certificado, quien lo hace, quien lo paga, quien lo registra, cuanto tiempo de duración está vigente, cuanto cuesta (más o menos)…

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Si haces click en la imagen te llevará al blog de “Certificados energéticos”

Pero esto no es lo que más me importa, lo más imporatante (como agente inmobiliario) es que está claramente especificado por norma y cito:

Según RD 235/2013 de 5 de abril,

CAPÍTULO III
Etiqueta de eficiencia energética
Artículo 12. Etiqueta de eficiencia energética.
1. La obtención del certificado de eficiencia energética otorgará el derecho de utilización, durante el periodo de validez del mismo, de la etiqueta de eficiencia energética, cuyos contenidos se recogen en el documento reconocido correspondiente a la etiqueta de eficiencia energética, disponible en el Registro general al que se refiere el artículo 3.
2. La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio. Deberá figurar siempre en la etiqueta, de forma clara e inequívoca, si se refiere al certificado de eficiencia energética del proyecto o al del edificio terminado.
3. Se prohíbe la exhibición de etiquetas, marcas, símbolos o inscripciones que se refieran a la certificación de eficiencia energética de un edificio que no cumplan los requisitos previstos en este Procedimiento básico y que puedan inducir a error o confusión.
4. A los efectos de lo anteriormente establecido, en ningún caso se autorizará el registro de la etiqueta como marca.
Artículo 13. Obligación de exhibir la etiqueta de eficiencia energética en edificios.
1. Todos los edificios o unidades de edificios de titularidad privada que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 m2, exhibirán la etiqueta de eficiencia energética de forma obligatoria, en lugar destacado y bien visible por el público, cuando les sea exigible su obtención.
2. Todos los edificios o partes de los mismos ocupados por las autoridades públicas y que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 250 m2, exhibirán la etiqueta de eficiencia energética de forma obligatoria, en lugar destacado y bien visible.
3. Para el resto de los casos la exhibición pública de la etiqueta de eficiencia energética será voluntaria, y de acuerdo con lo que establezca el órgano competente de la Comunidad Autónoma.

De todo esto se entiende que las inmobiliarias estamos obligadas a la publicidad de los inmuebles con su certificado energético y no podemos ofertar ningún inmueble en venta o alquiler si no es con la etiqueta de la eficiencia energética.

Hasta aquí todo va bien, los propietarios están dispuestos a hacerlo y hay una clara actitud de querer hacerlo, el problema viene cuando se le dice que hay que hacerlo ya! porque sin este certificado no podemos publicitarlo! lo cual derivaría en una imposibilidad para presentarlo a posibles clientes y, por consiguiente, su venta se hace casi, casi, imposible.

¿Culpa de las inmobiliarias? sinceramente, no lo creo.

Pienso que es culpa del propietario que espera a vender su inmueble para hacer el certificado energético… la cosa es que lo tienen que hacer al poner su inmueble a la venta, no cuando lo venden, y esta es la parte más complicada de hacerles entender. Tampoco no entienden que nos dificultan nuestro trabajo…

Bien, espero que sea algo pasajero y que, con el tiempo, vayan entendiendo…

Si deseáis más información acerca del certificado energético en general y del certificado energético especificamente en Galicia, nuestro blog os será de ayuda “Certificados de eficiencia energética en Galicia”

Subastas inmobiliarias privadas en #ittaGalicia a tu disposición

Si eres propietario de un bien inmueble que por cualquier circunstancia sea particularmente singular o especial… (el caso de castillos, palacios, fortalezas, pazos, islas…) y deseas venderlo… te proponemos la opción de su venta mediante subasta privada. Esta subasta no es ni concursal ni tampoco judicial, no confundamos, son dos partes vendedor y comprador, donde se reúnen y pactan un precio por el bien inmueble previa tasación. Es muy parecida a la venta tradicional, pero en este caso se trata de hacer captación de más de un interesado en la adquisición del bien, que puje por el, esta puja puede ser al alza (como lo es en la subasta tradicional) o bien en sobre cerrado y siempre, en ambos casos, partiendo de un mínimo fijado en la tasación.logo subastas

El secreto del éxito de este tipo de ventas es que suele llegar al mayor número de interesados a un precio muy atractivo y comercialmente viable (de no ser así sería perder el tiempo y el dinero) para garantizar que la venta se realice en un corto espacio de tiempo.

