Arras penitenciales vs. arras confirmatorias: ¿Cuál elegir para tu compraventa inmobiliaria?

Las arras son una parte fundamental en cualquier contrato de compraventa, pero existen dos tipos principales con diferentes funciones: las arras penitenciales y las arras confirmatorias. Elegir el tipo adecuado puede tener un impacto significativo en el proceso de compraventa.

¿Qué son las arras penitenciales?

Las arras penitenciales, como su nombre indica, permiten a cualquiera de las partes (comprador o vendedor) desistir del contrato a cambio de una penalización. La cantidad de la penalización se fija libremente por las partes en el contrato, pero no puede superar el 20% del precio total de la vivienda.

¿Cuándo usar las arras penitenciales?

Las arras penitenciales son ideales cuando:

  • Existe incertidumbre sobre la financiación: Si el comprador no está seguro de obtener la financiación necesaria, las arras penitenciales le permiten desistir del contrato sin perder todo el dinero.

  • El vendedor necesita flexibilidad: Si el vendedor necesita vender la vivienda rápidamente pero no está seguro de encontrar un comprador en poco tiempo, las arras penitenciales le permiten asegurar la venta mientras sigue buscando otras opciones.

¿Qué son las arras confirmatorias?

Las arras confirmatorias, por otro lado, no permiten el desistimiento del contrato. En caso de incumplimiento, la parte que incumple pierde la cantidad entregada en concepto de arras.

¿Cuándo usar las arras confirmatorias?

Las arras confirmatorias son ideales cuando:

  • Las partes están seguras de la compraventa: Si ambas partes están seguras de que quieren seguir adelante con la compraventa, las arras confirmatorias sirven como garantía de cumplimiento.

  • Se quiere evitar la especulación: Si el vendedor quiere evitar que el comprador reserve la vivienda sin intención real de comprarla, las arras confirmatorias le permiten disuadir a compradores poco serios.

¿Cuál elegir?

La elección entre arras penitenciales y confirmatorias depende de las necesidades específicas de cada caso. Es importante analizar la situación con detenimiento y asesorarse por un profesional inmobiliario o jurídico para elegir la opción que mejor se adapte a tus intereses.

Recuerda:

  • La elección del tipo de arras debe quedar reflejada en el contrato de compraventa.

  • Es importante leer atentamente el contrato antes de firmarlo.

  • En caso de dudas, consulta con un profesional.

Conclusión:

Las arras son una herramienta útil en la compraventa inmobiliaria, pero es importante elegir el tipo adecuado para cada caso. Las arras penitenciales permiten flexibilidad a las partes, mientras que las arras confirmatorias garantizan el cumplimiento del contrato. La elección dependerá de las necesidades específicas de cada compraventa.

Nota: este post ha sido escrito con la ayuda de AI, aunque he revisado el texto antes de su publicación.

Si necesitas más información, no dudes en consultarnos.

ittagalicia.com

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Gracias

Cómo inscribir un contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece que los contratos de alquiler pueden ser inscritos en el Registro de la Propiedad. De esta manera, al registrarlo, la vivienda aparecerá como alquilada si se solicitara una Nota Simple de la vivienda.

Como inscribir el contrato de Alquiler en el Registro de la Propiedad

Para poder inscribir el contrato del alquiler, tendrá que cumplir unos requisitos establecidos en el Real Decreto 297/1996, esto es, se tendrá que disponer de Escritura Pública Notarial del documento privado firmado por ambas partes, el propietario y el inquilino.

Una vez en el Registro de la Propiedad, al contrato del alquiler, se adjuntará el documento que acredite el pago de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Esto no es gratis, pero tampoco es tan caro y conlleva una garantía tanto para el propietario como para el inquilino.

La principal ventaja para el propietario está en que si el inquilino no paga la renta, el proceso para recuperar la vivienda es más fácil, más sencillo, ya que sería un proceso simplificado.

En cuanto a la principal ventaja para el inquilino, es que éste tendría el derecho de tanteo en el supuesto caso de que el propietario desease vender la propiedad. En el caso de no querer adquirirla, tendrá que firmar un documento de renuncia, pero podrá permanecer en la vivienda mientras dure el plazo del contrato firmado.

Los importes para el registro del contrato de alquiler varían según zona, el importe de la renta y el plazo del alquiler. Lo mejor es que pida un presupuesto en su zona, y salga de dudas.

