Cualidades del agente inmobiliario perfecto

No hace mucho leía en un post en monapart.com/es acerca de como debería de ser el agente inmobiliario perfecto, te dejo el enlace aquí.

Interesante. Muy interesante. Lo leí, y, al mismo tiempo, me hice el examen (supongo que todos los colegas que como yo trabajan como agentes inmobiliarios, habrán hecho lo mismo).

Pues bien… ¡he sacado un 9 sobre 10!

Sobresaliente, outsanting. No está mal.

Repasemos los puntos que dicen en el anterior mencionado post.

1. Conoce perfectamente los aspectos técnicos y legales de su trabajo.

Es primordial en todo agente que se precie. No solo debe de hacer una formación básica, si no que debe de ahondar y profundizar más en los temas legales, técnicos, fiscales, contables, etc. Aquí me apunto un tanto.

2. Capta en exclusiva y a precio de mercado.

Aquí, no nos apuntamos el tanto. Si bien es cierto que en #ittaGalicia poseemos un espíritu de exclusividad y que somos una de las pocas inmobiliarias gallegas que son boutique (solo tenemos 14 casas en venta, muy exclusivas y seleccionadas, también propiedades singulares como castillos o islas), no exigimos a nuestros clientes que nos otorguen la exclusividad, porque, pensamos que el cliente debe de estar en su derecho de poder vender su propiedad con quien quiera y con el que antes le capte el comprador. Eso es lo que a mi me gustaría si estuviese vendiendo mi casa. Por otro lado, en Galicia, no hay tanta “clientela compradora” como para poder ofrecer la casa a compradores, con lo cual no les garantizo la venta.

De cualquier manera, #ittaGalicia aunque no venda propiedades en exclusiva (otras inmobiliarias pueden vender lo mismo que nosotros), vendemos exclusividad, exclusivamente.

3. Pertenece a una MLS o colabora en red.

Sí. Tenemos un vínculo colaborador con otras inmobiliarias de la zona. De echo colaboramos con otras 8 inmobiliarias de nuestra zona, así que, cuando contactan con #ittaGalicia es como si contactasen con 9 inmobiliarias al mismo tiempo. ¡Genial!

4. Documenta con rigor, exhaustivamente y con sensibilidad las viviendas que integran su cartera.

No solo documentamos toda la información relevante de cada inmueble, si no que, además, manejamos con sumo cuidado dicha información y somos muy cuidadosos con quien ve y a dónde se dirige dicha información. Nos guardamos muy mucho nuestros archivos con contraseñas y toda la información es digitalizada apropiadamente y guardada bajo 7 llaves. Estamos al tanto de la Ley Orgánica de Protección de Datos. Además, nuestra confidencialidad y discreción es ya de sobras conocida, es uno de nuestros pilares básicos.

5. Responde en menos de 24 horas a cualquier petición de información. Siempre.

Si, aún en fin de semana y aún en domingos. La verdad que este punto, debiera de ser un poco más flexible. Si alguien contacta un sábado bien pudiera esperar al lunes. También tenemos derecho a un domingo sin trabajo. Que conste que el mes pasado me tomé el puente de la Constitución libre, los primeros “días libres” desde que comencé en 2005. Pero sí, solemos responder antes de las 24 horas (salvo muy raras excepciones).

6. Es 2.0: utiliza una comunicación multi-canal con sus clientes.

No solo somos 2.0, somos 3.0 y hasta 4.0. Comencé a usar computadoras allá por 1987, desde entonces no paré. De echo, he basado mis estudios como programadora de computadoras, en una época donde yo, era la única mujer de mi clase. No me importaba. Con el tiempo cambié y no trabajo como programadora, pero sigo unida al mundillo. Recuerdo mi primera conexión a Internet, en 1998, y recuerdo cuando eran conexiones RDSI, llamabas a un número de teléfono, tardabas en conectarte, la hora de conexión costaba ciento y algo pesetas, habéis leído bien, y si te llamaban por teléfono, éste comunicaba. Poco después vino el ADSL, luego la fibra óptica y lo siguiente… LiFi. El LiFi será la revolución, los datos se transmiten por la luz LED a 10 Gbps, jubilará a las redes WiFi.

