Compraventa de una vivienda cuando el comprador o el vendedor es extranjero o no residente en España

Me ha pasado recientemente con unos compradores que, aunque nacidos en España, no son residentes.

Bien, por lo que he podido averiguar en España no existe ninguna restricción a que una persona no residente o incluso extranjera pueda adquirir mediante la compra cualquier tipo de bien inmueble. De echo, si esta persona es extranjera y si su compra supera el medio millón de euros (antes de impuestos), se puede beneficiar de un “Permiso de residencia en España” mediante la “Golden Visa”. Ver la entrada anterior si quieres saber más acerca de este permiso de residencia.

La compraventa se lleva a cabo de igual manera que si se hiciese entre compradores y vendedores españoles. La escritura de la compraventa se hace pública y se otorga en un Notario, posteriormente, se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Estas operaciones llevan implícitas una serie de particularidades, ya que habrá impuestos a liquidar. Como en cualquier compraventa inmobiliaria, le debe de liquidar el Impuesto de Plusvalía en el ayuntamiento donde se haga la compraventa. Este impuesto corre a cargo del vendedor, de echo, creo que es el único impuesto que devenga el vendedor, el resto, salvo que ambas partes lleguen a un acuerdo, serán a cargo del comprador.

El comprador abonará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Este último solo se paga una vez, es decir, si la vivienda es de segunda mano, el IVA ya se pagó, por tanto, estaría exento de volver a pagar IVA.

Vamos a ver la diferencia entre si es el comprador o el vendedor la persona no residente o extranjera.

Supuesto en que sea la parte compradora no residente o extranjera

Al comprador se le exigirá, con carácter previo a la celebración de la escritura pública, la obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE), petición que podrá realizarse en España, en la Oficina de Extranjeros o en la Comisaría General de Extranjería, o en las Oficinas Consulares españolas ubicadas en el país de residencia del solicitante. En la misma oficina consular se le explicará al comprador cual es la solicitud o impreso que deben de adjuntar debidamente cumplimentado y firmado y cuantas copias. Esto es antes de la firma en el Notario.

Además de lo anterior, el ciudadano no residente o extranjero debería de abrir una cuenta en un banco español, si no la tiene ya. Una vez salvados estos puntos, la persona no residente o extranjera podrá adquirir en contrato de compraventa cualquier propiedad en España y gozaría de los mismos derechos y obligaciones que un residente español.

Supuesto en que la parte vendedora es la no residente o extranjera

Si un extranjero o no residente, tal y como yo lo entiendo, está vendiendo una propiedad en España, es porque anteriormente la ha comprado, por tanto, se entiende que ya debe de tener su Número de Identificación de Extranjeros (NIE), el vendedor lo necesitará para transferir el inmueble en la compraventa.

El vendedor no residente en España, está sujeto a los siguientes impuestos, el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y el Imuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido por plusvalia municipal. Este último impuesto también tendría que abonarlo en el supuesto de ser español o residente.

Todo lo anterior expuesto debe de constar en el contrato de arras que firmen las partes, a fin de agilizar los trámites posteriores con la oficina del notario. Recomiendo la intervención de un abogado que os ayude a que todo salga bien y para que os aconseje lo mejor posible.

Finalmente, por regla general, cuando una compraventa en territorio nacional se lleva a cabo por extranjeros o no residentes, el comprador español estará obligado a retener un 3% del precio de la compraventa en el momento de otorgar la escritura pública, debiendo de ingresar ese 3% en Hacienda a través del modelo 211, hay un plazo de un mes para hacerlo. El concepto de este pago es a cuenta del Impuesto de Renta de personas no Residentes (IRNR).

Desde #ittaGalicia recomendamos ponernos en manos de expertos asesores y/o gestores así como en manos de abogados cuando sea necesario. Este post es a modo orientativo, nunca deberá tomarse lo que aquí se expresa de manera inequívoca, tengan en cuenta que toda regla tiene su excepción.

La Ley del IRPF, en su artículo 9, considera a una persona residente, aquellas que permanezcan el territorio español más de 183 días al año, aquellas que tengan un núcleo de actividades económicas, o aquellas personas que sean el cónyuge no separado legalmente con hijos menores de edad.

