Ratios financieros. Estudios previos a la compra de un hotel

Earnings before interest, taxes, depreciation, and amortization (EBITDA), o lo que es lo mismo, las ganancias de la explotación antes de deducir todos los gastos.

Operating income before depreciation and amortization (OIBDA), conocido como el resultado operativo antes de las amortizaciones. Su fórmula sería:
OIBDA = resultado de la explotación + depreciación + amortización
Fondo de maniobra (Working capital), es el que financia las actividades corrientes en la empresa. Sería el patrimonio neto y el pasivo no corriente. Como es dinero, se mide en moneda de curso legal.

Liquidez inmediata, el circulante digamos «efectivo» de la empresa. Es la suma del total del dinero disponible entre caja y bancos. Es el dinero que se usa para hacer frente a las obligaciones de pago a corto plazo. Si este ratio lo midiésemos en porcentaje, un valor por debajo de 100 reflejaría que puede existir dificultad para hacer frente a los pagos a corto plazo.euro

Punto muerto, es el número mínimo de unidades que una empresa necesita vender para igualar el beneficio a cero. Dicho de otra manera, cuando los costos totales son iguales a los ingresos totales por venta. Por encima de la unidad (1), indicaría que la empresa genera beneficios. Dado que este post está siendo escrito para el caso de las operaciones con hoteles, la unidad en este caso, sería la habitación. 

Endeudamiento, es un ratio, un indicador, se mide en porcentaje y nos sirve para medir el apalancamiento (mira el punto siguiente) financiero de una empresa. La fórmula para el cálculo del endeudamiento sería:

Índice de Endeudamiento = Total pasivo / Patrimonio neto

Apalancamiento, es la relación que hay entre el capital propio de la empresa y el capital de crédito. La suma entre el capital propio y el capital de crédito nos daría el capital total.  Dicho de otra manera, el apalancamiento es la relación que existe entre el capital propio y el capital que se pide como préstamo (crédito o hipoteca también), en una operación financiera. A mayor crédito, mayor apalancamiento y menor inversión de capital propio.

Rentabilidad económica, mide la tasa de devolución producida por un beneficio económico (anterior a los intereses y los impuestos) respecto al capital total. Son preferibles los valores más altos. Es útil para comparar empresas dentro del mismo sector, pero no para empresas en distintos sectores económicos. No se pueden comparar, por ejemplo, hoteles con gasolineras. 

Rentabilidad financiera, también llamada «ROE», por sus siglas del inglés (Return On Equity), sería la relación entre el beneficio económico con los recursos propios necesarios para obtener el lucro. El ROE indica la rentabilidad que obtienen los accionistas, sobre el capital que han invertido. Su fórmula sería:

ROE = Beneficio neto / Patrimonio neto 

Período medio de pago, es un indicativo del tiempo que, en media, tarda la empresa en efectuar los pagos a sus acreedores comerciales (proveedores). Cuanto mayor sea, la financiación de la empresa por sus acreedores es más grande. Se mide en días. Por tanto, son los días que de media tarda una empresa en pagar a sus proveedores. Cuánto más alto es este ratio, más demora existe en el pago a proveedores, lo cual indicaría que la empresa se financia gracias a éstos. 

Período medio de cobro, es el plazo medido en días, que una empresa tarda de media en cobrar de sus clientes. Dado que este post está concebido para el caso de hoteles, el período medio de cobro, sería para el caso de la venta de habitación. Muy a menudo, se cobra por adelantado o, a lo más tardar, cuando el cliente hace el check-in. Por tanto, el período medio de cobro, sería un día. 

Para ayudarme en la redacción de este post, se ha utilizado es.wikipedia.org además de otros.

Como nos fue el año. Balance 2021

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Como cada año que acaba os presento mi propio «balance del año», en él os cuento como nos ha ido el año y las previsiones que tenemos para el año que comienza.

Comenzamos en 2005 con mucha ilusión y muchas expectativas, nos podría haber ido mejor, pero también peor, así que, no nos quejamos. Hemos cogido toda la crisis de 2008 y la hemos superado, (con vuestra ayuda), ahora estamos pasando por una pandemia, pero seguro que, también con vuestra ayuda, la superaremos. Han sido muchos años compartiendo con todos vosotros en este blog y en nuestras redes sociales, búscanos por #ittaGalicia en Twitter, Facebook, Instagram, Pinterest, YouTube… estamos en todas partes, bueno en casi todas. 

Este año, nos hemos volcado en la venta hotelera, y aunque seguimos teniendo algunas casas en venta, ya casi nos dedicamos por completo a la venta de hoteles (y algún que otro alquiler).