Soy una fan incondicional de las redes sociales, unas más que otras, mi preferida, Twitter, la que menos me gusta, Facebook, la más profesional, LinkedIn. Veo en Facebook un mundo de cotilleos que no me gusta. Las vacaciones de uno, el selfie de otra con su último modelito, el viaje de aquellos o la empanada que hizo fulanita que tan bien le quedó, como si los demás no cocinásemos o no nos saliera bien. Bueno tengo el Facebook por trabajo y lo abro una vez cada dos o tres días, cinco minutos, veo lo que hay y ya. Son canales de venta muy interesantes, junto con Instagram, Pinterest… aunque al final nunca vendas nada por ahí (al menos yo), sin embargo me gusta estar presente en las redes sociales por darme a conocer y para que mis clientes me hagan un seguimiento. Además son canales, que, cada vez más, se usan para comunicarse con los clientes. Creo que en 2018, es ya del todo imprescindible para un agente inmobiliario el estar presente en, al menos, dos redes sociales.

7. Asume con responsabilidad el desafío de acompañar a sus clientes en la decisión vital de comprar o vender un hogar.

¡Esta es la parte más bonita de mi trabajo! ese seguimiento desde el primer contacto (normalmente por email, llaman por teléfono y últimamente el primer contacto es por WhatsApp -cada vez más-), hasta que se hace la compraventa. Aún después de finalizar la compraventa, me gusta hacer un seguimiento y de vez en cuando les llamo o, en el caso de la compraventa de hoteles, me paso por el hotel y los visito, sean compradores o vendedores.

8. Realiza seguimiento post-venta de todos sus clientes.

Me gusta mantener el contacto, aún después de la compraventa. Saber como les va o si tienen alguna duda, o si puedo hacer algo por ellos… son muchas cosas. Trato de involucrarme todo lo más que puedo, sobre todo con los que adquieren el hotel nuevo y les hace reforma. Me gusta hacer un seguimiento de esa reforma, les aconsejo (según mi gusto personal), a veces me hacen caso… otras veces no. En este punto, hay un problema, no siempre se dispone del tiempo necesario para estar con ellos. Pero sí, suelo estar por ahí, los visito y tomamos un café juntos.

9. Sabe negociar con ecuanimidad y soporta bien la presión.

Esto es algo que después de los años, se aprende. Poco a poco vas siendo un poco más psicólogo y aprendes como negociar. La mediación muy a menudo no es fácil hay casos y casos, paso a paso se va aprendiendo.

10. Tiene sentido del humor.

Bueno, no es que esté siempre riéndome, pero sí. Supongo que un día malo lo tiene cualquiera, pero trato de que mis clientes no lo noten, ellos no tienen la culpa si tengo un día malo. Atiendo a mis clientes con una gran sonrisa, siempre.

Ya ves, 9 de 10. Solo he fallado en el punto 2, quizás con el tiempo… 

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Lo último y lo más nuevo de #ittaGalicia en tu WhatsApp

Y así, estrenamos año… por cierto…

¡Feliz año nuevo a tod@s! 

#ittaGalicia siempre innovando y deseando ofrecerte un mejor servicio. Ha creado un nuevo canal de comunicación con sus clientes a modo de “alertas” que recibirás en tu móvil.

Bueno, que #ittaGalicia usa WhatsApp para comunicarse con sus clientes, no es nada nuevo, lo hacemos desde hace 3 años. Pero hemos pensado en una nueva forma de que nuestros clientes se mantengan al tanto de lo más nuevo en cuanto a propiedades en venta se refiere.

Es por esto que si estás buscando una propiedad de lujo o un hotel en Galicia te puedes enterar de todo a través de WhatsApp, qué fácil.

