Comprar un hotel ya construido o… hacer uno nuevo

Puede ser una gran pregunta. Y, desgraciadamente, sin contestación.

Me explico. Para muchos la opción ideal será la construcción de un hotel nuevo y para otros muchos la opción ideal se centraría en la compra de un hotel ya construido y funcionando. 

Así que, cada uno podrá elegir. La cuestión es tener opciones. A mi me encanta tener opciones. 

Os voy a contar un poco los pormenores de ambas opciones, para que seáis vosotros lo que toméis la decisión final. 

Yo lo plantearía así.

Veamos la opción de comprar un hotel ya construido 

La compra de un hotel funcionando implica un gasto grande inicial (luego se vería de pagar la hipoteca con el banco o pactar con el propietario un sistema de pagos aplazados). El hotel más barato en estos momentos que dispone #ittaGalicia para su venta está en 400.000 euros, en Muros, provincia de La Coruña. Se trata de un pequeño pueblo pesquero, el hotel está situado en zona protegida arquitectónicamente y además, cerca de la playa. Cuenta con 6 habitaciones y 6 apartamentos.

Pero sigamos, el mayor pro del hotel ya funcionando, es que lo compras con unos clientes y puedes empezar a trabajarlo en el momento de la firma de la compraventa en la oficina del Notario. Un hotel ya funcionando, lo cogerás con unas reservas, que salvo que tengas una buena disculpa, debieras de aceptarlas. Es posible que el hotel que compres necesite una puesta a punto, pintar, repasar cisternas, lavabos, bañeras, cocina, un repaso a persianas, cortinas, ajuar (revisa bien las sábanas, es posible que algunas necesiten renovar), lo mismo con mantas, colchas… echa un vistazo al menaje y todo lo del bar o cafetería… si además más a dar comidas, revisa con proveedores a ver que tienes ya en el hotel y que vas a necesitar.

Para todas estas tareas, necesitarás hacer un inventario, es probable que el inventario ya lo tengas de cuando se hizo la compraventa, aprovéchalo y revísalo. Tendrás que hacer varias compras. Es posible que el hotel que compres no te gusten los muebles, por tanto, tendrás que hacer una inversión fuerte también en este sentido.

A todos estos gastos iniciales posteriores a la compraventa se le llama “Capex”, es decir, Capital Expenditure, es el gasto inicial para “poner a andar” nuestro hotel, además de lo que pagaste por él en el ejercicio de compraventa.

También tendrás otros gastos derivados de la compraventa, que explicaré en otro post, impuestos, Notario, etc. Y hasta, aquí, el hotel ya es vuestro y ya puedes abrir sus puertas y “hacer caja” casi desde el primer día.

Dependiendo de las obras y arreglos que hagas en el hotel, es posible que hotel esté muy bien, y este gasto no lo tengas ahora, puedes dejar esto para dentro de 2 ó 3 años, todo dependerá de en que circunstancias se encuentre el hotel, pero dependiendo de las obras y arreglos, necesitarás entre 1 y 6 meses para abrir sus puertas.

El hotel ya debiera de estar posicionado en internet, mejor o peor posición, pero ya tiene su presencia. Ya tenéis página web y seguramente presencia en diferentes redes sociales, Twitter, Facebook, Instagram, YouTube,… y por supuesto, debiera de estar en Booking, TripAdvisor, Expedia, Rumbo, Trivago… Tan solo sería cambiar las claves de acceso y los titulares, avisos legales, políticas de privacidad, políticas de cookies, contacto (email y número de teléfono) y poco más que se me haya escapado…

Vamos ahora con la otra opción, hacer un hotel desde cero

Yo sería partidaria, si encuentro mi hotel ideal, de comprarlo ya construido, luego os explicaré por qué, pero la opción de hacerlo desde el principio también es válida.

Si te decides por su construcción, te diré que tendrás que tener mucha paciencia y los gastos iniciales pueden ser enormes.

Lo primero será estudiar la ubicación del hotel, en cuál municipio lo quieres construir, luego ver las diferentes zonas de este municipio y buscar el terreno apropiado, tiene que tener la ordenanza municipal pertinente para la construcción de hotel, también llamado sector terciario. A veces un terreno industrial también es válido para hotel, otras veces no. Hay terrenos aptos para obras socio-sanitarias, o para campings, etc. cada terreno tendrá una ordenanza y esta ordenanza es la que os explica que tipo de construcción se puede hacer en el terreno. Un terreno de uso residencial no será apto para hotel. Así que el primer inconveniente, os llegará en la captación del terreno.

