Como nos fue el año… Balance 2022

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Como cada año que acaba os presento mi propio «balance del año», en él os cuento como nos ha ido el año y las previsiones que tenemos para el año que comienza.

Comenzamos en 2005 con mucha ilusión y muchas expectativas, nos podría haber ido mejor, pero también peor, así que, no nos quejamos. Hemos pasado de todo, la crisis de 2008 y la pandemia de 2020. Han sido muchos años compartiendo con todos vosotros en este blog y en nuestras redes sociales, búscanos por #ittaGalicia en Twitter, Facebook, Instagram, Pinterest, YouTube… estamos en todas partes, bueno en casi todas.

Este año, nos hemos volcado en la venta hotelera aunque seguimos teniendo casas en venta. Las casas que tenemos son casas grandes o muy grandes y se caracterizan por ser únicas, únicas por situación (suelen estar cerca de la playa, en algún lugar en plena naturaleza o en pleno centro de una ciudad), o únicas por sus características (propiedades singulares como castillos, pazos, casonas, señoríos…). Las casas son de 5, 6, 7, 8 y de hasta 10 dormitorios ¡una locura! y sus precios parten de 360.000 euros hasta 3.200.000 euros.

Ha sido el año de los alquileres, alquileres de hoteles, los pocos que tenía en alquiler (a los propietarios les da miedo poner sus hoteles en manos ajenas), ya están funcionando con los nuevos arrendatarios. El año pasado por estas fechas publicaba que tenía 2 hoteles en alquiler todavía… este año no puedo decir lo mismo. No hubo tanto alquiler de hotel como el año pasado y se alquilaron muy rápido.

He hecho muchas tasaciones. Tasaciones de casas, terrenos, pisos, hoteles, bajos comerciales, etc. tasaciones de todo tipo de bien inmueble. Me encanta hacer tasación y que el cliente quede contento. Es un trabajo en el que siento que mi trabajo se valora. Además este año he hecho muchas tasaciones de hoteles. Estudios de viabilidad hotera, estudios del comportamiento turístico, cálculos de rentabilidad y otras gestiones completan los trabajos para este año.

Deseamos de todo corazón que vuestros deseos se cumplan en este año 2023 y que los Reyes Magos, vengan cargados con todo lo mejor.

¡Feliz 2023!

Compraventa entre particulares vs. compraventa con inmobiliaria

La intervención de un profesional es clave para reducir riesgos y optimizar beneficios.

Lo que yo destacaría por encima de todo es el tiempo. El tiempo de la compraventa se reduce drásticamente con la ayuda de un profesional ya que nosotros llegamos a muchos más clientes que el propietario del inmueble solo. Pero hay más ventajas…

El asesoramiento, la preparación de la documentación (la solicitud de la Nota Simple en el Registro, el certificado energético, Título de Propiedad…), reportaje fotográfico…  y mucho más. Cuando ambas partes llegan al Notario para la firma, ya está todo hecho y lo hace el agente intermediario.

Pero un buen profesional sabe «filtrar» a los clientes. Sabe cuál cliente es el idóneo para su propiedad, de esta manera se libera de visitas innecesarias a su propiedad, con la consabida pérdida de tiempo para las dos partes. El cliente que la inmobiliaria elija sería el que haya pasado por varias preguntas hasta dar con la propiedad que el cliente busca realmente.

Por ejemplo, si el cliente busca una casa con jardín de 5 dormitorios y con garaje para dos coches, no le vamos a enseñar un piso situado en una edficación plurifamiliar de 3 dormitorios, porque, con casi total seguridad, no le interese. Así que, nosotros sabemos hacer esa criba necesaria para no hacerle perder el tiempo.

En el caso de #ittaGalicia el objetivo es seguir elevando la calidad del servicio para nuestros clientes. Preparamos un estudio jurídico/registral, hacemos la correcta valoración del inmueble, marketing con estrategia de ventas, preparación de dossiers de venta con amplio reportaje fotográfico, representación al comprador o representación al vendedor (muy a menudo esta representación es conjunta y representamos a ambas partes aunque luego nuestra comisión de venta nos la abone el vendedor).

