Que puede hacer #ittaGalicia por tu hotel

Según la zona en la que tengas tu hotel, es posible, que lo hayas cerrado por temporada. Sí es así, dentro de nada estaremos inmersos en Semana Santa, una época excelente para comenzar el año, y luego vendrá el verano, en la que los hoteles tendrán que dar su 100% sin excepción.

Así que, toca prepararse.

Todo tiene que estar a punto. Habitaciones, comedor, cocina, recepción… cada departamento deberá contar con una persona encargada que supervise todo. Pero no olvidemos que debemos de tener una persona encargada para supervisar todos los departamentos. Y aquí es donde #ittaGalicia te será de ayuda, con sólida formación y experiencia, las tareas de supervisión correrán de nuestra parte.

No hace falta que tengas a nadie encargado de cada departamento, desde #ittaGalicia marcaremos unas pautas a seguir, un know-how que llevamos años implantando y que funciona.

Con unos KPI (key performance indicator, indicadores clave del rendimiento) específicos para cada departamento, se hará la implantación y luego se hará el seguimiento. Después del tiempo verás los resultados. Resultados excelentes para un hotel excelente. Tus clientes quedarán encantados.

Hacemos auditorías internas para hacer estudio del hotel en general y cada departamento en particular. Control de gastos, stock, inventario, proveedores… nos encargamos de todo. Grandes profesionales a tu alcance.

Juntos conseguiremos que tu hotel despegue.

Habla conmigo para más información.

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Casa en venta en Vilagarcía de Arousa, Pontevedra

Grande y espaciosa, esta casa lo tiene todo. Con grandes salones, 5 dormitorios (cada dormitorio dispone de baño y vestidor), los baños en mármol, gimnasio, lavandería, sauna, cámara frigorífica, cámara congeladora, dos buenas cocinas, dos comedores (el de diario, en la cocina y el formal, para ocasiones especiales).

La casa ocupa tiene 800 m2 construidos, la parcela es de 4.000 m2. En esta parcela hay piscina cubierta, pista de pádel, cerrado para perros, diversas plantas ornamentales y árboles frutales. Se completa con una fuente, un pequeño hórreo y un bancal de piedra.

La finca está cerrada en todo su perímetro.

Una casa de alto standing. No dejes de ver el video, te encantará. La casa está en venta en 590.000 euros, su tasación puede llegar a los 800.000 euros.

Para más información contacta con Reyes @ittaGalicia 

692762076 también atiendo en WhatsApp

Las fases en una compraventa inmobiliaria

Qué hay detrás de una compraventa hotelera

En el último año, los datos, hablan. Más de 3.900 millones de euros, han ido a parar a inversión hotelera (dato sacado de esta noticia en La Vanguardia). Fondos de inversión (nacionales y extranjeros) que pisan fuerte en este terreno llegando a invertir varios cientos de millones, cadenas hoteleras (muchas de ellas pequeñas cadenas familiares) que buscan la expansión y el reconocimiento en otras zonas geográficas menos conocidas para ellos, family offices que tratan de despegar en este sector con la ayuda de profesionales, aunque ellos se dedican más a la compra de residencial que luego alquilan  y no olvidemos el pequeño inversor, es un inversor modesto, anónimo, que busca su primer hotel y no dispone de más de 500.000 euros. Todos suman.

Aunque en este post voy a explicar las fases en una compraventa hotelera, bien pudiera estar referido a cualquier tipo de bien inmueble, aunque para la compraventa residencial, por no llevar implícita una actividad económica, la fase de la auditoría, o debida diligencia -tanto la financiera como la legal o la técnica (due dilingence)- se saltaría.

Pero… ¿Qué hay detrás de estas operaciones?

Muy a menudo, duro trabajo de meses, no son operaciones fáciles y llevan su tiempo ya que todo tiene que estar bien atado. Hay que hilvanar todo bien, antes del cosido final. De no ser así, habrá molestos inconvenientes, que a veces, impiden que la compraventa llegue a término con éxito.

