Tasación online… ¿acierto? ¿timo?

Pues… se pueden dar los dos casos (no para el mismo inmueble, claro). Puede ser un acierto y la tasación online salirte con un verdadero ajuste a la realidad y puede ser un completo desastre y cualquier parecido con la realidad puede ser mera coincidencia.

¿Mi consejo?

A ver, si necesitas una tasación que bien pudiera ser aproximada y te cuesta en torno a 9 euros… pues, puedes arriesgarte y a ver que pasa. Si necesitas una tasación que tiene que ir bien hecha, la tasación online no te servirá para nada y habrás perdido el dinero. Dependiendo de para qué la necesites y lo que te cueste, a lo mejor no es tan mala idea que encargues una tasación online.

¿Cómo se hacen?               

Las tasaciones online se hacen con el estudio de una base de datos de otros inmuebles de parecidas características (nunca hay dos inmuebles iguales), y se halla un valor unitario, llámese valor unitario a una cantidad de dinero por metro cuadrado (m2), luego se multiplica por el total de los metros de la vivienda y ya tenemos el valor del inmueble a tasar.

Evidentemente, esto no es real, ya que no tendrán en cuenta el estado de conservación del edificio (no hay visita física por parte del técnico tasador o perito), instalaciones, porches, terrazas, balcones, entradas, entorno, situación geográfica, orientación, vistas, certificado energético, garajes, trasteros y un largo etc. donde los técnicos tenemos el ojo puesto al hacer la visita.

Las tasaciones online se hacen de manera automática mediante programas y aplicaciones para el caso.  Pero como decía al principio puede dar una cifra muy cercana a la realidad o completamente alejada de ésta, bajo mi punto de vista, la tasación online no es un acierto y en muy raras ocasiones pueden llegar a dar un valor real.

Aún con todo, determinados inmuebles, sería imposible de hacer una tasación por estos medios ya que no existiría un mercado representativo de otros inmuebles parecidos en venta o ya vendidos.

Entiéndase por tasación online, aquella que se realiza bajo unos parámetros por otros inmuebles de parecidas características en venta y que se realiza de manera automática.

Sin embargo, existe en el mercado una opción más realista a la tasación online, que la hace un técnico tasador. Es lo que llamamos pretasación, en este caso sale un valor orientativo pero está hecha por un técnico y es unitaria (no se hace como la tasación online), se hace estudiando diferentes inmuebles en venta de parecidas características, pero se hace de manera manual, no automática, su valor suele salir más real que la tasación online. Es un poco más cara, pero vale la pena. En este caso el técnico no se desplaza al inmueble a tasar y lo tasa basándose en su situación geográfica, m2 construidos, m2 útiles, año de construcción, etc.

Si estás en Galicia, puedes visitar tasacionesgalicia.com y luego contactas con nosotros.

Soy María de los Reyes soy perito tasador judicial inmobiliario y trabajo en Galicia, más especificamente en las Rías Baixas, donde soy buena conocedora del mercado inmobiliario. También puedes visitar nuestra web principal ittagalicia.com

Puedes ver como contactar con nosotros visitando la página de “contacto” habilitada en cualquiera de las dos webs que te facilito más arriba.

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NCNDA – Non Circumvention Non Disclamer Agreement

Creo que este será el post más corto escrito en toda la historia de este blog, pero no quería dejar de incluir este documento en nuestra categoría de “Gestión documental”, ya que es un documento muy utilizado por las inmobiliarias especializadas en activos hoteleros, al menos, es muy utilizado por nosotros. 

El NCNDA (Non Circumvention Non Disclamer Agreement) es un pacto de no intromisión. Las agencias lo utilizamos para asegurarnos de que la parte compradora o colaboradores nuestros, no nos salten por encima la propiedad y así, evitar que accedan por sus medios a los propietarios.