Ha sido el año de los alquileres, alquileres de hoteles, los pocos que tenía en alquiler (a los propietarios les da miedo poner sus hoteles en manos ajenas), ya están funcionando con los nuevos arrendatarios, tan solo quedan 2 hoteles en alquiler, si te quieres animar, contacta conmigo.

He hecho muchas tasaciones. Tasaciones de casas, terrenos, pisos, hoteles, bajos comerciales, etc. tasaciones de todo tipo de bien inmueble. Me encanta hacer tasación y que el cliente quede contento. Es un trabajo en el que siento que mi trabajo se valora. 

Deseamos de todo corazón que vuestros deseos se cumplan en este año 2022 y que los Reyes Magos, vengan cargados con todo lo mejor.

¡Feliz 2022! 

Casa en venta en Vilagarcía de Arousa, Rías Baixas, Pontevedra

#ittaGaliciaResidential inmobiliaria especializada en venta de casas, villas, castillos, pazos, mansiones… todo lujo en Galicia, os ofrece este chalet en venta en Vilagarcía de Arousa.

Casa bien situada muy próxima, a tan solo 5 minutos caminando del centro de Vilagarcía de Arousa.

Con una vivienda totalmente acondicionada de dos dormitorios en la planta intermedia y otra vivienda en la planta alta de 3 dormitorios. Además cuenta con un bajo cubierta acondicionado con 2 dormitorios más. Total una casa con 7 dormitorios ideal para grandes familias.

Toda la casa es exterior y con preciosas vistas.

Amplio salón con chimenea que nos ayudará a mantener la casa con una temperatura confortable. La casa además tiene una terraza de 50 m2, bodega situada en la planta sótano, garaje de aproximadamente 200 m2 donde hay cabida para 3 coches, desde el garaje puedes acceder al jardín trasero o al interior de la vivienda, zona de lavandería y todo el confort que necesites. Amplio jardín de 400 m2. En total dispones de 490 m2 de superficie construida. Cierre perimetral de la finca rematado y salpicado en cemento.

Ventanas nuevas en toda la vivienda de PVC con cristal en climalit, oscilobatiente. Calefacción con emisores fluidos y temperatura regulable. Chimenea de leña en el salón de la vivienda. La vivienda tiene pozo de agua propio. La casa ha sido reformada y rehabilitada por completo en el año 2021, la estrenas tú. La calificación energética de esta vivienda se sitúa en la letra D. Pregúntame si necesitas más información sobre que quiere decir esto.

La calificación energética de esta casa corresponde a una D. Si necesitas saber más de esta calificación, pregúntame.

Más información y visitas en el email central@ittagalicia.com o en el número de móvil 692762076 (también es WhatsApp).

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¿Qué es lo más valorable en una propiedad inmobiliaria?

Probablemente habrás oído que lo que más se valora en una propiedad inmobiliaria es su superficie construida, y habrás oído bien. Cuánta más superficie construida, más valor. Pero no todo es eso, hay muchas más cosas que son susceptibles de ser valoradas. Sigue leyendo…

Location, location, location!

Estos son los 3 puntos más destacados para tener en cuenta en una valoración: «location, location, location».

Es verdad. La localización del bien inmueble es determinante, de echo, es mejor poca superficie construida en una zona prime, que muchos metros cuadrados construidos en un lugar sin valor. Así que, al final, la superficie construida de tu casa, no va a ser tan importante.

Además de la localización juegan un papel muy importante:

LAS VISTAS. A quien no le gusta levantarse en la mañana, abrir las cortinas o persianas y poder ver… ¿el mar? ¿la montaña? ¿campo? sea cual sea las vistas ideales para ti, quieras que no, son valiosas. 

LA COMUNICACIÓN. Los transportes, cerca de un tren, metro, parada de autobús, etc. es muy valorable.

INMUEBLES DISPONIBLES. ¿Cuántos inmuebles como éste hay disponibles en la zona? esto es muy importante a la hora de valorar una propiedad porque la exclusividad tiene su precio. Me explico, imaginemos que vamos a valorar un piso de 3 habitaciones, 2 baños, garaje y trastero, de esos pisos que hay tantos en todas partes, es el inmueble «tipo», probablemente echemos un vistazo a cualquier portal inmobiliario y veremos muchos inmuebles de este tipo, por tanto, no son muy valiosos. Sin embargo, imaginemos ahora que tenemos un piso de 6 habitaciones con 3 baños, 2 plazas de garaje y trastero, éste inmueble, por su característica de «exclusivo» porque no hay otro en la ciudad, tendrá un valor añadido. 