No cuesta nada. Tan solo, añádenos a tu agenda el número es 692762076, si estás fuera de España, también funciona, deberás poner +34 antes del número que es el indicativo del país. Indica en un mensaje que deseas darte de “alta” en el servicio de avisos y dinos que buscas. Por ejemplo, “busco hotel pequeño en zona de playas, aunque sea para reformar no importa”, a medida que vayan entrando  hoteles en venta con las características que buscas, se te enviará un mensaje y así no se te escapará ni uno. Tan solo funcionará con hoteles y con casas, ningún otro tipo de inmueble, al menos de momento. Si deseas la información en un número diferente desde el que contactas, nos lo dices, lo mismo si prefieres la información a través de email… como quieras.

Los datos de las personas que se inscriban a este canal de WhatsApp estarán siempre a resguardo dela Ley de Protección de Datos podrás darte de baja en cualquier momento, tan solo tendrás que enviar el mensaje “baja” al mismo número y ya está, qué fácil.

Espero encontrar lo que estás buscando y hacer negocios contigo muy pronto.

En funcionamiento a partir del 10 de enero de 2018

Evitar el desperdicio de alimentos en los hoteles y restaurantes

Bueno, he de decir, primero de todo, que la idea no ha partido de mí, si no de una compañía americana, hotelkitchen.org o al menos es de dónde yo saqué la idea, aunque la idea original partió de otro sitio… sigo leyendo.

Lo primero es que el manager o el jefe de compras del hotel debe de ser una persona lo suficientemente bien formada e informada para comprar lo estrictamente necesario, no pueden sobrar alimentos (o los mínimos), pero tampoco deben de faltar (daría mala imagen a nuestro hotel o restaurante). De cualquier manera, y partiendo de la base, de que se ha dado un banquete (o varios), primero deberíamos de valorar si los alimentos que nos han sobrado pueden ser transformados en otros y así poder aprovecharlos. No hace falta decir que estos alimentos deben de ser “limpios”, es decir, no tocados por nadie en una mesa. Por ejemplo, de una barra de pan, podemos hacer pan rallado, y así se puede aprovechar.

La idea es el evitar el desperdicio de estos alimentos y evitar tirarlos a la basura, sobre todo estos alimentos perecederos que se estropean de un día para otro. 

No soy muy consciente si en España se llevan a cabo algún tipo de campañas de recogida de alimentos en hoteles o restaurantes, pero es una idea grandiosa. Con lo que nos sobra en nuestro hotel y que no puede ser aprovechado, se puede dar de comer a gente necesitada. 

Esto es una extracto que he sacado de la página hotelkitchen.org y que he traducido al español. Aunque los datos numéricos son referidos a Estados Unidos, no cabe duda de que en España, también tenemos necesidades.

En Estados Unidos, aproximadamente 63 millones de toneladas de alimentos se estropean cada año, el 40% provienen de establecimientos como restaurantes u hoteles.

Esta basura ocurre mientras 41 millones de americanos, incluyendo 13 millones de niños, no disponen de alimentos. 

La comunidad hotelera está preparada para ser parte de la solución a este problema.

La iniciativa parte de World Wildlife Fund (WWF) en España también tienen presencia, y más concretamente en esta labor de evitar el desperdicio de alimentos, puedes descubrir más en este enlace Alimentos WWF España junto con The American Hotel and Lodging Association y con el soporte de The Rockefeller Foundation, se han unido para trabajar en la industria de la hospitalidad y reducir las tasas de alimentos estropeados.

Cadenas hoteleras de la talla de Marriott, Hilton, Hyatt y algunos más ya están implantando el programa para evitar ese desperdicio de alimentos.

Yo no pretendo que lo hagamos igual que en Estados Unidos, pero, si fuésemos más conscientes, y tuviésemos cuidado en nuestras cocinas, con una mínima formación a nuestro personal, creo que tendríamos medio camino recorrido. Y si aún teniendo cuidado sobran alimentos… ¿que hacemos? yo supongo que ONGs como Cáritas o Cruz Roja sepan darle valor a estos alimentos, ¿y si sorprendiéramos a los ancianos de un asilo? 