Las auditorias, financiera, legal y técnica se hacen imprescindibles. Éstas le dirán al inversor el estado del inmueble, y si vale la pena o no, invertir en él.

Son auditorias que llevan tiempo, caras, pero altamente recomendadas. Los grandes inversores ya disponen de personal para estas tareas. Suelen ser abogados, economistas, expertos financieros, arquitectos, que no están en plantilla, son externos, pero contratados para este fin.

La puesta en venta de un hotel, viene capacitado por la propiedad del hotel. O bien es un propietario privado, bien una sociedad de tres socios, un matrimonio (común en Galicia), o bien es un fondo de inversión. Sea como sea, cada propietario es un mundo. El propietario privado, requerirá el estar con él en todo el proceso de la compraventa, de la misma manera que el comprador. En cuanto al fondo de inversión, son más profesionales, va a requerir de un profesional intermediario que dirija todo el proceso en exclusiva, sobre todo, si la cantidad a invertir es grande y va a adquirir más de un hotel. Normalmente, estos fondos disponen de 70 – 100 millones, que distribuirán entre 15 y 20 hoteles repartidos en una zona geográfica. En estos casos hay que estar 24/7 (24 horas/7 días a la semana), con ellos. Requerirán de toda tu atención y siempre hay que estar disponible para resolverle cualquier duda que les surja. Estos fondos son de varios socios, aunque son uno, dos o tres las personas involucradas en las operaciones, del resto de los socios, no se sabrá nada.

Fase 1

El cliente interesado en la adquisición de cualquier tipo de establecimiento hotelero se pone en contacto con nosotros. Aunque los métodos más usados para este primer contacto es el email y la llamada por teléfono, últimamente y, cada vez más, contactan por WhatsApp. Como último método el formulario a través de la web o el formulario a través del blog.

Fase 2

Después de haber sido atendidos en la fase 1 y de que el cliente nos explique que es lo que está demandando, (puede ser un pequeño hotel en un pueblo pequeño de interior o un gran hotel en el centro de una ciudad importante al lado de la costa), desde #ittaGalicia hacemos un filtrado y buscamos en nuestra base de datos que inmueble se puede ajustar más a lo que el cliente busca.

Fase 3

#ittaGalicia contacta de nuevo con el cliente (entre la fase 1 y esta no debe de pasar más de 24 horas), este contacto puede ser por teléfono, por email o por WhatsApp, como el cliente prefiera. Una vez el cliente ve lo que le hemos seleccionado, y si está de acuerdo, se pacta una visita al inmueble con la propiedad.

Fase 4

Las visitas se hacen en los hoteles en el día y hora establecidos. Pueden durar de media hora y hasta 3 horas, dependerá del cliente, del tamaño del hotel, de las preguntas que se tengan…

Una vez se tiene claro el inmueble o los inmuebles a adquirir, se debe pasar al siguiente punto. La “due diligence” o “debida diligencia” (mira el enlace para más información). Procesos en los cuales, valoraremos sin lugar a dudas el inmueble a adquirir. Se trata de buscar y encontrar el mejor inmueble (en cuanto a rentabilidad, estado de conservación, situación geográfica, tamaño -número de habitaciones-, etc.) de entre la oferta hotelera que haya. Se deberá hacer con cada uno de los inmuebles a estudiar, por separado, ya que cada hotel (aunque sean de la misma cadena hotelera, o explotados por los mismos operadores) es diferente.

Se deben de estructurar bien todos los procesos, y, muy a menudo, atendiendo a un calendario, ya que la nueva propiedad va a querer abrir en una determinada época del año, o bien a primeros de año, o bien en Semana Santa o bien de cara al verano. Todo deberá estar listo.

Yo empezaría por la auditoria financiera, si ésta no sale bien, para que seguir… pérdida de tiempo y de recursos.