Además de la ordenanza pertinente, tendréis que ver el tamaño del terreno, un terreno demasiado pequeño no os servirá, y aunque construyas en alturas (que sería lo normal), tendrás que ver que alturas puedes dar y si la capacidad de superficie os puede llegar. Si además, quieres poner piscina, parque para niños, tenis, etc. necesitarás mayor espacio y no estaría de más que el terreno tuviera todavía más espacio libre para jardines o para poder ampliar en el futuro. Nunca se sabe, quizás en 10 años, el hotel se nos quede pequeño y necesitemos construir más habitaciones. Así que, previsiblemente, yo compraría un terreno con espacio de sobra, para el futuro. Que no construyo más y finalmente queda como al principio, no importa, se pueden hacer bonitos jardines y zonas de esparcimiento, nunca estará de más. Quiero decir con esto, que no os quedéis justos a la hora de elegir el terreno, es mejor que tenga superficie de más.

Luego vienen el tema de las licencias y permisos de obra. Estas licencias y permisos pueden ser muy largas en el tiempo, depende de cada municipio y de la carga de trabajo que en ese momento tengan. Puedes esperar desde un mes hasta 2 años, mientras crúzate de brazos y no hagas nada, porque no puedes.

Tendrás que hablar con un arquitecto. Él te guiará en el proceso de licencias y permisos, si es de la zona, mejor, así conocerá mejor con quien hablar o a quién dirigirse en el ayuntamiento para las licencias y permisos. Además hay licencias a nivel comunidad, en Galicia, por ejemplo, es la Xunta de Galicia, cada comunidad tiene su despacho para esta finalidad.

El mismo arquitecto te hará el estudio del terreno, y hará el proyecto de obras. Como irá el hotel, como será su estructura, su orientación, etc.

En esto hará falta unos meses. Dependerá de la rapidez del arquitecto, del tamaño del hotel, de las vueltas que le deis… (el primero boceto no suele ser el definitivo).

Cuando ya tengáis licencias, permisos, estudio del terreno, proyecto del arquitecto y todo lo demás necesario, será el momento de empezar a construir, hasta la construcción pueden pasar 3 años… así que, paciencia. La construcción en sí puede ser más o menos rápida, dependerá del número de obreros y del tamaño que tendrá el hotel.

Piensa bien en como quieres el hotel y en las necesidades. Un buen certificador energético en la obra os puede dar como resultado cero facturas en ACS (agua caliente sanitaria), por ejemplo, usando placas solares, sin embargo en el mercado existen un sin fin de opciones, geotermia, bomba de calor, placa solar… en una obra nueva recomiendo hacer uso de estas cuestiones, a la larga, saldrás beneficiado. Pero, ¿Cuál opción elegir? por eso te recomiendo que hables con un certificador energético, a veces, el mismo arquitecto también te puede aconsejar, habla con él.

Después de todo esto y del rompedero de cabeza que conlleva, ya tenéis casi, vuestro hotel. Ahora faltan muebles, detalles de decoración (cuadros, lámparas, alfombras…), el ajuar, el menaje… ufff! no es poco. Cuando ya pensabais que todo estaba hecho, falta lo más importante… dónde y de que manera van a dormir nuestros huéspedes? Así que la elección de los muebles no será tarea fácil.

Entre la búsqueda de terreno y hasta que abramos el hotel, pueden pasar perfectamente 3 años. No es por desanimar, pero en estos 3 años, todo será desembolsar dinero, sin ningún ingreso. No es que estéis perdiendo dinero, es que estáis perdiendo de ingresar y de vender habitaciones que al final es de lo que se trata.

Y cuando pensáis que todo está hecho… ¿estará todo bien para abrir?

Solo falta, abrir nuestro hotel al público y ver si está todo o… ¿qué puede faltar? No te preocupes, el mismo cliente te marcará la pauta si es que faltase algo.

Pero aún con todo, no está todo hecho. Ahora falta… ¿qué?

Nuestra presencia en internet. Esto es algo que lo podéis ir haciendo a medida que se va construyendo, no lo dejéis para el final. De echo recomendaría poner fotos de la construcción cada semana y ver la evolución del hotel, para esto podéis usar Instagram, así ya vais captando a vuestros seguidores, y en el futuro, nunca se sabe, quizás sean vuestros mejores clientes.