En estas fechas, con tantas comidas y cenas de empresa, es un buen momento para ir ideando algo. Nuestra meta es el tirar los mínimos alimentos posibles. Si no pueden ser aprovechados por el ser humano, hay animales en centros de acogida que pueden aprovechar.

Golden Visa Spanish Properties 2018

The Spanish Golden Visa, grants automatic residency in Spain when you purchase property for €500,000 or more. This can be for residential use or for commercial use.

The very best

You can travel throughout Europe, visa-free. There is no residency requirements, and you have the ability to work in Spain, for you and your family.

The procedure

Come to Spain and look for a property.  Remember that the minimum invest will be, at least 500.000 euros, before taxes. Me and my team, will guide you throught out your search.

Once an agreement is signed, (this contract will be for 20% of the total amount of your purchase), you can apply for the Golden Visa, this process will be done with the advising of our legal team (lawyers).

You will receive a visa for one year, for you and your family. You must renewing the visa, as long as you don’t sell your property. You can rent the property you buy, but you can not sell it.

The Golden Visa in Spain is the easy way to obtain residency in the European Union, along with the ability to travel freely throughout the Schengen zone countries (see the link to wikipedia). The new rules also enable the adult children to live and work in Spain indefinitely.

Contact us by sending an email to central@ittagalicia.com and as soon as possible, will be answer your questions.

Thanks 🙂

Cómo adquirir la residencia en España mediante inversión inmobiliaria 2018

Dentro de nada estaremos inmersos en un nuevo año. Este año 2018 vendrá caracterizado por un nuevo comienzo para muchas familias de fuera de la Comunidad Económica Europea.

Estas familias podrán optar a la residencia en España, no es barato, pero los beneficios son grandes.

Durante el año 2017, más de 2.000 personas de fuera de nuestra Unión Europea se convirtieron en residentes españoles con todos los privilegios que ello conlleva, la expansión de sus negocios sin límites ni fronteras, diversificar sus inversiones reduciendo riesgos, el poder viajar libremente por los países miembros de la Unión Europea o, el poder ofrecer a sus hijos una educación europea, son algunos de los privilegios. Pero…  ¿a cambio de qué?

Deben de hacer una inversión no menor de 500.000 euros (antes de impuestos), adquiriendo una propiedad de uso residencial o de uso comercial.

No es nada nuevo, se viene haciendo desde 2013 y cada año se abren nuevas puertas a inversiones extranjeras. Es un método rápido y seguro, sin grandes requisitos. 

Según datos de la Secretaría de Estado de Comercio, durante 2016, han sido 2.236 las personas que se han beneficiado de este programa de residencia en España, tanto para el inversor, como para su familia más directa (cónyuge e hijos) tendrán la entrada y el pasaporte español con los mismos derechos y obligaciones de un ciudadano nacido en España. No es para siempre, las residencias se deben de renovar por periodos.

Aunque la mayoría de las “fortunas” nos llegan a España desde Rusia o China, cada vez son más los latinoamericanos que también desean vivir en España como un auténtico español. Así durante el año 2017, han invertido familias llegadas, sobre todo de Colombia, México y Venezuela.

Las visas de entrada en Europa están abiertas en 26 países de la Unión. Estos son: Austria, Bélgica, República Checa, Dinamarca, Estonia, Finlandia, Francia, Alemania, Grecia, Hungría, Islandia, Italia, Latvia, Lituania, Luxemburgo, Liechtenstein, Malta, Países Bajos, Noruega, Polonia, Portugal, Eslovaquia, Eslovenia, Suiza, Suecia y, por supuesto, España.

En #ittaGalicia te podemos ayudar, claro que sólo si deseas tu visa en España. Por ahora, no llegamos más lejos. ¿De qué manera te podemos ayudar?