Después de esto, viene la redacción de contratos, uno de los primeros es el contrato de arras o señal, que se hace para evitar que el inmueble sea vendido a otra persona o empresa, mientras estamos en “estudio”. Muy a menudo, se trata de hablar con la propiedad y pedir que nos lo dejen en “reserva”, evitas dar la señal y no adelantas dinero. Sí debes de dar señal si ves una demanda grande al hotel que tú deseas y temes perderlo. 

Poco más… redacción de borradores, contratos, Notario, Registro… dado que son hoteles, se actualizarán datos en diversas asociaciones (los propietarios os dirán en que asociaciones están dados de alta), aquí podréis continuar o dar de baja los servicios, revisión de contratos con empleados (aconsejaría dejar esto a un gestor expeto en RRHH), actualizar datos en las diversas oficinas de Turismo, (cada comunidad autónoma tendrá al menos, una), actualización de datos en las redes sociales que estén asociadas a los hoteles… poco a poco, la transición puede ser dura y larga. Paciencia y ¡buena suerte!

Si estás en Galicia, o tienes pensado adquirir un hotel por esta zona, habla conmigo, te seré de ayuda y guía.

María de los Reyes

@ittaGalicia

Como elegir el hotel ideal como inversión

Quizás seas una de esas personas que está buscando invertir en la adquisición de un activo hotelero, y a estas alturas, es posible que tengas muy claro lo que quieres y lo que estás buscando, pero si no es así, puedes seguir leyendo…

Yo establecería dos épocas en el año, una de ellas es propicia para la compra y la otra mejor no. Los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril y mayo, son, a mi juicio, los mejores, dejando los meses de junio, julio y agosto. El por qué es bastante obvio. En los meses de verano los hoteles están bastante a tope lo cual dificulta las negociaciones entre ambas partes. De cualquier manera, si te decides a comprar en pleno verano, ¡adelante! prohibido no está.

A la hora de elegir el activo a comprar yo seguiría unas pautas.

Primero de todo, la zona. Cuál es la zona interesante para mí. Búsqueda por región, Galicia, Asturias, Andalucía, Levante, Baleares, Cataluña… España es grande. Puedes elegir la zona por el turismo que se mueve ahí, porque tú eres de ahí, o porque quieres cambiar de vida y alejarte de donde siempre viviste… Luego, pregúntate, me gusta rural, urbano, costa, interior… una vez tengas claro la región que buscas y dónde emplazarlo, viene el punto siguiente.

¿Adquisición de un hotel ya funcionando o uno de nueva construcción?

Es evidente que este punto irá en función de los gustos de cada uno. Es posible que ya dispongas de un terreno, de esta manera te sería más fácil y más barato la construcción de un hotel.

Sea como sea, debes de pensar que la construcción de un hotel nuevo conlleva una tarea de trabajo y dedicación, buscar el terreno (no servirán todos los terrenos, tienen que ser para uso hotelero), su compra, estudio y proyecto de arquitectura, licencias y permisos, construcción, muebles, detalles de decoración, búsqueda de personal, entrevistas… no cabe duda que como proyecto puede ser precioso, a mí me encantaría, sin embargo… son unos 3 años perdidos, que dejarías de ingresar dinero, voy a decir que no es un gasto en sí, si no, que dejas de ingresar. Es la diferencia de si adquieres ya un hotel funcionando. Además, con uno abierto, ya coges una cartera importante de clientes, no olvides que muchos clientes repiten en el mismo hotel que ya se habían alojado con anterioridad. Si te decides por la construcción de uno nuevo, tendrás que esperar unos 3 a 5 años, antes de que el hotel sea conocido y antes de que adquiera el “caché” para que la gente lo busque y lo elija en el medio de las búsquedas.

Bien, ya sabes la zona y si te vas a decidir por uno de nueva construcción o uno nuevo. Punto siguiente.

Tu presupuesto

¿Ya tienes el dinero para la inversión? ¿Tienes parte? ¿Tendrás que financiar prácticamente todo?