LA LEY DE LA OFERTA Y LA DEMANDA. Esa vieja conocida por todos. No importa que tu inmueble sea muy exclusivo (mira el punto anterior) si no hay nadie interesado en comprar, por tanto, es posible que no valga tanto como crees. Esto también se aplicaría en el caso de inmueble «tipo» de 3 habitaciones que comentaba en el punto anterior. Así mismo, se aplica el mismo principio en el caso de alquileres, porque sí, también se pueden hacer tasaciones en el supuesto de alquileres. El perito llega a un precio acorde al mercado en el caso de querer alquilar una propiedad, bien sea para uso residencial, comercial o industrial.

LA ORIENTACIÓN, que la propiedad tenga una buena orientación al sol puede ahorrarte mucho en calefacción en invierno y aire acondicionado en verano. Quizás no sea tanto la orientación si no sus estancias lo que deben de estar bien orientadas, por ejemplo, la cocina con orientación Este para poder desayunar aprovechando la salida del sol, el salón orientado al Oeste, cogiendo los últimos rayos del sol del día, la bodega / trastero / garaje al Norte, para que esté fresquito, etc. Esto es solo válido para aquellos países situados en el hemisferio norte, por tanto, si estás en el hemisferio sur, sería totalmente al revés.

ESTADO DE CONSERVACIÓN. Bueno poco hay que decir, el estado de conservación es importante a la hora de ejecutar obras, ya que estas obras tendrán un coste asociado que el comprador debe de tener en cuenta. Además del estado de conservación se valorarán las instalaciones de la propiedad (luz, gas, fontanería…).

ahora sí… LOS METROS CUADRADOS. La superficie construida o útil de una propiedad. Aquellas zonas «habitables» que deben de ser amplias, cómodas, espacios diáfanos o usando trucos para que den la sensación de amplitud, como por ejemplo, grandes ventanales, grandes cristaleras, muros de pavés, colores de paredes en tonos claros…

Pero volvamos al principio… Location, location, location.

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La situación de un inmueble es uno de los factores que más afecta a su valor. No olvidemos que para hacer la tasación se toma muestras de otros inmuebles similares al que vamos a tasar.

Que una propiedad esté situada en zona de colegios, farmacias, un vecindario urbanizado añadirá más valor. Sin embargo, zonas industriales o zonas propensas a actos delictivos, zonas sucias, cerca de ruidos (por ejemplo, cerca de un aeropuerto) le restarán valor.

En muchas ciudades el que una propiedad esté situada a una distancia que puedas caminar a una zona comercial, zona de recreo, de cines, parques… estará mucho mejor valorada que aquella propiedad que esté más lejos y que tengas que depender del coche o de un transporte público.

Como ya habrás podido adivinar no hay una sola respuesta al título de este post. Ya que se debe de considerar la valoración del inmueble como todo el conjunto y teniendo en cuenta muchos parámetros.

Soy Reyes, soy perito judicial inmobiliario y hago tasaciones inmobiliarias en Galicia, para todo tipo de bien inmueble y para todas las finalidades.

Visita tasacionesgalicia.com y mira como contactar

Ilustrando este post dejo una imagen de una de mis vistas favoritas, las vistas al mar o al océano. La foto ha sido sacada de pixabay.com un «banco de fotos» sin derechos de autor.

Vender mi hotel de forma confidencial… ¿si? ¿no?

Pues a mi modo de ver… sí, de una forma confidencial, sería la manera más acertada. No obstante, se pueden dar casos en los que esta venta confidencial, no tenga mucho sentido.

Me explico. Si qsellin-2957248_1920uieres vender tu hotel que está abierto y funcionando, cogiendo reservas, haciendo banquetes, etc. lo mejor es lo pongas tu hotel en venta discretamente y lo más confidencial que puedas, (al final esta confidencialidad y este secreto, no sirve, poco a poco se va filtrando y ya es un secreto a voces), pero trataríamos de que fuera secreto el mayor tiempo posible.  Es complicado dar con el cliente adecuado para tu hotel. Se suele dar con el cliente haciendo un filtrado por zona, por número de habitaciones y por precio de venta del hotel. Si veo que el hotel le puede encajar al cliente, se organiza una visita, y… cruzamos los dedos. En este caso, el cliente final no sabe cual es el hotel hasta que se hace la visita, aquí se firmará acuerdo de confidencialidad y ya depende del cliente si sabe mantener la boca cerrada o no. Muy a menudo y sin maldad, se le comenta a un hermano, a un tío… «he estado viendo el Hotel A» y poco a poco ya deja de ser secreto, sobre todo en sitios pequeños donde más o menos se conocen todos.

De la agencia o del intermediario, no tengas miedo, sabemos mantener la boca cerrada, por la cuenta que nos tiene. Cuanto menos competencia y cuanta menos gente sepa que tu hotel está en venta, a nosotros nos conviene, así que, por nosotros, tranquilos.