Bueno, nosotros somos una inmobiliaria con una cartera importante de activos por encima de medio millón (lo que se pide de mínimo). El tipo de inmueble que #ittaGalicia comercializa es de uso residencial y de uso comercial. En el caso de inmuebles de uso comercial, se trata de hoteles. Todo tipo de hoteles.

La parte legal, la lleva, por supuesto, un equipo de abogados con su despacho en Santiago de Compostela. Son un bufete especializado en este tipo de actos legales, los cuales le guiarán en todo el proceso y darán respuesta a todas sus dudas.

¿Cuáles serían los pasos a seguir?

Paso 1

Te explicaremos los términos y condiciones de la residencia. Si te convence y es lo que buscas, pasamos al paso siguiente.

Paso 2

Te guiaremos en el proceso de búsqueda de la propiedad más adecuada según tus preferencias y tu presupuesto.

Paso 3

Nuestro equipo de expertos legales, procesarán y enviarán tu solicitud de residencia. Tarda un tiempo en llegar, ello dependerá de la cantidad de solicitudes que haya en ese momento.

Paso 4

Enhorabuena, ya eres residente español. ¡Que disfrutes de tu estancia!

Seguiremos estando aquí para ayudarte en lo que necesites.

El permiso de residencia es válido por un año, renovable cada dos años. La única condición para conservar el permiso de residencia es que tienes que mantener la propiedad que hayas adquirido, como propiedad tuya (no la puedes vender), sin embargo, sí se te permite su alquiler.

Todavía eres residente, no ciudadano. España te reconocerá la ciudadanía cumpliendo ciertos requisitos.

España reconoce la doble nacionalidad por lo que no tendrías que renunciar a tu nacionalidad original, disfrutando de las dos nacionalidades.

Contacta conmigo si tienes dudas o para más información. Tienes más información en esta otra entrada [Permiso de residencia en España “Golden Visa”]

María de los Reyes

ittagalicia.com

692762076 también es WhatsApp

@ittaGalicia en Twitter

Gracias 🙂

El regreso del “bonus room”

Según se cuenta en los ámbitos de “historia inmobiliaria”, hace tiempo eran los pisos grandes, enormes, aún para familias pequeñas, pisos con mucho pasillo y grandes habitaciones. Luego, llegaron, hace unos años, los “mini-pisos”, lugares que más que un piso, parecían una habitación, pisos de entre 30 y 40 metros cuadrados.

Bueno, ahora, la tendencia parece ser otra. El piso o la casa con una “habitación extra”. Esa habitación “multipropósito” para hacer con ella lo que sea que necesitemos. Habrá gente que busca una habitación para invitados, para la niñera, el cuñado que está de paso (luego igual se queda más tiempo)… se trata de una superficie extra para adaptarla a nuestro estilo de vida. Suelen ser habitaciones situadas en la entrada del piso o de la casa, cerca de la sala de estar y cerca de un baño. Esta ubicación estratégica facilita la transformación de este espacio en un dormitorio adicional, si fuera necesario, aunque la idea general del “bonus room” es un espacio destinado a otras opciones.

Veamos…

Sala de lectura, comedor, habitación para labores de costura, sala de juegos para los niños, despacho, biblioteca, habitación destinada a almacenaje, habitación para hacer ejercicio, habitación de relax (meditación), habitación destinada a zona de lavandería, habitación tipo taller (según el hobby de cada uno), bodega, un bar en la casa, sala de música, sala de cine…

Hay tantas opciones… como la imaginación de cada uno pueda tener.

Debemos tener cuidado al enseñar nuestra casa a posibles compradores, no decirles que esa habitación es un comedor, o es una sala para el estudio, por que en este caso el posible comprador vería ese espacio como un comedor o como una sala de estudio, debemos de enseñar esa habitación extra como un espacio multipropósito y dejar que la imaginación del cliente la vea como lo que él necesita. Cuántas más necesidades cubramos, más fácil será la venta.