En estos casos, no estarían sujetas a las particularidades comentadas anteriormente. De cualquier manera y ante la duda, pregunte a un gestor o asesor experto en el tema de extranjería.

Casa en venta en Cangas do Morrazo, Pontevedra

Con unas impresionantes vistas al mar, a Vigo y a las Islas Cíes. Pocas propiedades pueden ofrecer tanto! No dejes de ver la galería de fotos.

La casa se distribuye en 3 plantas, baja, primera y segunda. Si buscas una casa grande, esta es la tuya. Edificio individual de 636 m2 construidos.

En la planta baja:

Se dispone de cocina, horno de leña, brasero, galería, garaje, almacenes, aseo privado, 2 baños a la entrada. Son 243 m2, 161 m2 de planta principal y 82 m2 de anexos.

Actualmente: zona de garaje y zona de cámaras modulares de fresco y congelado, lavandería, cocina con horno de leña en ladrillo refractorio circular (tipo Castellano), brasero, extractores, 2 cocinas  industriales  para restaurante, tren de lavado, etc. Zaguán de entrada principal con 2 aseos, 2 entradas Sur y Norte, zona bar y escaleras abiertas al primer piso, un salón con galería.

En la planta primera:

Tiene una superficie de 161 m2 totalmente diáfana en 2 módulos de 100 y 61 m2  respectivamente. Grandes ventanales de aluminio lacado azul de doble cristal, bajantes y montacargas dando a la cocina. Balcón – galería, orientación Este, Sur, Oeste, garantizado el sol todo el día. Todos esos metros son susceptibles de división habitacional.

En la planta segunda:

Se sube desde una escalera interior hasta la primera planta.

El ático es de 151 m2 con tres dormitorios y sus baños respectivos. Principal orientación Sur y Oeste, vistas panorámicas a la Ría y ciudad de Vigo y las islas Cies en frente.

El salón tiene 45 m2 con chimenea, terraza y vistas al Este, Sur, Suroeste Atlántico. Suelos de parquet en el salón y en los dormitorios, loseta en la cocina y las terrazas y mosaicos en los baños.

El dormitorio principal dispone de cuarto de baño adosado de 12 m2, la segunda habitación tiene su baño también al lado de 15 m2 con amplios armarios de servicio. La tercera habitación tiene cabina de sauna, terraza interior y exterior. Además, cocina equipada con su propia terraza y totalmente independiente del resto.

Totalmente acristalado con cerramiento de aluminio y doble cristal. 

Instalaciones de gas ciudad, calefacción central en todo el edificio, agua corriente y pozo artesano, bodega, horno de leña, brasero, jardín…

Zona privilegiada, a 5 minutos de playas, a 10 minutos del centro de Cangas, 20 kilómetros al aeropuerto de Vigo con salidas internacionales, Cangas tiene puerto deportivo. Campo de golf a 15 minutos.

Cogiendo el barco de pasajeros desde Cangas, estamos a 20 minutos de la ciudad de Vigo (293.000 habitantes), donde la economía se basa sobre todo en el sector pesquero, zona franca, comercio y turismo. También esta  la agencia europea de pesca y el parque nacional de las islas Cíes, hermoso paisaje que se puede apreciar desde la casa.

El edificio, por su construcción y su ubicación extraordinaria, tiene en si mucho potencial para cualquier tipo de proyectos tanto para negocio, casa de turismo rural, apartamentos turísticos, o como vivienda de alto standing, para un capricho.

Entorno tranquilo y residencial con buen equipamiento escolar y deportivo.

A día de hoy, funcionando como restaurante, por eso dispone de esa zona diáfana que se comentaba al principio de esta publicación. ¡Imagínate el súper salón que pudieras hacer en ese espacio! (si deseas esta casa como residencia), si lo que buscas es un negocio de restauración, ¡sería el ideal!

El precio de esta casa está en 450.000 euros, negociables.

Pincha en las fotos para verlas más grandes.

