Las mejores armas para el inversor para elegir que hotel comprar

Estés buscando hotel para comprar o para alquilar, hay unos determinados estudios que te serán de gran ayuda a la hora de la toma de decisión. Estos son:

Modelo de negocio

Es un documento más o menos breve. En él se estudian y valoran el número de habitaciones del hotel, la ocupación anual (temporada alta y temporada baja), y otros ingresos que pueda tener el hotel, como ingresos por comidas (si existiera restaurante) o ingresos de cafetería. Se tienen en cuenta los gastos del hotel.

Estudio de viabiliadad

Más extenso que el anterior. Además de todo lo anterior se tiene en cuenta el hotel como empresa en sí. Página web, posicionamiento en buscadores, opiniones en diversos portales destinados a la búsqueda de tarifas de viajes en hoteles (tipo Booking, TripAdvisor, Expedia…), redes sociales (Twitter, Facebook, Instagram)…

Se analizan con más detalle que en el caso del modelo de negocio, los ingresos y los gastos del hotel. Además se incluye un completo análisis de la zona donde esté situado el hotel a analizar (ver más abajo «Estudio del comportamiento turístico en una determinada zona geográfica»).

Cálculo de rentabilidad

Es un cálculo teniendo en cuenta los ingresos y los gastos del hotel. Sabiendo ingresos y gastos, conoceremos el beneficio. De esta menera sabremos cuántos años necesitaremos para poder amortizar la inversión inicial de la compra del hotel. Este cálculo de rentabilidad lo tendrás tanto en el modelo de negocio como en el estudio de viabilidad.

PER

El PER es el «Price to Earnings Ratio», no es un documento en sí. Es un ratio que nos ayuda a conocer la relación entre el precio del hotel y los beneficios. Es una razón geométrica y el resultante indica cuántas veces se está pagando el beneficio neto anual de una determinada empresa, en nuestro caso, de un hotel. Para la mayoría de las empresas, el PER más adecuado se situaría entre 10 y 18.

Estudio del comportamiento turístico en una determinaza zona geográfica

Se analiza la ocupación media anual de una determinada zona, viajeros, pernoctas, estadías, estancias medias, por edades, por sexos, etc.

Así sabremos como se comporta una determinada zona turísticamente. Sabremos si es bueno invertir en una determinada zona o… mejor buscar en otro sitio.

Los datos utilizados en este estudio del comportamiento turístico se sacan de portales tipo INE (Instituto Nacional de Estadística) haciendo uso del «Big data» y son muy fiables. Este estudio puede ser independiente de cualquier otra cuestión o estar incluido en un «Estudio de viabilidad», ver más arriba.

Estudio de la competencia

Poco hay que decir. Se valoran otros hoteles que pueden ser competencia del nuestro en un radio más o menos amplio. Usualmente, en la misma localidad, o en la misma zona turística.

A modo de nota aclaratoria, hay que decir que estos documentos se basan en estudios y en análisis del bid data y en históricos por otros años. En ningún caso, tiene por que salir en la realidad lo mismo que se plasmó en el documento (sea cual sea). Por decirlo de alguna manera, se basa en la hipótesis de unos determinados datos. Es decir, el que en una zona haya una media de ocupación del 70% anual, no quiere decir que en una determinada época esto vaya a ser así. Nos basamos en datos históricos de años anteriores y, como decía más arriba, datos ofrecidos por el INE (Istituto Nacional de Estadística).

Tasación

Documento de gran utilidad para conocer el valor de mercado del hotel. Puede hacerse una tasación para el supuesto de compraventa o para el supuesto de alquiler (o ambos). De esta manera, si somos compradores, sabremos de primera mano y por un profesional independiente si el precio que su propietario nos pide está dentro del valor de mercado.

Si no somos compradores y somos vendedores, una tasación nos ayudará a fijar el precio de venta acorde al mercado actual, sin arriesgarnos a pedir de más o de menos. Si pedimos de más, estaremos perdiendo clientes que pudieran estar interesados en su compra y si pedimos de menos, estaremos perdiendo dinero.

Además con una tasación en la mano, nos será mucho más fácil negociar la compraventa (o el alquiler).

Si estás en Galicia, no dudes en contactar con nosotros. Cualquiera de estos documentos te serán de gran ayuda en la toma de la decisión final, sobre todo cuando se tiene dudas entre 2 ó 3 hoteles y no sabemos con cuál quedarnos.

También he de comentar, que algunos de estos documentos serán de interés para el banco en el caso de que necesites financiación ya que un buen modelo de negocio o un buen estudio de viabilidad puede ser definitivo para que el banco os de el préstamo que necesitéis para la compra.

En #ittaGalicia hacemos todos estos modelos documentales muy útiles en la toma de decisión. Contacta y solicita presupuesto.