La “due diligence” hotelera

La compra de un inmueble siempre es una gran inversión. Aún siendo para uso residencial, lo miramos todo punto por punto y nos lo pensamos… En este caso, básicamente, lo único que miramos son las cargas que pudieran pesar sobre este inmueble, esto lo hacemos con una Nota Simple del Registro de la Propiedad y le echaremos un vistazo al Título de Propiedad (escritura) para asegurarnos que quienes dicen ser sus dueños, lo sean realmente. Poca más documentación tendremos en cuenta.

Ahora, imagínate, que ese inmueble es de uso comercial… concretamente para uso hotelero. El estudio que se requiere en este caso es muy grande. Hay 7 puntos, que son, especialmente importantes, a la hora de valorar si un activo hotelero será buena inversión, nos retornará una importante (o no tan importante) rentabilidad y que sea una inversión de poco riesgo.

Este tipo de estudio y muchos más, se hacen inevitables y se le llama “due diligence”.

Pero… ¿ya sabemos lo que es una due diligence?

En español, la debida diligencia. Se trata de una investigación minuciosa y exhaustiva de una propiedad hotelera cuando se considera su compra (también en el caso de otro tipo de contratos como alquiler, explotación, gestión). Analiza todos los aspectos del negocio de un hotel, minimizando el riesgo que el desconocimiento conlleva. Útil también para guiar en la futura estrategia del hotel. Requiere de un gran equipo humano y de grandes profesionales, cada uno en lo suyo (arquitectos, peritos, ingenieros, contables, expertos financieros, informáticos y más).

El primer contacto que tiene el comprador con el hotel, suele ser de oídas, rara vez lo conoce en persona. Lo primero que valora es su situación geográfica, tamaño (el tamaño lo miden en la capacidad del hotel, puede ser por número de habitaciones -lo más habitual- o puede ser en el número de camas o de personas que puede alojar), calificación del hotel (el número de estrellas que tiene) y por último, lo más importante, su precio.

Una vez tienen esto ya pensado y creen que puede ser el hotel de sus sueños, desean verlo y se pacta una visita con el propietario del hotel. Si el hotel no gusta, por lo que sea, aquí se acaba la historia y visitamos otro hotel, si gusta, pasamos al punto siguiente.

Entrega de documentación

Suele ser documentación financiera del hotel. Los últimos 2 – 3 años contables, la Cuenta de Resultados o Cuenta de Pérdidas y Ganancias. Pueden parecer datos privados, nada más lejos, estas cuentas, si son sociedad, son públicas. Pero la documentación a aportar no tiene por que ser datos financieros, ni fiscales, pueden ser datos analíticos. Y a partir de aquí, es cuando entra en juego la due diligence.

Los 7 puntos básicos para la due diligence son:

1. Finanzas e impuestos

He puesto esto en primer lugar, porque no cabe duda que es el área más urgente. Si este punto no convence… considere la posibilidad de la adquisición de otro hotel.

Lo primero es lo primero. ¿Está el hotel al corriente de todas sus obligaciones tributarias? ¿Deudas? he visto más de un hotel embargado por no satisfacer las deudas de sus acreedores. Es por esto que este punto es el primero.

El que un hotel esté embargado, no tiene por qué ser un handicap para su compra, al contrario, puede ser un activo muy interesante, pero es lo primero que debemos de saber, ya que si es así, no debemos de tratar con su propietario, si no que nuestras pesquisas, se deben de dirigir al banco, AEAT, Seguridad Social… de echo, el que esté embargado, puede ser un punto a favor del comprador, es posible, que lo compre a mejor precio.

Haciendo un rápido repaso a su estado contable, se sabrá los impuestos que paga, así como todo su histórico pasado y futuro.

Los registros financieros históricos son esenciales aquí, incluidos los estados de pérdidas y ganancias y los datos sobre las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA Earnings Before Interests, Taxes, Depreciations and Amortizations -es uno de los indicadores financieros más conocidos y usuales y además es imprescindible en cualquier análisis fundamental de una empresa-).  Estos generalmente incluyen el beneficio operativo bruto por habitación disponible (GOPPAR) y los ingresos totales por habitación disponible (TREVPAR), entre otros, (para saber más de los principales ratios hoteleros, sigue este enlace).