Este registro puede ser tanto para viviendas (uso residencial) como todo tipo de negocios (oficinas, locales, entresuelos, bajos comerciales, naves, etc), y alquileres de empresas ya en funcionamiento como talleres mecánicos, hoteles, gasolineras, etc.

En el supuesto del alquiler de negocios, industria y empresas es muy aconsejable el registro del contrato en el Registro de la Propiedad. Los pasos a seguir en este caso son iguales (o muy parecidos) al contrato de arrendamiento de una vivienda.

Como nos fue el año… Balance 2023

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Como cada año que acaba os presento mi propio «balance del año», en él os cuento como nos ha ido el año y las previsiones que tenemos para el año que comienza.

Más o menos este 2023 se perfiló igual o muy parecido al año pasado.

Comenzamos en 2005 con mucha ilusión y muchas expectativas, nos podría haber ido mejor, pero también peor, así que, no nos quejamos. Hemos pasado de todo, la crisis de 2008 y la pandemia de 2020. Han sido muchos años compartiendo con todos vosotros en este blog y en nuestras redes sociales, búscanos por #ittaGalicia en Twitter, Facebook, Instagram, Pinterest, YouTube… estamos en todas partes, bueno en casi todas.

Este año, nos hemos volcado en la venta hotelera aunque seguimos teniendo casas en venta. Las casas que tenemos son casas grandes o muy grandes y se caracterizan por ser únicas, únicas por situación (suelen estar cerca de la playa, en algún lugar en plena naturaleza o en pleno centro de una ciudad), o únicas por sus características (propiedades singulares como castillos, pazos, casonas, señoríos…). Las casas son de 5, 6, 7, 8 y de hasta 10 dormitorios ¡una locura! y sus precios parten de 360.000 euros hasta 3.200.000 euros.

Ha sido el año de los alquileres, alquileres de hoteles, los pocos que tenía en alquiler (a los propietarios les da miedo poner sus hoteles en manos ajenas), ya están funcionando con los nuevos arrendatarios.

He hecho muchas tasaciones. Tasaciones de casas, terrenos, pisos, hoteles, bajos comerciales, etc. tasaciones de todo tipo de bien inmueble. Me encanta hacer tasación y que el cliente quede contento. Es un trabajo en el que siento que mi trabajo se valora. Además este año he hecho muchas tasaciones de hoteles. Estudios de viabilidad hotelera, estudios del comportamiento turístico, cálculos de rentabilidad y otro tipo de gestiones completan los trabajos para este año.

Este año hemos puesto en marcha los nuevos servicios de valor de referencia catastral y la Nota Simple del Registro de la Propiedad, ya podéis contactar con nosotros desde cualquier parte de España y solicitar estas dos cosas, solo necesitamos la referencia catastral y un email donde poder enviaros el resultado. El valor de referencia de catastro (si éste existiese) lo da la propia oficina de catastro, y la Nota Simple la facilita el Colegio de Registradores. Tanto una cosa como otra tiene un coste de 15 euros (IVA incluido, 12,40 + IVA).

El valor de referencia catastral os será útil en compraventa inmobiliarias, es el valor mínimo mediante el cual se liquidan los impuestos frente a las Administraciones, en cuanto a la Nota Simple podéis ver en que os puede ser útil en este enlace «Qué es y para qué sirve una Nota Simple».

Deseamos de todo corazón que vuestros deseos se cumplan en este año 2024 que pronto dará comienzo y que los Reyes Magos vengan cargados con todo lo mejor.

¡Feliz 2024!

Diferencia entre «opción de compra» y «promesa de compraventa»

Pueden parecer lo mismo o muy similar, pero no lo es tanto.

Veamos:

En la «opción de compra», muy habitual con la firma de alquileres, el sobradamente conocido «alquiler con opción a compra», el comprador elige si comprar o no, no estaría obligado, es una «opción» no una «obligación». Por tanto, disfruta del bien inmueble mientras dure el contrato de alquiler, y durante el período del alquiler, durante todo el período en cualquier momento, que pueden ser hasta 3 años, el inquilino elige si se convierte en propietario o no. Finalizado el plazo de los 3 años, se firmaría un nuevo contrato. En esta «opción de compra» mientras tanto, el vendedor (propietario del inmueble) se obligaría frente al comprador.