¿Por qué mantener el secreto? si tu hotel está abierto y funcionando, que se sepa que está en venta, no es bueno. Por un lado tienes empleados que requerirían de explicación y al cliente de tu hotel es posible que no le hiciera gracia saber que tu hotel está en venta, lo más probable es que perdieras el cliente ya que no reservaría por miedo a «lo que va a pasar si se vende en el momento en que yo tengo la reserva», no digamos la gente que desea hacer un banquete, y por miedo, decide ir a otro lado, «no sea que se venda el hotel y quedemos sin el banquete».

Bien, lo que el cliente no sabe, es que casi siempre, muy a menudo, el nuevo propietario se hace cargo de las reservas adquiridas por el antiguo propietario, es, en mi opinión, como debería de ser, en los términos y condiciones pactados con el antiguo propietario, de no ser así, y de no mantener dichas reservas, la antigua propiedad, es decir, el que vende, debería de llamar de uno en uno a cada reserva y mantenerle al tanto de la situación, con antelación, para darles tiempo de buscar otro hotel donde alojarse u otro restaurante donde poder hacer el banquete. Por supuesto, si has cogido dinero de reservas, tendrás que devolverlo…

Por otro lado…

Si tienes un hotel que ya está cerrado definitivamente (no por temporada) y ya sabes que no lo vas a volver a abrir, en este caso, no veo por qué no puedas hacer público que tu hotel está en venta. De esta manera es más fácil llegar al cliente final interesado en comprar. Se pueden poner anuncios de venta en portales inmobiliarios especializados con fotos, situación, etc. Aquí la confidencialidad no tendría mucho lugar, salvo que, por alguna razón especial, quieras mantenerlo en secreto, lo cual sería indiscutible.

La foto que ilustra este post ha sido sacada del portal de banco de imágenes gratuito pixabay y no se corresponde con ningún hotel que en la actualidad esté en venta (al menos, que yo sepa).

¿Cuánto cuesta construir un hotel?

Estoy dando un título a modo de pregunta, a este post que realmente es muy difícil de contestar. Es difícil porque es una pregunta sin una respuesta clara y es que todo va a depender. Va a depender del tamaño del hotel (número de habitaciones), instalaciones, calificación, dónde esté situado, etc. hay muchos parámetros a tener en cuenta.

Sin embargo, desde #ittaGalicia hemos hecho la valoración de varios hoteles en Galicia y podemos estar en posición para poder abordar este tema, de esta manera, puedo hablar de un término medio de lo que puede costar un hotel ya construido y un término medio de lo que puede costar la construcción de un hotel nuevo.

Estudiemos los hoteles ya construidos

No hace mucho hice la tasación de un hotel en las Rías Baixas (no voy a dar muchos datos del hotel para tratar de mantenerlo confidencial), esta tasación tiene menos de 6 meses y os puedo decir que un hotel de 4 estrellas con 70 habitaciones, salió un valor de tasación (valor de mercado) de 12 millones de euros. Su situación es espectacular muy cerca de una conocidísima playa y, por supuesto, con vistas al mar. Dispone de instalaciones de spa, restaurantes, terrazas, parking, piscinas… lo tiene todo. En este caso si fuéramos a hacer números a ver como sale por habitación sería 12.000.000 / 70 = 171.000 euros por habitación. En este hotel, una noche en temporada alta cuesta 300 euros. En este caso, el m2 sale a unos 2.000 euros, estoy redondeando. Hay que tener en cuenta todas las instalaciones, materiales de construcción, estado de conservación, etc. Es un 4 estrellas construido todo en mármol (baño, suelos…), maderas nobles, buena grifería, etc. Es un hotel de lujo.

Las siguientes preguntas que se haría el inversor serían… ¿a cuánto tengo que vender la habitación para que la inversión se devuelva en el mínimo plazo de tiempo posible? ¿en cuántos años se ve amortizado el capital inicial? ¿ocupación media anual en esa zona? ¿ADR? ¿RevPAR? ¿es factible la inversión? … ¿…?

Bien, aunque la unidad de venta de un hotel es la habitación, esto es bien sabido por todo el mundo, además de ingresar dinero por la venta en sí de la habitación, un hotel tiene ingresos por otros lados, cafetería, restaurante (puede dar banquetes si es lo suficientemente grande), si tiene discoteca, en este caso, el spa… es esto último lo que mantiene el hotel abierto todo el año. Así que, no solo es la venta de habitación. Aunque sí es cierto, que cuando se hacen estudios de viabilidad, es lo que más se tiene en cuenta.