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Reyes

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Colaboradores, ¿sí? ¿no?. Una decisión muy meditada

La verdad, es que ya hacía tiempo que lo venía pensando, hasta que ocurrió la gota que colmó el vaso.

#ittaGalicia es una inmobiliaria especializada en la compraventa de hoteles, no vendemos otra cosa y, por tanto, debemos de cuidar a nuestros clientes.

Nuestros clientes son los propietarios de los hoteles y los compradores. Tanto unos como los otros merecen nuestro respeto, es por eso, que los tratamos con mucho mimo y si hay algo que caracteriza a #ittaGalicia es nuestra absoluta discreción y la total confidencialidad con la que los tratamos.

Pongamos por ejemplo, un hotel que se vende… ¿pudiéramos realmente ir pregonando por ahí que tal o cual hotel está en venta? por un lado nos debemos a nuestros clientes, pero es que por otro lado no tendría lógica, sería como cagar donde se come, y ningún animal caga donde come. Nos jugamos nuestra comisión por la venta, que no es poco. Lo normal es que seamos nosotros los que vendamos el hotel, no vamos a decir a tal o cual agencia que hoteles tenemos en venta para que los vendan ellos.

¿Por qué cuento esto? sencillo. Hace tiempo que le vengo dando vueltas. Hasta ahora, #ittaGalicia colaboraba con otros intermediarios, agentes, agencias, brokers… realmente me parecía muy interesante… pero la verdad, la verdad… nunca hemos cerrado un trato con otros colaboradores. Todos acuden a mí, para que ponga en sus manos mi cartera de hoteles en venta, y me llaman desde todas partes de España, e incluso de fuera (los últimos desde Chile), todos afirman tener clientes inversores interesados en comprar lo que yo estoy vendiendo. Hasta aquí, me parece fantástico… si tu tienes un cliente para un hotel que yo estoy vendiendo, ¡genial! compartimos la comisión de la venta y todos felices.

Desde hace unos meses, solicito LOI de los clientes a estos colaboradores, todavía estoy esperando la primera… a ver, si de verdad tienes un cliente interesado en comprar un hotel que yo estoy vendiendo… pásame una LOI, que seguro que tu cliente estará encantado de hacerla. Si tu cliente no hace una carta formal de intenciones, déjalo, no tiene intención de comprar, no pierdas tu tiempo, no me hagas perder el mio y no perdamos el tiempo de los hosteleros.

Todo esto viene a que la semana pasada, he tenido una queja de uno de los propietarios de los hoteles. Me había comentado que una agencia inmobiliaria de O Grove (municipio de la provincia de Pontevedra), había contactado con ellos para ellos vender el hotel. Cuando el hostelero le preguntó que como decían que el hotel estaba en venta, dijeron que se lo había dicho una chica de Villagarcía, una tal Reyes. A ver… primero de todo, esta agencia firmó un acuerdo de confidencialidad, segundo, no pueden acceder a la propiedad si no es conmigo. Afortunadamente, les salió mal. Unos días después de hablar con los propietarios, me llamaron a mí, para enseñarlo conmigo y me dijeron algo así como… “no se nos ocurriría ponernos en contacto con la propiedad si no es con la mediación tuya…”  Y vuelvo un poco a lo que decía más arriba, sería del todo absurdo que yo les hubiera dicho que estaba en venta el hotel X, porque sencillamente, no voy pregonando por ahí lo que vendo o dejo de vender, es de perogrullo… ellos lo sabían por el acuerdo de confidencialidad que habían firmado.

Y, esta ha sido la gota que colmó el vaso… Ya le venía dando vueltas al asunto, colaboradores ¿sí?, ¿no?

Llegados a este punto y teniendo en cuenta lo difícil que es la venta de hoteles, que hay muchos acuerdos, mucha confidencialidad, mucha discreción… yo confío en mi palabra, sé lo que digo y lo que dejo de decir, pero no puedo fiarme de las demás personas, de lo que dicen o de lo que dejan de decir… ahí cada uno con su conciencia. Y es que cuando un secreto está en boca de todos, difícilmente se puede mantener el secreto, acaba siendo un secreto a voces. Hasta me llegó a pasar de decir a un colaborador que no pusiera anuncios en internet (es como si no hablásemos el mismo idioma) de un determinado hotel y va y lo pone, y claro, su propietario me echa la bronca a mí, al final el marrón recae en mí. Trabajando yo sola, esto lo evito.