En el «contrato de promesa de compraventa», ambas partes, tanto comprador como vendedor, quedan obligadas a la celebración del futuro contrato de compraventa, ya que hay una «promesa», de no celebrarse por cualquiera de las partes, la otra puede solicitar daños y perjuicios. Salvo que ambas partes estén de acuerdo en no celebrarse, en el contrato de promesa de compraventa, están obligados a firmar.

Se debe de hacer el contrato y a este contrato se le debe añadir tanta documentación anexa como sea necesaria, Nota Simple del Registro de la Propiedad del bien inmueble, copia del Título de Propiedad (escritura), tasación, certificado energético de la propiedad, inventario del inmueble, fotografías, video, etc. y esto sería tanto en la «opción de compra» como en la «promesa de compraventa». Hay documentos, como por ejemplo, el certificado energético, que es obligatorio tanto el caso de alquiler como en compraventa, lo solicita el arrendador o vendedor, según sea el caso.

Mi consejo es siempre el mismo, ante la más mínima duda de lo que se firma, solicitar asesoramiento a un experto, en estos casos, un API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) o un abogado experto en temas inmobiliarios, y así salís de dudas. No firmes nada sin asesoramiento. Siempre, por supuesto, con la debida documentación firmada por ambas partes.

Si necesitas ayuda con cualquiera de estos u otros temas relacionados con inmobiliaria, me llamo Reyes y represento #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura trabajo en la zona de Galicia y quedo a tu disposición.

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Qué es y para qué sirve una Nota Simple

Una Nota Simple, es un informe oficial emitido por el Registro de la Propiedad y contiene información detallada y muy valiosa acerca de una determinada propiedad. En España, a las propiedades se les llama «fincas registrales» y todas ellas deben de estar debidamente registradas en el Registro de la Propiedad.

Bien es cierto, que algunas veces, las propiedades adquiridas hace mucho tiempo, no están registradas. sto puede traer problemas a la hora de heredar o a la hora de llevar a cabo una compraventa. Para saber si este es tu caso, lo mejor que puedes hacer es solicitar una Nota Simple, y si no aparece, es que no está registrada. Llegado a este punto, mi consejo es que consultes el tema con un abogado y a ver de que manera se puede registrar.

Su principal función es proporcionar información relevante actualizada de una determinada propiedad. Se utiliza en una gran variedad de situaciones tanto para empresas como entre particulares. Proporciona información esencial que puede prevenir problemas financieros y legales futuros.

Además de proporcionarnos información acerca de los titulares de la propiedad, nos da las posibles cargas (la más habitual es la hipoteca, incluso nos dice en cuál banco estaría esa hipoteca), si tiene algún embargo, algún proceso de expropiación, etc. Incluso nos proporciona información técnica y la descripción física de la finca con superficies, parcela y sus lindes.

Interesante documentos si eres comprador o vendedor, así como para profesionales del sector inmobiliario, tasadores, abogados y bancos.

¿Para qué me sirve una Nota Simple?

La Nota Simple tiene varias funciones importantes en el ámbito inmobiliario en España:

En el supuesto de compraventa de propiedades

Es el primer paso. Antes de comprar una propiedad, es fundamental obtener una Nota Simple para verificar su situación legal. Este documento lo debe de suscribir el vendedor, ya que el comprador (como consumidor), debe de tener la máxima información legal del bien que va a adquirir. La Nota Simple, dará información detallada del propietario actual, posibles cargas sobre la propiedad, embargos, etc. y una descripción detallada de la propiedad en cuanto a superficies, lindes, etc. Si hubiera mucha diferencia en cuanto, por ejemplo, superficies, con la registrada en catastro, se deberá de arreglar esta discrepancia. Yo aconsejo a mis clientes que arreglen la discrepancia si ésta es superior a un 20%. Si eres el comprador, al obtener una Nota Simple te garantizas que estás tomando decisiones informadas y seguras.

En la obtención de hipotecas

En este caso, la Nota Simple la pide el banco y otras entidades financieras, así evaluan la idoneidad de la propiedad para solcitar el préstamo y pueden ver si ya existe alguna hipoteca pendiente o si existe alguna otra deuda pendiente.

En procesos de herencias y donaciones

En procesos de herencias o donaciones, la Nota Simple se utiliza para determinar la propiedad y la situación legal de los bienes inmuebles que se transmitirán.

Planificación urbanística:

Tanto abogados como arquitectos, topográfos, tasadores y otros profesionales recurren a la Nota Simple para investigar la situación legal de una propiedad y así ver si se cumple con la normativa urbanística y legal vigente.