people-2593251_1280Hace cosa de unos 4 meses, hice la tasación de otro hotel, en las Rías Baixas… este era mucho más diferente, carecía de restaurante, spa, piscina… tan solo eran 22 habitaciones y una cafetería, eso sí, muy cerca de la playa, lo cual le da más valor, en este caso, el hotel salía por 950.000 euros, bueno estoy redondeando, realmente salía un poco menos, 943.770 euros. Tiene una calificación de 2 estrellas y es muy diferente al anterior. En este caso, si fuésemos a valorarlo por habitación… ¿cuánto costaría cada habitación? Si hacemos el mismo cálculo que en el caso anterior, sería 950.000 / 22 = 43.182 euros, lejos están los 171.000 euros del caso anterior, y sin embargo, quizás sea más fácil sacarle un rendimiento más alto al anterior que a este. Ya que este tiene muy limitada la entrada de dinero (solo serían la venta de habitaciones y la cafetería). En temporada alta, una habitación en este hotel puede pagarse a 90 euros la noche, como mucho. En este caso, el m2 sale a unos 872 euros / m2. Una cantidad muy diferente y muy por debajo del anterior. Los materiales, tamaño, estado de conservación, calidades, ubicación… es muy diferente. 

Otra tasación, esta es del mes pasado, también en las Rías Baixas, en este caso, se trata de un hotel con 40 habitaciones, cafetería y restaurante. Ofrece los servicios de parking, piscina y zonas ajardinadas. Su valoración salió en poco más de un millón… para ser exactos, la tasación salió en 1.078.000 euros. ¿Precio por unidad de venta? 1.078.000 / 40 = 26.950 euros por habitación. Aquí la noche puede pagarse a unos 90 euros en temporada alta. Aquí el m2 construido sale a unos 614 euros. Sería el resultado de 1.078.000 / 1757 m2

Ahora vamos a dejar las Rías Baixas y nos vamos a las Rías Altas. He hecho la tasación de un hotel en esa zona (trabajo en toda Galicia), está situado en zona de playas, y a unos 40 kilómetros de nuestra capital, Santiago de Compostela. Se trata de un 3 estrellas superior, con 28 habitaciones, la tasación salió en 1.425.000 euros, vamos a redondear a 1.400.000 euros. La habitación sale a 1.400.000 / 28 = 50.000 euros. En este caso, si hacemos la cuenta a m2, el m2 sale a unos 1.500 euros, teniendo en cuenta los 1.400.000 euros de precio de tasación y la cabida total del hotel.

He de decir, que en las tasaciones, además de tener en cuenta la superficie construida, se tienen en cuenta las demás superficies, instalaciones deportivas, almacenes, ocio, parking, jardines, prados… esto se tiene en cuenta para llegar al valor más apropiado, sin embargo, en el cálculo del valor unitario, solo se hace la cuenta, del valor final de la tasación entre la superficie construida. Todo lo demás, va implícito.

Hasta aquí, hemos hecho un breve estudio de cuánto puede costar una habitación en un hotel de 4 estrellas, lo mismo en un hotel de 2 estrellas y lo mismo en un hotel de 3 estrellas y a cuánto puede valorarse por m2 construido (a mi juicio, mejor que por habitación). 

En #ittaGalicia llevamos muchos años dando valor en Galicia, hemos hecho las tasaciones de pisos, casas, terrenos, naves, oficinas, comercios, locales, gasolineras, hoteles, casas rurales, apartamentos turísticos, albergues… así que estamos en buena disposición para poder escribir este post, ya que sabemos de lo que hablamos.

No hemos hecho (todavía) la valoración de un hotel de 5 estrellas, por eso no pongo el ejemplo.

Ahora, veamos hacer un hotel nuevo

En #ittaGalicia además de hacer la tasación para inmuebles terminados, también hacemos tasación para inicio de obras y las tasaciones que se hacen en medio de las obras (mínimo, una).

Así que, nos es relativamente fácil poder decir lo que cuesta construir un hotel nuevo. Todo va a depender, evidentemente, del tamaño construido, de número de habitaciones y de las demás instalaciones, como siempre.

Es por esto que dar un valor exacto, es del todo imposible. Sin embargo sí os puedo marcar una «horquilla» (un mínimo y un máximo) dónde se pueda encontrar el valor final. 

Con los datos que #ittaGalicia maneja, se puede marcar una horquilla de entre 140.000 y 180.000 euros por habitación para un hotel de 4 estrellas. La diferencia estará en los materiales y en el emplazamiento, el coste del terreno será más caro, cuanto más cerca vayamos al mar, o más caro cuanto más céntrico esté en una ciudad. Por m2, serían unos 2.000 euros.

El coste de construir un hotel de 3 estrellas puede estar en torno a 45.000 – 65.000 euros por habitación. Rondaría unos 1.500 euros por m2. 