¿Por qué representamos a ambas partes?

En realidad el vendedor puede llegar a nosotros por dos vías, por un lado es él el que accede a la agencia para ayudarle a vender su inmueble o, podemos ser nosotros, los que nos ponemos en contacto con él para ayudarle a vender su propiedad, con lo cuál ya estamos trabajando con él. El comprador llega a nosotros porque ha vista algún anuncio de venta que posiblemente le encaje en lo que está buscando… y ya estamos trabajando con él también. Así trabajamos para las dos partes y prestamos servicios para las dos partes. Una de nuestras metas es llevar a ambas partes ante el Notario para la firma de la compraventa. Uno quiere vender y el otro quiere comprar, por tanto, hay que ponerlos de acuerdo para que la compraventa llegue a buen fin. La comisión la abona integramente el vendedor, ya que es la parte que va a ingresar más cantidad de dinero. Nosotros pensamos que si gracias a nuestro trabajo es el vendedor el que hace el ingreso de dinero es él el que debe abonar la comisión. Por parte de los compradores, la comisión es cero.

En #ittaGalicia conectamos compradores con vendedores. agreement-gb0ca0c27f_1280

Bueno, en realidad, vamos más allá.

Nostros estamos para ayudar a que ambas partes puedan cumplir su deseo y satisfacer sus necesidades tanto de compra como de venta.

Si el cliente comprador tiene dudas en si acceder o no a una inmobiliaria, he de comentar que para ellos podemos ofrecerle las mejores ofertas, tranquilidad, seguridad legal, menos tiempos de espera, más rapidez (lo que ahorra tiempo y dinero). Para la parte vendedora, lo más importante es el filtrado de clientes (evitando los curiosos, cada vez hay menos, pero aún existen), mayor difusión, marketing, estrategias de venta, mayor difusión de la propiedad… si el vendedor quisiera vender su propiedad de forma confidencial en #ittaGalicia también podemos ayudarles. En este caso, filtramos con los clientes existentes y ellos no sabrán cual es la propiedad hasta que llamemos a su timbre. Po supuesto, se firman acuerdos de confidencialidad, lo que garantiza que después de visitar la propiedad deberán guardar secreto.

En #ittaGalicia solemos trabajar con el 3% de comisión. Implica un 3% más IVA del precio de cierre. Este porcentaje si el asesoramiento es bueno puede reportar beneficios enormes. Cuando el trabajo está bien hecho, el vendedor paga con mucho gusto nuestra comisión. Las pérdidas a las que se vería expuesta una persona por una documentación incompleta, equivocada, malas negociaciones, o el simple desconocimiento son infinitamente mayores.

Si crees que es caro contratar a un profesional, solo espera a contratar a un aficionado.

Tasaciones online, una práctica un tanto «peligrosa»

En los últimos años, han proliferado una serie de páginas web, portales, aplicaciones para móviles… donde te aseguran valorar tu vivienda a muy bajo coste e incluso, gratis.

Cuando lo barato puede salir caroeuro

Pero ¡cuidado! la operativa de estos sitios, no tienen en cuenta muchos parámetros. Estos sitios web o aplicaciones, te hace introducir la superficie de la propiedad, situación, número de habitaciones, baños… y ¡ya está! te dan el valor que ellos consideran por otras propiedades en venta basándose en un precio medio de la zona.

Hasta aquí, todo parece correcto. Sin embargo, no tienen en cuenta que muchos de estos comparables disponen de plaza de garaje o trastero, lo cuál hace incrementar el valor del inmueble y estarían incluidos, pero si yo quiero valorar un piso sin garaje y sin trastero… ¿me van a dar el precio real restando estos valores? pues… lamentablemente, la respuesta es que no. Te van a dar el precio medio que el algoritmo calculó y esto, casi seguro, partiendo de la base de que el piso tenga garaje y trastero. Si tu vivienda no tiene ni lo uno, ni lo otro, saldrá sobrevalorada. Esto por poner un ejemplo.