¿Cómo obtener una Nota Simple?

Para obtener una Nota Simple, puedes seguir estos pasos:

En la misma página web del Registro de la Propiedad tendrás acceso a un formulario que deberás completar y te solicitará alguno de estos criterios:

Titulares de la finca, Código Registral Único (CRU), IDUFIR, referencia del catastro, dirección completa, etc.

Previo pago de una tasa, te llegará la Nota Simple a un email que hayas facilitado. Usualmente, envían la Nota Simple en las 8 horas siguientes a la solicitud, sin embargo pueden tardar hasta 48 días.

Si lo deseas, todos estos trámites te los puedes saltar si solicitas la Nota Simple con nosotros. Tan solo necesitaremos la referencia del catastro, el nombre y DNI del solicitante y un email de envío. Así de fácil. Puedes ver como contactar con nosotros en la página «Contacto / Si deseas que te llamemos».

La Nota Simple es un documento necesario y obligatorio para cualquier persona involucrada en operaciones inmobiliarias en España.

IDUFIR y CRU ¿qué son?

¿Qué es el IDUFIR o CRU de una vivienda o una finca?

Desde hace muchos años, siempre hemos identificado (sin lugar a dudas) las propiedades inmobiliarias a través de un código alfanumérico, llamado «referencia catastral». Son 14 + 6 números y letras que le dan una referencia a una propiedad. No olvidemos que en España, tratamos con «fincas registrales». Cada propiedad, o cada finca registral, tiene su propia referencia. No da lugar a dudas y sitúa una determinada propiedad en su lugar en el mapa, facilitando una dirección completa acerca de esa propiedad. Por ejemplo, en un edificio plurifamiliar, esa referencia catastral nos facilita la dirección, el número, la planta, la puerta, el código postal y el municipio. Ya con todo esto, no hay dudas. Más allá y utilizando diversas herramientas, como los propios planos de catastro, o los mapas que facilita, por ejemplo, Google, nos sitúa esa finca con un «pin» en el mapa y, vuelvo a repetir, sin lugar a dudas.

Sin embargo, desde hace un tiempo, estas referencias catastrales, aún no logro entender por qué, se están sustituyendo, poco a poco por el llamado IDUFIR. Se le llama IDUFIR por las siglas de Identificador Único de Finca Registral.

Este IDUFIR surgió como una alternativa a la referencia catastral, ya se puede ver en el recibo del IBI de algunos municipios.

Desde hace relativamente poco tiempo, desde 2016, apareció el CRU que vendría siendo el Código Registral Único, 14 dígitos completamente diferentes a la referencia catastral.

¿Para qué sirven los códigos IDUFIR o CRU?

Más o menos para lo mismo que una referencia catastral. Obtener diversa información de una determinada propiedad.

Así solo, de por sí, no significa nada, sin embargo, si queremos solicitar una Nota Simple en el Registro de la Propiedad, nos será de gran ayuda. Esta Nota Simple, también se puede solicitar con la referencia catastral. La cual aportará la titularidad de una determinada finca, si exiten cargas sobre esa finca (la carga más habitual es la hipoteca), si esa finca estuviera embargada y más.

Entonces… ¿Para qué tantos códigos y tantos cambios? Pues… sinceramente no lo sé.

Lo mismo que nos puede aportar el IDUFIR y el CRU, nos lo da la referencia catastral y es mucho más fácil de conseguir, por no decir, gratis.

Para conseguir el IDUFIR o el CRU, hasta dónde yo sé, solo sería posible solicitando una Nota Simple en el Registro de la Propiedad y esto, no es gratis.

Desde #ittaGalicia podemos solicitar por tí la Nota Simple del Registro de la Propiedad de cualquier lugar de España, eso sí, necesitaremos una referencia de catastro o una dirección para poder tramitar la solicitud.

Mira en nuestra página de «Contacto / Si deseas que te llamemos» como contactar con nosotros.

Si vas a comprar un inmueble, te será de ayuda…

new-home-g98bff30d3_1280Bueno lo primero que yo haría sería marcar y delimitar una zona donde invertir. Puede ser la zona que buscas para tu segunda residencia, o puede ser una zona para vivir todo el año. Ésta última suele estar ligada a nuestro trabajo, por tanto, elegiemos nuestra casa lo más cerca posible al trabajo (y si podemos dejar el coche en casa y movernos andando… mejor que mejor).