Además hay un daño añadido que recae directamente en el cliente comprador, cuando trabajas con intermediarios, estos a su vez también trabajan con intermediarios, y al final, una determinada pregunta por parte del comprador que yo haga a un vendedor, este me contesta a mí, yo se le doy la respuesta a mi intermediario, este a su vez a su intermediario, y este intermediario a su cliente… cuando la respuesta llega al principal interesado está tan “trillada” que de la respuesta original ya no queda nada.

La colaboración es muy interesante, incluso diría que deseable, cuando se trata de pisos, casas, apartamentos… que se hace una venta pública (incluso muchos tienen en cartel de “Se vende”), pero no en el caso del producto estrella que yo vendo, que son los activos hoteleros, que requieren de otro tipo de prácticas para poder venderlos. Son unas ventas muy discretas.

A fecha de hoy, disponemos de una cartera de unos 52 hoteles (y sumando) en venta en Galicia, todos directos del propietario sin más intermediarios, no trabajamos fuera de aquí, es el mercado que conocemos.

Los hoteles son un producto muy especial, se trata de empresa, no es un piso o una casa. Son empresas que están trabajando, que tienen reservas, que hacen banquetes, que tienen unos empleados, no se puede ir por ahí pregonando que están en venta.

La cartera que tenemos, nos la hemos trabajado. Llamadas de teléfono en la mayoría, sencillamente, buscamos los hoteles que hay en un determinado lugar y llamamos por teléfono, a veces, tardes enteras, de 30 o 40 llamadas, para dar con uno, dos o ningún hotel que esté disponible para su puesta en venta o en alquiler. Es una cartera generada después de mucho tiempo y esfuerzo. Algunos hoteles los tenemos porque han sido ellos mismos los que acceden a mí, buena señal, nos conocen y confían en nosotros… ¿cómo voy a permitir que después de ganarme la confianza de todos ellos, ésta se pierda, por uno que no sabe hacer su trabajo?

Empecé en mayo de 2005 como una inmobiliaria generalista, pero desde octubre de 2014 especializada en la venta de hoteles, son ya casi 6 años.

Y ahora resulta, que estas agencias, quieren vender lo mismo que yo pero sin molestarse en buscar el producto, buscan el trabajo hecho.

Como siempre ocurrirá que pagarán justos por pecadores, pero la decisión está tomada.

A partir de ahora, trabajaré yo sola, con el cliente comprador directo. Personalmente, los intermediarios y otras agencias, me han dado mucho trabajo y no he visto ningún beneficio. Además mis clientes confían en mí, en mi discreción, no me la voy a jugar. Ellos, lo primero.

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Plusvalía municipal. ¿Cuando es posible de librarse de pagarla?

En noviembre de 2008, en este mismo blog, escribíamos un post explicando “¿Qué es la plusvalía?”, échale un vistazo al post haciendo clic en el enlace si quieres saber la definición de la plusvalía y como calcularla.

En este post, vamos a ir un poco más allá y vamos a ver de que manera nos podemos librar de pagar la plusvalía en nuestro ayuntamiento en el momento de la compraventa de nuestro inmueble.

Primero de todo, la plusvalía es un impuesto del vendedor, ya que grava la vivienda que ha disfrutado en los años previos a la compraventa.

¿En que casos podemos librarnos de su pago en la Administración correspondiente?

Dado que es un impuesto municipal, su pago se hará en el ayuntamiento donde esté situado el inmueble objeto de la compraventa, donación, fallecimiento… En el caso del fallecimiento, el abono del impuesto lo harán los herederos del inmueble.

La plusvalía deja de existir si has vendido por debajo del precio de compra (tendrás que remitirte a la fecha de la compra y hacer el cálculo de la diferencia).

