¿Cuánto cuesta construir un hotel?

Estoy dando un título a modo de pregunta, a este post que realmente es muy difícil de contestar. Es difícil porque es una pregunta sin una respuesta clara y es que todo va a depender. Va a depender del tamaño del hotel (número de habitaciones), instalaciones, calificación, dónde esté situado, etc. hay muchos parámetros a tener en cuenta.

Sin embargo, desde #ittaGalicia hemos hecho la valoración de varios hoteles en Galicia y podemos estar en posición para poder abordar este tema, de esta manera, puedo hablar de un término medio de lo que puede costar un hotel ya construido y un término medio de lo que puede costar la construcción de un hotel nuevo.

Estudiemos los hoteles ya construidos

No hace mucho hice la tasación de un hotel en las Rías Baixas (no voy a dar muchos datos del hotel para tratar de mantenerlo confidencial), esta tasación tiene menos de 6 meses y os puedo decir que un hotel de 4 estrellas con 70 habitaciones, salió un valor de tasación (valor de mercado) de 12 millones de euros. Su situación es espectacular muy cerca de una conocidísima playa y, por supuesto, con vistas al mar. Dispone de instalaciones de spa, restaurantes, terrazas, parking, piscinas… lo tiene todo. En este caso si fuéramos a hacer números a ver como sale por habitación sería 12.000.000 / 70 = 171.000 euros por habitación. En este hotel, una noche en temporada alta cuesta 300 euros. En este caso, el m2 sale a unos 2.000 euros, estoy redondeando. Hay que tener en cuenta todas las instalaciones, materiales de construcción, estado de conservación, etc. Es un 4 estrellas construido todo en mármol (baño, suelos…), maderas nobles, buena grifería, etc. Es un hotel de lujo.

Las siguientes preguntas que se haría el inversor serían… ¿a cuánto tengo que vender la habitación para que la inversión se devuelva en el mínimo plazo de tiempo posible? ¿en cuántos años se ve amortizado el capital inicial? ¿ocupación media anual en esa zona? ¿ADR? ¿RevPAR? ¿es factible la inversión? … ¿…?

Bien, aunque la unidad de venta de un hotel es la habitación, esto es bien sabido por todo el mundo, además de ingresar dinero por la venta en sí de la habitación, un hotel tiene ingresos por otros lados, cafetería, restaurante (puede dar banquetes si es lo suficientemente grande), si tiene discoteca, en este caso, el spa… es esto último lo que mantiene el hotel abierto todo el año. Así que, no solo es la venta de habitación. Aunque sí es cierto, que cuando se hacen estudios de viabilidad, es lo que más se tiene en cuenta.

people-2593251_1280Hace cosa de unos 4 meses, hice la tasación de otro hotel, en las Rías Baixas… este era mucho más diferente, carecía de restaurante, spa, piscina… tan solo eran 22 habitaciones y una cafetería, eso sí, muy cerca de la playa, lo cual le da más valor, en este caso, el hotel salía por 950.000 euros, bueno estoy redondeando, realmente salía un poco menos, 943.770 euros. Tiene una calificación de 2 estrellas y es muy diferente al anterior. En este caso, si fuésemos a valorarlo por habitación… ¿cuánto costaría cada habitación? Si hacemos el mismo cálculo que en el caso anterior, sería 950.000 / 22 = 43.182 euros, lejos están los 171.000 euros del caso anterior, y sin embargo, quizás sea más fácil sacarle un rendimiento más alto al anterior que a este. Ya que este tiene muy limitada la entrada de dinero (solo serían la venta de habitaciones y la cafetería). En temporada alta, una habitación en este hotel puede pagarse a 90 euros la noche, como mucho. En este caso, el m2 sale a unos 872 euros / m2. Una cantidad muy diferente y muy por debajo del anterior. Los materiales, tamaño, estado de conservación, calidades, ubicación… es muy diferente. 

Otra tasación, esta es del mes pasado, también en las Rías Baixas, en este caso, se trata de un hotel con 40 habitaciones, cafetería y restaurante. Ofrece los servicios de parking, piscina y zonas ajardinadas. Su valoración salió en poco más de un millón… para ser exactos, la tasación salió en 1.078.000 euros. ¿Precio por unidad de venta? 1.078.000 / 40 = 26.950 euros por habitación. Aquí la noche puede pagarse a unos 90 euros en temporada alta. Aquí el m2 construido sale a unos 614 euros. Sería el resultado de 1.078.000 / 1757 m2

Ahora vamos a dejar las Rías Baixas y nos vamos a las Rías Altas. He hecho la tasación de un hotel en esa zona (trabajo en toda Galicia), está situado en zona de playas, y a unos 40 kilómetros de nuestra capital, Santiago de Compostela. Se trata de un 3 estrellas superior, con 28 habitaciones, la tasación salió en 1.425.000 euros, vamos a redondear a 1.400.000 euros. La habitación sale a 1.400.000 / 28 = 50.000 euros. En este caso, si hacemos la cuenta a m2, el m2 sale a unos 1.500 euros, teniendo en cuenta los 1.400.000 euros de precio de tasación y la cabida total del hotel.

He de decir, que en las tasaciones, además de tener en cuenta la superficie construida, se tienen en cuenta las demás superficies, instalaciones deportivas, almacenes, ocio, parking, jardines, prados… esto se tiene en cuenta para llegar al valor más apropiado, sin embargo, en el cálculo del valor unitario, solo se hace la cuenta, del valor final de la tasación entre la superficie construida. Todo lo demás, va implícito.

Hasta aquí, hemos hecho un breve estudio de cuánto puede costar una habitación en un hotel de 4 estrellas, lo mismo en un hotel de 2 estrellas y lo mismo en un hotel de 3 estrellas y a cuánto puede valorarse por m2 construido (a mi juicio, mejor que por habitación). 

En #ittaGalicia llevamos muchos años dando valor en Galicia, hemos hecho las tasaciones de pisos, casas, terrenos, naves, oficinas, comercios, locales, gasolineras, hoteles, casas rurales, apartamentos turísticos, albergues… así que estamos en buena disposición para poder escribir este post, ya que sabemos de lo que hablamos.