Busca los hoteles que se ajusten a tu presupuesto, no te pases y recuerda que del precio de venta, puedes negociar con la propiedad o con el agente intermediario para que te hagan una rebaja. A este valor tendrás que sumarle aproximadamente un 10% en concepto de gastos del Registro, la Notaria y diversos impuestos como AJD (Actos Jurídicos Documentados), no estoy añadiendo el IVA. Este punto, mejor pregúntaselo a tu gestor ya que si eres empresa, sabes que puedes repercutirlo, de manera que te lo devolverán, de echo, si lo haces bien, no tienes que desembolsarlo.

Dependiendo del presupuesto que dispongas, tendrás que valorar si puedes acceder a un hotel modesto, de poca calificación (la calificación se hace con estrellas) o uno de mayor calificación, también verás si el hotel al que puedas acceder será pequeño, mediano o grande (en número de habitaciones), así también valorarás, si solo será hotel tipo B&B (bed & breakfast), si podrá tener comedores donde dar banquetes, spa, balneario…

Ya tenemos clara la zona que nos interesa, ya sabemos si queremos un hotel funcionando o uno de nueva construcción y ya tenemos una idea más o menos clara del presupuesto que tenemos y hasta donde queremos (o podemos) endeudarnos solicitando un préstamo. Punto siguiente.

La búsqueda 

Tanto busques un hotel ya funcionando en venta o un terreno para la construcción de uno nuevo, tendrás que hacer búsqueda. Puede ser de manera personal en alguna inmobiliaria especializada o una búsqueda por Internet. Verás que hay varios portales dedicados exclusivamente a la venta inmobiliaria. Yo empezaría por ellos.

Una vez das con lo que buscas, llamas, envías WhatsApp (cada vez más usado) o envías un email, solicitando más información. Si ves que te sigue encajando, por zona, por tamaño, por precio, solicita una visita al inmueble.

Debes saber que la búsqueda puede ser larga dependiendo de la zona donde busques, habrá más o menos hoteles en oferta. Ten paciencia, lo que buscas, tarde o temprano, llegará.

Toma el control de la decisión

No tengas prisa, tómalo con calma. Una vez hayas visto varios hoteles que encajan en tu búsqueda, salvo que compres todos, tendrás que elegir uno. Vuelve a visitarlo, estudia bien los números, las cuentas de resultados de los hoteles, te serán facilitadas por sus propietarios. Estudia bien el personal, cuánta gente hay trabajando, tipo de contratos, haz un inventario de lo que se queda en el hotel cuando se haya hecho la compraventa. Revisa si hay que hacer alguna obra de mejora en el hotel, ¿solo es pintura? ¿hay que invertir en obra más grande? ¿redecorar? ¿puede funcionar sin obras? Vuelve a hacer números, mira en cuanto tiempo puedes amortizarlo. Hay diversas fórmulas para esto. Lo ideal es amortizarlo entre 10 y 15 años. ¿Te salen los números? Adelante, anímate.

Mientras haces la búsqueda, debes de ver bien el inmueble. A parte de la empresa en sí, debes de fijarte en el inmueble propiamente dicho, y preguntarte si después de los años, el edificio estará bien para poder ser vendido (solo por si acaso). ¿Podrías al menos recuperar al inversión inicial?

En este punto, un experto financiero o un economista te dirían que si vendiendo la propiedad no le ganas algo, malo. Es decir, debes de asegurarte, lo más posible, que después de un tiempo abierto y si no funcionase, debieras de recuperar la inversión y algo más, si vendieses en lo mismo que pagaste por el hotel, estarías perdiendo dinero. Me voy a explicar un poco mejor.

Si compras un hotel y te cuesta, pongamos, 500.000 euros, después de 10 años de uso, deberías poder venderlo en al menos un 5% más por cada año, en decir un 50% más, o sea, que tendrías que venderlo en 750.000 euros. Esto sería lo ideal, pero no siempre es así, y no puedes aventurarte, ya que el mercado inmobiliario es altamente cambiante. Como no tenemos una bola de cristal, tendrás que arriesgarte.