Junto con la red social Instagram, no olvidéis hacer una cuenta en YouTube con videos, Twitter, Facebook y quizás, Pinterest. Si no queréis liaros mucho, quedaros con dos, yo elegiría Twitter (mi preferida) y Facebook (esta no me gusta, me parece aburrida, pero funciona bien). 

Y, lo primero, es la página web. La presencia en Internet es lo más importante, por aquí os van a llegar el 99% de los clientes, por no decir el 100%. Tendréis que dar de alta el hotel en booking, TripAdvisor, Expedia, Rumbo, Trivago… 

Con un fuerte motor de reservas, y con un buen SEO y SEM, estará en los primeros lugares de búsqueda de Google. No olvidéis que ahora, Google, ya tiene buscador para hoteles, donde se pueden hacer reservas, y creo que, además, gratis. 

Así que yo no tengo duda, en el caso de encontrar mi hotel ideal ya construido y funcionando, me quedo con este. Seguro.

En #ittaGalicia preferimos la opción de adquirir un hotel ya construido antes de hacer uno nuevo… ¿y tú?

La imagen que acompaña este post ha sido descargada de pixabay.com un “banco de imágenes” libres de derechos de autor. No se corresponde con ningún hotel en construcción que haga referencia en este post.

Hoteles de 5 estrellas en Galicia

No son muchos, de echo en Galicia tan solo hay 8 hoteles de 5 estrellas. 

Echando un rápido vistazo a Booking.com puedo ver estos 8 hoteles listados y estos son:

Con una nota de 9,2 (valoraciones que hacen los propios viajeros que se han alojado en el hotel), el Parador de Santiago Hostal Reis Católicos, es el mejor valorado de estos 8.

Le sigue, con una nota de 9 el “Gran Hotel Nagari Boutique & Spa” en el centro de Vigo y, empatando con éste con una nota de 9, el “Hotel Pazo Los Escudos Spa & Beach“, también situado en Vigo.

Los 5 hoteles restantes, tienen unas notas de 8,9  8,8  y 8,7 que serían:

NH Collection Santiago de Compostela

Hotel Palacio del Carmen Autograph Collection

Eurostars Gran Hotel La Toja

Eurostars Araguaney

NH Collection A Coruña Finisterre

Si tienes pensado viajar a Galicia, cualquiera de ellos te dejará sin palabras.

Os dejo enlace a la entrada que he visitado para poder escribir este post… 

https://www.booking.com/fivestars/region/es/galicia.es.html

Si queréis más información de cualquiera de los hoteles visitar el enlace anterior.

La foto que ilustra este post, ha sido sacada del portal pixabay.com éste es uno de los llamados “Banco de fotos”, y está libre de derechos de autor. No pertenece a ninguno de los hoteles nombrados en este post y ni siquiera sé cuál hotel es.

Así cerró el sector hotelero en 2020. Las operaciones de compraventa más relevantes de España

Es evidente, que siempre se nos escapan aquellas operaciones pequeñas y debiéramos de tener en cuenta que las operaciones pequeñas pueden llegar a sumar mucho. Muchos pocos, hacen un mucho.

Pero aquí os dejo lo que encontré de las operaciones más grandes en el sector de la compraventa de hoteles en España. Lo más relevante.

HOTELES

Parece que 2020 ha dejado alrededor de 960 millones de euros de inversión en el sector hotelero en España, aún así, aunque esta cifra puede ser mucho, es un 61% menos que la inversión realizada en el mismo sector en el año 2019. Según CBRE, consultora inmobiliaria,

“se han transaccionado 77 activos hoteleros. El año ha estado marcado por las fuertes caídas de ocupación en los alojamientos por los confinamientos y las restricciones de movilidad”.

Una de las operaciones de mayor volumen, ha sido la adquisición por parte del fondo de inversión Emin Capital que ha comprado a Barceló el Hotel Formentor por 165 millones, el cual será reformado para convertirse en un hotel Four Seasons.

Por otro lado, Landon, sociedad de la familia Gallardo, se ha hecho con el 100% de la cadena Sercotel, tras la adquisición del 53% restante que aún no controlaba y así será la propietaria de 149 hoteles en 104 destinos diferentes.