No hemos hecho (todavía) la valoración de un hotel de 5 estrellas, por eso no pongo el ejemplo.

Ahora, veamos hacer un hotel nuevo

En #ittaGalicia además de hacer la tasación para inmuebles terminados, también hacemos tasación para inicio de obras y las tasaciones que se hacen en medio de las obras (mínimo, una).

Así que, nos es relativamente fácil poder decir lo que cuesta construir un hotel nuevo. Todo va a depender, evidentemente, del tamaño construido, de número de habitaciones y de las demás instalaciones, como siempre.

Es por esto que dar un valor exacto, es del todo imposible. Sin embargo sí os puedo marcar una “horquilla” (un mínimo y un máximo) dónde se pueda encontrar el valor final. 

Con los datos que #ittaGalicia maneja, se puede marcar una horquilla de entre 140.000 y 180.000 euros por habitación para un hotel de 4 estrellas. La diferencia estará en los materiales y en el emplazamiento, el coste del terreno será más caro, cuanto más cerca vayamos al mar, o más caro cuanto más céntrico esté en una ciudad. Por m2, serían unos 2.000 euros.

El coste de construir un hotel de 3 estrellas puede estar en torno a 45.000 – 65.000 euros por habitación. Rondaría unos 1.500 euros por m2. 

En cuanto a un hotel de 2 estrellas, puede rondar entre los 25.000 – 40.000 euros por habitación, en cuanto al m2 serían unos 800 euros.

Como va todo incluido en la valoración, el terreno, los costes de licencias, permisos, gastos de intermediarios, ejecución misma de la obra, etc. ya estarían incluidos. 

Debemos de pensar que el coste de un 4 estrellas es más caro, porque los materiales de la obra, son más caros, Aquí se usan materiales nobles, piedra, mármoles, maderas, pizarra… materiales en sí, caros. En la oposición, estaría un hotel de 2 estrellas, que se construiría con baldosas, tarima flotante, etc. Además del tamaño de las habitaciones, las de 4 estrellas es más grande, al tener más superficie, es más cara para construir.

En cuanto al equipamiento e instalaciones, el hotel de 4 estrellas ofrece caja fuerte, minibar, ajuar caro, menaje, vajilla, cristalería, más caro… etc. todo suma. 

Si hiciésemos un breve cálculo para la construcción de un pequeño hotel de 25 habitaciones y 2 estrellas, puede salir en unos 900.000 euros. Este mismo hotel, pero 3 estrellas, rondaría los 1.300.000 euros. En cuanto al 4 estrellas, mismas habitaciones serían unos 3.700.000 euros.

Siempre, insisto, en Galicia que es la zona donde trabajamos y la que conocemos.

Si estás buscando invertir en un hotel en Galicia, ponemos a tu disposición nuestra cartera de hoteles en venta, más de 50 hoteles, todos en Galicia. Desde el más pequeño, 7 habitaciones, hasta el más grande, 90 habitaciones. Desde 160.000 euros, hasta 20 millones. En #ittaGalicia disponemos de hoteles en venta que no están en el listado, son propiedades “off market”. Pregúntanos. Puedes echar un vistazo en #ittaGaliciaCommercial 

Puedes contactar y hacernos llegar tus preguntas, que tendrás muchas si quieres invertir en este sector.

Reyes @ittaGalicia en Twitter

www.ittagalicia.com

central@ittagalicia.com

692762076 móvil y WhatsApp

#ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura 🙂

La foto que ilustra este post es genérica, ha sido sacada de un portal con fotos “libres de autor”, pixabay.com

Y… ¿A cómo se están valorando las viviendas de segunda mano en Galicia?

He estado estudiando las estadísticas de venta de propiedades y, por extensión, sus valoraciones medias en el conjunto de España, a través de los diversos portales que nos ofrecen su big data para consultar… el INE, el Ministerio de Fomento… como estoy interesada en Galicia, me he enfocado en esta zona y este es el resultado. Como podéis ver he puesto el total del conjunto de España, el total del conjunto de Galicia y luego cada una de las provincias.balanza casa y euro

Valor medio de las transacciones inmobiliarias de vivienda libre de segunda mano

Para los años 2019, 2020 y primer trimestre de 2021

Unidad: euros

Estas son los valores medios por vivienda valorada para el año 2019

tabla 2019Como se puede ver, lejos están las valoraciones en Galicia comparadas con el resto de España. Aquí por término medio puede salir una vivienda de segunda mano a poco más de 113.000 euros, frente a los 150.157,77 euros de media en el conjunto de España para este año 2019. Resaltado en amarillo, la provincia de Pontevedra como la más cara.

Veamos en el 2020tabla 2020El año pasado se ha visto una media nacional de 155.192,85 euros por término medio de valoración por vivienda vendida de segunda mano. Frente a la media de Galicia que ronda los 115.634 euros por cada vivienda. Una vez más, resalto en amarillo la provincia de Pontevedra como la más cara en los cuatro trimestres del año.

Para el año 2021, de momento, solo tenemos disponibles los números del primer trimestre y han sido:

 

tabla 2021

 

La provincia de Pontevedra, una vez más es la más cara, sin embargo, está con unos 9.000 euros por debajo con respecto al cuarto trimestre del año pasado.

Chalet en venta en Pontecesures, Pontevedra

#ittaGaliciaResidential Inmobiliaria especializada en venta de casas, villas, castillos, pazos, mansiones… todo lujo en Galicia, os ofrece este chalet en Pontecesures cerca del rio Ulla, ubicado en el pueblo con mucha privacidad, muchas vistas y mucha vegetación, un sitio tranquilo para relajarse, a 20 km. de Santiago y a 18 km. de Villagarcía de Arousa y cerca de playas, a tan solo 15 minutos

Vivienda de 331 m2 distribuida en dos plantas, está totalmente amueblada, con 4 habitaciones, 3 baños, garaje para dos coches, bodega, gimnasio, lavandería, trastero y una zona destinada a maquinaria de riego (riego automático en todo el jardìn) y deposito de gasóleo. Cuenta con calefacción central.