Otro tanto de lo mismo ocurre con el estado de conservación y las instalaciones. Estos programas no tienen en cuenta si las instalaciones (luz, gas, ACS, calefacción, aire acondicionado, televisión, fibra…) están en uso o deben de ser revisadas. Ni tampoco tendrá en cuenta, estado de conservación en general, ventanas, carpintería interior, pinturas, suelos, cocina, baños… en fin, son muchos los detalles a tener en cuenta en una tasación que estos programas no valoran.

Yo aconsejo a los propietarios de los inmuebles no fijar el precio de sus propiedades (tanto sea para vender como para alquilar) en base a estas páginas web o a estas aplicaciones, se trata de una tarea compleja y requiere la visita de un profesional al inmueble a tasar. Estos métodos de valoración no son en absoluto eficaces y no ofrecen ningún tipo de seguridad. El análisis del barrio, el entorno, posibilidades de expansión de la zona, diversas caracteristicas y un sin fin de parámetros no se pueden conseguir sin hacer una visita in situ por parte de un profesional cualificado para ello.

Por tanto, las tasaciones se deben de hacer por escrito y la visita presencial del profesional al inmueble a tasar se hace imprescindible.

Es por todo esto que las valoraciones online son una práctica un tanto «peligrosa» y que puede hacer que el precio se fije mal.

Lo importante para poder vender una propiedad rápido es que su precio se fije correctamente. Esto hará que no se pierdan clientes para visitar el inmueble (posible comprador) por estar sobrevalorado y no perder dinero en la compraventa por fijar un precio demasiado a la baja.

Por tanto, no es que valorar una propiedad sea «peligrosa» en sí, pero si la práctica se extiende mucho… sí pudiera ser un tanto perjudicial (económicamente hablando) para el propietario.

También aprovecho para comentar que no se puede valorar uno mismo dos propiedades con tipologías distintas. No puedes comparar tu hotel a la casa del vecino. El residencial se valora de una manera y el comercial de otra. Cuando hay una actividad económica la valoración es diferente. Y si, es posible que tu hotel valga menos que la casa del vecino, según zonas.

Tampoco no va a ser todo desventaja. Si lo que buscas es un valor «orientativo» de tu propiedad, una tasación online te puede sacar de dudas.

Por supuesto, es una opinión personal.

Hace tiempo escribí un post en este mimo blog donde hacía referencia más o menos a esto mismo. Os dejo enlace al post «Tasación online… ¿acierto? ¿timo?»

Si estás en Galicia, puedes visitar tasacionesgalicia.com y luego contactas con nosotros.

Soy Reyes soy perito tasador judicial inmobiliario y trabajo en Galicia, más especificamente en las Rías Baixas, donde soy buena conocedora del mercado inmobiliario. También puedes visitar nuestra web principal ittagalicia.com

En Twitter @ittaGalicia

Valor catastral y el valor de referencia del catastro

Diferencias entre el valor catastral y el valor de referencia del catastro

El valor catastral es aquel que sirve de base imponible para el cálculo del Impuesto de Bienes Inmuebles, el IBI. Así que, si quieres saber cual es el valor catastral de tu propiedad solo tienes que mirar el recibo del IBI, mejor el último por si hubo subidas en los útlimos años. Este es un dato protegido.

El valor de referencia se fija año a año en todos los municipios y sirve de base imponible para los cálculos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Este valor de referencia no es un dato protegido.

¿Qué relación existe entre el valor catastral y la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)?

El IBI es un impuesto local que grava el valor de los bienes inmuebles. Su gestión, liquidación y recaudación corresponde a los ayuntamientos, si bien el valor catastral es la base imponible de este impuesto. 

Los Ayuntamientos, en el marco de su autonomía de gestión, pueden establecer los tipos de gravamen, entre un tipo mínimo del 0,4 y un tipo máximo del 1,1 para los bienes inmuebles urbanos y entre un tipo mínimo del 0,3 y un tipo máximo del 0,9 para los bienes inmuebles rústicos. 

¿Qué es el valor de referencia?