He visto NCNDA de 3 páginas, el que usa #ittaGalicia es de 6 líneas, en ellas se expresa el pacto de no entrometerse, de esta manera decimos a nuestros colaboradores o al comprador final cuáles son los hoteles que están en venta, sin temor.

Al mismo tiempo se comprometen a no divulgar la información relativa a los hoteles y a mantener secreto. Va implícito un pequeño acuerdo de confidencialidad.

CoHousing. CoLiving. Qué es.

Tanto el Cohousing como el coliving es una forma de vida. Un estilo, una filosofía. Empezó en el norte de Europa y se está extendiendo.  Está dando sus primeros pasos en España. 

CoHousing 

Es una revolución contra la soledad. Las personas al llegar a cierta edad, superando los 60s, buscan compartir experiencias, alejarse de la soledad, socializar con gente de su edad y han encontrado en el cohousing lo que estaban buscando. Básicamente es una comunidad donde se organizan y se reparten tareas en un mismo inmueble.  Es una “interacción” una “colaboración” entre todos los que formen parte de este cohousing y se cuidan hasta el fin de sus días… bueno dicho así, parece un poco fuerte, pero es una forma de evitar acabar en una residencia para ancianos o en un asilo. Un estilo de vida diferente donde las personas van a estar bien atendidas, no les faltará de nada y además es bueno para sus hijos, porque sabrán que sus padres y madres van a estar bien.

Estos inmuebles son viviendas colaborativas donde varias personas, hombres y mujeres, viven su vejez de otra manera. Pueden ser parejas o no…

La iniciativa fue ideada por jóvenes de Dinamarca y Países Bajos en la década de los 80. En los proyectos del cohousing se contemplan viviendas de uno o dos dormitorios, zonas comunes tipo salones de juego, salones de descanso, lavandería, zona de cafetería y espacios abiertos tipo jardines, piscinas, huertos… Pueden no ser apartamentos y ser simplemente habitaciones o combinarse en el mismo inmueble, apartamentos y habitaciones. 

La idea está clara. Una vivencia colaborativa donde cada uno tenga una función de acuerdo a su edad y de acuerdo a su salud, un lugar donde poder envejecer al lado de amigos, familiares y promover la salud y el bienestar humano.

El CoLiving

El coliving es muy parecido al cohousing, la única diferencia que yo veo, es que el coliving está más enfocado a gente más joven donde se comparten espacios donde existan gustos y trabajos similares. Es una extensión del coworking. Empezamos a colaborar en el mismo espacio para el trabajo y ahora ya vamos más allá. Además del trabajo colaborativo, tenemos pequeños espacios (normalmente una habitación con una pequeña cocina), donde poder dormir y cocinar. Es como un negocio colaborativo, donde puedes vivir en él o no. Puede ser un espacio para trabajar y colaborar con gente con tus mismos ideales, mismos gustos. 

Cada comunidad autónoma desarrollará sus propios planes tanto para el cohousing como para el coliving. Suelen ser proyectos privados que pueden estar desarrollados con subvenciones públicas o no. En Galicia he elegido la Asociación Avanza, Proyectos Colaborativos y Cohousing (pincha en el enlace, te doy acceso a su web). También puedes echar un vistazo a este otro sitio en Facebook ecohabitarGalicia

Gracias por leerme 🙂 

Fianza, aval bancario… hablando de alquileres

Le he estado echando un vistazo a la ley y normativa vigente en cuestión de alquileres, debido a que muchos de mis clientes, además de poner sus hoteles en nuestras manos para su venta, también consideran el alquiler (los menos). Como es una ley tan cambiante con nuevas disposiciones y nuevas revisiones, lo mejor es ponerme al día.

Por tanto, he estado mirando un poco por encima la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con una Revisión vigente desde 6 de marzo de 2019.