Situada en un terreno de 1.200 m2 todo ajardinado en diferentes alturas, la casa está totalmente independiente. Pavimentos y escaleras exteriores en piedra, además dispone de dos entradas y salidas (norte y sur). Muro de piedra en todo el perímetro. Casa muy bien conservada, lista para instalarse. Ideal para todo el año o pasar temporadas. Calificación energética – G

Se vende en 365.000 euros. Escuchamos ofertas.

Pontecesures es el municipio más al norte de la provincia de Pontevedra, limita con la provincia de La Coruña por el municipio de Padrón. Pontecesures cuenta con algo más de 3.000 habitantes y se sitúa estratégicamente como paso obligado del peregrino en el Camino de Santiago.

Más información y visitas en el email central@ittagalicia.com o en el número de móvil 692762076 (también es WhatsApp).

Página web ittagalicia.com 

En Twitter @ittaGalicia

Si prefieres contactar por Facebook, nos puedes visitar en facebook.com/ittaGalicia o en facebook.com/ittaGaliciaRE

Por qué es interesante invertir en el sector hotelero en Galicia

Por qué en Galicia

No sé que tiene Galicia, “miña terra”, pero el que viene, una de dos, o vuelve o se queda.

Galicia engancha, y de que manera. 

Galicia es una de las Comunidades Autónomas con más playas y, además con más kilómetros de costa. Sí, has leído bien, superamos a los dos archipiélagos y a Andalucía (con lo grande que parece y la cantidad de costa que tiene). Según la Wikipedia… 

formada por las provincias de La Coruña, Lugo, Orense y Pontevedra, que se componen de trescientos trece municipios agrupados en cincuenta y tres comarcas. La capital es la ciudad de Santiago de Compostela, mientras que Vigo es el municipio más poblado.

Geográficamente, está bañada al oeste por el océano Atlántico y al norte por el mar Cantábrico. Limita al sur con Portugal y al este con Asturias y Castilla y León (provincias de León y de Zamora). Además del territorio continental, incluye los archipiélagos de las islas Cíes, el de Ons y el de Sálvora, las islas de Cortegada, Arosa, las Sisargas, las Malveiras y otras más pequeñas.

Galicia tiene 2 701 743 habitantes (INE, 1 de enero de 2018), con una distribución demográfica que aglomera la mayor parte de la población en las franjas costeras comprendidas entre Ferrol y La Coruña en el noroeste y entre Villagarcía de Arosa, Pontevedra y Vigo en el suroeste. 

Siguiendo con nuestras playas…

Parece increíble, pero Galicia está situada en el número 1 en cuanto a kilómetros de costa se refiere. Tiene más playas que Andalucía y Cataluña juntas. Esto es debido a las numerosas costas recortadas que la hacen tan especial, estas costas recortadas llamadas rías.

Puesto Comunidad Autónoma Costa en Km Mar / Océano
       
1 Galicia 1.629 Mar Cantábrico y Océano Atlántico
2 Canarias 1.501 Océano Atlántico
3 Islas Baleares 1.283 Mar Mediterráneo
4 Andalucía 910 Océano Atlántico y Mar Mediterráneo
5 Cataluña 699 Mar Mediterráneo
6 Comunidad Valenciana 518 Mar Mediterráneo
7 Principado de Asturias 401 Mar Cantábrico
8 Cantabria 284 Mar Cantábrico
9 Región de Murcia 274 Mar Mediterráneo
10 País Vasco 246 Mar Cantábrico
Fuente: wikipedia    
wikipedia.org/wiki/Anexo:Comunidades_autónomas_de_España_por_kilómetros_de_costa

Galicia es uno de esos pocos lugares que encuentras paisajes de todo tipo. Tienes rural y tienes urbano, tienes paisajes de campo (de interior) y tienes playas (¡qué playas!). Tienes ríos y lagos, y ¡hasta un Cañón! no es el Cañón del Colorado pero es el Cañón del Sil, precioso. 

Arquitectura… para parar un tren. Museos, catedrales, castros celtas, necrópolis celtas… y para los más pequeños, pues también, parques acuáticos, tirolinas, batallas de pintura… En Galicia hay de todo, para todos los gustos.

Por qué hoteles

Un escenario con infinitas posibilidades

Aunque en actividad hotelera no podemos competir con comunidades como Baleares, Canarias o Andalucía, ellos se llevan el número uno, sí es cierto, que últimamente, Galicia, está teniendo mucho gancho.

Series como “Fariña”, “Vivir sin permiso” o como “3 caminos”, nos ha echo llegar lejos y estar en el punto de mira para futuros viajes de mucha gente.

Es por esto que la inversión hotelera en Galicia tiene mucho tirón. Además, Galicia, es un lugar muy tranquilo. No hay apenas delincuencia y las vacaciones en familia (o uno solo), se pueden pasar muy bien, sin sobresaltos.

Todavía no os he hablado de nuestra gastronomía. Bueno, carnes, las mejores, pero de pescaditos y “marisquiño” estamos sobrados.  Pulpo, lamprea, merluza, lubina, dorada, rape, raya, nécoras, gambas, langostinos, centollos, bueyes, langosta… la lista es infinita. 

Si es verdad que es el último lugar de España en ver la luz del sol por la mañana, pero a cambio, nos da unas tardes eternas. No es de extrañar estar en cualquier chiringuito de playa a las 10 de la noche y que aún sea de día. Los atardeceres son momentos preciosos en la costa, lo mismo el amanecer.

Volviendo al tema que nos ocupa, la inversión hotelera en Galicia, puedes tener hoteles en venta o en alquiler para todos los gustos. Desde una pequeña y acogedora pensión, hasta un grandioso y lujoso hotel de 4 estrellas. Todo es posible. 

#ittaGalicia como inmobiliaria especializada en la comercialización y venta de hoteles en Galicia, te puedo decir que los precios oscilan desde 400.000 euros hasta 11 millones, de lo que nosotros tenemos en cartera.  

En toda la comunidad hay tan solo 8 hoteles de 5 estrellas, y hasta dónde yo sé, ninguno de ellos está en venta.

Si eres inversor, Galicia es una buena apuesta.