¿Por qué deja de existir? porque la plusvalía (el propio nombre lo indica), es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (aunque diga “Terrenos”, se refiere a cualquier tipo de propiedad). Si no hay “Incremento”, ¿Dónde está la plusvalía?

Haz cálculos y suma todos los gastos que hayas tenido en esta compraventa, entre Notario, tasación, pago de comisiones a intermediarios, impuestos… si al sumar todo, has perdido dinero en la venta, también puedes evitar el pago de la plusvalía municipal.

Espero haberte sido de ayuda.

Gracias por leerme 🙂

Cómo nos fue el año. Balance 2019

Cada fin de año, ya es habitual nuestro propio “balance del año”, en él os contamos como nos ha ido el año y las previsiones que tenemos para el año que comienza.

Comenzamos en 2005 con mucha ilusión y muchas expectativas, nos podría haber ido mejor, pero también peor, no nos quejamos. Han sido muchos años compartiendo con todos vosotros en este blog y en nuestras redes sociales, búscanos por #ittaGalicia en Twitter, Facebook, Instagram, YouTube… estamos en todas partes, bueno en casi todas.

Este año, nos hemos volcado en la venta hotelera, y aunque seguimos teniendo algunas casas en venta, ya casi nos dedicamos por completo a la venta de hoteles. 

Seguimos con la formación. Y continúo con el MBA y el máster en dirección hotelera, se me está haciendo difícil (menos mal que me han dado bastante tiempo), ya que es de lo que más carezco, dedico a la formación buena parte del tiempo (cuando lo tengo).

Ha sido el año de la venta no cobrada, el vendedor me dijo que él no me había firmado nada, pero no sabe que un acuerdo verbal (y que además tengo testigo) es igual de válido que un papel firmado, así que está en manos de la vía judicial porque este señor no me ha hecho caso cuando le solicité un trato extra judicial a través de nuestros abogados. Así comenzaré el año, haciendo una reclamación de deuda de la manera que menos me gusta.

Pero no todo ha sido negativo. Estoy casi a punto de vender una casa, así que… ahí estamos. Ya no es para este año, será para el que viene, pero me sirve igualmente.

Ha sido el año de las tasaciones. He hecho un buen número de ellas. Y, justo acabando el año, me han encargado hacer 36 tasaciones de diferentes propiedades (por supuesto), de la misma empresa. Así que tendré un comienzo de año muy ajetreado en cuanto a tasaciones.

Muchas expectativas para el año que viene, en cuanto a un proyecto hotelero que verá la luz en Galicia este año, 

Deseamos de todo corazón que vuestros deseos se cumplan en este año 2020 y que los Reyes Magos, vengan cargados con todo lo mejor.

¡Feliz 2020! 

Gracias por leerme 🙂

¿Cuántos extranjeros compran vivienda en Galicia?

Este post ha sido realizado con la ayuda de las estadísticas ofrecidas por el Ministerio de Fomento a través de su página web oficial. Os dejo enlace al sitio de dónde saqué la información Ministerio de Fomento 

Según el citado ministerio, el número de transacciones inmobiliarias según la residencia del comprador, sería:

NÚMERO DE TRANSACCIONES INMOBILIARIAS SEGÚN RESIDENCIA DEL COMPRADOR

TOTAL Residentes en España Extranjeros no residentes en España No consta
Total Españoles Extranjeros
TOTAL NACIONAL 150.152 148.989 124.700 24.289 616 547
TOTAL GALICIA 5.368 5.361 5.163 198 1 6
La Coruña 2.372 2.370 2.286 84 1 1
Lugo 683 682 649 33 0 1
Ourense 540 539 517 22 0 1
Pontevedra 1.773 1.770 1.711 59 0 3

Parte de control de visita

Parte de control de la visita, será firmado por los vendedores y compradores, dejando claro, que, en el supuesto de que sean estos los clientes compradores, los vendedores estarán obligados a vender a estos a través de la agencia y nunca de forma privada.