En esta ley me he fijado expresamente en lo que se dice en cuestión de fianzas y de avales bancarios. Y, justo lo que me temía, aquí cada uno va por su cuenta…

Me explico. Remitiéndonos a la ley (más arriba os dejo el enlace a la Ley completa), en su Título IV, artículo 36, Punto 1, dice:

TÍTULO IV

Disposiciones comunes

Artículo 36 Fianza

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Aquí encontré la respuesta a mi pregunta. ¿Puede el arrendador solicitar como fianza lo que se le antoje?, pues bien, aparentemente, no.

Luego, todo hay que decirlo, lo que ambas partes acuerden está por encima de toda ley, pero si nos remitimos a ésta, en cuestión de arrendamiento de viviendas, la fianza será de un mes, y en el caso de arrendamiento distinto a la vivienda, será de dos meses.

Esto era lo que a mí me interesaba, y es que, en cuestión de alquileres de hoteles, por ejemplo, tengo alguno en alquiler, que solicitan hasta 6 meses de fianza.

En el “Preámbulo” en su punto 4, dice:

4

La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse.

Como decía más arriba, si la parte arrendadora está de acuerdo, no hay problema.

En cuanto al aval bancario. A ver, hasta hace relativamente poco, esto ni existía, sin embargo, debido a la cantidad de impagos existentes y para guardarse las espaldas, el arrendatario, lo exige. En la ley no aparece nada referente a aval bancario, ni siquiera a “aval” de ningún tipo.

De cualquier manera he podido averiguar bastante acerca de esta nueva figura en los contratos a través de la página web del BBVA. Aquí os dejo enlace al artículo completo, Qué es un aval bancario y cómo puedo conseguirlo 

He extraído esta definición del anterior artículo.

Un aval bancario es una operación de garantía por la que el avalista (banco) se compromete a responder del cumplimiento de una obligación del avalado (normalmente cliente) ante un tercero (beneficiario), en caso de que el avalado no lo haga. 

Carta de intenciones. LOI. Qué es. Para que sirve

Quizás más conocida por sus siglas en inglés, LOI. La LOI (Letter of Intent) es una carta de intenciones.

En ella se expresa el deseo de poder visitar las instalaciones de una determinada propiedad para poder tenerla en cuenta en una posible compraventa.

La LOI no es en sí, una oferta de compra, no nos confundamos, si no que es más bien, una carta donde se expresa una intención de compra. Una intención, no es una oferta.  La LOI se puede hacer específicamente para una sola propiedad o bien, de forma genérica para poder ser presentada en diferentes inmuebles.

No es un documento propio de una compraventa para uso residencial (salvo que esta propiedad residencial sea muy exclusiva), si no que es más bien usada en compraventa de diversos inmuebles comerciales, en especial de uso hotelero.

Una LOI no es en sí un contrato vinculante. Tan solo es un documento donde se presenta una intención.

Contacta con nosotros y aclararemos todas las dudas que tengas.

En #ittaGalicia redactaremos el borrador de la LOI si así lo deseas. Le echas un vistazo y, si estás de acuerdo, lo firmas.

Ejemplo de LOI:

CARTA DE INTENCIONES

___ de________ de 2019

A/A  SEÑORES PROPIETARIOS DEL HOTEL

D………………………………………., con NIF…………………………, como gerente de la Empresa………………………………, con CIF………

Y domicilio………………..

Manifiesta interés en la compra del Hotel ……… situado en la localidad de ………

cuyo precio de venta se sitúa en ……… euros. El precio no es negociable y así es aceptado por mi empresa.

Por tanto les rogamos nos convoquen a una reunión con la Propiedad en próximas fechas para visitar las instalaciones, y obtención de la documentación necesaria del activo, con la intención de efectuar la compraventa.

A esta LOI, se le adjuntará documento bancario de solvencia económica si así fuese requerido.

Fecha, Firma y Sello

Inversor

Y para este verano… ¿hotel o apartamento?

¿Tu eres de apartamento o prefieres el hotel?

Vamos a ver los pros y los contras de cada uno de ellos, según mi criterio, claro está.