Si lo deseas, desde #ittaGalicia tasaciones, también hacemos estudios viabilidad y estudios del comportamiento del turismo hotelero en un determinado lugar. Así, sabrás si ese lugar es bueno para la inversión o si es mejor buscar en otro sitio… Solicita un estudio a modo de ejemplo si deseas ver un poco el contenido y hacerte una idea.

¿Qué hay que saber antes de decidirse a comprar un hotel?

Bien, más o menos ya he comentado las ventajas de la inversión hotelera en Galicia. Sin embargo, como toda inversión, no está libre de riesgos, por tanto, recomiendo tener algunos datos en cuenta.

Un estudio previo a nivel técnico, por un arquitecto, por ejemplo, nos quitará de dudas sobre todo para saber si el estado real de la edificación es buena, se verá el estado de conservación, comprobación de medidas de superficie, si hay discrepancias con catastro, posibles usos del suelo (si lo hubiese), si hay exceso de edificación, si sobre la finca (hotel) existe una orden de, por ejemplo, embargo, si existiese cualquier otra carga registral, por ejemplo, hipoteca y muchas cuestiones más a tener en cuenta.

El técnico valorará el hotel, puede ser un perito tasador, el cual aplicará métodos analíticos, estadísticos, comparativos para poder llegar a un valor de compraventa acorde al mercado actual en esa zona y ese momento. Con una tasación en la mano, es más fácil negociar el precio en la compraventa. Esta tasación la puede encargar tanto el comprador como el vendedor, a ambas partes le ofrecerá una información muy valiosa.

Otro documento importante a hacer previo a la compraventa o a un alquiler, es un inventario con todo el contenido del hotel y que el propietario va a dejar. En #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura también te podemos ayudar con esto.

Desde #ittaGalicia tasaciones, tenemos la capacidad y los recursos para poder llevar a cabo una valoración técnica (tasación) de cualquier propiedad que se dedique a la hospitalidad. Somos peritos tasadores. 

Variedad de precios

Aunque los precios suelen oscilar dependiendo de las instalaciones del hotel y de la calificación que tenga, puedo decir, como tasadora, que los precios más altos están en centro ciudades (como Vigo, Santiago de Compostela, La Coruña…) y en la zona de playas, siendo Sanxenxo y O Grove de lo más caro en Galicia en cuanto a inversión. Hoteles del norte, como en Burela, Viveiro, Ribadeo o Fisterra se mantienen a precios adecuados a la zona y a la rentabilidad del lugar.

No olvidemos que un hotel, además de un bien inmueble, es un negocio, una empresa, por tanto, debe de poder venderse las habitaciones al precio acorde para poder rentabilizarlo en una plazo de tiempo estimado entre 10 y 15 años.

Me explico, si para poder rentabilizar la inversión y que ésta se vea “devuelta” en, pongamos 12 años, necesitamos vender las habitaciones en 500 euros la noche, mejor deja ese hotel, nadie te pagará esas cantidades. Sin embargo, si otro hotel tiene X habitaciones, que se pueden vender fácil en 100 euros la noche y su precio de venta es acorde a la ocupación media de la zona… quizás sea buena inversión. Es por esto que lo mejor es encargar un estudio de viabilidad económica y así conocer objetivamente el potencial del hotel. Por poco dinero sales de dudas y te puede salvar de una mala inversión.

Contacta conmigo.

Reyes 

www.ittagalicia.com

692762076 también es WhatsApp

@ittaGalicia en Twitter

Gracias por leerme. No olvides dejar tus comentarios y, si te gustó, por favor, comparte en tus redes 🙂

En las imágenes se ve Vigo con las Islas Cíes al fondo, Playa de Las Catedrales (o Agua Santa) en Ribadeo, las Islas Cíes y el Cañón del Sil. Todas las fotos son de libre difusión, libres de derechos de autor y están sacadas del portal pixabay.com

¿Qué documentación voy a necesitar para poder vender o alquilar mi propiedad?

Esta es la documentación que debieras de tener a mano para poder agilizar los trámites, además el comprador de tu actual propiedad, te lo agradecerá.

Yo te recomendaría:

Ten a mano el Título de Propiedad (comúnmente llamado “Escritura”). Con este documento el posible comprador, podrá verificar que eres tú legalmente, el propietario de la vivienda. Además tendrá información muy valiosa, acerca de superficies, otros anexos a la vivienda, en que fecha se compró por primera vez, etc.

El certificado energético

Obligatorio desde junio de 2013 tanto en la compraventa como en el alquiler. Lo cierto es que es obligatorio en el momento en que te decides a vender o alquilar ya que no se puede publicar ningún anuncio en portales inmobiliarios sin especificar la calificación energética de la vivienda. Algunas viviendas están exentas de tener este documento, consulta si es tu caso.

Este documento especifica que energía requiere el inmueble y cuanto de eficiente es. Dependiendo de la calificación (va de A a G, dónde es A es excelente y G sería la peor), se puede uno hacer una idea del coste de las facturas en calefacción, luz, aire acondicionado, ACS (agua caliente sanitaria) etc.

Va desde 70 – 200 euros.

La Nota Simple

Esta Nota Simple la solicitas en el Registro de la propiedad dónde tengas registrado tu inmueble. Es muy importante, aquí el posible comprador verá si pesa alguna carga sobre la propiedad. Aunque la carga más habitual es la hipoteca, también puede reflejar alguna otra carga como un embargo o limitación de uso como podría ser un usufructo. 

También da una descripción detallada de la casa, ubicación, superficie, otras características. Ofrece información sumamente valiosa y además le dice al posible comprador si efectivamente puede ser vendida sin ningún impedimento legal. 

Si la solicitas en el mismo Registro de la Propiedad puede rondar los 3,6 euros (al menos por Galicia), si la solicitas en la oficina online del Colegio de Registradores, te costará unos 9 euros.

Habitualmente, este documento es solicitado por el comprador ya que se lo piden en el banco para poder tramitar la hipoteca. 

La validez de la Nota Simple es de 3 meses. Es mejor que la solicites en el momento que tengas un comprador muy interesado.