En cuanto a un hotel de 2 estrellas, puede rondar entre los 25.000 – 40.000 euros por habitación, en cuanto al m2 serían unos 800 euros.

Como va todo incluido en la valoración, el terreno, los costes de licencias, permisos, gastos de intermediarios, ejecución misma de la obra, etc. ya estarían incluidos. 

Debemos de pensar que el coste de un 4 estrellas es más caro, porque los materiales de la obra, son más caros, Aquí se usan materiales nobles, piedra, mármoles, maderas, pizarra… materiales en sí, caros. En la oposición, estaría un hotel de 2 estrellas, que se construiría con baldosas, tarima flotante, etc. Además del tamaño de las habitaciones, las de 4 estrellas es más grande, al tener más superficie, es más cara para construir.

En cuanto al equipamiento e instalaciones, el hotel de 4 estrellas ofrece caja fuerte, minibar, ajuar caro, menaje, vajilla, cristalería, más caro… etc. todo suma. 

Si hiciésemos un breve cálculo para la construcción de un pequeño hotel de 25 habitaciones y 2 estrellas, puede salir en unos 900.000 euros. Este mismo hotel, pero 3 estrellas, rondaría los 1.300.000 euros. En cuanto al 4 estrellas, mismas habitaciones serían unos 3.700.000 euros.

Siempre, insisto, en Galicia que es la zona donde trabajamos y la que conocemos.

Si estás buscando invertir en un hotel en Galicia, ponemos a tu disposición nuestra cartera de hoteles en venta, más de 50 hoteles, todos en Galicia. Desde el más pequeño, 7 habitaciones, hasta el más grande, 90 habitaciones. Desde 160.000 euros, hasta 20 millones. En #ittaGalicia disponemos de hoteles en venta que no están en el listado, son propiedades «off market». Pregúntanos. Puedes echar un vistazo en #ittaGaliciaCommercial 

Puedes contactar y hacernos llegar tus preguntas, que tendrás muchas si quieres invertir en este sector.

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La foto que ilustra este post es genérica, ha sido sacada de un portal con fotos «libres de autor», pixabay.com

Y… ¿A cómo se están valorando las viviendas de segunda mano en Galicia?

He estado estudiando las estadísticas de venta de propiedades y, por extensión, sus valoraciones medias en el conjunto de España, a través de los diversos portales que nos ofrecen su big data para consultar… el INE, el Ministerio de Fomento… como estoy interesada en Galicia, me he enfocado en esta zona y este es el resultado. Como podéis ver he puesto el total del conjunto de España, el total del conjunto de Galicia y luego cada una de las provincias.balanza casa y euro

Valor medio de las transacciones inmobiliarias de vivienda libre de segunda mano

Para los años 2019, 2020 y primer trimestre de 2021

Unidad: euros

Estas son los valores medios por vivienda valorada para el año 2019

tabla 2019Como se puede ver, lejos están las valoraciones en Galicia comparadas con el resto de España. Aquí por término medio puede salir una vivienda de segunda mano a poco más de 113.000 euros, frente a los 150.157,77 euros de media en el conjunto de España para este año 2019. Resaltado en amarillo, la provincia de Pontevedra como la más cara.

Veamos en el 2020tabla 2020El año pasado se ha visto una media nacional de 155.192,85 euros por término medio de valoración por vivienda vendida de segunda mano. Frente a la media de Galicia que ronda los 115.634 euros por cada vivienda. Una vez más, resalto en amarillo la provincia de Pontevedra como la más cara en los cuatro trimestres del año.

Para el año 2021, de momento, solo tenemos disponibles los números del primer trimestre y han sido:

 

tabla 2021

 

La provincia de Pontevedra, una vez más es la más cara, sin embargo, está con unos 9.000 euros por debajo con respecto al cuarto trimestre del año pasado.

Chalet en venta en Pontecesures, Pontevedra

#ittaGaliciaResidential Inmobiliaria especializada en venta de casas, villas, castillos, pazos, mansiones… todo lujo en Galicia, os ofrece este chalet en Pontecesures cerca del rio Ulla, ubicado en el pueblo con mucha privacidad, muchas vistas y mucha vegetación, un sitio tranquilo para relajarse, a 20 km. de Santiago y a 18 km. de Villagarcía de Arousa y cerca de playas, a tan solo 15 minutos

Vivienda de 331 m2 distribuida en dos plantas, está totalmente amueblada, con 4 habitaciones, 3 baños, garaje para dos coches, bodega, gimnasio, lavandería, trastero y una zona destinada a maquinaria de riego (riego automático en todo el jardìn) y deposito de gasóleo. Cuenta con calefacción central.