Desde que ponemos en marcha nuestra maquinaria para captar interesados en la adquisición de tu propiedad, hasta que las pujas finalizan, suele pasar 6 meses. Tres meses es la preparación de documentación legal con nuestros abogados, tasaciones, Registro de Propiedad, ver que todo está bien, y los meses restantes dedicados a la subasta en sí. Siempre hay un margen de un mes (el último antes de finalizar) donde el inmueble debe de estar a disposición del posible interesado para poder verlo.

Las propiedades que captamos están situadas en Galicia y norte de Portugal.

La subasta propiamente dicha se puede hacer en un local adaptado para tal fin con fecha y hora definidas (Santiago de Compostela), o bien por Internet en la modalidad online (en este caso el mínimo de la subasta online debe de ser de tres meses).

Este tipo de subastas lo realizamos también en el supuesto de una cartera grande de inmuebles (como por ejemplo dar salida al stock de viviendas de un promotor) en este caso se pone en venta todas las unidades de la promoción entre pisos, bajos comerciales, áticos, plazas de garaje, trasteros, etc. en fin sería la promoción completa o al menos el 80% de esta. No se hace en el supuesto de un piso como única unidad en venta.

Para más información, no dudes en contactar…
María de los Reyes (@ittaGalicia)
Email central@ittagalicia.com
Teléfono 692762076

Consejos después de comprar una vivienda

Después de comprar la casa es bueno que tenga un respiro de seis meses antes de hacer un nuevo gasto de cierta magnitud en el hogar. Ese medio año de “respiro” le dirá lo bien que se comporta su presupuesto familiar con el recién llegado, es decir, la casa y la hipoteca. Un elemento nuevo de mucha importancia en el hogar para el futuro inmediato. 

Después de la compra debe liquidarse el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía), si no se pactó otra cosa, correrá a cargo del vendedor. 

Será el notario quién le facilite una copia de la escritura de su vivienda. Luego habrá que ir al Registro de la Propiedad, pero no se ponga nervioso, esto ya es lo último y generalmente, se encargan desde la misma oficina del notario. 

Cuando el Registro de la Propiedad devuelva ambas escrituras ya inscritas, la gestoría le hará llegar una primera copia por la compra del inmueble, así como una copia por el préstamo hipotecario pedido para la compra del inmueble.

Ya puede disfrutar de su vivienda, y que sea para muchos años!!!

Consejos antes de comprar una vivienda

Antes de ponerse a buscar una casa… párese a pensar:

La compra de una vivienda es un importante desembolso económico, por tanto, estamos hablando de la mayor inversión que haga en su vida, pero valdrá la pena. Para ello, no se precipite, y piense que tiene que elegir una vivienda que se adapte a sus necesidades y a sus posibilidades económicas.

Primero pensemos en las necesidades. ¿Cuáles son mis necesidades?

Piense en la ubicación, ¿dónde quiero vivir?, orientación, ¿lejos del ruido?, zonas ajardinadas, ¿tengo hijos?, ¿cuántos?, ¿está en mis planes tener más familia?. Piense en lo que la vivienda ofertada le está ofreciendo. Cocina con muebles, mejor sin muebles, ¿cuántos dormitorios va a necesitar?, ¿va a necesitar garaje?. Esta vivienda, ¿necesita reparación?, ¿es mucha la reparación? Párese a pensar en lo que prefiere para calefacción y agua caliente, gas ciudad, propano, electricidad, tarifa nocturna. Piense en el futuro, una vivienda es una compra a largo plazo, posiblemente para los próximos 10, 20 ó 30 años, será la herencia de sus hijos.

Otro punto a tener en cuenta es el saber si la casa de sus sueños está dentro de sus posibilidades. Por tanto, haga números, que alguien especializado en el tema le eche una mano para que le ayude a buscar la vivienda en base a su situación financiera.