Tasación

Con una tasación hecha por un perito independiente, podrás negociar el precio de venta con el posible interesado. Es útil además para alquileres. Una tasación es un informe técnico donde se incluirán diversos datos interesantes y relevantes para la venta, además del estudio económico en sí. En un informe de tasación se especifican normativas urbanísticas, datos de demografía del municipio dónde esté situado, tenencia y ocupación del inmueble, propietarios, etc.

No es un documento obligatorio, pero sí muy necesario.

En el supuesto de alquiler, la tasación puede arrojar el precio más adecuado para el alquiler mensual además de ofrecer el precio total del inmueble.

Por regla general, y siempre que haya comparables, el método utilizado por el técnico será el “método por comparación”, viene siendo el “valor de mercado” que, a mi juicio, es el mejor.

Si tu propiedad no es de uso residencial y estamos hablando de un local, hotel, gasolinera, comercio, oficina, etc. el método a utilizar para llegar al valor final puede no ser el de comparación, en estos casos se usaría el “método de actualización de rentas”, en conjunto con el de comparación. En estos casos, también se puede llegar al valor más adecuado para el supuesto de alquiler.

Una tasación puede ir desde 100 euros hasta 500 euros. Solicita presupuesto.

Planos

Al posible comprador le pueden interesar, en los planos verá mejor los espacios. Además podrá “estudiar” una posible reforma en la casa, como tirar una pared o ampliar la terraza. 

Serán de gran ayuda para amueblar la casa, en el supuesto que se venda vacía. 

La cédula de habitabilidad

Yo trabajo en Galicia, y hasta dónde yo sé, este documento no te lo van a pedir ni en el supuesto de compraventa ni en el supuesto de alquiler. Consulta en otras comunidades con agencias inmobiliarias, por que sí es posible que te la soliciten. Estas comunidades, según creo y por lo que he podido averiguar, serían: Asturias, Baleares, Cantabria, Catalunya, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra y la Comunidad Valenciana.

En ella se indica si la vivienda cumple con todos los requisitos de habitabilidad establecidos según la legislación. Se especifica si la casa es apta para poder usar como residencia.

Puede estar en torno a 100 – 200 euros.

Certificado de no deudas

Este certificado se solicita en el supuesto de vender una propiedad en un edificio plurifamiliar, lo que es el caso de una comunidad de vecinos. En este documento se especificará que el vendedor está al día en los pagos de la comunidad y no debe nada. Se le solicita al presidente de la comunidad o a la gestoría o gestor que lleve la contabilidad del edificio.

Documento bancario de solvencia económica

Este solo será necesario si el vendedor lo solicitase, es evidente que se pedirá si la propiedad a vender está por encima de… yo diría… dos millones de euros. Tan solo se me ha dado un caso en que se solicite este documento y fue con la venta de un hotel. Evidentemente, en este documento no se especifica lo que el futuro comprador tiene en el banco, tan solo queda claro si el cliente puede afrontar el pago de la propiedad bien en su totalidad o en pagos aplazados o mediante hipoteca. Porque si no se pudiera afrontar el pago… no se pierde tiempo y otros recursos.

Otras propiedades

No siempre es una casa, un piso o un apartamento lo que se vende o se alquila. Por ejemplo, en #ittaGalicia estamos especializados en la compraventa de todo tipo de activos hoteleros. Por eso te voy a marcar una pauta de la documentación que el comprador te va a pedir.

Además de las arriba mencionadas, el comprador solicitará copia de la licencia de apertura, licencias municipales, licencias de la Comunidad Autónoma, permisos, seguros, últimos recibos de agua, gas, electricidad… (en general de todos los proveedores), y las 2 – 3 últimas cuentas contables, se suelen aportar las cuentas de “pérdidas y ganancias” (también llamada “pyg”, relación de las reservas que se tengan para el futuro (reservas de habitaciones o eventos), relación del personal, etc.

Muy a menudo el vendedor solicita una LOI (Letter of Intent) o carta de intenciones. Este documento es explicado en otro post, os dejo el enlace.

En general, aporta todo lo más posible. Te lo agradecerán.

Si tienes dudas, puedes preguntarme, estoy a tu disposición.

Reyes 

ittagalicia.com

central@ittagalicia.com 

En Twitter @ittaGalicia

No olvides compartir este post si te ha gustado.

¡Gracias por leerme! 🙂

Comprar un hotel ya construido o… hacer uno nuevo

Puede ser una gran pregunta. Y, desgraciadamente, sin contestación.

Me explico. Para muchos la opción ideal será la construcción de un hotel nuevo y para otros muchos la opción ideal se centraría en la compra de un hotel ya construido y funcionando. 

Así que, cada uno podrá elegir. La cuestión es tener opciones. A mi me encanta tener opciones. 

Os voy a contar un poco los pormenores de ambas opciones, para que seáis vosotros lo que toméis la decisión final. 

Yo lo plantearía así.

Veamos la opción de comprar un hotel ya construido 

La compra de un hotel funcionando implica un gasto grande inicial (luego se vería de pagar la hipoteca con el banco o pactar con el propietario un sistema de pagos aplazados). El hotel más barato en estos momentos que dispone #ittaGalicia para su venta está en 400.000 euros, en Muros, provincia de La Coruña. Se trata de un pequeño pueblo pesquero, el hotel está situado en zona protegida arquitectónicamente y además, cerca de la playa. Cuenta con 6 habitaciones y 6 apartamentos.

Pero sigamos, el mayor pro del hotel ya funcionando, es que lo compras con unos clientes y puedes empezar a trabajarlo en el momento de la firma de la compraventa en la oficina del Notario. Un hotel ya funcionando, lo cogerás con unas reservas, que salvo que tengas una buena disculpa, debieras de aceptarlas. Es posible que el hotel que compres necesite una puesta a punto, pintar, repasar cisternas, lavabos, bañeras, cocina, un repaso a persianas, cortinas, ajuar (revisa bien las sábanas, es posible que algunas necesiten renovar), lo mismo con mantas, colchas… echa un vistazo al menaje y todo lo del bar o cafetería… si además más a dar comidas, revisa con proveedores a ver que tienes ya en el hotel y que vas a necesitar.