Es posible que ya a estas alturas tengas reservado en uno o en otro, pero aún así…

Los pros de los hoteles

Los hoteles son administrados por profesionales de la hostelería. Pueden indicarte que lugares visitar como si estuvieras en una oficina de turismo, ya que son buenos conocedores de la zona, así te facilitan tu experiencia vacacional. Hay hoteles que se coordinan con diversas empresas y pueden organizar rutas de senderismo, paseos a caballo, paseos en bicicleta, rutas de kayak… o cualquier otro tipo de evento para que tu estancia y la de tu familia sea las más acogedora posible. Además los hoteles de más categoría pueden contar con diversas actividades para niños, clases de natación en la piscina con monitor para el caso, o clases de tenis, talleres, u otros juegos…  Es una forma de tener a los niños entretenidos unas horas. Salvo que seáis una familia muuuuy grande, os aconsejo el hotel. Si sois muchos y necesitáis reservar 3 ó 4 habitaciones en el hotel, en temporada alta, os puede salir caro. Sin embargo, si con una habitación te amañas, para mí, es la mejor opción. Tienes todos los servicios incluidos, limpieza, lavandería (incluso de tu propia ropa, si el hotel es de alta categoría), y desde el desayuno, si lo coges con pensión completa, te lo dan hecho.

Consejo: trata de buscar un hotel con zonas ajardinadas, piscina, espacios comunes amplios y cómodos.

Los contras de los hoteles

Si el hotel es demasiado pequeño y no cuenta con amplios espacios comunes, si no dispone de piscina, tendrás que salir o estar en la habitación.

Los pros del alquiler de apartamento

Es perfecto si sois una gran familia, y para vacaciones de larga estancia ya que os saldrá más a cuenta. Este sector se está regulando cada vez más, con lo cual genera confianza por parte de sus usuarios.

Los contras del alquiler de apartamento

Bueno, mi idea es ir de vacaciones y que me lo den todo hecho. En los apartamentos te hacen la limpieza, cambio de sábanas… pero muchas tareas, como el uso de la cocina te lo haces tú. Generalmente no tienes incluido ningún tipo de servicio, por ejemplo, la lavandería, así que tendrás que hacerlo tú.  No dispones de una recepción donde acudir en caso de un problema. En los apartamentos, llegas, te dan las llaves, y ahí te dejan, apáñatelas como puedas.

Mi elección, es el hotel. Sin duda. No hace falta que sea un 5* con un 3* es suficiente, si además, es balneario, talaso o spa… para mi gusto, genial. 

Cómo encontrar la casa perfecta en Galicia

Busques lo que busques, estés pensando en la compra de una casa para vivir todo el año o bien sea una casa de segunda residencia (como vacaciones y cortos espacios de tiempo), Galicia, es una apuesta segura.

En Galicia encontrarás zonas urbanas, pequeños pueblos, campo, lagos, islas, playas… aquí hay de todo para todos los gustos.

Si ya estás en Galicia o vienes para trabajar, lo normal es que busques vivir en una gran ciudad, para ello, te propongo Vigo, La Coruña, Santiago de Compostela, Pontevedra (esta ciudad ha sido elegida como la ciudad más cómoda para vivir de Europa), genial, a mí, particularmente, me encanta.

Pero si lo que buscas en Galicia, es el descanso en temporadas, escapadas o vacaciones, entonces tienes varias opciones. Si eres de playa, en Galicia, tienes muchos kilómetros de costa, de echo es la comunidad autónoma de España con más kilómetros de costa (más, incluso que los archipiélagos) y es que, en Galicia, hay mucha costa recortada. Desde Lugo a Pontevedra, puedes elegir entre un montón de pequeños pueblos al lado del mar. No olvidemos que tanto La Coruña, como Ferrol, Vigo, Pontevedra… son ciudades al lado de la playa, con lo cual en estos sitios puedes tener lo mejor de ambos, la ciudad y la playa. Ya el resto, son pequeños pueblos, preciosos, construidos al lado del mar… Vilagarcía de Arousa, Vilanova de Arousa, O Grove, Sanxenxo, Cambados, Ribadeo, Baiona, Cariño, Camariñas, Porto do Son, A Guarda, Nigrán, Boiro, Ribeira, a Illa de Arousa… ¿sigo? todos ellos lugares preciosos y únicos para temporadas, vacaciones o vivir todo el año.