Pero entre las operaciones de mayor importancia, destaca la compra del futuro hotel Madrid Edition por la friolera de 220 millones por parte de Archer Hotel Capital. 

Y así ha ido el año. De cualquier manera, repetir, que en medio de esas operaciones de gran envergadura, siempre existen aquellas “pequeñitas” de las que nadie habla ni comenta, pero que también existen.

Pazo en venta en Galicia

Aunque #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura gestiona, comercializa y vende diversas propiedades catalogadas como “pazo”, en este post voy a destacar uno sobre todos los demás, por situación, dimensiones y porque es residencial y comercial al mismo tiempo.

El ala sur, destinada a vivienda de la propiedad y el ala sureste, con 22 habitaciones completas, destinadas a uso hotelero.

Para quién todavía no nos conozca, #ittaGalicia se describe como una inmobiliaria enfocada en la venta de propiedades de uso residencial de lujo en Galicia y en la venta de establecimientos hoteleros. Es por esto que hemos elegido esta propiedad para nuestro escaparate de entre todos los pazos de los que disponemos, ya que aúna el lujo residencial de un pazo de 1.794 m2 construidos y la belleza de un hotel boutique de 22 habitaciones en el entorno idóneo para el descanso.

Características

Primera edificación del siglo XVII con una arquitectura clásica de los pazos gallegos. Esta primera edificación se destina a vivienda de la propiedad. Sin embargo, sufrió transformaciones para poder ser adaptado a hotel. Así que, en la actualidad el pazo son dos edificaciones (las dos importantes) anexas.  Son edificaciones adosadas y construidas en distintas épocas. La edificación destinada a vivienda (la más antigua) tiene forma de escuadra con bajo y piso. La escalera es de piedra. Dispone de una solana de once columnas que sujetan el tejado voladizo, resultando un porche muy acogedor, con vistas al jardín y a la piscina. Además de estas dos edificaciones anexas, existen otras de menos importancia (una de ellas es la de uso de restaurante para los clientes del hotel).

La otra edificación de importancia es el hotel de planta baja y piso, de forma rectangular que exhibe un reloj de sol, donde se albergan 22 habitaciones. Esta última edificación tiene aproximadamente 25 años.

Actualmente reformado en su totalidad en 2013. De los 1.794 m2 de la edificación se destina a uso hotelero 1.500 m2.

Moderna rehabilitación manteniendo las características propias y típicas de un pazo gallego. Techos con vigas de madera (lo puedes ver en fotos).

Con amplias zonas ajardinadas, piscina, área para banquetes y diversos eventos sociales. Zonas recreativas, parking, porche…

Se completa con la cocina que dará salida a un amplio comedor y diversas zonas de almacenamiento, cámaras frigoríficas, lavandería…

Descripción técnica

El hotel consta de amplia recepción (podrás verla en fotos más abajo), 22 habitaciones. Su calificación es de 2*. El ADR para este hotel se sitúa en 70 euros y su RevPAR en 49 euros (calculado al 70% de ocupación).

Los costes diarios (solo alojamiento), para el mantenimiento de las habitaciones ocupadas, se sitúan en 184.8 euros, suponiendo el 70% de la ocupación. 

Los ingresos por alojamiento (aquí tendremos en cuenta una ocupación media anual del 70%) se sitúan en 1.078 euros.

Bien posicionado en buscadores.

Temporalidad: usualmente abren el hotel al público de Semana Santa hasta noviembre.

Situación

En las Rías Baixas, en el municipio turístico por excelencia, Sanxenxo en la provincia de Pontevedra. Hay dos rutas del Camino de Santiago, una por mar, la ruta del Mar de Arousa y la otra ruta es la del Río Ulla.

Bien situado, se accede fácilmente por una importante carretera, y se sitúa a unos 500 metros de la principales playas.

Esta propiedad única en Galicia la gestiona, comercializa  y vende #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura 🙂

Si quieres vivir aquí, ¡es el momento! ¡está en venta!

Dale clic a las fotos para ampliarlas.

Consultar precio en el email central@ittagalicia.com o en el número de móvil 692762076 (también estamos atentos a WhatsApp).

Se solicitará LOI (Letter Of Intent), carta de intenciones.