Para todas estas tareas, necesitarás hacer un inventario, es probable que el inventario ya lo tengas de cuando se hizo la compraventa, aprovéchalo y revísalo. Tendrás que hacer varias compras. Es posible que el hotel que compres no te gusten los muebles, por tanto, tendrás que hacer una inversión fuerte también en este sentido.

A todos estos gastos iniciales posteriores a la compraventa se le llama “Capex”, es decir, Capital Expenditure, es el gasto inicial para “poner a andar” nuestro hotel, además de lo que pagaste por él en el ejercicio de compraventa.

También tendrás otros gastos derivados de la compraventa, que explicaré en otro post, impuestos, Notario, etc. Y hasta, aquí, el hotel ya es vuestro y ya puedes abrir sus puertas y “hacer caja” casi desde el primer día.

Dependiendo de las obras y arreglos que hagas en el hotel, es posible que hotel esté muy bien, y este gasto no lo tengas ahora, puedes dejar esto para dentro de 2 ó 3 años, todo dependerá de en que circunstancias se encuentre el hotel, pero dependiendo de las obras y arreglos, necesitarás entre 1 y 6 meses para abrir sus puertas.

El hotel ya debiera de estar posicionado en internet, mejor o peor posición, pero ya tiene su presencia. Ya tenéis página web y seguramente presencia en diferentes redes sociales, Twitter, Facebook, Instagram, YouTube,… y por supuesto, debiera de estar en Booking, TripAdvisor, Expedia, Rumbo, Trivago… Tan solo sería cambiar las claves de acceso y los titulares, avisos legales, políticas de privacidad, políticas de cookies, contacto (email y número de teléfono) y poco más que se me haya escapado…

Vamos ahora con la otra opción, hacer un hotel desde cero

Yo sería partidaria, si encuentro mi hotel ideal, de comprarlo ya construido, luego os explicaré por qué, pero la opción de hacerlo desde el principio también es válida.

Si te decides por su construcción, te diré que tendrás que tener mucha paciencia y los gastos iniciales pueden ser enormes.

Lo primero será estudiar la ubicación del hotel, en cuál municipio lo quieres construir, luego ver las diferentes zonas de este municipio y buscar el terreno apropiado, tiene que tener la ordenanza municipal pertinente para la construcción de hotel, también llamado sector terciario. A veces un terreno industrial también es válido para hotel, otras veces no. Hay terrenos aptos para obras socio-sanitarias, o para campings, etc. cada terreno tendrá una ordenanza y esta ordenanza es la que os explica que tipo de construcción se puede hacer en el terreno. Un terreno de uso residencial no será apto para hotel. Así que el primer inconveniente, os llegará en la captación del terreno.

Además de la ordenanza pertinente, tendréis que ver el tamaño del terreno, un terreno demasiado pequeño no os servirá, y aunque construyas en alturas (que sería lo normal), tendrás que ver que alturas puedes dar y si la capacidad de superficie os puede llegar. Si además, quieres poner piscina, parque para niños, tenis, etc. necesitarás mayor espacio y no estaría de más que el terreno tuviera todavía más espacio libre para jardines o para poder ampliar en el futuro. Nunca se sabe, quizás en 10 años, el hotel se nos quede pequeño y necesitemos construir más habitaciones. Así que, previsiblemente, yo compraría un terreno con espacio de sobra, para el futuro. Que no construyo más y finalmente queda como al principio, no importa, se pueden hacer bonitos jardines y zonas de esparcimiento, nunca estará de más. Quiero decir con esto, que no os quedéis justos a la hora de elegir el terreno, es mejor que tenga superficie de más.

Luego vienen el tema de las licencias y permisos de obra. Estas licencias y permisos pueden ser muy largas en el tiempo, depende de cada municipio y de la carga de trabajo que en ese momento tengan. Puedes esperar desde un mes hasta 2 años, mientras crúzate de brazos y no hagas nada, porque no puedes.

Tendrás que hablar con un arquitecto. Él te guiará en el proceso de licencias y permisos, si es de la zona, mejor, así conocerá mejor con quien hablar o a quién dirigirse en el ayuntamiento para las licencias y permisos. Además hay licencias a nivel comunidad, en Galicia, por ejemplo, es la Xunta de Galicia, cada comunidad tiene su despacho para esta finalidad.

El mismo arquitecto te hará el estudio del terreno, y hará el proyecto de obras. Como irá el hotel, como será su estructura, su orientación, etc.

En esto hará falta unos meses. Dependerá de la rapidez del arquitecto, del tamaño del hotel, de las vueltas que le deis… (el primero boceto no suele ser el definitivo).

Cuando ya tengáis licencias, permisos, estudio del terreno, proyecto del arquitecto y todo lo demás necesario, será el momento de empezar a construir, hasta la construcción pueden pasar 3 años… así que, paciencia. La construcción en sí puede ser más o menos rápida, dependerá del número de obreros y del tamaño que tendrá el hotel.

Piensa bien en como quieres el hotel y en las necesidades. Un buen certificador energético en la obra os puede dar como resultado cero facturas en ACS (agua caliente sanitaria), por ejemplo, usando placas solares, sin embargo en el mercado existen un sin fin de opciones, geotermia, bomba de calor, placa solar… en una obra nueva recomiendo hacer uso de estas cuestiones, a la larga, saldrás beneficiado. Pero, ¿Cuál opción elegir? por eso te recomiendo que hables con un certificador energético, a veces, el mismo arquitecto también te puede aconsejar, habla con él.

Después de todo esto y del rompedero de cabeza que conlleva, ya tenéis casi, vuestro hotel. Ahora faltan muebles, detalles de decoración (cuadros, lámparas, alfombras…), el ajuar, el menaje… ufff! no es poco. Cuando ya pensabais que todo estaba hecho, falta lo más importante… dónde y de que manera van a dormir nuestros huéspedes? Así que la elección de los muebles no será tarea fácil.

Entre la búsqueda de terreno y hasta que abramos el hotel, pueden pasar perfectamente 3 años. No es por desanimar, pero en estos 3 años, todo será desembolsar dinero, sin ningún ingreso. No es que estéis perdiendo dinero, es que estáis perdiendo de ingresar y de vender habitaciones que al final es de lo que se trata.