Para que la anterior regla se cumpla, deberás de mantener tu hotel, tejado, fachada, ventanas, cortinas, pintura, fontanería… recuerda que el mantenimiento que le hagas es lo que lo mantendrá y lo que le haga subir o bajar su valor futuro. 

Estos son los pasos que yo seguiría si fuera un inversor y estuviera buscando un establecimiento hotelero para comprar.

Finalmente y poniéndonos en el peor de los casos… ¿el hotel no ha cumplido mis expectativas en cuanto a ingresos anuales esperados?

Debes de darle un tiempo, los primeros años son duros, pero si después de 10 años, no funciona… tendrás que ir pensando en vender la propiedad. Ahora, que antes fuiste comprador, te convertirás en vendedor.

Al menos trata de recuperar la inversión.

Buena suerte.

Reyes @ittaGalicia

Diferencia entre freehold y leasehold

No es difícil encontrar estos dos términos en inglés, aún cuando estés buscando propiedades en venta en español. Suelen ser propiedades de uso comercial (no tanto para residencial) y los anuncios que yo veo suelen ser hoteles, estos hoteles se muestran en las webs con estos dos términos,  freehold y leasehold para no confundirnos te explico que significan.

Propiedad freehold

Basicamente significa que lo que estás viendo es el anuncio de una propiedad en venta.

Adquieres el 100% de la propiedad, el patrimonio que estás adquiriendo está libre de posesión de cualquier entidad, aparte del propietario, claro está. De esta manera, la propiedad completa del bien inmueble recae en el propietario, pudiendo usar dicha propiedad para cualquier propósito, puede vender, transferir, donar, alquilar… siempre atendiendo a una leyes y normativas locales y estatales.

Propiedad leasehold

Si ves el anuncio de un hotel (u otro bien inmueble) con el título, “leasehold”, esto significará, que esta propiedad está en alquiler. Un leasing es una forma de pago aplazada. En el leasing el arrendador traspasa el derecho de uso de un determinado bien a un arrendatario, a cambio del pago de rentas (pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales…) durante un plazo determinado. El propietario sigue teniendo la propiedad. Cuando se finaliza este plazo el arrendador tiene la opción de poder comprar el bien (freehold). Se diferencia del alquiler, en que en el alquiler no existe la opción de compra (salvo que se haga este tipo de alquiler explicitamente. Un leasing puede hacerse a 5 años, a 10, 20, 30 años… en fin el plazo de tiempo que ambas partes convengan. En el caso del alquiler con opción a compra, este alquiler no debe de ser superior a 3 años.

Una ventaja del leasehold, es que el bien en leasing, es fácilmente convertido en freehold.  Siempre, claro que el propietario desee su venta.

Estos dos términos también son usados en el supuesto de arrendamientos de terrenos para su construcción y promoción inmobiliaria.

Consejos para encontrar al mejor “hotel brokerage agent”

Primero de todo, traducimos “hotel brokerage agent”, este es el profesional intermediario en cualquier tipo de operación entre un hotel y su compraventa o alquiler. Es la persona que capta, diseña un plan de estrategia y lleva a término una compraventa buscando el perfil de comprador adecuado e idóneo para cada tipo de establecimiento hotelero. Está especializado en este tipo de compraventa y, por regla general, no vende otra cosa. Porque no todo el mundo busca lo mismo.

En #ittaGalicia estamos especializados en este tipo de compraventa. No vendemos pisos, naves, terrenos, locales… todo esto se lo dejamos a las inmobiliarias de las llamadas “generalistas”.

En realidad, el ser un buen agente intermediario entre un hotel en venta y un posible comprador, requiere de esfuerzo por parte del agente, requiere tiempo, estudios, preparación y, muchos, muchos años en la profesión. Debiera de decir que este último punto es lo que más enseña, más incluso que la formación (que no puede faltar), pero la práctica en este tipo de profesión, lo es todo.

Para ser un agente hotelero, requiere más que hacer fotos o publicar anuncios, de echo, no hay sustituto para el conocimiento y la experiencia.