Página web ittagalicia.com 

En Twitter @ittaGalicia

Spanish Golden Visa 2021

Cada año, en #ittaGalicia le echaremos una mano para poder acogerse a la “Spanish Golden Visa” y así, tanto usted como su familia poder optar a la residencia en España, solo tiene que adquirir una propiedad inmobiliaria de supere los 500.000 euros. Esta cantidad, 500.000 euros es el mínimo de inversión para poder optar a la residencia, antes de impuestos. Para que se haga una idea, una casa de 500.000 euros, tendrá alrededor de un 10% de gastos (entre Notaría, Registro de la Propiedad, impuestos, etc), es decir, que la propiedad que adquiera, acabará siendo como mínimo de 550.000 euros (500.000 euros + 10%).

De esto ya he escrito mucho en este mismo blog, desde el año 2013 han sido muchos los inversores de fuera de nuestra Unión Europea que se convirtieron en residentes españoles con todos los privilegios que ello conlleva, la expansión de sus negocios sin límites ni fronteras, diversificar sus inversiones reduciendo riesgos, el poder viajar libremente por los países miembros de la Unión Europea o, el poder ofrecer a sus hijos una educación europea, son algunos de los privilegios.

Las Golden Visa fueron impulsadas en 2013 en un intento de atraer tanto el talento como los capitales foráneos a España. La norma facilita la obtención de uno de estos visados por parte de inversores, emprendedores, trabajadores que efectúen movimientos empresariales, profesionales altamente cualificados e investigadores. La obtención más habitual del visado es mediante la adquisición de una vivienda de igual o más de 500.000 euros, de esta manera se buscaba impulsar la venta de viviendas de un “overstock” derivado de la crisis inmobiliaria de 2008.

Este 2020 ha traído una pandemia con la que nadie contaba. Esta pandemia a chocado de frente con las otorgaciones de la Golden Visa, ya que ha habido un cierre de fronteras.

Para que te hagas una idea, de enero a mayo de este 2020 se han emitido un 39,65% con respecto al mismo periodo de tiempo del año anterior. Según datos del Ministerio de Exteriores, se han otorgado 113 visados hasta el 31 de mayo frente a los 285 extranjeros que consiguieron este permiso en 2019. 

Según datos del Ministerio de Exteriores, China encabezaría el ranking de visados y mientras que entre el 1 de enero al 31 de mayo en 2019 se concedieron 180 visados a inversores chinos, en ese mismo periodo de 2019 se dieron 65. Rusia, que ocupa el segundo puesto, en ese mismo periodo en 2019 se le concedieron 21 visados a inversores rusos y en 2019, solo se han dado 8. Le sigue Arabia Saudita o Estados Unidos que también han reflejado un descenso del interés por estos visados. Argentina es de los pocos países que crecen -de dos a cinco visados- y Filipinas también aumenta en uno los visados, pasando de cuatro a cinco.

Si quieres ampliar datos, puedes echarle un vistazo a “El Covid pone contra las cuerdas a la ‘Golden Visa’”. Haz clic en el enlace y te llevará a la noticia completa.

Esperemos que este 2021 que está empezando sea un soplo de aire fresco y logremos impulsar la economía y las ventas de este tipo de propiedades.

Si quieres saber más acerca de la Golden Visa, te invito a que leas otros posts en este mismo blog, por ejemplo, “Permiso de residencia en España ‘Golden Visa'” en este post, te explico los requisitos básicos para poder optar a la Golden Visa.

También puede ser de utilidad que amplíes un poco más el tema y leas “Cómo adquirir la residencia en España mediante inversión inmobiliaria” es un post escrito en 2018, pero perfectamente vigente a día de hoy.

Y si tienes problemas con el idioma español y prefieres leerlo en inglés, también te puedo dejar otro enlace “Golden Visa Spanish properties”.

Para lo que necesites, ya sabes que desde #ittaGalicia ponemos a tu disposición una amplia cartera de inmuebles que superan los 500.000 euros de inversión, tanto en propiedades residenciales como en propiedades comerciales. Dentro de estas últimas, son propiedades destinadas a la hospitalidad, son hoteles, albergues, casas rurales, apartamentos turísticos, etc. cualquier tipo de bien inmueble dedicado a la hostelería.

También disponemos de un bufete de abogados especializados en el tema cuyo despacho se encuentra en Santiago de Compostela. Ellos te guiarán en todo el proceso y te ayudarán a resolver cualquier duda.

Reyes

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Contacta con nosotros para cualquier duda. Estaremos encantados de atenderte.