Y cuando pensáis que todo está hecho… ¿estará todo bien para abrir?

Solo falta, abrir nuestro hotel al público y ver si está todo o… ¿qué puede faltar? No te preocupes, el mismo cliente te marcará la pauta si es que faltase algo.

Pero aún con todo, no está todo hecho. Ahora falta… ¿qué?

Nuestra presencia en internet. Esto es algo que lo podéis ir haciendo a medida que se va construyendo, no lo dejéis para el final. De echo recomendaría poner fotos de la construcción cada semana y ver la evolución del hotel, para esto podéis usar Instagram, así ya vais captando a vuestros seguidores, y en el futuro, nunca se sabe, quizás sean vuestros mejores clientes.

Junto con la red social Instagram, no olvidéis hacer una cuenta en YouTube con videos, Twitter, Facebook y quizás, Pinterest. Si no queréis liaros mucho, quedaros con dos, yo elegiría Twitter (mi preferida) y Facebook (esta no me gusta, me parece aburrida, pero funciona bien). 

Y, lo primero, es la página web. La presencia en Internet es lo más importante, por aquí os van a llegar el 99% de los clientes, por no decir el 100%. Tendréis que dar de alta el hotel en booking, TripAdvisor, Expedia, Rumbo, Trivago… 

Con un fuerte motor de reservas, y con un buen SEO y SEM, estará en los primeros lugares de búsqueda de Google. No olvidéis que ahora, Google, ya tiene buscador para hoteles, donde se pueden hacer reservas, y creo que, además, gratis. 

Así que yo no tengo duda, en el caso de encontrar mi hotel ideal ya construido y funcionando, me quedo con este. Seguro.

En #ittaGalicia preferimos la opción de adquirir un hotel ya construido antes de hacer uno nuevo… ¿y tú?

La imagen que acompaña este post ha sido descargada de pixabay.com un “banco de imágenes” libres de derechos de autor. No se corresponde con ningún hotel en construcción que haga referencia en este post.

Así cerró el sector hotelero en 2020. Las operaciones de compraventa más relevantes de España

Es evidente, que siempre se nos escapan aquellas operaciones pequeñas y debiéramos de tener en cuenta que las operaciones pequeñas pueden llegar a sumar mucho. Muchos pocos, hacen un mucho.

Pero aquí os dejo lo que encontré de las operaciones más grandes en el sector de la compraventa de hoteles en España. Lo más relevante.

HOTELES

Parece que 2020 ha dejado alrededor de 960 millones de euros de inversión en el sector hotelero en España, aún así, aunque esta cifra puede ser mucho, es un 61% menos que la inversión realizada en el mismo sector en el año 2019. Según CBRE, consultora inmobiliaria,

“se han transaccionado 77 activos hoteleros. El año ha estado marcado por las fuertes caídas de ocupación en los alojamientos por los confinamientos y las restricciones de movilidad”.

Una de las operaciones de mayor volumen, ha sido la adquisición por parte del fondo de inversión Emin Capital que ha comprado a Barceló el Hotel Formentor por 165 millones, el cual será reformado para convertirse en un hotel Four Seasons.

Por otro lado, Landon, sociedad de la familia Gallardo, se ha hecho con el 100% de la cadena Sercotel, tras la adquisición del 53% restante que aún no controlaba y así será la propietaria de 149 hoteles en 104 destinos diferentes.

Pero entre las operaciones de mayor importancia, destaca la compra del futuro hotel Madrid Edition por la friolera de 220 millones por parte de Archer Hotel Capital. 

Y así ha ido el año. De cualquier manera, repetir, que en medio de esas operaciones de gran envergadura, siempre existen aquellas “pequeñitas” de las que nadie habla ni comenta, pero que también existen.

Pazo en venta en Galicia

Aunque #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura gestiona, comercializa y vende diversas propiedades catalogadas como “pazo”, en este post voy a destacar uno sobre todos los demás, por situación, dimensiones y porque es residencial y comercial al mismo tiempo.

El ala sur, destinada a vivienda de la propiedad y el ala sureste, con 22 habitaciones completas, destinadas a uso hotelero.

Para quién todavía no nos conozca, #ittaGalicia se describe como una inmobiliaria enfocada en la venta de propiedades de uso residencial de lujo en Galicia y en la venta de establecimientos hoteleros. Es por esto que hemos elegido esta propiedad para nuestro escaparate de entre todos los pazos de los que disponemos, ya que aúna el lujo residencial de un pazo de 1.794 m2 construidos y la belleza de un hotel boutique de 22 habitaciones en el entorno idóneo para el descanso.

Características

Primera edificación del siglo XVII con una arquitectura clásica de los pazos gallegos. Esta primera edificación se destina a vivienda de la propiedad. Sin embargo, sufrió transformaciones para poder ser adaptado a hotel. Así que, en la actualidad el pazo son dos edificaciones (las dos importantes) anexas.  Son edificaciones adosadas y construidas en distintas épocas. La edificación destinada a vivienda (la más antigua) tiene forma de escuadra con bajo y piso. La escalera es de piedra. Dispone de una solana de once columnas que sujetan el tejado voladizo, resultando un porche muy acogedor, con vistas al jardín y a la piscina. Además de estas dos edificaciones anexas, existen otras de menos importancia (una de ellas es la de uso de restaurante para los clientes del hotel).

La otra edificación de importancia es el hotel de planta baja y piso, de forma rectangular que exhibe un reloj de sol, donde se albergan 22 habitaciones. Esta última edificación tiene aproximadamente 25 años.

Actualmente reformado en su totalidad en 2013. De los 1.794 m2 de la edificación se destina a uso hotelero 1.500 m2.

Moderna rehabilitación manteniendo las características propias y típicas de un pazo gallego. Techos con vigas de madera (lo puedes ver en fotos).

Con amplias zonas ajardinadas, piscina, área para banquetes y diversos eventos sociales. Zonas recreativas, parking, porche…

Se completa con la cocina que dará salida a un amplio comedor y diversas zonas de almacenamiento, cámaras frigoríficas, lavandería…

Descripción técnica

El hotel consta de amplia recepción (podrás verla en fotos más abajo), 22 habitaciones. Su calificación es de 2*. El ADR para este hotel se sitúa en 70 euros y su RevPAR en 49 euros (calculado al 70% de ocupación).