Una vez delimitamos la zona que nos gusta, pasamo al punto siguiente. La búsqueda de la casa. De entre toda la oferta, es necesario hacer un filtro. Yo filtraría primero de todo por número de habitaciones. Si necesito 4 habitaciones, toda la oferta de 2 ó de 3 habitaciones quedan descartadas. Aquí ya elimináis un buen número de inmuebles.

Lo siguiente sería elegir piso o casa. Habrá quien quiera buscar un piso y habrá quien prefiera casa con jardín (aunque esté a las afueras).

El siguiente paso es ver que es lo que yo quiero. Quiero una casa vieja para reformar (no me dan miedo las reformas y además, así la pongo a mi gusto), o prefiero una casa ya lista para vivir porque no me gusta el lío de las reformas o no tengo el tiempo que esta reforma requiere.

Piensa que hay reformas y reformas. Hay casas que necesitan todo, cocina, baños, tejado, fachada, aislamiento, pavimento… en este tipo de casas que son una ruina, no podrás vivir en ellas mientras estés reformando, por tanto, necesitarás otra casa o bien una en propiedad que supongo que pongas en venta cuando tengas la otra lista o bien tendrás que asumir un alquiler. Pregunta a un albañil (mejor un contratista) la reforma que quieres hacer y cuánto tiempo llevará. Del tiempo que él te indique, suma un par de meses mas…

Hay casas que están más o menos bien y que puedes ir reformando poco a poco viviendo en ellas.

Una vez ya tienes la casa ideal para tí, te recomendaría hacer una tasación y ver el valor de referencia del catastro. Con estos dos documentos, verás si la casa está con un precio de venta adecuado y además te será fácil negociar el precio de venta con los propietarios.

Una vez negociado el precio y ver que las dos partes estáis de acuerdo, viene todo el papeleo.

Además de la Nota Simple del Registro, necesitarás una copia del Título de Propiedad (más conocido como «escrituras»). En este documento, verificarás titulares registrales (si los que dicen ser propietarios son realmente los propietarios), tamaño, situación, etc.

Si la casa tiene jardín, piscina, tanques de gasóleo, etc. podrás pedir al propietario que te deje el tanque lleno y el jardín y la piscina limpio. También podéis llegar a un acuerdo de comprar la casa tal cual esté en el momento de la firma y que estos gastos corran de tu cuenta. Pero háblalo y déjalo claro.

Si la casa tiene muebles, y están incluidos en el precio, deberías hacer inventario de aquellos muebles que se van a quedar. Solo si estos muebles están incluidos y te interesan. Si no te interesan, lo que compras es el bien inmueble, por tanto, los muebles los puedes considerar un regalo, de ti dependerá que te los quedes o los regales. Como sabrás hay recogida de trastos en todos los municipios y hay empresas que se dedican a vaciar casas, tendrás que ponerte en contacto con alguna de ellas. Si los muebles no te van a interesar, el inventario, no sería necesario. Dentro de este mobiliario, puede haber lámparas, cuadros, espejos, etc. que sean de tu interés… o no.

Si la casa formase parte de una comunidad, por ejemplo, una urbanización, sabrás que lleva un gasto (usualmente mensual) que tendrás que tener en cuenta. Por cierto, al hacer la compraventa, todos estos gastos deben de estar al día de sus pagos.

Hay comunidades autónomas donde la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, es necesaria. Solicítala también.

Realmente me estoy centrando en casas, pero, y en pisos… en esas propiedades que forman parte de un edificio plurifamiliar, ocurriría más o menos lo mismo. Pero en este caso hay otros documentos también importantes.

El piso deberá estar al día de todos los pagos de comunidades, debes de saber si existe o existirá en los próximos 5 años alguna derrama que te afecte. En este caso, echa un vistazo al catastro y mira a ver el coeficiente de participación que te toca por el piso. Si tiene garaje y trastero, lo mismo. A veces van juntos en la misma propiedad (en la misma escritura), pero a veces, el piso es una escritura y el garaje y el trastero (a veces, bodega), va en otra escritura.

Otro gasto son los impuestos municipales el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles, -también llamado «contribución»-), deben de estar al día. Este IBI se deberá hacer proporcional al mes en que compres y repartir el gasto entre el vendedor y el comprador (salvo que lleguéis a otro acuerdo). Esto afecta tanto a pisos como a casas, así la recogida de basuras, alcantarillado, etc.