Cómo nos fue el año. Balance 2020

Como cada año que acaba os presento mi propio “balance del año”, en él os cuento como nos ha ido el año y las previsiones que tenemos para el año que comienza.

Comenzamos en 2005 con mucha ilusión y muchas expectativas, nos podría haber ido mejor, pero también peor, así que, no nos quejamos. Han sido muchos años compartiendo con todos vosotros en este blog y en nuestras redes sociales, búscanos por #ittaGalicia en Twitter, Facebook, Instagram, Pinterest, YouTube… estamos en todas partes, bueno en casi todas. Para el año, tendremos presencia también en Telegram.

Este año, nos hemos volcado en la venta hotelera, y aunque seguimos teniendo algunas casas en venta, ya casi nos dedicamos por completo a la venta de hoteles (y algún que otro alquiler).

Ha sido un año marcado por una pandemia, la Covid-19, que ha hecho menguar nuestras posibilidades de crecer en este sector de la venta hotelera. Ha sido uno de los sectores más devastados y que más pérdidas ha presentado (sin menospreciar otros sectores, por supuesto). Espero que tanto yo como otras personas dedicadas a este mundo, esta pandemia nos haga pensar y aprender, sobre todo eso, aprender. Parece que el 2021 va a ser bueno, si no, echar un vistazo a este enlace “Cientos de aperturas y 800 millones en ventas inminentes, así será el hotelero en 2021”, a ver si alguno de esos 800 millones se invierten en Galicia y toca a #ittaGalicia ser la intermediaria.

He hecho muchas tasaciones. Tasaciones de casas, terrenos, pisos, hoteles, bajos comerciales, etc. tasaciones de todo tipo de bien inmueble. Me encanta hacer tasación y que el cliente quede contento. Es un trabajo en el que siento que mi trabajo se valora.

Deseamos de todo corazón que vuestros deseos se cumplan en este año 2021 y que los Reyes Magos, vengan cargados con todo lo mejor.

¡Feliz 2021! 

Gracias por leerme 🙂

Estrategia

Con esta palabra con la que titulo este post es la base de toda buena gestión inmobiliaria. Sin estrategia, estaríamos perdidos, daríamos palos de ciego y, por consiguiente, se perdería mucho tiempo, tanto a nosotros mismos -las agencias- como a nuestros clientes compradores y nuestros clientes vendedores.

Por tanto, una buena estrategia en las ventas se hace imprescindible.

Evidentemente, no te voy a decir como hacer tu trabajo (si es que te dedicas a la intermediación inmobiliaria), pero sí te voy a decir como lo hago yo.

Una de las cosas a las que yo presto especial atención es a cuál público va dirigido tal o cual propiedad. Es decir, con unas cuantas preguntas bien dirigidas a nuestros clientes, podemos avanzar mucho y evitar enseñarles lo que, casi con seguridad, no les va a encajar.

Para ello, estudia la zona. Luego presta especial atención a la casa en sí, a su entorno, a cómo es la familia que actualmente está viviendo en esa casa… ¿es una familia grande? ¿es una casa grande? ¿está la casa alejada del centro urbano? ¿tiene piscina?… 

Respondiendo a muchas preguntas, te será más fácil conocer el perfil del que será el próximo propietario.

A mi me gusta preguntar mucho al actual propietario actual. ¿Cuántas agencias está vendiendo la casa? ¿Traen muchos clientes? ¿Hace mucho que está vendiendo su casa? ¿Cuál es la disculpa del comprador para no animarse? (en el caso de ya que hubiese algún comprador interesado) ¿le han pasado alguna oferta de compra? (si le han pasado una oferta de compra, y la casa sigue en venta, es evidente que la han rechazado, por tanto, la siguiente pregunta es bastante obvia…) ¿de cuánto era esa oferta? y así muchas, muchas, muchas preguntas.

Con todas estas preguntas más las que le hagas a tu cliente comprador, te irás haciendo una idea de a quién va a ir dirigida tal o cual propiedad.

Una casa grande, será la ideal para una familia con muchos hijos. Una casa más pequeña, sería la ideal para una pareja más joven, una pareja todavía sin hijos, o una persona que viva sola.

Y aquí es donde se hace el cribado. Dependiendo de tu tipo de cliente, una casa será la ideal, o será una pérdida de tiempo que la vaya a ver.