Ahora que ya hemos vistos la diferencia entre el valor catastral y el valor de referencia, vamos a centrarnos en éste último.

Es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles. El valor de referencia no superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.

¿Cómo se determina el valor de referencia de catastro?

El valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad.

Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas.

¿A cuáles impuestos afecta el valor de referencia?

Como ya se ha explicado más arriba, sirve de base imponible para los cálculos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).

Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente.

El valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.

En el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando la base imponible se determine en función del valor de los mismos, éste no podrá ser inferior a su valor de referencia.

En #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura ponemos a su disposición un servicio donde le gestionaremos el valor de referencia de su inmueble. Tan solo necesitamos la referencia catastral de dicho inmueble.

Lo recibirá por email en un plazo de 24 horas. Como es un sercivio online, no es necesario el desplazamiento y la visita al inmueble, por lo que trabajamos toda España.

Si está haciendo una compraventa, avalúo de herencias, o cualquier otra gestión donde tenga que tributar por alguno de estos impuestos (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), es posible que necesite este valor de referencia.

Consúltenos todas sus dudas.

Para la redacción de este post, nos hemos guiado por las «Preguntas frecuentes» del Portal de la Dirección General del Catastro, puede consultarlo AQUI 

En la imagen, una captura de pantalla del mapa catastral de una parte de Madrid.

La venta inmobiliaria «en exclusiva»

key-2323278_1280Hace tiempo que no escribo nada y hoy me he decidido a escribir acerca de un tema que es bastante común en la venta inmobiliaria y, sobre todo, en la venta de hoteles y otros inmuebles con actividad económica, la venta en exclusiva.

¿Qué quiere decir la venta en exclusiva?
Esto quiere decir, que con un contrato firmado con una inmobiliaria, nadie, ninguna otra inmobiliaria, y muy a menudo, ni siquiera tú, podrás vender tu propiedad a no ser que sea a través de esta inmobiliaria.

¿Pero que pasaría si tengo una oferta ajena a la inmobiliaria?
En este caso, todo va a depender del contrato que hayas firmado con la inmobiliaria, deberás de ver bien los «términos y condiciones» que hayas firmado. A veces tendrás que pagar la comisión de la venta (total o parcial) a la inmobiliaria, aunque el cliente final no llegara a través de ella.

Pero… ¿Vale la pena poner mi inmueble en una inmobiliaria «en exclusiva»?

En mi opinión, no. Si yo estuviera en tu caso, cogería la primera oferta que me hicieran viniera de donde viniera. Además poniendo tu propiedad en venta en varias inmobiliarias, multiplicas las oportunidades y la inmobiliaria no se relaja si realmente quiere vender tu propiedad. 

Bueno estoy tratando el tema en el caso de la compraventa, sin embargo, si fuera un alquiler o un alquiler con opción de compra, sería lo mismo.

Es bueno para la inmobiliaria, que así se garantiza que nadie más va a vender tu propiedad, pero no le veo lo bueno para ti. 

¿Cuáles son las garantías que este tipo de venta me ofrece como propietario?

No tienes garantías. El que una inmobiliaria tenga la exclusiva con tu propiedad no te garantiza que la vaya a vender. Ni siquiera te garantiza que tenga clientes para ella.

Un consejo…

Si finalmente te decides a poner tu inmueble en exclusiva con una inmobiliaria, no firmes el contrato por un periodo superior a 3 meses. El motivo de que a la inmobiliaria le interese tu propiedad en exclusiva es porque quizás en su base de datos, ya tenga algún cliente que le pudiera encajar tu propiedad, en este caso, con 3 meses para negociación es más que suficiente. Si pretende hacer la captación de clientes nuevos, es porque de momento, no tiene ninguno, con lo cual la puesta en exclusiva sería una tontería y te haría perder el tiempo. Contratos de 6 meses o de un año, no te conviene. Sin embargo, si la inmobiliaria ya trabaja con algún cliente interesado, 3 meses es suficiente y es un período de tiempo que pasa rápido.