Si compras un piso y éste está situado en un edificio de más de 25 años, deberá tener la ITE (Inspección Técnica de Edificios), pídela.

Hay una cosa, que no se ven y que son de suma importancia. Las instalaciones. Revisa el estado de las instalaciones, si tienes que contactar con un electricista o fontanero, hazlo es curarte en salud para el futuro. Si ves que es una propiedad nueva (de menos de 15 años), las instalaciones se presumen en buen estado. Pero si la propiedad es más antigua y ya tiene más de 20 ó 25 años, igual hay que revisarlas. Se revisan las instalaciones de fontanería, en baños, cocina, lavadora, lavaderos, etc. La instalación eléctrica y no olvides el gas. Tanto sea butano, como gas natural, gas ciudad, gasoleo, etc. revísalo con un profesional. Por cierto, si tuvieras que poner alguna instalación nueva o todas, te saldrá caro. Cuenta con ello.

Los gastos más caros en una propiedad es la envolvente (fachada, tejado y ventanas), y en el interior, la cocina, los baños y las instalaciones. Si esto está bien, genial. Todo lo demás, pintura y detalles de decoración como guarniciones, no es lo que más sube.

Si vas a hacer la compraventa con una inmobiliaria, fíate de ellos.

Si tienes cualquier duda legal, acude a un gestor/asesor o incluso abogado. Es mejor pagar a un profesional antes para que te aconseje y te diga los pasos a seguir, antes de hacer las cosas mal y que te salga más caro. Es una compra muy importante, todo tiene que ir bien.

Si estás en Galicia y te puedo ser de ayuda, contacta conmigo.

#ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura 🙂

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¡Buena suerte!

Las mejores armas para el inversor para elegir que hotel comprar

documents-158461_640Estés buscando hotel para comprar o para alquilar, hay unos determinados estudios que te serán de gran ayuda a la hora de la toma de decisión. Estos son:

Modelo de negocio

Es un documento más o menos breve. En él se estudian y valoran el número de habitaciones del hotel, la ocupación anual (temporada alta y temporada baja), y otros ingresos que pueda tener el hotel, como ingresos por comidas (si existiera restaurante) o ingresos de cafetería. Se tienen en cuenta los gastos del hotel.

Estudio de viabiliadad

Más extenso que el anterior. Además de todo lo anterior se tiene en cuenta el hotel como empresa en sí. Página web, posicionamiento en buscadores, opiniones en diversos portales destinados a la búsqueda de tarifas de viajes en hoteles (tipo Booking, TripAdvisor, Expedia…), redes sociales (Twitter, Facebook, Instagram)…

Se analizan con más detalle que en el caso del modelo de negocio, los ingresos y los gastos del hotel. Además se incluye un completo análisis de la zona donde esté situado el hotel a analizar (ver más abajo «Estudio del comportamiento turístico en una determinada zona geográfica»).

Cálculo de rentabilidad

Es un cálculo teniendo en cuenta los ingresos y los gastos del hotel. Sabiendo ingresos y gastos, conoceremos el beneficio. De esta menera sabremos cuántos años necesitaremos para poder amortizar la inversión inicial de la compra del hotel. Este cálculo de rentabilidad lo tendrás tanto en el modelo de negocio como en el estudio de viabilidad.

PER

El PER es el «Price to Earnings Ratio», no es un documento en sí. Es un ratio que nos ayuda a conocer la relación entre el precio del hotel y los beneficios. Es una razón geométrica y el resultante indica cuántas veces se está pagando el beneficio neto anual de una determinada empresa, en nuestro caso, de un hotel. Para la mayoría de las empresas, el PER más adecuado se situaría entre 10 y 18.

Estudio del comportamiento turístico en una determinaza zona geográfica

Se analiza la ocupación media anual de una determinada zona, viajeros, pernoctas, estadías, estancias medias, por edades, por sexos, etc.

Así sabremos como se comporta una determinada zona turísticamente. Sabremos si es bueno invertir en una determinada zona o… mejor buscar en otro sitio.

Los datos utilizados en este estudio del comportamiento turístico se sacan de portales tipo INE (Instituto Nacional de Estadística) haciendo uso del «Big data» y son muy fiables. Este estudio puede ser independiente de cualquier otra cuestión o estar incluido en un «Estudio de viabilidad», ver más arriba.

Estudio de la competencia

Poco hay que decir. Se valoran otros hoteles que pueden ser competencia del nuestro en un radio más o menos amplio. Usualmente, en la misma localidad, o en la misma zona turística.