Los costes diarios (solo alojamiento), para el mantenimiento de las habitaciones ocupadas, se sitúan en 184.8 euros, suponiendo el 70% de la ocupación. 

Los ingresos por alojamiento (aquí tendremos en cuenta una ocupación media anual del 70%) se sitúan en 1.078 euros.

Bien posicionado en buscadores.

Temporalidad: usualmente abren el hotel al público de Semana Santa hasta noviembre.

Situación

En las Rías Baixas, en el municipio turístico por excelencia, Sanxenxo en la provincia de Pontevedra. Hay dos rutas del Camino de Santiago, una por mar, la ruta del Mar de Arousa y la otra ruta es la del Río Ulla.

Bien situado, se accede fácilmente por una importante carretera, y se sitúa a unos 500 metros de la principales playas.

Esta propiedad única en Galicia la gestiona, comercializa  y vende #ittaGalicia inmobiliaria, tasaciones, tendencias, arquitectura 🙂

Si quieres vivir aquí, ¡es el momento! ¡está en venta!

Dale clic a las fotos para ampliarlas.

Consultar precio en el email central@ittagalicia.com o en el número de móvil 692762076 (también estamos atentos a WhatsApp).

Se solicitará LOI (Letter Of Intent), carta de intenciones.

Página web ittagalicia.com 

En Twitter @ittaGalicia

Spanish Golden Visa 2021

Cada año, en #ittaGalicia le echaremos una mano para poder acogerse a la “Spanish Golden Visa” y así, tanto usted como su familia poder optar a la residencia en España, solo tiene que adquirir una propiedad inmobiliaria de supere los 500.000 euros. Esta cantidad, 500.000 euros es el mínimo de inversión para poder optar a la residencia, antes de impuestos. Para que se haga una idea, una casa de 500.000 euros, tendrá alrededor de un 10% de gastos (entre Notaría, Registro de la Propiedad, impuestos, etc), es decir, que la propiedad que adquiera, acabará siendo como mínimo de 550.000 euros (500.000 euros + 10%).

De esto ya he escrito mucho en este mismo blog, desde el año 2013 han sido muchos los inversores de fuera de nuestra Unión Europea que se convirtieron en residentes españoles con todos los privilegios que ello conlleva, la expansión de sus negocios sin límites ni fronteras, diversificar sus inversiones reduciendo riesgos, el poder viajar libremente por los países miembros de la Unión Europea o, el poder ofrecer a sus hijos una educación europea, son algunos de los privilegios.

Las Golden Visa fueron impulsadas en 2013 en un intento de atraer tanto el talento como los capitales foráneos a España. La norma facilita la obtención de uno de estos visados por parte de inversores, emprendedores, trabajadores que efectúen movimientos empresariales, profesionales altamente cualificados e investigadores. La obtención más habitual del visado es mediante la adquisición de una vivienda de igual o más de 500.000 euros, de esta manera se buscaba impulsar la venta de viviendas de un “overstock” derivado de la crisis inmobiliaria de 2008.

Este 2020 ha traído una pandemia con la que nadie contaba. Esta pandemia a chocado de frente con las otorgaciones de la Golden Visa, ya que ha habido un cierre de fronteras.

Para que te hagas una idea, de enero a mayo de este 2020 se han emitido un 39,65% con respecto al mismo periodo de tiempo del año anterior. Según datos del Ministerio de Exteriores, se han otorgado 113 visados hasta el 31 de mayo frente a los 285 extranjeros que consiguieron este permiso en 2019. 

Según datos del Ministerio de Exteriores, China encabezaría el ranking de visados y mientras que entre el 1 de enero al 31 de mayo en 2019 se concedieron 180 visados a inversores chinos, en ese mismo periodo de 2019 se dieron 65. Rusia, que ocupa el segundo puesto, en ese mismo periodo en 2019 se le concedieron 21 visados a inversores rusos y en 2019, solo se han dado 8. Le sigue Arabia Saudita o Estados Unidos que también han reflejado un descenso del interés por estos visados. Argentina es de los pocos países que crecen -de dos a cinco visados- y Filipinas también aumenta en uno los visados, pasando de cuatro a cinco.

Si quieres ampliar datos, puedes echarle un vistazo a “El Covid pone contra las cuerdas a la ‘Golden Visa’”. Haz clic en el enlace y te llevará a la noticia completa.

Esperemos que este 2021 que está empezando sea un soplo de aire fresco y logremos impulsar la economía y las ventas de este tipo de propiedades.

Si quieres saber más acerca de la Golden Visa, te invito a que leas otros posts en este mismo blog, por ejemplo, “Permiso de residencia en España ‘Golden Visa'” en este post, te explico los requisitos básicos para poder optar a la Golden Visa.

También puede ser de utilidad que amplíes un poco más el tema y leas “Cómo adquirir la residencia en España mediante inversión inmobiliaria” es un post escrito en 2018, pero perfectamente vigente a día de hoy.

Y si tienes problemas con el idioma español y prefieres leerlo en inglés, también te puedo dejar otro enlace “Golden Visa Spanish properties”.

Para lo que necesites, ya sabes que desde #ittaGalicia ponemos a tu disposición una amplia cartera de inmuebles que superan los 500.000 euros de inversión, tanto en propiedades residenciales como en propiedades comerciales. Dentro de estas últimas, son propiedades destinadas a la hospitalidad, son hoteles, albergues, casas rurales, apartamentos turísticos, etc. cualquier tipo de bien inmueble dedicado a la hostelería.

También disponemos de un bufete de abogados especializados en el tema cuyo despacho se encuentra en Santiago de Compostela. Ellos te guiarán en todo el proceso y te ayudarán a resolver cualquier duda.

Reyes

ittagalicia.com

central@ittagalicia

Móvil y WhatsApp 692762076

En Twitter @ittaGalicia

Contacta con nosotros para cualquier duda. Estaremos encantados de atenderte.