2. Las obligaciones legales

Se trata de todas las obligaciones del hotel. Licencias, permisos, contratos, acuerdos…

Contratos de alquiler, acuerdos o contratos con proveedores, contratos con el personal, licencias para alimentos y bebidas, número de mesas en el comedor, asientos en la terraza, acuerdos  o contratos externos con algún parking (por ejemplo), acuerdos o contratos con servicios externos (por ejemplo, lavandería)…

Se debe de evaluar el cumplimiento del hotel con la legislación laboral y el cumplimiento con los contratos del personal, seguridad y salud, protección de datos de los huéspedes del hotel, cualquier causa judicial pendiente…

Todo lo anterior, las obligaciones legales, las debe de estudiar y valorar un abogado.

3. Operaciones

Se refiere a las áreas relacionadas con la estructura operativa del hotel. Es una revisión al plan de negocios del hotel, KPIs (Key Performance Indicator -indicador clave de rendimiento-, ERPs (Enterprise Resource Planning -sistemas de planificación de recursos empresariales-… análisis de reservas hasta la fecha, reservas futuras, empleados, proveedores. Estado del mantenimiento del hotel, estado de sus instalaciones, mobiliario, previsión de operaciones y estudio de competencia.

Este análisis de operaciones debe incluir el potencial que tenga este hotel para generar un mayor negocio, aumento de precios de habitaciones, disminuciones de costes de toda la operativa del hotel, otras maneras de generar ingresos, como con la cocina, un buen servicio de restauración con un menú de autor, hará subir los ingresos. Hay que ver la viabilidad de todo esto, si se puede mejorar, o no.

4. Revenue management

Para estos datos, lo normal es que el hotel utilice uno de los muchos softwares que, para el caso, estén en venta. ¿Existe un sistema de administración de ingresos? (RMS, del inglés Revenue Management System)? Si es que sí… ¿proporciona resultados? ¿recursos utilizados? (lo que decía más arriba del software, por ejemplo),  ¿el hotel tiene personal capacitado para esto interno o es personal subcontratado?

5. Su huella digital

Internet lo ha cambiado todo. Un hotel debe tener una fuerte presencia y gran alcance digital. Se estudiarán redes sociales, email marketing, bases de datos de los clientes, el propio sitio web del hotel, software utilizado para la gestión de habitaciones, motor de reservas, channel manager, su influencia online, sus sitios de reserva fuera de su propia página, análisis del tráfico del sitio web

6. Tasación

No obligatoria pero muy útil. En la tasación se hará un estudio urbanístico y estudio demográfico de la zona. Tenencia, ocupación, condicionantes, valor catastral, valor para el seguro, valor de mercado, flujo de caja, actualización de rentas… 

Le ayudará a saber si su valor (tanto en compraventa como en alquiler) es acorde a lo que se le pide. De utilidad también para la posterior preparación del contrato, ya que muchos de los datos del contrato saldrán de aquí. 

7. Certificado energético

El certificado de eficiencia energética, es, desde junio de 2013, obligatorio en todas las compraventas y en todos los alquileres. Bien sea piso, casa, nave, oficina, local… y, como no, hoteles. El Notario lo solicitará con el resto de la documentación. Si no se tiene, supongo que dependerá del notario con el que demos, pero nos dará un plazo de prórroga para presentarlo. Ojo, por que su no presentación, conlleva una sanción. Es obligación del propietario del hotel y lo hace un arquitecto, arquitecto técnico, ingenieros…

La decisión

No le va a dar la última palabra, sin embargo, la debida diligencia, le pondrá las cartas sobre la mesa y le ayudará en la toma de decisiones. Le dará una mejor comprensión del hotel y pondrá al descubierto cualquier sorpresa, que no tiene por que ser mala.