Así, tendrás que ver cuál tipo de cliente es el ideal. Estudia tus clientes, edad, poder de compra (esta es otra) si no tiene poder de compra, estará muy limitado a la hora de elegir una casa, ya que no podrá acceder a cualquiera. El banco le negará la hipoteca, y no se llegará a realizar la compra.

Y una vez respondidas muchas preguntas, llega la estrategia. Y aquí es dónde una buena campaña de marketing, te será de gran ayuda.

Muchos pensaréis si realmente vale la pena pagar por ello, yo soy de la opinión que si hay agencias de marketing, es porque funciona, si no, no existirían.

#ittaGalicia se caracteriza por la venta de casas de lujo y casas grandes, además también somos una inmobiliaria especializada en la compraventa de todo tipo de activo hotelero.

En la venta de hoteles también hacemos un filtrado. Es muy similar a la venta de casas, ya que el cliente que busca un hotel de lujo, un 4 estrellas de más de 100 habitaciones, no le vas a enseñar una casa rústica de 10 habitaciones, no le encajaría, por muy fantástico que esté el hotel de 10 habitaciones. Lo mismo ocurriría al revés, el que busca un hotel pequeño… en fin.

Creo que algo muy importante es nuestra estrategia en la venta, además de la estrategia que utilice la agencia de marketing.

Recuerda, haz muchas preguntas. Preguntas bien dirigidas que te ayuden en la venta.

Algunas ideas para impulsar el negocio hotelero

bell-214297_1280No es fácil después de los tiempos en los que nos ha tocado vivir, impulsar un negocio y menos aún si se trata de la hostelería. Esta pandemia nos recuerda que no todo es blanco y que, a veces, puede llegar a ser negro. El Covid-19 nos deja nuestros hoteles desolados y con un gran vacío. Pero afortunadamente, no por mucho tiempo. Lo peor, ya ha pasado, ahora, ánimo y ponte las pilas. No olvidemos que lo que no nos mata, nos hace más fuertes. 

Si ya hemos podido abrir (no creo que tardemos mucho en poder hacerlo, cruzamos los dedos), vamos a ir tomándole el pulso poco a poco. Yo diría empezar por un reajuste en las tarifas, no grandes rebajas ya que raramente vas a vender las habitaciones suficientes para justificar esas tarifas que has reducido, pero sí una pequeña rebaja, algo que capte la atención de tus clientes y se animen a viajar. Ten en cuenta que tu principal motivación es la venta de la habitación y que a través de esta venta, tendrás ingresos extras como el helado del niño, el café, la comida, el minibar, si cenan en el hotel, el cubata, etc. 

Piensa en que si vendes más habitaciones posiblemente tendrás más gastos, así que no puedes rebajar tanto las tarifas que no puedas ganar lo suficiente como para afrontar los gastos que una habitación ocupada conlleva. Un síntoma revelador de mala gestión es cuando, aún aumentando la ocupación media de tu hotel, la tarifa media diaria, baja. Haz números y a ver hasta cuánto estás dispuesto a rebajar tu ADR, puedes echar un vistazo a “Los principales ratios hoteleros” de este mismo blog. 

Si en tu hotel tienes varias clases de habitación diferentes y las vendes a diferentes precios, tendrás que reajustar estos precios en todas las habitaciones, quizás el método más fácil sea usar un porcentaje, así será un cálculo muy rápido y será acorde a todas las habitaciones. El porcentaje te permitirá ajustar los precios de manera proporcional, sin que en un tipo de habitación haya un ajuste muy pequeño o en otra un ajuste grande. Así podrás rebajar el 15 o un 20% del precio y tratar de captar la atención de tus clientes.

Puedes usar el viejo truco de los “packs”, este quizás sea mi preferido. No rebajas el precio de la habitación y, a cambio, le regalas una noche. El cliente lo percibe como un premio o una atención especial. Así puedes hacer que tus clientes paguen 2 noches y puedan disfrutar de tu hotel durante 3, por poner un ejemplo. Utiliza para ello tu base de datos de clientes ya anteriormente registrados en tu hotel y mediante una campaña de email marketing, dirígete a ellos y ofréceles un pack al que no se puedan negar. 

¡Cuidado! con estas campañas de email marketing, como ya sabrás tienes que estar al tanto de la Ley de Protección de Datos y demás Leyes, Decretos, Normativas, etc. así que mejor, déjalo en manos de una empresa dedicada a esto. También tienes que tener especial cuidado cuando “recojas” y recopiles la información de tus clientes, éstos tienen que estar bien informados y dar su consentimiento.