Un ejemplo del Parte de control de visita puede ser como este:

PARTE DE CONTROL DE VISITA

Don/Doña __________________________________________________________ en calidad de comprador y provisto de NIF ____________________________  ha visitado el inmueble situado en la calle ________________________________________________________________________, del municipio ____________________________ acompañado de Don/ Doña ________________________________________________________________ con NIF _____________________ en calidad de agente comercial inmobiliario, agencia inmobiliaria o intermediario en la gestión de la  compraventa, visitando la propiedad de Don/Doña _____________________________________________________ con NIF ____________________________ siendo este último el propietario/a del inmueble.

De esta manera el arriba mencionado “comprador” manifiesta que se compromete a no realizar ninguna gestión encaminada a comprar por sí mismo, por medio de apoderado, o por conducto de terceras personas el inmueble visitado por mediación de agente comercial inmobiliario, agencia inmobiliaria o intermediario”, ni a poner la información de la que dispone a disposición de alguno de sus parientes en línea directa o colateral, para que sean ellos los que realicen la compra – venta a espaldas de agente comercial inmobiliario, agencia inmobiliaria o intermediario.

A las _____________ horas en ________________________________ a ______ de ____________________ de 202___

El Propietario                       El comprador                               El intermediario

Este documento puede ser cambiado a voluntad por las partes con más o menos texto.

El mandato de venta

Cuando empecé a trabajar en inmobiliaria, muchos de los documentos de los que se habla actualmente, no existían. Muy de tarde en tarde, se firmaba algo con algún vendedor o algún comprador. Lo que mandaba era el acuerdo verbal, que se mantenía por ambas partes y era “ley”. Cuando un apretón de manos, vale. 

Pero con tanto intrusismo y los mal llamados “profesionales” del sector, nos vemos obligados a tener atados y bien atados algunos “asuntos” para evitar la confabulación de las partes (si yo os contara…)

Ahora, unos 15 años después, todo son papeles, contratos, documentos… y en este post voy a explicar lo mejor que pueda que es y para que se usa el “mandato de venta“.

El mandato de venta es un documento que lo firma el vendedor de una propiedad con la agencia o agencias elegidas y a petición de las agencias. Puede ser un contrato en exclusiva con una duración determinada o, simplemente un contrato con varias agencias.

En este documento se hace constar los términos y condiciones del servicio de la agencia con su cliente vendedor.

Con el mandato de venta en exclusiva el vendedor confía la venta de su propiedad a una única agencia.

Es un contrato bilateral y debe de ser firmado por ambas partes, tanto el propietario como la agencia intermediaria y dejará constancia de la correcta identificación de los vendedores, la agencia intermediaria, la correcta identificación del bien inmueble, el precio de venta, el importe de honorarios (o porcentaje calculado sobre el precio de venta), términos y condiciones para el fin del contrato (tanto de una parte como de otra) y la duración de éste. Este tipo de contrato suelen tener una duración media de no menos de 3 meses y no superior al año.

En #ittaGalicia disponemos de contratos tipo de mandato de venta, si estás interesado, solicita un borrador.

Espero haber sido de ayuda.

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Listado de hoteles en venta en Galicia

Este listado es ofrecido por #ittaGaliciaCommercial inmobiliaria división de #ittaGalicia especializada en la compraventa de activos hoteleros.

Les dejamos una relación de los hoteles en venta en Galicia, todos de propietario, siendo #ittaGalicia única intermediaria.

También somos expertos tasadores y hacemos implementación y seguimiento de Normas ISO, la norma ISO 9001 de Gestión de Calidad, ISO 9004 de Éxito sostenido, ISO 10002 de Quejas y Reclamaciones y la ISO 22000 de Calidad Alimentaria. Solicite presupuesto.

Y estas son nuestras estadísticas

Este listado está actualizado a fecha de hoy (30 de septiembre de 2019), consulte con nosotros en fecha actual.

No tenemos listados todos los hoteles que tenemos en venta, algunos está considerados como de máxima confidencialidad, con lo cual no los verá aquí. Están en venta off market y si desea conocerlos, deberá firmar un acuerdo de confidencialidad.

Así mismo, se solicitará carta de intenciones para algunos de los hoteles en venta.

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