Yo creo que para ser un agente hotelero exitoso, se debe de lograr el éxito a través de la satisfacción de los clientes. Ellos te dan ese “caché” que se necesita. Si el propietario de un hotel te recomienda a otro propietario que también está vendiendo… es que estás trabajando bien.

Si vendes una propiedad a un cliente y éste está satisfecho después de los años, esta es una muestra de que tienes la capacidad de poder encontrar el activo adecuado para tu cliente. No se trata de vender cualquier producto, se trata de vender el producto. Habrá clientes que requerirán de tí que les busques un pequeño hotel en una aldea apartada del mundo, y habrá clientes que te soliciten la búsqueda de un hotel enorme en el centro urbano de una gran ciudad. A esto me refería cuando decía, un poco más arriba, que no todo el mundo busca lo mismo. A esto se le llama “the right asset”, pero no tengas miedo, el mismo cliente, ya te va a decir, “este hotel no me gusta”, o, “no lo veo claro”.

Tenemos que crear valor para el propietario al poner su hotel en el mercado, siempre que no sea un hotel “off market”, (mira el enlace para saber más de lo que significa “off market”, te llevará a un post escrito en este mismo blog), tendremos que llevar a término y con éxito una transacción que supere las espectativas y objetivos del vendedor, tratar de lograr el precio más alto de venta en el mínimo plazo de tiempo posible, esto sería lo ideal.

Además de la experiencia, el conocimiento de lo que se vende es muy importante. Saber como funciona un hotel, es primordial para ponerse en la piel del comprador. Esta “empatía” que nos hará unos profesionales únicos. Es el requisito que irá más allá del simple conocimiento inmobiliario. La documentación tratada en la compraventa de un hotel, no es igual que la documentación que se trata en una compraventa de uso residencial. En el caso del hotel, estamos hablando de una edificación, sí un inmovilizado, pero además, se trata de un negocio, muy a menudo, sociedades y todo lo que ello conlleva. Un know-how, unos activos intangibles, que en la venta de residencial, no existe. Estos intangibles pueden tener tanto valor o más que la propia edificación y demás bienes tangibles.

El conocimiento de como se desarrolla el negocio inmobiliario hotelero en la zona donde se trabaje es muy importante también. Como funciona el turismo de esa zona, que finalmente, serán los usuarios de esos hoteles. En Galicia, donde yo trabajo y la zona que conozco, el turismo es muy variante. Es muy diferente al turista que visita Andalucía o Levante. Lo mejor, si quieres conocer bien el turista que visita Galicia, lee el post “El turismo en Galicia”, escrito en este mismo blog. 

Los mejores corredores suelen tener una educación universitaria en administración hotelera, economía, finanzas o un máster tipo MBA. Esta formación nos permite comprender los fundamentos del negocio y podemos representarlos ante los compradores, incluso aconsejándoles la mejor opción.

La compraventa de un hotel requiere de mucho tiempo, recursos y capacidades que no todo el mundo las tiene. El saber redactar una oferta de compra, una carta de intenciones (LOI, letter of intent), una acuerdo de confidencialidad, un pacto de no intromisión, un ncnda (non circumvention, non disclamer agreement), reconocimiento de honorarios, un contrato de arras… y un largo etc. Algunos de estos documentos serán presentados ante notario, previa firma y la oficina del notario redactará sus documentos en base a lo que se le presente, por eso deben de estar bien escritos y redactados, servirán como borradores previa firma de compraventa. En otro post, explicaré cada uno de estos documentos por separado, que significan y cual es la finalidad de cada uno de ellos.

Como en cualquier otro tipo de trabajo, existen malos profesionales, aquellos que dejan en entredicho el buen trabajo del buen profesional, aquel que confirma el dicho, pagan los buenos por los malos. Afortunadamente existen señales que todo propietario de hotel debe de saber y le ayudará a identificar al mal profesional.