Trabaja bien, con conocimiento

Si no tienes mucha idea de tu posición en el mercado local donde está situado tu hotel, es posible, que puedas contratar los servicios de #ittaGalicia, así, por poco dinero, tendrás un estudio pormenorizado de tu cuota de mercado, conocerás las estadías medias, viajeros, pernoctas y mucho más de tu zona. El estudio se hace con un análisis del lugar específico en un tiempo específico, normalmente los 3 años anteriores y se analiza el comportamiento del turismo. Así, con más conocimiento, sabrás operar mejor tu hotel. Este estudio se hace en base a los análisis de datos del INE (Instituto Nacional de Estadística) y con diversos portales ofrecidos por el Gobierno de España, Xunta de Galicia y otras comunidades que proporcionan información de Big Data. También se estudia, en el mismo informe o en otro, la competencia y la presencia en redes sociales de un determinado hotel.

Internet lo cambia todo 

El pasado, ya ha pasado. Ahora lo que mueve el mundo es Internet, las nuevas tecnologías, el Big Data… La distancia ya no es problema. 

Optimiza todos tus recursos al máximo utilizando una buena, atractiva e influyente página web. Debe de tener una fácil navegación, muy descriptiva, muy visual (fotos del hotel, fotos del entorno, fotos del municipio dónde esté situado…), una página donde el contacto sea cercano. Muy importante, debe de tener un buen motor de búsqueda y, mejor aún, un buen motor de reservas. No olvides poner en la página como contactar con el hotel y un mapa de situación. Y recuerda que debes de estar al tanto de la Protección de Datos, Aviso Legal, Aviso de Cookies y Política de Privacidad. Todo ello es de suma importancia si no quieres tener problemas en el futuro. 

Pero todo lo anterior no te servirá de nada si tu página no está bien posicionada en los principales buscadores. Google, Bing, Yahoo!, DuckDuckGo, siguen siendo los primeros. Tendrás que contratar los servicios de una empresa de marketing para que te posicionen en Internet y en los primeros lugares después de una búsqueda. Con campañas de SEO (Search Engine Optimization – Posicionamiento en buscadores) y SEM (Search Engine Marketing – Marketing en motores de búsqueda), estarás en la cumbre. Te lo puede hacer la misma empresa de marketing que te haya hecho la página o la misma que haya hecho el email marketing. Una buena empresa de marketing se encargará de todo. No olvides que tus clientes llegan a través de una búsqueda por Internet.magnifying-glass-562570_1280

Sí, cada vez más reservan las habitaciones por Booking, pero esto es porque Booking tiene una presencia muy fuerte. Si les ofreces especiales atractivos en tu web, tipo “cancelación gratuita” o tipo “descuento del 10% si reservas con nosotros”, quizás ya no miren más.

Espero haber sido de ayuda. 

ittagalicia.com

Reyes @ittaGalicia

central@ittagalicia.com

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Buying basics in Galicia

 

This is the second post (at the moment) that #ittaGalciia real estate writes in english, in fact I apologize for my english.

Buying properties basics in Galicia

The basics you need to know to buy a property in Galicia, northwestern Spain.

There are no restrictions for home buyers in Spain, however, if you are not a citizen you must obtain a tax identification number. Ask me about the Golden Visa program (you can access the post “Golden Visa Spanish Properties 2018” by clicking in the link), which would allow you to be a Spanish resident as long as you invest at least 500,000 euros to buy a property, before taxes.

All property sales must go through a notary. Attorneys are not necessary, but some brokers recommend them.

The cost associated with the sale is between 10 and 12% of the total sale. These costs correspond to the settlement of taxes, notary fees, property registration, etc.

The agent’s commission is paid by the seller. It is usually between 3 and 7% depending on the agent or agency.

Please read “Compraventa de una vivienda cuando el comprador o el vendedor es extranjero o no residente en España” is in spanish, but you can use a translator.

Our currency is the European one, the euro (€). You can use currency exchange programs to know the cost of properties in other currencies, dollars, pounds, etc.

The official language in Galicia is Spanish and Galician (autochthonous language).

Reyes Sopkowsky Vaello

Contact cellular, also WhatsApp +34 692762076

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