Entiendo que para la inmobiliaria el tener un activo en exclusiva es un relajo, así se garantiza que nadie va a vender lo mismo, además cuando pones tu propiedad en una inmobiliaria y en este tipo de formato «en exclusiva», la inmobiliaria le pone más interés, hace más gasto, fotos, reportajes, campañas de marketing, etc. y de alguna manera se tiene que ver recompensada. Sin embargo, con 3 meses de exclusiva es suficiente.

Lo expresado en este post, es mi opinión personal, cada uno tendrá la suya… y para que expreses tu opinión, dejo abierto el «hilo» en comentarios.

Y recuerda, en #ittaGalicia inmobiliaria, no vendemos en exclusiva (otras inmobiliarias pueden vender lo mismo que nosotros), pero sí vendemos exclusividad, exclusivamente.

El fondo de maniobra, cómo calcularlo

Aunque lo parezca, no estás en un blog financiero, y, he de confesar, que no es mi fuerte, sin embargo, está bien que se comente un poco de todo en este blog, ya que muchos de mis clientes (por no decir todos), necesitan conocer de primera mano esta información y, como son inversores, deben de saber como calcular el fondo de maniobra, sobre todo, los 3 primeros años de la compra de hotel.

El conocimiento de este fondo de maniobra te dará una amplia visión sobre el conocimiento de la solvencia en el negocio, aunque sirve para muchos negocios, yo lo comento para los hoteles, que es el mundo donde me muevo.

El fondo de maniobra es la diferencia entre el activo corriente y el pasivo corriente. 

Sumas todos los derechos y bienes que sean susceptibles de transformarse en liquidez antes de un año, las existencias, lo que tengas en efectivo en caja (también bancos, aunque no sea efectivo), cobros pendientes de deudas… y a esta cantidad le restas, el pasivo, que serían tus obligaciones de pago, por ejemplo, empleados, pagos a proveedores y otros gastos antes del año. 

El resultado será el fondo de maniobra. Por encima de 1, es bueno, garantizaría tu capacidad para hacer frente a las obligaciones de pago, sin embargo, por debajo de la unidad es malo, ya que tu negocio no pudiera hacer frente a las obligaciones de pago. 

Un fondo de maniobra igual a 0, lo cual sería difícil, resultaría en riesgo.

Por tanto:

Fondo de maniobra = Activo Corriente / Pasivo Corriente

Estos ratios, vendrían siendo:

  • Ratio inferior a 1 = Negativo.

  • Ratio igual a 1 = capacidad de maniobra 0.

  • Superior a 1 = Positivo. El resultado óptimo estaría entre 1,5 y 2.

Si te puedo ayudar en algo, ya sabes, no dudes en contactar conmigo.

Ratios financieros. Estudios previos a la compra de un hotel

Earnings before interest, taxes, depreciation, and amortization (EBITDA), o lo que es lo mismo, las ganancias de la explotación antes de deducir todos los gastos.

Operating income before depreciation and amortization (OIBDA), conocido como el resultado operativo antes de las amortizaciones. Su fórmula sería:
OIBDA = resultado de la explotación + depreciación + amortización
Fondo de maniobra (Working capital), es el que financia las actividades corrientes en la empresa. Sería el patrimonio neto y el pasivo no corriente. Como es dinero, se mide en moneda de curso legal.

Liquidez inmediata, el circulante digamos «efectivo» de la empresa. Es la suma del total del dinero disponible entre caja y bancos. Es el dinero que se usa para hacer frente a las obligaciones de pago a corto plazo. Si este ratio lo midiésemos en porcentaje, un valor por debajo de 100 reflejaría que puede existir dificultad para hacer frente a los pagos a corto plazo.euro

Punto muerto, es el número mínimo de unidades que una empresa necesita vender para igualar el beneficio a cero. Dicho de otra manera, cuando los costos totales son iguales a los ingresos totales por venta. Por encima de la unidad (1), indicaría que la empresa genera beneficios. Dado que este post está siendo escrito para el caso de las operaciones con hoteles, la unidad en este caso, sería la habitación. 