Situada en un terreno de 1.200 m2 todo ajardinado en diferentes alturas, la casa está totalmente independiente. Pavimentos y escaleras exteriores en piedra, además dispone de dos entradas y salidas (norte y sur). Muro de piedra en todo el perímetro. Casa muy bien conservada, lista para instalarse. Ideal para todo el año o pasar temporadas. Calificación energética – G

Se vende en 365.000 euros. Escuchamos ofertas.

Pontecesures es el municipio más al norte de la provincia de Pontevedra, limita con la provincia de La Coruña por el municipio de Padrón. Pontecesures cuenta con algo más de 3.000 habitantes y se sitúa estratégicamente como paso obligado del peregrino en el Camino de Santiago.

El certificado energético para este inmueble indica que su consumo está en la letra G

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Por qué es interesante invertir en el sector hotelero en Galicia

Por qué en Galicia

No sé que tiene Galicia, «miña terra», pero el que viene, una de dos, o vuelve o se queda.

Galicia engancha, y de que manera. 

Galicia es una de las Comunidades Autónomas con más playas y, además con más kilómetros de costa. Sí, has leído bien, superamos a los dos archipiélagos y a Andalucía (con lo grande que parece y la cantidad de costa que tiene). Según la Wikipedia… 

formada por las provincias de La Coruña, Lugo, Orense y Pontevedra, que se componen de trescientos trece municipios agrupados en cincuenta y tres comarcas. La capital es la ciudad de Santiago de Compostela, mientras que Vigo es el municipio más poblado.

Geográficamente, está bañada al oeste por el océano Atlántico y al norte por el mar Cantábrico. Limita al sur con Portugal y al este con Asturias y Castilla y León (provincias de León y de Zamora). Además del territorio continental, incluye los archipiélagos de las islas Cíes, el de Ons y el de Sálvora, las islas de Cortegada, Arosa, las Sisargas, las Malveiras y otras más pequeñas.

Galicia tiene 2 701 743 habitantes (INE, 1 de enero de 2018), con una distribución demográfica que aglomera la mayor parte de la población en las franjas costeras comprendidas entre Ferrol y La Coruña en el noroeste y entre Villagarcía de Arosa, Pontevedra y Vigo en el suroeste. 

Siguiendo con nuestras playas…

Parece increíble, pero Galicia está situada en el número 1 en cuanto a kilómetros de costa se refiere. Tiene más playas que Andalucía y Cataluña juntas. Esto es debido a las numerosas costas recortadas que la hacen tan especial, estas costas recortadas llamadas rías.

Puesto Comunidad Autónoma Costa en Km Mar / Océano
       
1 Galicia 1.629 Mar Cantábrico y Océano Atlántico
2 Canarias 1.501 Océano Atlántico
3 Islas Baleares 1.283 Mar Mediterráneo
4 Andalucía 910 Océano Atlántico y Mar Mediterráneo
5 Cataluña 699 Mar Mediterráneo
6 Comunidad Valenciana 518 Mar Mediterráneo
7 Principado de Asturias 401 Mar Cantábrico
8 Cantabria 284 Mar Cantábrico
9 Región de Murcia 274 Mar Mediterráneo
10 País Vasco 246 Mar Cantábrico
Fuente: wikipedia    
wikipedia.org/wiki/Anexo:Comunidades_autónomas_de_España_por_kilómetros_de_costa

Galicia es uno de esos pocos lugares que encuentras paisajes de todo tipo. Tienes rural y tienes urbano, tienes paisajes de campo (de interior) y tienes playas (¡qué playas!). Tienes ríos y lagos, y ¡hasta un Cañón! no es el Cañón del Colorado pero es el Cañón del Sil, precioso. 

Arquitectura… para parar un tren. Museos, catedrales, castros celtas, necrópolis celtas… y para los más pequeños, pues también, parques acuáticos, tirolinas, batallas de pintura… En Galicia hay de todo, para todos los gustos.

Por qué hoteles

Un escenario con infinitas posibilidades

Aunque en actividad hotelera no podemos competir con comunidades como Baleares, Canarias o Andalucía, ellos se llevan el número uno, sí es cierto, que últimamente, Galicia, está teniendo mucho gancho.

Series como «Fariña», «Vivir sin permiso» o como «3 caminos», nos ha echo llegar lejos y estar en el punto de mira para futuros viajes de mucha gente.

Es por esto que la inversión hotelera en Galicia tiene mucho tirón. Además, Galicia, es un lugar muy tranquilo. No hay apenas delincuencia y las vacaciones en familia (o uno solo), se pueden pasar muy bien, sin sobresaltos.

Todavía no os he hablado de nuestra gastronomía. Bueno, carnes, las mejores, pero de pescaditos y «marisquiño» estamos sobrados.  Pulpo, lamprea, merluza, lubina, dorada, rape, raya, nécoras, gambas, langostinos, centollos, bueyes, langosta… la lista es infinita. 