¿Que vivienda puedo permitirme?

La pregunta es muy sencilla pero la respuesta no tanto.

Probablemente tengamos que pedir un crédito hipotecario. ¡Ojo donde se mete!. Hay entidades financieras que nos pueden prestar el 100% del valor de tasación, aunque lo habitual es que el préstamo no supere el 80% de este valor. Piense que al valor de compra de su vivienda tiene que añadirle el 10% de gastos (IVA -si es vivienda nueva-, Impuesto de transferencia -para viviendas de segunda mano-, notario, escritura, registro, etc.). Piense en una vivienda con una cocina sin muebles y sin electrodomésticos, la vivienda que no tenga muebles, el préstamo a pedir y luego financiar será superior al precio de la vivienda. Los bancos determinarán la cantidad para el préstamo en base a:

El valor de tasación de la vivienda: Casi nunca coincide con el precio que vaya a pagar por la vivienda. Este cálculo lo hace un tasador, enviado por el banco, quien será el que, finalmente, calcule el valor de tasación en base a unos parámetros, (m2 de la vivienda, ubicación, etc.).

Su capacidad para hacer frente a los pagos mensuales: En el supuesto de no haber otros préstamos pedidos, (el banco lo mira todo), su vivienda se llevará del 35 al 40% de su nómina (ingresos netos, total líquido a percibir), el banco hará sus cálculos para determinar la cantidad que presta y cuanto tiempo lo podemos devolver.

Quizás tenga algún ahorro, o esté vendiendo una propiedad para adquirir otra… todo esto el banco lo tendrá en cuenta. De esta manera lo tendrá mucho más fácil. El problema viene cuando es la primera vivienda.

Familiarícese con las hipotecas

Después de poner sus finanzas en orden, debe de encontrar la entidad financiera y negociar el préstamo hipotecario. Esto es lo más importante y crucial en la compra de una vivienda. Debe decidir cual es el préstamo que mejor se adapta a sus necesidades, que tipo de interés -fijo o variable-, si conviene o no aceptar comisiones de amortización anticipada, en el caso de tipo de interés variable, tenga en cuenta los incrementos que pueden sufrir las cuotas de amortización mensuales, etc. Lo mejor es que este tema lo deje en manos expertas, en asesores financieros, ellos le asesorarán sobre la mejor hipoteca para Vd. ¿Tiene idea de cuántos tipos de hipotecas hay en el mercado?. Hipoteca Joven, Hipoteca Total, Hipoteca a 30, 35 y a veces hasta 40 años. Asesórese. No le costará nada y tendrá las cosas y dudas más claras. No estaría de más que apuntara en un papel todas sus dudas y luego preguntarlas al profesional, de esta manera se asegura no olvidarse de nada.

En cuánto ya tenga una idea clara de lo que busca y necesita y hasta donde puede llegar…

Iniciamos la búsqueda

No es fácil. Ya sabe lo que quiere, ya tiene claro cuáles son sus necesidades. Pero es un trabajo difícil. Pudiera llegar el momento en el que piense que es imposible encontrar lo que busca, pero no deje de buscar, al final encontrará lo que busca.

Antes de firmar el contrato

Ya tenemos la casa elegida, antes de entregar una señal o arras hay que tomar una serie de precauciones para asegurarnos el buen fin de la compra.

Fíjese en:

* Estado y conservación del edificio: La aparición de grietas y humedades son defectos en la estructura, que debieran ser reparados.

* Hablar con el presidente de la comunidad: él mejor que nadie, le deberá informar del estado general del inmueble. Si se tiene previsto realizar alguna obra para mejora o alguna reparación. Si pasa a ser propietario, estos gastos de reparaciones le pueden afectar a su bolsillo. En la mayoría de los casos hay algún dinero que proviene de la comunidad mensual, por lo que la obra ya no costaría todo.

* Instalaciones: Fíjese en las instalaciones, sobre todo, instalación eléctrica y calefacción. No se olvide la instalación de fontanería. Otras menos importantes: tomas de teléfono, antenas para TV, antenas para radio, TV por satélite, Internet, TV pro cable, etc.