Cada vez son más los mayores que al jubilarse se decantan por Galicia. Es una comunidad muy cómoda para vivir. Muy a menudo, tienes todo en el mismo sitio, sin tener que depender de coche, tren, autobús… incluso, cada vez más, los jubilados llegados de otras partes de Europa, eligen Galicia como el destino ideal para ellos, atrás quedaron otros destinos (Andalucía, Baleares, Canarias…) de interés para ellos. Ven en Galicia, un clima muy agradable todo el año y además es una comunidad muy barata para vivir. Además del sector inmobiliario, los primeros servicios o la cesta de la compra, es mucho más barata que en otros lugares.

Pero… ¿Cómo encontrar la casa perfecta en Galicia?

Dependiendo del tipo de inmueble que estés buscando, deberás ir a una inmobiliaria generalista o… elegir #ittaGalicia como tu inmobiliaria especializada en casas de lujo y propiedades singulares.

Si te decides por un piso, apartamento, una casa pequeña deberás acudir a cualquier inmobiliaria “generalista”. Te aconsejo que te dirijas a una inmobiliaria que esté situada en la zona donde estés buscando, así será más fácil que encuentres lo que buscas, además, al dirigirte a una inmobiliaria de la zona, serán buenos conocedores del mercado inmobiliario de esa zona y sabrán aconsejarte mejor sobre que tipo de propiedad elegir.

Si te decides por una propiedad de alto standing, de lujo, tipo mansión, villa, chalet, casa rural, pazo, palacete, castillo, isla… entonces deberás dirigirte a inmobiliarias especializadas en este tipo de propiedad. En #ittaGalicia encontrarás este tipo de propiedades en venta en Galicia. No todas las propiedades que tenemos en venta están expuestas en nuestro escaparate, ni tampoco las verás listadas en Internet, son propiedades que se venderán en la más absoluta confidencialidad y con mucha discreción, normalmente, por expreso deseo de sus propietarios. Pero ya estés buscando ser el señor o señora de un castillo, vivir en un pazo, una mansión, una villa o simplemente una pequeña casa rural… ya sabes que para esto #ittaGalicia es única. Somos, posiblemente, la inmobiliaria líder en este tipo de propiedades en zonas de costa y de interior. 

No olvidemos, que en #ittaGalicia disponemos de una división #ittaGaliciaCommercial que está especializada en la compraventa de activos hoteleros. Así que, si buscas una casa muy grande… desde #ittaGaliciaCommercial te podemos recomendar la adquisición de un pequeño hotel. Lugares con encanto, desde 7 dormitorios (todos con baño) y que se pueden fácilmente adaptar para uso residencial. De echo disponemos de 4 “petit hotels”, que serían ideales también como residencial, eso sí, una residencia de súper, mega, hiper, meta lujo. 

Todas las fotos mostradas en esta entrada corresponden con propiedades en venta en #ittaGalicia. Son fotos destacadas de diversos inmuebles.

En #ittaGalicia no vendemos en exclusiva (otras inmobiliarias pueden vender lo mismo que nosotros), pero sí vendemos, exclusividad, exclusivamente.

En #ittaGalicia conectamos compradores con vendedores (al revés también funciona).

En #ittaGalicia disponemos de la capacidad y los recursos para poder llevar a término y con éxito una compraventa inmobiliaria en ¡5 días! ¡increíble!

Bueno, #ittaGalicia no es una inmobiliaria para todo el mundo, pero es perfecta para unos pocos.