A modo de nota aclaratoria, hay que decir que estos documentos se basan en estudios y en análisis del bid data y en históricos por otros años. En ningún caso, tiene por que salir en la realidad lo mismo que se plasmó en el documento (sea cual sea). Por decirlo de alguna manera, se basa en la hipótesis de unos determinados datos. Es decir, el que en una zona haya una media de ocupación del 70% anual, no quiere decir que en una determinada época esto vaya a ser así. Nos basamos en datos históricos de años anteriores y, como decía más arriba, datos ofrecidos por el INE (Istituto Nacional de Estadística).

Tasación

Documento de gran utilidad para conocer el valor de mercado del hotel. Puede hacerse una tasación para el supuesto de compraventa o para el supuesto de alquiler (o ambos). De esta manera, si somos compradores, sabremos de primera mano y por un profesional independiente si el precio que su propietario nos pide está dentro del valor de mercado.

Si no somos compradores y somos vendedores, una tasación nos ayudará a fijar el precio de venta acorde al mercado actual, sin arriesgarnos a pedir de más o de menos. Si pedimos de más, estaremos perdiendo clientes que pudieran estar interesados en su compra y si pedimos de menos, estaremos perdiendo dinero.

Además con una tasación en la mano, nos será mucho más fácil negociar la compraventa (o el alquiler).

Si estás en Galicia, no dudes en contactar con nosotros. Cualquiera de estos documentos te serán de gran ayuda en la toma de la decisión final, sobre todo cuando se tiene dudas entre 2 ó 3 hoteles y no sabemos con cuál quedarnos.

También he de comentar, que algunos de estos documentos serán de interés para el banco en el caso de que necesites financiación ya que un buen modelo de negocio o un buen estudio de viabilidad puede ser definitivo para que el banco os de el préstamo que necesitéis para la compra.

En #ittaGalicia hacemos todos estos modelos documentales muy útiles en la toma de decisión. Contacta y solicita presupuesto.

Como nos fue el año… Balance 2022

La imagen tiene un atributo ALT vacío; su nombre de archivo es xmas-card.jpg

Como cada año que acaba os presento mi propio «balance del año», en él os cuento como nos ha ido el año y las previsiones que tenemos para el año que comienza.

Comenzamos en 2005 con mucha ilusión y muchas expectativas, nos podría haber ido mejor, pero también peor, así que, no nos quejamos. Hemos pasado de todo, la crisis de 2008 y la pandemia de 2020. Han sido muchos años compartiendo con todos vosotros en este blog y en nuestras redes sociales, búscanos por #ittaGalicia en Twitter, Facebook, Instagram, Pinterest, YouTube… estamos en todas partes, bueno en casi todas.

Este año, nos hemos volcado en la venta hotelera aunque seguimos teniendo casas en venta. Las casas que tenemos son casas grandes o muy grandes y se caracterizan por ser únicas, únicas por situación (suelen estar cerca de la playa, en algún lugar en plena naturaleza o en pleno centro de una ciudad), o únicas por sus características (propiedades singulares como castillos, pazos, casonas, señoríos…). Las casas son de 5, 6, 7, 8 y de hasta 10 dormitorios ¡una locura! y sus precios parten de 360.000 euros hasta 3.200.000 euros.

Ha sido el año de los alquileres, alquileres de hoteles, los pocos que tenía en alquiler (a los propietarios les da miedo poner sus hoteles en manos ajenas), ya están funcionando con los nuevos arrendatarios. El año pasado por estas fechas publicaba que tenía 2 hoteles en alquiler todavía… este año no puedo decir lo mismo. No hubo tanto alquiler de hotel como el año pasado y se alquilaron muy rápido.

He hecho muchas tasaciones. Tasaciones de casas, terrenos, pisos, hoteles, bajos comerciales, etc. tasaciones de todo tipo de bien inmueble. Me encanta hacer tasación y que el cliente quede contento. Es un trabajo en el que siento que mi trabajo se valora. Además este año he hecho muchas tasaciones de hoteles. Estudios de viabilidad hotelera, estudios del comportamiento turístico, cálculos de rentabilidad y otras gestiones completan los trabajos para este año.

Deseamos de todo corazón que vuestros deseos se cumplan en este año 2023 y que los Reyes Magos, vengan cargados con todo lo mejor.

¡Feliz 2023!