La comunicación del agente es muy importante, no es estar todos los días, pero sí una llamada cada mes, por ejemplo, dejar saber al propietario del hotel, como va su venta, si hay espectativas de un cliente interesado, si su documentación ya ha sido aportada al comprador, como va la demanda y la oferta, etc. a veces, es suficiente enviarle un WhatsApp (a mi me gusta mucho este tipo de comunicación porque lo veo menos “invasivo” que la llamada).

Algunos agentes, se sientan a la espera de que alguien llame. Este tipo de actuación, rara vez tiene éxito, como no planifiques una estrategia de marketing, o como no vayas directamente al comprador, con poner un anuncio y esperar… lo tienes difícil. Así que, si tu agente es de estos, mejor déjalo y busca otro.

No trabajes con un agente cuya única finalidad se a la venta. Es lo más importante, pero además te debe de aconsejar en cual es el mejor tipo de venta, (a veces puede ser una compraventa aplazada la idónea a tu negocio, o quizás sea mejor un alquiler con opción a compra), en estos dos casos, se realiza la compraventa, pero de diferentes maneras. Y, lo más importante, debe de ser un profesional de la tasación y valoración del bien inmueble y del negocio (aquello que más arriba hablábamos y que son los intangibles), para poder fijar el correcto precio de venta. Esto solo lo sabrá un agente formado para esta tarea y además debe de ser buen conocedor del mercado actual de la zona. 

Espero haber sido de ayuda. 

Si estás en Galicia, visita ittagalicia.com te podremos ayudar.

@ittaGalicia en Twitter 

Como hacer el inventario de un hotel

Primero de todo debiéramos de definir inventario.

Un inventario es un término usado habitualmente en empresas, aunque también es usado a título personal.

Según la definición de la Wikipedia:

El inventario es una relación detallada, de cada uno de los elementos que componen el patrimonio de una empresa o de una persona en un momento determinado.

Un inventario es un recuento de cada tipo y clase de material que se tiene en cada uno de los departamentos de un hotel.

Uno de los aspectos más importantes de este inventario es el conocimiento de todo lo que conforma una determinada empresa en un determinado momento y para tener un control del stock de los productos.

Yo en este post, voy a explicar un poco por encima como se hace un inventario a nivel hotelero. Uno de los casos que se solicita el inventario es en el caso de compraventa, es un documento que solicita el comprador para saber y asegurarse de lo que está adquiriendo exactamente a parte del bien inmueble en sí.

Su realización y tiempo de ejecución, dependerá en gran parte del tamaño del hotel y lo puede hacer cada departamento por separado. No hace falta decir que la relación de lo inventariado debe de ser muy minucioso, haciéndolo por “familias” y por cada uno de los artículos. Así en la cocina, se hará el inventario destinado a menaje, cristalería, cubertería, alimentos en lata, alimentos en bolsa, alimentos congelados, alimentos frescos… Lo hace el cheff o cocinero, con ayuda del pinche (también puede hacerlo el pinche). Por ejemplo, dentro de “alimentos en bolsa”, tendremos, habas, garbanzos, lentejas, arroz… dentro de la familia “cubertería” tendremos cuchillos de carne, cuchillos de pescado, tenedor de carne, tenedor de pescado, cuchara de postre, cuchara de café, cuchara para sopa… en fin es un trabajo muy laborioso que requiere de mucho tiempo. Lo ideal es hacerlo entre dos o tres.

Las camareras de pisos, también pueden hacer lo propio dentro de su departamento. En este caso la gobernanta, dará el visto bueno y se asegurará que está bien, también puede ser que sea la propia gobernanta la que realice esta tarea con ayuda de una de las camareras.

Su labor no es fácil ya que tendrán que inventariar gran parte de lo que se utiliza en un hotel (ropa de cama, artículos de limpieza, utensilios…). Así, por ejemplo, tendrán que hacer inventario de la ropa de cama, dentro de este grupo contarán las sábanas bajeras de cama individual, sábana bajera de cama doble, fundas, mantas, forros, almohadas… cada caso es diferente.  Estimaría 3 ó 4 juegos de sábanas por habitación (lo ideal serían 4).