Endeudamiento, es un ratio, un indicador, se mide en porcentaje y nos sirve para medir el apalancamiento (mira el punto siguiente) financiero de una empresa. La fórmula para el cálculo del endeudamiento sería:

Índice de Endeudamiento = Total pasivo / Patrimonio neto

Apalancamiento, es la relación que hay entre el capital propio de la empresa y el capital de crédito. La suma entre el capital propio y el capital de crédito nos daría el capital total.  Dicho de otra manera, el apalancamiento es la relación que existe entre el capital propio y el capital que se pide como préstamo (crédito o hipoteca también), en una operación financiera. A mayor crédito, mayor apalancamiento y menor inversión de capital propio.

Rentabilidad económica, mide la tasa de devolución producida por un beneficio económico (anterior a los intereses y los impuestos) respecto al capital total. Son preferibles los valores más altos. Es útil para comparar empresas dentro del mismo sector, pero no para empresas en distintos sectores económicos. No se pueden comparar, por ejemplo, hoteles con gasolineras. 

Rentabilidad financiera, también llamada «ROE», por sus siglas del inglés (Return On Equity), sería la relación entre el beneficio económico con los recursos propios necesarios para obtener el lucro. El ROE indica la rentabilidad que obtienen los accionistas, sobre el capital que han invertido. Su fórmula sería:

ROE = Beneficio neto / Patrimonio neto 

Período medio de pago, es un indicativo del tiempo que, en media, tarda la empresa en efectuar los pagos a sus acreedores comerciales (proveedores). Cuanto mayor sea, la financiación de la empresa por sus acreedores es más grande. Se mide en días. Por tanto, son los días que de media tarda una empresa en pagar a sus proveedores. Cuánto más alto es este ratio, más demora existe en el pago a proveedores, lo cual indicaría que la empresa se financia gracias a éstos. 

Período medio de cobro, es el plazo medido en días, que una empresa tarda de media en cobrar de sus clientes. Dado que este post está concebido para el caso de hoteles, el período medio de cobro, sería para el caso de la venta de habitación. Muy a menudo, se cobra por adelantado o, a lo más tardar, cuando el cliente hace el check-in. Por tanto, el período medio de cobro, sería un día. 

Para ayudarme en la redacción de este post, se ha utilizado es.wikipedia.org además de otros.

Como nos fue el año. Balance 2021

La imagen tiene un atributo ALT vacío; su nombre de archivo es xmas-card.jpg

Como cada año que acaba os presento mi propio «balance del año», en él os cuento como nos ha ido el año y las previsiones que tenemos para el año que comienza.

Comenzamos en 2005 con mucha ilusión y muchas expectativas, nos podría haber ido mejor, pero también peor, así que, no nos quejamos. Hemos cogido toda la crisis de 2008 y la hemos superado, (con vuestra ayuda), ahora estamos pasando por una pandemia, pero seguro que, también con vuestra ayuda, la superaremos. Han sido muchos años compartiendo con todos vosotros en este blog y en nuestras redes sociales, búscanos por #ittaGalicia en Twitter, Facebook, Instagram, Pinterest, YouTube… estamos en todas partes, bueno en casi todas. 

Este año, nos hemos volcado en la venta hotelera, y aunque seguimos teniendo algunas casas en venta, ya casi nos dedicamos por completo a la venta de hoteles (y algún que otro alquiler).

Ha sido el año de los alquileres, alquileres de hoteles, los pocos que tenía en alquiler (a los propietarios les da miedo poner sus hoteles en manos ajenas), ya están funcionando con los nuevos arrendatarios, tan solo quedan 2 hoteles en alquiler, si te quieres animar, contacta conmigo.

He hecho muchas tasaciones. Tasaciones de casas, terrenos, pisos, hoteles, bajos comerciales, etc. tasaciones de todo tipo de bien inmueble. Me encanta hacer tasación y que el cliente quede contento. Es un trabajo en el que siento que mi trabajo se valora. 

Deseamos de todo corazón que vuestros deseos se cumplan en este año 2022 y que los Reyes Magos, vengan cargados con todo lo mejor.

¡Feliz 2022!