Comprobaciones previas a la firma del contrato:

* La Certificación Registral: es la consulta al Registro de la Propiedad que, mediante una Nota Simple, se comprueba la existencia o no de algún tipo de cargas en el inmueble por Vd. interesado.

* La Comprobación Urbanística: se hace en el ayuntamiento donde quiera comprar el inmueble. De esta manera comprueba que la vivienda no se encuentre afectada por algún tipo de Plan Urbanístico, y también es útil para asegurarse de que cumple con los Planes Urbanísticos en vigor. Esto es particularmente útil, cuando, lo que quiere, es comprar una parcela y de esta manera sabrá si en dicha parcela se puede o no construir una vivienda, o si está a punto de ser expropiada.

* El Titulo de propiedad: más conocido como escritura, es lo que realmente da fe de que la vivienda es de su propiedad. Siempre expedida por un Notario e inscrita en el Registro de la Propiedad. El vendedor deberá presentar la escritura correspondiente a su vivienda antes de vender y estará libre de cargas. Al efectuar la compra, el Notario expedirá una escritura nueva de compra-venta, donde aparecerá comprador y vendedor y figurarán todas las cláusulas por ellos pactadas.

* Contribución urbana: Por último, al vendedor le corresponderá estar al tanto de todos los pagos de la contribución. Es el llamado Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), es una tasa municipal, su valor depende del valor catastral asignado a la vivienda, por regla general, el tipo de gravamen aplicado depende del número de habitantes que tenga el municipio.

La formalización de la compra

Es habitual, una vez hechas las comprobaciones arriba expuestas, que quien opta a la compra de la vivienda entregue una cantidad de dinero en concepto de señal o arras. Es un pago a cuenta que resta del precio final de la vivienda y se confirma con ello, el compromiso de comprar (por parte del comprador) y vender (por parte del vendedor).

¿Qué banco dará préstamos hipotecarios?

Bien, justo me estaba preguntando ¿dónde pedir un préstamo hipotecario? para unos clientes, cuando llega a mis manos esta noticia:

Liberbank, única entidad con ayudas que podrá dar créditos inmobiliarios

Leo la noticia y veo que no solo dará créditos a promotores inmobiliarios, sino que también dispondrá de una línea de crédito para particulares.

Y es que… cuando vas a solicitar, bien sea préstamo o crédito hipotecario (no es lo mismo, leer este post) para un cliente, la respuesta suele ser la misma… el banco solo concede préstamos si es comprando un piso de los que tienen ellos en su cartera… ¿y los demás?

Bueno os dejo un enlace a la página web del banco: www.liberbank.es la verdad es que necesita más oficinas sobre todo en alguna parte de la geografía española, como en Galicia, por ejemplo.

Como nos fue el año. Balance 2012

Como ya es habitual desde que este blog comenzó, todos los fines de año hacemos un “balance” de como nos fue el año.

Acabamos 2012 y no fue ni mucho menos, mejor que el anterior. De hecho creo que fue peor. Pero aquí seguimos, aguantando el tipo.

Hemos ampliado la oferta de servicios, y, ya no trabajamos tanto en temas inmobiliarios (ya que el mercado nos lo pone difícil), y estamos haciendo tasaciones, pretasaciones, contratos inmobiliarios (arras, compraventa, alquiler con opción compra, sin esta opción, con o sin garaje…), estamos haciendo formación, y… para el próximo año que comienza mañana, estamos ampliando la oferta de servicios ahora a algo novedoso como es el Certificado de Eficiencia Energética, así que si eres vendedor o vas a alquilar o comprar te interesará leer nuestro post “El certificado de eficiencia energética”.

No vamos a vaticinar nada para el año que viene, no vamos a hacer como el año pasado, aunque sí espero de todo corazón, que sea mejor que 2012

Hay quien pensaba que en 2012 se iba a acabar el mundo… pero aquí estamos, para dar caña por mucho tiempo más.

ADIOS 2012

DEMOS ENTRADA A UN MEJOR AÑO,

AUNQUE SEA UN MAL NÚMERO,

FELIZ 2013!!!