Si es verdad que es el último lugar de España en ver la luz del sol por la mañana, pero a cambio, nos da unas tardes eternas. No es de extrañar estar en cualquier chiringuito de playa a las 10 de la noche y que aún sea de día. Los atardeceres son momentos preciosos en la costa, lo mismo el amanecer.

Volviendo al tema que nos ocupa, la inversión hotelera en Galicia, puedes tener hoteles en venta o en alquiler para todos los gustos. Desde una pequeña y acogedora pensión, hasta un grandioso y lujoso hotel de 4 estrellas. Todo es posible. 

#ittaGalicia como inmobiliaria especializada en la comercialización y venta de hoteles en Galicia, te puedo decir que los precios oscilan desde 400.000 euros hasta 11 millones, de lo que nosotros tenemos en cartera.  

En toda la comunidad hay tan solo 8 hoteles de 5 estrellas, y hasta dónde yo sé, ninguno de ellos está en venta.

Si eres inversor, Galicia es una buena apuesta.

Si lo deseas, desde #ittaGalicia tasaciones, también hacemos estudios viabilidad y estudios del comportamiento del turismo hotelero en un determinado lugar. Así, sabrás si ese lugar es bueno para la inversión o si es mejor buscar en otro sitio… Solicita un estudio a modo de ejemplo si deseas ver un poco el contenido y hacerte una idea.

¿Qué hay que saber antes de decidirse a comprar un hotel?

Bien, más o menos ya he comentado las ventajas de la inversión hotelera en Galicia. Sin embargo, como toda inversión, no está libre de riesgos, por tanto, recomiendo tener algunos datos en cuenta.

Un estudio previo a nivel técnico, por un arquitecto, por ejemplo, nos quitará de dudas sobre todo para saber si el estado real de la edificación es buena, se verá el estado de conservación, comprobación de medidas de superficie, si hay discrepancias con catastro, posibles usos del suelo (si lo hubiese), si hay exceso de edificación, si sobre la finca (hotel) existe una orden de, por ejemplo, embargo, si existiese cualquier otra carga registral, por ejemplo, hipoteca y muchas cuestiones más a tener en cuenta.

El técnico valorará el hotel, puede ser un perito tasador, el cual aplicará métodos analíticos, estadísticos, comparativos para poder llegar a un valor de compraventa acorde al mercado actual en esa zona y ese momento. Con una tasación en la mano, es más fácil negociar el precio en la compraventa. Esta tasación la puede encargar tanto el comprador como el vendedor, a ambas partes le ofrecerá una información muy valiosa.

Otro documento importante a hacer previo a la compraventa o a un alquiler, es un inventario con todo el contenido del hotel y que el propietario va a dejar. En #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura también te podemos ayudar con esto.

Desde #ittaGalicia tasaciones, tenemos la capacidad y los recursos para poder llevar a cabo una valoración técnica (tasación) de cualquier propiedad que se dedique a la hospitalidad. Somos peritos tasadores. 

Variedad de precios

Aunque los precios suelen oscilar dependiendo de las instalaciones del hotel y de la calificación que tenga, puedo decir, como tasadora, que los precios más altos están en centro ciudades (como Vigo, Santiago de Compostela, La Coruña…) y en la zona de playas, siendo Sanxenxo y O Grove de lo más caro en Galicia en cuanto a inversión. Hoteles del norte, como en Burela, Viveiro, Ribadeo o Fisterra se mantienen a precios adecuados a la zona y a la rentabilidad del lugar.

No olvidemos que un hotel, además de un bien inmueble, es un negocio, una empresa, por tanto, debe de poder venderse las habitaciones al precio acorde para poder rentabilizarlo en una plazo de tiempo estimado entre 10 y 15 años.

Me explico, si para poder rentabilizar la inversión y que ésta se vea «devuelta» en, pongamos 12 años, necesitamos vender las habitaciones en 500 euros la noche, mejor deja ese hotel, nadie te pagará esas cantidades. Sin embargo, si otro hotel tiene X habitaciones, que se pueden vender fácil en 100 euros la noche y su precio de venta es acorde a la ocupación media de la zona… quizás sea buena inversión. Es por esto que lo mejor es encargar un estudio de viabilidad económica y así conocer objetivamente el potencial del hotel. Por poco dinero sales de dudas y te puede salvar de una mala inversión.

Contacta conmigo.

Reyes 

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En las imágenes se ve Vigo con las Islas Cíes al fondo, Playa de Las Catedrales (o Agua Santa) en Ribadeo, las Islas Cíes y el Cañón del Sil. Todas las fotos son de libre difusión, libres de derechos de autor y están sacadas del portal pixabay.com