Lo que yo aconsejo es preparar un “checklist” o lista de comprobación con cada una de estas “familias” y luego con cada una de las “subfamilias”. Será algo largo pero ya puede quedar para siempre.

En la familia de “ropa de baño”, se contarán unitariamente las toallas grandes de ducha, las medianas de lavabo, las toallas más pequeñas de bidé, y… en el caso de hoteles con una categoría superior a 3 estrellas, se contarán alfombrines, albornoces y zapatillas. Estos dos últimos son habituales en hoteles que disponen de spa o en hoteles que no disponen de spa pero que tienen una categoría superior (3, 4 ó 5 estrellas).  Como decía, cada hotel es diferente y va a requerir un inventario diferente a otro hotel. Yo estimaría 3 ó 4 juegos de toallas por habitación (lo ideal serían 4).

En cuanto a la familia de “amenities”, no todos los hoteles los ofrecen pero si tu hotel es de los que da amenities a sus clientes, se contarán gel, peine, champú, jabón, colutorios, diversos kits (kit de afeitado, dental, costura, manicura…).

Otra familia son los productos de limpieza y los utensilios de limpieza. Estos pueden ir en una familia y subdividirse en dos grupos, o ir en dos familias diferentes. En cuanto a los productos de limpieza se distinguirán y contarán, limpiacritales, limpiasuelos, jabón para la loza en la cocina (este puede ser tenido en cuenta en el inventario de la cocina, cuidado de no contarlo dos veces), jabón para lavadora, suavizante de lavadora, líquidos amoniacales, antigrasas… en cuanto a los utensilios, fregonas, palos para fregonas, mopas, recogedores, escobas, palos para escobas, cubos para fregonas, paños, bayetas, espartos…

Se tendrán en cuenta otros productos y electrodomésticos, por ejemplo, planchas, aspiradoras, lavadoras, secadoras, carros para las camareras, cubos, bañeras… electrodomésticos que no tengan que ver con la cocina, ya que estos se deben de inventariar en la cocina (batidora, mezcladora, pela patatas, frigos, congeladores…).

El inventario de cafetería también es importante, lo realizarán los propios camareros o mejor, el encargado (si existiese). Este también es largo, y hay muchas “familias” de productos. Como en los casos anteriores se debe de ir de uno en uno, contando y apuntando.

El cliente comprador querrá conocer toda la relación de bienes que se quedan en el hotel antes de su compraventa, así que, cuidadosamente, habitación por habitación, se deberá de dar una relación detallada de cada habitación, haciendo constar, cama, colchón, cabeceros, lámparas, alfombras, cajas fuertes (si las hubiera), sujeta maletas, perchas, armarios, escritorios, sillas, sillones, todo, todo y todo… hasta cortinas y bombillas (luminarias). En el caso de inventariar muebles, se debe de adjuntar al informe documentación fotográfica de cada mueble. Y así, igual por cada habitación.

De la misma manera anterior, se hará inventario de los muebles de salones, zonas nobles, salas de juegos, salas de reuniones, etc.

Personal de recepción o gerencia, hará lo propio en su departamento, en cuanto a mobiliario, impresoras, copiadoras, fax, teléfonos, consumibles, computadoras, tablets, software usado para la gestión del hotel, etc.

Como decía es un trabajo largo y que lleva tiempo.

Los inventarios, salvo que sean para documentar una compraventa (y siempre que el comprador lo requiera), se debe de hacer una vez al año, excepto para muebles y diversos artículos relacionados con el mobiliario. Para todo lo demás, uno al año estará bien. Luego cada departamento deberá saber y conocer las necesidades de compras en cada uno de los departamentos en cualquier momento, por ejemplo, si rompen 20 sábanas, la gobernanta dará la orden de hacer la compra para reponer las sábanas, lo mismo que los productos de limpieza y todos aquellos que requieran de un control constante.

Si os puedo ayudar en algo, en Galicia, #ittaGalicia

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